3376 2020

Spørgsmål

I en boligafdeling, der er beliggende i et omdannelsesområde, skal boligorganisationen afvise boligsøgende på ventelisten, når den boligsøgende og dennes ægtefælle modtager integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp.

Med ægtefæller, sidestilles andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende. 

Ovenstående gælder ikke boligsøgende, som allerede bor i afdelingen.

Hvem bærer et eventuelt tomgangstab, som måtte opstå som en konsekvens af, at boligorganisation skal afvise boligsøgende jf. § 51 c?

Svar

Det er boligorganisationen, der betaler tomgangslejen i denne ordning.

Udgangspunktet i almenboligloven er, at tomgangstab dækkes af dispositionsfonden jf. almenboliglovens § 20, stk. 2. 

Hvis dette udgangspunkt skal fraviges, for tomgangstab som skyldes § 51 c, skal det derfor fremgå af lovgivningen. Der er ikke indsat en sådan bestemmelse. 

I lovens bemærkninger står, at i praksis må boligorganisationen forespørge kommunen om en boligsøgende modtager de særlige ydelser, og at dette skal afklares hurtigt for at indgå tomgang i længere tid end højst nødvendigt - altså underforstået at det vil belaste boligorganisationen, hvis den ikke modtager et hurtigt svar fra kommunen. 

Det vil være hensigtsmæssigt at indgå aftale med kommunen om en hurtig og smidig sagsbehandling, når oplysningerne skal indhentes.

Spørgsmål

Kommunen kan, jf. reglerne om kombineret udlejning i almenboliglovens § 51 b, beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget;

- Integrationsydelse
- uddannelseshjælp
- kontanthjælp
- arbejdsløshedsdagpenge
- sygedagpenge, eller
- ressourceforløbsydelse.

Kommunen kan også beslutte, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager førtidspension (her er ikke krav om, at ydelsen skal være modtaget i 6 sammenhængende kalendermåneder).

Ovenstående gælder ikke boligsøgende, som allerede bor i afdelingen.

Hvis kommunen træffer beslutning om, at der skal gælde kombineret udlejning jf. lov om almene boliger § 51 b kan det medføre et tomgangstab. Er det kommunen, der dækker tomgangstabet eller er det boligforeningen?

Svar

Hvis boligerne ikke kan lejes ud til boligsøgende, som opfylder de kombinerede udlejningskriterier, må boligerne lejes ud til boligsøgende som ikke opfylder kriterierne.

Evt. tomgang der opstår ved at boligen skal sendes ud i flere tilbud, påhviler boligforeningen.

Kommunen og boligorganisationen kan aftale, at fremfor at leje boligerne ud til boligsøgende som ikke opfylder kriterierne, skal boligerne kan stå tomme (i op til 12 måneder).

Hvis kommunen og boligorganisationen laver en sådan aftale, skal det samtidigt aftales hvordan tomgangslejen skal fordeles.  Afdelingen, hvori de tomme boliger ligger, må ikke belastes af lejetabet.

Det er en betingelse, at der iværksættes en ekstraordinær indsats for at udleje boligerne til den berettigede personkreds.

Derudover skal der udarbejdes en strategi, der tager højde for, hvordan kontanthjælpsmodtagere m.v. får dækket deres boligbehov

Spørgsmål

Hvordan undersøger boligselskabet om en boligsøgende er modtager en af de ydelser, der betyder, at vedkommende skal afvises efter lov om almene boliger § 51 c eller § 51 b?

Og hvordan forholder boligselskabet sig efterfølgende til disse oplysninger i forhold til persondataforordningen?

Svar

Kommunen skal godkende udlejning af ledige almene familieboliger i den pågældende afdeling i hvert enkelt tilfælde, undtagen når det drejer sig om udlejning via den interne oprykningsventeliste.

Boligorganisationen skriver som sædvanligt ud til et passende antal af de boligsøgende, der står øverst på ventelisten, og tilbyder de ledige bolig. Boligorganisationen oplyser samtidig, at kontanthjælpsmodtagere m.v. ikke kan komme i betragtning til udlejning, men at en afvist kontanthjælpsmodtager m.v. - som var opnoteret på boligorganisationens venteliste på det tidspunkt, hvor kommunen traf beslutning om kombineret udlejning - i stedet kan komme i betragtning til at få anvist en anden passende bolig af kommunen.

Boligorganisationen orienterer i brevet desuden om, at boligorganisationen vil indhente oplysninger fra kommunen, om den boligsøgende er kontanthjælpsmodtager m.v. eller ej, og om, at kommunen i fornødent omfang vil indhente oplysninger fra fraflytningskommunen. 

Interesserede boligsøgende melder herefter deres interesse til boligorganisationen. 

Boligorganisationen beder kommunen om at kontrollere, om de interesserede boligsøgende og deres eventuelle ægtefælle eller samlever i mindst to år opfylder kriterierne for afvisning. Hvor det er nødvendigt, indhenter kommunen oplysninger fra den boligsøgendes fraflytningskommune.

Dermed konstateres det både, hvem der opfylder betingelserne for at leje boligen, og hvem der som øverste kontanthjælpsmodtager m.v. på ventelisten eventuelt springes over og dermed skal have anvist en erstatningsbolig.

Indhentning af oplysninger, om den boligsøgende modtager ydelser omfattet af § 51 b eller § 51 c eller ej, er efter Socialministeriets opfattelse ikke-følsomme oplysninger, som er omfattet af § 6 i lov om behandling af personoplysninger.

Spørgsmål

Boligorganisationer kan, jf. almenboliglovens § 63 e, i visse tilfælde videregive oplysninger om, at de har ophævet eller opsagt et lejemål til andre almene udlejere. Formålet er at sikre, at den lejer som lige er blevet ophævet af den ene boligorganisation, ikke blot flytter over på den anden side af gaden til den anden boligorganisation. Men til hvem, hvornår og hvordan kan man dele oplysninger om ophævelser?

Svar

Boligorganisationen kan videregive oplysningen til andre boligorganisationer, selvejende institutioner, kommuner og regioner, der udlejer almene boliger i samme boligområde. Oplysningerne må ikke videregives til private udlejere.

Det er en forudsætning for videregivelse, at kommunen har defineret afdelingerne som ét ”boligområde”.

Dernæst er det en forudsætning, at videregivelsen af oplysninger kan anses som nødvendig for at styrke den tryghedsskabende indsats i det pågældende boligområde.

Boligorganisationerne vil alene kunne videregive oplysninger om navn og adresse på lejeren eller medlem af dennes husstand samt oplysning om, at opsigelse/ophævelsen er sket efter § 85, stk. 1 eller § 90, stk. 1 i almenlejeloven.

Den nærmere årsag til opsigelsen/ophævelsen må ikke angives.

Boligorganisationer, som har afdelinger i nærheden af hinanden bør i første omgang kontakte kommunen og få afklaret, om deres afdelinger kan defineres som ”ét boligområde”. Dernæst bør der udarbejdes nogle nærmere retningslinjer for deling af oplysninger.

Spørgsmål

Kan kommunen - ligesom de almene boligorganisationer - også kræve straffeattest efter udlejningsbekendtgørelsens § 29?

Svar

Boligorganisationen kan kræve, at en boligsøgende fremlægger en straffeattest før indgåelse af kontrakten, hvis der er tale om et udsat område (herunder et parallelsamfund og et omdannelsesområde).

Det fremgår direkte af udlejningsbekendtgørelsens § 29.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har udtalt, at boligorganisationen og kommunen også kan aftale, at boligsøgende ved anvendelsen af reglerne om fleksibel udlejning, skal forevise straffeattest, hvis det vurderes konkret at være nødvendigt i det pågældende boligområde, selvom der ikke er tale om et udsat område.

Boligorganisationen kan dog ikke selv rekvirere attesten, men kan kræve, at den boligsøgende selv fremlægger en straffeattest som forudsætning for udlejningen.

Det sker efter § 11 i bekendtgørelse om behandling af personoplysning i Det centrale Kriminalregister.

På BL’s selvbetjeningsløsning kan boligorganisationer findes en vejledning omkring brugen af straffeattester.

Kommunen kan ikke kræve forevisning af straffeattest efter bestemmelsen i udlejningsbekendtgørelsen.

Såfremt kommunen ønsker at undersøge straffeattest i fx i forbindelse med kommunal boligsocial anvisning, vil kommunen skulle bede om samtykke fra den boligsøgende.

Spørgsmål

Kan kommunen - ligesom de almene boligorganisationer - også kræve straffeattest efter udlejningsbekendtgørelsens § 29?

Svar

Boligorganisationen kan kræve, at en boligsøgende fremlægger en straffeattest før indgåelse af kontrakten, hvis der er tale om et udsat område (herunder et parallelsamfund og et omdannelsesområde).

Det fremgår direkte af udlejningsbekendtgørelsens § 29.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har udtalt, at boligorganisationen og kommunen også kan aftale, at boligsøgende ved anvendelsen af reglerne om fleksibel udlejning, skal forevise straffeattest, hvis det vurderes konkret at være nødvendigt i det pågældende boligområde, selvom der ikke er tale om et udsat område.

Boligorganisationen kan dog ikke selv rekvirere attesten, men kan kræve, at den boligsøgende selv fremlægger en straffeattest som forudsætning for udlejningen.

Det sker efter § 11 i bekendtgørelse om behandling af personoplysning i Det centrale Kriminalregister.

På BL’s selvbetjeningsløsning kan boligorganisationer findes en vejledning omkring brugen af straffeattester.

Kommunen kan ikke kræve forevisning af straffeattest efter bestemmelsen i udlejningsbekendtgørelsen.

Såfremt kommunen ønsker at undersøge straffeattest i fx i forbindelse med kommunal boligsocial anvisning, vil kommunen skulle bede om samtykke fra den boligsøgende.

Spørgsmål

Er der nogen mulighed for, at boligorganisationer, som har boliger i udsatte boligområder eller forebyggelsesområder eller i områder, hvor der er indført fleksibel udlejning kan undslå sig at stille boliger til rådighed til kommunal anvisning?

Svar

Boligorganisation kan som udgangspunkt ikke nægte kommunen at anvise efter lov om almene 59, stk.1 (medmindre boligorganisationen har en afvisningsgrund ift. den konkrete anviste borger efter udlejningsbekendtgørelsen, og kommunen respekterer dette) – men det er i lov om almene boliger § 59, stk. 6 fastsat, at kommunen som udgangspunkt ikke må anvise bestemte boligsøgende i udsatte boligområder herunder parallelsamfund og omdannelsesområder. Der er også fastlagt begrænsninger for kommunal anvisning i såkaldte forebyggelsesområder som udpeges første gang den 1. december 2021. Det er f.eks. modtagere af bestemte sociale ydelser og statsborgere i lande uden for EU, EØS og Schweiz, som ikke må anvises til områderne, jf. lov om almene boliger § 59, stk. 7.

Kommunen må dog anvise alligevel i udsatte boligområder og forebyggelsesområder, hvis kommunen vurderer, at det ikke er muligt at anvise en bolig udenfor et udsat område. Herudover kan kommuner, hvor almene familieboliger i udpegede områder udgør mere end 30 % af det samlede antal familieboliger i kommunen, beslutte, at de vil anvise til den andel af boliger i forebyggelsesområder, der overskrider de 30 %.

Der er direkte forbud mod, at kommunerne kan anvise nyankomne flygtninge til boliger i udsatte områder i integrationsloven. Dette er dog modificeret for så vidt angår flygtninge fra Ukraine. Her gælder der nu den almindelige undtagelse, at kommunen kan anvise, hvis kommunen vurderer, at det ikke er muligt at anvise en bolig uden for et udsat område.

Boligorganisationen kan alene på et mere generelt plan drøfte anvisning med kommunen. Herunder kan boligorganisationen påpege, at anvisning generelt skal ske på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til jf. lov om almene boliger § 59, stk. 1.

Spørgsmål

Politiet har mulighed for at orientere boligorganisationerne om beboernes straffedomme, så boligorganisationen kan ophæve lejemålet. Hvordan sikrer boligorganisationen at få de oplysninger fra politiet?

Svar

Det er rigtigt, at der er mulighed for at boligorganisationen kan ophæve et lejemål på baggrund af en konkret afsagt dom for visse typer af kriminalitet.

Boligorganisationen kan bede politiet om strafferetlige afgørelser vedrørende forhold, som en beboer/medlemmer af husstanden har begået inden for eller med virkning i det boligområde, som den pågældende bor i efter lov om almene boliger § 63 d.

Der er vigtigt for boligorganisationen at få adgang til de straffedomme, der skal ligge til grund for ophævelsen, men politiet har ikke pligt til at udlevere disse domme. Det kræver et samarbejde med polititiet. Rigspolitiet har udsendt nogle retningslinjer til politikredsene omkring deling af oplysninger jf. § 63 d.

Spørgsmål

Kan man anvende et statsborgerskab som kriterium ved fleksibel udlejning efter lov om almene boliger § 60, stk. 4?

Svar

Nej, det må man ikke. Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har klart udtalt, at der ikke må diskrimineres i forhold til bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning, nationalitet, etnisk oprindelse eller lignende. Det fremgår også af gældende vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum. Dette gælder også i forhold til de kriterier, som kommunen fastsætter i henhold til lov om almene boliger § 60, stk. 4.

Men kommunens boligsociale anvisning må som udgangspunkt ikke benyttes til husstande, hvor et medlem er statsborger i et land udenfor EU, EØS og Schweiz, hvis der er tale om en bolig i et forebyggelsesområde, udsat område, parallelsamfund eller omdannelsesområde

Spørgsmål

Hvordan iværksætter man obligatorisk fleksibel udlejning?

Svar

Der er indført krav om obligatorisk fleksibel udlejning i både forebyggelsesområder og udsatte boligområder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) jf. lov om almene boliger § 60, stk. 4.

Obligatorisk fleksibel udlejning betyder, at alle udlejninger skal ske efter kriterier, som kommunen fastlægger det nærmere indhold af. Såfremt din kommune ikke har fastlagt kriterier og et område udpeges på en af de ovennævnte lister, bør du tage kontakt til kommunen for at afklare kriterierne. Kriterierne kan først træde i kraft, når kommunen har fastlagt dem og annonceret dem.

Selv om det er kommunen, der fastlægger kriterierne, kan det være hensigtsmæssigt at indgå i et samarbejde om kriterier med kommunen, da det vil være boligorganisationen, der skal stå for administrationen, og som derfor også hurtigt får en fornemmelse af, om der kan findes ansøgere, der opfylder kriterierne.

Kriterierne i obligatorisk fleksibel udlejning skal bl.a. omhandle beskæftigelse og uddannelse. Der kan fastlægges andre supplerende kriterier. Hvad der nærmere ligger i begreberne beskæftigelse og uddannelse afklares og offentliggøres af kommunen. Ofte fastlægges kriterier for hvor mange timer et job skal vare pr. uge for at opfylde kriteriet og fx at uddannelse skal være SU-berettiget for at give adgang til fortrinsret.

Vær opmærksom på, at de obligatoriske fleksible kriterier som udgangspunkt omfatter alle udlejninger, også fx intern oprykning og udlejning efter andre fortrinsrettigheder. Boligorganisation og kommune har dog mulighed for at undtage intern oprykning i egen afdeling, fordi denne form for udlejning ikke påvirker beboersammensætningen i afdelingen. Intern oprykning i boligorganisationen kan ikke undtages ved aftale.

Spørgsmål

Hvad er forskellen på fleksibel udlejning og obligatorisk fleksibel udlejning?

Svar

Som udgangspunkt er der ikke nødvendigvis forskel på kriterier for fleksibel udlejning, hvad enten der er tale om fleksibel udlejning ved aftale eller obligatorisk fleksibel udlejning.

Uanset hvordan kriterier fastlægges, så gælder de i 4 år ad gangen og skal annonceres af kommunen, så boligsøgende kan se reglerne. Kriterierne skal være saglige og de må ikke overtræde det almindelige diskriminationsforbud.

Ved almindelig fleksibel udlejning, hvor kommunen og boligorganisationen aftaler kriterier, er der vide rammer for, hvilke grupper, der kan opnå fortrinsret.

Ved obligatorisk fleksibel udlejning, skal kriterierne bl.a. bestå af krav til beskæftigelse eller uddannelse. Disse krav kan suppleres, hvis det findes relevant.

Den væsentligste forskel er formentlig, at kriterierne for obligatorisk fleksibel kan fastlægges af kommunen alene, mens almindelig fleksibel udlejning forudsætter aftale mellem kommune og boligorganisation.

Herudover gælder de obligatoriske fleksible kriterier alle udlejninger, herunder også ved intern oprykning i boligorganisationen og udlejning efter fortrinskriterier, mens man ved aftalt fleksibel udlejning kan aftale, om fx intern oprykning skal være omfattet af kravene. Social- og Boligstyrelsen har udtalt, at intern oprykning i egen afdeling kan undtages fra obligatoriske fleksibel udlejning, fordi der i så tilfælde fortsat frigives en bolig til udlejning efter kriterierne.

Det vil altid være fornuftigt at have dialog mellem kommune og boligorganisation om kriterier, fordi det vil være boligorganisationen, der skal administrere efter de fastlagte kriterier.

Spørgsmål

Hvem betaler, hvis der opstår tomgangsleje pga. fleksibel udlejning?

Svar

Hvis der ikke er boligsøgende på ventelisten, som opfylder de kriterier, der skal opfyldes ved den fleksible udlejning, så skal den ledige bolig udlejes efter den almindelige venteliste. Uanset at kriterier fastlægges af kommunen i visse områder og aftales med kommunen i andre, og boligerne måske skal i tilbud i flere omgange til mange flere ansøgere end normalt, så dækkes evt. tomgangsudgifter ikke af kommunen.

Hvis det er svært at få boligerne udlejet efter kriterierne, så bør din organisation tage en dialog med kommunen.

Spørgsmål

Hvem skal opfylde fleksible kriterier?

Svar

Det er ikke nærmere fastlagt i loven, præcist hvem af de kommende beboere, der skal opfylde fleksible kriterier. Dette aftales mellem kommunen og boligorganisationen eller kan pålægges af kommunen i udpegede forebyggelsesområder og udsatte boligområder, herunder parallelsamfund og omdannelsesområder.

Det kan være aftalt, at kriterierne skal opfyldes af den boligsøgende alene, men boligorganisation og kommune kan også aftale, at det er tilstrækkeligt, hvis en ægtefælle eller samlever opfylder kriterierne, hvis den boligsøgende selv ikke lever op til dem. Endelig kan det være aftalt, at alle der indflytter i boligen eller planlægger at indflytte, skal leve op til kriterierne.

I udpegede forebyggelsesområder og udsatte boligområder skal netop de personer, der indflytter i boligen sammen med den boligsøgende ofte alle leve op til kriterierne, fordi alle tilflyttere vil indgå i målingerne, der bestemmer om boligområdet bliver genstand for en udpegning på en liste. Det betyder, at der fx kan være opstillet et kriterium om, at hjemmeboende børn over 15 år kan kunne dokumentere at leve op til et kriterium om ikke at være dømt for visse lovovertrædelser. Også personer, som den boligsøgende fx vil etablere et bofællesskab sammen med eller vil fremleje et værelse til, kan være omfattet af den personkreds, der opfylde kriterierne.

Kriterierne skal opfyldes af de personer, som planlægger at flytte ind sammen med den boligsøgende, eller som faktisk flytter ind på overtagelsestidspunktet. Hvis en beboer i en afdeling senere ønsker at lade en samlever eller en ægtefælle flytte ind, kan der ikke stilles krav om, at denne skal leve op til de samme kriterier. Det samme gælder, hvis bopælen for et barn over 15 år flyttes fra en forælder til en anden forælder, der bor i en boligafdeling omfattet af fleksible kriterier.

Der skal være særlig opmærksomhed på, at tilflyttere i forbindelse med fremleje og bytning med virkning fra 1. december 2021 skal leve op til de fleksible kriterier i udpegede udsatte områder, herunder parallelsamfund og omdannelsesområder, læs mere her under 'Bytte og fremleje' på siden.

Hvis der er tale om obligatorisk fleksibel udlejning, er al udlejning omfattet af kriterierne, også når der er tale om fx intern oprykning i boligorganisationen eller udlejning efter fortrinsrettigheder. Intern oprykning i egen afdeling kan undtages efter aftale med kommunen i områder med obligatorisk fleksibel udlejning.

Hvis der er tale om aftalt fleksibel udlejning, skal man samtidig aftale, om intern oprykning, boliggarantibeviser og andre særlige typer udlejning er omfattet. Fremgår det ikke af aftalen, hvad der er aftalt, vil al udlejning som udgangspunkt være omfattet af kriterierne.

Spørgsmål

Hvordan skal boligorganisationerne forholde sig ved bytte i forhold til godkendelse af beboeren/ny lejer både i forebyggelsesområder, udsatte boligområder, parallelsamfund og omdannelsesområder?

Svar

Efter lov om leje af almene boliger § 69 må lejer bytte sin bolig med en anden lejer og dermed lade den anden lejer overtager boligen. Boligorganisationen har ret til at modsige sig byttet, hvis der efter § 69, stk. 2, nr. 3 er rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Der gælder dog fra 30. november 2021 særlige regler vedr. bytte og fremleje i udsatte boligområder, herunder parallelsamfund og omdannelsesområder. I disse områder skal tilflyttere via bytte eller leve op til de samme krav som nytilflyttere, der får bolig via ekstern venteliste.

Disse regler gælder ikke i forebyggelsesområder, hvorfor bytte her alene kan afvises, hvis der er rimelig grund.

Spørgsmål

I boligområder hvor kommunen har 100% anvisningsret ift. at ændre beboersammensætningen, vil der i disse områder være byttemulighed efter almenboliglovens regler?

Svar

Der gælder de samme regler for beboere, som anvist af kommunen, som for øvrige beboere i forhold til bytte af bolig.

Spørgsmål

Kan boligorganisationerne afvise delfremleje med baggrund i reglerne om fleksible regler og kombineret udlejning. Og hvad med fremleje af hele lejemålet?

Svar

En beboer har ret til at delfremleje efter lov om leje af almene boliger § 64, stk. 1, og der er på nuværende tidspunkt alene adgang for boligorganisationen til at modsætte sig delfremleje med henvisning til antallet af personer i lejemålet, jf. § 64 stk. 2.

Ved fremleje af hele lejemålet kan boligorganisationen modsætte sig fremlejeforholdet med henvisning til antallet af personer i lejemålet eller i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig.

Pr. 30. november 2021 er såvel fremleje som delfremleje i udsatte boligområder (herunder i parallelsamfund og omdannelsesområder) betinget af, at fremlejetageren lever op til de samme kriterier, der gælder for almindelig udlejning i området. Det er den lejer, der ønsker at fremleje, som skal skaffe den nødvendige dokumentation for opfyldelsen af kravene fra sin fremlejetager. Der gælder ikke tilsvarende krav i forebyggelsesområder. 

Spørgsmål

Har man ret til intern oprykning i udsatte boligområder og forebyggelsesområder?

Svar

I forebyggelsesområder og udsatte boligområder (herunder i parallelsamfund og omdannelsesområder) er der ved lov indført obligatorisk fleksibel udlejning. Kommunen skal fastlægge kriterier for al udlejning, herunder kriterier om at være i beskæftigelse eller under uddannelse. Dette omfatter som udgangspunkt alle udlejninger, uanset om der er tale om intern oprykning eller udlejning via særlige fortrinsrettigheder som fx boliggarantibevis. Det betyder, at også de boligsøgende, som er omfattet af særlige fortrinsrettigheder, skal leve op til de fleksible udlejningskriterier, som kommunen har fastlagt.

Social- og Boligstyrelsen har udtalt, at kommunen og boligorganisationen kan aftale, at boligsøgende, som søger intern oprykning i deres nuværende boligafdeling ikke skal leve op til kriterierne, fordi interne flytning ikke påvirker beboersammensætningen i boligafdelingen. 

Spørgsmål

Må boligorganisationen genhuse beboere i egen afdeling ved nedrivning på trods af, at beboerne er på overførselsindkomst?

Svar

Ja. Genhusningsreglerne går forud for udlejningsreglerne, hvorfor beboerne har ret til genhusning, selvom de modtager ydelser, som er nævnt i § 51 b og § 51 c.

Boligorganisationer kan altså ikke afvise at opfylde sin genhusningsforpligtelsen med henvisning til, at beboere ikke opfylder de kombinerede udlejningskriterier, eller modtager ydelser som forpligter til afvisning jf. § 51 c.

Boligorganisationen skal anvise en passende genhusningsbolig, men er ikke forpligtet til at genhuse beboeren i en anden afdeling, hvor der er kombinerede udlejningsregler, hvis de kan anvise en passende bolig i en afdeling, som ikke har kombinerede udlejningsregler.

Boligforeningen er altid forpligtet til at tilbyde beboeren en genhusningsbolig i den afdeling, som de er opsagt fra, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt (uanset om boligen i øvrigt er passende i kvalitet og størrelse). Hvis flere lejere er opsagte og dermed berettiget til at leje boligen skal boligen først tilbydes den lejer, der i længst tid har boet i afdelingen.

Hvis en beboer opsiges fordi boligen skal ombygges, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygning tilvejebringes boliger. Det er vigtigt at understrege, at boligorganisationen ikke er forpligtet til midlertidigt at genhuse beboeren, indtil ombygningen af den oprindelige bolig er færdig. Beboeren har blot en ret til at komme forrest i køen til den ombyggede bolig. Dette gælder, uanset om beboeren opfylder evt. kombinerede udlejningsregler.

Beboeren skal opsiges og genhuses permanent. Hvis beboeren ønsker at vende tilbage til den ombyggede bolig, er det på lige fod med enhver anden indflytter. Det vil sige, at de skal fraflytte den bolig de har boet imens ombygningen stod på, på sædvanlige vilkår. De skal selv betale flytningen tilbage til den ombyggede bolig. De skal betale nyt depositum og have en ny kontrakt på den ombyggede bolig.

Spørgsmål

Hvordan er reglerne for genhusning, når boligerne skal sælges, som led i en udviklingsplan?

Svar

Udgangspunktet ved salg af lejeboliger er, at den nye ejer ”overtager” lejerne. Ved salg af boliger i et omdannelsesområde er boligorganisationen imidlertid forpligtet til at opsige alle lejere, som ikke opfylder de udlejningskriterier, som er fastsat af kommunen, jf. lov om almene boliger § 27 c. Kommunen skal fastsætte kriterierne senest ved godkendelsen af salget. 

Genhusning i forbindelse med salg kan kun ske i boligområdet og ikke i kommunen, jf. lov om leje af almene boliger § 86, stk. 1.

Selvom boligorganisationen gerne ville tilbyde genhusning et andet sted i kommunen, er der ikke hjemmel til det. Det er en forudsætning og et krav, at udviklingsplan/helhedsplan tager højde for, at genhusningen kan finde sted.

Det er kun den del af de nuværende beboere, som ikke kan leve op til de af kommunen fastsatte kriterier for udlejningen efter et frasalg, der skal genhuses i boligområdets tilbageværende almene boliger.

For at fremme en frivillig fraflytning fra området og dermed reducere genhusningsbehovet er der i udlejningsbekendtgørelsen § 2, stk. 2 givet mulighed for, at boligorganisationen kan opskrive lejere under 65 år på oprykningsventelisten og betale gebyret herfor.

Desuden er der mulighed for flyttehjælp fra kommunen for at stimulere en frivillig fraflytning efter lov om almene boliger § 63 c.

Spørgsmål

Hvordan opgøres andelen af beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse i kriteriet om arbejdsmarkedstilknytning?

Svar

Opgørelsen er baseret på antal fuldtidspersoner pr. år.

Antallet af fuldtidspersoner beregnes ud fra antallet af timer personen har haft tilknytning til arbejdsmarkedet i løbet af et år i forhold til årets referencetimer for en fuldtidsansat (7,4 timer pr. hverdag). Fx vil personer, som har været på kontanthjælp i 3 måneder, og resten af året har været beskæftiget, tælle som 0,25 fuldtidspersoner. Personer på ydelser som fx supplerende dagpenge tæller med i opgørelsen og opgøres ligeledes pba. af antal timer, personen har modtaget ydelsen.

Beboere tæller som udenfor arbejdsmarkedet, hvis de modtager følgende ydelser:

Kontanthjælp
Uddannelseshjælp
Selvforsørgelses- og Hjemsendelsesydelse eller overgangsydelse (tidligere integrationsydelse)

Unge i uddannelse (SU-berettiget) personer på SU, og personer på feriedagpenge, barselsdagpenge, sygedagpenge (fra beskæftigelse), fleksjob, fleksydelse samt efterlønsmodtagere indgår ikke i opgørelsen over andelen af beboere udenfor arbejdsmarkedet.

Spørgsmål

Hvordan skal almenboliglovens § 61 a, stk. 3 om afgrænsning af boligområder i forhold til antallet af beboere forstås?

Svar

Antallet af beboere på minimum 1000 skal være aktuelt på opgørelsestidspunktet, altså 1. januar.

Social- og Boligstyrelsen opgør hvert år, hvilke boligområder med mindst 1000 beboere pr. 1. januar i opgørelsesåret, der opfylder almenboliglovens betingelser for at være hhv. et forebyggelsesområde, udsat boligområde, et parallelsamfund eller et omdannelsesområde, jf. § 61 a og b. Listen offentliggøres hvert år den 1. december. Boligområder, der ikke fremgår af denne liste, vil derfor ikke indgå i opgørelsen det følgende år.

Spørgsmål

Tæller udenlandske uddannelser med i Danmarks Statistiks opgørelse, hvis de anerkendes af Styrelsen for forskning og uddannelseskontor for vurdering og anerkendelse?

Hvor lang tid går der, fra et udenlandsk uddannelsesbevis anerkendes i Styrelsen for Forskning og Uddannelse, til det registreres i statistikken hos Danmarks Statistik?

Svar

Udenlandske uddannelser tæller i princippet med, så snart de er godkendt.

Men opgørelserne er lavet på basis af de personer, der boede i området den 1. januar det givne år og deres uddannelsesstatus 1. oktober året før. Danmarks Statistik indhenter nemlig kun oplysninger fra styrelsen om uddannelse én gang om året (1. oktober).

Uddannelser skal derfor godkendes senest 30. september for at tælle med i det kommende års uddannelseskriterium. 

Spørgsmål

Hvornår er man indvandrer eller efterkommer med ikke-vestlig baggrund?

Svar

Et af kriterierne for udpegning af områder er andelen af beboere, der er indvandrere eller efterkommer fra ikke-vestlige lande.

Ifølge Danmarks Statistik er definitionerne: 

Indvandrer: En indvandrer er født i udlandet. Ingen af forældrene må være både danske statsborgere og født i Danmark. Hvis der ikke findes oplysninger om nogen af forældrene, og personen er født i udlandet, opfattes personen også som indvandrer.

Efterkommer: En efterkommer er født i Danmark. Ingen af forældrene må være både danske statsborgere og født i Danmark. Hvis der ikke findes oplysninger om nogen af forældrene, og personen er udenlandsk statsborger, opfattes personen også som efterkommer. Når en eller begge forældre, der er født i Danmark, opnår dansk statsborgerskab, vil deres børn ikke blive klassificeret som efterkommere. Fastholder danskfødte forældre imidlertid begge et udenlandsk statsborgerskab, vil deres børn blive klassificeret som efterkommer.

Person med dansk oprindelse: En person med dansk oprindelse er en person - uanset fødested - der har mindst én forælder, der både er dansk statsborger og født i Danmark.

En person kan altså selv være dansk statsborger, men tælle i opgørelserne som efterkommer fra ikke vestlige lande, fordi forældrene fortsat er statsborgere i et ikke-vestligt land, er ukendte eller afdøde.

Spørgsmål

Hvornår tæller en beboer som dømt ift. kriterierne for udsatte boligområder mv.?

Svar

Antallet af dømte opgøres som andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer

Man behøver ikke at have fået en dom til afsoning af straf for at tælle med som dømt. Hvis man undlader at betale en bøde for overtrædelse af en af de tre lovgivninger, vil man blive kaldt i retten og vil så også tælle som dømt, selv om den oprindelige bøde ikke ville tælle i opgørelsen.

Dommen tæller fra det øjeblik, hvor den afsiges og tæller i to års opgørelser. Når lister offentliggøres den 1. december 2023, vil der være målt på beboerne i området pr. 1. januar 2023 og deres eventuelle domme i 2021 og 2022.

Andelen af dømte i de enkelte områder sammenlignes med andelen af dømte i hele landet og må ikke udgøre 2 gange landsgennemsnit i forebyggelsesområder og 3 gange landsgennemsnit i udsatte områder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder).

Hvis et område ikke længere overskrider grænseværdien, kan det derfor både skyldes positiv udvikling i området og negativ udvikling i hele landet.