Årsberetning 2025-2026
BL – Danmarks Almene Boliger
Forord
Når samfundet kalder, svarer vi
Den almene sektor blev skabt som et svar på en samfundsudfordring. Da boligerne var for dårlige, for dyre og for utrygge for almindelige mennesker, organiserede man et alternativ. Boliger skulle ikke først og fremmest være spekulation. De skulle være sunde, betalbare og danne rammen om et godt liv.
Det er mere end 100 år siden, men grundideen er stadig den samme. Den almene sektor er sat i verden for at løse en samfundsopgave. Vi bygger og driver boliger. Men vi skaber også trygge hjem, stærke fællesskaber og rammer for, at mennesker kan leve gode liv.
2025 har vist, at boligpolitik i stigende grad er samfundspolitik. Danmark står over for store forandringer: flere ældre, stigende ulighed i sundhed, unge uden for fællesskaberne, klimaforandringer, usikkerhed i verden og et boligmarked, hvor alt for mange har svært ved at finde en bolig, de kan betale. Det er udfordringer, der ikke kan løses med boligpolitik alene. Men de kan heller ikke løses uden boligpolitikken.
Velfærdssamfundet møder virkeligheden dér, hvor mennesker bor.
Derfor har BL i det seneste år arbejdet for at styrke den almene sektors rolle som en aktiv del af løsningen på Danmarks store udfordringer. Vi har løftet boligpolitikken på den politiske dagsorden og arbejdet for bedre rammer for nybyggeri, renovering og omdannelse. Vi har sat fokus på, hvordan boliger, sundhed, ældreliv, social balance og klima hænger sammen.
Vi har været med til at flytte sundhed tættere på hverdagen. For sundhed skabes ikke kun på hospitaler og i konsultationsrum. Sundhed skabes også i hjemmet, i boligområdet og i fællesskabet. Vi har arbejdet for et mere aldersvenligt Danmark, hvor flere ældre kan blive boende længere i eget hjem og samtidig være en del af fællesskaber, der forebygger ensomhed og skaber tryghed.
Vi har taget fat på demokratiet. Beboerdemokratiet er en kerne i den almene sektor, men demokratiet lever ikke i vedtægter alene. Det lever i deltagelsen. I opgangene. I fællesskabet. Derfor arbejder BL med en samlet demokratiindsats, der både styrker de formelle rammer, nye former for involvering og den almene sektors rolle som demokratisk aktør.
Samtidig har 2025 vist, at beredskab er blevet en del af vores fælles ansvar. Den geopolitiske og klimamæssige udvikling har skabt en ny risikotid, hvor forsyningssikkerhed, bygningernes robusthed og beboernes tryghed fylder mere. Den almene sektor skal ikke overtage myndighedernes ansvar. Men vi kan bidrage med lokal forankring, stærke fællesskaber og viden om hverdagen i boligområderne.
Også internationalt har den danske almene boligmodel fået øget opmærksomhed. Under det danske EU-formandskab har boligpolitik været koblet tættere til europæiske dagsordener om social sammenhængskraft, konkurrenceevne og grøn omstilling. Det viser, at vores model ikke kun er en dansk tradition, men også et bidrag til en bredere europæisk samtale om betalbare boliger, langsigtet finansiering og social bæredygtighed.
Fælles for årets indsatser er, at de peger i samme retning. Når samfundet forandrer sig, skal den almene sektor ikke trække sig tilbage. Vi skal træde frem. Ikke som nogen, der løser alt alene, men som en sektor, der stiller sin styrke til rådighed i partnerskaber med kommuner, stat, civilsamfund, sundhedsvæsen, investorer og beboere.
Vi skal ikke overtage velfærdssamfundets opgaver. Men vi skal insistere på, at boligområderne er en del af løsningen, når velfærdssamfundet skal udvikles.
Det er vores historie. Og det er vores forpligtelse. Da boligmarkedet var skævt, organiserede vi os. Da boligerne var usunde, byggede vi bedre. Da velfærdssamfundet skulle opbygges, tog vi ansvar. Da sociale udfordringer voksede i boligområderne, udviklede vi det boligsociale arbejde. Og når Danmark i dag står over for nye udfordringer, skal vi igen være med til at give udviklingen retning.
For den almene sektor handler grundlæggende om det samme i dag som i 1919: Gode boliger. Trygge hjem. Stærke fællesskaber. Et samfund, hvor almindelige mennesker kan leve gode liv.
Indsatsen er fokuseret i tre spor:
Indsatsen omfatter indsamling af ny viden samt udvikling og afprøvning af nye metoder og tilgange, der kan bidrage til at styrke demokratiet i den almene boligsektor. Indsatsen gennemføres sammen med de almene boligorganisationer og relevante samarbejdspartnere.
Demokratisk ledelse i den almene sektor
Egne undersøgelser viser, at uklare roller, ansvar og beslutningskompetencer i det formelle beboerdemokrati kan svække både beboernes oplevelse af reel indflydelse og boligorganisationernes mulighed for at handle ansvarligt. Derfor har BL gennem en lang og grundig inddragelsesproces samlet viden, erfaringer og input fra hele sektoren for at udvikle beboerdemokratiet – ikke afvikle det.
Processen har omfattet analyser, surveys og drøftelser i bestyrelse, repræsentantskab, kredse, organisationer og forsamlingshusmøder. Formålet har været at kvalificere en fælles retning for udvikling af beboerdemokratiet.
Målet med indsatsen i det formelle beboerdemokrati er at skabe tydeligere sammenhæng mellem ansvar, beslutningskompetence og beboerinddragelse – ikke mindre demokrati, men klarere rammer, stærkere inddragelse og bedre mulighed for at tage ansvar for økonomi, drift og langsigtet vedligehold.
På den baggrund er der i BL og i boligorganisationerne sat gang i en række konkrete initiativer, som skal gøre demokratiet mere nærværende og tilgængeligt. Initiativerne til at styrke det formelle beboerdemokrati kredser om både lovgivning, vejledninger, værktøjer og praksis. Konkret bliver der bl.a. arbejdet med nye inddragelsesformer, en legitimitetsmodel (til evaluering af organisationens understøttelse af demokratiet), netværk for ansatte med fokus på erfaringsudveksling og udvikling, ligesom der arbejdes med en fælles kommunikationsramme (“Vores stemmer – mit hjem”), der skal skabe synlighed og mobilisere til at bidrage til at udvikle beboerdemokratiet.
Beboerengagement og social sammenhængskraft
Beboerdemokratiets styrke afgøres i praksis – i hvordan beboere oplever deres muligheder for at deltage og blive hørt. Det handler ikke kun om de formelle rammer, men i høj grad om organisering, kultur og konkrete former for inddragelse. Om fællesskab og om at blive inviteret med.
Undersøgelser viser, at der fortsat er stor interesse for at bidrage med frivilligt arbejde – også selvom der er stadig færre, der ønsker at være del af det formelle demokratiske arbejde. Derfor indeholder demokratiindsatsen også et fokus på det mere uformelle beboerengagement, naboskab og fællesskab i boligområderne.
BL har igangsat en beboerundersøgelse sammen med Mandag Morgen, som skal give ny viden om de almene beboeres oplevelse af deres demokratiske deltagelse og deres beboerengagement. Derudover sker der en indsamling og afprøvning af metoder og værktøjer, der kan styrke de uformelle møder, fællesskab og sammenhængskraft. Målet er at dele viden, værktøjer og praksis om det, der styrker beboerengagement og deltagelse med henblik på at sikre tryghed og trivsel i boligområderne.
Den almene sektor som demokratisk aktør
Valgdeltagelsen i almene boligområder har historisk set været lavere end i resten af landet. For at øge stemmeprocenten ved kommunal- og regionsvalget d. 18. november 2025 og ved Folketingsvalget d. 24. marts 2026 blandt de almene beboere gennemførte BL kampagnerne "Stem med!" og ”Din stemme tæller!”. Kampagnerne var partineutrale og alene fokuseret på, at hver en stemme tæller.
BL modtog støtte fra Trygfonden til at udvikle kampagnematerialer til både kommunal- og regionsrådsvalget samt til Folketingsvalget. Materialet omfattede plakater og valgfestpakker for at gøre valget til en social begivenhed, der motiverer flere beboere til at stemme. Pakkerne indeholdt bl.a. pynt, quizzer, invitationsmateriale til lokale arrangementer.
Ved begge valg var der god efterspørgsel fra alle dele af landet på både plakater og valgfestpakker. Samlet peger erfaringerne på, at de sociale aktiviteter og lokale arrangementer i tilknytning til valgene har stort potentiale, men at uvisheden om tidspunktet for folketingsvalget udfordrer planlægningen på en anden måde end ved kommunal- og regionsvalget.
Billeder fra valgfester ifbm. folketingsvalget
Boligpolitik som drivkraft for forandring
BL har gennem året løftet boligpolitikken markant på dagsordenen og fastholdt et politisk pres for at synliggøre sektorens udfordringer og løsninger – over for embedsværk, beslutningstagere, presse og offentlighed.
Den boligpolitiske aftale fra december 2025 markerer et vigtigt gennembrud med bedre rammer for den almene sektor. Aftalen indebærer et løft af maksimumbeløbet, justerede rammer i Fonden for blandede byer samt styrkede muligheder for nedrivning og omdannelse af utidssvarende boliger.
Dermed tages konkrete skridt til at håndtere en grundlæggende ubalance på boligmarkedet – med mangel på betalbare boliger i de største byer og stigende tomgang i andre dele af landet.
Samtidig er arbejdet med en ny boligaftale i gang. Behovet er tydeligt: Med Landsbyggefonden som fælles opsparing skal den almene boligmasse fremtidssikres – i en langt større skala end i dag. Renoveringsbehovet er massivt, og projekter for milliardbeløb står klar til at blive realiseret.
BL arbejder derfor videre for at sikre bred politisk opbakning til en langsigtet og helhedsorienteret boligaftale, hvor investeringer i renovering, tilgængelighed, klimaforbedringer og boligsociale indsatser tænkes samlet – og hvor boligpolitikken fortsat er et centralt redskab til at udvikle et Danmark i balance.
Det seneste år har tydeligt vist, at den almene sektor er en central del af løsningen på nogle af samfundets største udfordringer: en aldrende befolkning, stigende ulighed i sundhed, klimaforandringer og en mere geografisk skæv udvikling. Med omkring 600.000 boliger i hele landet spiller de almene boliger en nøglerolle i udviklingen af et stærkere og mere sammenhængende Danmark.
BL har arbejdet målrettet for at omsætte dette potentiale til konkrete politiske resultater – og for at sikre, at boligpolitikken tænkes ind som en aktiv del af løsningen på samfundets store udfordringer.
Aktuelle politiske indsatser
I 2025 har beredskab fået en mere fremtrædende plads i BL’s arbejde. Den geopolitiske og klimamæssige udvikling har skabt en ny risikotid, hvor forsyningssikkerhed, ejendommenes robusthed og beboernes tryghed fylder mere – også i den almene boligsektor. Det har gjort det nødvendigt at tydeliggøre boligorganisationers realistiske og ansvarlige rolle som samarbejdspartner på beredskabsområdet.
BL har derfor igangsat en samlet beredskabsindsats, der skal skabe klare rammer, styrke den lokale beredskabsplanlægning og understøtte samarbejdet mellem boligorganisationer, kommuner, beredskabsmyndigheder og civilsamfund.
På den nye temaplatform om beredskab på bl.dk er viden, værktøjer og vejledninger samlet ét sted. Platformen giver overblik over risici og sårbarheder, de juridiske rammer samt rolle- og ansvarsfordelingen mellem stat, kommune og boligorganisationer. Målet er at gøre beredskab mere konkret og anvendeligt i hverdagen – og samtidig skabe et fælles sprog og klare ”do’s and don’ts”.
Konstruktive bidrag fra sektoren
Udviklingen af beredskabsindsatsen er i høj grad sket i dialog med sektoren. I efteråret 2025 afholdt BL forsamlingshusmøder i Kolding, København og Aalborg, hvor boligorganisationer, beboerdemokrater og samarbejdspartnere bidrog med erfaringer og perspektiver.
Signalerne var tydelige: Der er behov for klarhed.
Boligorganisationerne vil gerne bidrage konstruktivt til beredskabet, men uden at glide ind i en uklar rolle med ansvar, der ligger hos myndighederne. Den almene sektor har mange stærke lokale fællesskaber og en tæt kontakt til beboerne. Det er en vigtig ressource i krisesituationer – så længe rammerne er tydelige.
Denne pointe er blevet til et helt begreb: ”Naboberedskab”.
Her handler det ikke om klassiske beredskabsplaner, men om at understøtte hjælp til selvhjælp, naboskab og lokal tryghed. Erfaringerne viser, at enkle greb som kontaktpersoner, telefonkæder og fælles drøftelser kan gøre en reel forskel, særligt for sårbare beboere, når hverdagen udfordres af kriser eller længerevarende nedbrud.
2025 har været præget af øget international og europæisk opmærksomhed på boligpolitikkens betydning for social sammenhængskraft, konkurrenceevne og grøn omstilling. Det danske EU formandskab i perioden 1. juli til 31. december 2025 bidrog til, at boligspørgsmål i højere grad blev koblet til centrale europæiske dagsordener.
BL har i den sammenhæng haft et højt aktivitetsniveau og deltaget i en række internationale konferencer og mødefora med bidrag om den almene sektors rolle i forhold til social inklusion, blandede byer og langsigtet økonomisk bæredygtighed.
Under formandskabet blev der i september 2025 afholdt en større EU konference i København om Affordable and Sustainable Housing, hvor ministre, EU Kommissionens Housing Task Force og centrale aktører drøftede definitioner, finansiering og balancen mellem bæredygtighed og betalbarhed. Danmark benyttede konferencen til at formidle erfaringer fra den almene sektor og indgå i dialog om EU Kommissionens kommende Affordable Housing Plan.
I arbejdet med planen har BL særligt arbejdet for, at EU’s indsats understøtter nationale og lokale boligmodeller baseret på non-profit-principper, langsigtet finansiering og social bæredygtighed. BL har fremhævet den danske almene boligmodel og Landsbyggefonden som eksempler på stabile finansieringsmodeller, hvor midler geninvesteres i sektoren til nybyggeri, renovering, boligsociale indsatser og klimaforbedringer. Samtidig har BL peget på behovet for, at EU’s finansieringsinstrumenter anvendes strategisk til at fremme langsigtede løsninger, der styrker udbuddet af betalbare boliger uden at undergrave medlemsstaternes ansvar for boligpolitikken.
Almene boliger påvirkes også af EU politik
EU’s regulering har samtidig haft konkret betydning for den almene sektor. Implementeringen af EU’s bygningsdirektiv medfører øget fokus på energirenovering af bygninger med lav energimæssig standard samt skærpede krav til nybyggeri. BL har arbejdet for, at implementeringen sker under hensyntagen til sektorens særlige vilkår og behovet for at balancere klimaambitioner, økonomi og sociale hensyn. BL har desuden i EU og Housing Europe arbejdet for, at den almene boligsektor ikke blev omfattet af renoveringskravet til offentlige bygninger.
Revideringen af EU’s statsstøtteregler og den nye kategori ”affordable housing” har også fyldt meget i BL, da spørgsmålet om den almene sektors statsstøtteretlige klassificering blev aktuel. BL har arbejdet for, at der i de to kategorier ”social-” og ”affordable housing” bliver taget højde for hensynet til at sikre blandede boligområder.
Endelig har EU i 2025 lanceret det europæiske demokratiske skjold (European Democracy Shield), som skal styrke demokrati, samfundsrobusthed og borgernes tillid gennem fokus på civilsamfund, informationsintegritet og modstandskraft over for polarisering og ekstern påvirkning. Initiativet bygger på en forståelse af, at velfungerende lokalsamfund, sociale fællesskaber og trygge rammer er væsentlige for demokratisk sammenhængskraft. I den sammenhæng indgår boligpolitikken som en del af en bredere europæisk indsats for at understøtte stabile og inkluderende samfund.
Et fortolkningsbidrag fra EU-domstolen
Den 18. december 2025 afsagde EU-Domstolen dom, hvor domstolen fortolkede EU-direktivet om etnisk ligebehandling i forhold til den danske almene lovgivning om parallelsamfund. Spørgsmålet var rejst af Østre Landsret på grund af to sager om kriteriet om ikke-vestlige indvandrere og efterkommere, som er et afgørende kriterie for udpegning af parallelsamfund og omdannelsesområder.
Domstolen kom frem til, at den danske parallelsamfundslovgivning kan udgøre etnisk diskrimination, men dommen har ikke direkte virkning i de to sager, da en sådan dom alene udgør et fortolkningsbidrag. Den endelige vurdering og afgørelse skal foretages ved de nationale domstole.
BL har bistået i sagen med viden om den almene sektor i Danmark, herunder de almene boligorganisationers forpligtelse til udmøntning af udviklingsplaner i lovbestemte områder.
Nordisk inspiration til dansk beredskab
I den nordiske paraplyorganisation for almennyttige og kooperative boligorganisationer, NBO Housing Nordic – hvor BL’s administrerende direktør, Bent Madsen, er formand – har der i 2025 været et markant fokus på beredskab og kriseparathed. I den forbindelse er der gennemført en tværnordisk undersøgelse af boligorganisationernes tilgang til kriser og beredskab. Undersøgelsen peger blandt andet på, at forsyningsnedbrud og cyber-angreb på tværs af Norden opfattes som de største trusler.
Et andet centralt tema i NBO-regi har været skærpede krav til sikringsrum og de økonomiske konsekvenser for både eksisterende og nye boligområder. På den baggrund er der udarbejdet en sammenlignende analyse, som sammenligner krav til og udformning af sikringsrum i henholdsvis Norge, Sverige, Finland og Danmark.
Drøftelserne har vist, at vi kan lære en del af vores nordiske kollegaer, når det kommer til beredskab og sikringsrum og ruster os bedre til at påvirke eventuel ny regulering i Danmark.
Bæredygtighed er ikke nyt for den almene sektor. Vores model bygger på fællesskab, ansvarlighed og en grundlæggende ambition om at skabe gode, betalbare boliger for mennesker i hele landet. Men kravene til dokumentation, data og strategisk prioritering er vokset markant.
Beboere, kommuner, samarbejdspartnere, finansielle aktører og offentligheden forventer i stigende grad, at arbejdet med miljø, sociale forhold og god ledelse kan dokumenteres og følges systematisk. Det gælder også i den almene sektor.
Derfor er der behov for fælles værktøjer, der kan gøre bæredygtighed konkret, sammenlignelig og anvendelig i hverdagen. I 2025 er der taget vigtige skridt i den retning med AlmenKompas og AlmenGIS. Begge værktøjer bidrager til, at den almene sektor kan arbejde mere databaseret, målrettet og langsigtet med bæredygtighed, klimatilpasning og strategisk udvikling.
Et fælles sprog for bæredygtighed
AlmenKompas er udviklet som en fælles branchestandard for ESG i den almene sektor. Formålet er at give boligorganisationerne et fælles sprog og et praktisk grundlag for at arbejde målbart og databaseret med bæredygtighed. Standarden er udviklet i samspil mellem den almene sektor, Landsbyggefonden, BL, Forenet Kredit og Domea.dk.
Med AlmenKompas bliver ESG ikke en løs fortælling om gode intentioner, men et styringsredskab. Værktøjet bygger på fælles målepunkter, data og indikatorer, der gør det lettere at analysere, prioritere, handle og følge op. Dermed kan boligorganisationerne arbejde mere systematisk med de områder, hvor indsatsen skaber størst værdi for beboere, lokalsamfund og organisationens langsigtede bæredygtighed.
AlmenKompas tager udgangspunkt i eksisterende standarder, men er tilpasset den almene sektors særlige virkelighed. Den almene sektor løser vigtige samfundsopgaver. Netop derfor er det afgørende, at ESG-arbejdet ikke blot kopierer erhvervslivets modeller, men kobles til sektorens egne formål: gode boliger, social balance, ansvarlig økonomi, beboerdemokrati og langsigtet forvaltning af fælles værdier.
Et centralt element er, at AlmenKompas kan sænke adgangsbarrieren for den enkelte boligorganisation. Med Det Almene Datavarehus er der allerede etableret en fælles datainfrastruktur, og AlmenKompas samler relevante ESG-data i et dashboard, hvor boligorganisationer kan få overblik, sammenligne sig med lands- og kommuneniveau og bruge ensartede målepunkter på tværs af sektoren.
Det styrker både den lokale ledelse og den fælles sektorudvikling. Når boligorganisationerne måler på de samme områder, bliver det lettere at dele erfaringer, lære af hinanden og dokumentere sektorens samlede bidrag til en mere bæredygtig samfundsudvikling. AlmenKompas sikrer, at vi bevæger os fra et rapporteringsværktøj til et redskab, der muliggør bedre beslutninger.
Data som grundlag for klimasikring
Behovet for klimatilpasning er blevet mere konkret. Stigende nedbør, højtstående grundvand og vand på terræn skaber nye risici for boliger, bygninger og udearealer. For den almene sektor handler klimatilpasning derfor ikke kun om grøn omstilling, men også om sunde boliger, stabile bygninger, tryghed for beboerne og ansvarlig økonomi.
AlmenGIS er et geografisk informationssystem, der sætter de almene boligers placering, bygninger og boligafdelinger i centrum. Værktøjet giver boligorganisationer, kommuner og andre aktører et geografisk overblik over almene boligafdelinger og bygninger samt relevante data om blandt andet boligtyper, matrikler, BBR-arealer og aktive sager i Landsbyggefonden.
I arbejdet med klimatilpasning giver AlmenGIS mulighed for at kortlægge risici mere systematisk. Landsbyggefondens screeningværktøj kan blandt andet bruges til at vurdere risikoen for højt grundvand, terrænvand og oversvømmelser i almene boligområder. Det giver boligorganisationerne et bedre grundlag for at prioritere, hvor problemerne er størst, og hvor der er behov for yderligere undersøgelser, målinger og konkrete løsninger.
AlmenGIS giver derfor ikke kun bedre data. Det synliggør også omfanget af den opgave, sektoren står over for. Når klimarisici kan dokumenteres og placeres geografisk, bliver det muligt at arbejde mere strategisk med klimasikring, renoveringer, finansiering og langsigtet udvikling af boligområderne.
Tilsammen peger AlmenKompas og AlmenGIS på en vigtig udvikling i den almene sektor: Bæredygtighed er ikke kun værdier og ambitioner. Det er noget, vi kan måle, prioritere og omsætte til handling. Med fælles standarder, bedre data og mere præcise værktøjer står sektoren stærkere i arbejdet for at skabe gode, betalbare, robuste og bæredygtige boliger. Nu og i fremtiden.