Udlejning og anvisning

Regler om udlejning af almene boliger

Spørgsmål

Hvilke regler gælder for udlejning af almene boliger – altså hvor man kan læse mere om ventelistesystemet og alle de andre regler for fortrinsret og en slags?

Svar

Der er forskellige regler for familieboliger, ungdomsbolig og ældre/plejeboliger.

 

Udgangspunktet er et ventelisteprincip, dvs. at den boligsøgende, der har været skrevet op på ventelisten i længst tid, får tilbudt den ledige bolig.

 

Der gælder dog en række undtagelser til ventelisteprincippet, herunder fleksibel udlejning, oprykningsret, regler om fortrinsrettigheder for personer med handicap eller med boliggarantibevis. Se nærmere under spørgsmål om disse regler her og under temaet om lejers rettigheder.

 

Ældre/plejeboliger er opført til en særlig målgruppe og anvises som udgangspunkt af kommunen ud fra den ældres behov.

 

Ungdomsboliger er også opført til en særlig målgruppe af uddannelsessøgende og unge med særlige behov, og kommunen kan fastlægge, hvordan der prioriteres. Uddannelsessøgende er personer optaget på en uddannelse, som berettiger til SU eller på erhvervsuddannelser.  Der er ikke fastsat en aldersgrænse for udlejning til ungdomsboliger. Målgruppen afgrænses i stedet af indtægtsniveauet, hvorfor en PhD-studerende som udgangspunkt ikke har adgang, fordi PhD-uddannelser er lønnet. FGU-elever har adgang, selv om uddannelsen hverken er SU-berettiget eller en erhvervsuddannelse. Dette har den daværende Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udsendt en skrivelse om.



Reglerne findes i lov om leje af almene boliger og i udlejningsbekendtgørelsen. Reglerne forklares nærmere i vejledning om udlejning af almene boliger.

 

Tidsbegrænsede lejeaftaler

Spørgsmål

Hvad betyder det, at en lejeaftale er tidsbegrænset? Kan man overhovedet indgå tidsbegrænsede aftale for almene lejeboliger?

Svar

Som udgangspunkt udlejes almene boliger på permanente lejekontrakter uden tidsafgrænsning.

 

I visse tilfælde kan lejeaftaler gøres midlertidige. Det kan være i ungdomsboliger, hvor lejeperioden fastsættes i forhold til uddannelsens forventede længde.  Det kan også være i tilfælde, hvor en ejendom skal renoveres, og organisationen for at forebygge stort genhusningsbehov i en periode udlejer ledige boliger midlertidigt for at forebygge høje udgifter til tomgangsleje. Tidsbegrænsning er et fast vilkår i boligtyperne startbolig og inklusionsbolig.

 

Der er særlige regler om begrænsede opsigelsesmuligheder ved tidsbegrænsede aftaler.

 

Reglerne findes i lov om leje af almene boliger § 87.

Fleksibel udlejning og kriterier

Spørgsmål

Hvad er fleksibel udlejning, og hvilke kriterier kan man indføre?

Svar

Fleksibel udlejning er en ordning, hvor kommunen og boligorganisationen aftaler særlige fortrinsrettigheder. Typisk gives fortrin til boligsøgende i beskæftigelse eller under uddannelse. Der er aftalefrihed ift. kriterierne, blot må de ikke udgøre overtrædelse af forbuddet mod diskrimination i den europæiske menneskerettighedskonventions artikel 14 om bl.a. køn, race, farve, sprog og religion.

 

En aftale kan omfatte en del af de ledige boliger eller alle ledige bolig. Kriterierne skal være saglige og proportionelle ift. det formål kommunen og boligorganisationen ønsker at opnå. Man kan fx indføre kriterier om, at tilflyttere til en andel af de ledige boliger skal være i beskæftigelse, hvis en afdeling har høj arbejdsløshed. Man kan til gengæld ikke afgrænse til en snæver målgruppe af beskæftigede, fx at kun ansatte ved en bestemt virksomhed opfylder kriterierne.

 

Det skal aftales, om kriterierne skal opfyldes også ved intern oprykning. Hvis der ikke er aftalt noget, er udgangspunktet, at kriterierne gælder for al udlejning.

 

I afdelinger, som er del af et forebyggelsesområde eller et udsat boligområde (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder), er fleksibel udlejning obligatorisk, og kriterierne skal omfatte krav om beskæftigelse og uddannelse. Se mere her om de særlige regler for disse områder: Parallelsamfund (bl.dk)

Indgåelse af lejekontrakter

Spørgsmål

Hvornår er en lejekontrakt indgået og bindende? Kan unge under 18 år indgå aftaler selv? Hvad sker der, hvis en lejer fortryder sin underskrift?

Svar

Der er indgået en lejeaftale, når boligorganisationen og den boligsøgende har underskrevet en lejekontrakt.

Juridisk kan en aftale dog også være indgået på et tidligere tidspunkt, hvis et tilbud om bolig betragtes som en opfordring til en aftale, som den boligsøgende kan acceptere. Det kan være tilfældet, hvor boligorganisationen sender ét konkret tilbud om bolig, som den boligsøgende accepterer. Det er dog et krav, at tilbuddet indeholder alle de væsentligste vilkår for lejeaftalen som størrelse på husleje, overtagelsesdag mv.

Hvis boligorganisationen derimod fremsender orientering om en ledig bolig til flere på ventelisten med et forbehold for, at vedkommende ikke kan være sikker på at få boligen, er der tale om opfordring til at gøre tilbud. Det betyder, at der først er indgået en lejeaftale, når den kommende beboer har meldt positivt tilbage, og boligorganisationen efterfølgende har accepteret dette – ved besked herom eller ved at fremsende lejekontrakt. Det er ikke nødvendigt, at boligorganisationen har underskrevet lejekontrakten.

 

Lejer er under 18 år

 

Unge under 18 år er mindreårige og kan ikke forpligte sig selv i en lejeaftale. Som udgangspunkt skal både den, der har forældremyndigheden/anden værge og Familieretshuset godkende en lejekontrakt.

 

Lejer fortryder at have skrevet under på lejekontrakten

 

Når en lejekontrakt er underskrevet af begge parter, er der indgået en bindende aftale. Lejeren kan så ikke bare uden videre frigøres fra kontrakten, men kan opsige lejemålet. Når lejeren opsiger og ønsker hurtig frigørelse, skal boligorganisationen udleje så hurtigt som muligt. Lejeren hæfter i de 3 måneders opsigelsesvarsel eller indtil der er lavet en ny udlejning.

 

Udlejning til kommunen

Spørgsmål

Kan en boligorganisation udleje almene boliger til en kommune?

Svar

Som udgangspunkt skal almene boliger udlejes til boligsøgende.

 

Der er ganske få undtagelser til dette i lovgivningen:

 

- Lov om almene boliger § 51, stk. 2 giver kommunen og regionen mulighed for at leje familieboliger til etablering af kollektive bofællesskaber for borgere med særlige sociale behov i familieboliger.

- Lov om almene boliger § 51, stk. 6 giver kommunen mulighed at leje familieboliger til brug for midlertidig genhusning i forbindelse med byfornyelse.

- Lov om almene boliger § 56 giver kommunen mulighed for at leje ældreboliger til brug som midlertidig aflastningsbolig.

 

Udlejningsbekendtgørelsen giver i § 41 mulighed for, at både familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger kan udlejes til andet end beboelse, hvis der er ”ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder. En sådan udlejning kan i givet fald ske til kommunen.

Afvisning af boligsøgende

Spørgsmål

Hvornår kan en boligorganisation afvise at udleje til en boligsøgende?

Svar

Det er muligt at afvise boligsøgende i helt særlige tilfælde: 

 

- Hvis boligen vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum (udlejningsbekendtgørelsens § 26).

 

- Hvis den boligsøgende har gæld til organisationen. Det gælder dog kun, hvis gælden ikke er forældet eller meget lille. Den boligsøgende kan ikke afvises, hvis der er indgået en afdragsordning om gælden (udlejningsbekendtgørelsens § 27).

 

- Hvis den boligsøgende indenfor de seneste to år har fået ophævet eller opsagt en bolig i samme boligområde efter bestemmelserne i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 3 eller 4, eller § 90, stk. 1, nr. 7-10 eller 13. Det kræver dog, at kommunen forinden har defineret, hvad der udgør et ”boligområde” (udlejningsbekendtgørelsens § 28).

 

- I udpegede udsatte boligområder kan boligsøgende afvises, hvis de har pletter på straffeattesten, som vurderes at have betydning for trygheden i området (udlejningsbekendtgørelsens § 29, se også Parallelsamfund (bl.dk)).

 

- Hvis boligorganisationen i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig udlejning – fx hvis den boligsøgende har fået ophævet eller opsagt tidligere lejemål i boligorganisationen pga. fysisk vold eller trusler mod andre beboere eller ansatte i boligorganisationen, og der foreligger dokumentation herfor (udlejningsbekendtgørelsens § 30).

 

Kommunen har ret til at få stillet indtil hver fjerde ledige bolig til rådighed for påtrængende boligsociale opgaver. Det fremgår af almenboliglovens § 59, stk. 1. En boligorganisation kan alene afvise en boligsøgende, der anvises af kommunen, hvis parterne har aftalt, at dette er en mulighed.


Boligorganisationen bør dog altid meddele kommunen, hvis boligorganisationen finder anvisningen uhensigtsmæssig. Det kan fx være tilfælde, hvor den boligsøgende tidligere er ophævet grundet restance eller husordensovertrædelser i den pågældende boligorganisation.

Sletning fra ventelisten

Spørgsmål

Kan man slette en boligsøgende fra ventelisten, når ajourføringsgebyret ikke betales? eller hvis man har afvist at udleje en ledig bolig til vedkommende?

Svar

Hvis den boligsøgende ikke betaler ajourføringsgebyret, skal boligorganisationen sende en påmindelse (rykker). Påmindelsen skal indeholde oplysning om, at den boligsøgende slettes fra ventelisten, hvis den boligsøgende ikke betaler trods påmindelsen.

Der er ikke særlige krav til, hvordan opkrævning og påmindelse om betaling af ajourføringsgebyr skal ske. Men boligorganisationen skal kunne føre bevis for, at opkrævning er afsendt og kommet frem.

Det er den boligsøgendes ansvar at meddele adresseændringer.

Hvis boligorganisationen har slettet en boligsøgende på ventelisten, som var registreret med korrekt adresse på tidspunktet for sletningen, men som ikke har betalt ajourføringsgebyr, fordi opkrævningen ikke er modtaget, skal den boligsøgende have deres anciennitet på ventelisten tilbage, medmindre boligorganisationen kan føre tilstrækkeligt bevis for, at posten er kommet frem.

Boligsøgende, der er afvist fra at leje en konkret bolig, kan ikke slettes fra ventelisten.

 

Søger du bolig? - Klik her