Husorden og brug af lejemålet

Spørgsmål

Kan man indføre røgfri boliger i en almen boligafdeling?

Svar

I 2018  udtalte den daværende Trafik-, Bygge- og Boligminister - på baggrund af et svar fra den daværende styrelse –  at spørgsmål om, hvorvidt der må ryges i et lejemål alene kan reguleres som et vilkår i lejekontrakten. Det kan ikke besluttes i en husorden. Husordenen kan derimod regulere, hvorvidt der må ryges på en ejendoms fællesarealer.

Man vil derfor alene kunne indføre røgfri boliger ved indflytning eller eventuelt ved, at nuværende lejere ønsker at tilføje et sådant ekstra vilkår til deres lejekontrakt.

BL er dog bekendt med, at Bolig- og planstyrelsen i december 2022 har udtalt sig anderledes om spørgsmålet – og BL er således ved at afklare spørgsmålet nærmere.

Link: Udvalgsspørgsmål fra 2018

Spørgsmål

Kan en almen boligafdeling have mere end én husorden for en boligafdeling?

Svar

Ja – en boligafdeling kan godt have mere end én husorden.

Afdelingsmødet fastsætter en husorden for afdelingen. Det er lovens udgangspunkt. Men i visse afdelinger kan det give mening at have mere end én husorden - f.eks. i afdelinger som ligger fysisk adskilte og/eller som består af forskellige boligtyper (en eksempelvis en blanding af rækkehuse og etageboliger eller ungdomsboliger og familieboliger).

Det er blot vigtigt, at reglerne udformes ens for en klart defineret gruppe af beboere, og der er en saglig begrundelse for de tydelige forskelle i husordenen.

Spørgsmål

Gælder et forbud mod husdyr i husorden for alle dyr – eller gælder det kun hund og kat?

Svar

Når der i en husorden står, at der ikke må holdes husdyr, så gælder det som udgangspunkt alle dyr.

Mindre kæledyr falder dog uden for denne kategori. Det vil sige, at selv om der er et forbud mod husdyr, vil man godt kunne have mindre kæledyr, som lever i et bur som f.eks. marsvin, fugle i bur, fisk mv. Disse dyr giver som udgangspunkt ikke gener for de øvrige beboere.

Selvom små kæledyr må holdes i lejemålet uden tilladelse, så må det ikke genere de øvrige beboere. Disse skal holdes i bur og må ikke give anledning til lyd- eller lugtgener for naboerne, dvs. hensynet til de øvrige beboere og eventuelle gener fra dyrene vægter højt.

Der findes i lovgivningen forbud mod at holde visse dyr, uanset hvad husordenen beskriver. Dette gælder blandt andet særlige hunderacer og visse sjældne/eksotiske dyr.

Førerhunde og servicehunde er tilladt uanset hvad der fremgår af husordenen. Det er for en blind eller svagtseende beboer tilladt at have en førerhund. Handicappede beboere med en varig fysisk eller psykisk funktionsnedsættelse har ret til at have en servicehund.

Husdyr på besøg er som udgangspunkt også omfatter af et forbud mod husdyr – i hvert fald hvis der er tale om hyppige eller længerevarende besøg. Det vil være en konkret vurdering.

Spørgsmål

Må der arbejdes hjemmefra eller ligefrem indrettes erhverv – fx en fodklinik eller et andet erhverv - i en almen bolig?

Svar

En almen bolig er til beboelse og ikke til erhverv. Det fremgår af lejekontrakterne, at lejemålet er lejet til beboelseslejemål og så må man ikke bruge det til andet, medmindre det er aftalt med boligorganisationen.

Dette er dog ikke til hinder for, at beboere kan arbejde hjemmefra en gang i mellem, og retspraksis har vist, at der kan ske udførelse af erhverv i begrænset omfang. Retspraksis er dog meget beskeden og omfatter kun afgørelse om private lejemål - eksempelvis:

Udlejer kunne ikke opsige en beboer, der drev lotterikollektion fra lejligheden (U 1950.222).

Udlejer kunne ikke opsige en beboer, der havde fem børn i dagpleje i boligen (U1973.19¬7). Sagen omhandlede et privat lejemål, men daværende ministerie har udtalt, at dagpleje også kan finde sted fra almene boliger, idet dette hverv forudsætter, at det skal ske fra dagplejerens private hjem.

Udlejer skulle ikke acceptere fremleje af værelser på ”dag til dag”-basis, da fremlejeforholdene mindede om hotelvirksomhed (U 2004.2583).

En almen boligorganisation må således foretage en konkret vurdering og kan i overvejelserne lægge vægt på, at der ikke sker kundehenvendelser til boligen, at aktiviteterne ikke medfører gener for ejendommens beboere, slid på ejendommen eller boligen, at der ikke skiltes, og at en del af boligen ikke ”nedlægges” til erhverv, herunder at boligen i det væsentligste anvendes som bolig, og et eller flere rum ikke indrettes stort set alene med henblik på at udføre de omhandlende aktiviteter.

En almen bolig skal anvendes som bolig.

Spørgsmål

Hvem fastsætter husordenen for en boligafdeling – og hvem sikrer, at den bliver overholdt?

Svar

Det er afdelingsmødet, der beslutter, hvilke ordensregler der skal gælde for boligafdelingen.

En beboer skal altid overholde den husorden, som gælder for afdelingen og boligen. Derudover skal beboeren også overholde de øvrige regler omkring god skik og orden. Der samme gælder for resten af husstanden og for gæster i lejemålet.

En boligorganisation har pligt til at sørge for, at der hersker ro og orden i ejendommen, og at dette bliver overholdt. Det er derfor også boligorganisationen, der påtaler, hvis en lejer, lejerens husstand eller gæster overtræder husordenen.

Reglerne herom fremgår bl.a. af normalvedtægterne for almene boligorganisationer med almene boligafdelinger bilag 1 § 19, stk. 6 og § 20, stk. 7 samt af lov om leje af almene boliger § 78 og § 80.