3376 2020

I indledningen opsummeres ganske kort, hvad aftalen indeholder. Det gælder aftaler om anvisning og udlejning, men også andre eventuelle aftaler. Det nævnes, hvilke boligtyper der indgår i aftalen.

I dette afsnit beskrives det helt overordnede formål med aftalen. Hvad er det, der skal opnås på det generelle plan og på længere sigt?

Desuden beskrives de mere konkrete målsætninger, som parterne har fastlagt i aftalen. Det er dem, der følges i de nedsatte fora (boligforum og embedsmandsgruppe), og udviklingen heri danner grundlag for løbende justeringer, for evalueringen og på sigt for en ny aftale, når nærværende aftale udløber. Målsætningerne kan gå på tiltag ift. udlejning og anvisning, men der kan også være målsætninger knyttet til andre indsatser i aftalen.

Her beskrives de boliger, som boligorganisationerne tilsammen råder over, og kommunens behov for anvisning. Det er de samme data, som ligger til grund for de indledende drøftelser mellem parterne – og dermed til grund for den valgte model for udlejning og anvisning.

I mange aftaler er der benyttet en trappemodel, hvor nogle områder (røde) skærmes for kommunal anvisning og har en højere andel fleksibel udlejning, mens andre har en højere andel anvisning. Når der er områder udpeget som udsatte eller som forebyggelsesområder, vil der typisk laves særlige aftaler om netop disse områder. Særlige aftaler kan dog også bestå i at forebygge sådanne udpegninger.

Når afdelingernes nøgletal er på plads, afprøver partnerne forskellige procentsats-fordelinger med fx afsæt i kriterierne for arbejdsløshed ift. hhv. udsatte områder (p.t. 40 %) og forebyggelsesområder (p.t. 30 %). Grænserne kan lægges på andre niveauer, hvis det er relevant ud fra de lokale forhold.

Hvis det er relevant, kan parterne også se på kriterier med udgangspunkt i de øvrige kriterier for udsatte områder og forebyggelsesområder (dømte, uddannelsesniveau og indtægtsniveau).

På baggrund af afdelingernes nøgletal for beboersammensætningen, vurderer boligorganisationerne og kommunen, hvordan grænserne for kommunal anvisning skal fastlægges i den konkrete kommune. Parterne skal være opmærksomme på, at lovgivningen fastlægger særlige begrænsninger i områder, der er udpeget som forebyggelsesområder eller udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder). Begrænsninger i tidligere omdannelsesområder fastholdes i en længere periode, efter at området er kommet af listerne.

Den kommunale anvisning kan også begrænses til visse områder, ved at der ved anvisning til disse stilles særlige krav til, hvilke grupper der kan anvises.

Der skal være opmærksomhed på, at i forebyggelsesområder og udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) er både den kommunale anvisning og den almindelige udlejning reguleret. Al udlejning skal ske efter obligatoriske fleksible kriterier, hvis nærmere udformning, kommunen beslutter, og den kommunale anvisning er underlagt særlige begrænsninger (almenboliglovens § 59, stk. 6-7)

Kriterierne for den fleksible udlejning fastlægges af kommunen og boligorganisationerne i et samarbejde. Det er væsentligt, at reglerne er gennemsigtige og entydige for både boligsøgende og administrationen i boligorganisationerne, som skal administrere reglerne. Der vil ofte være behov for at lave et bilag, der beskriver, hvilken dokumentation boligsøgende skal fremlægge for at vise, at de opfylder kravene.

BL har udarbejdet et forslag til standardkriterier:

Standardkriterier for fleksibel udlejning efter almenboliglovens § 60, stk. 1

Det er ligeledes væsentligt for begge parter at være opmærksom på, at boliger ikke må stå tomme pga. fleksibel udlejning. Hvis der ikke kan findes boligsøgende, der opfylder de fastlagte kriterier, så skal boligorganisationen blot udleje til den øverste på ventelisten. Det er derfor vigtigt, at kriterierne ikke fastlægges for stramt ift. de boligsøgende. Hvis det viser sig, at kriterierne er blevet for stramme, bør de kunne justeres i regi af det faste samarbejde.

Typiske kriterier går på tilflytteres beskæftigelse, eller om de er under uddannelse. Kravene til beskæftigelse kan fastsættes ud fra timetal og omfatte den boligsøgende eller alle voksne i husstanden.

Flere kommuner med udpegede udsatte områder har indført særligt skærpede kriterier i disse områder, hvor kriterierne er fastlagt ud fra udpegningskriterierne for områderne, dvs. at der stilles krav ift. beskæftigelse, domme, uddannelsesniveau og indtægtsniveau. BL har udarbejdet et særligt bilag om skærpede kriterier, som man kan indsætte i aftalen.

Læs også: Skærpede fleksible kriterier

Parterne bør være opmærksomme på, at fleksible kriterier har en maksimal løbetid på 4 år, hvorefter de skal revideres.

I forebyggelsesområder og udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) er fleksibel udlejning obligatorisk. Kriterierne omfatter derfor al udlejning, dvs. også udlejning efter fortrinsrettigheder som intern oprykning i organisationen eller boliggaranti. Intern oprykning i egen afdeling kan undtages ved aftale mellem kommune og boligorganisation, fordi interne oprykning i egen afdeling ikke påvirker beboersammensætningen i afdelingen. 

Såfremt der i en aftale om fleksibel udlejning uden for forebyggelsesområder og udsatte områder ikke er taget stilling til spørgsmålet om fortrinsrettigheder, så gælder fleksibel udlejning også ved alle udlejninger, uanset bestemmelserne om fortrinsrettigheder. Såfremt man fx ønsker at fastholde en mulighed for intern oprykning, skal det derfor fremgå af aftalen.

I dette afsnit fastlægges de generelle rammer for den kommunale boligsociale anvisning, og de aftalte begrænsninger i trappemodellen beskrives. Man skal være opmærksom på de lovgivningsmæssige begrænsninger, der er indført for kommunal anvisning i hhv. forebyggelsesområder og udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder).

Det er væsentligt, at der i forbindelse med indgåelsen af aftalen sker en forventningsafstemning om, hvordan kommunen støtter anviste lejere efter deres indflytning, og hvordan boligorganisationerne kan få kontakt til kommunen, hvis der opstår problemer. Det vil ofte være væsentligt for boligorganisationen at få en entydig indgang til kommunen ved opståede problemer.

Det kan også være hensigtsmæssigt at have aftaler om frister og samarbejde i forbindelse med boligsocial anvisning, hvorfor BL også har lavet et særligt bilag om dette.

I nogle kommuner omfatter rammeaftaler kun familieboliger, mens der i andre kommuner indgås aftaler også om ungdomsboliger. BL har udarbejdet udkast til aftaletekst om ungdomsboliger i et særligt bilag.

I almenboligloven findes flere særlige boligtyper. Til disse er tilknyttet særlige regler om fx anvisning og udlejning.

Disse boligtyper beskrives i et særligt bilag – og tekst fra bilaget kan tilrettes lokale forhold og klippes ind i aftaleteksten efter behov.

Skabelonens indsatser er primært udlejning og anvisning, men der er også mulighed for en række andre greb, herunder fremskudte kommunale indsatser til de afdelinger, hvor dette vil være relevant. Som ovenfor beskrevet påvirker udlejnings- og anvisningsindsatser kun området i det omfang, der sker fraflytning. En hurtigere udvikling kan understøttes via særlige indsatser for de blivende beboere i området.

Der findes i lovgivningen en række udlejningsredskaber ud over fleksibel udlejning, som kan benyttes, hvis betingelserne er opfyldt, og hvis redskaberne i øvrigt vurderes relevante af aftaleparterne. Redskabet om afvisning og godkendelse i omdannelsesområder er dog obligatorisk. Det er relevant, at aftalen generelt omfatter tiltag, hvor kommune og boligorganisationer har snitflader i forbindelse med en udlejning. Ordningerne er:

• Kommunal godkendelse/afvisning af lejere i omdannelsesområder (obligatorisk)
• Kombineret udlejning (i områder, som er udpeget af ministeriet pga. høj arbejdsløshed)
• Boliggodkendelse (godkendelse af alle udlejninger)
• Udlejning efter annoncering

Redskaberne beskrives nærmere under mulige udlejningsredskaber.

I nogle kommuner vil drøftelserne af tallene for almene boliger og for kommunens anvisningsbehov vise, at der er behov for yderligere almene boliger. Derfor kan det være relevant, at der samtidig med en aftale om udlejning og kommunal anvisning også indgås aftale om nybyggeri af almene boliger.

Der bør indføres en fast samarbejdsstruktur i forbindelse med aftalen. Denne kan justeres ud fra lokale forhold eller ud fra, om der i forvejen er en samarbejdsstruktur i kommunen.

Det bør fastlægges, hvordan områderne følges, og hvordan aftalen evalueres på baggrund af de fastlagte mål. Det bør på forhånd aftales, hvilke nøgletal, der følges, og hvem af parterne, der har ansvaret for at samle de nødvendige data.

De nedsatte samarbejdsfora bør løbende følge aftalens indsatser og resultater. Fx kan der blive behov for at justere kriterierne for fleksibel udlejning, hvis der ikke kan findes boligsøgende, der opfylder kriterierne, eller hvis der ikke kan ses resultater af aftalen i de årlige nøgletal.

Det er i lovgivningen fastlagt, at kommunen skal annoncere kriterier for fleksibel udlejning, før kriterierne kan tages i brug. Det vil også være hensigtsmæssigt, at boligorganisationen informerer beboere og boligsøgende, der er opskrevet til boliger i områderne, om de nye tiltag.

Hvis aftalen indeholder bestemmelser om fleksibel udlejning, kan den højst løbe i 4 år, hvorefter den skal revideres.