3376 2020

Selvom der er oprettet beboerklagenævn i kommunalt regi, er det stadig kommunalbestyrelsen, der har tilsyn med de almene boligorganisationer. Det kommunale tilsyn skal sikre, at bolig­organisationerne drives forsvarligt og overholder de regler, der gælder.

Hvis der derimod er tale om konkrete indbyrdes konflikter mellem beboere og boligorganisationen, er det beboerklagenævnet, der har kompetencen, og kommunen skal henvise en sådan sag til beboerklagenævnet.

Der vil utvivlsomt være et samarbejde mellem kommunen og det enkelte beboerklagenævn. Det kan betyde, at hvis en boligorganisation gentagne gange taber sager om de samme ­problemstillinger ved beboerklagenævnet, vil den kommunale tilsynsmyndighed have mulighed for at gribe ind og påtale dette forhold over for boligorganisationen.

Beboer­klage­nævnet er, som navnet siger, et nævn og dermed ikke en domstol. Nævnet er et forvaltningsorgan. Det inde­bærer, at næv­nets arbejde er underlagt forvaltningslovens og offentlighedslovens regler. Mere konkret har det ­f.eks. den betydning, at parterne i en sag, der kø­rer ved beboerklagenævnet, har aktindsigt og dermed har ret til at se de forskellige dokumenter i sagen.

I sager om husorden, som behandles af beboer­klagenævnet, har den person, der klages over, ret til at få kopi af de klagebreve, de klagende beboere har fremsendt til boligorganisationen.

At beboerklagenævnet ikke er en domstol indebærer, at nævnets afgørelser ikke er domme. Dette ­forhold beskrives nærmere nedenfor i ­afsnittet om ­beboerklagenævnets afgørelser.

Beboerklagenævnet skal ved behandlingen af en sag høre parterne og har en pligt til at få ­sagen oplyst så godt som muligt. Nævnet skal også vejlede om fristerne for svar og mulig­hederne for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten.

Beboerklagenævnet er 1. instans i en række sager, og i disse sager er domstolene/boligretten alene ankeinstans.

Hvis en sag medfører, at der skal foretages egentlig vidneafhøring og/eller syn og skøn, vil beboerklagenævnet ikke have kompetence til at behandle klagen. I stedet skal den henvises til behandling i boligretten.

Det er beboerklagenævnet, der i denne situation selv afgør, om sagen skal henvises til boligretten.

Sager om huslejerestance henhører under fogedretten og hører altså ikke under beboerklagenævnets kompetence.

Umiddelbart ser det ud, som om arbejdsfordelingen mellem beboerklagenævn, det kommunale tilsyn og domstolene er klar, men der vil naturligvis være grænsetilfælde, hvor man kan komme i tvivl om, hvem der er den kompetente myndighed. Der er derfor mulighed for, at f.eks. boligretten kan henvise en sag til behandling hos et beboerklagenævn og omvendt.

I en række konkrete sager er beboerklagenævnet altid første instans. Man kan altså ikke vælge i stedet at anlægge sag ved f.eks. boligretten.

Efter at tvisten er opstået, kan parterne dog aftale at gå direkte til boligretten. At tvisten er opstået ­betyder, at man ikke på forhånd kan aftale, at hvis der skulle opstå en tvist, skal den behandles i ­boligretten.

Sager om følgende forhold skal altid behandles af beboerklagenævnet som første instans:

a. Formalia i forbindelse med varslinger af huslejeforhøjelser

Huslejestigninger skal varsles. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om varslingen overholder lovens tidsfrister, og om udlejeren har husket at få årsagen til og beregningen af stigningen med i varslingsbrevet. Beboerklagenævnet kan derimod ikke tage stilling til, om lejen og forhøjelsen er beregnet korrekt.

b. Boligens stand ved indflytning

En beboer kan få beboerklagenævnet til at tage stilling til, om boligen er i den stand ved indflytningen, man kan forvente i forhold til afdelingens vedligeholdelsesreglement.

Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre en eventuel mangel, men beboerklagenævnet kan ikke tage stilling til, om manglen berettiger lejer til et nedslag i huslejen.

c. Boligens stand i boperioden

Udlejer kan anmode beboerklagenævnet om at tage stilling til, om lejer er forpligtet til at lade bestemte arbejder udføre i boperioden. Beboerklagenævnet har dog ikke kompetence til at pålægge lejeren at lade disse arbejder udføre.

Såfremt en udlejer ikke lever op til sin vedligeholdelsesforpligtelse i boperioden (f.eks. ikke udskifter en vaskekumme, der krakelerer), kan en klage behandles i beboerklagenævnet. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejer at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

d. Opgørelse over lejers misligholdelse

Ved salg af en almen familiebolig til lejeren skal der gennemføres syn af boligen og laves en opgørelse over lejerens eventuelle misligholdelse, hvorefter lejeren skal betale et skønnet beløb til udbedring senest på overtagelsesdagen.

Uenighed om opgørelsen skal indbringes for beboerklagenævnet senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.

e. Fastsættelse af tidsfrist for udførelse af udlejers arbejder i det lejede

Hvis boligorganisationen skal udføre f.eks. repara­tions- eller forbedringsarbejder i et lejemål, kan ­beboerklagenævnet sætte en frist for, hvornår arbejderne skal være færdige.

f. Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning herunder tilbagebetaling af ­beboerindskud/depositum

Når en beboer flytter, skal hele den formelle procedure omkring fraflytning overholdes (indkaldelse til syn, udfærdigelse af synsrapport osv.). Nævnet kan tage stilling til, om reglerne er overholdt og også bedømme, om boligorganisationens vurdering af, hvad der er misligholdelse, normalistandsættelse eller slid og ælde, er korrekt.
Beboerklagenævnet har ligeledes kompetence til at behandle en sag, hvis lejer ikke reagerer og ikke ­betaler en fraflytningsregning.

g. Installationer og forbedringer af det ­lejede
- spørgsmål om råderet m.v.

Beboerklagenævnet kan tage stilling til, hvad en ­beboer må installere i sit lejemål og vurdere, om en godtgørelse i forbindelse med en råderetssag er ­beregnet korrekt.

h. Opkrævning af acontobidrag og ­betaling for vand og varme

Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om udlejer har opkrævet et større acontobeløb end tilladt, om vand- og varmeregnskaber er udfærdiget korrekt, og om tidsfristerne for fremsendelse af regnskaberne til beboeren er overholdt. Hvis boligorganisationen har penge til gode i et vand- og varmeregnskab, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis der ikke kan opnås enighed om forbrugsregnskabet. Hvis det er lejer, der har penge til gode, kan lejer indbringe sagen for nævnet.

Modtager boligorganisationen indsigelse fra lejer vedrørende den endelige afregning, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet ­senest seks uger efter lejerfristens udløb, som lige­ledes er seks uger.

i. Beboernes betaling til fællesantenner m.v.

Beboerklagenævnet kan vurdere, om det opkrævede beløb til fællesantenner m.v. er korrekt, f.eks. ved at forlange dokumentation for at de pågældende udgifter er afholdt.

j. Beboerens ret til at fremleje, overtage ­eller bytte lejemål

Nævnet kan tage stilling til, om boligorganisationens nej til fremleje i en konkret situation er korrekt, og om beboeren har ret til at bytte sit lejemål med en anden lejer.

k. Husordenssager

Det er boligorganisationen, der har ansvaret for, at der hersker god orden i afdelingen, og det er derfor også som udgangspunkt kun boligorganisationen, der kan indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet.

Hvis en boligorganisation modtager klager over en beboer, vil man typisk prøve at løse sagen ved at kontakte den pågældende for at få en dialog i gang, eller sende en påmindelse om at ophøre med den pågældende adfærd. Anmoder klagerne om at få sagen indbragt for beboerklagenævnet, skal boligorganisationen indbringe sagen for nævnet inden fire uger efter, at man har modtaget anmodningen. Hvis dette ikke sker, kan den/de klagende selv indbringe sagen.

Boligorganisationen bliver altid part i sagen, uanset om boligorganisationen eller en anden lejer indbringer sagen, og beboerklagenævnets afgørelse bliver derfor også bindende for udlejer.
Overfor beboere, der efter at have modtaget en påmindelse, fortsat overtræder husordenen, har beboerklagenævnet efter den almene lejelov mulighed for enten at gøre lejemålet betinget eller give beboeren en advarsel.

Betinget lejeforhold

Hvis lejemålet gøres betinget, betyder det, at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren inden 1 år efter afgørelsen overtræder de betingelser, der er fastsat i afgørelsen.

Advarsel

Hvis beboeren får en advarsel, betyder det, at lejemålet enten kan gøres betinget, eller at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren igen overtræder husordenen.

Ved overtrædelser af husordenen, hvor forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejemålet opsiges eller ophæves. I disse sager kan beboerklagenævnet ikke behandle sagen. Hvis lejeren protesterer, og boligorganisationen ønsker at fastholde opsigelsen/ophævelsen, må sagen i stedet indbringes for boligretten som 1. instans.

l. Overholdelse af de formelle spilleregler ved beslutninger, der er truffet i de beboerdemokratiske organer

Beboerklagenævnet kan - som nævnt - ikke tage stilling til, om de beslutninger, som beboerdemokratiet træffer, er fornuftige og forsvarlige, men nævnet kan vurdere, om f.eks. vedtægternes regler for indkaldelse til og afholdelse af de forskellige typer af møder er overholdt. Nævnet kan også tage stilling til, om et møde har haft kompetence (ret) til at træffe en konkret beslutning.

Hvis en organisationsbestyrelse har besluttet at iværksætte en aktivitet, som ikke er tilladt for en almen boligorganisation, kan beboerklagenævnet tilsidesætte denne beslutning. Nævnet skal orientere kommunalbestyrelsen om sagen, da det er kommunalbestyrelsen, der skal holde øje med, om boligorganisationerne overholder reglerne.

m. Afslag på anvisning af ledige lejligheder

Hvis man er opnoteret til en almen bolig, kan man få beboerklagenævnet til at vurdere, om udlejningen af et konkret lejemål er sket i overensstemmelse med udlejnings- og ventelistereglerne. I de tilfælde, hvor en part ikke er enig i beboerklagenævnets afgørelse, er det muligt at indbringe sagen for boligretten.