Fremleje, bytte, genhusning, intern oprykning og andre fortrinsrettigheder

Fremleje af almen bolig

Spørgsmål

Hvilke betingelser gælder for fremleje af almene boliger?

Svar

Som lejer har man ret til at fremleje hele sin bolig eller en del af sin bolig.



Når en lejer fremlejer en del af sin bolig, er det en betingelse at lejere stadig bor i boligen. Der er ved denne type fremleje ikke nogen begrænsning af, hvor længe lejeren må fremleje.


Hvis lejeren ønsker at fremleje hele boligen, så må fremlejen højst vare i 2 år. Der er en betingelse for at få lov til at fremleje hele boligen, at fraværet fra boligen er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.


Det er BL’s vurdering, at boligorganisationen kan bede om dokumentation for, at fraværet er midlertidigt. Boligorganisationen har til opgave at sikre, at der ikke sker omgåelse af ventelisteprincipperne mv.

Der er i visse boliger og i visse områder begrænsninger af retten til at fremleje:

 

- I bofællesskaber kan der kun ske fremleje til personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

 

- I udslusningsboliger kan reglerne til at fremleje fraviges ved aftale mellem kommunen og boligorganisationen i den periode, hvor lejeren modtager huslejetilskud fra kommunen

 

- Ved fremleje i udpegede udsatte boligområder (herunder parallelsamfund og omdannelsesområder) kan der kun ske fremleje til personer, der opfylder de kriterier for obligatorisk fleksibel udlejning, som kommunen har fastlagt. Vær opmærksom på, at begrænsningen ikke gælder i forebyggelsesområder. Se også her: Bytte, fremleje og fortrinsrettigheder (bl.dk)

 

Reglerne om fremleje findes i lov om leje af almene boliger §§ 64 – 66, som beskriver de nærmere betingelser og vilkår for fremleje.

Bytte af en almen bolig

Spørgsmål

Hvilke betingelser gælder for, at en lejer kan bytte bolig?

Svar

En lejer i en almen bolig har ret til at bytte din bolig med en anden lejer. Det gælder uanset, om den anden lejer er lejer hos en anden almen boligorganisation eller hos en privat udlejer.

Boligorganisationen kan dog modsætte sig bytte i flere tilfælde:

-  den fraflyttede lejer ikke har beboet boligen i 3 år.

-  boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum eller

-  udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Der er i visse boliger og i visse områder begrænsninger af retten til at bytte bolig:

 

- Ved bytning med plejeboliger, ældreboliger og ungdomsboliger skal den, man bytter med, være i målgruppen for boligtypen. Det samme gælder formentlig i skæve boliger. Alternativt skal kommunen godkende byttet.

 

- Kommunen og boligorganisationen kan aftale at lejere af udslusningsboliger ikke kan bytte bolig i den periode, hvor lejeren modtager huslejetilskud fra kommunen.

 

- Ved bytte med en bolig, der ligger i et udpeget udsat boligområde (herunder parallelsamfund og omdannelsesområde), skal den, der overtager boligen leve op til de kriterier for obligatorisk fleksibel udlejning, som kommunen har fastlagt for området.

 

Reglen om bytte findes i lov om leje af almene boliger § 69.





Midlertidig og permanent genhusning

Spørgsmål

Hvor finder man reglerne om genhusning? 

Svar

En lejer skal genhuses, hvis lejeren opsiges fordi  

- hvis en ejendom skal nedrives

- hvis en ejendom ombygges i et omfang, der betyder, at boligen på fraflyttes.

- Hvis ejendommen i et udpeget udsat boligområde eller i et område omfattet af en udviklingsplan sælges og dette medfører, at visse lejemål må opsiges.

Lejeren og boligorganisationen kan aftale om en genhusning skal være midlertidig eller permanent. Hvis parterne er uenige, træffer boligorganisationen beslutning.

 

Ved permanent genhusning skal genhusningsboligen have en passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr i forhold til den hidtidige bolig.

 

En bolig har passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme antal rum som den hidtidige bolig.

 

Som udgangspunkt skal genhusningsboligen ligge i samme kommune, som den hidtidige bolig. Lejeren kan dog acceptere at blive genhuset i en anden kommune.

 

En særlig begrænsning gælder ved boligområder, der er eller har været udpeget som omdannelsesområder, og derfor har en udviklingsplan. Når boliger sælges som som led i en udviklingsplan, skal lejeren leve op til kommunalt fastsatte kriterier for at kunne fastholde boligen. De lejere, der ikke lever op til disse kriterier, må alene genhuses i de boliger i området, som ikke sælges.

 

Begrebet ”passende udstyr” er ikke nærmere præciseret i loven eller i det lovforberedende arbejde. Det vil derfor være op til den enkelte boligorganisation at foretage en konkret vurdering af, hvad der anses for passende udstyr.

Boligorganisationen kan besluttet at en genhusning skal være midlertidig, hvis lejeren forventes at kunne flytte tilbage til sin oprindelige bolig inden 12 måneder. Trækker arbejdet ud i mere end 12 måneder, kan lejeren vælge mellem at blive i den midlertidige genhusningsbolig og at flytte tilbage til den oprindelige bolig.

 

Den midlertidige genhusningsbolig skal være passende og ligge i samme kommune som den hidtidige bolig. At boligen skal være passende betyder, at den skal være rimelig i forhold til størrelsen af den konkrete husstand, varigheden af ombygningsperioden m.v. En midlertidig genhusningsbolig behøver ikke være en egentlig bolig. Det kan også være f.eks. et hotelværelse eller en pavillon, hvis der er tale om ombygninger af kort varighed.


Uanset om der er er tale om permanent eller midlertidig genhusning, kan der ikke stilles krav om, at beboeren skal leve op til kriterier om fleksibel udlejning i genhusningsboligen, heller ikke ved genhusning i de boligområder, hvor fleksibel udlejning er obligatorisk.

Reglerne om genhusning findes i lov om leje af almene boliger §§ 86 og 86 a. Reglerne om kriterier ved salg af boliger findes i lov om almene boliger § 27.

 

 

Midlertidig genhusning – betaling af leje

Spørgsmål

Hvilken bolig betaler en genhuset lejer husleje for?

Svar

Det fremgår klart af lovgivningen, at en midlertidig genhuset lejer fortsætter som lejer af den hidtidige bolig (dvs. kontraktboligen).

Lejeren fortsætter også med at betale lejen for kontraktboligen – og ikke for genhusningsboligen. Vedkommende bliver ikke lejer af den midlertidige erstatningsbolig. Her betaler udlejer lejen. Nogle beboere vælger at genhuse sig selv. Det er ikke reguleret, hvordan boligorganisationen skal håndtere dette.

Reglen findes lov om leje af almene boliger § 86 a. 

Fraflytningssyn før midlertidig genhusning

Spørgsmål

Skal man afholde et egentligt fraflytningssyn af beboerens kontraktsmæssige bolig før en midlertidig genhusning?

Svar

Når en lejer genhuses, er der ikke tale om en fraflytning. Derfor skal der ikke holdes syn ved midlertidig genhusning. Lejeren forbliver lejer af den bolig, som midlertidigt fraflyttes.


Boligen skal dog gennemgås for at konstatere boligens stand inden renoveringen, så eventuelle skader under renoveringen ikke pålægges lejeren ved endelig fraflytning. Der skal også aflæses energiforbrug, fordi lejeren ikke hæfter for forbruget i renoveringsperioden.

Ved samme gennemgang konstateres det, om lejeren har klar gjort til renoveringen ved at rengøre og rydde boligen.

Den midlertidige genhusningsbolig, som lejeren flytter ind i, bør synes både ved ind- og fraflytning, fordi lejeren hæfter for eventuel misligholdelse af den midlertidige genhusningsbolig, Hvis der ikke sker ind- og fraflytningssyn af den midlertidige genhusningsbolig, så er det boligorganisationen, der må afholde udgiften for eventuel misligholdelse.

Intern oprykning

Spørgsmål

Hvordan er reglerne for intern oprykning? 

Svar

Nuværende lejere har fortrinsret til ledige boliger til hver 2. ledige bolig forud for den eksterne venteliste både i deres afdeling og til andre boliger i boligorganisationen.

Boligorganisationen har mulighed for at beslutte, at der ikke gives ret til intern oprykning for beboere i ungdomsboliger og ældreboliger.

 

Boligorganisationen kan beslutte at give fortrinsret til lejere med hjemmeboende børn, der skal skilles eller ophæver samlivet.

 

Fortrinsretten gælder først efter at lejeren har boet i sin nuværende bolig i 2 år, men boligorganisationen kan vælge at fastsætte en kortere frist.


Hvis der er indgået en aftale om fleksibel udlejning mellem kommunen og boligorganisationerne, så kan parterne samtidig aftale fravigelser til såvel reglen om intern oprykning som andelen af boliger, hvor der gives intern oprykning.

 

Hvis en afdeling er omfattet af obligatoriske fleksible kriterier, fordi området er udpeget som forebyggelsesområde eller som udsat boligområde (herunder parallelsamfund og forebyggelsesområder), skal boligsøgende som søger intern oprykning på tværs af egen organisation leve op til de obligatoriske fleksible kriterier, som kommunen har fastlagt efter almenboliglovens § 60, stk. 4. Ved intern oprykning i egen afdeling i disse områder kan kommunen og boligorganisationen aftale, at kriterierne ikke skal opfyldes.

 

Reglerne findes i udlejningsbekendtgørelsens § 7-10.


Fortrinsret ved skilmisse

Spørgsmål

Kan man få fortrinsret til en anden bolig, hvis man skal skilles eller ophæver samlivet?

Svar

Boligorganisationen kan beslutte, at en boligsøgende, som fraflytter en bolig i boligorganisationen på grund af separation, skilsmisse eller brudt parforhold, har fortrinsret til ledige boliger i boligorganisationens afdelinger i den pågældende kommune i op til 1 år efter bruddet.

Det er et krav, at den boligsøgende har et barn under 18 år, som fortsat bor hos den anden af forældrene, i en boligorganisationens afdelinger i kommunen. Det er uden betydning, om den boligsøgende fortsat er tilmeldt adressen eller er flyttet til en anden adresse.

Den boligsøgende har dog ikke første prioritet til de ledige boliger, men placeres i udlejningsrækkefølgen efter de regler om fortrinsret, der i øvrigt gælder for udlejning af almene boliger.

Opnår den boligsøgende ikke at få en bolig i boligorganisationen indenfor et år, ophører retten til at få tilbudt en bolig efter denne fortrinsret.

Reglerne om anvisning af boliger efter skilsmisse m.v. findes i bekendtgørelse om udlejning af almene boliger § 8, nr. 2.

Boliggarantibevis

Spørgsmål

Hvad er et boliggarantibevis?

Svar

Et boliggarantibevis giver en lejer, der ellers fraflytter sin bolig, fortrinsret til en anden bolig i afdelingen indenfor en periode på højst 3 år.  Beviset skal være købt inden fraflytningen.

 

Det er op til boligorganisationen at beslutte, om man vil bruge boliggarantibeviser, og det er den enkelte boligorganisation, der fastsætter de nærmere vilkår for udstedelse af boliggarantibeviser.

Boligorganisationen er forpligtet til at tilbyde indehaverne af beviset, den første ledige bolig i afdelingen, som skal udlejes via ventelisten. Dog skal tildelingen respektere, hvis der er indgået aftale med kommunen om fortrinsret til børnefamilier til de større boliger (udlejningsbekendtgørelsens § 4)

Afslår indehaveren af et boliggarantibevis de antal tilbud, der er fastsat af boligorganisationen, har boligorganisationen ikke flere forpligtigelser.

Kan boligorganisationen ikke tilbyde indehaveren af beviset en bolig i samme afdeling indenfor rimelig tid, kan boligorganisationen tilbyde indehaveren af beviset en anden bolig i boligorganisationen. Indehaveren af boliggarantibeviset har ret til at afslå boligorganisationens tilbud om en alternativ bolig.

Der kan i den forbindelse ikke opnås en bolig i en mere attraktiv afdeling.

Hvis der er udstedt boliggarantibevis til en afdeling i et udsat område (herunder parallelsamfund og omdannelsesområde) eller i et forebyggelsesområde, skal indehaveren leve op til de obligatoriske fleksible kriterier, som kommunen har fastlagt i området. Boligorganisationen er da forpligtet til at tilbyde indehaveren en anden bolig i boligorganisationen.

Reglen om boliggarantibevis fremgår af udlejningsbekendtgørelsen § 6.

Søger du bolig? - Klik her