3376 2020

BL – Danmarks Almene Boliger har den 19. august 2020 modtaget høring over udkast til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

BL har følgende bemærkninger til udkastet:

§ 5 om særregel om fornyet generalforsamling
Ordet ”repræsenterede” foreslås begge steder i bestemmelsen erstattes med ”fremmødte stemmeberettigede”. Dette mindsker tvivl og følger således samme ordlyd, som i normalvedtægterne for almene boligorganisationer med almene boligafdelinger.

§ 12 om adgang, stemmeret og fuldmagt
I stk. 1, nr. 3 er det bestemt: ”Personer, som en ejer har givet fuldmagt til at møde.”. Dette kan dels give tvivl om, hvorvidt en fuldmagt til at møde kan gives til flere, og dels hvorvidt der er krav om, at denne person skal være myndig.

BL foreslår i stedet formuleringen: ”En myndig person, som en ejer har givet fuldmagt til at møde”.

Denne formulering vil således ikke udhule nr. 2 i samme bestemmelse om, at kun myndige husstandsmedlemmer har adgang til generalforsamlingen.

I stk. 2 er det bestemt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Denne sætning kan lede til tvivl om fuldmagtens rækkevidde, da det kan tolkes som, at en fuldmagt kun kan bruges til at stemme én gang, og ikke én stemme pr. afstemning.

BL foreslår i stedet følgende formulering:

”En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt”

I stk. 2, 2. pkt. fremgår det af bestemmelsen: ”Stemmeretten kan udøves af et ejerens ægtefælle/samlever.”. Dette skal tilrettes, så ”et” slettes.

§ 13 om dirigent og referat
BL foreslår, at der sidst i bestemmelsen indsættes følgende formulering:

”Såfremt der i ejerforeningen er en ejerlejlighed, der består af en almen boligafdeling, sendes samtidig en kopi af referatet til formanden for bestyrelsen for den almene afdeling.”

Dette vil således skabe samme orientering til bestyrelsen for den almene afdeling, som det også gør i normalvedtægterne for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger.

§ 14 om bestyrelsen
Det er i bestemmelsens stk. 1 anført, at bestyrelsen skal bestå af mindst 2 medlemmer ud over formanden. Herudover er det bestemt, at der kun kan vælges ét bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed.

I de situationer, hvor en ejerforening består af kun to ejerlejligheder opstår der således en situation, hvor dette krav ikke kan opfyldes, hvorefter bestyrelsens sammensætning vil være ugyldig. Derfor er kravet om, at der kun kan vælges ét bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed således ikke hensigtsmæssigt i alle situationer. 

I stk. 7 er det imidlertid reguleret, at ejerforeninger med tre eller færre ejerlejligheder er omfattet af bestemmelsens krav om sammensætningen af bestyrelsens med de fornødne modifikationer.

BL foreslår, at stk. 7 rykkes op og bliver til stk. 2, da denne bestemmelse har en naturlig tilknytning til stk. 1.

Herudover er det uklart, hvad der menes med ”fornødne modifikationer”. Det kan overvejes, om det i stedet formuleres således, at det er muligt for ejerforeninger med 3 eller færre ejerlejligheder at vælge op til 2 bestyrelsesmedlemmer pr. ejerlejlighed.

Det fremgår ikke af bestemmelsen, hvorvidt boligorganisationen på den almene afdelings vegne kan udpege personer, som herefter er valgbare til ejerforeningens bestyrelse, som det ellers fremgår af udkastet til normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger.

BL foreslår, at der indføres et nyt stk. 3, hvor det formuleres således:

”Såfremt der i ejerforeningen er en ejerlejlighed, der består af en almen boligafdeling, kan boligorganisationen på den almene afdelings vegne udpege personer, som herefter er valgbare.”

I stk. 4 fremgår det, at: ” En ejer i ejerforeningen kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen. Tilsvarende kan en ejer, der er en juridisk person, give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen. En suppleant indtræder, når en fuldmagt tilbagekaldes.”

BL bemærker, at bestemmelsen må formodes ikke at skulle forstås således, at boligorganisationen eksempelvis kan give en almen lejer fuldmagt til at blive valgt i bestyrelsen – særligt henset til, at samme bestemmelse står i begge normalvedtægter, og at der i normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger mv. er indføjet § 14, stk. 2.

§ 15 om bestyrelsens møder
I bestemmelsens stk. 2 er det reguleret, at bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af medlemmerne er til stede.

Der fremgår imidlertid ikke nogen regel om, hvordan bestyrelsen skal forholde sig ved stemmelighed.

Stemmelighed er særskilt reguleret i normalvedtægterne for almene boligorganisationer § 14, stk. 3 samt nugældende normalvedtægter for ejerforeninger § 9, stk. 7, hvorefter formandens stemme eller næstformandens stemme i formandens forfald gør udfaldet ved stemmelighed. Dette anbefales også at blive reguleret særskilt i nærværende udkast til § 15, stk. 2.

I stk. 4 er det bestemt, at bestyrelsen udarbejder et referat af bestyrelsesmødet. Det er ikke yderligere reguleret, om bestyrelsen har pligt til at gøre referatet tilgængeligt for ejerne.

I normalvedtægterne for almene boligorganisationer § 14, stk. 4 om referat af organisationsbestyrelsesmøder og § 20, stk. 4 om referat af afdelingsbestyrelsesmøder bestemt, at en udskrift af protokollen skal gøres tilgængelig for organisationens lejere senest 6 uger efter mødets afholdelse.

Disse bestemmelser sikrer gennemsigtighed for de berørte lejere, som beslutningerne i sidste ende finansieres af. I udkastet til nærværende normalvedtægt er det i § 13, stk. 2, 2. pkt. også et krav, at referat af generalforsamlingen skal gøres tilgængeligt for ejerne senest fire uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Hensynet til gennemsigtighed bør også komme til udtryk i udkastets stk. 4. BL foreslår derfor et krav i bestemmelsen om, at referatet af bestyrelsesmøder i ejerforeningen skal gøres tilgængeligt for ejerne senest fire uger efter mødets afholdelse.

§ 18 om administration
Det fremgår af bestemmelsens stk. 2, at administrator ikke må være ejer i ejerforeningen og ikke må være dennes revisor. Imidlertid fremgår det af de nugældende normalvedtægter for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger § 10, at administrator ikke må være foreningens revisor. Der er således intet til hinder for, at den almene boligorganisation kan administrere ejerforeningen.

Det kan vise sig uheldigt, hvis boligorganisationer ikke længere og heller ikke fremover kan være administrator af ejerforeninger, hvori en af boligorganisationens afdelinger indgår. Det må antages at have stor betydning for andre boligorganisationer, som ikke er administreret af en administrationsorganisation, hvor denne kan foretage administrationen.

BL foreslår derfor, at boligorganisationens mulighed for at påtage sig administrationen af ejerforeningen opretholdes.

§ 19 om tegningsret
Det er i udkastet til bestemmelsen anført, at ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.

BL finder det uhensigtsmæssigt, at der kan opstå situationer, hvor formanden eller næstformanden ikke underskriver, og hvor der kun er krav om to bestyrelsesmedlemmers underskrift i forening.

BL foreslår at opretholde dels ordlyden i de nugældende normalvedtægter for ejerforeninger og dels en del af ordlyden i normalvedtægterne for almene boligorganisationer. BL foreslår følgende formulering af § 19:

”Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af den samlede bestyrelse.”

§ 23 om eksklusion
Bestemmelsen vedrører ejerforeningens mulighed for at ekskludere en ejer, når en ejer gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen.

I bestemmelsens stk. 4, 3. pkt. er det bestemt, at der ved en tinglyst stævning er krav om, at ejerforeningen skal tiltræde skødet ved salg.

For at præcisere dette krav foreslår BL, at det anføres, at ejerforeningen skal tiltræde skødet som påtaleberettiget ved salg. Dette fremmer forståelsen af bestemmelsen og udelukker dermed tvivl.

§ 27 om vedligeholdelsespligt
Der er blot en tastefejl i stk. 5, hvorefter ”Ejeren er erstatningsansvarligt” skal rettes til ”Ejeren er erstatningsansvarlig”.

§ 30 om udlejning
Det er anført i bestemmelsen, at ”ved udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed til beboelse eller erhverv skal ejeren senest samtidig med lejeforholdets begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, dens længde og informere om lejers navn og kontaktoplysninger samt om eventuelle ændringer i egne kontaktoplysninger.”

I normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger er der indført i stk. 2, at denne underretningspligt ikke gælder den almene boligafdeling.

BL foreslår, at undtagelsen også indføres i nærværende normalvedtægter, da BL ikke finder det hensigtsmæssigt, at ejerforeningens bestyrelse skal have fremsendt samtlige navne og kontaktoplysninger, når der ny udlejning.

BL finder ikke, at fremsendelsen af oplysningerne tjener et legitimt formål, eftersom det er den almene boligorganisation, der skal sørge at indhente de fornødne informationer om de indflyttende lejere i overensstemmelse med reglerne i persondataforordningen.

Ejerforeningens bestyrelse har således ikke behov for at indhente oplysningerne om indflyttende lejere for at kunne udøve sit hverv.

BL foreslår således følgende formulering i et nyt stk. 2:

”Såfremt der i ejerforeningen er en ejerlejlighed, der består af en almen boligafdeling, finder stk. 1 ikke anvendelse ved udlejning af den almene afdelings ejerlejligheder.”

Bekendtgørelse om normalvedtægter for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v. omfattende almene afdelinger

BL har følgende bemærkninger til udkastet:

§ 5 om særregel om fornyet generalforsamling
Ordet ”repræsenterede” foreslås begge steder i bestemmelsen erstattet med ”fremmødte stemmeberettigede”. Dette mindsker tvivl og følger således samme ordlyd, som i normalvedtægterne for almene boligorganisationer med almene boligafdelinger.

Herudover bemærkes det, at hvis et forslag efter § 4 ikke vedtages med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter § 4 blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 2 uger.

I udkastet til normalvedtægt for ejerforeninger § 5 gælder, at der kan afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. Fristen i nærværende normalvedtægter foreslås at være tilsvarende den samme i § 5, som det også fremgår i §§ 22 og 23.

§ 9 om den ordinære generalforsamling
Det er anført i stk. 2, at indkaldelse til bestyrelsen skal ske med 14 ugers varsel. BL formoder, at dette i stedet er tiltænkt 14 dages varsel, og at der er tale om en tastefejl.

§ 10 om forslag
BL foreslår, at sætningen i stk. 2: ”bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen” omskrives til:

”bestyrelsens formand i hænde senest 3 uger før generalforsamlingen.”.

Dette sikrer et ens skriftsprog, da de i bestemmelsen andre steder anføres med tal, f.eks. ”1 uge, 2 uger”.

§ 12 om adgang, stemmeret og fuldmagt

I stk. 1, nr. 3 er det bestemt: ”Personer, som en ejer har givet fuldmagt til at møde.”.

Dette kan dels give tvivl om, hvorvidt en fuldmagt til at møde kan gives til flere, og dels tvivl om hvorvidt der er krav om, at denne person skal være myndig. Det foreslås i stedet formuleres:

”En myndig person, som en ejer har givet fuldmagt til at møde”.

Denne formulering vil således ikke udhule nr. 2 i samme bestemmelse om, at kun myndige husstandsmedlemmer har adgang til generalforsamlingen.

I stk. 2 er det bestemt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

Denne sætning kan lede til tvivl om fuldmagtens rækkevidde, da det kan tolkes som, at en fuldmagt kun kan bruges til at stemme én gang, og ikke én stemme pr. afstemning. BL foreslår i stedet, at bestemmelsen formuleres således:

”En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt”.

I stk. 2, 2. pkt. fremgår det af bestemmelsen: ”Stemmeretten kan udøves af et ejerens ægtefælle/samlever.”. Dette skal tilrettes, så ”et” i sætningen slettes.

§ 13 om dirigent og referat
I stk. 2, 3. pkt. foreslår BL, at det præciseres, at det er afdelingsbestyrelsen, som skal være modtager af kopien af referatet.

§ 14 om bestyrelsen
Det er i bestemmelsens stk. 1 anført, at bestyrelsen skal bestå af mindst 2 medlemmer ud over formanden. Herudover er det bestemt, at der kun kan vælges ét bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed.

I de situationer, hvor en ejerforening består af kun to ejerlejligheder opstår der således en situation, hvor dette krav ikke kan opfyldes, hvorefter bestyrelsens sammensætning vil være ugyldig. Derfor er kravet om, at der kun kan vælges ét bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed således ikke hensigtsmæssigt.

I stk. 7 er det imidlertid reguleret, at ejerforeninger med tre eller færre ejerlejligheder er omfattet af bestemmelsens krav om sammensætningen af bestyrelsens med de fornødne modifikationer.

Stk. 7 foreslås derfor at blive til stk. 2, da denne bestemmelse har en naturlig tilknytning til stk. 1.

Herudover er det uklart, hvad der menes med ”fornødne modifikationer”. Det kan overvejes, om det i stedet skal reguleres således, at det er muligt for ejerforeninger med 3 eller færre ejerlejligheder at vælge op til 2 bestyrelsesmedlemmer pr. ejerlejlighed.

§ 15 om bestyrelsens møder
I bestemmelsens stk. 2 er det reguleret, at bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af medlemmerne er til stede. Der fremgår imidlertid ikke nogen regel om, hvordan bestyrelsen skal forholde sig ved stemmelighed.

Dette er særskilt reguleret i normalvedtægterne for almene boligorganisationer § 14, stk. 3 samt nugældende normalvedtægter for ejerforeninger § 9, stk. 7, hvorefter formandens stemme eller næstformandens stemme i formandens forfald gør udfaldet ved stemmelighed. BL foreslår, at dette også bliver reguleret særskilt i nærværende udkast til § 15, stk. 2.

I stk. 4 er det bestemt, at bestyrelsen udarbejder et referat af bestyrelsesmødet. Det er ikke yderligere reguleret, om bestyrelsen har pligt til at gøre referatet tilgængeligt for ejerne.

I normalvedtægterne for almene boligorganisationer § 14, stk. 4 om referat af organisationsbestyrelsesmøder og § 20, stk. 4 om referat af afdelingsbestyrelsesmøder bestemt, at en udskrift af protokollen skal gøres tilgængelig for organisationens lejere senest 6 uger efter mødets afholdelse. Disse bestemmelser sikrer gennemsigtighed for de berørte lejere, som beslutningerne i sidste ende finansieres af.

I udkastet til nærværende normalvedtægt er det i § 13, stk. 2, 2. pkt. også et krav, at referat at generalforsamlingen skal gøres tilgængeligt for ejerne senest fire uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Hensynet til gennemsigtighed bør også komme til udtryk i udkastets stk. 4. BL foreslår derfor at indsætte et krav om, at referatet af bestyrelsesmøder i ejerforeningen skal gøres tilgængeligt for ejerne senest fire uger efter mødets afholdelse.

§ 16 om bestyrelsens pligter
For at sikre unødige udgifter til eventuelle erstatningssager, foreslås en beslutning om ikke at tegne en bestyrelsesforsikring at kræve et kvalificeret flertal, og gerne med et 9/10 flertal. Dette er for at sikre ejerforeningens økonomi og forsvarlige drift.

I stk. 2, nr. 6 er det angivet, at bestyrelsen har pligt til at udarbejde en vedligeholdelsesplan. For at sikre, at vedligeholdelsesplanen er driftsmæssig forsvarlig, finder BL det hensigtsmæssigt, at der stilles krav til, hvor mange år vedligeholdelsesplanen skal strække sig over. Dette kunne eksempelvis være en 10-årig eller 20-årig vedligeholdelsesplan.

§ 18 om administration
Det fremgår af bestemmelsens stk. 2, at administrator ikke må være ejer i ejerforeningen og ikke må være dennes revisor. Imidlertid fremgår det af de nugældende normalvedtægter for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger § 10, at administrator ikke må være foreningens revisor. Der er således intet til hinder for, at den almene boligorganisation kan administrere ejerforeningen.

Det kan vise sig uheldigt, hvis boligorganisationer ikke længere og heller ikke fremover kan være administrator af ejerforeninger, hvori en af boligorganisationens afdelinger indgår. Det må antages at have stor betydning for andre boligorganisationer, som ikke er administreret af en administrationsorganisation, hvor denne kan foretage administrationen.

BL foreslår derfor, at boligorganisationens mulighed for at påtage sig administrationen af ejerforeningen opretholdt.

§ 19 om tegningsret
Det er i udkastet til bestemmelsen bestemt, at ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.

BL finder det uhensigtsmæssigt, at der kan opstå situationer, hvor formanden eller næstformanden ikke underskriver, og hvor der kun er krav om to bestyrelsesmedlemmers underskrift i forening.

BL foreslår at opretholde dels ordlyden i de nugældende normalvedtægter for ejerforeninger og dels en del af ordlyden i normalvedtægterne for almene boligorganisationer. BL foreslår følgende formulering af § 19:

”Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af den samlede bestyrelse.

§ 23 om eksklusion
Bestemmelsen vedrører ejerforeningens mulighed for at ekskludere en ejer, når en ejer gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen.

I bestemmelsens stk. 4, 3. pkt. er det bestemt, at der ved en tinglyst stævning er krav om, at ejerforeningen skal tiltræde skødet ved salg.

For at præcisere dette krav, foreslår BL at det præciseres, at ejerforeningen skal tiltræde skødet som påtaleberettiget ved salg. Dette fremmer forståelsen af bestemmelsen og udelukker dermed tvivl.

§ 25 om kapitalforhold
I stk. 1 er der mulighed for, at der kan tilvejebringes en rimelig egenkapital. For at sikre en mere ensartet opfattelse af ”rimelig”, kan der angives et procentvis maksimum for, hvor stor en andel egenkapitalen maksimalt må udgøre.

I stk. 3 er det bestemt, at en beslutning om opsparing af midler skal træffes på generalforsamlingen.

For at sikre en forsvarlig drift og en rimelig husleje, er det mere hensigtsmæssigt, at en beslutning om en opsparing til bestemte formål kun kan besluttes ved enten 2/3 eller 9/10 flertal.

§ 27 om ejernes vedligeholdelsespligt
Overskriften foreslås rettet til ”Ejernes renholdelses- og vedligeholdelsespligt”.

I stk. 5 er der en tastefejl, hvorefter ”Ejeren er erstatningsansvarligt” skal rettes til ”Ejeren er erstatningsansvarlig”.

§ 28 om tilsidesættelse af ejernes vedligeholdelsespligt
Overskriften foreslås rettet til ”Tilsidesættelse af renholdelses- og vedligeholdelsespligt”.

Med venlig hilsen


Bent Madsen
Adm. direktør