3376 2020

Skatteministeriet har den 9. oktober 2020 udsendt en høring over forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love til BL – Danmarks Almene Boliger.

Indledningsvist er BL først og fremmest uforstående overfor, at en så omfattende ændring af reglerne om ejendomsvurderinger sendes i høring med en så kort høringsfrist.

Da der er tale om en markant ændring af et i forvejen komplekst ejendomsvurderingssystem, bør høringsparterne have en rimelig tidshorisont til at gennemgå lovforslaget og de nærmere detaljer heri.

BL bemærker også, at der i høringsmaterialet ikke er foretaget beregninger af de økonomiske konsekvenser af denne ganske principielle ændring af ejendomsbeskatningssystemet, som der her foreslås.

Som grundlag for en vurdering af forslaget savnes skøn over såvel de kortsigtede som de langsigtede økonomiske effekter, herunder også de regionaløkonomiske virkninger.

Der kan således frygtes en ganske betydelig stigning i ejendomsskatten for erhvervsejendomme, hvortil også de almene boliger hører. Effekten vil være huslejestigninger.

BL har herudover følgende bemærkninger til høringen:

De almene boligorganisationer – nu som ejerboliger

Udlejningsejendomme, som hidtil har været vurderet efter ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 2, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, skal efter udkastet til lovforslaget nu vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 1 - altså efter samme vurderingsgrundlag som for ejerboligejendomme. Denne omlægning af beregningsgrundlaget leder til flere uklarheder og uhensigtsmæssigheder, som BL i det følgende vil opliste.

I § 34, stk. 2 står:

”Der tages ved vurderingen endvidere hensyn til oplysninger om lejeniveauer i området, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger og andre forhold af væsentlig betydning for vurderingen. Vurderingen af udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold.”.

I § 19 a, stk. 1 står:

”Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes uanset § 15, stk. 1, på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien”.

I forbindelse med bemærkninger i et tidligere høringssvar til den nu vedtagne L 71 har BL anført, at det ikke forekommer logisk, at der i forslaget arbejdes med et princip om økonomisk bedste anvendelse uden hensyn til, hvilke andre politiske beslutninger, der er taget omkring et grundstykkes anvendelse.

Det blev uddybet, at når en kommune med hjemmel i planlovens § 15, stk. 1, nr. 9 i en lokalplan har besluttet, at der på et grundstykke f.eks. skal opføres almene familieboliger, så er beslutningen truffet ud fra politiske overvejelser om, at der skal sikres boliger med en husleje, som også kan betales af lavere indkomster, herunder familier boligsocialt anvist af kommunen.

Med nærværende lovforslag tages efter BL’s vurdering et yderligere skidt i den forkerte retning. For med lovforslaget skal almene boliger fremover vurderes som ejerboliger, og ejendomsskatten fastsættes ud fra, at boligerne udlejes til markedsleje.

Det er imidlertid en helt uholdbar forudsætning, for almene boliger udlejes til en såkaldt balanceleje, der afspejler omkostningerne. De almene boliger løfter en boligsocial opgave, og kommunerne har som udgangspunkt social anvisning til hver fjerde bolig, der udlejes, og andelen kan aftales højere.

I områder med pres på boligmarkedet og dermed også højere ejerboligpriser vil forslaget utvivlsomt føre til, at ejendomsskatten stiger for de almene boliger, og dermed stiger huslejen for beboerne. Det synes direkte at modvirke de politiske målsætninger om en mere blandet by og de konkrete bestræbelser i forbindelse med ”Grøn Boligaftale 2020” om at sikre flere billige boliger.

Forslaget vækker således stor bekymring hos BL.

Ny vurdering af grundværdien for erhvervsejendomme til beboelse

Der lægges i lovforslaget op til en principiel ændring væk fra grundresidualprincippet og over til en alternativomkostningsmodel, hvorefter grundværdien for en erhvervsejendom skal ansættes med udgangspunkt i grundværdien for ejerboliger i samme område. Dette indebærer, at grundværdier for erhvervsejendomme vil skulle ansættes ud fra, hvad der alternativt ville have været tilladt at opføre på grundene, hvis der ikke havde været opført erhvervsejendomme.

Det synes at fremgå af bemærkningerne til lovforslaget, at såfremt der ikke sker en ensartet beskatning af ejerboliger og lejeboliger efter den foreslåede model, så vil det true markedet for ejerboliger. Her må det dog nøgternt konstateres, at der i dag eksisterer et stort og velfungerende marked for ejerboliger uden denne parallelitet.

Skatteministeriet anfører, at den forhøjede ejendomsskat som konsekvens af, at nærværende lovforslag vedtages, blot kan opkræves hos lejeren. Dermed synes det også at være erkendt, at forslaget vil betyde højere skattebetaling for erhvervsejendomme som fx almene boliger og dermed huslejestigninger.

Begrundelsen for forslaget er uden tvivl, at det vil forenkle vurderingsmyndighedernes vurdering af erhvervsejendomme. Imidlertid er konsekvensen af forslaget for betalingen af ejendomsskatter ikke belyst hverken på det korte eller længere sigt og heller ikke regionalt.

Det må imidlertid forventes, at forslaget vil have betydelige konsekvenser i form af højere ejendomsskatter særligt i de større byområder som fx Østjylland og hovedstadsområdet og som følge heraf væsentlige huslejestigninger for beboerne i de almene boliger. De by- og boligpolitiske konsekvenser af dette lovforslag synes ikke at have indgået i overvejelserne.

BL må kraftigt opfordre til, at Skatteministeriet grundigt genovervejer dette lovforslag og tillige fremlægger grundige konsekvensvurderinger af forslagets effekt på skattebetalingen hos forskellige samfundsgrupper på kort og lang sigt samt regionalt. Det er nødvendigt med et gennemarbejdet grundlag for et så vidtgående forslag.

Forligsaftale om særligt hensyn til de almene boliger

BL gør Skatteministeriet opmærksom på, at der i forligsaftalen Tryghed om boligbeskatning af den 2. maj 2017 er aftalt, at der vil blive taget særlige hensyn til de almene boligorganisationer, og at grundskylden for de almene boligorganisationer, der har fået en skatterabat, maksimalt må stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) frem til 2040 som direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger.

BL ønsker på baggrund af forligsaftalen, at Skatteministeriet konkret forholder sig til punktet om maksimal stigning for de almene boligorganisationer i nærværende lovforslag, da dette ikke ses nævnt i bemærkningerne til lovforslaget.


Med venlig hilsen

Bent Madsen
Adm. direktør