BL Informerer nr.1515
Folketinget har vedtaget 4 ændringer af almenboligloven samt en ændring af planloven, nr. 221, 222, 223 og 224 af 3. marts 2015. Nr. 221 trådte i kraft 5. marts, de øvrige træder i kraft 15. marts 2015.
Lovforslagene er udmøntning af efterårets boligaftale samt af finanslovsaftalen.
Lov nr. 221 om ændring af planloven og almenboligloven giver 2 nye muligheder for at fremme en blandet beboersammensætning:
1. Krav om op til 25 pct. almene boliger ved lokalplanlægning for nye boligområder
Lovforslaget giver kommunalbestyrelserne mulighed for at fastsætte krav om, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger ved lokalplanlægningen for nye boligområder.
Kommunalbestyrelsen har dermed nu mulighed for at planlægge almene boliger i forbindelse med inddragelse af bynære arealer i landzone til byzone.
Kommunalbestyrelsen kan også ændre planlægningen for et lokalplanlagt erhvervsområde eller områder udlagt til offentligt formål (bl.a. byomdannelsesområder, der ikke i forvejen er udlagt til boligformål) til boligområder med almene boliger. Planlægningsmuligheden gælder også for erhvervsarealerne i lokalplaner, hvor der er planlagt blandet bolig og erhverv.
Det er som hidtil muligt for kommune og grundejer/bygherre at aftale den nærmere placering af bebyggelse inden for lokalplanområdet, ligesom der ikke ændres på muligheden for efter aftale at bygge almene boliger på grunde i områder udlagt til boligformål.
Muligheden for at planlægge for almene boliger gælder for både privat og offentligt ejede grunde samt grunde ejet af halvoffentlige selskaber.
Kommunen kan ikke via lokalplanen tvinge en grundejer til at sælge grunden. Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uhindret, også ved salg af grunden. En køber af grunden vil ved en ændret anvendelse være forpligtet til at overholde den gældende lokalplan, der med lovforslaget kan indeholde krav om almene boliger.
Bestemmelserne i overtagelsesreglen i planlovens § 48, stk. 1-3, finder også anvendelse ved lokalplanlægning for almene boliger. Det betyder, at en ejer, når en lokalplan har forbeholdt en ejendom til almene boliger, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.
Den nye mulighed er en forsøgsordning, der løber i 10 år. Der kan foretages en foreløbig evaluering af forsøgsordningen efter 5 år.
2. Ekstra grundkøbslån til køb af grunde i store bykommuner
De store bykommuner med en markant befolkningstilvækst får mulighed for at give et ekstra grundkøbslån til køb af grunde i lokalplanlagte boligområder, hvor grundudgifterne ikke muliggør byggeri af almene boliger inden for maksimumsbeløbet. Muligheden gælder i København, Aarhus, Odense, Aalborg og Frederiksberg inden for en samlet ramme på 500 mio. kr. i en 10 årig periode.
Det ekstra grundkøbslån dækker forskellen mellem ’normale’ grundudgifter for alment byggeri og de samlede grundudgifter vedr. det pågældende aktuelle areal. En ’normal’ grundudgift defineres som 20 pct. af det maksimumsbeløb eksklusiv energitillæg, der gælder for familieboliger på påbegyndelsestidspunktet. Definitionen gælder for alle typer almene boliger, dvs. også for ældre- og ungdomsboliger. Grundkøbslånet ydes rente- og afdragsfrit i 50 år.
Der kan ikke gives grundkøbslån til grunde, som er lokalplanlagt efter de nye regler i planloven, jf. pkt. 1 ovenfor.
Det er en betingelse for at meddele tilsagn om grundkøbslån, at antallet af ledige almene familie- og ungdomsboliger i kommunen ikke overstiger 2 pct. på tilsagnstidspunktet.
Kommunen skal overfor ministeren for by, bolig og landdistrikter kunne dokumentere, at prisen på en byggegrund er markedskonform, og at en alsidig boligsammensætning ikke hensigtsmæssigt ville kunne opnås på andre arealer i det pågældende område.
Lov nr. 222 udmønter dele af efterårets boligaftale om en ændret anvendelse af Landsbyggefondens midler.
Renoveringsramme er i 2015 og 2016 fastsat til 4,2 mia. kr. Boligaftalen evalueres efter 2 år, hvor rammen nedsættes til 2.555 mio. kr. i 2017, 2.500 mio. kr. i 2018 og 2.300 mio. kr. årligt i 2019 og 2020.
Af den samlede ramme kan 350 mio. kr. anvendes til særlige energibesparende foranstaltninger med lang levetid – med henblik på at skabe udvikling og efterspørgsel af nye og effektive løsninger.
Mindst 400 mio. kr. af den årlige ramme skal bruges til øget tilgængelighed for ældre og handicappede.
Derudover afsættes 600 mio. kr. til nedrivning og 160 mio.kr. årligt til infrastrukturændringer.
Landsbyggefonden kan desuden fortsat yde tilskud til en boligsocial indsats inden for en årlig ramme på 465 mio. kr. i perioden 2015-2018.
Lov nr. 223 giver adgang til, at Landsbyggefonden i særlige situationer kan støtte nedrivning af hele afdelinger.
Støtten kan gives til boligafdelinger med en vedvarende høj ledighed, som er mere end 25 år gamle. Det er en betingelse, at Landsbyggefonden vurderer, at der ikke er mulighed for at videreføre afdelingen, herunder at renovere eller sælge den.
Støtten kan gives inden for en ramme på 200 mio. kr. af den samlede ramme til nedrivning, og finansiering af nedrivningen forudsættes fortsat at ske efter den såkaldte femtedelsløsning. Derfor præciseres også dispositionsfondens og kommunens hjemmel til at støtte nedrivning af hele afdelinger.
Både kommunen og ministeren for by, bolig og landdistrikter skal fortsat godkende nedrivningen.
Beslutning om nedrivning af boliger sker altid på baggrund af en meget grundig afvejning af de udgifter og det ressourcespild, der er forbundet med nedrivning, over for vanskelighederne og udgifterne ved at videreføre boligerne.
Se nærmere om procedurerne for afhændelse og nedrivning i Landsbyggefonden orienterer nr. 661/2015.
Lov nr. 224 giver boligorganisationerne mulighed for at bruge sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler ved udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser som supplement til partnerskabsaftalerne.
Som bekendt indgik BL og Dansk Byggeri i 2011 en partnerskabsaftale om praktikpladser og BL har udviklet en trin for trin guide til etablering af praktikpladser i større renoveringssager.
Ved optællingen i 2013 var antallet af praktikanter på almene renoveringssager 12 pct., og i 2014 var resultatet af optællingen 11,2 pct.
I lovforslaget anerkender aftalepartierne boligorganisationernes store indsats for at skaffe uddannelses- og praktikpladser.
Den klare fordel ved partnerskabsaftaler frem for sociale klausuler er, at partnerskaberne er fleksible. De giver os mulighed for at forhandle med entreprenørerne om praktikpladser og andre beskæftigelsesrettede indsatser til lokale unge. Dermed bidrager renoveringssagerne til både et fysisk og et socialt og beskæftigelsesmæssigt løft i det enkelte boligområde.
I perioder hvor entreprisen ikke giver de store muligheder for praktikpladser – f.eks. i en ned-rivningsfase – kan vi i stedet opfordre entreprenøren til at tilbyde andre beskæftigelsesrettede indsatser, ferie- og fritidsjobs m.v. Det samme gælder, hvis der lokalt ikke er mangel på praktikpladser inden for det pågældende fag.
Vi afviser ikke, at det i nogle situationer kan være fordelagtigt at bruge sociale klausuler. Man skal dog passe på, at det ikke bliver en sovepude. Også ved brug af sociale klausuler er der brug for at følge op, matche de rigtige personer osv.
Den 10. marts 2015 har minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen udsendt et brev med en nærmere redegørelse for de nye regler om sociale klausuler.
Det er vigtigt, at kommunerne ikke pr. automatik forfalder til ”den nemme løsning” at stille krav om sociale klausuler. Vi opfordrer til, at kommune og boligorganisation sammen meget nøje overvejer hvilken metode, der giver det bedste resultat i den givne opgave.
BL drøfter med en række af landets største kommuner, hvordan den nye mulighed for sociale klausuler bedst udmøntes. Vi vender derefter tilbage med yderligere information.
Aftalepartierne har valgt at ophøje vores gode resultat på 12 pct. i 2013 til en generel politisk målsætning (ikke et lovkrav), og det er godt at holde barren højt. Vi opfordrer alle medlemmer til at overveje, hvordan praktikpladser fremmes i både renoverings- og nybyggerisager, og vi foretager igen i år en optælling i efteråret.
Men 12 pct. er meget ambitiøst, og det er afgørende, at et lavere resultat ikke bliver udråbt til et problem. Mange ting styrer antallet af praktikanter. Der er færrest praktikanter i starten og afslutningen af en byggesag, og konkret kan man have valgt også at prioritere andre beskæftigelsesrettede indsatser.
Brevet fra ministeren indeholder også en redegørelse for reglerne om arbejdsklausuler. BL anbefaler brug af arbejdsklausuler, og vi arbejder på et revideret materiale herom.
Med venlig hilsen
Bent Madsen / Birgitte Fæster
