Udlejning og anvisning

Spørgsmål

Hvilke regler gælder for udlejning af almene boliger – altså hvor man kan læse mere om ventelistesystemet og alle de andre regler for fortrinsret og en slags?

Svar

Der gælder meget detaljerede regler for udlejning og anvisning af en almen bolig. Der gælder både regler om boligorganisationernes udlejning og om kommunernes muligheder og ret til at anvise og godkende.

Reglerne vedrører flere typer af boliger:
1) almene familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger, der tilhører en almen boligorganisation,
2) almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en region eller en selvejende institution,
3) ustøttede private plejeboliger,
4) almene ungdomsboliger, der tilhører en selvejende institution og
5) boliger efter lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring, som er særligt indrettet for ældre og personer med handicap.

Der gælder som udgangspunkt et ventelisteprincip, som der gælder en del undtagelser til, herunder regler om fortrinsrettigheder for personer med handicap, med boliggarantibevis eller oprykningsret.

Reglerne fremgår lov om almene boliger kapitel 4 og i bekendtgørelsen om udlejning af almene boliger mv.

Spørgsmål

Kan en boligorganisation nægte at udleje en bolig til den øverste på ventelisten eller nægte af udleje efter kommunens anvisning?

Svar

En almen boligorganisation skal følge gældende regler om udlejning efter ventelisteprincipperne, men det er muligt at afvise boligsøgende i helt særlige tilfælde:
 

• Hvis den boligsøgende har gæld til organisationen. Det gælder dog kun, hvis gælden ikke er forældet eller meget lille. Den boligsøgende kan ikke afvises, hvis der er indgået en afdragsordning om gælden
  
  
• Hvis boligen vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum.
  
  
• I udpegede udsatte områder kan boligsøgende afvises, hvis de har pletter på straffeattesten, som vurderes at have betydning for trygheden i området (se mere herom på BL’s hjemmeside under temaet om parallelsamfund)
  
  
• Hvis vedkommende indenfor de seneste to år har fået ophævet eller opsagt en bolig i samme boligområde efter bestemmelserne i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 3 eller 4, eller § 90, stk. 1, nr. 7-10 eller 13. Det kræver dog, at kommunen forinden har defineret, hvad der udgør et ”område” (udlejningsbekendtgørelsens § 28)
  
  
• Hvis boligorganisationen i øvrigt har en rimelig grund til at modsætte sig udlejning – fx hvis den boligsøgende har fået ophævet eller opsagt tidligere lejemål i boligorganisationen pga. fysisk vold eller trusler mod andre beboere eller ansatte i boligorganisationen, og der foreligger dokumentation herfor.

Der findes ikke regler om, at en boligorganisation kan afvise en boligsøgende, som kommunen vil anvise til en bolig. Kommunen har ret til at få stillet indtil hver fjerde ledige bolig til rådighed for påtrængende boligsociale opgaver. Det fremgår af almenboliglovens § 59, stk. 1.

Boligorganisationen bør dog meddele kommunen, hvis boligorganisationen finder anvisningen uhensigtsmæssig. Det kan fx være tilfælde, hvor den boligsøgende tidligere er ophævet grundet restance eller husordensovertrædelser i den pågældende boligorganisation.

Boligorganisationen bør derfor gå i dialog med kommunen om at finde en anden egnet bolig, som ikke vil påvirke de beboere, som tidligere har været påvirket af den boligsøgendes adfærd.

Reglerne om afvisning kan ses i udlejningsbekendtgørelsens kapitel 5.

Spørgsmål

Kan en boligorganisation udleje fx familieboliger eller ungdomsboliger boliger til en kommune?

Svar

Kommuner kan kun i ganske få situationer leje familieboliger eller ældreboliger af en boligorganisation.

Lov om almene boliger § 51, stk. 2 giver kommunen og regionen mulighed for at leje familieboliger til etablering af kollektive bofællesskaber for borgere med særlige sociale behov i familieboliger.

Lov om almene boliger § 51, stk. 6 giver kommunen mulighed at leje familieboliger til brug for midlertidig genhusning i forbindelse med byfornyelse.

Lov om almene boliger § 56 giver kommunen mulighed for at leje ældreboliger til brug som midlertidig aflastningsbolig.

Der er ingen muligheder for, at kommunen kan leje ungdomsboliger.

Spørgsmål

Hvornår kan en lejekontrakt anses for indgået? Er lejeaftalen indgået, når der skrives under på lejekontrakten eller fra tilbud om bolig accepteres?

Svar

Der er indgået en lejeaftale, når boligorganisationen og den boligsøgende har underskrevet en lejekontrakt.

En lejeaftale kan dog blive anset for at være indgået før lejekontrakten er udfyldt og underskrevet. Det er dog vigtigt at skelne juridiske mellem, om der er afgivet et bindende tilbud eller alene en opfordring om at gøre tilbud

F.eks. hvor boligorganisationen fremsender ét konkret tilbud til den bedst placeret på ventelisten, og den boligsøgende accepterer dette. Her vil der være indgået en aftale, selvom parterne ikke har underskrevet endnu. Det er dog et krav, at tilbuddet indeholder alle de væsentligste vilkår for lejeaftalen som størrelse på husleje, overtagelsesdag mv.

Hvis boligorganisationen derimod fremsender orientering om en ledig bolig til flere på ventelisten med et forbehold for, at vedkommende ikke kan være sikker på at få boligen, er der tale om opfordring til at gøre tilbud. Det betyder, at der først er indgået en lejeaftale, når den kommende beboer har meldt positivt tilbage, og boligorganisationen efterfølgende har accepteret dette – ved besked herom eller ved at fremsende lejekontrakt. Det er ikke nødvendigt, at boligorganisationen har underskrevet lejekontrakten.

Spørgsmål

Kan en lejer af en almen bolig have en anden bolig et andet samtidig?

Svar

Man kan som udgangspunkt kun have én bolig i samme kommune. Det følger af boligreguleringslovens § 47, stk. 1.

Kommunen kan dog give tilladelse til at have flere boliger i konkrete sager. I så fald vil der blive lagt vægt på, hvad årsagen til behovet for flere boliger er.

Spørgsmål

Kan mindreårige indgå en lejekontrakt med en boligorganisation? Er det overhovedet muligt eller gælder der særlige krav?

Svar

Unge under 18 år er mindreårige og kan ikke forpligte sig selv i en lejeaftale. Som udgangspunkt skal både den, der har forældremyndigheden/anden værge, og Familieretshuset godkende en lejekontrakt.

Spørgsmål

Hvem hæfter for tomgang – altså huslejen mv. - hvis en lejer af en familiebolig fortryder sin underskrift på lejeaftalen og slet ikke flytter ind i lejemålet?

Svar

Når en lejekontrakt er underskrevet af begge parter, er der indgået en bindende aftale. Lejeren kan så ikke bare uden videre frigøres fra kontrakten, men kan opsige lejemålet. Når lejeren opsiger og ønsker hurtig frigørelse, skal boligorganisationen udleje så hurtigt som muligt. Lejeren hæfter i de 3 måneders opsigelsesvarsel eller indtil der er lavet en ny udlejning.

Spørgsmål

Hvad betyder det, at en lejeaftale er tidsbegrænset? Kan man overhovedet indgå tidsbegrænsede aftale for almene lejeboliger?

Svar

Der kan godt laves midlertidige lejeaftaler i almene boliger. Reglerne står i lov om leje af almene boliger § 87.

Der er en række særlige forhold omkring sådanne aftaler:

• Aftalen kan alene opsiges i lejeperioden, hvis der er aftalt mulighed for opsigelse, hvis aftalen misligholdes.
• Aftalen skal ikke opsiges. Den ophører ved det aftalte udløb.
• Hvis lejeren ikke fraflytter ved udløb, skal udlejer dog opfordre lejer til at fraflytte. Hvis udlejer ikke gør dette indenfor en måned fra udløb, så fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning. Derefter kan udlejer kun opsige eller ophæve lejemålet efter de almindelige regler i lov om leje af almene boliger kap. 14 og 15.

Spørgsmål

Kan man hurtigere få en anden bolig, hvis man skal skilles – altså få fortrin på oprykningsventelisten? Og gælder det også, hvis man bare er samlevende?

Svar

Boligorganisationen kan beslutte, at en boligsøgende, som fraflytter en bolig i boligorganisationen på grund af separation, skilsmisse eller brudt parforhold, har fortrinsret til ledige boliger i boligorganisationens afdelinger i den pågældende kommune i op til 1 år.

Det kræver dog, at den boligsøgende har et barn under 18 år, som fortsat bor hos den anden af forældrene, i en boligorganisationens afdelinger i kommunen. Det er uden betydning, om den boligsøgende fortsat er tilmeldt adressen eller er flyttet til en anden adresse.

Den boligsøgende har dog ikke første prioritet til de ledige boliger, men placeres i udlejningsrækkefølgen efter de regler om fortrinsret, der i øvrigt gælder for udlejning af almene boliger.

Opnår den boligsøgende ikke at få en bolig i boligorganisationen indenfor et år, ophører retten til at få tilbudt en bolig efter denne fortrinsret.

Reglerne om anvisning af boliger efter skilsmisse m.v. findes i bekendtgørelse om udlejning af almene boliger § 8, nr. 2.

Spørgsmål

Er det kun unge under uddannelse, der er berettiget til en ungdomsbolig?

Svar

Almene ungdomsboliger udlejes til unge under uddannelse og til unge med et særligt behov.

Det fremgår af vejledning om udlejning af almene boliger, at som uddannelsessøgende anses unge, som er under uddannelse, der efter regler for Statens uddannelsesstøtte berettiger til uddannelsesstøtte. Unge, som følger erhvervsuddannelser, anses ligeledes som uddannelsessøgende.

Det vil sige, at der skal være tale om en uddannelse, som enten berettiger til uddannelsesstøtte (SU) efter regler for Statens uddannelsesstøtte, eller en erhvervsuddannelse, som er oprettet i medfør af bekendtgørelse af lov om erhvervsuddannelser.

Hvis man er i tvivl om, hvorvidt en ansøger henhører under den berettigede personkreds, kan man rette henvendelse til rette ministerium.

Med hensyn til andre unge med særligt behov må det bero på en konkret vurdering af den økonomiske og sociale forhold, om vedkommende henhører under den berettigede personkreds.

Der er ikke fastsat en aldersgrænse for retten til at få anvist en ungdomsbolig.

En PHD-studerende kan som udgangspunkt ikke få en almen ungdomsbolig, da vedkommende får løn og dermed har en høj indtægt.

Der vil dog være situationer, hvor en PHD-studerende kan få en ungdomsbolig. Det kan fx være, hvis en PHD-studerende fra udlandet får så lav en løn, at det nærmer sig en SU.

Også politiskoleelever er berettiget til en ungdomsbolig.

Begge politiuddannelser - politikadetuddannelsen og basisuddannelsen til politibetjent - er SU-berettigede uddannelser.

Ligeledes er FGU-elever berettiget til en ungdomsbolig, selv om uddannelsen ikke er SU-berettiget uddannelse eller en erhvervsuddannelse.

Undervisningsministeriet har tidligere oplyst om, at FGU-elever på lige fod med unge på erhvervsuddannelser, er at betragte som uddannelsessøgende, der kan få anvist en ungdomsbolig på dette kriterium. Dette har Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen efterfølgende udsendt skrivelse om.

Reglerne for udlejning af ungdomsboliger, fremgår af lov om almene boliger § 52, stk. 1 og udlejningsbekendtgørelsen § 12, stk. 1.

Spørgsmål

Hvordan er reglerne for opkrævning af ajourføringsgebyr, og hvad sker der når der ikke betales?

Svar

Der opkræves et ajourføringsgebyr, når man står på en venteliste til en almen bolig.

Betales ajourføringsgebyret ikke, skal boligorganisationen sende en påmindelse (rykker) om den manglende betaling til den boligsøgende. Påmindelsen skal indeholde oplysning om, at den boligsøgende slettes fra ventelisten, hvis den boligsøgende ikke betaler trods påmindelsen.

Der er ikke særlige krav til, hvordan opkrævning og påmindelse om betaling af ajourføringsgebyr skal ske. Boligorganisationen skal dog kunne føre bevis for, at opkrævning er afsendt og kommet frem.

Det er den opnoteredes ansvar at meddele adresseforandring.

Har boligorganisationen på ventelisten slettet personer, som var registreret med korrekt adresse på tidspunktet for sletningen, men som ikke har betalt ajourføringsgebyr, fordi opkrævningen ikke er modtaget, skal personerne have deres anciennitet på ventelisten tilbage, medmindre boligorganisationen kan føre tilstrækkeligt bevis for, at posten er kommet frem, jf. ovenfor.

Har boligorganisationen kun sendt én opkrævning med almindelig post, eller har boligorganisationen ikke registreret returpost, vil det være meget svært at føre dette bevis.

Spørgsmål

Hvem kan købe et boliggarantibevis, og hvor længe gælder det?

Svar

Det er op til boligorganisationen at beslutte, om man vil bruge boliggarantibeviser, og det er den enkelte boligorganisation, der fastsætter de nærmere vilkår for udstedelse af boliggarantibeviser.

Boliggarantibeviset kan som udgangspunkt udstedes/tilbydes til alle beboere, som fraflytter deres bolig, uanset hvad årsagen til de flytter fra boligen måtte være. Beviset skal være købt, inden beboeren fraflytter.

Boligorganisationen er forpligtet - under iagttagelse af eventuel aftale efter § 4 i udlejningsbekendtgørelsen - til at tilbyde indehaverne af beviset, den første ledige bolig i afdelingen, som blev fraflyttet, og som skal udlejes via ventelisten.

Fortrinsretten gælder inden for en periode på højst 3 år far fraflytning.

Da boligorganisationen fastsætter betingelserne for boliggarantibevis, kan der fastsættes vilkår om, hvor mange tilbud indehaver har ret til at modtage.

Afslår indehaveren de antal tilbud, der er fastsat af boligorganisationen, har boligorganisationen ikke flere forpligtigelser.

Kan boligorganisationen ikke tilbyde indehaveren af beviset en bolig i samme afdeling indenfor rimelig tid, kan boligorganisationen tilbyde indehaveren af beviset en anden bolig i boligorganisationen.

Der kan i den forbindelse ikke opnås en bolig i en mere attraktiv afdeling.

Indehaveren af boliggarantibeviset har ret til at afslå boligorganisationens tilbud om en alternativ bolig.

Hvis der er udstedt boliggarantibevis til en afdeling i et udsat område (herunder parallelsamfund og omdannelsesområde) eller i et forebyggelsesområde, skal indehaveren leve op til de obligatoriske fleksible kriterier, som kommunen har fastlagt i området. Boligorganisationen er så forpligtet til at tilbyde indehaveren en anden bolig i boligorganisationen.

Konklusionen er herefter, at ved indløsning af boliggarantibeviset, skal indehaveren som udgangspunkt tilbydes en bolig i samme afdeling, dog skal betingelserne for anvisning være opfyldt. Hvis der ikke er muligt at tilbyde en bolig i samme afdeling indenfor rimelig tid, kan indehaveren af boliggarantibeviset udvide ansøgningen til andre afdelinger i boligorganisationen med tilsvarende vilkår, som er beskrevet ovenfor.

Reglen om boliggarantibevis fremgår af udlejningsbekendtgørelsen §6.

Spørgsmål

Hvad er fleksibel udlejning, og hvilke kriterier kan man indføre?

Svar

Reglerne for fleksibel udlejning findes i lov om almene boliger § 60, som giver adgang til at udleje efter særlige kriterier.

Som udgangspunkt fastlægges sådanne kriterier efter aftale mellem kommunen og boligorganisationen. Der er vide rammer for, hvad der kan aftales, blot må man ikke overtræde forbuddet om diskrimination pga. tro, holdning eller oprindelse.

Man kan aftale at en del af de ledige boliger udlejes efter de aftalte kriterier. Aftalen kan også omfatte alle de ledige boliger. Man skal blot være opmærksom på, at såvel krav til tilflyttere som andelen af boliger, der udlejes efter særlige kriterier fastlægges på saglig vis henset til formålet med almene boliger.

Hvis man indgår en aftale om fleksibel udlejning, bør kommune og boligorganisation samtidig tage stilling til, om boligsøgende via intern oprykning skal leve op til de fastsatte krav. Er der ikke taget stilling til spørgsmålet i en aftale, vil udgangspunktet være, at alle boligsøgende skal leve op til kravene, uanset om de er opskrevet på intern eller ekstern venteliste.

I områder, der er udpeget som udsatte (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) eller forebyggelsesområder skal alle ledige boliger udlejes efter obligatoriske fleksible kriterier, som i disse områder fastlægges af kommunen. Se mere om de særlige regler for disse områder her: Parallelsamfund (bl.dk)