3376 2020

BL – Danmarks Almene Boliger har den 19. juni 2020 modtaget høring over to lovforslag, henholdsvis lov om leje og lov om boligforhold fra Transport- og Boligministeriet.

De to lovforslag videreføres i en privat lejelov og i en lov om boligforhold. Den private lejelov koncentreres om det aftaleretlige forhold mellem lejer og udlejer. Lov om boligforhold omhandler de offentligretlige regler i forhold til lejeforhold.

Begge lovforslag regulerer det private udlejningsbyggeri, og derfor finder lovene som altovervejende udgangspunkt ikke anvendelse på alment boligbyggeri og de lejeaftaler, der indgås heri.

Dog er lov om leje og lov om leje af almene boliger på mange punkter så nært beslægtede, at vi finder anledning til at fremsætte bemærkninger til forhold, der kan forventes at have en afsmittende effekt på udlejningen af almene boliger.

Gennemgangen af lovforslagene har således givet anledning til følgende bemærkninger omkring anvendelsesområde, bytte og fremleje:

Lov om boligforhold

Anvendelsesområde
Det bør fremgå klart af lovens anvendelseområde, hvilke bestemmelser der (også) er gældende for de almene boligorganisationer. Lovforslaget betyder ikke ændringer i forhold til de gældende regler, men det bør præciseres, hvilke regler der også finder anvendelse for det almene boligområde.

Lov om leje
Anvendelsesområde
Det fremgår af den foreslåede § 1.2, stk. 3, at bestemmelsen ikke finder anvendelse for almene boliger med undtagelse af lov om leje § 100, stk. 4.

I lov om leje § 100, stk. 4 fremgår reglerne om tilbudspligt, når en almen boligorganisation afhænder almene boliger omfattet af lov om leje af almene boliger, og ejendommen efter afhændelsen ikke vil være omfattet af lov om leje af almene boliger. Det fremgår, at bestemmelsen ikke gælder ved for ejendomme, som er beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v. eller ved salg af en almen boligorganisations ejendom til en anden almen boligorganisation.

BL bemærker blot, at det er angivet, at der er ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retstilstand – og antager, at bestemmelsen blot er præciserende.

Bytte
Det anføres i lovforslaget på s. 435, at bestemmelsen i den nugældende lejelovs § 74 om bytte indebærer, at ved bytning af lejligheder, der ejes af en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder, opfyldes af den indflyttende lejer.

Ved særlige vilkår forstås bl.a. de generelle fortrinsrettigheder til lejligheder tilhørende kommuner samt almene boligorganisationer, som gælder for husstande af en vis størrelse og med en indkomst under et vist niveau, er gældende uden hensyn til efterspørgslen på boligerne. Udlejere kan derfor forlange, at en indflyttende lejer skal opfylde de særlige vilkår, der normalt gælder for tildeling af sådanne lejemål, således som det er tilfældet efter LL § 73, stk. 7.

I dag har boligorganisationerne kun mulighed for at fravige de almindelige ventelisteregler, når betingelserne i lov om leje af almene boliger § 69 er iagttaget, og hvis der ikke findes grund for afvisning af bytte efter § 69, stk. 2, 3, 5 eller 6.

I lovforslaget på side 465 lægges der op til, at lejelovens § 74, som omhandler bytning af lejligheder tilhørende en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller en stiftelse, hvor der gælder særlige vilkår for overtagelse af lejlighederne, gøres deklaratorisk.

Det betyder herefter, at lejeren og udlejeren kan aftale, at lejeren skal have ret til at bytte sin lejlighed uden hensyn til de særlige vilkår, der måtte gælde for det pågældende lejemål.

Formuleringen på side 465 giver anledning til tvivl om, hvorvidt det også er muligt at fravige reglen om, at bytteretten først er gældende efter 3 års boperiode, jf. lov om leje af almene boliger § 69, stk. 2, nr. 1.

Det ønskes også præciseret, om muligheden for fravigelse af særlige vilkår ved aftale afhænger af efterspørgslen efter den pågældende lejlighed.

Herudover er det også uklart, hvorvidt det er muligt at kunne tillade bytte, selv hvis lejemålet vil blive beboet af flere end én person pr. beboelsesrum.

På lovforslagets side 454 og 455 anføres det, hvad der menes med særlige vilkår. Det nævnes, at disse bl.a. er generelle fortrinsrettigheder til lejligheder tilhørende kommuner, samt almene boligorganisationer, som gælder for husstande af en vis størrelse og med en indkomst under et vist niveau.

BL finder det ikke tilstrækkeligt tydeliggjort, hvad muligheden for fravigelse dækker over. Er der tale om fravigelse af særlige vilkår fastsat i en konkret udlejningsaftale mellem en kommune og en boligorganisation (fleksibel udlejning), eller menes der fravigelse af reglerne i udlejningsbekendtgørelsen?

Ingen af disse situationer er efter lov om leje af almene boliger relevante i forhold til bytte, da der i byttesituationen kun sker hensyntagen til de regler, der fremgår af lov om leje af almene boliger. Det betyder, at hvis der er indgået en aftale om fortrinsret for visse grupper – f.eks. pendlere, så skal denne fortrinsret kun respekteres ved udlejning i henhold til udlejningsbekendtgørelsen.

Lov om almene boliger § 27c slår fast, at kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, som afhændes til private købere. Det bør fremgå klart, at disse kriterier også gælder ved bytte. Det vil savne mening, at der kan fastsættes en bytteret af deklaratorisk karakter for disse boliger.

Denne anledning til tvivl om, hvilke konkrete særlige vilkår og regler, der er mulige at fravige ved aftale, bør undgås.

BL henstiller derfor til en nærmere beskrivelse eller udfyldende oplistning af, hvilke særlige vilkår og regler som aldrig kan fraviges ved aftale, når der er tale om et bytte mellem en privat lejebolig og en almen bolig.

Fremleje
Den demografiske udvikling og manglen på lejeboliger med et rimeligt lejeniveau i Hovedstadsområdet gør, at der er stor efterspørgsel efter almene boliger. Det svære lejeboligmarked medfører ligeledes, at mange boligsøgende ønsker at forblive i lejeforholdet, og derfor vælger at fremleje deres boliger helt eller delvist i stedet for f.eks. at flytte.

BL’s medlemmer oplever i de seneste år markante stigninger i sager om ulovlig fremleje. Stigningen skyldes dels en målrettet indsats fra boligorganisationers og kommuners side og dels en øget opmærksomhed i boligafdelingerne.

BL’s medlemmer er forpligtede efter gældende lovgivning at optage boligsøgende på ventelister og til at sikre, at boligerne tildeles den berettigede personkreds efter anciennitet på ventelisten og med eventuelle fortrinsrettigheder, jf. udlejningsbekendtgørelsen for almene boliger. Herudover iagttager boligorganisationerne, at der sker en bæredygtig beboersammensætning og er underlagt parallelsamfundspakkens særlige regler om udlejning, så de almene boligafdelinger ikke optages på regeringens liste over udsatte boligområder med de uoverstigelige konsekvenser, det kan have for beboerne.

Det kan være svært at løfte bevisbyrden i sager om ulovlig fremleje, fordi de faktiske forhold i boligen ofte ikke afspejles i Folkeregistrets oplysninger om tilmeldte personer på adressen.

Det er derfor afgørende, at den almene sektor får flest mulige redskaber til at sikre, at der ikke flytter personer ind i boligen, som ikke er berettiget til det.

Dokumentation for berettigelsen af fremleje
Det anføres på lovforslagets s. 441, at lejeren ikke skal have tilladelse fra udlejeren til at fremleje. Udlejeren kan ikke afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje er berettiget, men udlejeren har dog ret til at få oplysning om årsagen til lejerens fravær. Modsætter udlejeren sig uberettiget fremlejeforholdet, kan udlejeren efter omstændighederne blive erstatningsansvarlig for lejerens tab herved.

BL finder det bekymrende, at udlejer ikke har mulighed for at sikre, at fremlejeforholdet er berettiget. Det er afgørende for BL’s medlemmer, at der er? forudsætninger for at kunne leve op til den almene lovgivnings forpligtelser som ovenfor nævnt, herunder at sikre, at personer ikke tager ophold i almene boliger uden at have lovlig grund til det.

Uagtet at de private lejeboliger ikke er omfattet af et lovgivningsmæssigt ventelisteprincip og heller ikke risikerer at blive optaget på statslige lister over udsatte boligområder, må det formodes, at de private udlejere har en interesse i at sikre, at fremlejeforholdet sker på et berettiget grundlag. Det er i hvert fald helt afgørende for de almene boligorganisationer.

Det er således BL’s helt klare anbefaling, at alle udlejere skal kunne kræve en rimelig og klar dokumentation for berettigelsen af fremlejeforholdet – og at lovgivningen ikke efterlader tvivl herom.

Delvis fremleje
Det fremgår af lov om leje af almene boliger § 66, stk. 2, at en lejer ikke kan betinge sig højere leje, end han selv kræver, når han fremlejer sin bolig. Ved delvis fremleje af en almen bolig, gælder den samme øvre grænse. Dermed kan en juridisk lejer i en firerums bolig udleje et enkelt værelse i boligen og opkræve fremlejetager samme leje, som juridisk lejer selv betaler for hele boligen.

Udlejningen af almene boliger hviler på et balancelejeprincip, hvorefter indtægter og udgifter skal modsvare hinanden. Derfor forekommer det urimeligt, at en fremlejegiver kan bo gratis ved at fremleje en mindre del af sin bolig. Der savnes en nærmere præcisering heraf i den lejelov.

BL opfordrer til, at det overvejes at fastsætte nogle rammer for lejefastsættelsen ved delvis fremleje, f.eks. at lejen maksimalt må udgøre den forholdsmæssige andel af den oprindelige leje – både i den private og almene lejelov.

Ved behov for uddybning af ovenstående kan juridisk konsulent Anni Pedersen kontaktes på mail anp@bl.dk.

Med venlig hilsen


Bent Madsen
Am. direktør