Folketinget har nu vedtaget en ny lejelov og en ny lov om boligforhold. De to nye love er overvejende blot en ny opdeling og sammenskrivning af privat lejelovgivning. Der er som udgangspunkt tale om sproglige og redaktionelle ændringer, og lovgivningen videreføres i det væsentligste uden materielle ændringer. Dog er der indført nye regler om mulighed for udlejere til at opsige lejere, der som fremlejegivere ikke overholder deres forpligtelser overfor fremlejetagere - også på det almene område.
BL Informerer nr.0822
Sammenskrivning af lejelovene og opsigelse af almene fremlejegivere
Oprettet: tirsdag den 15. marts 2022
Opdateret: onsdag den 7. august 2024
Sideansvarlig: Bent Madsen
Den 1. marts 2022 vedtog Folketinget lovforslagene L 47, L 48 og L 49, som samler lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om kommunal anvisningsret i to nye love: lov om leje og lov om boligforhold.
Samtidig er der vedtaget en ny bestemmelse i lov om leje af almene boliger om opsigelse af lejere, der som fremlejegivere ikke overholder deres forpligtelser overfor fremlejetagere.
Der sker desuden konsekvensændringer i en række andre love.
Sammenskrivning af den private lejelovgivning
Hensigten med de nye love har været at skabe et mere gennemsigtigt regelsæt til at beskrive forholdet mellem lejer og udlejer uden at ændre balancen mellem de to parter. Nu koncentreres lejeloven om de aftaleretlige forhold mellem lejer og udlejer, og lov om boligforhold omhandler de mere offentligretlige regler.
Den nye private lejelov vil derfor også indeholde reglerne for lejeregulering i regulerede kommuner, som før var at finde i boligreguleringsloven.
Lovene regulerer som udgangspunkt det private udlejningsbyggeri og regulerer kun alment boligbyggeri, hvis det også tidligere var reguleret i lovgivningen.
Selvom der ikke er foretaget egentlige større ændringer af lovgivningen ved sammenskrivningen, så skal der etableres nye kontrakter, standardbreve mv., da paragrafferne ændres i lovgivningen.
For at lette den nødvendige omstilling har Indenrigs- og boligministeriet udarbejdet en paragrafnøgle. Paragrafnøglen indeholder både muligheden for at søge med udgangspunkt i den gældende lovgivning for at finde frem til den tilsvarende bestemmelse i den nye lovgivning, og muligheden for at søge med udgangspunkt i den nye lovgivning for at finde frem til den bestemmelse i den gældende lovgivning, som den nye bestemmelse viderefører.
Paragrafnøglen kan downloades som en pdf-fil, hvor indledningen indeholder nærmere detaljer om brugen af paragrafnøglen.
Opsigelse af almene lejere som fremlejegivere
Revisionen af lovgivningen har ført til en ændring i den almene lejelov, idet almene boligorganisationer – ligesom den private udlejer – får mulighed for at opsige en lejer, som fremlejer sin bolig, når denne ikke overholder sine forpligtelser som udlejer overfor fremlejetageren.
En almen lejer har i vid udstrækning mulighed for at fremleje sin bolig helt eller delvist. Når en almen lejer fremlejer sin bolig, bliver han fremlejegiver og dermed udlejer i forhold til fremlejetageren. Forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager er reguleret af den private lejelov og lov om boligforhold.
Der indføres en ny bestemmelse i lov om leje af almene boliger § 85, stk. 1, nr. 4, hvorefter den almene boligorganisation kan opsige den almene lejer (fremlejegiver), når udlejer (den almene boligorganisation) to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7 i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens (fremlejegiveren) manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser.
Reglen medfører, at den almene boligorganisation kan opsige en almen lejer (fremlejegiver), som ikke overholder sine forpligtelser som udlejer. Det er en forudsætning at
- den almene lejer (fremlejegiver) to eller flere gange har tabt en sag i huslejenævnet
- huslejenævnets afgørelser er endelige
- ankefristen er udløbet
Huslejenævnsafgørelserne behøver ikke at være i forhold til den samme fremlejetager.
Fremlejegiver skal således have misligholdt sine forpligtelser som udlejer gentagne gange.
Ved misligholdelse forstås enhver form for misligholdelse i fremlejeforholdet. Misligholdelse er således ikke begrænset til betalingsforpligtelser, men kan også omfatte f.eks. vedligeholdelsesforpligtelser, tilbagebetaling af depositum, udarbejdelse af varmeregnskab m.m.
I lov om boligforhold indføres en forpligtelse for huslejenævnet til at oplyse overfor fremlejegiver og fremlejetager, at manglende efterlevelse af nævnets afgørelser kan få konsekvenser for fremlejegiverens lejeforhold.
Huslejenævnet er forpligtet til at opfordre fremlejetageren til at oplyse til nævnet, hvis fremlejegiveren ikke efterlever nævnets afgørelse. Har nævnet modtaget en sådan besked, er nævnet forpligtet til at afkræve fremlejegiveren dokumentation for, at afgørelsen er efterlevet. Er nævnets afgørelse ikke efterlevet, skal nævnet herefter orientere boligorganisationen om den manglende efterlevelse.
Der gælder ikke det krav om væsentlighed i forbindelse med opsigelsen, som ellers gælder ved øvrige opsigelsesgrunde i lov om leje af almene boliger. Karakteren af misligholdelsen er derfor uden betydning.
De nye bestemmelser træder i kraft den 1. juli 2022.
Med venlig hilsen
Bent Madsen / Anni Pedersen
