3376 2020

Almene familieboliger udlejes som udgangspunkt efter venteliste, dvs. til den, der har været skrevet op i længst tid. Man kan skrive sig op til en bolig, når man er fyldt 15 år. Det koster et beløb at lade sig skrive op til boliger og et årligt gebyr for at stå på venteliste. Beløbet skal dække udgiften til at føre ventelister.

Reglen om venteliste findes i lov om almene boliger § 51.

Fleksibel udlejning er en ordning, hvor kommunen og boligorganisationen aftaler særlige fortrinsrettigheder med det formål at påvirke beboersammensætningen. Typisk gives fortrin til boligsøgende i beskæftigelse eller under uddannelse. Der er aftalefrihed i forhold til kriterierne, blot må de ikke udgøre overtrædelse af forbuddet mod diskrimination i den europæiske menneskerettighedskonventions artikel 14 om blandt andet køn, race, farve, sprog og religion.
 
En aftale kan omfatte en del af de ledige boliger eller alle ledige boliger i en afdeling. Kriterierne skal være saglige og proportionelle i forhold til det formål, kommunen og boligorganisationen ønsker at opnå. 
 
Det skal aftales, om kriterierne skal opfyldes også ved intern oprykning. Hvis der ikke er aftalt noget, gælder kriterierne for al udlejning.
 
I afdelinger, som er del af et forebyggelsesområde eller et udsat boligområde (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder), er fleksibel udlejning obligatorisk, og kriterierne skal omfatte krav om beskæftigelse og uddannelse. Se mere om de særlige regler for disse områder her.

Reglen om fleksibel udlejning findes i lov om almene boliger § 60 og udlejningsbekendtgørelsens § 1, stk. 7.

Kommunen kan beslutte, at hver 4. ledige bolig skal stilles til rådighed for kommunal anvisning til løsning af påtrængende boligsociale behov. Den kommunale anvisning skal både vurdere den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, der anvises til. Mange steder indgås der aftaler om anvisning og udlejning, hvor de to behov balanceres. Se mere om det i linket til højre.

Når kommunen beslutter at benytte sig af kommunal anvisning, følger der følgende pligter med:

• Kommunen hæfter for tomgangsleje fra, at boligen stilles til rådighed for kommunen til, at en anvist lejer hæfter.
• Kommunen garanterer for lejerens opfyldelse af kontraktmæssige forpligtelser til at istandsætte boligen ved fraflytning.
• Kommunen skal indkalde anviste lejere til møde, hvis der opstår huslejerestancer indenfor det første år efter anvisningen.

Boligorganisationen og kommunen har mulighed for at indgå aftaler om andre måder at stille boliger til rådighed på. Man kan fx aftale, at kommunen får en anden andel end hver 4. bolig, eller at boligerne til anvisning findes mere konkret, når behovet opstår.

En anvist lejer har samme rettigheder og pligter i lejeforholdet som alle andre lejere. Der kan dog indgås aftaler mellem kommune og boligorganisation om brug af særlige boligtyper, hvor lejerrettigheder kan være begrænset. Læs mere om aftalekoncepter for andre boligtyper her.

Reglerne om kommunal anvisning findes i almenboliglovens § 59. 

Ungdomsboliger udlejes til en særlig målgruppe af uddannelsessøgende og unge med særlige behov. Kommunen kan fastlægge, hvordan der prioriteres mellem de boligsøgende ved udlejningen. 

Uddannelsessøgende er unge, der enten er optaget på en offentligt anerkendt ungdomsuddannelse, eller videregående uddannelse, der giver adgang til SU eller er i gang med en erhvervsuddannelse.

Der er ikke fastsat en aldersgrænse for, hvem der kan leje en ungdomsbolig. 

FGU-elever har adgang til ungdomsboliger, selv om uddannelsen hverken er SU-berettiget eller en erhvervsuddannelse. Dette har den daværende Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udsendt en skrivelse om.

Kommunen kan beslutte, at den vil have hver 4. ledige ungdomsbolig til anvisning. Som ved familieboliger kan boligorganisation og kommune aftale en anden andel eller en anden måde at finde et antal boliger til kommunal anvisning på. 

Man skal generelt være opmærksom på, at boligorganisationen mindst én gang om året skal påse, at beboere i almene ungdomsboliger fortsat er i målgruppen for en almen ungdomsbolig. Overholdes dette ikke, bortfalder ungdomsboligbidraget.
 Reglerne findes i lov om almene boliger §§ 52-53a, udlejningsbekendtgørelsen kap. 3 og i bekendtgørelse om opsigelse i statsstøttede almene ungdomsboliger.

Kommunen anviser som udgangspunkt til de ledige ældreboliger. Der er regler om frit valg for ældre og borgere med handicap. Det vil sige, at man kan lade sig skrive op til ældreboliger i andre kommuner, hvis man opfylder kriterierne for at få en ældrebolig. 

Lejeaftalen indgås mellem boligorganisationen og beboeren. 

I mange kommuner er der også kommunale ældreboliger.

Reglerne om udlejning af almene ældreboliger findes i lov om almene boliger §§ 54-58.

Det er muligt at afvise boligsøgende i helt særlige tilfælde: 

• Hvis boligen vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (udlejningsbekendtgørelsens § 26).
• Hvis den boligsøgende har gæld til organisationen. Det gælder dog kun, hvis gælden ikke er forældet eller meget lille. Den boligsøgende kan ikke afvises, hvis der er indgået en afdragsordning om gælden (udlejningsbekendtgørelsens § 27). 
• Hvis den boligsøgende indenfor de seneste to år har fået ophævet eller opsagt en bolig i samme boligområde efter bestemmelserne i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 3 eller 4, eller § 90, stk. 1, nr. 7-10 eller 13. Det kræver dog, at kommunen forinden har defineret, hvad der udgør et ”boligområde” (udlejningsbekendtgørelsens § 28).
• I udpegede udsatte boligområder kan boligsøgende afvises, hvis de har pletter på straffeattesten, som vurderes at have betydning for trygheden i området (udlejningsbekendtgørelsens § 29, se også siden om parallelsamfund).
• Hvis boligorganisationen i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig udlejning – fx hvis den boligsøgende har fået ophævet eller opsagt tidligere lejemål i boligorganisationen pga. fysisk vold eller trusler mod andre beboere eller ansatte i boligorganisationen, og der foreligger dokumentation herfor (udlejningsbekendtgørelsens § 30).

At en boligsøgende afvises fra at leje en konkret bolig, medfører ikke at den boligsøgende slettes fra ventelisten.

En boligorganisation kan alene afvise en boligsøgende, der anvises af kommunen, hvis parterne har aftalt, at dette er en mulighed. Boligorganisationen bør dog altid meddele kommunen, hvis boligorganisationen finder anvisningen uhensigtsmæssig. Det kan fx være tilfælde, hvor den boligsøgende tidligere er ophævet grundet restance eller husordensovertrædelser i den pågældende boligorganisation.

Hvis den boligsøgende ikke betaler ajourføringsgebyret, skal boligorganisationen sende en påmindelse (rykker). Påmindelsen skal indeholde oplysning om, at den boligsøgende slettes fra ventelisten, hvis den boligsøgende ikke betaler trods påmindelsen.

Der er ikke særlige krav til, hvordan opkrævning og påmindelse om betaling af ajourføringsgebyr skal ske. Men boligorganisationen skal kunne føre bevis for, at opkrævning er afsendt og kommet frem.

Det er den boligsøgendes ansvar at meddele adresseændringer.

Hvis boligorganisationen har slettet en boligsøgende på ventelisten, som var registreret med korrekt adresse på tidspunktet for sletningen, men som ikke har betalt ajourføringsgebyr, fordi opkrævningen ikke er modtaget, skal den boligsøgende have deres anciennitet på ventelisten tilbage. Dette medmindre boligorganisationen kan føre tilstrækkeligt bevis for, at posten er kommet frem.

Boligsøgende, der er afvist fra at leje en konkret bolig, kan ikke slettes fra ventelisten.

Der er indgået en lejeaftale, når boligorganisationen og den boligsøgende har underskrevet en lejekontrakt.

Hvis boligorganisationen fremsender orientering om en ledig bolig til flere på ventelisten med et forbehold for, at vedkommende ikke kan være sikker på at få boligen, er det den med højst anciennitet, der får boligen. Her er der først indgået en lejeaftale, når den kommende beboer har meldt positivt tilbage, og boligorganisationen efterfølgende har accepteret dette – ved besked herom eller ved at fremsende lejekontrakt. Det er ikke nødvendigt, at boligorganisationen har underskrevet lejekontrakten.
 
Lejer er under 18 år
Unge under 18 år er mindreårige og kan derfor ikke selv indgå en lejeaftale. Som udgangspunkt skal både den, der har forældremyndigheden/anden værge og Familieretshuset godkende lejekontrakten.
 
Lejer fortryder at have skrevet under på lejekontrakten
Når der er indgået en lejekontrakt mellem parterne, kan lejeren ikke springe fra kontrakten, men kan opsige lejemålet. Når lejeren opsiger og ønsker hurtig frigørelse, skal boligorganisationen udleje så hurtigt som muligt. Lejeren hæfter i de tre måneders opsigelsesvarsel, eller indtil der er lavet en ny udlejning.

Som udgangspunkt udlejes almene boliger på permanente lejekontrakter uden tidsafgrænsning.
 
I visse tilfælde kan lejeaftaler gøres midlertidige. Det kan være i tilfælde, hvor en ejendom skal renoveres, og hvor boligorganisationen derfor i en periode udlejer ledige boliger midlertidigt for at forebygge tomgangsleje. Hvis et renoveringsprojekt bliver forlænget, kan en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges. Der er ikke en bestemt grænse for, hvor mange gange en tidsbegrænsning kan forlænges, men den kan kun forlænges, når det skyldes forhold vedr. boligen. 

Tidsbegrænsning er et fast vilkår i boligtyperne startbolig og inklusionsbolig.
 
Der er særlige regler om begrænsede opsigelsesmuligheder ved tidsbegrænsede aftaler. De kan fx kun opsiges i lejeperioden, hvis det er aftalt.
 
Reglerne findes i lov om leje af almene boliger § 87.

Som udgangspunkt skal almene boliger udlejes til personer.
 
Der er ganske få undtagelser til dette i lovgivningen.

• Lov om almene boliger § 51, stk. 2 giver kommunen og regionen mulighed for at leje familieboliger til etablering af kollektive bofællesskaber for borgere med særlige sociale behov i familieboliger.
• Lov om almene boliger § 51, stk. 6 giver kommunen mulighed at leje familieboliger til brug for midlertidig genhusning i forbindelse med byfornyelse.
• Lov om almene boliger § 56 giver kommunen mulighed for at leje ældreboliger til brug som midlertidig aflastningsbolig.

Udlejningsbekendtgørelsen giver i § 41 mulighed for, at både familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger kan udlejes til andet end beboelse, hvis der er ”ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder".