3376 2020

BL – Danmarks Almene Boliger har den 24. januar 2025 modtaget Høring over udkast til vejledning til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger og udkast til vejledning til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger omfattende almene afdelinger.

BL har følgende bemærkninger:
I det følgende benævnes vejledningerne henholdsvis den ’almindelige’ (vejledning til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger) og den ’særlige’ (vejledning til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger omfattende almene afdelinger etableret ved salg efter lov om almene boliger kap. A, m.m.).

Overordnede bemærkninger til den ’særlige’ vejledning:
Der bør indsættes en indholdsfortegnelse, hvilket vil gøre vejledningen mere læsevenlig.

Vejledningen har et snævert anvendelsesområde, idet den kun finder anvendelse i følgende situationer:

• Hvor en almen afdeling har solgt lejligheder til beboerne, og hvor der derfor er sket en ejerlejlighedsopdeling, hvor restafdelingen udgør en ejerlejlighed og de frasolgte lejligheder hver udgør en ejerlejlighed.
• Hvor der er etableret nye almene boliger i tagetagen i et eksisterende alment byggeri.
• Hvor der er etableret nye almene boliger i tagetagen i et privat byggeri.

Det bør fremhæves i indledningen, at der er to normalvedtægter for ejerforeninger, og at den ’almindelige’ også gælder for ejerforeninger, hvor en almen afdeling er medlem, hvorimod den ’særlige’ skal anvendes som grundlag i ovenstående tre specifikke tilfælde, og at det er de almindelige normalvedtægter, der anvendes i alle andre situationer.
 
Bemærkninger til den ’særlige’ vejledning:
På side 51 er det under § 14, stk. 2 ’Bestyrelsen’, nævnt at ”Boligorganisationen kan på den almene afdelings vegne udpege personer, som herefter er valgbare”. Andre steder i vejledningen nævnes bestyrelsen. BL ønsker det præciseret, at det ligeledes er 
organisationsbestyrelsen, der henvises til her.

På side 77 står der under § 25, stk. 2 ’Kapitalforhold’, at det på generalforsamling kan vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål, herunder vedligeholdelses- eller 
forbedringsarbejder.

BL mener, at der bør redegøres for, hvordan det spiller sammen med, at man i almene afdelinger kun kan henlægge til vedligeholdelse.

Bemærkninger til den ’almindelige’ vejledning:
Det bør fremhæves i indledningen, at der er to normalvedtægter for ejerforeninger, og at den ’almindelige’ også gælder for ejerforeninger, hvor en almen afdeling er medlem, hvorimod den ’særlige’ skal anvendes som grundlag i ovenstående tre situationer.

I § 22 står det anført, at ”bestemmelsen også omtaler sanktioner over for almene boligorganisationer, men at det som anført under Generelle bemærkninger, at bestemmelserne om almene boligorganisationer alene er medtaget i normalvedtægten for ”almindelige” ejerforeninger, som følge af, at normalvedtægten indeholder en fuldstændig gengivelse af den tilsvarende bestemmelse i ejerlejlighedsloven. Bestemmelserne har ingen relevans i ”almindelige” ejerforeninger og omtales derfor ikke nærmere i denne vejledning.

I afsnittet ’Ejerforeninger med almene boliger’ under ’Generelle bemærkninger’ er følgende anført:

Visse paragraffer i ejerlejlighedsloven indeholder også enkelte bestemmelser, som alene vedrører ejerforeninger med almene boliger. Ved udfærdigelsen af normalvedtægterne er disse bestemmelser gentaget i deres helhed, herunder også i normalvedtægten for ”almindelige” ejerforeninger. Der forekommer derfor enkelte bestemmelser i normalvedtægten for ”almindelige” ejerforeninger, som ikke er relevante i disse ejerforeninger. Disse bestemmelser 
omtales ikke nærmere i nærværende vejledning, men alene i Vejledning til normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., eller etablering af nye tagboliger omfattende almene afdelinger.

Flere af paragrafferne henviser til disse ’Generelle bestemmelser’ og kan foranledige læseren til at tro, at de almindelige vedtægter og vejledningen hertil ikke finder anvendelse, når der er 
almene afdelinger i ejerforeningen. Bl.a. § 22. Det kan derfor ønskes, at det præciseres, at der kun henvises til ejerforeninger, som kun har almene afdelinger. 

Det ønskes udfoldet, at en almen boligorganisation ofte administrerer almindelige ejerforeninger, hvor den ene eller flere ejerlejligheder er ejet af en boligorganisation/afdeling. Dette bør være reflekteret i vejledningerne, bl.a. i forhold til almenboliglovens regler, især § 37a. Denne bestemmelse omhandler ejerforeninger, hvor en almen afdeling er medlem, og regulerer, at det er organisationsbestyrelsen, der handler på afdelingens vegne. Det fremgår af note i Karnov til bestemmelsen, 

(…) at i alle de spørgsmål, hvor afdelingen hidtil har haft beboerdemokratisk indflydelse, kan afdelingen i samme omfang forpligte boligorganisationen til at handle i overensstemmelse med 
afdelingens ønsker på ejerforeningens generalforsamling og at Bestyrelsen skal handle i overensstemmelse med afdelingsmødets beslutninger i spørgsmål vedrørende ejerforeningens husorden, idet husordenen fastsættes af ejerforeningen. Dermed vil der gælde samme husorden for ejere og lejere.

Bemærkningerne til §§ 22-24: Det bør præciseres, at almene boligorganisationer kan være medlem af ejerforeningen.

§ 29: Almenlejelovens § 33 om varsling gælder, hvorfor der i visse situationer gælder en 3-måneders varslingsregel. Det bør nævnes, at dette kan håndteres med en særbestemmelse.

Herudover er der bemærkninger til følgende sider:

Side 14: det kan med fordel nævnes, at der også forboligorganisationen i ejerforeningen, vedtages henholdsvis husorden og vedligeholdelsesreglement. Der bør redegøres for forholdet mellem ejerforeningens og afdelingens regler.

Side 16, note 16: Hvem er Blok? 

Side 20 og 22 er det anført, at ”Selvom en særvedtægtsbestemmelse må anses som ugyldig, kan den kun ophæves formelt ved en generalforsamlingsbeslutning, og at det påhviler bestyrelsen at tage initiativ til en ophævelse”. Skal det forstås således, at vedtægtsbestemmelser der er i strid med loven, skal ophæves? Dette vil betyde et stort administrativt arbejde for boligorganisationerne, hvis allerede tinglyste vedtægter skal gennemgås. Eller skal det læses således, at der menes, at det bør foretages så hurtigt som muligt, f.eks. ved ændringer. Dette ses gerne uddybet.

Side 25, note 15: Hvad er Byggeklageenhed? 

Side 22: Forholdet til almenlejelovens kapitel 10, herunder særligt LLA § 53, bør nævnes og forklares, hvorledes det håndteres. 

Side 44: Almenboliglovens § 37a bør nævnes, så læseren forstår, hvad der gælder. Det bør foldes ud med det i noten i Karnov anførte, så det er mere praktisk anvendeligt.

Side 36: stavefejl i afsnit 4 (støtes).

Side 60: For så vidt angår vedligeholdelsesplanerne i § 16, bør det nævnes, hvordan det spiller ind sammen med boligforeningens særskilte drift- og vedligeholdelsesplaner i henhold til 
almenboliglovens kapitel 5 og driftsbekendtgørelsen for almene boliger. 

BL har herudover ikke yderligere bemærkninger til høringen.


Med venlig hilsen

Bent Madsen
Adm. direktør