Spørgsmål

Hvis beboere vægrer sig mod at deres nem-konto anvendes, kan de så pålægges udgiften ved udstedelse af check? Pengeinstitutter m.fl. fratrækker f.eks. 30-50 kr. i beløbet, hvis der skal afregnes ved check.

Svar

Lov om offentlige betalinger m.v. som omhandler brugen af nem-konto ses ikke at indeholde hjemmel til at opkræve gebyrer for checkudbetalinger, ligesom hjemmel hertil ikke foreligger i regelsættet vedrørende den almene sektor.

Det er derfor ikke umiddelbart muligt, at pålægge beboerne udgiften ved udstedelse af check.

Spørgsmål

Er det tilladt at opkræve gebyr hos lejeren, når en sag fremsendes til fogedretten?

Svar

Det er ikke muligt at opkræve et egentligt gebyr i forbindelse med sagens oversendelse til fogedretten. Lejer vil dog komme til at betale omkostningerne til udfærdigelse af fogedrekvisition gennem det tilkendte mødesalær i fogedretten. Der skal i øvrigt betales retsafgift til fogedretten, som vil kunne kræves betalt af lejer.

Spørgsmål

I vores andelsboligforening har vi igennem de senere år pålignet et gebyr på 1.300,- for at sende huslejerestancer i fogedretten.

Det har ingen hidtil gjort indsigelse imod – heller ikke fogedretten.

Beløbets størrelse er begrundet i to forhold. Dels skal det ifølge vores logik stå i forhold til den arbejdsbyrde vi har i disse sager, og dels vil vi jo gerne gøre det billigere end hvis vi havde sat et advokatfirma til at køre sagen for os – hvor det sagtens kan komme til at koste meget mere.

Nu har en jurist i fogedretten imidlertid bedt os om at trække gebyret tilbage og modregne beløbet i den overfor lejer opgjorte restance.

Har juristen efter jeres opfattelse ret i, at vi ikke må påligne et gebyr i disse fogedsager?

Svar

Uden at have undersøgt spørgsmålet nærmere er det umiddelbart min opfattelse, at I ikke uden videre kan opkræve et gebyr på kr. 1.300,00.

Spørgsmål

Gælder det, at det er afdelingsmødet der skal beslutte, dersom man vil påligne lejere et gebyr for oprydning, i de tilfælde hvor de efterlader post/reklamer i opgangene, fordi de ikke gider at smide dem ud i containerne? Der hvor der er adresseret post, har vi jo navnet på synderen.

Svar

Ja, principielt er det afdelingsmødet der har kompetencen til at træffe beslutninger vedrørende iværksættelse af arbejder og aktiviteter. Umiddelbart er det dog min opfattelse, at afdelingsmødet i givet fald ikke vil kunne træffe beslutning om gebyr for oprydning.

Hvis lejeren ikke rydder op efter sig, vil dette være en overtrædelse af husordnen, og vil kunne medføre at lejer pålægges sanktioner efter almenlejelovens § 82. Derimod er det mere tvivlsomt om og i hvilket omfang udlejer kan foretage oprydning på lejers foranledning og regning.

Spørgsmål

Jeg læser med stor interesse svarene der gives i beboerbladet. Denne gang var det svaret om antennegebyr.

Jeg tolker svaret på den måde at hvis der betales et gebyr på 3 %, skal det fratrækkes det administrationsbidrag der står på konto112. Er det en korrekt tolkning??

Svar

I en almen boligadministration skal administrationsbidraget fastsættes ”kostægte” – det vil sige at det skal fastsættes, så det kan dække de udgifter, der er forbundet med administrationen, fratrukket de lovmæssige gebyrer, som kan opkræves. Blandt de lovmæssige gebyrer er fx opnoteringsgebyrer (for at blive skrevet på venteliste) og antenneregnskabsgebyr.

Sådanne gebyrindtægter fratrækkes altså administrationsudgifterne, før administrationsbidraget fastsættes. Hermed bliver selve administrationsbidraget mindre. Men I kan ikke selv fratrække beløbet på konto 112, det sker ved budgetlægningen i boligadministrationen.

Spørgsmål

Jeg kunne godt tænke mig at vide, hvorfor I ikke skriver i jeres pjece om råderet, at man skal påregne et honorar for behandling af råderetssager, og hvor meget dette honorar lyder på.

Vi har fået etableret et nyt køkken, og da tilbuddet fra køkkenfirmaet ikke gjaldt så lang tid, fik vi et mundtligt ja fra boligselskabet, men blev ikke informeret om honoraret. Chokket var derfor lidt stort, da vi så efterfølgende får en opkrævning på honorar for behandling af råderetssagen på kr. 3.726,00. Det er da også en slags penge, og når man er på lånemarkedet i forvejen, kunne man jo lige så godt indeholde beløbet i det lån, man søger.

Jeg har selvfølgelig ringet til boligselskabet for at høre, om specifikation på honoraret, men de henholdt sig til en bog om råderetssager, hvor der stod, at arbejder under kr. 10.000,00 kostede ingenting i honorar og arbejder derover kostede kr. 3.726,00.

Svar

Jeg kan oplyse, at gebyret fastsættes i den enkelte boligorganisation, og der er også boligorganisationer, som ikke beregner sig gebyr for denne ydelse.

Der er ikke i lovgivningen fastsat bestemte priser, det er op til den enkelte boligorganisation.

Det er et helt almindeligt princip, at gebyrer af denne art skal være kostægte, dvs. at de skal svare til den udgift, som boligorganisationen har med at administrere den pågældende sag, men det må ikke være en forretning, som de ”tjener” på.

Hvis du er utilfreds med gebyrets størrelse eller andre forhold i forbindelse med en sag om råderet, kan der indbringes en klage til Beboerklagenævnet, der sekretariatsbetjenes af kommunen. Det koster et fast gebyr på kr. 133.

Spørgsmål

Må man tage gebyr på 250.- kr. når man i huslejekontrakten, har f.eks. en aftale der hedder 116 kr. for de første 1000 kr. og 2 % af resten af nettohuslejen, ved en restance- rykker?

Samtlige gebyrer, det er mange, opkræves af administrator og går til selskabet.

Skal gebyrerne ikke gå tilbage til afdelingen, som en indtægt.

Svar

Ved en lovændring gældende fra 1.6.2009 er påkravsgebyret, som udlejer kan opkræve ved overskridelse af betalingsfristen for husleje, ændret til de 250 kr. (som pristalsreguleres). Denne lovændring tilsidesætter de tidligere nævnte gebyrer i kontrakterne.

Spørgsmål

Når en beboer flytter fra os, så bliver vand og varme aflæst ved fraflytning. Vi har Brunata som leverandør til at lave vores varmeregnskaber.

Når Brunata laver denne aflæsning, så på baggrund af det så skal der naturligvis laves et regnskab til årsskiftet. Brunata opkræver så X antal kr. for at lave denne ekstra aflæsning.

På Brunatas afregning til beboeren skriver de:

Særskilt afregning i forbindelse med flytning

Nu har jeg så en beboer som har læst i beboerbladet nr. 2 2012 side 42. Hun mener derfor hun ikke skal betalt for dette. Er det virkelig rigtig?

Det jeg læser i artiklen er, at hvis der er opkrævet et direkte flytte gebyr, så er det ikke lovligt.

Her er der tale om at ud over den årlige aflæsning, så skal der fortages en ekstra aflæsning, som leverandøren naturligvis vil have penge for.

Hvad siger i til det?

Svar

Vi mener det som der er skrevet i Beboerbladet.

Aflæsning af målere er én blandt mange andre opgaver i forbindelse med opsigelse, fraflytning og afregning. Langt de fleste opgaver i forbindelse med fraflytning udføres af boligorganisationens egne ansatte, og der opkræves ikke gebyrer hos fraflytterne for det.

Men lige netop aflæsning af målere er en administrativ detalje, som I har besluttet at outsource, altså at købe den eksternt. Derfor dukker der en faktura op hos jer – men der dukker ikke fakturaer op for alle de andre ydelser, der leveres i forbindelse med fraflytningen. Hvis I overlod opgaven til egne ansatte ville I antageligt ikke have samme ønske om netop at udskille denne lille ydelse og opkræve den særskilt.

At Brunata opkræver et gebyr hos boligorganisationen er et element i den aftale, I har lavet med Brunata, det vedrører ikke den enkelte lejer.

Men den juridiske begrundelse er, at der ikke findes en hjemmel i Lov om leje af almene boliger eller tilhørende bekendtgørelser til at opkræve et sådant gebyr.

Der er ikke frihed for boligorganisationerne til selv at fastlægge, hvad der kan opkræves hos den enkelte beboer. Der kan kun opkræves det som er nævnt i loven, de såkaldt ”lovmæssige gebyrer”, dvs. gebyrer som er nævnt i loven eller i driftsbekendtgørelsen, udlejningsbekendtgørelsen m.v.

Spørgsmål

Hvis en huslejestigning er blevet korrekt varslet, men varslingen ved en fejl ikke er blevet effektueret, kan huslejen så hæves eksempelvis 2 måneder efter det varslede tidspunkt, og resthuslejen for de foregående måneder opkræves?

Svar

Når varslet er formelt korrekt sket over for lejerne, har boligorganisationen ikke mistet sin ret til at opkræve den højere husleje, selv om det ikke er sket på det varslede tidspunkt.

Der er ingen lejere, der har lidt tab, og derfor vil eventuelle klager kunne afvises.

Derimod ville afdelingen lide et tab, hvis de glemte måneders huslejestigning ikke opkrævedes, og næste års lejeforhøjelse ville blive endnu større for at dække afdelingens tab.

Spørgsmål

Jeg kan se, at man, hvis man bor i en almen bolig, skal klage til beboerklagenævnet, hvis man synes, huslejen stiger for meget. Kan du oplyse, hvor meget ‘for meget’ er.

Vi har netop fået varslet en huslejestigning på 8 % fra 1. januar 2012, og vores husleje er i forvejen 6.444 kr. pr. md.

Svar

Det er korrekt at beboerklagenævnet træffer afgørelse i sager, hvor udlejer og lejer er uenige.

Beboerklagenævnet kan dog ikke træffe afgørelse om lejens størrelse, idet lejen for en almen bolig er fastsat efter balancelejeprincippet, jf. lov om leje af almene boliger § 9, stk. 1 og 2.

Balanceleje betyder, at den samlede leje skal kunne dække samtlige udgifter for ejendommen. I overensstemmelse med de beboerdemokratiske regler er lejerne i fællesskab med til at fastlægge lejen og godkender afdelingens budget.

Selv om beboerklagenævnet ikke kan tage stilling til lejens størrelse, så kan beboerklagenævnet påse om alle de formelle krav til varsling af lejeforhøjelse m.m. er overholdt.

Spørgsmål

Det er normalt at "afbetale" nyt køkken, bad og lignende med en huslejestigning fordelt over 10 år, men er det lovligt, at bevare den forøgede husleje?!

Svar

Det afhænger af hvornår beslutningen er truffet – og efter hvilke regelsæt udskiftningen har fundet sted. Men det har været fuldt lovligt indtil for et par år siden, og det vil sige at mange at de udskiftninger, som har fundet sted, kan have en permanent lejeforhøjelse.

Det ændrer dog ikke ved at huslejen fortsat skal fastsættes som balanceleje, dvs. at alle indtægterne (incl. køkkenrenovering) skal dække alle udgifter. Når nogle udgifter falder bort eller reduceres (fx et renoveringslån) vil det påvirke budgettet som en besparelse og dermed reducere den ellers nødvendige husleje.

Spørgsmål

Jeg er i tvivl om en huslejestigning efter en istandsættelse af nye vinduer og døre i min afd. Hvordan finder jeg ud af om mit lejemål er berørt af denne stigning?

Svar

Hvis der i din afdeling er foretaget en udskiftning af døre og vinduer i alle lejemål og udskiftningen medføre en huslejestigning (en del af udgiften er der sandsynligvis sparet op til i henhold til jeres vedligeholdelsesplaner), så vil I alle få varslet en lejeforhøjelse.

Hvis du er i tvivl, kan jeg anbefale dig at tage kontakt til din administration.

Spørgsmål

Jeg har en forespørgsel omkring husleje. Jeg bor til leje i et fritliggende hus på

99 m2. Jeg har erfaret at nøjagtigt samme hus på samme vej, har en husleje på kr. 3.900, hvor jeg har en husleje på nu kr. 4.475. Begge huse er totalt renoveret. Den eneste forskel på min og den anden bolig er, at der er det originale trægulv i den anden bolig og i mit er der blevet lagt et pergogulv.

Desuden har jeg en carport, jeg betaler kr. 100 for om måneden. Da jeg flyttede ind for 3 1/2 år siden, lå min husleje på kr. 3.950, men jeg fik at vide der ville komme en huslejestigning, da huset netop var blevet totalrenoveret. For 2 gang i år, er der kommer varsel på husleje stigning til kr. 4.630 pr. 1.11, begrundelsen er, at det udvendige træværk netop er blevet malet.

Er det lovligt at komme med huslejestigning 2 gange på et år pga. normal vedligeholdelse?

Er det lovligt at der er 2 forskellige huslejer på 2 boliger i samme stand?

Spørgsmål 2: Tak for svar, men vil det sige at det er lovligt alligevel at komme med 2 huslejestigninger? Du skriver der "bør" ikke.

Mit hus blev renoveret for de penge der stod på vedligeholdelseskontoen for netop dette hus. Der var aldrig blevet brugt af disse penge, da det ældre ægtepar der boede i huset inden, aldrig havde brugt af pengene og de havde boet der siden boligens opførelse i 1954 indtil 2009, så der stod rigtig mange penge på den konto, og derfor synes jeg heller ikke jeg skal "straffes" i form af højere husleje.

Svar

Der er ingen regler for antallet af lejereguleringer på et år, men ved en normal budgetlægning bør det ikke være påkrævet at ændre budgettet i løbet af året, særligt ikke for vedligeholdelse, som budgetlægges på grundlag af en "markvandring", tilstandsrapport og 10-årig drifts- og vedligeholdelsesplan.

Den leje, som skal opkræves i boligafdelingens lejemål, skal fordeles på boligerne efter deres indbyrdes værdi. Denne værdi er fastsat ved byggeriets ibrugtagelse, eller måske senere i forbindelse med en større renovering el. lign. Det er ikke kun størrelse, men også andre forhold som beliggenhed m.v., der skal indgå i vurderingen af boligernes indbyrdes værdi.

Svar 2: Vedligeholdelseskontoen har sine egne regler og sit eget regnskab, og har ikke noget at gøre med huslejestigninger. Der opkræves samme beløb pr. m2 for hver lejlighed, uanset størrelsen af indestående på kontoen. Der sker ikke lejeforhøjelse i forbindelse med brug af penge fra vedligeholdelseskontoen. 

Spørgsmål

Det i lejekontrakten angivne areal for boligen er mindre end BBR-arealet, hvilket areal beregnes boligstøtten efter?

Svar

Boligstøtten beregnes efter BBR opgørelse af boligens areal.

Der kan evt. rettes henvendelse til boligorganisationen for at få en forklaring på differencen.

Spørgsmål

Kan det være rigtigt at man som beboer ikke har ret til kompensation, eller at få stillet en anden bolig til rådighed, når man i 11 dage ikke kan benytte toilet og bad?

Der blev opdaget en vandskade ved indflytningen, og udbedringen heraf er nu startet, 5 måneder efter. Ud over manglende adgang til toilet og bad, medfører arbejderne også at luften i boligen er ubehagelig.

Svar

Af lov om leje af almene boliger § 18, stk.2 følger at lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Sådan som situationen beskrives, vil en godtgørelse være rimelig og i overensstemmelse med loven.

Henvendelse bør derfor rettes til boligorganisationen herom.

Spørgsmål

Kan I sige noget om hvornår vi får de nye takster vedrørende maksimum husleje pr. m2 for 2012. (Maksimumhusleje for ejendomsfunktionærer).

Jeg har søgt på jeres hjemmeside, men kan ikke finde noget.

Svar

Spørgsmålet om maksimumhusleje er beskrevet i BL informerer nr. 49, der kan findes på følgende link.

Spørgsmål

På huslejeoversigt er der huslejen og dernæst:

• a conto varme
• antenne
• ophavs.afgift
• vask

alt bortset fra huslejen, ydes der ikke tilskud til.

Mit spørgsmål er:

• Medlemsskab af LO
• Klub-aktiviteter
• Div. blade, LO mv.

Skal de konteres i huslejen eller under specifikationer, hvor der ikke gives boligtilskud?

Svar

Der er ingen krav om at huslejen specificeres mere end det du har oplyst, fremgår af din opkrævning.

En boligafdeling kan ikke kollektivt være medlem af LLO, men de kan have en sekretariatsaftale (som er mindre omfattende og billigere end egentligt medlemskab). En sådan aftale vil i lighed med blade m.v. som du nævner, kunne indgå i huslejen og der beregnes boligstøtte efter den husleje, der herefter opkræves.

Der ydes derimod ikke boligstøtte til udgifter til antenne, internet, varme og individuelt vaskeriforbrug.

Spørgsmål

Jeg ønsker at flytte i en lejlighed, hvor jeg kan få boligstøtte, men jeg er ikke klar over, hvad ”almene boliger” betyder.

Kan man også søge om støtte hvis man har en privat udlejer, eller gælder reglerne kun ved leje i et boligselskab?

Jeg er enlig og ønsker en lejlighed på ca. 70 kvadratmeter. Kan man så få støtte for de første 65?

Svar

En almen bolig er det som i gamle dage blev kaldt for socialt boligbyggeri og i en mellemperiode for almennyttige boliger. Det kan være alt fra helt almindelige familieboliger (rækkehuse, etageboliger eller frit liggende parcelhuse) til ungdomsboliger, ældreboliger eller plejeboliger (den moderne udgave af plejehjem). Ca. hver 5. bolig i Danmark er en almen bolig.

Boligstøtte gives efter lov om individuel boligstøtte, og der gælder samme regler uanset om udlejer er privat eller almen. Det er rigtigt, at man som enlig kun kan få boligstøtte til 65 m2., hvis lejligheden er større beregnes støtten kun for de 65 m2.

Spørgsmål

Jeg har ledt med lys og lygte efter regler omkring huslejepriser i almene boliger. Jeg synes at have hørt om et indeks man kan slå op i - men har ikke haft held til at finde det, hvis det eksisterer.

Helt konkret leder jeg efter, hvor høj en husleje der maksimalt må opkræves i en almen bolig, set ud fra tilstand og beliggenhed.

Kan i henvise til nogen regler i den forbindelse?

Svar

Reglerne om fastsættelse af husleje i almene boliger, findes i Lov om leje af almene boliger og Lov om almene boliger, og den tilhørende bekendtgørelse om drift af almene boliger.

Som princip skal huslejen fastsættes som balanceleje, dvs. at der skal være balance imellem afdelingens indtægter og udgifter. Der findes således ikke regler om en max. husleje.

Spørgsmål

Jeg bor i et nyt byggeri, og betaler en husleje på 7.980,- inkl. a conto varme og vand. Kan det være rigtigt, at huslejen er så høj?
 
Og desuden har ventilationsanlægget ikke fungeret korrekt siden september 2012, hvor jeg flyttede ind. Det har betydet at mit hjem er fyldt med støv hver dag, selvom jeg støvsuger dagligt. Kan jeg klage over dette?

Svar

Det kan godt passe at huslejen er som du nævner, når det er et nyt byggeri. Det er fastsat i loven, at huslejen skal dække de omkostninger, der er forbundet med driften af boligerne, altså en omkostningsbestemt husleje.

Mht. ventilationsanlæg skal du henvende dig til din boligorganisation, som skal sørge for at ventilationen fungerer.

Spørgsmål

Når jeg bor i en lejlighed på 102 M2 med 36cm ydermure på 3 sider, er der så mulighed for M2 reduktion mht. boligstøtten?

Svar

Reduktion sker i det tilfælde, hvor der er andre lejligheder i afdelingen, som indvendig er nøjagtigt samme størrelse som din, men hvor boligsikringen på grund af beregningsreglerne er større. 

Spørgsmål

Kan boligforeningen lovligt stille krav om at husleje skal betales over PBS?

Svar

Spørgsmålet må i første omgang bero på, hvad der fremgår af lejekontrakten.

I en afgørelse afsagt af Østre Landsret i 2000, er det lagt til grund, at udlejer kan opkræve gebyr til PBS, og afgørelsen understøtter derfor umiddelbart, at der generelt kan stilles krav om betaling over PBS.

Det er uafklaret om kravet om betaling over PBS kan opretholdes, hvis betaling af husleje sker til et pengeinstitut, idet det af almenlejelovens § 43 fremgår, at ”indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted”.

Spørgsmål

Hvor i almenlejeloven står det at der ikke må opkræves individuel afregning for renovation?

Svar

Almenlejeloven giver ikke en samlet opremsning af hvad man ikke må. Loven giver boligorganisationen som udlejer hjemmel til at opkræve dækning for udgifter efter særlige beskrevne retningslinjer.

Det er f.eks. beskrevet, at der kan opkræves a-conto forbrugsregnskab til dækning af udgifter til vand (inkl. spildevand) og varme, og at der kan opkræves udgifter til dækning af signalforsyning (antennebidrag) og elektroniske kommunikationstjenester.

Problemet er, at der ikke står at der kan opkræves separat til dækning af renovation. Derfor skal renovation være indeholdt i lejen i lighed med alle andre fælles udgifter, der er ved drift af en udlejningsejendom.

Spørgsmål

Er det tilladt at opkræve diverse regninger sammen med huslejen, og opkræve eventuelt påkravsgebyr for disse?

Svar

Højesteret har i en dom fra 2000 fastslået, at som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som opkræves i medfør af lov om leje af almene boliger, lejeloven, eller lejeaftalen og som påhviler lejeren samt accessoirer hertil i form af morarenter og sagsomkostninger, anses for omfattet af udtrykket ”anden pligtig pengeydelse” under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen.

Det må derfor bero på en konkret vurdering om de pågældende ydelser, er forhold der kan henføres som en forpligtelse, der påhviler lejer i henhold til loven eller lejeaftalen. I givet fald vil det skyldige beløb kunne indgå i beregningen af påkravsgebyr, og evt. indgå som grundlag for en ophævelse af lejemålet.

Der er ikke umiddelbart noget til hinder for at de ”pligtmæssige ydelser” opkræves sammen med huslejen.

Hvor pengeforpligtigelsen ikke er pligtmæssig, kan denne ikke indgå i påkravsgebyret, og pengeydelsen bør derfor specificeres således, at det klart af opkrævningen fremgår hvad der er husleje og hvad der er anden pengeforpligtigelse, således at lejeren ikke er i tvivl om, hvilken del af beløbet, der kan medføre retsvirkninger i forhold til lejeaftalen.

Spørgsmål

En ellers fraflyttet skyldner, er nu flyttet tilbage til boligforeningen i en plejebolig.

Kan boligforeningen uden videre begynde at trække f.eks. 500 kr. pr. måned over huslejen? Der er ingen dom eller forlig vedrørende det skyldige beløb, da lejeren er meget dement og ikke kan føre en samtale.

Svar

Boligforeningen kan ikke uden videre trække 500 kr. oveni/over huslejen.

En sådan ret kræver, at der foreligger en aftale herom.

Hvis lejeren er dement vil der normalt være en økonomisk værge, og denne bør i så fald kontaktes. Statsforvaltningen vil evt. kunne hjælpe med oplysning om, hvem der er værge.

Spørgsmål

Når man har fået tildelt en bolig af en boligforening pr. den første i en måned, kan det så være rigtigt at boligen pga. istandsættelsesarbejder ikke er klar til indflytning før 14 dage efter, og at man alligevel skal betale leje for hele måneden?

Svar

Spørgsmålet om, hvorvidt der skal betales husleje for hele måneden afhænger af, hvad der er aftalt i lejekontrakten.

I lejekontrakten kan det således bestemmes, at udlejer har ret til at istandsætte lejemålet de første 14 dage af boperioden, jf. almenlejelovens § 14.

Såfremt dette fremgår af lejekontrakten er lejer således forpligtet til at betale leje for hele måneden, uanset at lejer først kan flytte ind senere.

Spørgsmål

Kan en boligforening opsige lejemålet hvis man som beboer ikke kan betale hele lejen i en måned, men først kan betale det resterende beløb i den efterfølgende måned, når man tilmed meddeler boligforeningen dette?

Svar

Ja, boligforeningen har krav på at hele huslejen betales og kan hæve lejeaftalen, når lejen ikke er betalt rettidigt. Men hævelse af lejeaftalen forudsætter at udlejer har givet lejeren et påkrav, og at lejeren ikke betaler inden for påkravsfristen (14 dage). Se LLA § 90, stk. 1 og 2.

Spørgsmål

Hvordan påvirker ændringen af påkravsfristen pr. 01./06.-2009(jf. LOV nr. 286 af 15/04/2009), 10-dages fristen i inkassolovens § 10, stk.3?

Som det er nu skal der som minimum angives 10 dages frist i påkravsskrivelsen efter afsendelse af påkrav, såfremt der skal kunne opkræves inkassosalær. Hvis denne frist stadig gælder, kan lejeren så risikere at skulle betale et inkassosalær selv om den nye påkravsfrist på 14 dage overholdes?

Svar

Inkassoloven er ikke ændret, hvorfor de 2 frister er sideløbende. Lejer risikerer derfor, at skulle betale inkassoomkostninger selvom huslejen betales inden påkravsfristens udløb.

Spørgsmål

Så vidt jeg ved, skal huslejen fra 1. jan. 2013 nu betales den første hverdag i måneden. Hvis jeg er rigtig på den, vil jeg gerne spørge, om boligorganisationer ikke skal varsle lejerne herom? Hvis det ikke er nødvendigt, ville det så ikke være en rimelig service, at oplyse lejerne om den nye regel?

Svar

Det er helt korrekt at der pr. 1.1.2013 er en ændring i forhold til huslejebetalingen.

Ændringen indebærer, at reglen om at lejer fra forfaldsdagen, dvs. den dato som der i lejekontrakten står, at lejen skal betales (typisk den 1. i måneden) nu er betalingsdag. Før, altså indtil 1.1.2013 havde man 3 løbedage, hvilket ville sige at lejen var betalt rettidigt hvis det skete inden denne dato. Disse løbedage har man ikke længere fra den 1.1.2013. Ændringen får virkning for alle lejeaftaler - såvel allerede indgåede samt nye - også selv om der måtte være aftalt løbedage i lejeaftalen.

Ændringen er sålydende. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Og naturligvis skal boligorganisationen informere om en sådan ændring.

Spørgsmål

Skal man betale husleje i istandsættelsesperioden, hvis lejemålet ikke skal lejes ud igen?

Vi har 2 problemstillinger:

• Beboeren har boet i en lejlighed i en begrænset periode, da vi (udlejer) ikke vidste hvornår boligen skulle sælges eller væltes. Beboeren opsiger selv boligen fordi vedkomne har lejet en ny bolig. Vi (udlejer) vil ikke leje boligen ud igen. Skal lejeren betale for istandsættelsesperioden?

• Vi skal i gang med at renovere nogle boliger, og når der kommer en opsigelse ind, vil vi ikke leje dem ud inden vi er færdige med renoveringen, da nogle af lejlighederne skal ligges sammen. Skal beboeren opkræves for husleje i istandsættelsesperioden?

Svar

Helt formelt anses istandsættelsesperioden for at være en del af opsigelsesperioden, som er 3 måneder til den første i en måned. I kan derfor uden moralske skrupler opretholde en opsigelsesperiode på 3 måneder, uanset om der skal istandsættes eller ej.

I kan også i boligorganisationen træffe beslutning om mere lempelige vilkår, hvis der er grundlag for det, fx hvis det er i boligorganisationens interesse at fraflytning sker så hurtigt som muligt, så renovering kan komme i gang.

Omvendt skal I også tænke på, at et lejetab større end hvad I er forpligtet til, også skal finansieres, og formentlig betyde en ekstraudgift på selve renoveringen.

Spørgsmål

Skal en huslejenedsættelse varsles med 3 måneder, lige som en huslejestigning?

Svar

Reglerne om budgetlægning og varsling af lejeforhøjelser fremgår af driftsbekendtgørelsen, og her står kun om lejeforhøjelser:

§ 66. Driftsbudget for den almene boligorganisation og for hver enkelt afdeling skal udarbejdes så betids, at eventuelle lejeforhøjelser kan træde i kraft ved regnskabsårets begyndelse.

Der er altså ikke krav om at en lejenedsættelse varsles, men der er fortsat krav om at budgettet forelægges på et afdelingsmøde til godkendelse, og dette vil normalt ske mindst 3 måneder før regnskabsårets start. Den årlige lejeregulering som følge af budgettets vedtagelse skal ske med virkning fra regnskabsårets begyndelse, uanset om der er tale om en stigning eller en nedsættelse.

Spørgsmål

Vi har desværre haft en lejlighed, hvor der har været rotter inde i lejligheden, og beboeren har valgt ikke at være i lejligheden så længe der var rotter. De vil nu gerne have husleje retur for den periode de ikke har været i lejligheden.

Kan I oplyse, om vi er forpligtiget til at refundere husleje for den periode de ikke har været i lejligheden.

Svar

Hvis lejligheden i en periode har været helt eller delvist ubeboelig har lejeren ret til en forholdsmæssig reduktion i huslejen.

Spørgsmålet er herefter, om rotteproblemet har haft et sådant omfang, at lejligheden ikke kunne bebos. Det er ikke kun op til lejerens egen afgørelse (når det gælder erstatningsspørgsmålet), men en vurdering af om det også efter udlejers opfattelse er rimeligt, at lejemålet er blevet fraflyttet i en periode indtil problemet er løst. Kan I ikke blive enige herom, henhører spørgsmålet under domstolene.

Spørgsmål

Vi har en afdeling hvor der både er alm. ældreboliger og serviceareal. Når vi beregner fordelingsnøglen tager vi udgangspunkt i m2 fordelingen, er dette ikke den korrekte måde at gøre det på? Hvor står reglerne for dette beskrevet?

Svar

Jeg ved ikke om dette også er situationen i dit tilfælde, men typisk etableres servicearealer som ejerlejlighed, hvor fordelingstallet for de fælles udgifter er ejerlejlighedernes fordelingstal. Umiddelbart er dog intet til hinder for, at der i ejerlejlighedsforeningens vedtægter eller en driftsoverenskomst fastsættes en anden fordelingsnøgle, som eksempelvis antal m2.