Drift – Fællesarealer og fællesaktiviteter

Spørgsmål

Hvem bestemmer, hvad der skal ske med fællesarealerne – f.eks. om der kan opsættes fodboldmål på græsplænen eller indrettes en grillplads?

Svar

Det er beboerne i en boligafdeling, der bestemmer hvordan fællesarealer skal anvendes, og hvad der skal bruges penge på. Det er mere præcist afdelingsmødet, der er rette forum for at træffe den slags beslutninger.

Det er som udgangspunkt ikke en beslutning, som afdelingsbestyrelsen kan træffe. Afdelingsbestyrelsen opgave er at fremlægge et forslag for afdelingsmødet, hvortil beboerne kan stemme for eller imod.

Det følger af lov om almene boliger § 37.

Spørgsmål

Hvornår må afdelingen smide gamle cykler, barnevogne mv. ud, som er efterladt på afdelingens fællesarealer?

Svar

Når man ikke ved, hvem der har henstillet effekterne eller ikke kan dokumentere det, kan man ikke henvende sig direkte til ejeren/beboeren. Man må da forsøge at kommunikere på anden vis.

Ejendomskontoret kan hænge et opslag op i opgangene eller aflevere et brev til alle beboerne i forbindelse med oprydningen. Af opslaget / brevet skal det fremgå,
 

• at effekterne, som er fjernet af ejendomskontoret, vil blive opbevaret i en kort periode (i praksis skal det opbevares i tre måneder)
   
• at effekterne vil blive bortskaffet efter udløb af perioden (angiv dato)
   
• hvor, hvornår og hvordan beboerne kan afhente effekterne.

Når de tre måneder er gået, kan ejendomskontoret smide effekterne ud. Boligorganisationen skal dog sørge for at give Politiet besked om oprydningen, så de kan gennemgå effekterne inden de bortskaffes.

Omkring ferieperioder er det altid en god idé at forlænge fristen for afhentning af effekterne, ligesom det er en god idé at have billeddokumentation af de effekter, som smides ud. Man bør også orientere beboerne om oprydningen, inden den iværksættes.

Hvis beboeren henvender sig til ejendomskontoret for at hente sine effekter, kan administrationen sende en påmindelse til beboeren med oplysning om, at en fornyet henstilling af effekter/affald kan medføre at sagen indbringes for beboerklagenævnet.

Spørgsmål

Kan en almen afdelings fælleslokaler udlejes til andre end beboerne i den pågældende afdeling?

Svar

Fælleslokaler skal primært bruges af beboerne, men beboerne kan beslutte, at fælleslokalerne i et vist omfang kan anvendes af ikke-beboere. Dog må der ikke være tale om overdreven anvendelse, og fælleslokalet skal sideløbende kunne benyttes af beboerne til fællesarrangementer.

Det er således også afdelingsmødet, som træffer beslutning om lejebetalingen, og afdelingsmødet kan beslutte forskellig leje for forskellige lejegrupper. Lejen må dog ikke være højere end lejen for tilsvarende lokaler.

Det følger af sideaktivitetsbekendtgørelsens § 3, stk. 2.

Spørgsmål

Hvilke regler gælder der for støtte til foreninger/klubber?

Svar

Afdelingerne kan ikke lovligt støtte foreningerne økonomisk, men de må støtte aktiviteter, som foreningerne/klubber afholder for beboerne i afdelingen.

Det betyder, at afdelingerne ikke må betale driftsudgifter, fx nyt inventar for foreningerne. Afdelingerne må heller ikke overføre tilskudsbeløb, som ikke går til en konkret aktivitet. Det gør ingen forskel, hvilken konto i afdelingen beløbet tages fra.

Det er en forudsætning for, at afdelingen kan støtte en aktivitet, at:

1. Det skal være godkendt på et afdelingsmøde.
2. Aktiviteten skal være for afdelingens beboere. Det er ok, at det er for en begrænset målgruppe af afdelingens beboere, fx pensionister, børn osv.
3. Det må ikke være et krav for at deltage i aktiviteten, at man er medlem af den pågældende klub/forening.
4. Tilskuddet må ikke overstige de faktiske udgifter ved arrangementet. Der skal altså aflægges regnskab og fremsendes dokumentation på udgifterne.

Spørgsmål

Er legepladser i de almene boligafdelinger offentligt tilgængelige og dermed omfattet af bygningsreglementet, hvis legepladsen er indhegnet, eller hvis der ved skiltning er signaleret, at legepladsen kun er forbeholdt beboerne i afdelingen?

Svar

Det er rigtigt, at en legeplads er omfattet af bygningsreglementet, hvis den er offentlig tilgængelig. Offentlig tilgængelighed betyder, at legepladsen er beliggende på et sted, hvortil der er almindelig adgang.

En legeplads er ikke utilgængelig for offentligheden, blot fordi den er beliggende på privat grund. Man kan heller ikke ved indhegning eller skiltning bevirke, at en legeplads ikke længere er offentligt tilgængelig, hvis legepladsen er til brug for mere end én boligenhed.

Det betyder, at en legeplads i en boligafdeling kan betragtes som offentlig tilgængelig, uanset om fællesarealet/legepladsen er aflåst eller kun en afgrænset kreds af personer har adgang til arealet.

Hvorvidt legepladser er offentligt tilgængelige, afhænger af en konkret vurdering, som foretages af kommunen.

Hvis legepladsen mv. er offentligt tilgængelig, er den omfattet af kapitel 16 i bygningsreglementet og skal derfor leve op til de krav, der fremgår deraf.

Spørgsmål

Hvem må egentlig bruge en legeplads i en almen boligafdeling - er legepladsen åben for alle, fordi den er almen/almennyttig, eller er legepladsen alene forbeholdt beboerne i afdelingen?

Svar

En almen boligafdelings fællesarealer som f.eks. legepladser er ikke pr. definition åbne for offentlig brug. Når en legeplads er ejet af en almen boligafdeling, er legepladsen privat. Dog er legepladser i de fleste tilfælde offentligt tilgængelige, selvom de er private.

Nogle gange kan det være til gene eller på anden måde uhensigtsmæssigt for beboerne, når udefrakommende personer opholder sig på boligafdelingens legeplads. Boligafdelingen har derfor mulighed for at gøre opmærksom på, at der er tale om privat område, og at man ikke ønsker den uhensigtsmæssige brug af legepladsen – fx hvis unge mennesker forsamles sent om aftenen i mere festligt lag.

Når en legeplads ligger på privat område, finder straffelovens regler om fredskrænkelser som udgangspunkt anvendelse.

Hvis legepladsen ikke er afgrænset nærmere, f.eks. ved indhegning eller ved skiltning, kan det være svært at vide, om legepladsen ligger på privat grund. Derfor kan det være en god idé at undersøge muligheden for opsætning af skilte.

De relevante juridiske regler findes i straffeloven og mark- og vejfredsloven.

Efter straffelovens § 264, stk. 1, nr. 3 er det bestemt, at ”med bøde eller fængsel indtil 6 måneder straffes den, der uberettiget undlader at forlade fremmed område efter at være opfordret dertil.” Bestemmelsen finder anvendelse, uanset om der er tale om et offentligt tilgængeligt sted eller ej. Bestemmelsen finder dog ikke anvendelse, hvis området er udlagt til brug for offentligheden.

Herudover fremgår det af mark- og vejfredslovens § 17, at ”Den, som uden ejerens tilladelse eller anden hjemmel færdes på anden mands grund eller som færdes ad en privat vej, hvor det ved færdselstavle eller andet lovligt opslag er tilkendegivet, at færdsel eller færdsel af den pågældende art er forbudt, straffes med bøde.”

Spørgsmål

Kan andre end afdelingens beboere deltage i aktiviteter i boligafdelingen?

Svar

Aktiviteterne skal primært være rettet mod beboerne i afdelingen. Der kan som udgangspunkt ikke ydes tilskud, herunder stilles lokaler gratis til rådighed, til aktiviteter der er åbne for andre end beboerne i den pågældende afdeling. Undtaget er dog, hvis der er tale om lejlighedsvise arrangementer, der ikke er en tilbagevendende begivenhed og deltagelsen af gæster udefra sker uplanlagt og sporadisk.

Hvis boligorganisationen/boligafdelingen ønsker, at andre end beboerne i organisationen/afdelingen skal kunne deltage i aktiviteterne/foreningerne, skal budgettet for aktiviteten indsendes til tilsynet. Hvis tilsynet ikke har reageret inden 3 måneder, kan aktiviteten iværksættes.

Hvis gæster ønsker at deltage i aktiviteterne, skal der betales et beløb, som svarer til de udgifter, som boligorganisationen/afdelingen bliver påført.

Forudsætningen for tilskud til sociale aktiviteter er, at der ikke må være tale om en kommunal opgave.

Reglerne fremgår af sideaktivitetsbekendtgørelsens § 19.

Spørgsmål

Hvad kan boligorganisationen gøre ved henstillede biler på boligafdelingens område – hvem har ansvaret for at fjerne dem?

Svar

Mulighederne for at fjerne efterladte biler på boligafdelingens område afhænger af p-pladsens/vejens status. 

Offentlig vej og private fællesveje
På offentlig vej/område og private fællesveje er det politiets opgave at forestå fjernelse af bilen, da det alene er politiet, der har lov til det i henhold til færdselsloven. 

Private kan ikke fjerne biler og andre køretøjer, når de er parkeret på offentlig vej og private fællesveje. Det er dog pr. 1. januar 2021 muligt for kommunen at fjerne biler efter tre bødeforlæg på samme forseelse, når disse er parkeret på kommunens veje. 

Privat vej
På privat vej/område er det som udgangspunkt ejerens ansvar at fjerne bilen. Ejeren af bilen kan findes ved at aflæse nummerplade, stelnummer eller motornummer og kontakte politiet, som kan oplyse ejeren. Hvis bilen er stjålet, vil politiet/forsikringsselskab sørge for at fjerne bilen.

Hvis bilen er efterladt og ikke stjålet, kan der rettes henvendelse til ejeren om at fjerne bilen (fx inden en angiven tidsfrist) med oplysning om, at bilen ellers vil blive fjernet for ejerens regning.

Hvis ejeren ikke fjerner bilen og ikke lader høre fra sig eller ikke vil have med den at gøre, da er den praktiske løsning, at grundejeren får bilen fjernet. I princippet må man ikke fjerne andres ting, men hvis ejeren efterlader bilen på andres grund og ikke reagerer over for grundejerens henvendelse, da opgiver ejeren i en vis forstand sin dispositions-/ejendomsret.

Man kan fastholde udgiften til fjernelse over for ejeren ved at sende regningen til bilens ejer. Hvis ejeren ikke betaler, kan kravet i princippet sendes til inkasso, men man må overveje om udgiften til sagen står mål med regningen for fjernelse.

Spørgsmål

Hvordan er reglerne for opsætning af hoppeborge, trampoliner og svømmebassiner i en boligafdeling? Må beboerne gerne bruge fællesarealerne til sådanne aktiviteter? Må alle beboerne/børnene i afdelingen bruge aktiviteten, selvom det er en enkelt beboer, som har sat den op? Og hvem har ansvaret?

Svar

Opsætning af hoppeborge, trampoliner og svømmebassiner på fællesarealerne af og til et stort ønske fra beboerne, men kan give udfordringer - bl.a. i forhold til ansvaret for skader.

Udgangspunktet er, at der må opsættes hoppeborge, svømmebassiner, trampoliner osv. på afdelingens fællesareal, hvis afdelingsmødet har fastsat det i husordenen og angivet nærmere retningslinjer. Men det stiller høje krav til agtpågivenhed, og det bør nøje overvejes, om det er hensigtsmæssigt i forhold til den risiko for erstatningsansvar, som boligorganisationen påtager sig.

Tilgængelighed

Hvis man sætter en havetrampolin op på et fællesareal, så anses trampolinen for at være offentligt tilgængelig. Dette er også selvom trampolinen, hoppeborgen mv. kun må bruges af afdelingens beboere. Trampolinen, hoppeborgen mv. er også offentlig tilgængelig, selvom det med skiltning er signaleret, at trampolinen kun er til brug for afdelingens beboere, eller hvis fællesarealet er indhegnet.

Er en trampolin eller en hoppeborg placeret på et fællesareal, finder bygningsreglementets regler i kapitel 16 som udgangspunkt anvendelse. Der stilles bl.a. krav om godkendelse efter europæisk standard for legepladsredskaber og underlag samt til vedligeholdelse og reparation trampolinen, så der opnås sikkerhed mod personskader.

Opsætning uden afdelingsmødets godkendelse

Hvis en beboer imod husordenen opsætter f.eks. en trampolin på fællesarealet uden at dette er tilladt i husordenen, er beboeren ansvarlig for eventuelle skader som følge af manglende vedligeholdelse og manglende overholdelse af sikkerhedskrav.

Det følger af byggelovens § 17, at en ejendomsejer er forpligtet til at bringe ulovlige forhold på ejendommen til ophør. Ejendomspersonalet bør efter henvendelse fra afdelingsbestyrelsen eller på egen opfordring straks påtale opsætningen over for beboeren og kræve nedtagning - for at undgå, at afdelingen som ejendomsejer ikke pålægges et eventuelt erstatningsansvar, fordi afdelingen har forholdt sig passivt til opsætningen.

Hvis beboeren ikke retter sig efter påbud om nedtagning straks, bør ejendomspersonalet sørge for at fjerne trampolinen fra området.

Opsætning med afdelingsmødets godkendelse

Hvis en beboer ønsker, at det skal være muligt midlertidigt at opsætte trampoliner, hoppeborge, svømmebassiner mv. på boligafdelingens fællesarealer, kan der fremsættes forslag om dette på et afdelingsmøde.

Hvis afdelingsmødet godkender forslaget, er det vigtigt, at afdelingsmødet meget præcist angiver, hvilke aktiviteter der må opsættes, og at der fastsættes nogle klare betingelser for opsætningen og anvendelsen i husordenen.

Hvis afdelingsmødet f.eks. beslutter, at man må opsætte badebassin, så kan det være en god idé at angive, hvor på fællesarealerne badebassinet må opsættes. Det er også en god idé at angive en tilladt størrelse for bassinet for at undgå oversvømmelse og eventuel vandskade på ejendommen. Det bør også angives, hvordan man skal tømme bassinet, da klor er giftigt for vandmiljøet.

Hvis en beboer opsætter en trampolin elle hoppeborg midlertidig i overensstemmelse med husorden, har beboeren som ejer af aktiviteten ansvaret for at overholde alle relevante regler. Og boligafdelingen/boligorganisationen kan også blive ansvarlig, hvis fx kravene i bygningsreglementet ikke er iagttaget af beboeren, og der ikke gribes ind.