3376 2020

Kommunen kan beslutte, at der skal ske kommunal boligsocial anvisning til hver 4. ledige ungdomsbolig (lov om almene boliger § 59, stk. 3). Boligerne skal benyttes til løsning af unges boligsociale behov. Ungdomsboliger vil ofte være omfattet af en udlejningsaftale, fordi kommunen vil have behov for også at kunne anvise unge med boligsociale behov.

Når boligorganisationer udlejer ungdomsboliger, er det som udgangspunkt en forudsætning, at den unge er under uddannelse. Der kan ikke fastsætte ekstra kriterier for udlejning af ungdomsboliger ud over de krav, der allerede ligger i lovgivningen.

Det skal ved alle ungdomsboliger årligt kontrolleres, om lejeren fortsat opfylder kriterierne for at bo i ungdomsbolig. Ved almindelig ventelisteudlejning betyder det, at den unge skal være under uddannelse på kontroltidspunktet. For unge, der er anvist af kommunen, betyder det, at kommunen skal indestå for, at den unge fortsat skal bo i boligen, hvis den unge ikke er kommet i uddannelse i mellemtiden.

Det er ikke formålet med ungdomsboliger, at unge anviste skal blive i boligen i et ubegrænset antal år. Det er dog heller ikke formålet, at en ung, der er anvist, udsættes igen ved første studiekontrol, hvis den unge ikke er kommet i uddannelse.

Det kan være hensigtsmæssigt, at der i en udlejningsaftale beskrives en målgruppe for ungdomsboligerne, og at aftaler om opfølgning på anvisningen og om procedurer ved studiekontrol også beskrives.

Download:

Kommunal boligsocial anvisning til ungdomsboliger (aftaleudkast)

Udslusningsboliger er en boligtype under forandring. Folketinget vedtog 4. maj 2023 en lovændring, der trådte i kraft 1. juli 2023: L 64 Omlægning af indsatsen mod hjemløshed, udvidelse af ordning om udslusningsboliger og indretning af bofællesskaber m.v.

Udslusningsboliger kan alene indføres ved aftale mellem boligorganisationen og kommunen.

Nedenfor beskrives den nuværende bestemmelse, som var gældende for anvisninger af udslusningsboliger, som skete inden 1. juli 2023 og de regler, der er gældende fra lovændringen trådte i kraft 1. juli 2023.

I udslusningsboliger modtager den anviste borger oftest i en periode oftest et indirekte tilskud til huslejen fra kommunen. Det skyldes, at borgeren betaler det beløb, et ophold på et botilbud koster, og kommunen dækker differencen ift. huslejen i den anviste bolig, hvis boligen konkret har leje, der er højere end opholdsbetalingen. I samme periode har borgeren alene midlertidig lejekontrakt. Når tilskuddet udløber, overgår borgeren til en ordinær lejekontrakt. Tilskuddet udbetales direkte fra kommunen til den anviste lejer.

I den periode, hvor lejekontrakten er midlertidig, og der gives tilskud, kan kommunen bede om, at lejekontrakten bliver opsagt, fx hvis kommunen i stedet ønsker at visitere borgeren til et botilbud med mere støtte. Herudover har Boligstyrelsen tilkendegivet, at såfremt en anvist lejer i en udslusningsbolig ved udløbet af tilskudsperioden ikke har opnået en indkomst, der betyder, at vedkommende har råd til at sidde i boligen uden det kommunale tilskud, kan der også ske opsigelse frem for at afvente restancer.

Udslusningsboliger forudsætter generelt et meget tæt samarbejde mellem kommunen og boligorganisationen. Kommunen har behov for at kende til varslede huslejeforhøjelser, som kan give behov for, at det kommunale tilskud skal justeres. Boligorganisationen har behov for – særligt når ordningens løbetid kan forlænges efter lovændringen – behov for at have kendskab til tilskudsperioden, herunder til forlængelse af denne, fordi lejekontrakten skal indrettes efter denne periode. Endelig er der behov for tæt koordination, hvis kommunen beder om en opsigelse, fordi kommunen så skal stille andet tilbud til rådighed i forbindelse med opsigelsen.

Download:

Udslusningsboliger (Forslag til tekst til udlejningsaftale)

Udkast til aftale om sagsgang

Etablering af skæve boliger støttes af staten (almenboliglovens § 149a). Målgruppen er borgere, der uanset støttemuligheder har vanskeligt ved at finde sig til rette i eksisterende byggeri. Boligerne skal have eget køkken og bad og være egnede for gangbesværede.

Staten kan yde støtte til etableringen og til tilknytning af en social vicevært i de første tre år efter etableringen. Etableringstilskud kan ydes til både nybyggeri eller til køb, tilbygning eller ombygning af eksisterende ejendom. Tilskuddet er differentieret ud fra kommuneforhold, men udgør mellem 400.000 og 500.000 kr. pr. bolig. Tilskuddet til social vicevært afhænger af antallet af boliger, der etableres. Kommunen kan stille en grund gratis til rådighed for byggeri af skæve boliger, hvilket kan medvirke til at holde huslejen tilstrækkeligt lav for målgruppen.

Se her for regler og ansøgningsskemaer: Tilskud til skæve boliger

Ved en evaluering i 2017 var der givet tilskud til i alt 504 skæve boliger, hvoraf de 475 dengang var taget i brug. I alt 22 kommuner havde etableret skæve boliger. Tallet er formentlig noget højere i dag.

Hovedparten af de eksisterende skæve boliger er etableret som mindre fritliggende bebyggelser med 10-15 boliger. Kommunen har anvisningen til de skæve boliger. Det vil typisk være hensigtsmæssigt på forhånd at aftale, hvordan den sociale vicevært finansieres, når statstilskuddet udløber efter 3 år. Det kan også være hensigtsmæssigt at se på organiseringen af øvrig støtte fra kommunen omkring den sociale vicevært. Målgruppen for boligerne vil typisk være tidligere hjemløse, som kan have behov for en mere massiv og individuel støtte, end den sociale vicevært kan yde.


Download:

Skæve boliger (udkast til aftaletekst)

Boligorganisation og kommune kan indgå aftale om, at familieboliger udlejes som inklusionsboliger. Boligerne kan etableres både som selvstændige boliger og som mindre bofællesskaber.

Målgruppen for boligerne er psykisk og socialt sårbare borgere, der har behov for en bolig med tilknyttet social støtte (almenboliglovens § 62a). Behovet for støtte må dog ikke være så stort, at borgeren i stedet var bedre hjulpet med et botilbud. Inklusionsboligen er midlertidig i op til 2 år, hvorefter borgeren skal fraflytte. Perioden kan dog undtagelsesvist forlænges efter kommunens afgørelse.

Kommunen har anvisningsretten til boligen, og kommunen kan bede om, at borgeren opsiges i lejeperioden, hvis kommunen vurderer, at borgeren ikke længere har behov for boligen. Både ved udløb af inklusionsperioden og ved opsigelse som følge af kommunal beslutning har kommunen ansvaret for at anvise borgeren en anden bolig.

Det er i inklusionsboliger boligorganisationen, der har ansvaret for den sociale støtte. Boligorganisationen kan indgå partnerskaber med leverandører eller frivillige organisationer om den sociale støtte.

Kommunen har det sædvanlige ansvar for tomgangsleje og garanti ved fraflytning – som ved almindelig boligsocial anvisning.

Staten yder støtte til evt. ombygning, for at boliger kan fungere som inklusionsboliger, den sociale støtte, nedsættelse af huslejen og evt. tab til kommunen pga. garanti for misligholdelse i form af manglende istandsættelse ved fraflytning.

Man skal være opmærksom på, at den resterende den af den afsatte pulje til tilskud blev uddelt i 2023. Derfor er brug af boligtypen aktuelt ikke mulig, hvorfor der ikke foreslås aftaletekst vedr. denne boligform.

Startboliger er ungdomsboliger, som udlejes til en målgruppe af unge i alderen 18 til 24 år med behov for bostøtte. Såvel visitation som bostøtten forankres i boligorganisationen. Som følge heraf har boligorganisationerne også ansvaret for evt. tomgangsleje og misligholdelse i form af manglende vedligeholdelse ved fraflytning. Kommunen skal dog godkende anvisningerne.

Boligerne skal som udgangspunkt fraflyttes, når den unge fylder 24 år, men lejeperioden kan også udløbe på et tidligere tidspunkt ud fra den unges behov. Boligorganisationen kan opsige den unge, hvis forudsætningerne for udlejningen ikke længere er til stede, fx hvis den unge ikke længere har behov for støtte.

Der er etableret i alt 335 startboliger fordelt på 26 kommuner.

Der kunne ydes statsstøtte til etablering og til den sociale støtte i op til 15 år. De afsatte midler udløb imidlertid i 2015, og der har ikke siden været afsat nye midler til brug for ordningen. Derfor foreslås ikke aftaletekst vedr. denne boligform.

Der findes to enslydende bestemmelser om bofællesskaber i almenboligloven, for hhv. familieboliger og ældreboliger (hhv. § 3, stk. 3 og § 5, stk. 3):

• Individuelle bofællesskaber, dvs. fællesskaber, hvor hver borger har sin egen bolig, men hvor der også er et fællesareal. Der skal som udgangspunkt være mindst 5 personer i et sådant fællesskab
• Kollektive bofællesskaber (også kaldet deleboliger), dvs. hvor en bolig opdeles til flere personer. Der skal i sådanne fællesskab være et værelse pr. person, og herudover som udgangspunkt også et fælles rum.

Bofællesskaber kan enten lejes ud til kommune og region, eller boligerne kan efter aftale med kommunen udlejes til den udpegede målgruppe via kommunal anvisningsret. En særlig bestemmelse giver mulighed for at anvise flygtninge til kollektive bofællesskaber/deleboliger (almenboliglovens § 51 a, stk. 4).

Løsningsmulighederne på dette felt kan være mangfoldige, hvorfor der alene her er en liste over de forhold, der skal afklares i en evt. aftale om bofællesskaber:

• Hvilken boligtype og hvor mange boliger benyttes som bofællesskab?
• Er der tale om individuelle eller kollektive bofællesskaber?
• Er det kommunen eller boligorganisationen, der står for udlejningen af boligerne, og hvilken betydning har dette for ansvaret for tomgangsleje eller for garanti for istandsættelsesudgifter?
• Hvem er den konkrete målgruppe?
• Hvilken opsøgende støtte kan målgruppen forventes at modtage?
• Hvem håndterer problemstillinger internt i bofællesskabet?
• Hvordan afvikles boligtypen igen, hvis behovet ophører?

Aktuelt er en række krav til brandsikkerhed for de kollektive bofællesskaber/deleboliger uafklarede, hvorfor der p.t. ikke er udformet forslag til aftaletekst om denne boligtype.

Forslag til aftaletekst om opgangsfællesskaber er under udarbejdelse.

Pr. 1. juli 2022 trådte lovgivning om Fonden for Blandede Byer i kraft. I alt blev 150 mio. kr. afsat til midlertidigt tilskud til nedsættelse af huslejen i visse almene familieboliger. Midlerne fordeles af ministeriet til kommunerne ud fra antallet af hjemløse i den enkelte kommune, antallet af almene familieboliger med en lav husleje i kommunen og den regionale fordeling af borgere i hjemløshed. Det er en forudsætning for bevillingen, at kommunen har lavet en plan for bekæmpelse af hjemløshed, herunder om tilvejebringelse af et passende udbud af boliger til borgere i hjemløshed og om aftaler om kommunal anvisning.

Kommunerne har i to omgange kunnet søge en bevillingsramme til midlertidige huslejetilskud. Midlerne er nu fordelt til i alt 28 kommuner. I første omgang skulle de kommuner, som opnår tilskud, oprette tilskudsboligerne inden udgangen af 2023. Denne frist er nu forlænget til udgangen af 2025 . Kommunerne måtte oprindeligt alene benytte ordningen i forhold til boliger med en husleje (ekskl. forbrug) på 4.500-5.000 kr. ved boligens opstart som tilskudsbolig. Dette beløb er pr. 1. juli 2023 ændret til 4.500-6.500 kr., uanset hvornår kommunen har fået tilsagn om en ramme. Boligen må ikke være beliggende i områder, der ved opstart som tilskudsbolig er udpeget som enten forebyggelsesområde eller udsat område (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder).

Målgruppen for boligtypen er boligsøgende med et akut boligbehov og en lav betalingsevne, herunder borgere i hjemløshed. Der er ikke i lovbestemmelsen forudsat, at der er indgået en særlig aftale om benyttelsen af ordningen. Derfor er det BL’s vurdering, at kommunerne kan benytte ordningen i forhold til boliger, som i forvejen stilles til rådighed for den kommunale boligsociale anvisning. Det vil dog være hensigtsmæssigt, at der i kommunerne indgås fælles aftaler for boligorganisationerne om sagsgang mv. ved brug af ordningen.

De borgere, der anvises bolig som led i ordningen, får et årligt tilskud til huslejen på 15.000 kr. i 2021 priser. Social- og Boligstyrelsen har opgjort, at tilskuddet i 2023 udgør 16.965 kr. pr. år.  I 2024 udgør det 17.066,47 pr. år. Tilskuddet løber i 4 år. Herefter aftrappes det med 20 pct. pr. år over i alt 5 år. Såfremt borgeren flytter, mister han/hun tilskuddet. Såfremt borgeren flytter inden for 2 år fra ordningens opstart, kan tilskuddet fastholdes på boligen i den resterende periode i forhold til en ny anvist borger i målgruppen. En aftale bør derfor indeholde bestemmelse om, hvorvidt en tilskudsbolig skal gå til kommunal anvisning ved fraflytningen inden for 2 år.

Kommunerne bør i deres anvisning og i deres støtte til de anviste borgere have fokus på, at borgerne skal opnå en bedre betalingsevne inden for de første 4 år.

Kommunerne skal meddele til Udbetaling Danmark, hver gang en tilskudsbolig oprettes, så tilskuddet kan udbetales til boligafdelingen.

Meddelelsen skal indeholde oplysninger om boligen (dvs. boligens fulde lejemålsnummer og adresse og formentlig også udlejers navn og afdelingsnummer og navn) og udlejningsdato. Herudover skal Udbetaling Danmark have oplysninger om boligorganisationens CVR-nummer for at kunne foretage udbetalingen til rette afdeling. Udbetaling Danmark har oplyst, at oplysningen kan fremsendes via digital post.

Indgang til at sende digital post eller mail  til Udbetaling Danmark, Tilskud, Lån og Garantier findes på her på virk.dk. Samme link kan generelt anvendes, hvis kommunen eller boligorganisationer har spørgsmål til Udbetaling Danmarks administration af ordninger vedrørende almene boliger. Mailadressen til enheden er tilskudlaangaranti@STAT-ATP.dk. Udbetaling Danmark opfordrer til, at overskriften ”Midlertidigt tilskud til huslejenedsættelse” benyttes ved henvendelser om ordningen, så det er lettere for Udbetaling Danmarks sagsbehandlere hurtigt at identificere, hvad sagen handler om.

Udbetalingen af tilskuddet sker kvartalsvis bagud til boligorganisationen på grundlag af kommunernes meddelelser til Udbetaling Danmark. Dette kræver særlig opmærksomhed i boligorganisationen, således at der ikke sker varsling af restancer til lejeren, når tilskuddet udbetales forsinket. BL har tidligere ment, at det var den samlede husleje, der skulle indberettes til huslejeregisteret, men Udbetaling Danmark har tilkendegivet, at indberetningerne til registeret løbende skal afspejle den leje, som lejeren betaler.

Såfremt et tilskud bortfalder pga. den anviste lejers fraflytning, skal kommunen give Udbetaling Danmark besked. Derfor forudsættes løbende kommunikation mellem kommunen og boligorganisationen. Ved permanent genhusning og ved fremleje af boligen fraflytter borgeren, og tilskuddet bortfalder derfor.

For at sikre den rette tilskudsbetaling skal boligorganisationen årligt indsende en opgørelse til Udbetaling Danmark over antallet af måneder en bolig har været udlejet som bolig med midlertidigt huslejetilskud. Denne indberetning vil skulle ske via hjemmesiden Virk.dk, hvor man vil blive ledt til et indberetningsskema, når man søger på ”tilskudsbolig” på startsiden (materialet er endnu ikke lagt ud på hjemmesiden). Opgørelsen skal være attesteret af revisor.

I aftaler mellem kommuner og boligorganisation bør der tages højde for, at der nødvendigvis skal være et tæt samarbejde mellem kommune og boligorganisationer om ordningen, både i forbindelse med udlejningen af en bolig og udformningen af en lejekontrakt med midlertidigt tilskud og i forbindelse med fraflytning og ophør af tilskud.

Download:

Drejebog for samarbejde om tilskudsboliger (3. version, 30-06-2023)

Der bør indføres en fast samarbejdsstruktur i forbindelse med aftalen. Denne kan justeres ud fra lokale forhold eller ud fra, om der i forvejen er en samarbejdsstruktur i kommunen.

Det bør fastlægges, hvordan områderne følges, og hvordan aftalen evalueres på baggrund af de fastlagte mål. Det bør på forhånd aftales, hvilke nøgletal, der følges, og hvem af parterne, der har ansvaret for at samle de nødvendige data.

De nedsatte samarbejdsfora bør løbende følge aftalens indsatser og resultater. Fx kan der blive behov for at justere kriterierne for fleksibel udlejning, hvis der ikke kan findes boligsøgende, der opfylder kriterierne, eller hvis der ikke kan ses resultater af aftalen i de årlige nøgletal.

Det er i lovgivningen fastlagt, at kommunen skal annoncere kriterier for fleksibel udlejning, før kriterierne kan tages i brug. Det vil også være hensigtsmæssigt, at boligorganisationen informerer beboere og boligsøgende, der er opskrevet til boliger i områderne, om de nye tiltag.

Hvis aftalen indeholder bestemmelser om fleksibel udlejning, kan den højst løbe i 4 år, hvorefter den skal revideres.