Ind- og fraflytning

Regler om indskud og depositum

Spørgsmål

Hvad er reglerne for indskud og depositum? Hvad må pengene bruges til?

 

Svar

I støttet alment byggeri betaler lejerne betale indskud i stedet for depositum. Lejernes samlede indskud udgør 2 % af byggeriets anskaffelsessum. Det står i almenboliglovens § 118 og almenlejelovens § 45

 

I ustøttet alment byggeri kan der i stedet opkræves depositum, som højst må udgøre et beløb svarende til 3 måneders husleje. Det står i almenlejelovens § 46

 

Indskud eller depositum udgør en sikkerhed for dækning af lejerens pligt til at betale for misligholdelse ved fraflytning. Derfor kan en lejer ikke blot holde op med at betale husleje de sidste måneder før fraflytning og bruge indskud eller depositum på den måde. Det fremgår af almenlejelovens § 47.

 

Indskud eller depositum kan sættes op af boligorganisationen, hvis det aktuelle beløb er for lavt til at kunne dække rimelige udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Den nye sats gælder for nye lejere.

 

Forhøjelsen skal godkendes af kommunen, hvis den udgør mere end 271 kr. pr. m2 (2024-niveau). Beløbet reguleres årligt. Dette fremgår af almenlejelovens § 48

 

Når en lejer har gæld til andre, kan en kreditor via fogedretten gøre udlæg i lejerens aktiver, herunder i et indskud/depositum. Når lejeren fraflytter, kan kreditoren få udbetalt det beløb, der er tilbage af indskuddet, efter at boligorganisationen har fået dækket sine krav.

 

Boligorganisationen skal notere sig sådanne udlæg. Hvis der er flere kreditorer, der ønsker at gøre udlæg, så gælder først-til-mølle princippet, dvs. at kreditorerne får adgang til overskydende midler i den rækkefølge, de har gjort udlæg.

 

Hvis der er flere lejere, så gælder udlægget kun i forhold til den andel af indskuddet, der tilhører den lejer, der har gælden.

 

Reglerne om udlæg findes i retsplejelovens kapitel 47 og 47 a.

 

Udlæg i depositum eller indskud vil bortfalde, hvis kreditors krav mod lejer er forældet efter reglerne i forældelsesloven. 



Forældelsesfristen er 10 år for krav, der er fastlagt ved påtegning af fogedretten, jf. forældelseslovens § 5, stk. 1, nr. 3.

Regler om indflytning

Spørgsmål

Hvornår får den ny lejre nøglerne, og hvad er reglerne for indflytningssyn?

Svar

Boligorganisationen er forpligtet til at udlevere nøglen på den aftalte overtagelsesdag, også selvom dette er en lørdag, søndag eller anden helligdag. Det er dog muligt i praksis at finde en anden løsning.

En model kan være, at nøglen udleveres til den ny lejer den sidste hverdag før overtagelsesdagen. I så fald skal boligorganisationen være opmærksom på, at indflytter i princippet er forpligtet til at betale husleje for de ekstra dage, mens fraflytter i princippet har ret til at få refunderet huslejen for de dage, hvor der reelt er sket genudlejning.

En anden model kan være, at boligorganisationen vælger først at udlevere nøglen første hverdag efter overtagelsesdagen. I så fald skal boligorganisationen være opmærksom på, at indflytter i princippet har ret til et afslag i huslejen for den periode efter den aftalte indflytningsdato, hvor indflytter ikke har haft adgang til lejemålet.

Mange boligorganisationer vælger at gøre opmærksom på, hvordan situationen er i de enkelte organisationer ved at skrive det i lejekontrakten under afsnittet om særlige vilkår. På den måde undgår man tvivl hos den nye lejer.

 

Boligorganisationen skal lave en indflytningsrapport, som dokumenterer lejemålets tilstand ved indflytningen på baggrund af et indflytningssyn, hvor den ny lejer deltager.

 

Der er ikke regler om frister for indkaldelse indflytningssynet, eller hvor langt varsel, lejeren skal have. Meningen er, at synet skal foretages så tæt på indflytning som muligt.

 

Hvis den nye lejer finder fejl og/eller mangler ved lejemålet, skal lejeren henvende sig til boligorganisationen senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse. Dette skal ske selvom, der måske endnu ikke er afholdt indflytningssyn.

Hvis lejeren ikke reagerer indenfor fristen, mister lejeren sin mulighed for eventuelt at få udbedret manglerne, og lejeren risikerer at overtage ansvaret for manglerne, fordi boligorganisationen vil anse manglerne for opstået i boperioden.

 

Ved indflytningssynet udarbejdes en indflytningsrapport. Rapporten udleveres til lejeren ved synet, som skriver under på at have modtaget rapporten. Hvis lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelse af rapporten, sendes den til lejeren senest 14 dage efter synets afholdelse.


Hvis lejeren ikke er enig i rapportens indhold, kan lejeren godt kvittere for modtagelsen alligevel. Kvitteringen er som udgangspunkt blot en bekræftelse på, at lejeren har modtaget rapporten og ikke nødvendigvis en anerkendelse af indholdet.

Hvis boligorganisationen ikke har overholdt kravet om at udarbejde en indflytningsrapport, kan det blive vanskeligt for boligorganisationen ved fraflytning at bevise, hvordan lejemålets stand var ved indflytningen – og det kan komme boligorganisation til skade, hvis der opstår uenighed om lejemålets stand i forbindelse med beboerens fraflytning.

 

Reglerne om indflytningssyn findes i bekendtgørelse om vedligehold og istandsættelse af almene boliger §§ 7-8.

Beboer nægter fremvisning af opsagt bolig

Spørgsmål

Hvordan skal boligorganisationen forholde sig, hvis en beboer, der har opsagt sin bolig, nægter at fremvise boligen til kommende nye lejere?

Svar

En fraflyttende beboer har pligt til at give adgang til besigtigelse af boligen. Hvis ikke beboeren selv ønsker at fremvise boligen, kan en repræsentant for boligorganisationen gøre det.


Det fremgår ikke af loven, hvilke konsekvenser det vil have for beboeren, hvis beboeren ikke vil fremviser bolig. Hvis manglende fremvisning medfører lejetab for boligorganisationen, kan det ikke afvises, at boligorganisationen kan rejse et erstatningskrav. 

 

Pligten til at fremvise fremgår af § 93, stk. 1 i lov om leje af almene boliger.

Regler om fraflytning

Spørgsmål

Hvilke regler og frister gælder ved fraflytning af en almen bolig?

Svar

Hvis en boligorganisation ikke overholder de frister og regler, der gælder i forbindelse med fraflytning, kan boligorganisationen miste sit krav på istandsættelse ved fraflytning. Hvis der samtidig er lejerestancer, mister boligorganisationen dog ikke adgang til at opkræve denne udgift.

 

Fraflytningssyn

Fraflytningssynet skal finde sted senest 2 uger efter fraflytningen, og fraflytter skal indkaldes til syn med mindst 1 uges varsel.

Fristen løber fra det tidspunkt, hvor boligorganisationen bliver bekendt med, at lejeren er fraflyttet – typisk i forbindelse med at nøglerne afleveres – eller på det tidspunkt, hvor lejeren sættes ud af boligen ved fogedrettens hjælp.

Fristerne kan suspenderes, hvis fraflytter ikke har givet boligorganisationen sin nye adresse. Boligorganisationen skal dog gøre, hvad der er muligt for at få formidlet skrivelserne. Det er derfor vigtigt, at boligorganisationen fremsender de forskellige skrivelser til lejerens gamle adresse – også selvom skrivelserne vil komme retur, fordi det kan have bevismæssig betydning. 

Boligorganisationen bør spørge Folkeregisteret, om fraflytters nye adresse. Selvom fraflytteren måske har hemmelig adresse, har boligorganisationen mulighed for at få adresseoplysninger om fraflytter hos folkeregisteret, hvis boligorganisation har et tilgodehavende i fraflytningssagen, så boligorganisationen kan få fremsendt sit krav.

 

Boligorganisationer, der er tilmeldt ny digital post kan benytte denne kommunikationsvej til fraflyttere, som ikke er fritaget fra digital post.

Synsrapport

Under fraflytningssynet udarbejder boligorganisationen en synsrapport. Rapporten udleveres til lejeren i forbindelse med synet. Hvis fraflytter ikke er til stede ved synet eller nægter at kvittere for modtagelsen af rapporten, skal den sendes til fraflytter senest 14 dage efter synet.

 

Udgifter til istandsættelsesarbejder, der ikke er medtaget i synsrapporten, kan kun pålægges fraflytter, hvis misligholdelsen ikke kunne opdages, eller fraflytteren bevidst har skjult den – eller som det står i lovgivningen ”ikke kunne erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt”.

Der kan være misligholdelse i en bolig, som ikke umiddelbart kan konstateres ved synet, selvom der foretages en grundig og omhyggelig gennemgang af lejemålet. Retspraksis viser dog, at det ikke er nemt at komme med krav mod lejeren efter at synet er afsluttet.

 

Prisoverslag – foreløbigt krav

Hvis boligorganisationen ikke kender prisen på de arbejder, der skal laves ifølge synsrapporten, skal fraflytter have et prisoverslag indenfor 2 uger fra synet fandt sted.

 

Prisoverslaget er en foreløbig opgørelse over istandsættelsesarbejdernes omfang og den anslåede udgift til udbedringerne. Prisoverslaget skal give fraflytter en mulighed for at få et overblik over, hvordan fraflytningssagen ender.

Den endelige pris på arbejderne må ikke være mere end 10 % over det prisoverslag, fraflytteren har fået oplyst.

 

Den endelige flytteopgørelse

 

Fraflytter skal have den endelige flytteopgørelse ”uden unødig forsinkelse”. Det fortolkes i retspraksis som senest 1 måned efter, at boligorganisationen har modtaget den sidste håndværkerregning.

Der er ikke krav om, at beboeren skal have udleveret bilag fra håndværkerne i forbindelse med fraflytning. Det er dog almindelig praksis at vedlægge fakturaerne, så det er synligt for den fraflyttende beboer, hvilke udgifter der har været til de forskellige arbejder. Hvis fraflytter klager over opgørelsen til beboerklagenævnet, vil der være brug for at fremlægge fakturaerne som dokumentation.

 

Der er ikke fastsat nogen frist for beboerklagenævnets behandling af tvister om fraflytningsopgøret. Som udgangspunkt vil det være for sent at indbringe sagen efter mere end 3 år, da kravet vil være forældet, jf. forældelseslovens § 3.


Reglerne findes i lov om leje af almene boliger kapitel 16 samt bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger kapitel 6.

Ind- og udflytning samme dag – boligen ikke ryddet

Spørgsmål

Hvilke krav har en indflytter, hvis lejemålet ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet i et lejemål med B-ordning?

Svar

Hvis en fraflyttende beboer ikke har ryddet og er fraflyttet lejemålet på det aftalte tidspunkt for synet, kan den nye beboer ikke flytte ind. Det skaber udfordringer.

Boligorganisationen må i første omgang forklare den nye beboer, at indflytning ikke er mulig. Den nye beboer har i den forbindelse ikke krav på en erstatningsbolig, betaling af hotelophold mv. Den nye beboer må selv finde et sted at være, indtil der gives adgang til boligen. Det er selvfølgelig ærgerligt både for den nye beboer og boligorganisationen, at beboeren skal begynde sin tid i afdelingen med en sådan oplevelse.

Den nye beboer kan dog kræve et forholdsmæssigt afslag i huslejen for den tid, hvor den nye beboer ikke kan bruge det lejede helt eller delvist. På den måde får den nye beboer et mindre tilskud til at betale for et midlertidigt ophold et andet sted.

Den nye beboer kan i visse tilfælde kræve erstatning overfor boligorganisationen, men kun hvis beboeren lider et tab som følge af forsinkelsen af indflytningen, og kun hvis forsinkelsen skyldes et forhold, som boligorganisationen er ansvarlig for.

Det er meget sjældent, at boligorganisationen er ansvarlig for, at en tidligere beboer ikke er fraflyttet rettidigt. Et eksempel kunne dog være, hvis ejendomsfunktionæren forholder sig passivt overfor den manglende fraflytning, og den nye beboer lider et tab f.eks. i form af yderligere udgifter til en midlertidig bolig. 

Boligorganisationen har derfor pligt til at gøre alt, hvad der er muligt for at få den tidligere beboer til at fraflytte. I sidste instans kan det derfor blive nødvendigt at sende sagen til retten for at få fogedens hjælp til at udsætte den fraflyttende beboer af lejemålet.

Kommunens garanti for misligholdelse ved fraflytning

Spørgsmål

Hvad betyder den kommunale garanti for misligholdelse ved fraflytning i forhold til kommunalt anviste lejere?

Svar

Garantien for udgifter til istandsættelse omfatter alle boligorganisationens udgifter, som knytter sig til istandsættelse af lejemålet, der sker på den fraflyttende beboers vegne.

Ved A-ordning dækker istandsættelse over normalistandsættelse af vægge og lofter samt misligholdelse. Ved B-ordning dækker istandsættelse kun misligholdelse, da den almindelige istandsættelse/vedligeholdelse påhviler boligorganisationen og i praksis sker ved brug af vedligeholdelseskontoen.

Kommunens garanti dækker alene istandsættelsesudgifter og ikke betaling af husleje, varme, antennebidrag mv.

 

Boligorganisationen kan modregne sine øvrige krav mod lejeren som fx lejerestance, antennebidrag mv. i det indbetalte beboerindskud eller depositum før de krav, som kommunen stiller garanti for. Boligorganisationen vil så trække på kommunen garanti, hvis indskuddet/depositummet ikke er tilstrækkeligt til at dække boligorganisationens samlede krav mod den fraflyttende beboer.

 

Der kan ikke indgås aftale mellem boligorganisation og kommune om, at kun en andel af udgifter til istandsættelse skal betales af kommunen, eller at indskud/depositum først benyttes til at udligne krav om istandsættelse. Den fulde garantiforpligtelse er fastsat i lov om almene boliger og ikke kan fraviges.

Kommunens forpligtelse følger ikke med, hvis den anviste beboer får en anden bolig. Heller ikke, hvis den nye bolig opnås via intern oprykning eller bytning.

Kommunens forpligtelse ophører også, hvis beboeren flytter eller dør, og lejemålet fortsættes af en anden person i husstanden. Den person, der fortsætter i lejemålet, overtager alle forpligtelser overfor boligorganisation.

Kommunen er ikke part i en eventuel tvist om flytteopgørelsen. Parterne er boligorganisationen og den fraflyttende beboer.

 

Hvis kommunen stiller spørgsmål til flytteopgørelsen og eventuelt ønsker at få indbragt flytteopgørelsen for beboerklagenævnet, vil lejeren, som er parten, skulle bede om at få sagen indbragt eller alternativt give en fuldmagt.

Kommunalbestyrelsen kan træffe en udtrykkelig beslutning om, hvorvidt den vil udløse garantien allerede efter forgæves rykkere til lejeren, eller om den vil forlange, at boligorganisationen ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen imod lejeren er uerholdelig. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte generelle retningslinjer herom, men kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes.

Boligorganisationens omkostninger ved indbringelse for beboerklagenævn og eventuelt boligret, der er foretaget efter kommunens ønske, er omfattet af kommunens økonomiske garantiforpligtelse.

Hvis sagen også omfatter andre krav end istandsættelsesudgifter ved fraflytning, kan omkostninger deles forholdsmæssigt mellem boligorganisation og kommunen.

Bestemmelserne om kommunal garanti findes i lov om almene boliger § 59, stk. 1, § 54, stk. 4 og § 63, stk. 3.

Regler om dødsboer

Spørgsmål

Hvilke regler gælder ved dødsboer?

Svar

Reglerne om dødsboer findes i dødsboskifteloven. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristerne i denne lov, bortfalder kravet mod dødsboet.

 

Boudlæg

Fristerne i dødsboskifteloven afhænger af, om der er boudlæg eller ej.

 

Hvis der er værdier for under 51.000 kr. (2024-sats) i boet, skiftes boet ved et boudlæg. Det betyder, at kreditorer som udgangspunkt ikke kan få deres krav dækket, fordi der ikke er tilstrækkelige værdier i boet. Det gælder også boligorganisationen, som ikke kan få dækket sit krav, fordi det bortfalder.

 

Anmeldelse af krav

Hvis der er værdier for mere end 51.000 kr. (2024- sats) i boet, sætter skifteretten en annonce i Statstidende (det hedder proklama). Alle, der har et krav mod den afdøde, skal så anmelde krave til skifteretten inden 8 uger fra annoncen i Statstidende.

 

Hvis boligorganisationen ikke kan nå at opgøre et endeligt krav indenfor fristen, er det muligt at anmelde et foreløbigt krav inden for de 8 uger.

 

Senest 8 uger efter den første frist skal boligorganisationen anmelde et endeligt krav. Der må højst gå 16 uger i alt fra annoncen i Statstidende. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristerne, bortfalder kravet, uanset hvilken type krav der er tale om.

 

Fraflytning i et dødsbo

Et dødsbo kan opsiges af begge parter – af boet eller boligorganisationen - med tre måneders varsel.

 

Nogle boligorganisationer opsiger lejeforholdet, når de opdager, at beboeren er død, og sender samtidig et foreløbigt krav om betaling af husleje og misligholdelse til skifteretten. På dette tidspunkt er der sædvanligvis ikke taget stilling til, hvordan boet skal behandles – eller af hvem.

 

Hvis boligorganisationen ikke hører andet fra boets repræsentant, må man forvente, at lejemålet er ledigt og klar til udlejning ved udløb af opsigelsesfristen – uanset hvordan boet bliver behandlet.

 

Hvis boet ikke afleverer nøglerne inden udløb af opsigelsesfristen, skal boet i princippet betale for den/de ekstra måneder, indtil nøglerne afleveres, og der kan udlejes på ny.

 

Hvis et dødsbo udlægges som boudlæg, fordi det indeholder værdier for under 51.000 (2024-niveau), vil det typisk være de nærmeste pårørende, som også tømmer boligen. Den, der modtager boudlægget hæfter ikke for den afdødes gæld, så i disse tilfælde kommer boligafdelingen til at bære udgifterne.

 

I nogle tilfælde, hvis der ikke er nogen, der ønsker boet udlagt, kan skifteretten bede boligorganisationen om at tømme boligen.

 

Hvis den afdøde var anvist til boligen af kommunen, hæfter kommunen for istandsættelse, når der ikke er midler i boet.

 

Hvis en lejer har sagt op, men dør fra fraflytningen

 

Ved dødsfald skal skifteretten tage stilling til, hvordan boet skal behandles, herunder eventuelt hvem der fremadrettet skal repræsentere boet. Selv om at boligen allerede er opsagt, skal skifteretten stadig tage stilling til, hvordan boet skal behandles.

Boligen skal derfor opsiges overfor skifteretten, og samtidig hermed skal boligorganisationen fremsende et foreløbigt krav til skifteretten. Skifteretten bør dog orienteres om, at beboeren tidligere selv har opsagt boligen.

Når skifteretten har udlagt boet til behandling, kan boligorganisationen eventuelt aftale med boet/bobestyrer, at boligen afleveres allerede før, opsigelsesvarslet er udløbet. Samtidig skal ejendomskontoret sørge for, at der indkaldelse til syn af boligen mv.

Først herefter kan boligorganisationen orientere den nye beboer om, hvornår indflytning kan ske.



Søger du bolig? - Klik her