Fast ejendom og byggeri

Spørgsmål

Er der regler for, hvor store almene boliger må være?

Svar

Ja, der er regler for størrelsen af almene boliger.

Almene familie- og ældreboligers bruttoetageareal ikke må som udgangspunkt ikke overstige 115 kvm.

Almene ungdomsboligers bruttoetageareal må ikke overstige 50 kvm.

Reglerne fremgår af § 109 og § 110 i lov om almene boliger

Spørgsmål

Skal der altid oprettes en ny afdeling i en almen boligorganisation i forbindelse med byggeri i boligorganisationen?

Svar

Ja, som udgangspunkt skal der oprettes en ny afdeling ved byggeri i boligorganisationen.

Hvis kommunalbestyrelsen godkender det, kan man dog undlade at oprette en selvstændig afdeling ved mindre på- og tilbygninger til eksisterende afdelinger, ved indretning af uudnyttede tagetager, ved påbygning af yderligere etager og ved opførsel af mindre, fritstående bygninger.

Reglerne fremgår af lov om almene boliger § 16.

Spørgsmål

Hvordan skal man forholdes sig til opmåling af en ejendom, når man foretager en udvendig efterisolerer?

Skal de ekstra kvadratmeter, som isoleringen tilfører bygningen, meddeles til BBR (Bygnings- og Boligregisteret)?

Får det betydning for beregning af boligens areal, herunder i relation til eventuel boligstøtte?

Svar

Hovedreglen for opmåling af en bygning er, at arealet måles fra bygningens yderside, dvs. den udvendige side af muren. Det samlede areal af bygningen kaldes bruttoetagearealet.

Ved efterisolering af eksisterende byggeri skal arealet af den udvendig efterisolering medregnes i arealer på bygningsniveau, men ikke på enhedsniveau.

Det betyder, at arealet af de enkelte lejemål i afdelingens ejendomme ikke forøges ved en udvendig isolering. Det får dermed heller ikke betydning for den enkelte beboers eventuelle boligstøtte. Og ej heller for arealet i lejekontrakten eller varmefordelingsregnskabet.

Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr. 1010 af 24/10/2012 om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR) bilag 1.

Spørgsmål

Kan en boligorganisation lovligt indføre et rygeforbud inde i boligerne – og kan et rygeforbud alene indføres for nybyggeri, eller kan det også gælde i eksisterende boligafdelinger?

 

Svar

Nybyggeri
Lejelovgivningen er ikke til hinder for at indføre rygeforbud i en ny boligafdeling.

Et rygeforbud kan indsættes som et vilkår i lejeaftalerne.

Overtrædelse af et rygeforbud kan formentlig sanktioneres på lige fod med andre overtrædelser af lejeaftalen og husordenen, men der skal givetvis flere overtrædelser til af en vis karakter for at kunne ophæve eller opsige en beboer på grund af rygning.

Der er ingen endnu retspraksis herom.

Eksisterende byggeri
I 2018  udtalte den daværende Trafik-, Bygge- og Boligminister – på baggrund af et svar fra den daværende styrelse –  at spørgsmål om, hvorvidt der må ryges i et lejemål alene kan reguleres som et vilkår i lejekontrakten. Det kan ikke besluttes i en husorden. Husordenen kan derimod regulere, hvorvidt der må ryges på en ejendoms fællesarealer.

Man vil derfor alene kunne indføre røgfri boliger ved indflytning eller eventuelt ved, at nuværende lejere ønsker at tilføje et sådant ekstra vilkår til deres lejekontrakt.

BL er dog bekendt med, at Bolig- og Planstyrelsen i december 2022 har udtalt sig anderledes om spørgsmålet – og BL er således ved at afklare spørgsmålet nærmere.

Link: Udvalgsspørgsmål fra 2018

 

Spørgsmål

Må man anvende lejemålets vedligeholdelseskonto i en byggesag?

Svar

Nej. Midlerne på en vedligeholdelseskonto må ikke indgå i byggesagens budget

I lov om leje af almene boliger § 27 fremgår det, at midlerne på en vedligeholdelseskonto må bruges til maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling.

Vedligeholdelseskontoen følger det enkelte lejemål, hvorfor midlerne kun må bruges i det pågældende lejemål til vedligeholdelse.

Spørgsmål

Hvad gør man, når entreprenøren ikke udbedrer mangler ved nybyggeri på trods af påtaler fra bygherre?

Svar

Entreprenøren har en afhjælpningsret og -pligt.

Hvis det går trægt med entreprenørens udbedring, bør man afkræve entreprenøren en handlingsplan/tidsplan med en endelig frist for mangeludbedringen.

Samtidig skal entreprenøren varsles om, at deres afhjælpningsret bortfalder, hvis de ikke kan komme med en plan som viser, at manglerne vil blive udbedret indenfor rimelig tid.

Det betyder, at hvis ikke entreprenøren får gjort noget ved manglen, vil boligorganisationen kunne lade den udbedre af en anden entreprenør for deres regning.

Ovenstående forudsætter, at AB er aftalt. Reglerne fremgår af AB 18 § 50.

Spørgsmål

Er det rigtigt, at man som almen boligorganisation må stille krav til brug af praktikanter, når man udbyder opgaver?

Svar

Ja, det må man gerne. 

Hjemlen hertil findes direkte i almenboligloven, hvor man under § 107 a har indsat en mulighed for at stille krav om anvendelse af sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler på udbud af bygge- og anlægsopgaver, samt på udbud af tjenesteydelser.

Via sociale klausuler kan boligorganisationen kræve, at entreprenøren eller leverandøren af tjenesteydelserne benytter praktikanter eller lærlinge. Bestemmelsen kan dog ikke stå alene, og man bør forholde sig konkret til kravet, og hvor mange lærlinge/praktikanter, som man kræver i sin kontrakt. 

For byggesager er der hjælp at hente i forhold til størrelsen på kravet om lærlinge. Det er i Grøn Boligaftale 2020 fastsat en bunden opgave for boligorganisationer om, at 14% af ansatte på almene byggesager skal være lærlinge.