Moms på salg af bygninger og byggegrunde giver ofte anledning til udfordringer. Læs uddybning af den aktuelle lovgivning og praksis på området, med masser af relevante links, her.
Nybyggeri
Moms på salg af bygninger og byggegrunde
Oprettet: tirsdag den 23. juli 2024
Opdateret: torsdag den 15. august 2024
Boligorganisationers salg af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Momsfritagelsen gælder imidlertid ikke salg af byggegrunde og nye bygninger, herunder væsentligt til- og ombyggede (renoverede) bygninger, medmindre ejendommen udelukkende har været anvendt til momsfrie udlejningsformål, eller overdragelsen gennemføres som led i en virksomhedsoverdragelse.
Landsbyggefonden har fået udarbejdet en vejledning om moms ved salg af fast ejendom – marts 2024 af Hulgaard Advokater om reglerne ved salg af både bebygget og ubebygget fast ejendom. Se også Skattestyrelsens Juridiske vejledning vedrørende momspligt ved levering af byggegrunde her.
Anbefalinger
- Vær altid meget omhyggelig med at afklare, om et salg er momspligtigt
- Bed Skattestyrelsen om et bindende svar ved tvivl eller mere komplicerede momsspørgsmål
Regler
Boligorganisationers salg af nye bygninger er momspligtig.
Momspligten omfatter både salg af ny bygning og ny bygning med tilhørende jord. Herudover omfatter momspligten både nyopførte bygninger samt væsentligt til- og ombyggede bygninger. Dette gælder, medmindre salget kan gennemføres momsfrit efter reglerne om momsfrit salg af udlejningsejendomme eller som en virksomhedsoverdragelse.
En bygning anses for ”ny”, når salget sker, inden bygningen er taget i brug; det vil sige inden første indflytning. En bygning anses også for ”ny” på tidspunktet for første salg efter indflytning, når salget sker mindre end 5 år fra tidspunktet for bygningens færdiggørelse. En væsentlig til- eller ombygget bygning anses også for ”ny”, når leveringen sker inden første indflytning.
Se nærmere momslovens § 13, stk. 1, nr. 9. om salg af nye bygninger mv.
Boligorganisationers salg af byggegrunde er omfattet af momspligten.
Grunde med bygninger, der er bestemt til nedrivning, uden at sælger er forpligtet til at nedrive bygningen, vil ikke være momspligtige ved salg. Hvis bygningerne er delvist nedrevet, skal bygningerne fortsat være reelt anvendelige til det formål, de var bestemt til, for at der indtræder momspligt. Se uddybende her: Skattestyrelsen Styresignal.
Salg af byggegrunde, hvor der er udført byggemodningsarbejder, herunder støbt fundament, er som udgangspunkt momspligtigt.
Grunde med grundfaste konstruktioner kan sælges momsfrit, hvis de grundfaste konstruktioner ikke blot tjener en byggemodningsfunktion. Der kan f.eks. være tale om parkeringsarealer.
Se nærmere momsloven §§ 3, 4 og 13, stk. 1, nr. 9 om moms på byggegrunde.
Udlejningsejendomme, der har været udlejet uden moms, kan sælges momsfrit. Hvis udlejningen i lejeperioden har ændret sig, anbefales det at bede Skattestyrelsen om et bindende svar på spørgsmålet om momspligt. Se nærmere på Skattestyrelsens Styresignal om salg af fast ejendom efter udlejning.
Overdragelse af byggegrunde og nye til- og ombyggede ejendomme kan ske momsfrit, hvis salget sker som led i en virksomhedsoverdragelse. Ejendomsprojekter, det vil sige ejendomme under opførelse, kan også under visse betingelser betragtes som en momsfri virksomhedsoverdragelse. Se nærmere momslovens § 4, stk. 5.
Dilemmaer og hensyn
Området for moms ved salg af fast ejendom er et komplekst område, men af flere årsager er det vigtigt at få afregnet den moms, der skyldes.
For det første kan Skattestyrelsen opkræve renter ved for sene og forkerte momsangivelser. Rentesatsen er høj, idet rentesatsen består af basisrenten med tillæg på 0,9 procentpoint (2024-niveau). Renten tilskrives hver måned og den effektive rente bliver derfor på næsten 30% over 3 år.
En efterregulering i forbindelse med en kontrol i f.eks. år 6 efter salget af en fast ejendom, der fejlagtigt er kvalificeret 14 som et momsfrit salg, kan derfor blive dyrt i rente. Reglerne om opkrævning af rente trådte i kraft 1. juli 2023.
Er ejendommen omvendt fejlagtigt kvalificeret som et momspligtigt salg og denne moms indregnet i skema C-ansøgningen, vil en eventuel tilbagesøgt moms som udgangspunkt tillige skulle refunderes til Indenrigs- og Sundhedsministeriet.
Spørgsmål/svar om moms på salg af bygninger og byggegrunde
Man skal kunne bevise, at man havde til hensigt at drive lejemål. En lejekontrakt er ikke nok i sig selv. I sådanne tilfælde ville man se på flere forhold, f.eks. ved fremlæggelse af dokumenter med oplysninger om, hvilken aktivitet den faste ejendom har indgået i eller er tiltænkt at indgå i, aftaler om finansiering, budgetoversigter, købsaftaler, lejeaftaler, aftaler om byggeret, aftaler om boligadministration, aftale med mægler, lokalplaner, årsregnskaber, pressemeddelelser og annoncering.
Det anbefales, at man beder Skattestyrelsen om et bindende svar på denne type spørgsmål.
Hvordan forholder det sig, hvis man frasælger en del af en bygning, f.eks. halvdelen?
Det er kun den del man frasælger af bygningen, som i sådanne tilfælde vil være momspligtig. Dette afhænger dog af, hvad køber skal anvende ejendommen til.