3376 2020

1. Fuldmagtsforhold

Som tidligere beskrevet i BL Informerer nr. 0912 - Digital Tinglysning, giver tinglysningsloven § 49b og kap. 3 i bekg. nr. 763 20/7 2009 om adgang til tinglysningssystemet og om tinglysningsmåden (adgangsbekendtgørelsen) anledning til en række problemstillinger i forhold til navnlig administrationsorganisationerne, idet reglerne i adgangsbekendtgørelsen ikke er opfyldt, medmindre det i en bemyndigelse fra en administreret boligorganisation til administrationsorganisationen tydeligt er angivet, hvilke ejendomme og hvilke dispositioner administrationsorganisationen kan foretage tinglysningsmæssigt på vegne af en administreret boligorganisation.

Med henblik på at finde en løsning, har det i denne sammenhæng været drøftet, om normalvedtægternes § 13, stk. 4, sidste punktum (Bilag 1)

"Organisationens bestyrelse kan meddele en forretningsfører, herunder en almen administrationsorganisation, fuldmagt til at forpligte organisationen og de enkelte afdelinger."

er en fuldmagtsregel eller en tegningsregel, idet administrationsorganisationerne i sidst nævnte tilfælde via en administrationsaftale ville kunne tegne den administrerede boligorganisation uden iagttagelse af adgangsbekendtgørelsens krav. 

Spørgsmålet har efter aftale med Tinglysningsretten været forelagt Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. 

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 23. maj 2012 udtalt, at bestemmelsen i normalvedtægterne efter ministeriets opfattelse skal forstås som en fuldmagtsregel. 

I det omfang administrationsorganisationerne skal kunne foretage tinglysningsmæssige dispositioner på vegne af en administreret boligorganisation foreligger der umiddelbart herefter følgende muligheder:

1. Der indsættes en egentlig tegningsregel i de administrerede boligorganisationers vedtægter, hvorefter administrationsorganisationen, evt. alene begrænset til tinglysningsmæssige dispositioner, er tegningsberettiget på lige fod med den administrerede boligorganisation. 
   
   Overordnet set kan en tegningsregel evt. udformes med udgangspunkt i følgende: 
   
   "Såfremt organisationen administreres af en forretningsfører, herunder en almen administrationsorganisation, forpligtes organisationen og dens afdelinger for så vidt angår tinglysningsmæssige dispositioner i form af køb, salg og pantsætning vedrørende organisationens og afdelingernes faste ejendomme ved underskrift af forretningsføreren i overensstemmelse med forretningsførerens tegningsregler." 
   
   Tegningsreglen skal besluttes i overensstemmelse med reglerne om vedtægtsændring, og forretningsførerens tegningsret kan alene bringes til ophør ved fornyet vedtægtsændring. 
   
   Hvorvidt en vedtægtsændring er hensigtsmæssig, og i givet fald hvorledes tegningsreglen konkret kan udformes mest hensigtsmæssigt, må vurderes konkret i den enkelte situation.
   
    
2. Tinglysningsrettens prokuraordning anvendes, idet det i givet fald i ansøgningen må skrives, at prokuraen gælder cvr.nr.  xxxxxxx og samtlige afdelinger herunder. 
   
   Det bemærkes, at det ikke under prokuraordningen er muligt, at 2 medarbejdere kan underskrive i forening, hvilket kan give anledning til problemer i forhold til evt. misbrug, interne forretningsgange, meromkostninger til forsikring m.v.
   
    
3. Der udarbejdes fuldmagt, hvorefter administrationsorganisationen bemyndiges til at foretage nærmere angivne tinglysningsmæssige dispositioner på vegne af den administrerede boligorganisation. 
   
   Fuldmagten/fuldmagterne skal opfylde kravene i tinglysningsloven § 49b og adgangsbekendtgørelsen. 
   
   Fuldmagten kan evt. udformes som en såkaldt § 6-fuldmagt, hvori samtlige afdelingsejendomme/ejendomme tilhørende den administrerede boligorganisation angives i en samlet fuldmagt. 
   
   En § 6-fuldmagt vil alternativt kunne udarbejdes således, at eksempelvis 2 navngivne medarbejdere hos administrationsorganisationen bemyndiges til i forening at forestå de tinglysningsmæssige dispositioner. 

BL er opmærksom på, at de beskrevne løsninger i praksis vil kunne indebære merarbejde og meromkostninger for administrationsorganisationen i forhold til tiden før digital tinglysning, og at disse meromkostninger i sidste ende vil skulle afholdes af lejerne. 

BL undersøger mulighederne for en regelændring, der om muligt kan imødegå det administrative merarbejde, reglerne har medført. 

2. Ny version af tinglysningssystemet 

Den 4. juni er tinglysningssystemet opdateret til en ny version, der indeholder en række ændringer i forhold til tidligere.

Blandt andet er der etableret en ny ekspeditionstype "NavneændringAdkomstFastEjendom", der kan bruges i de tilfælde, hvor adkomsthaver blot har skiftet navn, og hvor det hidtil har været nødvendigt at anvende ekspeditionstypen "AndenAdkomst". 

Tinglysningsretten har oplyst, at denne ekspeditionstype fortrinsvis skal anvendes, når der sker en ren navneændring, og der ikke er ændringer i den juridiske enhed, herunder cvr.nr. 

Bemærk, at det ved anvendelsen af ekspeditionstypen "NavneændringAdkomstFastEjendom" ikke er muligt at få ændringen tinglyst med frist til fremsendelse af eksempelvis fuldmagt.

Anmeldelse af navneændring på ekspeditionstypen "AndenAdkomst" vil dog fortsat kunne ske, hvor der eksempelvis ifølge tingbogsattesten er anført flere datoer og løbenumre vedrørende adkomsten, eller hvor samme afdeling har adkomst til flere faste ejendomme. 

BL har rettet henvendelse til Tinglysningsretten med henblik på en nærmere afklaring af, hvornår den ene og den anden ekspeditionstype kan/skal anvendes. Når der foreligger svar fra Tinglysningsretten vil BL orientere boligorganisationerne herom. 

I det omfang boligorganisationerne til stadighed oplever problemer med den digitale tinglysning, hører BL gerne fra boligorganisationerne. 

Det bemærkes, at BL's KonsulentCenter gennem det seneste år har bistået adskillige boligorganisationer med digital tinglysning, og gennem tinglysning af en række forskellige adkomstændringer på mere end 1.000 faste ejendomme har oparbejdet en betydelig viden og erfaring om digital tinglysning, herunder de afgiftsmæssige spørgsmål som tinglysningen måtte give anledning til. 

Med venlig hilsen

Bent Madsen / Claus Pedersen