3376 2020

Den 26. marts blev der indgået boligaftale mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om den almene sektors styring og finansiering. I dette BL Informerer er hovedpunkterne i aftalen beskrevet, og for de særligt interesserede henvises til aftaleteksten, der ligger på Velfærdsministeriets hjemmeside.

Boligaftalen består af to hovedelementer nemlig den almene sektors styring og den almene sektors finansiering, som vil blive gennemgået hver for sig herunder.

Den almene sektors styring

Den politiske aftale om den almene sektors styring hviler på anbefalingerne i udvalgsrapporten "Den almene boligsektors styring", som blev offentliggjort i juni 2008 efter et udvalgsarbejde mellem Velfærdsministeriet, en række andre ministerier, Kommunernes Landsforening og Boligselskabernes Landsforening.

Hovedelementerne i den politiske aftale om styring m.v. er:

Styringsdialog:

•  En ny mål- og aftalestyringsmodel baseret på en løbende styringsdialog mellem kommuner og boligorganisationer.
• Regelforenklinger, herunder færre kommunale godkendelser.

Udlejningsregler:

• Ændrede udlejningsregler. Mulighed for udlejning via annoncering udenom ventelisten i udsatte områder efter aftale med kommunen. Fleksibel udlejning kan efter aftale med kommunen omfatte alle boligerne i et boligområde. Velfærdsministeriets kriterier for kombineret udlejning lempes, så de omfatter flere boligområder end nu, og det bliver muligt at lade boliger stå tomme i op til 6 måneder.
• Ventelistereglerne harmoniseres, så der fremover betales gebyr fra opnoteringstidspunktet, og boligorganisationen kan beslutte, om ancienniteten skal gælde fra opnoteringstidspunktet eller nulstilles, når man har fået anvist en bolig.
• Den gældende fortrinsret for børnefamilier ophæves, men det kan aftales med kommunen, at der indføres en fortrinsret.

Harmonisering af regelsæt

•  Regelgrundlaget for selvejende boligorganisationer og andelsorganisationer harmoniseres, så de regelteknisk bliver boligorganisationer hhv. uden og med beboerindskud afhængig af øverste myndigheds beslutning. Øverste myndighed får valgfrihed mellem at organisere sig som et repræsentantskab eller en generalforsamling.
• Regelgrundlaget for forretningsførerorganisationer og andelsselskaber harmoniseres, så de bliver almene administrationsorganisationer med mulighed for at have midler i fællesforvaltning og udføre sideaktiviteter.

Egenkapital m.v.

• Afdelingsmidler i fællesforvaltning skal tilskrives den fulde forrentning, dvs. rentemarginalen bortfalder.
• Der indføres mulighed for at opkræve bidrag til arbejdskapitalen.
• Den detaljerede regulering af dispositionsfondens anvendelsesområde ophæves.
• Boligorganisationernes byggefond ophæves, hvilket alene er en regnskabsmæssig afbureaukratisering.

Beboerdemokrati:

•  I forbindelse med større renoveringer, helhedsplaner får øverste myndighed mulighed for at træffe beslutning, som ellers er afdelingens kompetence. I de forventede få tilfæl I forbindelse med større renoveringer, helhedsplaner får øverste myndighed mulighed for at træffe beslutning, som ellers er afdelingens kompetence. I de forventede få tilfælde, hvor øverste myndighed finder det nødvendigt at anvende kompetencen, skal det indberettes til Velfærdsministeriet.
• For at styrke beboerdemokratiet i visse ældreboligafdelinger med svage beboere får kommunalbestyrelsen mulighed for at udpege fx pårørende, der kan varetage beboernes interesser.

Råderet m.v.:

•  Løbetiden for lånene for kollektive råderetsarbejder forlænges fra 20 år til 30 år.
• Maksimumbeløbet for den individuelle råderet kan efter aftale med kommunen forøges med 50.000 kr.
• Afdelingerne får mulighed for at vælge sin egen vedligeholdelsesordning.

Sideaktiviteter:

• Reglerne for sideaktiviteter lempes, herunder vil reglerne om forhåndsindberetning om nye sideaktiviteter blive afskaffet som hovedregel.
• Boligorganisationer får mulighed for at etablere ustøttede erhvervsarealer i boligområdet, og aktiviteten skal ske via et skattepligtigt selskab for ikke at skabe konkurrenceforvridning.
• Boligorganisationerne får mulighed for at administrere opførelse og drift af andet byggeri i boligområdet, herunder at tilbyde ejendomsserviceydelser til andre ejendomsejere i boligområdet. Dette skal ligeledes ske gennem et skattepligtigt selskab.
• Boligorganisationerne får samme mulighed for at eje og drive IT-netværk som allerede i dag gælder med hensyn til radio-tv-signalforsyning.
• Den eksisterende adgang til at eje og administrere drift og opførelse af ferieboliger for ansatte og beboere bortfalder for fremtidige initiativer.

Andet:

• Bygherrekonkurrencen afskaffes.
• Der etableres en forsøgsbevilling på 10 mill.kr. årligt i perioden 2010-2013 med henblik på at igangsætte og evaluere forsøg i det almene byggeri.

Ud over de nævnte hovedpunkter omkring styring m.v., er der en lang række detailpunkter, hvilket fremgår af aftaleteksten. Men langt fra alle tekniske detaljer er på plads endnu. Med fremsættelsen lovforslaget og styrings- og finansiering vil yderligere en række punkter blive afdækket, men først i forbindelse med udarbejdelse af bekendtgørelser og vejledninger i løbet af efteråret vil der blive taget stilling til alle detaljer. I takt med, at BL får kendskab til de enkelte elementer i styringsreformen m.v., vil der blive informeret om regelændringerne. Som aftalen foreligger nu, skal ændringerne træde i kraft fra 1. januar 2010.

Finansiering

Den politiske aftale om det almene nybyggeris finansiering tager udgangspunkt i rapporten "Den almene boligsektors finansiering", som blev udgivet i marts 2009 efter et udvalgsarbejde med deltagelse af Velfærdsministeriet og andre ministerier, Kommunernes Landsforening og Boligselskabernes Landsforening. Anbefalingerne i finansieringsrapporten er ikke ambitiøse nok, hvilket fremføres i både KL's og BL's mindretalsudtalelser, der er optrykt i finansieringsrapporten. Sammenlignet med forslagene i finansieringsrapporten går boligaftalen videre ved også at indeholde en reduktion af den kommunale grundkapital fra 14 pct. til 7 pct.

Ændringerne i den almene sektors finansiering træder efter planerne i kraft fra 1. juli 2009. Elementerne i finansieringsreformen er:

Lavere startleje

•  Beboerbetalingsprocenten reduceres fra 3,4 pct. til 2,8 pct. fra 1. juli 2009.
• Den årlige regulering af beboerbetalingen hæves fra ¾ til fuld inflationsregulering i de første 20 år, hvorefter reguleringen sker med ¾ af inflationstakten i de følgende 25 år.
• Indbetalingen til lokal dispositionsfond, landsdispositionsfonden og nybyggerifonden med hver en tredjedel af de amortiserede lån udskydes til år 40.
• Der laves en overgangsordning, så de senere års byggeri indenfor en nærmere fastsat årrække kan benytte den nye model.

Højere maksimumbeløb:

• Fra 1. juli 2009 øges 2009-maksimumbeløbene med 6 pct. for familie- og ungdomsboliger i Hovedstadsregionen, Århus, Odder, Skanderborg, Holbæk, Ringsted, Faxe, Sorø, Næstved. Slagelse, Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.
• For ældreboliger øges 2009-maksimumbeløbene ligeledes med 6 pct. fra 1. juli 2009 i Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.
• Indeksering af entreprisesummer efter fastprisperiodens udløb bliver ikke længere begrænset af maksimumbeløbet.
• Kollektive forbedringer må ikke gennemføres de første 4 år, hvis summen af forbedringen og anskaffelsessummen overstiger maksimumbeløbet. Formålet med karensperioden er at hindre evt. omgåelser af maksimumbeløbet.
• Maksimumsbeløbets årlige opjustering vil fremover ske med et prisindeks med halv vægt for nettopriserne og halvt vægt for lønindekset for den private sektor, hvilket bør give en hurtigere opregulering især i opgangstider.

Energikrav:

•  Fra 1. januar 2010 skærpes energikravene til nybyggeriet, og maksimumbeløbet forhøjes med et beløb svarende til merudgiften/investeringerne for at leve op til de skærpede energikrav. Størrelsen af dette beløb fastlægges i forbindelse med energiforhandlingerne.
• Der bliver adgang til at gennemføre totaløkonomisk rentable merinvesteringer ud over maksimumbeløbet, men der gives ikke offentlig støtte til disse merinvesteringer. De energimæssige merinvesteringer skal som minimum sikre, at byggeriet lever op til 2015-kravene.
• Arealmaksimum hæves for den enkelte bolig fra 110 m² til 115 m ² , men for en boligafdeling som helhed, må det gennemsnitlige areal ikke overstige 110 m ².

Kommunal grundkapital:

• Den kommunale grundkapital nedsættes fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen for nybyggeri, som kommunerne giver tilsagn til fra den 1. juli 2009 til den 31.december 2010.

Lovforslaget til udmøntning af styrings- og finansieringsreformen ventes fremsat ultimo april og vedtaget ultimo maj 2009, og umiddelbart herefter vil medlemmerne blive orienteret om enkelthederne bl.a. i den vedtagne finansieringsreform.

Venlige hilsner

Gert Nielsen / Bent Madsen