Reglerne om etablering og anvendelse af fælleshuse kan være svære at gennemskue. Få et samlet overblik over hvordan fælleshuse indgår i det almene byggeri, og hvordan de kan anvendes - også af andre end beboere i afdelingen.
Drift og administration
Brug af fælleshuse og -lokaler
Fælleslokaler og fælleshuse i almene boligafdelinger er etableret for at rumme afdelingens interne sociale aktiviteter og møder samt beboernes fritidsaktiviteter og arrangementer osv. Afdelingens aktiviteter skal som udgangspunkt være åbne for alle beboere, men kan være målrettet specifikke grupper af beboere, som for eksempel børn eller ældre i boligafdelingen.
Andre end beboerne kan godt deltage i afdelingens aktiviteter, men her er der forskellige forhold, som skal iagttages. Det er også muligt under visse betingelser at udleje fælleslokalerne til andre end beboerne.
Anbefalinger
- Kommunens tilsyn kan være en god dialog-partner i forhold til finde ud af, hvilke sociale aktiviteter en afdeling kan iværksætte.
- Lad ikke kravet om, at delvis udlejning af fælleslokaler skal ske via sideaktivitetsselskab, afskrække. Mange boligorganisationer har allerede et selskab oprettet til dette formål, og ellers skal der stiftes et selskab med hjælp fra advokat.
- Hvis afdelingen ønsker, at beboernes familie og venner skal kunne deltage i sociale arrangementer, og der er økonomiske udgifter forbundet hermed, skal budgettet forudgående indsendes til kommunen.
- Man kan godt arrangere fællesspisning på tværs af boligafdelinger, hvis hver afdeling dækker sin andel af udgifterne.
Reglerne
At opføre fælleslokaler og fælleshuse er en kerneaktivitet for en almen boligorganisation. Fælleshuse og fælleslokaler opføres som en del af afdelingen til brug for afdelingens beboere.
Hvis fælleslokaler anvendes af andre end beboerne, vil der være tale om en sideaktivitet.
De relevante regler omkring etableringen og anvendelsen af fælleslokaler findes i lov om almene boliger, støttebekendtgørelsen, sideaktivitetsbekendtgørelsen og regulativer fra Landsbyggefonden, jf. nedenfor.
Beboerdemokrati og aktiviteter
Det er beboerne, via afdelingsmødet, der bestemmer, hvordan fælleshuset skal bruges, og hvilke aktiviteter afdelingen skal støtte økonomisk. Det er også afdelingsmødet, der fastsætter rammerne for brug af fælleshuset til beboernes private arrangementer.
Boligorganisationen kan iværksætte sociale aktiviteter, herunder socialt forebyggende arbejde, som er rettet mod beboerne i en eller flere af afdelingerne. Den enkelte afdeling hæfter kun for sin andel af udgifterne.
Aktiviteterne skal primært være rettet mod beboere i en eller flere afdelinger i boligorganisationen eller i almene afdelinger, der er administreret af boligorganisationen. Der er krav om, at det skal fremgå af en note til boligorganisationens eller den enkelte afdelings årsregnskab, hvilke udgifter de sociale aktiviteter har belastet boligorganisationen eller afdelingen med.
De nærmere regler om beboernes indflydelse på aktiviteter i afdelingen fremgår af § 37 i lov om almene boliger.
De nærmere regler om boligorganisationens iværksættelse af sociale aktiviteter, fritidsaktiviteter, herunder forebyggende arbejde fremgår af sideaktivitetsbekendtgørelsens § 19.
Andres deltagelse i aktiviteter
Afdelingen og boligorganisationen kan støtte og afholde aktiviteter, hvor der deltager andre end beboerne. Der er dog en række forhold, som skal iagttages:
- Afdelingens budget for de aktiviteter, hvor andre end beboere deltager, skal umiddelbart efter godkendelse på budgetmødet indsendes til det kommunale tilsyn, og udgiften til aktiviteten skal fremgå af en note til budgettet.
- Er der ikke på forhånd afsat midler i afdelingens budget til aktiviteten, skal kommunen underrettes om aktiviteten og udgiften hertil, og har kommunen ikke reageret inden 3 mdr. kan afdelingen iværksætte aktiviteten.
- Deltager der personer udefra, skal de dække de omkostninger, som er forbundet med deres deltagelse, medmindre der er tale om bagatelagtige udgifter (ca. 50-100 kr. pr. pr. deltager).
Indberetning til kommunens tilsyn kan dog undlades i følgende tilfælde:
- Aktiviteter, som en boligorganisation iværksætter som led i en af kommunen godkendt helhedsplan i et problemramt boligområde,
- Aktiviteter, hvorom der efter fritidslovgivningen eller anden lovgivning allerede er indgået aftale mellem boligorganisationen og kommunen, eller
- Enkeltarrangementer, hvor deltagelsen af andre end afdelingens beboere sker uplanlagt og tilfældigt.
Forudsætningen for tilskud til sociale aktiviteter er, at der ikke må være tale om en kommunal opgave. Reglerne fremgår af sideaktivitetsbekendtgørelsens § 19.
Eksempel på en aktivitet med deltagelse af andre end beboere
For at styrke sundheden i en afdeling, ønsker afdelingsmødet at oprette et motionshold i fælleslokalet, to gange om ugen, 2 timer pr. gang. Underviseren er ansat i et privat firma. Afdelingen vil gerne tilbyde, at andre end beboerne kan deltage, for at få fyldt holdet op.
Løsning:
Afdelingen betaler firmaet for undervisning. Andre deltagere end beboere kan deltage mod at betale et deltagergebyr.
Inden aktiviteten iværksættes, indsendes budgettet for aktiviteten til kommunen. Hvis kommunen ikke har reageret inden 3 mdr., kan aktiviteten iværksættes.
Finansiering ved etablering og renovering af fælleslokaler
Et fælleshus finansieres af afdelingen, (som regel ved afdelingens etablering), og indregnes i den samlede anskaffelsessum for byggeriet. Finansieringen er omfattet af den støttede låntagning og garantiordning, herunder grundkapitallån fra kommunen.
Ved renoveringsstøttesager i eksisterende boligafdelinger kan Landsbyggefonden give tilsagn til støtte af fællesarealer herunder til etablering eller forbedringer af fælleshuse. Støtten gives gennem ydelsesstøtte og regaranti ved optagelse af lån.
Det er muligt at opnå tilskud fra trækningsretten i Landsbyggefonden til opførelse af beboerhuse/fælleshuse. Trækningsretten er en støtteordning i form af midler, som landets boligorganisationer sparer op i Landsbyggefonden – og som de kan ansøge om at trække ud igen. Boligorganisationen kan vælge at bruge trækningsretten til arbejder, som den enkelte afdeling ikke umiddelbart kan finansiere på egen hånd.
Se nærmere om trækningsret i Landsbyggefondens Regulativ om tilskud til forbedrings- og opretningsarbejder mv. (”egen trækningsret”).
Læs nærmere om støtteformål og kategorier i en renoveringsstøttesag i Regulativ om støtte fra Landsbyggefonden til opretning m.v. og om ydelsesstøtte mv. på s. 6 i Vejledning til regulativ om støtte fra Landsbyggefonden.
Udlejning af fælleslokaler og fælleshuse til andre
Et fælleshus eller fælleslokaler kan udlejes til andre end beboerne, herunder private virksomheder, kommuner mv. på en af følgende måde:
- Delvis udlejning af fælleslokalerne
- Fælleslokalerne omdannes til erhvervslokaler, og udskilles fra afdelingen og udlejes via et sideaktivitetsselskab (A/S eller ApS).
Delvis udlejning af fælleslokale
Hvis boligorganisationen vurderer, at beboerne fortsat kan benytte fælleslokalerne eksempelvis, hvis lokalerne kun udlejes et bestemt tidsrum af dagen, kan fælleslokalerne udlejes delvist.
Lejeperioden for den delvise udlejning kan højst være for en 4-årig periode, hvorefter afdelingsmødet på ny skal tage stilling til den delvise udlejning. Der kan godt ske genudlejning til samme lejer, medmindre der er tale om udlejning til en opstartsvirksomhed.
Ved delvis udlejning af fælleslokaler skal arealerne udlejes gennem et skattepligtigt sideaktivitetsselskab, som herefter fremlejer arealet til 3. mand til markedslejen, jf. udtalelse til BL af 28. maj 2024 fra Social- og Boligstyrelsen. Men det er ikke et krav, at fælleslokalerne udskilles fra afdelingen.
Hvis der foregår delvis udlejning af fælleslokaler til opstartsvirksomheder, mindre dagligvarebutikker og socialøkonomisk virksomhed gælder der specielle regler om, at lejen kan fastsættes til under markedslejen.
Hvis udlejningen ikke kan forenes med lokalernes anvendelse til fælleslokale for beboerne, foreligger der en væsentlig forandring af ejendommen. Det kræver kommunens godkendelse. Udlejningen vil i så fald være erhvervsudlejning. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis fælleslokalerne ønsket udlejet for en periode på mere end 4 år, eller det ikke længere vil være muligt for beboerne at anvende fælleslokalerne.
Se mere om væsentlig forandring af en ejendom i lov om almene boliger § 28.
Se nærmere om kravene ved delvis udlejning af fælleslokaler i sideaktivitetsbekendtgørelsens § 3, stk. 2 og sideaktivitetsbekendtgørelsens § 4, stk. 2.
Udlejning som erhvervslokaler
Udlejning som erhvervslokaler skal ske ved, at lokalerne udskilles til en selvstændig afdeling, der får skøde på ejendommen. Udskillelsen skal godkendes af kommunen og Udbetaling Danmark afgør, om den offentlige støtte til lokalerne helt eller delvis skal bortfalde.
Følgende betingelser skal alle være opfyldt ved omdannelse af fælleslokaler til erhvervslokaler, herunder erhvervsmæssig udlejning:
- at der er et boligsocialt behov for erhvervsarealerne i boligområdet
- at omfanget af erhvervet står i forsvarligt forhold til boligarealet,
- at erhvervsdelen udskilles i en særlig afdeling, som har skøde på ejendommen.
- at erhvervsarealerne udlejes til et selskab som nævnt i § 4,
- at udlejningen til selskabet sker til en leje, der svarer til balancelejen med tillæg for værdien af eventuel grundkapital og offentlig lånegaranti og
- at kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens disposition.
Betingelserne fremgår af sideaktivitetsbekendtgørelsen § 3.
Det bemærkes, at der kan godt være et boligsocialt behov i boligområdet, selv om boligområdet ikke er et udsat område, jf. punkt 1. Kommunen godkender, at der er tale om et boligsocialt behov, typisk efter en dialog med boligorganisationen.
Det bemærkes, at afdelinger, der har fået tilsagn om offentlig støtte til opførelse før den 1. januar 1992, eller som havde almennyttig status før denne dato, kan bibeholde eksisterende erhvervslokaler i afdelingen.
Se nærmere i § 24, stk. 2 i driftsbekendtgørelsen.
Dilemmaer og hensyn
Ved delvis udlejning af fælleslokaler opstår der ofte følgende dilemmaer, som afdelingen kan overveje:
- Hvordan sikrer vi, at lokalerne fortsat kan anvendes til beboerne, selvom vi også lejer ud til andre?
- Er det vigtigt for os, at vi åbner vores fælleshus for andre end beboere, eller vil vi gerne selv kunne råde over dem?
- Er der andre fælleslokaler i nærområdet, som afdelingens beboere kan benytte, hvis vi udlejer vores fælleslokaler?
Spørgsmål til drøftelse
Der er flere spørgsmål, som beboerne kan stille sig selv, hvis man eksempelvis ønsker at iværksætte sociale aktiviteter i en afdeling:
- Er det vigtigt, at alle får glæde af en aktivitet eller vil vi prioritere aktiviteter til f.eks. børn og unge?
- Skal afdelingen bede boligorganisationen om at yde økonomisk støtte til sociale aktiviteter?
- Skal afdelingen samarbejde med andre boligafdelinger om sociale aktiviteter?
Spørgsmål og svar om fælleshuse
Hvad er mulighederne for etablering af fælleshuse/kvarterhuse på tværs af ejerformer?
Hvis der ønskes etableret et fælleshus i et blandet boligområde, dvs. hvor der ud over almene boliger også er privat boligbyggeri, kan dette ske ved etablering af en grundejerforening, som ejer grund og bygning og som driver fælleshuset.
Alle interessenter får pligt til at være medlem af grundejerforeningen og udgifterne til fælleshusets drift dækkes af et fastlagt grundejerforeningsbidrag, hvilket deklareres på interessenternes parceller.
Der må ikke påhvile pantegæld på fælleshusgrunden og der tinglyses et forbud mod pantsætning på ejendommen. Ved videresalg af ejendommen fordeles salgsprovenuet forholdsmæssigt til medlemmerne.
Den almene andel af fælleshuset skal primært anvendes til formål og aktiviteter, der er rettet mod de almene beboere i de pågældende afdelinger.
Ved opførelse af et fælleshus på tværs af ejerformer, kan en del af anlægsudgiften for fælleshuset (forholdsmæssigt) medtages i anlægsudgiften for opførelsen af den almene boligafdeling.
Et eksempel på flere ejerformer kan være, hvor flere boligorganisationer går sammen om et fælleshus f.eks. med deltagelse af en kommunal institution og en privat andelsboligforening.
Der henvises uddybende til notat fra Ministeriet for By, Boliger og Landdistrikter af 15. december 2011 om b.la. Blangstedgård-modellen.
Se nærmere i § 19 i sideaktivitetsbekendtgørelsen om hvilke aktiviteter, en afdeling kan iværksætte.
Hvordan oprettes et sideaktivitetsselskab?
Der er mange som gerne vil vide, hvordan et sideaktivitetsselskab skal oprettes.
Et sideaktivitetsselskab skal enten oprettes som et aktie- eller anpartsselskab (A/S eller ApS).
Følgende betingelser skal opfyldes ved boligorganisationens etablering af et sideaktivitetsselskab:
- Kommunalbestyrelsen skal godkende oprettelsen af selskabet,
- boligorganisationen skal eje mindst 10 pct. af aktie- eller anpartskapitalen, (Kommunalbestyrelsen træffer i forbindelse med sin godkendelse afgørelse om, hvorvidt boligorganisationen skal eje alle aktier eller anparter i selskabet.),
- selskabet kan udelukkende varetage aktiviteter, der er godkendt af kommunen,
- boligorganisationen hæfter kun med sit indskud for tab i selskabet,
- selskabet skal tegne en professionel ansvarsforsikring mod tab som følge af rådgivningsfejl, hvis det administrerer opførelse og drift af private udlejningsboliger, ejerboliger, private ustøttede andelsboliger samt erhvervsarealer, der ejes af andre end boligorganisationen, eller driver byfornyelsesaktiviteter samt eksportvirksomhed
- Boligorganisationens indskud skal foretages efter markedsøkonomiske investeringsprincipper med henblik på at opnå en normal forrentning af de investerede midler
Boligorganisationen kan deltage i selskabets ledelse. Kommunalbestyrelsen kan godkende, at flere af de forskellige typer af sideaktiviteter, udøves af samme selskab. Boligorganisationen kan udlåne medarbejdere og driftsmateriel o.l. til sideaktivitetsselskabet, under forudsætning af, at boligorganisationen får fuld økonomisk dækning for omkostningerne ved udlånet.
Se nærmere på Virksomhedsguiden.dk om stiftelse af et aktieselskab og om stiftelse af et anpartsselskab.
De nærmere betingelser for boligorganisationers oprettelse af sideaktivitetsselskaber findes i sideaktivitetsbekendtgørelsens §§ 24 og 25.