3376 2020

BL – Danmarks Almene Boliger har den 16. december 2021 modtaget høring om udkast til forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger (Fonden for blandede byer og driftsstøtte) af Bolig- og Planstyrelsen.

BL stiller sig meget positivt overfor de overordnede linjer i lovforslaget, der skal sikre en væsentlig reduktion i antallet af hjemløse og bidrage til mere socialt blandede byer. Den almene sektor ser frem til at indgå et konstruktivt samarbejde for at sikre, at målsætningerne med lovforslaget opfyldes.

I dette høringssvar vil vores anbefalinger for dette konstruktive samspil blive uddybet i relation til den konkrete udmøntning af lovforslaget, og der er konkrete forslag til forbedringer de steder, hvor udformningen af lovforslaget kan give anledning til uklarhed eller uhensigtsmæssigheder.

BL har således følgende bemærkninger til lovforslaget:

1. Etablering af fonden for blandede byer
Det forudsættes i lovforslaget, at Nybyggerifonden løbende skal overføre sine indtægter til staten frem mod 2035 og indtil 10 mia.kr. er overført. Samtidig får Nybyggerifonden mulighed for at optage statslån, hvis der undervejs opstår underskud i forhold til de forpligtelser, som Nybyggerifonden har.

Dette er imidlertid en meget problematisk model. Den betyder, at staten løbende vil modtage flere midler, end hvad der skal anvendes i forhold til finansiering af boligaftalen. Dermed kan staten have en økonomisk fordel ved at placere disse midler.

BL foreslår i stedet en model, hvor midler fra Nybyggerifonden overføres til staten i takt med, at de skal anvendes. Dermed indgår Nybyggerifonden i Landsbyggefondens almindelige porteføljepleje, som det allerede sker nu. Samtidig skal det bemærkes, at Landsbyggefondens porteføljepleje varetages af 3-4 professionelle porteføljeplejere, der løbende overvåges af fondens revision, og hvert 4. år sker et EU-udbud af porteføljeplejen.

2. Særligt billige almene boliger
I det fremlagte lovforslag beskrives to instrumenter til at sikre flere særligt billige almene boliger til udsatte grupper og hjemløse: huslejetilskud til midlertidigt på kortere sigt at sikre billige boliger og kapitalindskud til opførelse af særligt billige boliger, der permanent er særligt billige.

Fordelingen af huslejetilskud og kapitalindskud skal ifølge lovforslaget ske på baggrund af antallet af hjemløse i den enkelte kommune, som det er opgjort i VIVE’s regelmæssige hjemløsetællinger og antallet af almene boliger med lav husleje i kommunen.

I mange af landets kommuner er et tæt samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne, og i alle de store bykommuner er der indgået strategiske anvisnings- og udlejningsaftaler mellem kommunen og boligorganisationerne i kommunen. Herudover er der også indgået aftaler i en række andre kommuner, jf. afsnit 6 nedenfor, ligesom der er igangværende dialog i en række yderligere kommuner.

Den afgørende fordel ved de strategiske anvisnings- og udlejningsaftaler er, at der på baggrund af et godt datagrundlag om grupper med behov for boligsocial anvisning, omfanget af udlejninger og huslejer i de enkelte boligafdelinger samt den sociale profil af de enkelte boligområder kan indgås robuste anvisnings- og udlejningsaftaler mellem kommunen og alle boligorganisationer i kommunen, der hviler på et solidt lokalkendskab og en løbende monitorering og tilpasning af aftalen.

På den baggrund BL anbefaler, at der som forudsætning for både fordeling af huslejetilskud og kapitaltilskud skal være indgået en strategisk anvisnings- og udlejningsaftale mellem kommunen og boligorganisationerne. BL har udviklet koncepter for disse aftaler og bistår ved udarbejdelsen af aftalerne.

3. Grundkøbslån
BL tolker den foreslåede ordning således, at der kan ydes grundkøbslån til alle lokalplaner vedtaget frem til 1. juli 2022 også i de tilfælde, hvor der ikke er planlagt almene boliger i lokalplanen. For at opnå grundkøbslån til områder, hvor lokalplanen er vedtaget efter 1. juli 2022, er det en forudsætning, at der i lokalplanen er stillet krav om 25 pct. almene boliger.

Samtidig forstår BL den foreslåede ordning således, at der i situationer, hver der er stille krav om fx 25 pct. almene boliger, uanset om lokalplanen er vedtaget før eller efter 1. juli 2022, alene kan ydes grundkøbslån til de ekstra almene boliger udover det stillede krav på 25 pct.

Opmærksomheden bør henledes på, at der tidligere i 2014 er afsat en pulje til grundkøbslån på 500 mill.kr. målrettet de store byer Aalborg, Aarhus, Odense, Frederiksberg og København. Med lovforslaget ophæves denne ordning, og det kan konstateres, at der ud af den samlede pulje på 500 mill.kr. alene er anvendt 57 mill.kr., og det er sket i København.

På den baggrund opfordrer BL til, at Indenrigs- og Boligministeriet følger anvendelsen af den nye grundkøbslåneordning meget tæt og er parat til - gerne i samarbejde med BL - at revidere anvendelsesbetingelserne, så den store ramme på 1.778 mill.kr. aktiveres til flere almene boliger. I den sammenhæng finder BL det meget positivt, at ordningen nu ikke længere er forbeholdt de store byer, men kan anvendes i hele landet.

4. Fortætningsbidrag
Fortætning er et afgørende element, når der skal opføres flere almene boliger i større byer og i bykerner i mindre byer, hvor der i forvejen er en ganske stor bebyggelsesgrad.

Arbejde med fortætning er typisk ganske kompliceret, fordi der ikke alene skal tages stilling til det nye byggeri, men også indvirkningen i forhold til det eksisterende byggeri i en boligafdeling. Fortætningsbidraget er afgørende for de tilpasninger, som også er nødvendige for den eksisterende boligafdeling.

Anvendelsen af fortætningsbidraget er afgrænset, så det ikke kan anvendes i udsatte boligområder og forebyggelsesområder.

BL anbefaler, at denne afgrænsning revurderes, idet fortætning også med fordel kan anvendes i udsatte boligområder og forebyggelsesområder, hvis de nye boliger bidrager til en social robust udvikling i beboersammensætningen. Her skal det fremhæves, at fortætning med boliger til seniorer, ældre og handicappede kan bidrage til den sociale stabilitet og fællesskabet i et boligområde.

5. Erhvervelse af ejendomme
I lovforslaget foreslås to puljer til henholdsvis opkøb og omdannelse af erhvervsejendomme og opkøb af udlejningsejendomme, der videreføres som almene boliger.

BL ser gode perspektiver i begge puljer og anbefaler, at der etableres en erfaringsopsamling omkring anvendelsen af de to puljer med henblik på eventuelle tilpasninger af de eksisterende permanente ordninger.

6. Udlejningsaftaler
Som tidligere nævnt er der i mange kommuner et meget tæt samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne. Der er konkret indgået strategiske anvisnings- og udlejningsaftaler i 11 kommuner mellem alle boligorganisationerne i kommunen og kommunen. I et tilsvarende antal kommuner er der indledt dialog om mulighederne for at indgå aftaler.

BL anbefaler, at der i alle kommuner, som anvender midler til huslejereduktioner eller kapitaltilskud til flere særligt billige almene boliger, bør indgås en strategisk anvisnings- og udlejningsaftale mellem kommunen og de almene boligorganisationer.

Herunder er vist elementerne i en strategisk udlejningsaftale, som BL bistår boligselskaberne og en kommune til at indgå. For den enkelte kommune er det en stor fordel, at der kan skabe stabile rammer og den sociale anvisning, herunder at der er taget stilling til, hvordan socialt udfordrede grupper kan hjælpes med bolig og social opfølgning.

Principper i en strategisk anvisnings- og udlejningsaftale

• Klassificering af alle almene boligområder i kommunen i forhold til lovgivningens kriterier for udsatte områder og forebyggelsesområder
• Vurdering og præcisering af kommunalt boligsocialt anvisningsbehov og borgernes betalingsevne
• Vurdering af over årlige nyudlejninger, huslejeniveauer og balance i beboersammensætning helt ned på afdelingsniveau 
• Aftale om brug af kommunal boligsocial anvisning til de socialt robuste områder, herunder beskyttelse og særlige hensyn iudsatte områder og forebyggelsesområder.
• Vurdering af og fastsættelse af bruge af fleksibel udlejning samt fastlæggelse af de konkrete kriterier ved brug af fleksibel udlejning for at styrke beboersammensætningen
• Vurdering af behov for brug af kombineret udlejning efter regeringens liste.
• Aftaler om anvisning af socialt udsatte/hjemløse til særligt billige boliger med en husleje under 3.500 kr./måneden ekskl. forbrug.

De strategiske anvisnings- og udlejningsaftaler kan omfatte alle boligtyper undtagen plejeboliger.

Det kan fx aftales, at unge hjemløse også kan boligsocialt anvises til almene ungdomsboliger. Den boligsociale forpligtelse i almene ungdomsboliger indebærer, at den anviste unge ikke nødvendigvis skal være under uddannelse ved indflytning, hvor kommunen har mulighed for at godkende, at den unge også ved den årlige studiekontrol kan få forlænget sin lejeaftale, hvis der er behov for yderligere tid og indsatser, før den unge kommer i uddannelse. Fraflytning er først et krav, hvis den unge i stedet for at komme i uddannelse kommer i ordinær beskæftigelse.

Strategiske anvisnings- og udlejningsaftaler indebærer, at der tages et bystrategisk helhedssyn, så der sikres social balance i de enkelte områder.

Det konstateres også, at der med aftalen ikke sker en ændring i de gældende og velkendte regler omkring anvisningssamarbejde med kommunerne:

• Når kommunen tilbyder en familiebolig eller en ungdomsbolig til boligsocial anvisning, så garanterer kommunen for boligtagerens opfyldelse af de kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen ved fraflytning. De foreslåede bestemmelser for anvisning til boliger med tilskud vil således være de sammen som ved andre former for kommunal anvisning.
• Når kommunen får 100% anvisningsret til en særlig billig almen bolig, så vil den følge de gældende bestemmelser omkring fx ældreboliger, hvor kommunen også garanterer for huslejebetalingen, idet boligorganisationen netop ikke selv står for udlejningen af boligen.

BL finder det væsentligt, at der arbejdes efter de gældende og velkendte regler, da det også indebærer, at allerede indgåede strategiske udlejningsaftaler ikke skal revurderes, men derimod kan udbygges i forhold til de muligheder, som dette lovforslag giver.

Det er desuden hensigtsmæssigt, at der i lovgivningen indarbejdes mulighed for, at boliger, som har fået tilskud, og hvortil der er aftalt 100 pct. kommunal anvisningsret, konkret kan udlejes via boligorganisationen. Denne mulighed kan fx være relevant i tilfælde, hvor kommunens behov ændrer sig, eller hvor de borgere, som venter på at få anvist bolig, får ændrede vilkår og behov. Det er ikke hensigtsmæssigt, hvis støttede boliger står tomme alene på grund af ændrede behov.

Endelig bør der i forhold til social robusthed være opmærksomhed på, at det samlede antal anviste boliger i en afdeling eller på kommuneplan sigter efter de almindelige rammer i almenboliglovens § 59 om 25 pct. anvisning, dog undtaget kommuner med strategiske aftaler om udlejning og anvisning, der indeholder en anden andel kommunal anvisning. I kommuner, der har 100 pct. anvisning til almene boliger som led i en indsats i forhold til en blandet beboersammensætning, bør der også være opmærksomhed på, at højst 25 pct. af de ledige boliger udlejes efter boligsociale kriterier, og at denne sats fastholdes også ved fortætning i den enkelte afdeling. Det er således afgørende, at der i det enkelte boligområde sikres en social blanding af beboersammensætningen for at løse den boligsociale opgave.

7. Social opfølgning
Den helt afgørende betingelse for, at hjemløseaftalen kan blive en succes, er, at der sker en professionel og grundig social opfølgning i forhold til de hjemløse og udsatte grupper, der anvises en bolig.

Det er afgørende vigtigt for de anviste personers trivsel, velfærd og mulighed for at opnå stabilitet i tilværelsen som afsæt for deltagelse i samfundet ud fra det potentiale, som den enkelte har.

Det er afgørende vigtigt for naboernes trivsel og tryghed, at der sker en virksom social opfølgning, så uhensigtsmæssig og utryghedsskabende adfærd forebygges bedst muligt. Det er desværre et velkendt problem, at anvisning af socialt udsatte personer kan føre til store udfordringer for naboer, hvis den sociale støtte er utilstrækkelig. De fører til sørgelige situationer for den udsatte borger, og det er på alle måder urimeligt, at engagement i et socialt ansvar i en boligafdeling fører til store problemer, fordi samfundet ikke løfter sit ansvar.

Endelig er det afgørende vigtigt samfundsmæssigt, at der sker en virksom social opfølgning, som vil have positive og stabiliserende effekter i forhold til den enkelte persons fremtidige deltagelse i samfundslivet og muligheder for at klare sig selv. Perspektiver afhænger selvfølgelig af den enkelte persons baggrund og potentialer.

Særligt for unge hjemløse vil der være et stort samfundsmæssigt potentiale i at sikre dem fodfæste i uddannelse og på arbejdsmarkedet. Her skal der være opmærksomhed på, at der blandt de unge hjemløse er en overrepræsentation unge, der har en fortid som anbragte. Disse mere dybtliggende sociale udfordringer bør der også tages hensyn til, når de unge fx anvises til en ungdomsbolig via den boligsociale anvisning. Det er således vigtigt, at der er aktiv opmærksomhed på, at den unge bliver en del af fællesskabet både for den unges egne fremtidsudsigter og for trivslen i ungdomsboligerne blandt de unge.

Den rette sociale støtte og opfølgning vil desuden være helt afgørende for, at den anviste opnår en udvikling i forhold til uddannelse og beskæftigelse, som sikrer, at den anviste får en økonomi, der sikrer at boligen kan fastholdes, også når tilskuddene gradvist udfases over 4 år.

Vi bemærker, at aftalen om boliger til udsatte grupper og hjemløse planlægges at træde i kraft medio 2022, mens forhandlingerne om den sociale opfølgning først planlægges i 2023. Denne forskydning i forhandlingerne og ikrafttræden af bestemmelsen mellem boligdelen og socialdelen må absolut ikke føre til, at der ikke sikres den tilstrækkelige sociale opfølgning ved boligplacering af hjemløse og socialt udfordrede grupper.

8. Datagrundlaget er afgørende
Forudsætningen for indgåelse af velfungerende strategiske udlejningsaftaler er, at der foreligger et aktuelt datagrundlag omkring beboersammensætning, sociale forhold, huslejeoplysninger, til- og fraflytning m.m. Disse tal har Landsbyggefonden og de præsenteres i forskellige statistiske publikationer og databaser, hvortil kommuner og boligorganisationer har adgang.

BL er vidende om, at Landbyggefonden til brug for samarbejdet mellem kommuner og boligorganisationer vil udarbejde en ny løbende statistik og databaseadgang, hvor antallet af udlejninger af almene boliger i forskellige huslejekategorier sammenstilles med antallet af hjemløse, som de opgøres i VIVE’s opgørelser, herunder korrigeres der for begrænsninger i anvisningsretten til udsatte boligområder og forebyggelsesområder.

Statistikken vil oplagt ikke være en facitliste for, hvor mange hjemløse og særligt udsatte borgere, der umiddelbart kan boligplaceres via kommunal anvisning, da kommune og boligorganisation også må tage bystrategiske hensyn til de sociale balancer i byen. Men statistikken kan være et væsentligt redskab i forbindelse med udarbejdelse af strategiske anvisningsaftaler.

9. Boliger på øerne
Erfaringerne fra Ø-puljen i forbindelse med Grøn Boligaftale har vist, at der er en ganske stor efterspørgsel efter at bygge boliger på mange småøer. Nu afsættes yderligere puljemidler, og midlerne kan anvendes både på småøer og store øer.

På baggrund af de hidtidige erfaringer kan der forudses en god efterspørgsel efter midlerne, men samtidig er der ved anvendelse af den tidligere pulje også opnået erfaringer, der kan inddrages ved udmøntningen af de nye puljer.

Det har - ikke overraskende - vist sig, at det er dyrere at bygge på øerne sammenlignet med større brofaste befolkningsområder. Det koster ekstra at transportere materialer og medarbejdere, herunder sikring af medarbejderes ophold, når der skal projekteres og bygges.

På baggrund af disse erfaringer bør det undersøges, om der skal ske justeringer i ordningen, så der fx indføres et ø-tillæg i tilknytning til maksimumbeløbet, så ø-byggeri i højere grad ligestilles med brofast byggeri.

10. Ældrevenlige boligområder, fællesskabsorienterede boligløsninger og tilgængelighed
Det er både meget positivt og helt nødvendigt, at der i boligaftalen og dermed lovforslaget sættes et øget fokus på seniorer og ældre. BL kunne ønske og har argumenteret for, at dette fokus var blevet endnu større.

Befolkningsudviklingen taler sit tydelige sprog. Alene frem til 2030 bliver der 160.000 flere danskere over 80 år. Mange flere kommer til at bo alene, ensomheden bliver en større trussel også mod helbredet, og udfordringerne er særligt store for personer med lavere indkomster og lavere uddannelser. Derfor ses denne udvikling med større styrke i den almene sektor.

På den baggrund er det positivt, at der sættes fokus på fællesskabsorienterede løsninger, og at der er afsat en pulje til ældrevenlige boligområder.

I udmøntningen af disse puljer og i de kommende års renoveringer er det afgørende at have blik for, at langt hovedparten af fremtidens boliger for ældre er deres nuværende familiebolig. Det stille andre krav til boligen i form af tilgængelighed og andre krav til boligområder med fællesskabsorienteret indretninger, som effektivt kan bidrage til at mindske ensomheden.

I den sammenhæng må opmærksomheden også rettes mod Grøn Boligaftale, som desværre vil betyde, at Landsbyggefondens muligheder for at investere i tilgængelighed og i fællesfaciliteter begrænses markant.

Frem til 2020 har Landsbyggefonden haft mulighed for at anvende op til 25 pct. af renoveringsrammen til tilgængelighedsforanstaltninger. Fra 2021 og frem er denne andel reduceret til 7 pct. Det er en markant reduktion og uforståelig og meget uheldig i forhold til de ældre beboere, der netop for behov for disse foranstaltninger.

En anden meget uheldig beskæring i den Grønne Boligaftale er, at de kun kan gives bevillinger til fællesfaciliteter som fælleshuse i udsatte boligområder eller parallelsamfund. Hidtil er der i mange andre boligområder over hele landet bevilget fælleshuse, som ofte er flittigt benyttet af ældre til cafeer, fællesspisning af udbragt mad fra kommunen og større festlige fællesspisninger fx en gang om måneden.

BL opfordrer til, at Folketinget får set nærmere på disse uheldige effekter af den Grønne Boligaftale, som efter vores opfattelse er paradoksal i forhold til samfundsudviklingen, uheldig i forhold til vores ældre borgere og i modstrid med signalerne i denne boligaftale.

Herudover vil vi opfordre til, at vi fremover tænker mindre i kategoriboliger til unge, familier og ældre og i højere grad i generationsboliger. Det flugter tankerne om den blandede by og øger livskvaliteten. Mange ældre kan også være en stor ressource for yngre og omvendt. Det ses fx tydeligt i lektiecafeer, hvor børn og unge lærer af de ældre – og omvendt når ældre fx skal have gode råd om IT.

Derfor opfordrer vi til, at ældrevenlige byområder og fællesskabsorienterede løsninger sættes i en ramme som generationsløsninger, hvor vi også som samfund stiller os spørgsmålet, hvordan fremtidens generationsboligområde skal indrettes.

11. Registrering af tilgængelighed i Landsbyggefonden
Landsbyggefonden har i mere end ti år foranstaltet opsamling af oplysninger om tilgængelighed i de almene boliger, og disse er koblet til øvrige oplysninger i Landsbyggefonden om udlejning og huslejer. Det er således muligt på Landsbyggefondens portaler for boligsøgende at sortere boliger efter husleje og graden af tilgængelighed.

Landbyggefonden har indgået i ministeriets arbejde om en ny kategorisering af tilgængelighed, hvortil nogle af fondens midler også prioriteres i den indgåede boligaftale.

BL forudsætter, at Landsbyggefonden skal varetage videreudviklingen af tilgængelighedsportalen for at udnytte den allerede indvundne erfaringer, de allerede indhøstede tilgængelighedsdata samt koblingen til de øvrige oplysninger i fonden. Dette flugter også det såkaldte princip 6 omkring implementeringskonsekvenser.

12. Driftsstøtte
To meget vigtige elementer i lovforslaget vedrører den fremtidige regulering af driftsstøtten, der udmøntes i forbindelse med Landsbyggefondens renoveringer.

Det er væsentligt at være opmærksom på, at reguleringerne af driftsstøtten i forbindelse med dette lovforslag både vil have indflydelse på mulighederne for at gennemføre renoveringerne aftalt i forbindelse med Grøn Boligaftale og i forbindelse med parallelsamfundspakken, herunder udviklingsplanerne i omdannelsesområderne (tidligere kendt som hårde ghettoområder).

Eftersom boligforliget, der udmøntes med dette lovforslag, og boligforligene omkring Grøn Boligaftale og parallelsamfundspakken er aftalt med forskellige forligskredse i Folketinget, må det lægges til grund, at reguleringen af udgifterne til driftsstøtte i medfør af dette lovforslag ikke må hindre gennemførelsen af de to andre boligforlig aftalt med andre forligskredse.

Det anføres også i bemærkningerne til lovforslaget, at ”… rammen for driftsstøtten ikke må føre til ændring af praksis, dvs. til huslejestigninger”. Dette er en helt afgørende forudsætning, som i sagens natur både må omfatte både fase I og fase II beskrevet i boligaftalen, der udmøntes i dette lovforslag, og hvor alene fase I er omfattet af bestemmelserne i lovforslaget, mens fase II forudsættes gennemført i efteråret 2022.

Rækkevidden af bestemmelserne i dette lovforslag kan være særdeles omfattende, herunder hindre gennemførelse af tidligere aftalte boligforlig, afhængig af udmøntningen i forbindelse med dette lovforslag. Det skyldes den måde, hvorpå renoveringer og nedrivninger m.v. støttes af Landsbyggefonden.

Den gældende ordning kan beskrives ved en renovering i boligområder, hvor der kan tages afsæt i tre forskellige situationer:

• Gennemførelse af en gennemgribende renovering som følge af betonskader og skimmelproblemer.
  Efter byggetekniske gennemgange afgøres det, hvor meget Landsbyggefonden kan støtte efter gældende regler, idet Landsbyggefonden ikke støtter vedligeholdelse eller dækker effekter af tidligere manglende vedligeholdelse. Samtidig skal boligorganisationen bidrage maksimalt fra sine midler i dispositionsfonden m.v., og huslejen sættes op til et niveau, som vurderes forsvarligt i forhold til, at boligerne fortsat skal have karakter af almene boliger, hvor fx også folkepensionister uden store pensionsopsparinger skal kunne bo. I den rene renoveringsstøtteordning har beboerne en egenbetaling på 3,6% af renoveringen, som reguleres i forhold til inflationen. Dermed er støtteelementet meget beskedent. Derfor er driftsstøtteordninger helt afgørende, og de fastlægges i medfør af forskellige ordninger, der er indført i lovgivningen siden 1990erne. Disse midler fra driftsstøtteordningerne er grundbetingelsen for, at der kan sikres en rimelig huslejeudvikling i forhold til fx folkepensionister, arbejdsløse m.v.
  
  
• Tilgængelighedsforanstaltninger
  I forbindelse med en renovering som netop beskrevet ønskes i stadig stigende grad tilgængelighedsforanstaltninger som tilpasning af indgangspartier til ældre beboere med rollator og etablering af elevatorer. Dette er dyrt i den enkelte boligafdeling og kan ikke gennemføres uden støtte fra Landsbyggefonden, og det afgørende element for at sikre en rimelig huslejeudvikling er driftsstøtteordninger.
  
  
• Nedlæggelse af boliger
  Endelig som et tredje tilfælde kan nævnes nedlæggelse af boliger, som nu er meget omtalt i forbindelse med udviklingsplanerne i omdannelsesområderne (tidligere kendt som de hårde ghettoområder), men som rutinemæssigt sker i områder med befolkningstilbagegang. Enten som rene nedrivninger eller som et kombineret tiltag, hvor der i en boligafdeling både sker en opgradering af typisk tilgængeligheden og samtidig en reduktion af antallet af boliger. Situationen er nemlig typisk den, at områder med befolkningstilbagegang er præget af mange ældre, fordi de unge flytter til de større byer.
  Den helt afgørende forudsætning for at foretage disse boligreduktioner m.v. i områder med befolkningstilbagegang er driftsstøtteordningerne.

Med dette lovforslag ønskes der indført årlige rammer for driftsstøtten, således at der til en årlig renoveringsramme på fx 3 mia.kr. kun kan udbetales driftsstøtte svarende til en bestemt procentdel af renoveringsrammen.

Konkret foreslås det, at denne procentuelle ramme for driftsstøtten skal udgøre 22,6 pct.

Som det fremgår af den ovenstående beskrivelse af forskellige typer af renoveringssager, så er det oplagt, at omfanget af driftsstøtte i meget høj grad afhænger af profilen af de renoveringer, som bestemmes i de forskellige boligforlig.

Parallelsamfundspakken med ønske om gennemgribende bymæssige omlægninger af omdannelsesområder (tidligere kendt som hårde ghettoer) med nedrivninger trækker voldsomt på driftsstøtten. Indtil videre er kun set en begrænset effekt af dette, da disse store byomdannelser som følge Parallelsamfundsaftalen fortsat kun er i startfasen.

Som eksempel kan dog nævnes, at omlægningen af Gellerup i sig selv har medført en udgift til driftsstøtte på brutto 1,3 mia.kr., som kan sættes i forhold til en samlet tilbagediskonteret huslejeeffekt af renoveringen på 1,3 mia.kr. Driftsstøtten som procent af renoveringsrammen i Gellerup er således 99 procent. Det må i den forbindelse forekomme oplagt, at de tilbageværende færre beboere ikke af deres husleje både kan finansiere huslejeeffekten af renoveringerne i deres egne boliger og derudover for de nedrevne boligblokke kan indfri låneoptaget i disse boligblokke samt de ganske betydelige omkostninger ved nedrivning af disse boligblokke, herunder også de omfattende arbejder med opretning af fællesarealer.

I nabobebyggelsen Bispehaven, som også er et omdannelsesområde, viser de foreløbige opgørelser, at udgifterne til driftsstøtte tilbagediskonteret vil være over 60 pct. af renoveringen opgjort tilbagediskonteret. Dette hænger også sammen med, at 310 af Bispehavens 880 boliger nedrives ved gennemførelsen af udviklingsplanen i medfør af parallelsamfundspakken.

Mekanismerne bag behovet for driftsstøtte i de enkelte renoveringssager kan beskrives enkelt:

• Ønsker Folketinget via boligforligene store byomdannelser som ved parallelsamfundspakken, så er udgifterne til driftsstøtte meget store.
  
  
• Ønsker Folketinget at prioritere udviklingen udenfor de større byer med tilpasning af boligmasse til en færre med ældre borgere, så er udgifterne til driftsstøtte store.
  
  
• Ønsker Folketinget at prioritere renoveringer i de større byer med en yngre befolkning og en stor boligefterspørgsel, så bliver behovet for driftsstøtte mindre.

Det må konstateres, at den foreslåede ramme for driftsstøtten på 22,6 pct. af renoveringsrammen ikke kan rumme parallelsamfundspakken.

Vedtages en ramme for driftsstøtten på 22,6 pct. af renoveringsrammen må det være en afgørende forudsætning, at aktivitet i medfør af parallelsamfundspakken ikke indgår i denne opgørelse. Alternativt må det konstateres, at gennemførelsen af parallelsamfundspakken må sættes i stå.

Samtidig må der også gøres opmærksom på, at en procentramme på 22,6 procent eksklusive Parallelsamfundsaftalen vil have betydning for mulighederne i kommende boligaftaler. Bliver der i disse aftaler prioriteret flere renoveringer udenfor de større byer, herunder nedrivninger, og styrkes indsatserne omkring tilgængelighed i konsekvens af flere seniorer i samfundet, må rammerne for driftsstøtten opjusteres. Ellers vil huslejerne stige utilsigtet meget og i en grad, der kan være uforeneligt med mulighederne for folkepensionister og grupper med lavere indkomster.

Helt grundlæggende er mekanismen, at en krone mindre i driftsstøtte medfører en krone mere i husleje.

13. Puljeadministration
Lovforslaget indebærer, at fonden for blandede byer finansierer Indenrigs- og Boligministeriets udgifter til puljeadministration og systemtilpasninger m.v. Konkret afsætte 20 mill.kr. frem til 2031 til dette formål.

Grundlæggende finder BL det meget betænkeligt, at der overføres midler fra de almene beboeres indbetaling til Landsbyggefonden til finansiering af aktiviteter i centraladministrationen. Dette kan let blive en glidebane, som de facto bliver en slags ekstra skat på almene beboere til at finansiere den offentlige administration.

Samtidig vil BL henlede opmærksomheden på implementeringsprincippet om, at der så vidt muligt skal ske genbrug af eksisterende infrastruktur, herunder tilpasninger af eksisterende IT-systemer. Landsbyggefonden administrerer således en lang række ordninger, der er tæt beslægtet med initiativer i lovforslaget. Derfor opfordrer BL til, at det undersøges, om disse potentielle stordriftsfordele med fordel kan udnyttes.

14. De økonomiske konsekvenser
Her skal opmærksomheden henledes på, at der i opgørelsen af de økonomiske konsekvenser for staten af det øgede almene byggeri som konsekvens af lovforslaget anføres en merindtægt på årsbasis på 308 mill.kr. som følge af indtægter på ydelsesstøtten, der er statens udgift ved et alment nybyggeri, jf. tabel 2 i lovforslaget.

I den efterfølgende tabel 3 i opgørelsen af de økonomiske konsekvenser er merindtægten reduceret til 160 mill.kr. årligt, idet netto merbyggeriet af almene boliger forudsættes mindre grundet fortrængning af andet alment nybyggeri.

Uanset om, om der er tale om bruttobeløbet på 308 mill.kr. eller beløbet efter afledt fortrængning, så viser ministeriets opgørelse, at den offentlige støtte til såkaldte støttet nybyggeri af almene boliger rent faktisk er negativ.

Det er oplagt, at dette ikke har været hensigten, da finansieringen af det almene byggeri blev tilrettelagt. Tværtimod har intentionen været at sikre en betalelig husleje også for små indkomster, og herudover har det offentlige boligsociale anvisning til som udgangspunkt hver fjerde bolig, der udlejes, og andelen kan aftales højere. Samtidig indbetaler de almene beboere betydelige beløb til Landsbyggefonden, der går til gennemgribende renoveringer, etablering af tilgængelige boliger til ældre samt til omdannelser af større byområder fx i forbindelse med parallelsamfundspakken.

Bundlinjen er således, at beboere i alment nybyggeri ikke alene indbetaler en støtte til staten af betydelig størrelse, men den almene sektor løfter herudover en betydelig samfundsmæssig rolle overfor de svageste.

Det ligger i den almene sektors DNA at løfte et betydeligt samfundsansvar, hvilket også yderligere forstærkes med det fremsatte lovforslag. Samtidig må staten dog også vise det samfundsmæssige hensyn, at der tages skridt til en mere fair finansiering af de almene boliger.
Det vil også sikre et mere robust grundlag for, at den almene sektor kan løfte sit samfundsansvar.

BL har herudover ikke yderligere bemærkninger til høringen.

Med venlig hilsen

Bent Madsen
Adm. direktør