Fast ejendom og byggeri

Ny afdeling

Spørgsmål

Skal der altid oprettes en ny afdeling i en almen boligorganisation i forbindelse med byggeri?

Svar

Som udgangspunkt skal der oprettes en ny afdeling ved byggeri i boligorganisationen.

Man kan dog undlade at oprette en selvstændig afdeling ved mindre på- og tilbygninger til eksisterende afdelinger, ved indretning af uudnyttede tagetager, ved påbygning af yderligere etager og ved opførsel af mindre, fritstående bygninger, hvis kommunalbestyrelsen godkender det.


Reglerne fremgår af lov om almene boliger § 16.

Maksimumarealet for en bolig

Spørgsmål

Er der regler for, hvor store almene boliger må være?

Svar

Almene familie- og ældreboligers bruttoetageareal ikke må som udgangspunkt ikke overstige 115 kvm.


Almene ungdomsboligers bruttoetageareal må ikke overstige 50 kvm.


Reglerne fremgår af § 109 (familieboliger og ungdomsboliger) og § 110 (ældreboliger) i lov om almene boliger, som også rummer de særlige regler for bofællesskaber.

Udvendig isolering og BBR

Spørgsmål

Får udvendig isolering, som gør bygningen større, betydning for BBR og i forhold til boligstøtte?

Svar

Hovedreglen for opmåling af en bygning er, at arealet måles fra bygningens yderside, dvs. den udvendige side af muren. Det samlede areal af bygningen kaldes bruttoetagearealet.

Ved efterisolering af eksisterende byggeri skal arealet af den udvendig efterisolering medregnes i arealer på bygningsniveau, men ikke på enhedsniveau.


Det betyder, at arealet af de enkelte lejemål i afdelingens ejendomme ikke forøges ved en udvendig isolering. Det får dermed heller ikke betydning for den enkelte beboers eventuelle boligstøtte. Og ej heller for arealet i lejekontrakten eller varmefordelingsregnskabet.

Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr. 1010 af 24/10/2012 om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR) bilag 1.

Vedligeholdelseskonto og byggesager

Spørgsmål

Må man anvende lejemålets vedligeholdelseskonto i en byggesag?

Svar

Midlerne på en vedligeholdelseskonto må ikke indgå i byggesagens budget

I lov om leje af almene boliger § 27 fremgår det, at midlerne på en vedligeholdelseskonto må bruges til maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling.


Vedligeholdelseskontoen følger det enkelte lejemål, hvorfor midlerne kun må bruges i det pågældende lejemål til vedligeholdelse.

Udbedring af mangler ved nybyggede boliger

Spørgsmål

Hvad gør man, når entreprenøren ikke udbedrer mangler ved nybyggeri på trods af påtaler fra bygherre?

Svar

Entreprenøren har en afhjælpningsret og -pligt.

Hvis det går trægt med entreprenørens udbedring, bør man afkræve entreprenøren en handlingsplan/tidsplan med en endelig frist for mangeludbedringen.

Samtidig skal entreprenøren varsles om, at deres afhjælpningsret bortfalder, hvis de ikke kan komme med en plan som viser, at manglerne vil blive udbedret indenfor rimelig tid.

Det betyder, at hvis ikke entreprenøren får gjort noget ved manglen, vil boligorganisationen kunne lade den udbedre af en anden entreprenør for deres regning.

Ovenstående forudsætter, at AB er aftalt. Reglerne fremgår af AB 18 § 50.

Krav om lærlinge på udbud af almene opgaver

Spørgsmål

Kan en almen boligorganisation stille krav til brug af praktikanter, når man udbyder opgaver?

Svar

I almenboliglovens § 107 a er der indsat en mulighed for at stille krav om anvendelse af sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler på udbud af bygge- og anlægsopgaver, samt på udbud af tjenesteydelser.

Via sociale klausuler kan boligorganisationen kræve, at entreprenøren eller leverandøren af tjenesteydelserne benytter praktikanter eller lærlinge. Bestemmelsen kan dog ikke stå alene, og man bør forholde sig konkret til kravet, og hvor mange lærlinge/praktikanter, som man kræver i sin kontrakt. 

For byggesager er der hjælp at hente i forhold til størrelsen på kravet om lærlinge. Det er i Grøn Boligaftale 2020 fastsat en bunden opgave for boligorganisationer om, at 14% af ansatte på almene byggesager skal være lærlinge. Det fremgår ligeledes af Udbudslovens § 176, stk. 2, at ordregiver ved gennemførelse af bestemte typer af offentlige kontrakter er forpligtet til at stille krav om anvendelse af personer under oplæring.

Det er vigtigt at være opmærksom på de udbudsretlige regler ved formuleringen af krav om lærlinge. BL har bedt Kammeradvokaten udarbejde notat om oplæringsrevet i udbudslovens § 176, stk. 2, og forholdet til EU-retten, samt lave et forslag til formuleringen af en lærlingeklausul”. Notat kan læses her: notat-om-laerlinge.pdf (bl.dk) og forslag til lærlingeklausul kan tilgås her: krav-om-anvendelse-af-laerlinge-v2.docx (live.com)

Søger du bolig? - Klik her