3376 2020

Indledning
I forbindelse med Forlig mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre om ”Tryghed om boligbeskatningen” af 2. maj 2017 blev det aftalt, at ”Grundskylden for de almene boligselskaber, der har fået en skatterabat, må i forlængelse heraf maksimalt stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) frem til 2040 som direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger”.

Det fastslås i lovforslaget, at ”Forslaget følger af boligskatteforliget, hvoraf det fremgår, at den årlige grundskyld for almene boliger maksimalt må stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) mellem kalenderåret 2024 til kalenderåret 2040 som en direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger. Den foreslåede stigningsprocent vil således afspejle, at den årlige grundskyld for almene boliger ikke vil stige mere end 600 mio. kr. (2017-niveau) til og med kalenderåret 2040”.

Definitionen af den almene sektor
Det fremgår af lovforslaget, at der ydes en rabat i form af begrænsning af stigning i grundskyld til almene boliger omfattet af lov om almene boliger kap. 1. 

BL antager, at ”fast ejendom” forstås i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 2, således, at også flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, anses som én ejendom.

Det er ikke usædvanligt, at en almen boligafdeling består af flere matrikler.

Bestemmelsen i forslagets § 45, stk. 2, nr. 2 må tolkes sådan, at den samlede ejendom anses som en almen bolig efter kapitel 1 i lov om almene boliger, uanset, at ejendommen består af flere matrikler, hvoraf ikke alle anvendes til beboelse, eller der på ejendommen ligger bygninger, som anvendes til andre formål end beboelse, f.eks. fællesfaciliteter, driftsbygninger mv.

Det således afgørende er, at ejendommen er en del af en almen boligafdeling og ejendomsskatten dermed påvirker den enkelte afdelings økonomi, jf. lov om almene boliger § 16, om afdelingernes økonomiske uafhængighed. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler, skal jf. lov om leje af almene boliger § 9, til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften. Enhver stigning i ejendomsskatterne vil derfor have en tilsvarende øjeblikkelig effekt på beboernes husleje.

Denne tolkning, som ligger til grund for nærværende høringssvar, bedes bekræftet af Skatteministeriet.

Maksimal stigning i ejendomsskattebetaling for den almene sektor skal overholdes
Den maksimale stigning i de almene boligselskabers grundskyld på 600 mio. kr. frem til år 2040 operationaliseres ved en stigningsbegrænsningsordning. Grundskylden for almene boliger, der er omfattet af lov om almene boliger m.v., vil være den grundskyld, der er opgjort for det nærmeste forudgående år med tillæg af 3,50 pct. af grundskylden efter den nye vurdering til og med kalenderåret 2040.

Til grund for stigningsbegrænsningen på 3,5 pct. ligger den forudsætning, at der med en stigningsbegrænsning på 3,5 pct. sikres en opfyldelse af forudsætningerne i den oprindelige forligstekst fra maj 2017, således at den samlede betaling af ejendomsskatter fra den almene sektor maksimalt må stige med 600 mio. kr.

Det præciseres yderligere i lovforslaget, at det for den foreslåede stigningsbegrænsningsordning ikke vil være en forudsætning for at være omfattet, at den pågældende ejendom er overtaget på et bestemt tidspunkt. Dermed er det fastslået, at stigningen i ejendomsskatten for de almene boliger opgjort i 2040 maksimalt må stige med 600 mio. kr. i forhold til 2017-niveauet opgjort i 2017-priser.

Der er på forhånd igen garanti for, at den forudsatte stigningsbegrænsninsprocent på netop 3,5 pct. vil opfylde skatteforligets forudsætninger.

BL forudsætter derfor, at skattemyndighederne løbende overvåger og redegør for, om boligforligets forudsætninger om en maksimal stigning i den almene sektors grundskyld på 600 mio. kr. overholdes, BL vil også på baggrund af overvågning af den almene boligsektors regnskaber bidrage hertil.

Stigningsbegrænsning sikrer ikke mod markante stigninger i ejendomsskatten
Stigningsbegrænsningen sætter ikke en effektiv grænse for, at ejendomsskatter i almene boligafdelinger højst kan stige med 3,5 pct.

Derimod formuleres stigningsbegrænsningen på den måde, at ejendomsskatten højst kan stige 3,5 pct. af den fuldt indfasede grundskyld for det pågældende kalenderår, hvilket i praksis kan føre til markante stigninger i udgifterne til ejendomsskat, som direkte slår ud i huslejen.

I et helt aktuelt eksempel fra et alment plejecenter (plejehjem) i Humlebæk er der sket en omvurdering, fordi størrelsen af det kommunale serviceareal er ændret og dermed er BBR-arealet ændret, hvilket fører til omvurdering.

Den foreløbige vurdering fra Vurderingsstyrelsen betyder en stigning i på 2500 pct. fra ca. 4 mio. kr. til knap 100 mio. kr., altså en 25-dobling af ejendomsvurderingen, som det i øvrigt ikke er muligt at påklage eller har opsættende virkning. Med en grundskyldpromille i kommunen på knapt 25 pct. stiger grundskyldsbetalingen fra ca. 100.000 kr. til ca. 2 mio. kr. årligt, idet der også er foretaget forsigtighedsnedslaget i grundværdien på 20 pct.

Umiddelbart vil det svare til en stigning – trods stigningsbegrænsningsordningen - i ejendomsskatten fra 2023 til 2024 på 70 pct.!

Den kommunale grundskyld vil dog falde betydeligt fra 2024, idet grundskyldspromillen ”fastsættes ved lov, så provenuet fra grundskylden i hver enkelt kommune i 2024 svarer til, hvad grundskylden i 2024 ville udgøre med de skatteregler, der er gældende i 2023. ” Det er dog ikke realistisk, at den vil falde til 1 promille i Humlebæk, hvilket skal være tilfældet, hvis ejendomsskatten skal stige med 3,5 pct. fra 2023 til 2024.
Det er således helt oplagt, at ejendomsskatten vil stige markant mere end 3,5 pct. for beboerne på plejehjemmet i Humlebæk.

Det fremgår af skatteaftalen fra maj 2017, at ”Der forventes en gennemsnitlig stigning i grundskylden for alle almene boliger, der svarer til ca. 55 kr. (2017-niveau) pr. måned frem mod 2040 i forhold til gældende regler.”

Det er således klart, at intentionen i skatteaftalen var en gradvis indfasning af stigningen i grundskylden frem til 2040. Baggrunden for det er, at der i den almene sektor bor den del af befolkningen, som har de laveste indkomster, herunder mange enlige, unge på SU og pensionister kun med folkepension.

Det må fremstå klart, at formuleringen af stigningsbegrænsningen i lovforslaget ikke er i overensstemmelse med denne intention i skatteaftalen fra 2017 om særlig stigningsbegrænsning og en beløbsmæssig overgrænse for merbetalingen i den almene boligsektor.

BL skal derfor kraftigt anmode om, at stigningsbegrænsningen på 3,5 pct. også i praksis blive en sikring af, at grundskylden fra det ene år til det næste ikke kan stige med mere end 3,5 pct.

Omvurderinger kan bremse grønne renoveringer, ekstra tilgængelighed for ældre m.v.
I den almene sektor gennemføres betydelige renoveringer og byomdannelser, som fører til BBR-ændringer.

Som konkrete eksempler kan nævnes:

• de gennemgribende renoveringer, som Landsbyggefonden støtter, hvor ekstra isolering på facader og gavle fører bygninger op til en nutidig energistandard. Disse renoveringer vil ændre BBR-arealet, fordi den efterisolerede bygning har et større areal.
  
  
• forbedring af tilgængeligheden for ældre, hvor tilføjelsen af elevatortårne vil udvide BBR-arealet på alle etager svarende til størrelsen af elevatorstolen.
  
  
• større byomdannelser som fx er påbudt via parallelsamfundslovgivningen i en række omdannelsesområder over hele landet, hvor der sker store forandringer og dermed også større ændringer i BBR-arealerne.

I alle disse tilfælde vil ændringerne i BBR-arealerne også føre til omvurderinger, medmindre kommunen har meddelt fritagelse efter paragraf 8 i dette lovforslag.

Eksemplet fra Humlebæk samt formuleringen af stigningsbegrænsningen i lovforslaget viser, at sådanne store ændringer i ejendomsværdierne ikke nødvendigvis modsvares af tilsvarende lavere grundskyldspromiller eller begrænses af reglerne for stigningsbegrænsning, da der netop er tale om omvurderinger.

Det er oplagt, at udsigten og usikkerheden omkring store stigninger i ejendomsskatterne effektivt kan bremse nødvendige gennemgribende renoveringer og grønne tiltag samt tilgængelighedsforanstaltninger i bred forstand for at omstille vores bygningsmasse til den aldrende befolkning.

BL skal på det kraftigste anmode om, at lovforslaget ændres, så stigningsbegrænsningen rent faktisk fører til sikkerhed for, at skattebetalingen ikke stiger mere end 3,5 pct. årligt.

Herudover er det fuldstændig uholdbart, at en ejendomsvurdering kan stige flere hundrede procent fra det ene år til det næste, uden det har en opsættende virkning i forbindelse med klageadgang. Derfor er det også afgørende, at der er opsættende virkning i forbindelse med klage over vurderingen.

Dækningsafgift
På landsplan findes en række almene ejendomme, hvor der betales dækningsafgift, fx nogle administrationsejendomme, centrale servicecentre eller lignende, hvor boligorganisationen er bygningsejer. Disse ejendomme vil ikke være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen. Det må imidlertid anbefales, at der også i dette tilfælde indføres en stigningsbegrænsning for at skabe sikkerhed og forudsigelighed for omfanget af dækningsafgiften.

BL har ikke yderlige bemærkninger til høringen.


Med venlig hilsen

Bent Madsen
Adm. direktør