Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder (AB18) er et regelsæt, der fastlægger standardvilkår for aftaler mellem bygherrer og entreprenører i byggebranchen.
Nybyggeri
Almindelige betingelser - AB18, ABR18 og ABT18
Oprettet: tirsdag den 29. oktober 2019
Opdateret: mandag den 26. august 2024
Sideansvarlig: Niklas Jarnit
AB18 - Bedre byggeri for pengene
Den 21. juni 2018 offentliggjorde Trafik, Bygge- og Boligstyrelsen de nye aftaledokumenter, der tilsammen udgør ”byggeriets grundlov”:
Disse erstatter AB 92, ABR 89 og ABT 93.
Aftalerne er resultatet af tre års forhandlinger i et udvalg bestående af byggeriets parter: Dansk Byggeri, Tekniq, SMVdanmark, Kooperationen, Danske Arkitektvirksomheder, FRI, Dansk Industri, Voldgiftsnævnet, Bygningsstyrelsen, Vejdirektoratet, Danske Regioner, KL, Bygherreforeningen og BL.
For BL’s har det været målet at skabe et grundlag for bedre byggeri for pengene. Der er behov for bedre og mere gennemarbejdede projekter, for færre mangler ved afleveringen, for bedre koordinering af grænseflader mellem rådgivere, entreprenører og leverandører, for bedre styring af pris og tid – og for hurtigere og billigere tvisteløsning.
Det er BL’s opfattelse, at vi med de nye aftalevilkår har reel mulighed for at få bedre byggeri. Det kræver, at vi lærer at drage fuld nytte af de nye redskaber, og det kræver også, at vi bruger anledningen til at se lidt nærmere på vores egne processer – kan vi selv blive mere effektive og beslutningsdygtige undervejs i byggesagen?
Lillebror ”ABR og AB Forenklet” med kontraktparadigme
Som noget nyt fik både ABR og AB fået en ”lillebror” i form af ABR Forenklet og AB Forenklet.
I de forenklede dokumenter er udeladt en række af de styringsinstrumenter og handlepligter, som skal bruges til effektiv styring af et større byggeri. Herudover bortfalder garantierne allerede efter 1 år i AB Forenklet.
Derfor er det meget vigtigt, at de store og små dokumenter ikke forveksles.
I alment byggeri skal de store dokumenter altid bruges, når der indgår projektering i opgaven og byggeriet er offentligt støttede eller støttede af Landsbyggefonden.
Det forenklede dokument kan derfor bruges til f.eks. mindre rådgivningsopgaver uden projektering, vedligeholdelses- og forbedringsopgaver m.v. efter overgang til drift, når opgaven er relativt lille i henseende til omfang, tid og økonomi eller er relativt enkelt i henseende til arbejdets karakter eller organisering.
Det anbefales, at den enkelte boligorganisation laver en forretningsgang for, hvornår de forenklede dokumenter kan bruges.
BL har i samarbejde med Byggeskadefonden udarbejdet to paradigmer for kontrakter, der kan bruges sammen med AB og ABR forenklet. Kontrakten til AB forenklet kan hentes her, og kontrakten til ABR forenklet kan hentes her. Kontrakten føres over på boligorganisationens eget brevpapir og tilpasses det konkrete projekt. De blå bokse er vejledning til boligorganisationen, der slettes inden færdiggørelse. De gule er felter, der skal udfyldes.
Valgfrie tillægsdokumenter
Udvalget har desuden udarbejdet fire tillægsdokumenter eller ”appendikser” til projektoptimering, projektudvikling, incitamenter og driftskrav, der kan aftales mellem parterne efter behov:
- APP Projektudvikling, hvor entreprenøren medvirker til udvikling af projektet ved tidlig inddragelse i forbindelse med rådgiverens projektering, herunder med henblik på at vurdere pris- og tidsmæssige konsekvenser af de valgte løsninger.
Projektudvikling forudsætter, at entreprisen udbydes, før der er projekteret færdigt, og appendikset hjælper med at få styr på ansvar, opgavefordeling, betaling og muligheder for at opsige samarbejdet, før byggeriet går i gang.
- APP Projektoptimering, hvor entreprenøren har til opgave at gennemgå det udbudte projekt og komme med forslag til optimering med hensyn til tid, pris og kvalitet, herunder forslag om alternative løsninger, materialer og byggeproces. Appendikset hjælper med at regulere betaling, opgave og ansvarsfordeling.
- APP Driftskrav, hvor der stilles krav til arbejdets driftsmæssige ydeevne, som ikke kan konstateres opfyldt ved afleveringen, men først under en efterfølgende driftsperiode.
- APP Incitamentsbestemmelser om bonus under særlige betingelser. Det kan også overvejes, om det i højere grad end i dag med fordel kan bruges i alment byggeri.
Betænkning
Udvalget har afgivet en betænkning, der omfatter udvalgets generelle overvejelser, de aftalte dokumenter samt specielle bemærkninger til de enkelte bestemmelser.
Ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab
Sideløbende med AB udvalgets arbejde har rådgiverorganisationerne Danske Arkitektvirksomheder og Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI) arbejdet på en revision af Ydelsesbeskrivelser for Byggeri og Planlægning 2012, der er blevet til Ydelsesbeskrivelser for Byggeri og Landskab 2018.
Ydelsesbeskrivelsen sætter i forlængelse af ABR 18 øget fokus på bl.a. den indledende afklaring af bygherres behov i byggeprogrammet, på projekteringsleders opgaver, på grænseflader og koordinering med projekterende entreprenører. Som konsekvens heraf er faseopdelingen ændret, så bl.a. hovedprojektet opdeles i et udbudsprojekt og et udførelsesprojekt, der samler op på den projektering, der udføres af entreprenører og leverandører efter udbuddet.
Fravigelser
Som hidtil følger det af støttebekendtgørelsens § 30, stk. 2, at bygherren i sine aftaler om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger ABR og AB (i totalentreprise ABT) til grund uden fravigelser. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde godkende fravigelser.
Som rettesnor kan man dele fravigelserne op i ”rød, gul og grøn”.
For AB findes disse fravigelser i bemærkningerne til AB § 1, stk. 2, som er gengivet her:
- 4, stk. 4-6, kan i nødvendigt omfang fraviges for så vidt angår udbud med konkurrence om tidsplanen samt udbud af rammeaftaler.
- 5, stk. 4, 2. pkt., kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet fastslås, at udførelsen af vejrligsbestemte vinterforanstaltninger skal være indeholdt i tilbuddet, jf. vinterbekendtgørelsen.
- 5, stk. 5, kan fraviges ved, at der i udbudsmaterialet fastsættes en længere vedståelsesfrist end 20 arbejdsdage.
- 7, stk. 1, kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet fastslås, at transport i entreprisesummen kun kan ske samlet for hele entreprisesummen til et anerkendt pengeinstitut.
- 9, stk. 10, kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet fastslås, at sikkerhedsstillelsen nedskrives samlet ved afleveringen af den sidste etape.
- 11, stk. 1, sidste pkt., kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet fastslås, at betaling af selvrisiko påhviler entreprenøren.
- 15, stk. 3, kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet fastslås, at entreprenøren afholder de nødvendige tilslutningsbidrag og afholder eventuelle gebyrer som følge af, at skure, containere, stillads mv. ikke kan placeres på byggepladsen.
- 28, stk. 2, kan fraviges ved, at det i udbudsmaterialet bestemmes, at byggelederen eller fagtilsynet er legitimeret i nærmere bestemt større eller mindre omfang eller slet ikke er legitimeret til at indgå nogen aftaler.
- 36, stk. 2, kan fraviges ved, at der som i AB 92 § 22, stk. 3, kan fastsættes en tidsmæssig begrænsning i forhold til, hvor tidligt entreprenøren kan kræve betaling for materialer før deres levering på byggepladsen.
- 37, stk. 1, kan fraviges ved, at der i udbudsmaterialet fastsættes en længere betalingsfrist end 15 arbejdsdage.
For ABR findes fravigelserne i bemærkningerne til ABR § 1, stk., 2:
- 4, stk. 3, kan i nødvendigt omfang fraviges for så vidt angår udbud med konkurrence om tidsplanen samt udbud af rammeaftaler.
- 6, stk. 3, kan fraviges ved, at der i udbudsmaterialet fastsættes en længere vedståelsesfrist end 20 arbejdsdage.
- 35, stk. 1, kan fraviges ved, at der i udbudsmaterialet fastsættes en længere betalingsfrist end 15 arbejdsdage.
- 50, stk. 4, kan fraviges ved, at de beløbsmæssige begrænsninger i rådgiverens ansvar kan aftales konkret for det enkelte projekt.
De ”grønne” fravigelser suppleres i en række af de specielle bemærkninger, hvorfor det anbefales, at man slår op i bemærkningerne til den bestemmelse, man overvejer at fravige.
De ”gule” er fravigelser, som der herudover konkret er behov for, og som kommunen godkender.
De "røde" er fravigelser, der ikke bør godkendes, fordi de ændrer på den grundlæggende balance i dokumentet
Hvad er nyt?
BL har forhandlet på grundlag af følgende overordnede ønsker til en ny AB og ABR:
- Mere kvalitet for pengene – herunder bedre projekter og færre udførelsesfejl.
- Bedre planlægning, styring og prissætning undervejs i byggesagen.
- Hurtigere og billigere tvisteløsning.
Her får du et overblik over resultaterne. Du kan læse nærmere i betænkningens kapitel B:
Ad. 1 Mere kvalitet for pengene
a) ABR skifter karakter, og aftaleforholdet mellem bygherre og rådgiver professionaliseres. Styring af at alle rådgivningsfaser gennemføres med aftalt resultat og afsluttes med et fuldt gennemarbejdet, bygbart projekt. Hver fase afsluttes med dokumentation for granskning, ajourført budget og tidsplan og godkendes af bygherre som grundlag for det fortsatte arbejde.
Dette stiller også krav til bygherres beslutningskraft på de rette tidspunkter!
b) Obligatorisk projektgennemgang med alle parters deltagelse før byggeriets påbegyndelse, der afsluttes med en redegørelse om de ting, der er opdaget, og med incitamenter for entreprenøren til at gøre opmærksom på projektfejl og krav på dette tidlige tidspunkt.
c) Ansvar for koordinering af grænseflader placeres hos projekteringsleder, der også har ansvar for at koordinere fælles tværgående granskning af projektet. Alle har ansvar for eget projekt med grænseflader.
d) Styring af, hvornår rådgiver kan delegere projektering til entreprenør - for at sikre, at vi ikke betaler to gange!
e) Entreprenørens ansvar for egen projektering præciseres.
f) Vederlagsfri omprojektering i ABR ved dyre licitationer, som burde have været undgået, også når budgettet skrider undervejs i projekteringen.
g) Konventionalbod for projektmangler i ABR, hvor tab ikke kan dokumenteres
(hvor man f.eks. har glemt noget i projektet).
h) Entreprenørens pligt til at kvalitetssikre sine ydelser fremgår direkte af AB.
i) Pligt i både ABR og AB til at oplyse om brug af metoder og materialer, der ikke er gennemprøvede (efter inspiration fra MgO-sager).
j) Mere fokus på målrettet tilsyn.
k) Obligatorisk førgennemgang i AB, så flere mangler opdages og udbedres inden aflevering.
l) Fastholdelse af nuværende niveau for sikkerhedsstillelse, så det fortsat er muligt at trække på en garanti i hele den 5-årige ansvarsperiode.
Ad. 2. Bedre planlægning, styring og prissætning
a) Entreprenørens og rådgivers forbehold eller fravigelser skal fremgå klart og samlet af tilbuddet.
b) Krav om ekstrabetaling som følge af ændringsarbejder skal fremføres så hurtigt som muligt, uanset ændringskravet fremsættes af bygherre, entreprenør eller skyldes hindringer. Incitamenter i form af øget retsfortabende passivitet.
c) Prissætning: Entreprenørerne bindes af opgivne enhedspriser i større omfang end i dag, suppleret af en udfordringsret og øget transparens ved prissætning af regningsarbejder.
d) Større krav til udarbejdelse af hovedtidsplan, arbejdstidsplan, detailtidsplan (der koordinerer flere entrepriser) og ajourføring heraf.
e) Byggemødet bringes i centrum for kommunikation og bindende meddelelser med faste dagsordenspunkter, herunder sikring af at entreprenøren løbende forholder sig til, om log med ændringer er udtømmende, og om tidsplanen holder.
f) Øgede muligheder for dagbod på mellemfrister.
Ad. 3 Effektiv og hurtig konfliktløsning
a) Voldgiftsnævnet bevares som byggeriets værneting.
b) Obligatorisk løsningstrappe, hvor konflikter først skal søges løst på projektlederniveau inden 5 dage og derefter på ledelsesniveau inden 5 dage. Derefter er der en ”afkølingsperiode” på 4 uger, hvor man ikke kan anlægge voldgiftssag, men derimod kan gå i hurtig afgørelse eller i mægling og mediation.
c) Mægling og mediation giver mulighed for at finde løsninger på kort tid, og uden større udgift. Voldgiftsnævnet har et korps af særlige byggemediatorer og -mæglere, der har særligt kendskab til byggeri, og derudover har en uddannelse i mægling/mediation. Det anbefales at afprøve muligheden.
d) Nye ”hurtige afgørelser” af en opmand på et summarisk grundlag, som giver afklaring af uenigheder på ca. 1 måned, inden de vokser sig for store.
Forbedring af entreprenørernes likviditet
Entreprenørerne kan efter AB 18 fremsende faktura to gange månedligt, og betalingsreglerne harmoniseres i AB og ABR.
Bestemmelser om digitalisering af byggeriet
Der er i AB og ABR efter bidrag fra eksperter på området blevet indsat bestemmelser vedrørende roller og ansvar for digitalt byggeri. Bestemmelserne hænger godt sammen med AlmenNets
koncepter vedrørende IKT.
Krav til bygherrens udbudsmateriale
Der indarbejdes yderligere krav til bygherrens udbudsmateriale. AB og ABR indeholder derfor mere detaljerede krav til, hvad bygherren skal oplyse i forbindelse med udbuddet, bl.a. med hensyn til tidsplaner, budget og budgetforudsætninger, organisering af byggesagen m.v.
Redaktionelt
ABR og AB 18 kommer, til forskel fra de nuværende dokumenter, til at være to afstemte og koordinerede dokumenter, der har en indbyrdes genkendelighed.
Gode råd i overgangsfasen
AB og ABR indeholder en række styringsinstrumenter, der kan give bedre projekter og byggeri med færre mangler.
Det betyder også, at det er en række ting, vi kommer til at betale for som standardydelse. Det er vigtigt at sætte tid af til at lære dokumenterne at kende, og tilrette forretningsgange, så vi kan udnytte fordelene fuldt ud og undgå faldgruber.
Det kræver et fokus fra ledelsesplan til byggechef, projektleder og ud i driften, bl.a. på følgende:
- Den nye ABR og de nye ydelsesbeskrivelser vil sætte fokus på fremdrift og effektivitet i byggesagen og herunder også bygherrens beslutningskompetence. Det kan være en god ide at bruge det som løftestang til en drøftelse i den enkelte organisation – hvordan hænger vores beboerdemokratiske processer bedst muligt sammen med byggesagens fremdrift? Hvordan får vi internt truffet vores beslutninger tidligst muligt i forløbet, så rådgiver har arbejdsro til at gennemarbejde projektet i projekteringsfasen?
- Der er behov for at sætte tid af internt over det næste halve år til at sikre, at alle interne dokumenter, koncepter og forretningsgange er opdateret og indarbejdede.
- Hvordan gennemføres projektgennemgange optimalt? For fremtiden bliver projektgennemgang obligatorisk og dermed en fast ydelse, vi betaler for. Hvordan tilrettelægges gennemgangen, så vi får flest mulig fejl og problemer på bordet, før byggeriet går i gang? Hvem sidder for bordenden?
- Hvordan tilrettelægges logbog, byggemøder og bygherremøder?
- Drøft gerne en strategi for tvisteløsning, før en aktuel tvist opstår. Hvad er fordelene ved mægling, mediation og hurtig afgørelse, og hvornår vil I benytte det i jeres organisation? Hvad er projektleder bemyndiget til at forhandle, når en konflikt starter i ”løsningstrappen”?
- Tag en snak med jeres forsikringsmægler, om der er behov for ændring i jeres forsikringsstrategi.
