Spørgsmål
Når kommunen anviser en bolig, skal kommunen garantere for lejerens eventuelle forpligtelser til at bekoste istandsættelse ved fraflytning. Det gælder ved anvisning af ældreboliger, familieboliger og udslusningsboliger. Men hvad betyder det egentlig?
Svar
Udgifter til istandsættelse omfatter alle boligorganisationens udgifter, som knytter sig til istandsættelse af lejemålet, der sker på den fraflyttende beboers vegne.
Ved A-ordning dækker istandsættelse således over normalistandsættelse af vægge og lofter samt misligholdelse. Ved B-ordning dækker istandsættelse kun misligholdelse, da den almindelige istandsættelse/vedligeholdelse påhviler boligorganisationen og i praksis sker ved brug af vedligeholdelseskontoen.
Kommunen er altså forpligtet til at dække normalistandsættelse og misligholdelse ved A-ordning, men kun misligholdelse ved B-ordning.
Kommunens forpligtelse dækker alene istandsættelsesudgifter og ikke betaling af husleje, varme, antennebidrag mv.
Boligorganisationen kan modregne krav som fx lejerestance, antennebidrag mv. i det indbetalte beboerindskud eller depositum (men ikke i forudbetalt leje). Sådanne krav kan modregnes forud for istandsættelsesudgifterne. Kommunens garantiforpligtelse vil da kunne udløses, når indskuddet/depositummet ikke er tilstrækkeligt til at dække boligorganisationens krav mod den fraflyttende beboer.
Beboeren har også mulighed for at modregne efter dansk rets almindelige modregningsregler, medmindre der i loven er fastsat en bestemmelse om, at der ikke adgang til modregningen. Dette er tilfældet i fx lov om leje af almene boliger § 47, stk. 3, hvorefter en beboer ikke kan modregne krav mod boligorganisationen i sin forpligtelse til at betale beboerindskud.
Der kan ikke indgås aftale mellem boligorganisation og kommune om, at kun en andel af udgifter til istandsættelse skal betales af kommunen, da den fulde garantiforpligtelse er fastsat i lov om almene boliger og ikke kan fraviges.
Kommunens forpligtelse ophører først ved beboeren fraflytning eller bytning til anden bolig.
Kommunens forpligtelse ophører også, hvis beboeren flytter eller dør, og lejemålet fortsættes af en anden person i husstanden, idet denne overtager alle forpligtelser overfor boligorganisation.
Kommunen er ikke part i en eventuel tvist om flytteopgørelsen. Parterne er boligorganisationen og den fraflyttende beboer. Dette fremgår af bekendtgørelsen om vedligeholdelse og istandsættelse § 20, hvoraf det fremgår, at uenighed om henholdsvis boligorganisationens og beboerens pligt til vedligeholdelse og istandsættelse afgøres af beboerklagenævnet, jf. §§ 29 og 30 i lov om leje af almene boliger.
Hvis kommunen stiller spørgsmål til flytteopgørelsen og eventuelt ønsker at få indbragt flytteopgørelsen for beboerklagenævnet, vil sagen blive indbragt med beboeren som part. Dette gælder også, hvis sagen senere skal indbringes for boligretten.
Kommunalbestyrelsen kan træffe en udtrykkelig beslutning om, hvorvidt den vil opfylde sit tilsvar allerede efter forgæves påkrav, eller om den vil forlange, at boligorganisationen sandsynliggør eller eventuelt ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen imod lejeren er uerholdelig. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte generelle retningslinjer herom, men kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes.
Boligorganisationens omkostninger ved indbringelse for beboerklagenævn og eventuelt boligret, der er foretaget efter kommunalbestyrelsens ønske, må være omfattet af kommunens økonomiske forpligtelse – og vil således skulle betales af kommunen, hvis boligorganisationen får medhold i sagen.
Hvis sagen også omfatter andre krav end istandsættelsesudgifter ved fraflytning, kan omkostninger deles forholdsmæssigt mellem boligorganisation og kommunen.
Bestemmelserne om kommunal garanti findes i lov om almene boliger § 59, stk. 1, § 54, stk. 4 og § 63, stk. 3.