Læs om de nye regler om ejendomsvurderinger, og hvordan det påvirker boligorganisationerne.
Drift og administration
Ejendomsskat
Kort fortalt
Nye ejendomsvurderinger
Siden december 2023 har boligorganisationerne haft adgang til de nye, foreløbige ejendomsvurderinger, der fra 2024 skal betales ejendomsskatter ud fra. Boligorganisationerne kan få adgang ved at logge ind på Vurderingsportalen.
Fokuspunkter i relation til overgangen til det nye beskatningssystem
BL har fået Deloitte til at udarbejde et notat om det nye ejendomsvurderingssystems påvirkning af almene boliger.
Notatet redegør for reglerne om stigningsbegrænsning for opkrævning af grundskyld, vigtige frister i forbindelse med sagsbehandling og bortfald for fradrag for forbedringer. Se det her.
Mere om reglerne
Ejendomsværdien stiger, skattepromillen falder
Ejendomsskat beregnes ud fra grundens offentlige vurdering, hvoraf der betales en grundskyldspromille, som er fastsat at kommunen.
I forbindelse med de nye ejendomsvurderinger vil mange opleve, at ejendomsværdien skyder kraftigt i vejret, men samtidig vil grundskyldspromillen falde markant. På landsplan er grundskylden således faldet fra 27 til 7,4 promille i 2024.
Reglerne om ejendomsskat fremgår af Ejendomsskatteloven.
Skatten kan maksimalt stige med 2,8 pct. fra 2023 til 2024
Uanset størrelsen af ejendomsvurderingen vil der være tryghed for ejendomsskatten i 2024, da den højst kan stige med 2,8 pct. i forhold til 2023.
De efterfølgende år kan ejendomsskatten stige med 3,5 pct. Her tages procenten dog ikke af det foregående års ejendomsskat men derimod af den nye grundskyldsværdi, som Vurderingsstyrelsen har opgjort den. Det betyder, at stigningsprocenten kan blive noget højere end de 3,5 pct., hvis der måles i forhold til året før.
Stigningsbegrænsningen dækker også en eventuel efterregulering af ejendomsskattebetalingerne. Dermed er boligafdelingen sikret, at deres skattebetaling fra år til år maksimalt kan stige med 3,5 pct. af den fuldt indfasede grundskyld i 2040. Dette gælder også i det år, hvor der efterreguleres på baggrund af de endelige ejendomsvurderinger
Særlig stigningsbegrænsning for den almene sektor
Stigningsbegrænsningen på 3,5 pct. årligt gælder i 2025 og fremad for den almene sektor, men er på 4,75 pct. årligt for landets øvrige ejere af erhvervsejendomme.
Den særlige stigningsbegrænsning for den almene sektor er besluttet som en del af boligskatteforliget fra 2017. Her blev det også besluttet, at ejendomsskatterne for alle landets almene boliger maksimalt må stige med 600 mio. kr. (i 2017-tal) frem mod 2040.
BL følger løbende sektorens samlede ejendomsskattebetalinger for at sikre, at udviklingen ligger inden for det besluttede maksimum i aftalen.
Klage om ejendomsvurderinger
Der kan som udgangspunkt ikke klages over de nye ejendomsvurderinger, fordi de er foreløbige. Den endelige 2023-vurdering vil først blive udsendt 2025 og den kan medføre en efterregulering af den betalte ejendomsskat. På det tidspunkt hvor den endelige vurdering udsendes, kan der gøres indsigelse over vurderingen. En eventuel efterregulering, der medfører en højere ejendomsskat end hvad de foreløbige vurderinger har tilsagt, vil også være dækket af stigningsbegrænsningen på 3,5 pct.
BL's samarbejde med Skattemyndighederne
Særlig administrativ korrektion inden 2025 via BL
Der kan forekomme tilfælde, hvor den foreløbige vurdering er blevet så fejlagtig, at skattemyndighederne efter konkret vurdering kan foretage en korrektion.
BL har et tæt samarbejde med skattemyndighederne, og det er aftalt med myndighederne, at BL kan rejse tvivlsspørgsmål, ændringer af foreløbige vurderinger m.v. på vegne af boligorganisationerne med henblik på hurtig afklaring. Dermed kan risikoen for lange og omkostningsfulde retssager mindskes.
Dilemmaer og hensyn
Lokalplaner kan føre til høje vurderinger
BL er bekendt med, at der for nogle boligafdelinger kan forekomme markante stigninger i ejendomsværdien, fordi bebyggelsesprocenten i boligafdelingen er langt lavere end det tilladte i en lokalplan, der måske er vedtaget mange år efter opførelsen af boligafdelingen. Eftersom ejendomsvurderingen skal tage udgangspunkt i den aktuelle lokalplan, vil en sådan vurdering ikke være formelt forkert.
Men der vil være behov for enten at justere lokalplanen eller gældende servitutter til at stemme overens med de faktiske forhold, hvis ejendomsskatten skal reduceres. Dette yder BL meget gerne bistand til.
Se nedenfor under spørgsmål/svar vedr. mulighed for, at byggeretsbegrænsende servitutter kan indgå i ejendomsvurderingen.
Gode råd
Modtagelse af deklarationsskrivelse for erhvervsgrunde.
Deklarationsskrivelser for erhvervsgrunde udsendes i i løbet af 2025, efter de foreløbige vurderinger er udsendt. BL anbefaler, at boligorganisationerne løbende holder sig orienteret om meddelelser vedrørende vurderinger, som måtte komme ind via e-Boks.
Meddelelsen, som vedrører deklarationer, forventes udsendt fra Skatteforvaltningen med titlen 'Nyt om ejendommen'/'Nye oplysninger om ejendommen'. Når man logger ind på Skatteforvaltningens side, vil deklarationen forventeligt kunne findes under titlen 'Se deklaration med data om ejendommen'.
Det er det indhold og den skrivelse, som boligorganisationen skal tage stilling til. Den dato, som fremgår i samme skrivelse, er den dato, der udgør udgangspunktet for deklarationsfristen på fire uger. Dette står også længere nede i skrivelsen.
Det er yderst vigtigt, at indsigelser mod det data, som præsenteres i deklarationen, fremsendes til Skatteforvaltningen inden for fristen på 4 uger, da det sikrer, at indsigelsen behandles, uanset hvilken afvigelse indsigelsen måtte medføre.
Spørgsmål/svar til ejendomsskat
Indgår byggeretsbegrænsende, tinglyste servitutter i min afdelings nye ejendomsvurdering?
BL har rettet henvendelse til Vurderingsstyrelsen for at få afklaring på, om byggeretsbegrænsende, tinglyste servitutter kan påvirke de almene grundvurderinger. Servitutterne indgår ikke i udgangspunktet i vurderingsgrundlaget, men styrelsen bekræfter i nedenstående svar, at de kan medtages i grundværdiansættelsen, såfremt de anmeldes til Vurderingsstyrelsen.
Anmeldelsen kan ske, så snart man i boligorganisationen bliver opmærksom på, at den faktiske realiserbare bebyggelsesgrad afviger fra det, som er fastsat i lokalplanen. Det er i udgangspunktet alene lokalplanen, der danner grundlag for værdiansættelsen. Læs hele Vurderingsstyrelsens svar nedenfor:
"I har anmodet om Vurderingsstyrelsens stillingtagen til og bekræftelse af, hvorvidt byggeretsbegrænsende, tinglyste servitutter vil påvirke vurderingen ved næstkommende termin. I bemærker i den forbindelse, at der er opmærksomhed på, at grundejer selv skal gøre Vurderingsstyrelsen opmærksom på tinglyste servitutter, evt. i forbindelse med deklarationsperioden forud for selve vurderingen.
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 4, at der ved vurderingen alene tages hensyn til tinglyste servitutter af privatretlig karakter, såfremt servitutten er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og disse ikke har samme ejer. Det fremgår endvidere af ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, at servitutter omfattet af planlovens § 42 og 43 skal inddrages ved grundværdiansættelsen.
Af planlovens § 42 fremgår det bl.a., at en ejer af fast ejendom kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt kan pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.
Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at en byggeretsbegrænsende servitut er omfattet af planlovens § 42, da der er tale om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Såfremt kommunen har givet samtykke til en byggeretsbegrænsende servitut, skal denne altså inddrages ved grundværdiansættelsen, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3.
Vurderingsstyrelsen gør opmærksom på, at det vil være en konkret vurdering i hvert tilfælde, i hvilket omfang servitutten har betydning for grundværdiansættelsen af både ejendommen, som servitutten er pålagt og ejendommen, som servitutten er til fordel for."
Link til Deloittes henvendelse til Vurderingsstyrelsens om byggeretsbegrænsende servitutter.