3376 2020

Som det er almindelig kendt har regeringen og et flertal i Folketinget vedtaget at indføre moms på ejendomsadministration for tredjemand samt moms på byggegrunde m.v. fra den 1. januar 2011. I den anledning har BL modtaget en række spørgsmål fra medlemmer, advokater og revisionsfirmaer m.fl. Vi vil derfor i dette BL-Info opsummere nogle af de spørgsmål og svar, som hidtil er givet. Men det skal understreges, at det på en række væsentlige punkter desværre endnu ikke er muligt at give fyldestgørende svar, idet myndighederne endnu ikke har fastlagt alle detailbestemmelser.  Dette er særdeles uhensigtsmæssigt, men BL vil på baggrund af den løbende kontakt til myndighederne vende tilbage så hurtigt som muligt med yderligere information. Uddybende bekendtgørelser og vejledninger kan beklageligvis først forventes i løbet af efteråret fra SKAT’s side.

Moms på ejendomsadministration

1. Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?
   
   Nej, en almen boligorganisation med egen administration, som administrerer sine egne ejendomme/afdelinger, skal hverken betale moms eller lønsumsafgift heraf, jf. også
   Højesteretsdommen fra maj 2008.
   
   Denne del af dette BL-Info om moms på ejendomsadministration er derfor først og fremmest relevant for de almene administrationsselskaber og for de ”almindelige” almene boligorganisationer, der ikke har egen administration, men lader sine ejendomme administrere af en tredjemand, herunder af de almene administrationsselskaber.
   
   
2. Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?
   
   Svaret er nej.
   
   Fællesregistrering betyder, at de fællesregistrerede virksomheder – her f.eks. et alment administrationsselskab og de tilknyttede almene boligorganisationer – momsmæssigt kan betragtes som én virksomhed, således at udveksling af varer og ydelser er momsfrie. Dette er dog allerede blevet afvist af SKAT i en konkret sag, hvortil kommer, at en sådan eventuel tilladelse måtte anses for at være i strid med den almene boliglovgivning.
   
   
3. Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab?
   
   Svaret er nej.
   
   
4. Skal der betales moms af lovmæssige påkravs- og rykkergebyrer?
   
   Nej, de er altid momsfrie.
   
   
5. Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?
   
   Splitansættelse indebærer, at den eller de pågældende administrative medarbejdere flyttes fra ansættelse i en administrerende organisation til ansættelse direkte i den boligorganisation, som får udført opgaverne, f.eks. udlejning. Dermed bliver ydelsen intern og momsfri.
   
   Sådanne splitansættelser bør dog kun foretages efter særligt grundige overvejelser, der tillige bør ske i samarbejde med organisationens advokat, revisor og SKAT, inden den iværksættes, ikke mindst for senere at undgå kedelige sager om evt. efterbetaling af moms, bøder osv. Herved skal det naturligvis kunne dokumenteres over for SKAT, at der er tale om en reel intern ansættelse. Man skal endvidere være opmærksom på det administrative besvær, der er forbundet med sådanne ansættelser, og at sådanne overførsler af opgaver og medarbejdere som udgangspunkt er omfattet af virksomhedsoverdragelsesloven.
   
   
6. Godtgørelse for visse afholdte momsudgifter (”købsmoms”)
   
   Endelig skal momspligtige ejendomsadministratorer, herunder de almene administrationsselskaber, være opmærksomme på mulighederne for at opnå godtgørelse for afholdte momsudgifter til tilpasning af IT-udstyr og software, rådgivning m.v., jf. den særlige overgangsbestemmelse § 3, stk. 5, i ændringslov nr. 520 af 12. juni 2009 til momsloven m.v. Disse overgangsbestemmelser giver mulighed for at afløfte købsmoms på IT-udstyr m.v. købt i 2010 med henblik på administration af det nye regelsæt fra 1.1.2011. 

Moms på salg/levering af byggegrunde m.v.
Fra og med den 1. januar 2011 skal der også svares moms ved salg/levering af byggegrunde m.v., jf. den nye affattelse af momslovens § 13. Det må betyde, at grundprisen pålægges 25% i forbindelse med salget. Teoretisk kan der argumenteres for, at momsen ”nedvæltes” i grundprisen, det vil sige, at den faktiske salgspris inkl. moms har samme størrelse som den oprindelige salgspris ekskl. moms, fordi sælger må reducere sin pris. I praksis må det dog forventes, at momsen kan føre til højere grundpriser også for de almene boligorganisationer.

Ifølge lovforslagets bemærkninger skal ”levering af en byggegrund” forstås som ”overdragelse af retten til som ejer at råde over byggegrunden”, og ved ”en byggegrund” forstås normalt et ubebygget areal, der efter lov om planlægning (planloven) eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Det er herefter et afgørende spørgsmål i forbindelse med lovens ikrafttræden, hvornår ”levering” har fundet sted - er det f.eks. allerede på aftaletidspunktet for salget (ejendomsrettens overgang til køber), er det først, når køber fysisk, faktisk og eventuelt også retligt gennem tinglysning af skøde har overtaget ejendommen og dennes drift, eller er det på et tidspunkt derimellem?

Dette spørgsmål er desværre ikke endelig afklaret, men BL arbejder for, at det bliver det tidligst mulige tidspunkt, således at både købere og sælgere får længst mulig tid til at indrette sig på disse helt nye regler, og således at flere ejendomme kan overdrages allerede i år uden moms. På nuværende tidspunkt er skæringen for momstilsvaret således ikke fastlagt, men på det foreliggende grundlag må det anbefales parterne, at man når så langt som overhovedet muligt med hele salgsprocessen og planlægningen allerede i år.

Vi vil så hurtigt som muligt vende tilbage med yderligere informationer herom, herunder om eventuelle muligheder for nærmere betingede salg m.v.

Med venlig hilsen

og god sommer til alle

Bent Madsen  / Preben Mathiesen