Spørgsmål

Hvor detaljeret skal begrundelsen for huslejestigningen være?

Svar

Lejeforhøjelse skal varsles skriftligt over for den enkelte lejer med minimum 3 måneders varsel, og indeholde oplysning om forhøjelsens beregning, grunden til forhøjelsen og forhøjelsens størrelse angivet i kr. pr. måned, jf. lov om leje af almene boliger § 10, stk.5, jf. § 10, stk.1.

Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder kan først varsles til ikrafttræden fra tidspunktet for ibrugtagelsen, jf. lov om leje af almene boliger § 10, stk.6, jf. § 10, stk.3.

Lejeforhøjelser som følge af forbedringsarbejder skal som udgangspunkt godkendes af kommunalbestyrelsen. Overstiger huslejestigningen inden for et regnskabsår ikke 5 pct. af lejen, kan forhøjelsen dog gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse, jf. lov om leje af almene boliger § 10, stk.3.

Dette skal tillige ske ved ændring af en foreløbig huslejeforhøjelse.

Hvis udlejeren har varslet med for kort varsel, er lejeren først forpligtet til at betale forhøjelsen fra det tidspunkt, hvor et tidsmæssigt korrekt afgivet varsel ville have haft virkning.

Bliver udlejeren bekendt med, at varslingsskrivelsen ikke opfylder de indholdsmæssige krav, skal udlejeren hurtigst muligt skriftligt orientere samtlige berørte lejere herom. Orienteringen skal samtidig indeholde de påkrævede oplysninger. Mangler i forbindelse med varslingsskrivelsens indhold medfører ikke ugyldighed.

Begrundelsen for lejeforhøjelsen må indeholde så tilpas mange oplysninger, at det er muligt for lejerne at vurdere forhøjelsens rigtighed. Hvad der skal medtages beror således på en konkret vurdering.

Spørgsmål

Vi har en afdeling med 3 antennepakker, og en gang årligt (1/4) får lejerne mulighed for, på et brev at afkrydse ønske om fremtidig antennepakke. Brevet underskrives af lejeren og indsendes til os.

Skal lejeren så varsles med 3 måneder, eller kan den fremtidige betaling træde i kraft straks. Lejeren har jo ved underskrift godkendt prisen pr. ¼-2011.

Det samme er gældende for individuel køkkenrenovering, lejeren underskriver betaling for køkken.

Skal ovenstående varsles overfor lejer, eller kan det træde i kraft snarest herefter?

Men behøver vi i det hele taget varsle lejeren, når lejeren selv har underskrevet, at han accepterer prisændringen.

Svar

Reglerne for varsling af antennebidrag er, at det skal ske med et ”rimeligt varsel”. Rimeligheden må I selv tage stilling til, det må bl.a. afhænge af sagens omstændigheder (som du beskriver), forhøjelsens størrelse m.m.

En lejeforhøjelse i fbm. en køkkenrenovering er omfattet af de almindelige regler for varsling af lejeforhøjelse, dvs. 3 måneders varsel til den sidste i en måned.

Ja, for der er ikke tale om et frit aftaleforhold, der er tale om at udlejer leverer en ydelse, som lejer er forpligtet til at betale. Det kan ikke frit aftales, det skal varsles.

Spørgsmål

I forbindelse med budgetlægning for næste regnskabsår er det i en afdeling nødvendigt med en større huslejeforhøjelse, idet afdelingen igennem flere år ikke har ønsket at hensætte nok til planlagt og periodisk vedligeholdelse. Samtidig er der jo vedtaget nogle grønne afgifter i Folketinget med virkning fra 1.januar 2010.

Er der en øvre grænse for hvor meget huslejen må forhøjes pr. m2 uden kommunalbestyrelsens godkendelse?

Svar

Der er som udgangspunkt ikke nogen øvre grænse for, hvor meget huslejen må stige, når huslejestigningen er en følge af hensættelser og pålagte afgifter.

Kommunalbestyrelsen skal kun godkende huslejestigninger vedrørende forbedringsarbejder, og kun hvis huslejen stiger med mere end 5 %.

Hvis afdelingsmødet ikke godkender budgettet, vil spørgsmålet om budgettet kunne indbringes for kommunalbestyrelsen i henhold til almenboliglovens § 42.

Spørgsmål

I forslag til budget 2012 /13 foreslås en husleje stigning på 4,45 %. Er det lovligt med så stor en stigning?

Svar

Ja, huslejen skal dække de omkostninger der er i afdelingen, og hvis de stiger med den angivne procent skal huslejen også stige tilsvarende.

Stiger huslejen pga. forbedringsarbejder med mere end 5 % skal huslejestigningen dog godkendes af kommunalbestyrelsen.

Spørgsmål

På nogle beboeres vegne henvender jeg mig til jer med et spørgsmål ang. huslejestigning. Vi bor i lejeboliger i en boligblok fra 1949. I går havde vi vort årlige afdelingsmøde, hvor budgettet blev stemt hjem med et smalt flertal. Vores huslejestigning bliver 6. 3 %, og mange af os synes, det er en urimelig stigning, når der ikke er foretaget egentlige forbedringer. Er der en grænse for en huslejestigning?

Svar

Nej, der er ikke en grænse for størrelsen af en huslejeforhøjelse.

Huslejen skal fastsættes som ”balanceleje”, dvs. at de budgetterede udgifter i perioden skal dækkes af afdelingens indtægter (huslejen).

I budgettet skal også indgå henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse og udskiftninger af fx hårde hvidevarer, så pengene er til stede, når behovet opstår. Det er ofte på denne post, der kan opstå overraskelser, hvis man tidligere har været for tilbageholdende med at foretage sådanne henlæggelser. Lige pludselig står man over for udgifter, som der burde være henlagt til, men hvis der ikke er foretaget henlæggelser, bliver større lejestigninger nødvendige.

Der må ikke budgetteres med hverken over- eller underskud.

Spørgsmål

Hvis en huslejestigning er blevet korrekt varslet, men varslingen ved en fejl ikke er blevet effektueret, kan huslejen så hæves eksempelvis 2 måneder efter det varslede tidspunkt, og resthuslejen for de foregående måneder opkræves?

Svar

Når varslet er formelt korrekt sket over for lejerne, har boligorganisationen ikke mistet sin ret til at opkræve den højere husleje, selv om det ikke er sket på det varslede tidspunkt.

Der er ingen lejere, der har lidt tab, og derfor vil eventuelle klager kunne afvises.

Derimod ville afdelingen lide et tab, hvis de glemte måneders huslejestigning ikke opkrævedes, og næste års lejeforhøjelse ville blive endnu større for at dække afdelingens tab.

Spørgsmål

Jeg kan se, at man, hvis man bor i en almen bolig, skal klage til beboerklagenævnet, hvis man synes, huslejen stiger for meget. Kan du oplyse, hvor meget ‘for meget’ er.

Vi har netop fået varslet en huslejestigning på 8 % fra 1. januar 2012, og vores husleje er i forvejen 6.444 kr. pr. md.

Svar

Det er korrekt at beboerklagenævnet træffer afgørelse i sager, hvor udlejer og lejer er uenige.

Beboerklagenævnet kan dog ikke træffe afgørelse om lejens størrelse, idet lejen for en almen bolig er fastsat efter balancelejeprincippet, jf. lov om leje af almene boliger § 9, stk. 1 og 2.

Balanceleje betyder, at den samlede leje skal kunne dække samtlige udgifter for ejendommen. I overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler er lejerne i fællesskab med til at fastlægge lejen og godkender afdelingens budget.

Selv om beboerklagenævnet ikke kan tage stilling til lejens størrelse, så kan beboerklagenævnet påse om alle de formelle krav til varsling af lejeforhøjelse m.m. er overholdt.

Spørgsmål

Det er normalt at "afbetale" nyt køkken, bad og lignende med en huslejestigning fordelt over 10 år, men er det lovligt, at bevare den forøgede husleje?!

Svar

Det afhænger af hvornår beslutningen er truffet – og efter hvilke regelsæt udskiftningen har fundet sted. Men det har været fuldt lovligt indtil for et par år siden, og det vil sige at mange at de udskiftninger, som har fundet sted, kan have en permanent lejeforhøjelse.

Det ændrer dog ikke ved at huslejen fortsat skal fastsættes som balanceleje, dvs. at alle indtægterne (incl. køkkenrenovering) skal dække alle udgifter. Når nogle udgifter falder bort eller reduceres (fx et renoveringslån) vil det påvirke budgettet som en besparelse og dermed reducere den ellers nødvendige husleje.

Spørgsmål

Jeg er i tvivl om en huslejestigning efter en istandsættelse af nye vinduer og døre i min afd. Hvordan finder jeg ud af om mit lejemål er berørt af denne stigning?

Svar

Hvis der i din afdeling er foretaget en udskiftning af døre og vinduer i alle lejemål og udskiftningen medføre en huslejestigning (en del af udgiften er der sandsynligvis sparet op til i henhold til jeres vedligeholdelsesplaner), så vil I alle få varslet en lejeforhøjelse.

Hvis du er i tvivl, kan jeg anbefale dig at tage kontakt til din administration.

Spørgsmål

Jeg har en forespørgsel omkring husleje. Jeg bor til leje i et fritliggende hus på

99 m2. Jeg har erfaret at nøjagtigt samme hus på samme vej, har en husleje på kr. 3.900, hvor jeg har en husleje på nu kr. 4.475. Begge huse er totalt renoveret. Den eneste forskel på min og den anden bolig er, at der er det originale trægulv i den anden bolig og i mit er der blevet lagt et pergogulv.

Desuden har jeg en carport, jeg betaler kr. 100 for om måneden. Da jeg flyttede ind for 3 1/2 år siden, lå min husleje på kr. 3.950, men jeg fik at vide der ville komme en huslejestigning, da huset netop var blevet totalrenoveret. For 2 gang i år, er der kommer varsel på husleje stigning til kr. 4.630 pr. 1.11, begrundelsen er, at det udvendige træværk netop er blevet malet.

Er det lovligt at komme med huslejestigning 2 gange på et år pga. normal vedligeholdelse?

Er det lovligt at der er 2 forskellige huslejer på 2 boliger i samme stand?

Spørgsmål 2: Tak for svar, men vil det sige at det er lovligt alligevel at komme med 2 huslejestigninger? Du skriver der "bør" ikke.

Mit hus blev renoveret for de penge der stod på vedligeholdelseskontoen for netop dette hus. Der var aldrig blevet brugt af disse penge, da det ældre ægtepar der boede i huset inden, aldrig havde brugt af pengene og de havde boet der siden boligens opførelse i 1954 indtil 2009, så der stod rigtig mange penge på den konto, og derfor synes jeg heller ikke jeg skal "straffes" i form af højere husleje.

Svar

Der er ingen regler for antallet af lejereguleringer på et år, men ved en normal budgetlægning bør det ikke være påkrævet at ændre budgettet i løbet af året, særligt ikke for vedligeholdelse, som budgetlægges på grundlag af en "markvandring", tilstandsrapport og 10-årig drifts- og vedligeholdelsesplan.

Den leje, som skal opkræves i boligafdelingens lejemål, skal fordeles på boligerne efter deres indbyrdes værdi. Denne værdi er fastsat ved byggeriets ibrugtagelse, eller måske senere i forbindelse med en større renovering el. lign. Det er ikke kun størrelse, men også andre forhold som beliggenhed m.v., der skal indgå i vurderingen af boligernes indbyrdes værdi.

Svar 2: Vedligeholdelseskontoen har sine egne regler og sit eget regnskab, og har ikke noget at gøre med huslejestigninger. Der opkræves samme beløb pr. m2 for hver lejlighed, uanset størrelsen af indestående på kontoen. Der sker ikke lejeforhøjelse i forbindelse med brug af penge fra vedligeholdelseskontoen.