Der er etablerede procedurer for fraflytning fra almene boliger. Læs om reglerne og processerne her og få de nødvendige værktøjer.
Indflytning og fraflytning
Proces for fraflytning
Oprettet: mandag den 30. september 2024
Opdateret: onsdag den 23. oktober 2024
Fraflytningsprocessen
I forbindelse med fraflytningen skal boligorganisationen så objektivt som muligt vurdere, hvordan udgiften til istandsættelse skal fordeles imellem fraflytter og afdelingen.
Der er meget faste regler for, hvordan fraflytning af lejemålet skal foregå.
Først og fremmest skal lejer opsige sin bolig med et varsel, som fx i almene familieboliger er på 3 måneder. Boligorganisationen skal dog forsøge at genudleje boligen hurtigere, hvis lejeren ønsker en hurtigere fraflytning.
Fraflytter skal tømme boligen for indbo og efterlade boligen i rengjort stand.
Boligorganisationen indkalder skriftligt den fraflyttende lejer til syn af boligen med mindst 1 uges varsel. Parterne kan skriftligt aftale et kortere varsel. Ved synet gennemgår en repræsentant fra boligorganisationen boligen og udarbejder en synsrapport.
Hvis fraflytteren ikke er til stede eller ikke ønsker en kopi af synsrapporten udleveret ved synet, sender boligorganisationen synsrapporten til fraflytteren senest 14 dage efter synet.
Et overslag over de samlede udgifter til istandsættelse kan fremgå af synsrapporten. Hvis ikke overslaget fremgår, skal det sendes til fraflytteren senest 2 uger efter synet af boligen.
Fraflytterens anslåede andel af udgiften skal fremgå, og herunder skal evt. udgifter til misligholdelse være tydeligt præciseret.
Boligorganisationen skal sende den endelige opgørelse over udgifterne til fraflytteren uden unødig forsinkelse. I praksis betyder det senest en måned efter afslutningen af istandsættelsesarbejdet.
I den endelige opgørelse over de samlede istandsættelsesudgifter må fraflytterens andel af udgifterne ikke overstige vurderingen fra overslaget med mere end 10 procent.
Når boligen er opsagt
En beboer, der har opsagt boligen, har pligt til at give adgang til fremvisning af boligen til boligsøgende. Hvis beboeren ikke selv ønsker at fremvise boligen, kan en repræsentant for boligorganisationen gøre det.
Det fremgår ikke af loven, hvilke konsekvenser det vil have for beboeren, hvis beboeren ikke vil fremvise boligen. Hvis manglende fremvisning medfører lejetab for boligorganisationen, kan det ikke afvises, at boligorganisationen kan rejse et erstatningskrav.
Pligten til at fremvise fremgår af § 93, stk. 1 i lov om leje af almene boliger.
Fraflytningssyn og -opgørelse
Når en beboer fraflytter, skal boligorganisationen syne boligen.
Gælder der i afdelingen A-ordning for vedligeholdelse, skal beboeren betale for ikke-opsparet normalistandsættelse og misligholdelse. Hvis der gælder B-ordning skal beboeren kun betale for misligholdelse.
Boligorganisationen kan ikke forlange, at boligen ved fraflytning skal være i bedre stand, end den var, da beboeren overtog boligen.
Fraflytningssynet skal gennemføres senest 14 dage efter, boligorganisationen har fået kendskab til fraflytningen. Den fraflyttede beboer skal indkaldes skriftligt til synet og skal have 7 dages varsel, så fraflytteren har mulighed for at deltage i fraflytningssynet. Boligorganisationen har derfor 7 dage til at fastlægge datoen for synet, regnet fra det tidspunkt, hvor de bliver klar over at fraflytningen er sket.
Ved synet udarbejder boligorganisationen en fraflytningsrapport. Rapporten skal indeholde beskrivelse af, hvilken istandsættelse, der skal udbedre misligholdelse. I boligafdelinger med A-ordning skal rapporten også indeholde beskrivelse af hvilken istandsættelse, der udgør normalistandsættelse.
Rapporten skal udleveres til den fraflyttende beboer ved synet. Hvis han/hun ikke er mødt op, eller nægter at kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til ham/hende senest 14 dage efter synet.
Senest 14 dage efter synet skal den fraflyttede beboer have skriftlig besked om den anslåede udgift til istandsættelse. Boligorganisationen skal oplyse, hvordan man er kommet frem til beløbet og om, hvilket beløb den tidligere beboer hæfter for. Herefter iværksætter boligorganisationen arbejdet.
Den endelige opgørelse skal sendes til den fraflyttede beboer uden unødigt ophold. Efter retspraksis betyder det, at fraflytteren skal have den endelige opgørelse senest 1 måned efter at boligorganisationen har modtaget den sidste regning. Den endelige opgørelse skal indeholde en detaljeret opgørelse over udgifter om udgifterne skyldes mislighold eller normalvedligeholdelse (A-ordning).
Udgifter for misligholdelse, som ikke er konstateret ved fraflytningssynet, kan ikke opkræves hos den tidligere beboer. Dette gælder dog ikke, hvis misligholdelsen var skjult eller at den tidligere beboer har handlet svigagtigt.
Boligorganisationens krav bortfalder, hvis boligorganisationen ikke overholder reglerne, herunder de mange tidsfrister. Kravet bortfalder dog ikke, hvis boligorganisationen ikke har kontaktoplysninger på fraflytteren og derfor ikke har haft mulighed for at sende fraflytningsrapporten eller indkalde til syn.
Hvis en den fraflyttende beboer og boligorganisationen er uenige om fraflytningsopgørelsen, kan sagen indbringes for beboerklagenævnet.
Reglerne findes i lov om leje af almene boliger §§ 25-26 og bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger §§ 12-17.
Når beboeren er anvist til boligen af kommunen
Når en kommunal anvist beboer fraflytter, hæfter kommunen for beboerens kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen ved fraflytning, hvis udgiften ikke kan dækkes af indskuddet og lejeren ikke selv betaler fraflytningsregningen.
Kommunen har mulighed for at kræve, at boligorganisationen forsøger inddrivelse via fogedretten, men i så fald skal kommunen også dække boligorganisationens omkostninger til inddrivelse. Det er derfor de færreste kommuner, der kræver dette.
Boligorganisationen vil ofte have flere krav mod lejeren. Boligorganisationen skal modregne egne tilgodehavender i lejerens indskud, før evt. tilbageværende midler kan benyttes til at dække istandsættelsesudgifterne.
Hvis den anviste lejer senere har byttet sig til en anden bolig, er fraflyttet ved intern oprykning, ophører kommunens hæftelse. Det gælder også, hvis lejemålet er fortsat af en ægtefælle, samlever eller lignende. Kommunen hæfter altså kun for den anviste lejer og det konkrete lejemål.
Beboerklagenævnet tager stilling til uenigheder om fraflytningsopgørelser. Selv om kommunen dækker udgifter til istandsættelsen, så er kommunen ikke part i sagen. En eventuel uenighed skal indbringes af lejeren.
Når fraflytningen skyldes lejerens død
Når lejeren dør, skal eventuelle økonomiske krav anmeldes til skifteretten. Skifteretten skal tage stilling til, hvordan boet skal behandles, herunder eventuelt hvem der fremadrettet skal repræsentere boet.
Reglerne om dødsboer findes i dødsboskifteloven. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristerne i denne lov og i bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger (fraflytningsreglerne) bortfalder kravet mod dødsboet, og boligorganisationen kan ikke få dækket sine udgifter.
Anmeldelse af krav
Hvis der er værdier for mere end 51.000 kr. (2024- sats) i boet, sætter skifteretten en annonce i Statstidende. Det hedder proklama. Alle, der har et krav mod den afdøde, skal anmelde kravet til skifteretten inden 8 uger fra annoncen i Statstidende. Anmeldelse af krav sker via Skifteportalen.
Hvis boligorganisationen ikke kan nå at opgøre et endeligt krav indenfor fristen, er det muligt at anmelde et foreløbigt krav inden for de 8 uger.
Senest 8 uger efter den første frist skal boligorganisationen anmelde et endeligt krav. Der må altså i alt højst gå 16 uger fra annoncen i Statstidende til skifteretten får den endelige opgørelse. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristerne, bortfalder kravet, uanset hvilken type krav der er tale om
Boudlæg
Hvis der er værdier for under 51.000 kr. (2024-sats) i boet, udlægges boet som et boudlæg. Det betyder, at kreditorer som udgangspunkt ikke kan få deres krav dækket, fordi der ikke er tilstrækkelige værdier i boet. Det gælder også boligorganisationen. Boligorganisationen kan naturligvis modregne sit krav i indskuddet.
Fraflytning i et dødsbo
Et dødsbo kan opsiges af både boet eller boligorganisationen - med tre måneders varsel. Nogle boligorganisationer opsiger lejeforholdet, når de opdager, at beboeren er død, og sender samtidig et foreløbigt krav om betaling af husleje og istandsættelse til skifteretten. På dette tidspunkt er der sædvanligvis ikke taget stilling til, hvordan boet skal behandles – eller af hvem.
Hvis boligorganisationen ikke hører andet fra boets repræsentant, må man forvente, at lejemålet er ledigt og klar til udlejning ved udløb af opsigelsesfristen – uanset hvordan boet bliver behandlet.
Hvis boet ikke afleverer nøglerne inden udløb af opsigelsesfristen, skal boet i princippet betale for den/de ekstra måneder, indtil nøglerne afleveres, og der kan udlejes på ny.
Hvis et dødsbo udlægges som boudlæg, fordi det indeholder værdier for under 51.000 (2024-niveau), vil det typisk være de nærmeste pårørende, som også tømmer boligen. Den, der modtager boudlægget hæfter ikke for den afdødes gæld, så i disse tilfælde kommer boligafdelingen til at bære tabet.
Hvis der ikke er nogen, der ønsker boet udlagt, kan skifteretten bede boligorganisationen om at tømme boligen.
Hvis den afdøde var anvist til boligen af kommunen, hæfter kommunen for den kontraktsmæssige istandsættelse, når der ikke er midler i boet.
Hvis en lejer har sagt op, men dør før fraflytningen
Selv om at boligen allerede er opsagt, skal skifteretten stadig tage stilling til, hvordan boet skal behandles. Den oprindelige opsigelse gælder fortsat, men skifteretten bør orienteres om, at beboeren selv har opsagt boligen.
Når skifteretten har udlagt boet til behandling, kan boligorganisationen eventuelt aftale med boet/bobestyrer, at boligen afleveres allerede før, opsigelsesvarslet er udløbet. Samtidig skal ejendomskontoret sørge for, at der indkaldelse til syn af boligen mv.
Først herefter kan boligorganisationen orientere den nye beboer om, hvornår indflytning kan ske.