3376 2020

BL - Danmarks Almene Boliger 1. kreds kan konstatere, at der i udkastet lægges op til at indføre krav om DGNB-certificering på niveau guld eller tilsvarende i større byggerier i Københavns
Kommune.

BL. 1. kreds og den almene sektor har et stort fokus på at sikre bæredygtighed i drift, renovering og nybyggeri, og vi har mange gode erfaringer hermed. BL 1. kreds er dermed også parat til
fremadrettet at levere bæredygtige almene boliger i København. Det totaløkonomiske perspektiv i bæredygtighed er afgørende for boligernes opførelse og renovering, som sker under de økonomiske og beboerdemokratiske rammer, den almene sektor er underlagt, og som sikrer et rimeligt huslejeniveau.

BL 1. kreds og Københavns Kommune deler ambitioner om at bygge 15.000 nye almene boliger inden 2030 for at sikre en blandet by med plads til alle. Parterne ønsker også en langsigtet bæredygtighed for byggeriet i København.

Københavns Kommune og BL 1. kreds har derfor de seneste år drøftet den almene boligsektors fortsatte ønske om at bidrage til bæredygtighed i forhold til den tilbagevendende alvorlige bekymring for, at det almene nybyggeri og renoveringerne fordyres gennem kommunale særkrav til almene boliger. Også set i lyset af de seneste 10 års meget begrænsede eksekvering af alment nybyggeri – de fælles ambitioner til trods. De seneste 10 år er der blevet bygget knap 1.800 almene boliger, eller hvad der svarer til blot 6 pct. af alle fuldførte byggerier i Københavns kommune.

Der bygges fortsat mange nye private boliger, hvor der ikke stilles de kommunale særkrav, som der gør til de almene boliger. Konsekvenserne er, at andelen af almene boliger i Københavns
kommune er faldet og i dag er under 20 pct. Af landets fem største byer er Københavns kommune den kommune med laveste andel af almene boliger.

Det bekymrer naturligvis BL 1. kreds, at der bliver relativt færre nye almene boliger til borgere med den allerlaveste betalingsevne, men også færre boliger til mellemindkomstgrupperne, der har vanskeligt ved at betale ejerboligpriserne i København. BL 1. kreds kan i øvrigt ikke forestille sig, at almindelige renoveringer som vinduesudskiftninger, dørudskiftninger mv., der kan løbe op
i trecifrede millionbeløb, kan DGNB certificeres.

Høringssvar – kommentarer til revision og DGNB

BL 1. kreds og Københavns Kommune er tætte samarbejdspartnere under Almenboligaftalen og Udlejningsaftalen, hvor parterne deler ambitionerne om at lykkes med både at skabe en blandet by, bygge flere nye almene boliger og levere bæredygtigt byggeri inden for maksimumsbeløbet.

BL 1. kreds anbefaler, at parterne i fællesskab gør sig de nødvendige erfaringer med DGNB, men uden at risikere den i forvejen særdeles skrøbelige eksekvering af nye almene boliger i
Københavns Kommune. BL’s 1. kreds ser også en unødig stor risiko for renovering og opgradering af de almene bliver sat på stand-by, hvilket skader ambitionen om attraktive almene
boliger i den eksisterende by.

Der har over længere tid været en dialog mellem Københavns Kommune og BL 1. kreds, om hvordan barriererne for alment nybyggeri kan nedbringes. På Partnerskabsforum i 2018 og 2019
udtrykte flere borgmestre således ønske om at sidestille de almene boligorganisationer med private bygherrer i forhold til de særkrav, som kommunen stiller til nybyggeri. Dette står skarp kontrast til, at kommunen nu lægger op til at indføre særkrav for almene boliger om DGNB-certificering på niveau guld i større nybyggerier og renoveringer i Københavns Kommune.

BL 1. kreds støtter dog forslaget om anvendelse af DGNB eller tilsvarende frem for Københavns Kommunes eget system, Miljø og Bæredygtighed i Byggeri og Anlæg (MBA), da DGNB-modellen vil kunne sikre en klar arbejdsdeling, hvor kommunen opstiller enkle og gennemsigtige vilkår og rammer, som den almene bygherre leverer på.

BL. 1. kreds har gentagne anbefalet Københavns Kommune, at der sigtes mod DGNB sølv for nybyggeri og ingen krav om DGNB-anvendelse i renoveringer. BL 1. kreds anbefaler dette på
baggrund af den manglende erfaring med DGNB-certificering af alment byggeri og i særdeleshed i Københavns Kommune.

DGNB sølv vil ifølge Københavns Kommunes oplysninger indebære, at entreprisesummen fordyres med 1 pct. Omkostninger til dokumentation og analyser ligger erfaringsmæssigt på 500.000-1.000.000 kr., og dertil kommer tredjepartscertificering, som forventes at ligge på cirka 50-100.000 kr. pr. byggeri. Disse omkostninger skal finansieres inden for maksimumbeløbet for almene boliger og vil forventeligt påvirke byggeriets kvalitet. Udgifterne vil også kunne påvirke muligheden for at realisere almene boliger. Udgifterne og kravene vil også kunne betyde, at beboerdemokratiet ikke ønsker at vedtage helt almindelige renoveringer, fordi kravene opfattes som unødigt fordyrende, hvilket vil påvirke de nuværende almene boligers kvalitet negativt. Når der etableres en god erfaringsportefølje, kan parterne vurdere, om der skal aftales et højere certificeringsniveau, eksempelvis efter 10 nybyggeriprojekter er opført.

BL 1. kreds anbefaler således, at der for de almene boliger indføres en model tilsvarende den, som Domea.dk har gennemført i forbindelse med opførsel af Orienten i Nordhavn. Det indebærer, at boligorganisationerne projekterer til DGNB sølv, at der afsættes et maksimalt beløb på 250.000 kr. til udarbejdelse af dokumentationsmateriale, og at selve certificeringsstemplet til tredjepart undlades. Dermed spares de certificeringsomkostninger, som ikke er reelt værdiskabende
for almene boliger, og det sikres, at certificeringsomkostningerne ikke løber løbsk og påvirker byggeriets kvalitet og eksekvering.

BL 1. kreds opfordrer på den baggrund Københavns Kommune til at indgå en aftale med de almene boliger i BL 1. kreds om:

• At almene boligorganisationer projekterer nybyggeri til DGNB sølv, at der afsættes et loft på 250.000 kr. til udarbejdelse af dokumentationsmateriale, og at selve certificeringsstemplet til tredjepart undlades.
• At der ikke stilles krav om DGNB i renoveringssager, hverken renoveringssager med eller
  uden støtte fra Landsbyggefonden
• At parterne på det årlige Partnerskabsforum evaluerer, om det er lykkes at levere det forventede antal almene nybyggeriprojekter til DGNB sølv.
• At parterne årligt på Partnerskabsforum vurderer, om der skal justeres på forventningerne på baggrund af erfaringerne eller udviklingen i certificeringsordninger, eks. en national
  bæredygtighedsstandard under Bygningsreglementet.
• At det ved implementering af DGNB i det almene nybyggeri i Københavns Kommune sikres, at der skal leveres på DGNB sølv i respekt for DGNB-systemets indbyggede balancering af forskellige hensyn i stedet for, at kommunens på forhånd udpegede bruttoliste skal opfyldes.
• At kravene til den private bygherre er enslydende, hvad enten der bygges private eller almene boliger i den delegerede bygherremodel.
• At kravene til den private og den almene bygherre er enslydende, når der bygges tæt sammen under plankravet.

Korrekt brug af DGNB-modellen

DGNB er en certificeringsmodel, som betragter bæredygtighed ud fra de tre ligevægtige perspektiver miljømæssig, økonomisk og social bæredygtighed. Opgaven i det enkelte projekt er at
skabe balance mellem de forskellige parametre, afhængigt af hvad der er hensigtsmæssigt og muligt i det enkelte projekt. I nogle projekter satses på nogle tiltag, i andre projekter på andre.
De konkrete valg justeres af pointgivningen, så det samlede niveau opnås.

En DGNB-certificering er derfor både et spørgsmål om at sigte efter så høj en score som muligt inden for hvert område, men i den grad også at formå at forstå at balancere de forskellige parametre, hvilket giver en bedre score samlet set.

De almene boliger vil have brug for denne fleksibilitet i nybyggerisagerne, hvis den relativt stramme økonomi skal gå op. Jo højere certificeringsgrad, des lavere fleksibilitet, fordi der skal
scores højere point på flere parametre i DGNB-systemet. Derfor anbefaler BL. 1. kreds ikke at gå højere end DGNB sølv i første omgang.

DGNB er ikke en bruttoliste, hvor alle krav er opfyldt til samme niveau – fokus er at opnå en samlet set god bæredygtig balance inden for parametrene miljø, det sociale, økonomi samt det
tekniske og processerne.

BL 1. kreds har en meget stor bekymring for uenighed med kommunen om de valg, der foretages i DGNB-systemet, hvis valgene ikke stemmer fuldstændigt overens med kommunens valg/ønsker, jf. kommunens bruttoliste i bilag 2 i høringsmaterialet over krav, der skal opfyldes.

BL 1. kreds anbefaler, at der ved implementering af DGNB i Københavns Kommune sikres, at der skal leveres DGNB sølv i respekt for DGNB-systemets indbyggede balancering af forskellige hensyn i stedet for, at kommunens på forhånd udpegede bruttoliste i høringsmaterialets bilag 2 skal opfyldes.

Delegerede bygherrer – når de private og de almene bygherrer bygger sammen

Efter planlovskravet blev indført i 2015, opføres alment nybyggeri som hovedregel i tæt samarbejde mellem private og almene bygherrer i den delegerede bygherremodel. Her er det den private bygherre, som opfører hele byggeriet på vegne af den almene boligorganisation. Der har tidligere været forståelse mellem BL 1. kreds og Københavns Kommune om at sidestille almene
og private bygherrer i forbindelse med disse samarbejder i den delegerede bygherremodel. Denne sidestilling fremgår dog ikke af høringsmaterialet?

BL 1. kreds forventer således i den delegerede bygherremodel, at kravene til den private bygherre er enslydende, hvad enten der bygges private eller almene boliger. Ikke mindst for at sikre
gennemsigtighed og krav, som vil være kendte og anerkendte af private bygherrer.

I forhold til de byggerier under planlovskravet, hvor den almene bygherre selv bygger de 25 pct., mens en privat developer bygger de øvrige 75 pct., vil det være uhensigtsmæssigt, at Københavns Kommune stiller særkrav om DGNB og yderligere MBA-krav på de 25 pct. af byggeriet, hvor der opføres almene boliger, men ikke på de 75 pct., hvor der opføres private byggerier. I nogle byggerier er de almene og de private boliger blandet helt ind i de enkelte opgange. Det vil her besværliggøre samarbejdet og eksekveringen af plankravet, hvis kravene til bygherrerne ikke er enslydende. I nogle tilfælde vil det kunne blive umuligt at gennemføre, når almene projekter bedømmes i en sagsgang, som forlænges med DGNB-certificering mv., mens de øvrige private bygherrers projekter behandles i en anden og hurtigere sagsgang. Det er således helt afgørende, at almene boliger også her underlægges samme krav som øvrige bygherrer.

”Erfaringer om DGNB udgifter” – kommentarer til økonomi

I Københavns Kommunes høringsmateriale findes en noget overordnet tekst under overskriften ”Erfaringer om DGNB udgifter”, hvor en enkelt århusiansk bygherre citeres for, at DGNB ikke fordyrer byggeri, og der henvises til, at rådgivere generelt vurderer, at udgifter til DGNB vil falde.

Realiteten er, at erfaringerne med opførelse af almene boliger, som har opnået en DGNB-certificering, er yderst begrænsede. På nuværende tidspunkt har blot syv almene byggerier på landsplan opnået en DGNB-certificering. Ingen af de syv DGNB certificerede almene projekter er i København.
Kilde: https://www.dk-gbc.dk/dgnb/certificerede-projekter/

Der er p.t. et enkelt byggeri, som har opnået en præcertificering i Københavns Kommune – og det er præcertificeret til DGNB sølv. Erfaringsgrundlaget i Københavns Kommunen er således
meget begrænset.

KAB har erfaringer med Hafniakollegiet i Valby og Betty III, som er plejecentret på Frederiksberg. I hvert af disse projekter har omkostningen til dokumentationsmaterialet og tredjepartscertificering været på 1 mio. kr. KAB vurderer dog, at dette beløb kan nedbringes ved fremtidige sager. Udover dokumentation og certificering er der også omkostningerne, som påvirker entreprisesummen direkte.

BL 1. kreds anbefaler på den baggrund, at parterne i fællesskab gør sig de nødvendige erfaringer med DGNB i nybyggeriet, men uden at risikere den i forvejen særdeles skrøbelige eksekvering
af nye almene boliger i Københavns Kommune – og uden at det bremser den nødvendige renovering af de almene boliger.

Almene boligers økonomiske rammer – kommentarer til økonomi

Almene boliger tilbyder et huslejeniveau, der er betaleligt, fordi almene boliger er nonprofit, og fordi boligerne bygges inden for et meget lavt etableringsbeløb, det såkaldte maksimumbeløb,
og fordi det almene boligorganisationer er professionelle byg- og driftsherrer, der prioriterer løbende renoveringer, effektiv bygningsdrift og en jævn huslejeudvikling. Maksimumbeløbet er for en almen familiebolig i København 23.930 kr. pr. kvm. Hertil gives et energitillæg på mellem 1.040-1.210 kr. pr. kvm, afhængigt af om der er tale om etagebyggeri eller lavt byggeri. Den gennemsnitlige husleje for en nyere opført almen bolig i København på 65 kvm er 6.000 kr.

Anvendelse af maksimumbeløbet på 23.930 kr. pr. kvm i en typisk byggesag:

Note: Omkostninger dækker bl.a. over udgifter til teknisk rådgivning og finansielle udgifter (byggelånsrenter og ejendomsskatter). Gebyrer dækker bl.a. over bidrag til Byggeskadefonden og offentlige gebyrer som statens promillegebyr og støttesagsgebyr til kommunen. I tabellen kan afrunding medføre, at procentandelene ikke stemmer til en total på 100.

Kilde: Baseret på fordelingen i Landsbyggefondens temastatistik 2017:6 – ”Nybyggeri i den almene boligsektor 2011-2016”.

Såfremt Københavns Kommune stiller krav om DGNB og certificering heraf i nybyggeriet, skal udgifterne finansieres inden for maksimumbeløbet. Det vil forventeligt fordele sig således:

Entreprenørudgifter: 1 pct. af anlægssum ved niveau sølv, 2 pct. af anlægssum ved niveau guld

Dokumentationsmateriale, auditor: 0,5 mio.kr. -1 mio. kr.

Tredjepartscertificeringsgebyr GBC: 50.000-100.000 kr.

Almene renovering kan ikke omfattes af et kommunalt DGNB-krav

I høringsmaterialet lægger Københavns Kommune op til, at særkravet vedrørende DGNB guld samt de yderligere MBA-særkrav skal gælde for nybyggeri såvel som renovering. Det skal bemærkes, at der ikke forefindes en særlig DGNB-certificering til renoveringer, men at der certificeres efter nybyggerimanualen, hvormed det kan blive både en vanskelig og bekostelig affære at certificere renoveringsprojekter efter DGNB. Der er desuden ingen erfaringer med DGNB-certificering af renoveringer af almene boliger på landsplan. BL. 1. kreds mener således ikke, at det på nogen måde er realistisk på nuværende tidspunkt at stille krav om DGNB ved renoveringer.

Her skal desuden bemærkes, at renoveringsprojekter over 20 mio. kr. i den almene sektor i mange tilfælde finansieres med støtte fra Landsbyggefonden og skal godkendes af Landsbyggefonden. Såfremt Københavns Kommune ønsker, at Landsbyggefonden skal finansiere merudgifter, grundet særkrav til renoveringer i den almene sektor i Københavns Kommune, må disse krav indgå i Landsbyggefondens sagsbehandling og vil forventeligt ikke blive udgifter, der kan støttes af Landsbyggefonden.

I forhold til renoveringsprojekter i den almene sektor skal det understreges, at beboerne altid skal vedtage renoveringsprojektet, da det påvirker huslejen direkte, og da Almenboligloven stiller krav om beboernes medindflydelse. Oplever beboerne, at et renoveringsprojekt indeholder omkostninger, der ikke giver reel værdi eksempelvis certificeringsomkostninger, så er der stor risiko for, at de ikke beslutter den nødvendige renovering, hvormed den ikke kan gennemføres. Det vil påvirke de eksisterende almene boligers attraktivitet og huslejeniveau.

Konkrete kommentarer emnekrav bilag 2 i høringsmaterialet ”Emner for de specifikke krav samt hvilke områder som forventes at blive omfattet”

BL 1. kreds anbefaler som nævnt, at der ved implementering af DGNB i Københavns Kommune sikres, at der skal leveres DGNB sølv i respekt for DGNB-systemets indbyggede balancering af forskellige hensyn, i stedet for at kommunens på forhånd udpegede bruttoliste i høringsmaterialets bilag 2 skal opfyldes. Alternativt bør der være en generel dispensationsadgang, når/hvis et krav ikke giver mening i den konkrete kontekst. Eksempelvis dispensation for krav om fjernvarme i 0- eller plus-energibyggerier.

Det skal konkret kommenteres at:

Krav 1.03

Her skal desuden bemærkes, at renoveringsprojekter over 20 mio. kr. i den almene sektor også i mange tilfælde finansieres med støtte fra Landsbyggefonden og skal godkendes af Landsbyggefonden. Såfremt Københavns Kommune ønsker, at Landsbyggefonden skal finansiere merudgifter, grundet særkrav til renoveringer i den almene sektor i Københavns Kommune, må disse krav indgå i Landsbyggefondens sagsbehandling og vil forventeligt ikke blive udgifter, der kan støttes af Landsbyggefonden.

I forhold til renoveringsprojekter i den almene sektor skal det understreges, at beboerne altid skal vedtage renoveringsprojektet, da det påvirker huslejen direkte og Almenboligloven stiller krav om beboernes medindflydelse. Såfremt beboerne oplever, at et renoveringsprojekt indeholder omkostninger, der ikke giver reel værdi eksempelvis certificeringsomkostninger er der en reel risciko for at de ikke beslutter den nødvendige renovering, hvormed den ikke kan gennemføres. Det vil påvirke de eksisterende almene boligers attraktivitet og huslejeniveau.

Genbrugsmaterialer:

Krav 2.07: BL 1. kreds skal henlede opmærksomheden på, at krav om genbrugsmaterialer ikke er en del af DGNB og ikke bør være et særkrav fra kommunen til almene boliger. BL 1. kreds er opmærksomme på, at systemet for genanvendelse p.t. ikke forefindes på markedet, og at det formodentligt p.t. ikke er realiserbart i stor skala. Det kan ligeledes give udbudsretslige udfordringer, da det i mange tilfælde kun vil være en enkelt entreprenør, der kan levere på et sådant krav. BL 1. kreds anbefaler, at almene boliger leverer på dette krav, når Københavns Kommune har 10 gennemførte eksempler på, at kravet er opfyldt.

Det er ligeledes vigtigt, at nye krav er realistiske og realiserbare i forhold til de konkrete byggeprocesser om forskellige byggearbejder. Her tænkes blandt andet på, om der er udviklet og markedsføres robuste bygge genbrugsmaterialer, komponenter m.v., der gør det muligt og realistisk at opfylde kravene. Alternativt påvirker den manglende robusthed husleje gennem øgede driftsudgifter til vedligehold mv.

2.07 og 2.09: Det gælder for begge krav, at der er en række udbudsretslige udfordringer – herunder at kun en eller få entreprenører kan byde ind.

Krav 2.09, linje 26: Genbrug og genanvendelse: I udbud indarbejdes kriterium/krav om at arbejde med genbrug og genanvendelse”. Et sådant krav kan give udbudsretslige udfordringer, da kun ganske få eller en enkelt entreprenør kan byde ind på sådant et krav.

Kravene vedrørende genbrugsmaterialer bør som minimum tilføjes bemærkning om ”i det omfang det er teknisk, miljømæssigt og økonomisk muligt”.

Krav 4.01: Bør tilføjes bemærkning om ”i det omfang det er teknisk, miljømæssigt og økonomisk muligt”.

Med venlig hilsen

Formand Camilla Hegnsborg og næstformand Kaare Vestermann
På vegne af BL 1. kreds