Driften

Find spørgsmål om driften

Afvisning af lejer

Spørgsmål

Boligforeningen har et tilgodehavende på 12.000 kr. hos en mand. Han er nu gift og har et barn.
Konen tilbydes en 4 rums bolig, inden det opdages at manden er skyldner.

Kan tilbuddet om boligen trækkes tilbage, selv om konen ønsker at stå alene på kontrakten?

Svar

Ud fra det oplyste antages det, at det kun er konen, der har søgt bolig, og at det kun er konen, der har fået tilbudt lejligheden.

 

I givet fald kan I ikke fastholde et nej. I henhold til udlejningsbekendtgørelsen § 23 kan afvisning således kun ske, såfremt det er den boligsøgende, der har ubetalt, forfalden gæld til boligorganisationen.

 

Spørgsmål

Hvis en tidligere beboer, der har gæld fra et tidligere lejeforhold (gælden er ikke forældet, og der er ikke aftalt afdragsordning) kan vi så afslå at sætte vedkommende aktivt søgende på ventelisten?

Svar

I kan ikke afvise vedkommende på en venteliste, men hvis det bliver aktuelt at tilbyde en ledig lejlighed kan I stille som betingelse at den gamle gæld indfries, eller at der indgås et frivilligt forlig med en afdragsordning.

Spørgsmål

I en afdeling med ældreboliger, hvor disse også udlejes til senhjerneskadede, ønsker et par at flytte sammen. Den ene beboer har et barn, som muligvis kan komme hjem og bo. Kan udlejning afvises med den begrundelse, at de fleste af beboerne i afdelingen er ældre mennesker?

Svar

Nej, hvis parret opfylder betingelserne, så kan udlejning ikke nægtes fordi der er et barn.

Udlæg

Spørgsmål

Ved modtagelse af skrivelser om udlæg i indskud bruges der kræfter på at besvare skrivelserne og håndtere disse udlæg. Har boligforeningen hjemmel til at opkræve gebyr enten hos inkassofirmaet eller hos beboeren for det arbejde, der er forbundet med ar ekspedere disse sager?  

Svar

Der er ikke hjemmel til at opkræve gebyr i forbindelse med notering af udlæg, hverken hos den der anmelder udlægget eller hos beboeren.

 

Notering af udlæg sker som sikringsakt (denunciation) for udlægshaver, og boligorganisationen kan herefter kun med frigørende virkning betale til udlægshaver. Boligorganisationen er derimod ikke retligt forpligtet til at sende en kvittering for modtagelsen.

 

Med andre ord må det principielt være op til boligorganisationen at afgøre om man vil kvittere for modtagelsen og dermed afholde de hermed forbundne omkostninger.

Ud fra almindelig forretningsmæssig kutyme vil det dog normalt være god skik at bekræfte anmeldelserne.

Spørgsmål

Er det påkrævet at det er en person fra ledelsen, der skal underskrive en notering af et udlæg, på den kopi der tilbagesendes til f.eks. advokatfirmaet der har foretaget udlægget, eller kan en person fra f.eks. bogholderiet også skrive under? Er der samme regler for udlæg fra f.eks. advokatfirmaer og en transport i indskuddet fra kommunen?

Svar

I forhold til udlæg og transport i indskud er der ikke noget til hinder for, at det ikke er en person fra ledelsen, der underskriver/kvitterer for modtagelsen.

 

Når udlæg og transporter anmeldes over for udlejer, er det for at hindre at udlejer kan udbetale til andre end udlægs-/transporthaver med frigørende virkning, og strengt taget er udlejer ikke forpligtet til at kvittere for modtagelsen.

Dispositionsfonden

Spørgsmål

Jeg ville gerne hører om et Administrationsselskab må beslutte at en afd. ikke kan få dele i dispositionsfondens midler til en energi renovering, hvis man ikke siger ja til en sammenlægning med en anden afd.? Jeg er af den forståelse, at den fond er for alle og at administrationsselskabet skal til en hver tid sørge for en afd. som skal have renoveret ejendommen, da vi som beboer indbetaler til denne fond hver måned.

Svar

Det er boligorganisationens bestyrelse, der træffer beslutninger om anvendelse af midler fra dispositionsfonden. Bestyrelsen kan også stille betingelser for et lån eller tilskud – og det kan være en rigtig god idé at stille et krav som det omtalte. Det hænger sammen med at administration af en boligafdeling er meget kostbar (alene udgifter til udarbejdelse af et budget, et regnskab, deltagelse i afdelingsmøder samt udarbejdelse af revisionsprotokol mm. koster skønsmæssigt mindst 30.000 kr.). Der er god grund til at overveje, om nogle af de penge til administration kan spares, så beboerne kan slippe lidt billigere.

 

I sager hvor Landsbyggefonden er med til at finansiere en renovering efter en helhedsplan kan det også forekomme, at Landsbyggefonden stiller som et vilkår, at afdelinger som ligner hinanden og ligger i direkte forlængelse af hinanden, sammenlægges.

Spørgsmål

Gælder dispositionsfondens forpligtelser jf. driftsbekendtgørelsens § 39, stk. 2, om dækning af tab ved lejeledighed også for erhvervslejemål?

Svar

Ja, det gør den, men under henvisning til driftsbekendtgørelsen § 41, jf. almenboligloven § 20, stk. 2.

Spørgsmål

Kapitel 17, § 76 i driftsbekendtgørelsen siger, at lejen for en afdelings boliger og øvrige lokaler skal være fastsat således, at den sammen med afdelingens eventuelle øvrige indtægter er tilstrækkelige til at dække alle afdelingens påregnelige driftsudgifter, herunder udgifter til foreskrevne bidrag og påkrævede henlæggelser.

 

Boligforeningen har et bestyrelsesmedlem, som ønsker at holde huslejerne status quo i en periode og det mener han skal ske ved brug af hovedforeningens midler, altså arbejdskapital/dispositionsfond. Udover det efter min opfattelse ikke er hensigtsmæssigt at anvende hovedforeningens midler på denne måde, vil jeg gerne vide om man rent faktisk har lov til på denne måde at holde huslejen nede i en periode.

Jeg gør opmærksom på, at hos os er den frie arbejdskapital p.t. bundet i en byggegrund, som der ikke for tiden er udsigt til vi får bebygget og det er planlagt, at vi på et kommende seminar skal tale om hvorledes bestyrelsen skal prioritere dispositionsfondens anvendelse fremover.

 

Kan dispositionsfondens midler anvendes til nedbringelse af huslejen i velfungerende afdelinger?

Svar

Det er organisationsbestyrelsen, som træffer beslutning om lån og tilskud fra dispositionsfonden. Det er tilladt at bevilge lån og tilskud til afdelinger for at forebygge udlejningsvanskeligheder m.m., men når afdelingen som du beskriver det er velfungerende, ligger det uden for dispositionsfondens formål at yde tilskud. Som du også skriver indledningsvis er lovens formål netop at lejerne skal betale hvad det koster at drive boligerne, herunder betale for den slidtage, som medfører at der om nogle år opstår yderligere renoveringsbehov.

Det er en god idé at bestyrelsen forsøger at fastsætte nogle principper for bevilling af tilskud/lån fra dispositionsfonden. Og en fri arbejdskapital, som er bundet i en ejendom, er ikke fri, før I har fået afhændet eller bebygget pågældende grund.

 

Det virker som om I har en beboer, som er ved at forsøge et generationstyveri!

Servicefradrag

Spørgsmål

Vi har en beboer som spørger til fradrag for tilmeldt trappevaskordning.

Vore beboere har mulighed for individuelt at tilmelde sig en trappevaskordning – og betaler hver måned det samme beløb for udførslen af dette, selv om man måske kun har trappevaskpligt hver anden måned. Vi sender en liste til rengøringsselskabet over de tilmeldte beboere, som udfører trappevask for den enkelte beboer efter denne – og modtager derefter en fælles faktura for de udførte trappevaske.

Vil en sådan ordning kunne udløse fradrag i henhold til BL-info 3311?

Jeg mener at BL ville komme med yderligere materiale men jeg har ikke kunnet finde det. Er der kommet noget yderligere?

Svar

Jeg kan oplyse, at det af skats hjemmeside fremgår, at der ikke gives servicefradrag for trappevask.

Spørgsmål

Vore lejere har et tilbud om, at de kan låne til nyt køkken og bad via Boligforeningen.

Regnestykket for et nyt køkken eller bad vil typisk være, hvor der oprettes et 10 årigt lån til den enkelte lejer, der afvikler dette med en månedlig ydelse over 10 år.

Regningerne udstedes typisk til Boligforeningen, der således betaler kreditor direkte.

Forinden er der på grundlag af et budget underskrevet en aftale om huslejeforhøjelse til dækning af lånet. Et budget, der revideres, når alle regninger foreligger.

Jeg vil høre, om I mener, at det giver mulighed for servicefradrag. Lånet er jo helt individuelt og hvis ikke, om I kan anvise en farbar vej, f.eks., at alle regninger udstedes til lejer, men fortsat betales af Boligforeningen via en forbedringskonto i afdelingen.

Først når alle regninger foreligger og er betalte fordeles regningerne på afdelingens andel på 20 %, tilskuddet fra Boligforeningen på 10 % og lejerlånet på de resterende 70 % evt. fratrukket lejers egenbetaling.

Må jeg høre nærmere? Det bemærkes, at flere afdelinger har vedtaget, at egenbetalingen bortfalder og finansieres via lånet.

Svar

Dit spørgsmål er besvaret i BL-Informerer.

 

Der findes ikke lovlige løsninger til finansiering af individuelle arbejder i boliger, ud over det der i loven kaldes individuel råderet eller kollektiv råderet.

Henlæggelse, lån samt vedligeholdelsesplan

Spørgsmål

Hvorfor skal henlæggelsesbeløbet pr. år i langtidsplanen være det samme i hele planperioden?

Svar

Langtidsplanen er en del af afdelingens budget for det kommende år. Henlæggelsesbeløbet i langtidsplanen skal være ens år for år i planperioden, således at der er en ensartet udgift år for år til at udligne de spring, der er i udgifterne år for år i langtidsplanen.

 

Langtidsplanen kan ændres for et følgende år med et nyt henlæggelsesbeløb, såfremt der lægges nye aktiviteter ind i langtidsplanen. Men henlæggelsesbeløbet i denne nye langtidsplan skal også være ens år for år.

Spørgsmål

Hvordan skal niveauet for henlæggelserne på vedligeholdelsesplanen konto 120 beregnes?

Svar

Der kan ikke gives nøgletal for henlæggelser i en boligafdeling.

 

Henlæggelserne i en boligafdeling skal tage udgangspunkt konkret i langtidsbudgettet i langtidsplanen for den pågældende boligafdeling (konto 116).

 

Budgettet i langtidsplanen opstilles dels efter en teknisk bygningstilstandsvurdering, som administrationen udarbejder eller indhenter og dels efter den årlige bygningsgennemgang, hvor både afdelingsbestyrelsen og administrationen deltager.

 

Det følger af opsparingen til langtidsplanen, der hvert år fordeles jævnt mindst 10 år frem, at huslejeudviklingen udvikler sig jævnt.

Spørgsmål

Jeg har et par spørgsmål mht. overskudsafvikling. En afdeling har ved afslutning af regnskabet for 2011 en overskudssaldo på 1.942.000 kr. De seneste år har der været store forbrug på tab på fraflytning. Derfor har der været en del udgifter her, der er blevet afholdt af afdelingens drift.

 

I budgettet for 2012 er der på kto. 123 budgetteret med en henlæggelse på 225.000 kr. Må man gerne øge henlæggelsen på kto. 123 i forbindelse med regnskabsafslutning for 2012 til 625.000 kr.? Og er det tilladt at nedskrive overskudssaldoen med de 400.000 kr., man så øger henlæggelserne? Eller kræver det et nyt budget for 2012, hvor man øger henlæggelserne og indarbejder en overskudsafvikling?

Svar

I må som udgangspunkt ikke ændre i afdelingsbudgetterne i løbet af driftsåret eller ved regnskabsafslutningen. Eventuelle ændringer må indarbejdes i kommende budgetter.

 

Det vil sige, at I for budget 2013 kan opføre en større henlæggelse til imødegåelse af tab på fraflyttere og dermed begrænse den reduktion af en lejeforhøjelse/lejenedsættelse, som følger af at I skal indarbejde en tredjedel af overskuddet for 2011 til afvikling i 2013.

Spørgsmål

Er der i loven nogen minimus/maksimumsgrænse for hvor meget man må henlægge til reparation og vedligeholdelser. Er det tilladt at henlægge midler til udskiftning af gasfyr, døre, vinduer samt tage i afdelingen.

En stor del af vores huse er ved at komme over de 30 år, så der er meget store udgifter til istandsættelse og vedligehold.

Svar

Det er ikke bare tilladt at henlægge til udskiftning af gasfyr, døre, vinduer m.v. – det er en pligt!

Huslejen skal løbende fastsættes, så ejendommen og boligerne kan holdes i en forsvarlig stand, og boligerne til enhver tid kan udlejes som velvedligeholdte, dog med respekt for den naturlige slidtage, som følger af års brug.

Princippet er, at enhver lejer betaler for sit eget ”forbrug” og slidtage, bl.a. ved at betale til henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelser, således at der er penge opsparet, når vedligeholdelsen/udskiftningen skal udføres.

Spørgsmål

Kan beboerdemokratiet vælge at optage lån i stedet for at henlægge forud for udskiftning af f.eks. gasfyr?

Svar

Nej det kan man ikke vælge, da der er pligt til at spare op til vedligeholdelse, idet vedligeholdelsesarbejder ikke må lånefinansieres. Medfører udskiftningen en forbedring, kan denne del af udgiften lånefinansieres.

Spørgsmål

Jeg vil gerne vide, hvordan mulighederne er for at omlægge vores støttede lån, det virker lidt underlig at en boligforening ikke kan lægge lån om når andre kan.

Svar

Almene boliger er omfattet af helt særlig lovgivning om finansiering, låneoptagelse m.m., og som du selv skriver opnår de almene boligafdelinger også offentlig støtte til de oprindelige lån i boligafdelingen. Et af vilkårene for denne offentlige støtte er, at man ikke kan finansiere det almene boligbyggeri som private boliger, og derfor ikke kan bruge flexlån, afdragsfrie lån mm.

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål vedrørende køb af maskiner. Jeg har i slutningen af sidste år fået en afdeling som arbejdsområde, som jeg ingen kendskab havde til i forvejen. Problemet er, at jeg kan se i drift og vedligeholdelses planen for sidste år, at der var afsat ca. 650.000 kr. til indkøb af to nye traktorer. Pengene blev ikke brugt da jeg ikke var klar over de stod til rådighed. Mit spørgsmål går nu på, da pengene ikke blev brugt sidste år, så må de stadig stå på kontoen. Kan man så bruge dem i år til indkøb af to nye traktorer, også selv om det fremgår, at de ikke står på kontoen i 2012?

Svar

Der er ingen forpligtelse til at anvende de midler, der er budgetteret i drifts- og vedligeholdelsesplanen, og et ikke-disponeret beløb kan sagtens overføres til næste år.

 

For en sikkerheds skyld bør du lige få kontrolleret i økonomiafdelingen, at pengene ikke er anvendt til andre formål i mellemtiden!

Spørgsmål

I afdelingsbestyrelsen har vi diskuterede om der er regler for og hvor det i så fald står, hvordan en afdeling kan gøre brug af udamortiserede lån. Vi er ganske klar over, at afdelingens penge står i boligorganisationen, men mangler nogle retningslinjer.

Svar

De bidrag, der forbliver i boligorganisationen, overføres til boligorganisationens dispositionsfond jf. driftsbekendtgørelsen § 45. Anvendelsen af dispositionsfondens midler kan ske efter de regler der fremgår af Lov om almene boliger § 20. Det er boligorganisationens bestyrelse, som træffer beslutning om anvendelse af dispositionsfondens midler inden for de rammer, der er fastsat i driftsbekendtgørelsen.

Spørgsmål

Her i vores boligafdeling, har vi A-ordningen. I bestyrelsen er der fuld enighed om at ønske dette fastholdt.

1) Et flertal i bestyrelsen er af den opfattelse, at vi anstændighedsvis på det kommende afdelingsmøde her i marts måned bør/skal komme med et forslag, hvorefter afdelingsmødet kan beslutte om afdelingen skal have A eller B-ordningen.

2) Et mindretal i bestyrelsen er af den opfattelse – grundet frygt for udfaldet – at man blot skal fortie valgmuligheden, og i yderste konsekvens afvente, at en beboer evt. fremsætter et forslag om B-ordning

 

Et dilemma.  Hvordan ser juraen på det?

Svar

Juraen er, at beslutning om valg af vedligeholdelsesordning fra 1. januar 2010 ligger hos afdelingsmødet.

Det sker som følge af en lovændring, der trådte i kraft pr. 1. januar 2010. Indtil da lå kompetencen hos øverste myndighed (generalforsamling eller repræsentantskab), som kunne uddelegere kompetencen til afdelingsmødet.

BL har i denne forbindelse anbefalet, at boligorganisationerne loyalt orienterer beboerne om, at de nu har denne ret, så ingen er uvidende om at forslag kan stilles på afdelingsmødet. Men vi har ikke fortolket reglerne således at der er en pligt til at emnet vedligeholdelsesordning sættes på dagsordenen, medmindre der er forslag om ændringer.

Spørgsmål

Jeg har 2 bestyrelsesmedlemmer der har været på kredskursus, så kommer de med masser af nye gode idéer. Jeg har dog lige været showstopper på et af dem, og jeg vil gerne lige bede dig be- eller afkræfte påstanden.

 

De siger, at repræsentantskabet kan give organisationsbestyrelsen bemyndigelse til at vælge/ændre mellem A- eller B-ordning for en afdeling. Jeg siger det kan de ikke, da der 15/12 2009 kom en lovændring der lagde kompetencen omkring vedligeholdelsesreglement ud til afdelingsmødet, men jeg mener også i samme ombæring, at den mulighed blev ophævet.

 

Har jeg ret?

Svar

Du har ret, kompetencen til at træffe beslutning om A- eller B-ordning ligger nu i afdelingsmødet, hvor i øvrigt hele vedligeholdelsesreglementet skal vedtages (eller ændringer heri…)

 

Jeg ved ikke hvor der har været kredskursus men sender kopi til vore kredskonsulenter. Der har antageligt været eksterne undervisere på, men dem skal vi i givet fald orientere.

Spørgsmål

Må en afdeling have et banklån? Der er tale om en afdeling i en almen andelsboligforening med standard vedtægter. Den aktuelle afdeling har et 4 % lån i en bank med en rest løbetid på ca. 10 år.

Hvis man ønsker lånet udskiftet med et kreditforeningslån må det så have en løbetid på 30 år?  Og i givet fald skal kommunen så godkende dette?

Svar

Der er ikke noget til hinder for at en afdeling har et banklån. Om det er muligt at udskifte banklånet med et realkreditlån afhænger i et vist omfang af, hvad lånet vedrører.

Jo, kommunen skal godkende en pantsætning/at der optages realkreditlån.

Spørgsmål

Vi er en forholdsvis nyvalgt afdelingsbestyrelse, der har brug for hjælp!

 

Kort fortalt er vores altaner i nedstyrtningsfare, de er nu midlertidigt understøttet, men vi skal have nye. Ejendommen er ikke vedligeholdt over en årrække, og vi har ingen penge.

 

- Vi er i dialog med boligforeningens direktør, men vi forstår ikke, hvad der sker.

 

- Hvad gør vi?

Svar

Det lyder som om jeres afdeling har kørt med alt for lav husleje i mange år. Regler er fastsat således at afdelingen løbende skal lægge penge til side, så der er penge til at få udført de vedligeholdelsesopgaver som opstår. Der er et krav om at der laves 10-årige planer for afdelingernes drift og vedligeholdelse, netop for at man kan være sikker på at der løbende foretages de nødvendige henlæggelser. Desværre oplever vi ofte, at beboerne i afdelingerne er modvillige til at acceptere at henlæggelserne skal foretages, og herefter opstår problemerne, når opgaverne skal udføres og pengene ikke er der.

 

Jeg ved ikke, om dette også er situationen i jeres afdeling, men hvis det er tilfældet, er det ikke en situation som Landsbyggefonden eller andre kan løse. Det skal ske inden for afdelingens egne rammer eventuelt med lån eller støtte fra boligorganisationen.

 

Er situationen alvorlig nok, kan kommunen fremkomme med et påbud om at arbejderne udføres.

Udlejers adgang til det lejede

Spørgsmål

En beboer er bortrejst og har efterladt lejligheden med et åbent vindue. Ved regn og storm kan der således opstå skader på lejligheden. Hvordan forholder vi i boligforeningen os, kan vi få adgang til lejligheden for at lukke vinduet?

Svar

Adgang til lejligheden kræver som udgangspunkt fogedrettens bistand, men i en situation hvor der er fare for at der kan opstå skader på lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden uden fogedrettens bistand. Dette bør dog ske med 2 vidner, som efterfølgende kan bekræfte hændelsesforløbet, og med besked til den bortrejste lejer om at udlejer har været inde i lejligheden, og med begrundelsen herfor.

Er der ikke tale om uopsættelige arbejder, og tiltvinger udlejer sig alligevel adgang, vil der være tale om selv­tægt, som er strafbart i henhold til straffeloven.

Spørgsmål

Hvor langt må vi gå mht. vores årlige rundgang i vores afdeling. Vi har rækkehuse – må vi:

Gå rundt om huset, evt. gennem port/låger, for at se havens mv. tilstand, eller skal vi stoppe ved postkassen/hoveddøren? Hvilke regler findes der, er det noget med boligens ukrænkelighed eller?

Svar

Du har helt ret i at der skal udvises respekt for lejernes privatliv og at man generelt er beskyttet af grundlovens bestemmelser om boligens ukrænkelighed.

Derfor er det afgørende, hvilket ærinde I har.

Hvis det handler om at kontrollere om havens pasning og vedligeholdelse er OK, bør I holde jer væk. Det er et privat anliggende, og hvis der er husorden- eller kontraktbestemmelser, som pålægger lejeren særlige opgaver i haven, kan dette kun være relevant, hvis en overtrædelse er så alvorlig, at den kan ses uden for haven. Havens tilstand vil normalt udelukkende være lejerens egen sag, i lighed med rengøring m.v. inde i lejligheden.

Er der derimod tale om en ”markvandring”, hvor afdelingens driftsledelse sammen med repræsentanter for afdelingsbestyrelsen skal iagttage behovet for afdelingens vedligeholdelse af ejendommene, kan det i nogle situationer være nødvendigt at komme helt tæt på bygningen. Hvis dette er tilfældet, bør det varsles skriftligt over for beboerne, så de på forhånd ved, at der kan komme nogle fremmede mennesker og kikke på deres hus udvendigt. Varslet er 6 uger, og der skal angives et cirka-tidspunkt for besøget.

Spørgsmål

Ved flere møder med boligforeninger har de nævnt at de ikke fysisk må have A-nøgler til deres låsesystemer. Men hvor ligger beslutningen om dette, er det vedtaget ved lov eller er det en fælles beslutning blandt boligforeningerne?

Jeg har forsøgt at finde noget i lejeloven og ved BL – Danmarks Almene Boliger, uden succes. Håber I kan svarer mig og meget gerne med noget dokumentation.

Svar

Grundlaget for denne holdning findes i Danmarks Riges Grundlov, § 72:

§ 72

Boligen er ukrænkelig. Husundersøgelser, beslaglæggelse og undersøgelse af breve og andre papirer samt brud på post-, telegraf- og telefonhemmeligheden må, hvor ingen lov hjemler en særegen undtagelse, alene ske efter en retskendelse.

 

Der er altså ikke et direkte forbud imod besiddelse af en hovednøgle, men mod at benytte den.

 

Det er helt igennem uforsvarligt at være i besiddelse af en hovednøgle, der kan give adgang til boligerne. Der er desværre eksempler på at en sådan nøgle er blevet tabt, blevet stjålet eller på anden måde bortkommet, og i sådanne tilfælde vil man være nødt til at udskifte alle låse i hele ejendommen.

 

Det giver utryghed hos beboerne, det signalerer ikke at der er tale om en professionel udlejer, og der opstår problemer med at finansiere de betydelige udgifter til låseudskiftning.

 

Der er heller ikke behov for en såkaldt hovednøgle, så derfor kan det undre, at spørgsmålet i det hele taget opstår.

Spørgsmål

I et af vores administrerede lejemål har vi konstateret en vandskade i køkken og stue, men er stødt på udfordringer i forhold til lejer. Køkkenet er udbedret og taget i brug igen. Sammen med afdelingsbestyrelsen og lejer aftalte vi fremgangsmåde og tidsplan for stuen, med opstart her efter påske.

Søndag aften sender lejer en mail, at de ikke ønsker arbejdet udført som aftalt, men først efter sommerferien.

Vores svar til lejer var, at vi ikke kunne imødekomme deres ønske og vil holde os til det aftalte. Både af hensyn til lejemålet, men også af hensyn til eventuelle følger af fugt under gulvkonstruktion.

 

Skadesservice Danmark har foretaget fugtmålinger i stuen ad to omgange, og konstateret fugt under gulvet. Der er umiddelbart ingen synlige tegn på fugt over gulvet. Vores spørgsmål går på, hvordan vi rent juridisk forholder os. Kan vi med alm. 14 dages varsling fastholde vores adgang til lejemålet, og dermed udbedring af skaden. Det bedste var jo en gensidig aftale om udbedring, men det er formentlig ikke muligt pt.

Svar

Ja det ville være dejligt med en frivillig aftale. Men det er jo desværre ikke altid muligt. Hvis lejer løber fra aftalen kan jeg kun anbefale jer at varsle den i henhold til lov om leje af almene boliger § 33, som foreskriver henholdsvis 6 ugers varsel for iværksættelse af arbejder i det lejede der ikke er til væsentlig ulempe for lejeren og for andre arbejder (der er til væsentlig ulempe) med 3 måneders varsel.  

Er der tale om uopsættelige forhold, kan i naturligvis komme ind uden varsel. Det kræver at der er fare for personer eller ejendommen.

 

Spørgsmål 2: I det her tilfælde må arbejdet betegnes som værende til væsentlig ulempe, og så hedder det 3 måneders varsel. Dette bringer os jo næsten på den anden side af sommerferien, som lejer også ønsker. For god ordens skyld varsler vi lejeren, så udbedring som minimum kan ske efter 3 måneder. Vi forsøger stadig med en frivillig aftale.

Vil I betegne eventuel skimmel under gulvet som værende til fare for bygning eller personer?

Lejer har ikke selv påpeget tegn på skimmel, og der er som nævnt heller ikke tegn på synlig vækst. Mistanken kan kun være under gulvet.

Vi ønsker blot ikke at blive hængt ud i en efterfølgende skimmelsag, grundet lejerens krav.  

Svar 2: Hvis der er skimmel, kan det være til fare for både bygning og Lejer. Om det er det i det konkrete tilfælde, kan jeg desværre ikke svare på.

Hvis skaden udvikler sig, mener jeg bestemt også om at der kan være grundlag for at gribe ind, men det afhænger af en konkret vurdering.

Spørgsmål

I en afdeling har alle beboere et kælderrum som hører til deres bolig.

Nu har der været brand i kælderen, og en del af rummene er sod og vandskadet. Ejendomsmesteren har fået fat i de fleste beboere, så skaderne er udbedret, men vi mangler 3 stk. og kan ikke komme i kontakt med de pågældende lejere.

Hvis vi skal skaffe os adgang skal der så varsles med 6 uger – ligesom hvis vi skal have adgang til en lejlighed??

Svar

Den almene lejelov giver flere muligheder for at udlejer kan få adgang:

 

§ 32. Udlejeren har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

 

§ 33. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3 måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer.

 

Når der er tale om kælderrum er der ikke samme beskyttelse som i selve boligen, og når der især er tale om en kælderbrand er der jf. § 32 ret til at I kan få adgang, fordi forholdene kræver det.

Spørgsmål

Vi har et lejemål hvor elmåleren som tilhøre lejemålet ikke tæller. Elmåleren sidder som en bi-måler, og har derfor indflydelse på det samlede el-regnskab for afdelingen.

Vi skal have skiftet elmåleren, men har ikke haft mulighed for at få adgang til lejemålet, formentlig fordi lejer rejser meget.

 

Har vi som udlejer ret til at skaffe os adgang til lejemålet, hvis vi varsler 6 uger i forvejen? Og hvis ”Ja” skal det stå i varslingen at man skaffer sig adgang til lejemålet, hvis der ikke er nogen hjemme?

Svar

I har ikke ret til selv at skaffe jer adgang til lejligheden, med mindre der er tale om ildebrand, sprængt vandrør, eller der ligger en døende person i lejligheden el. lign. I alle andre tilfælde kan adgang kun ske efter aftale med lejeren eller ved fogedens bistand.

 

I er derfor nødt til at presse lejeren til at give jer adgang, herunder med trusler om at han bliver afregnet efter et skønnet forbrug af el.

Overtagelse af lejlighed

Spørgsmål

Kan en anden end ægtefællen overtage lejemålet efter lejers død, selv om vedkommende ikke har haft fælles husstand med afdøde i 2 år? Eksempelvis en samboende datter, der ikke har boet i lejligheden i 2 år, ved faderens død.

Svar

Ifølge Lov om leje af almene boliger § 71, har en anden end ægtefællen, der har haft fælles husstand med afdøde lejer, ret til at fortsætte lejemålet, hvis vedkommende har boet der mere end 2 år. Hvis boperioden er mindre end 2 år, kan boligorganisationen godkende at personen fortsætter lejemålet.

 

Der er en nylig dom, hvor et barnebarn ansås for at have haft fælles husstand med bedstemoderen. Her havde boperioden været mere end 2 år.

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål ang. lejebolig, som I måske kan hjælpe med? Min voksne datter har boet hos og haft adresse hos mig (almen bolig) i 4 år. Hvis jeg flytter, kan hun så blive boende?

Svar

Der må jeg desværre skuffe dig, udgangspunktet er helt klart, at det kan hun ikke. Skal dog tilføje, at det beror på en konkret vurdering om din datter opfylder betingelserne for at fortsætte lejeforholdet. Jeg vil derfor anbefale dig, at du får din datter til selv at blive skrevet på venteliste til en almen bolig.

Husstande med børn

Spørgsmål

Et samlevende par, der bor i en 3 værelses lejlighed, med kvindens 3 børn, søger en 4-5 værelses lejlighed. Da kvinden flyttede ind med de 3 børn, blev hun påført kontrakten for den nuværende lejlighed, med sit nye medlemsnummer. Parret ønsker at søge en lejlighed, via beboerfortrinsret ventelisten, på mandens gamle medlemsnummer. Kan de det, når børnene ikke er hans?

Hvis de skal søge på kvindens medlemsnummer vil de være noget længere nede på den interne venteliste.

Svar

Af udlejningsbekendtgørelsen § 4 fremgår det, at husstande med børn har fortrinsret til boliger med 3 eller flere værelser.

 

Ud fra bekendtgørelsens ordlyd kan der således ikke stilles krav om, at der skal være tale om fælles/egne børn, og i den nævnte situation vil der kunne søges bolig på mandens medlemsnummer.

Spørgsmål

Kan en bedstemor, der er medlem og står på venteliste til en 3-rums lejlighed, få tildelt en sådan lejlighed når det er hende selv, et barnebarn og barnebarnets ægtefælle der skal flytte ind?

Og hvem skal i givet fald stå på lejekontrakten/underskrive?

Svar

Udlejningsbekendtgørelsens § 4, stk.1 åbner mulighed for tildeling af 3-rums bolig i den beskrevne situation, forudsat at barnebarnet er 23 år eller derunder.

 

Det er i givet fald alene bedstemoderen, der kan anføres som lejer.

Der kan ved bedstemoderens død ske en overgang af lejemålet til barnebarnet under de i almenlejelovens § 71 angivne betingelser. Hvorefter der som udgangspunkt skal have været fælles husstand med afdøde i mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet.

Spørgsmål

En ung mand på 26 år, som tidligere er fraflyttet sine forældre i en af boligforeningens 4-værelses boliger, ønsker nu at flytte hjem igen. I Boligen bor nu begge forældre, samt 2 andre søskende. Kan boligselskabet modsætte sig at den unge mand flytter ind?

Svar

I den foreliggende situation kan boligselskabet ikke modsætte sig, at den unge mand flytter ind, idet den unge mand vil være omfattet af lejerens husstand.

 

I retspraksis foreligger der således eksempel på, at en enlig kvinde lovligt kunne optage sit barnebarn og sit oldebarn i husstanden.

Ejendomsfunktionærer

Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsen er gjort bekendt med, at gårdmændene har en ”blanco check” til at ansætte alle de vikarer de lyster. Der er pt. ansat 9 personer, og det er umuligt at se at der overhovedet bliver lavet noget. Der synes at være en fuldstændig vanvittig arbejdsdeling, og vi mener at kunne dokumentere, at alt havearbejdet vil kunne udføres af en enkelt person.

Kan vi i afdelingsbestyrelsen ændre på situationen?

Svar

Af normalvedtægterne fremgår, at afdelingsbestyrelsen skal orienteres om ledelsens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer. Dette indebærer, at arbejdsgiverfunktionen reelt ligger hos ledelsen, som dermed også har ansvaret for at arbejdet udføres forsvarligt.

 

Hvis det opleves at arbejdet ikke udføres som forudsat, må I som afdelingsbestyrelse gøre ledelsen/administrationen opmærksom herpå evt. ved direkte henvendelse eller på et afdelingsmøde. Det er herefter op til ledelsen/administrationen at vurdere, om der er behov for at foretage ændringer.

Spørgsmål

Kan man få en ejendomsfunktionær til at arbejde på lørdage og/eller søndage i forbindelse med f.eks. ekstraordinær åbningstid ved prøveopstilling til ny facade- og altanløsning?

Svar

Efter arbejdstidsmodel 1 kan dette kun lade sig gøre ved at indgå en frivillig aftale med ejendomsfunktionæren, hvorefter alle timer på lørdage og søndage skal honoreres med 100 %.

 

Arbejdet på lørdage og søndage kan således ikke beordres, det skal være frivillig aftalt. Hvis en frivillig aftale kan opnås, kan arbejdet aftales således:

  • Det kan ske ved en tilsvarende reduktion i timerne mandag-fredag + udbetaling af 100 % på alle timer lørdag-søndag.
  • Det kan ske ved at give frihed i det dobbelte antal timer mandag-fredag.

Overtidsarbejde på lørdage-søndage som rent merarbejde til 100 %, vil muligvis møde modstand hos tillidsmanden/fagforeningen.

 

Efter arbejdstidsmodel 2 kan det lade sig gøre at tilrettelægge arbejdet mere fleksibelt, herunder også i weekends.

Forsikring

Spørgsmål

Behøver lejer anskaffe en glas- og kummeforsikring?

Svar

Det er boligorganisationen der har forpligtigelsen til at vedligeholde glas og sanitet, hvorfor det i forhold til vedligeholdelsesforpligtigelsen er uden betydning om lejer har en glas- og kummeforsikring.

 

I en situation hvor skade er en følge af, at lejer f.eks. taber noget i toilettet el.lign., vil der kunne være tale om misligholdelse, som beskrevet i Lov om leje af almene boliger § 25, stk.4, og det vil således være lejer, der må betale for en udskiftning.

Spørgsmål

Er frivilliges arbejde i afdelingens affaldssorteringshus dækket af boligselskabets arbejdsskadeforsikring?

Svar

Det følger af arbejdsskadesikringsloven, at personer der er ansat til at udføre arbejde for en arbejdsgiver, er omfattet af arbejdsgivers lovpligtige arbejdsskadeforsikring, og at det i denne sammenhæng er underordnet om arbejdet er lønnet eller ulønnet.

 

I forhold til arbejdsskadesikringsloven er det afgørende med andre ord, om det arbejde der udføres i forbindelse med affaldssorteringen sker som led i et ansættelsesforhold for en arbejdsgiver.

 

Det foreslås at problemstillingen søges afklaret i forhold til den af boligselskabet tegnede arbejdsskadeforsikring, evt. således at forsikringsselskabet skriftligt bekræfter, at de frivillige er omfattet af arbejdsskadeforsikringen. Alternativt at der tegnes en frivillig arbejdsskadeforsikring, der dækker det arbejde der udføres.

Spørgsmål

Jeg har en ét-værelses lejlighed i et almennyttigt boligselskab, hvis bygninger skal renoveres fra sidst i juli (2011). Herom har beboerne modtaget bl.a. en henstilling til at tegne og betale en indboforsikring som følger (jeg citerer ordret m. kursiveret skrift):

 

"Du skal sørge for at have tegnet og betalt en indboforsikring, inden renoveringen opstarter. Hvis der ved et hændeligt uheld sker skade på dit indbo, eller effekter bortkommer ved tyveri, er det dig selv eller din forsikring, som bærer udgiften ".

 

Mit spørgsmål til dig:

  • Kan det passe, at det er mig og ikke boligselskabet selv/boligselskabets entreprenørers ansvars/ulykkesforsikring, der skal dække disse " hændelige uheld "/ evt. tyverier?
  • Er der lovhjemmel for, at boligselskabet kan tvinge mig til at tegne en sådan forsikring? ( Der står intet desangående i min lejekontrakt. Mit indbo er af så ringe værdi, at en indboforsikring faktisk er for dyr i forhold hertil.)
Svar

Din boligorganisation har oplyst helt korrekt om ansvars- og forsikringsforholdene i forbindelse med eventuelle skader. Tilsvarende gælder ved vandskader og ved ildebrand m.v.: det er lejerens private husstandsforsikring, som kan dække eventuelle skader på det private indbo. Du er ikke forpligtet til at tegne en forsikring, men du skal vide, at der ikke er andre som kan forsikringsdække dit indbo, derfor er det på dig egen risiko hvis du vælger ikke at have en indboforsikring.

Administration af fælles opnotering

Spørgsmål

Et administrationsselskab for 4 boligforeninger, er ved at undersøge mulighederne for fælles opnotering, og i den forbindelse vil vi gerne vide, om der skal dannes et særskilt selskab, eller om fælles opnotering må administreres i administrationsselskabets regi.

Svar

Der er ikke krav om et særligt selskab, det kan meget enkelt foregå i administrationsselskabet.

Arkivering af lejekontrakter

Spørgsmål

Er der regler for hvor længe man skal opbevare lejekontrakter fra beboere der for længst er fraflyttet? Må lejemålsarkivet arkiveres elektronisk?

Svar

Der er ikke regler for, hvor længe lejekontrakter for fraflyttede beboere skal opbevares.

 

Spørgsmålet skal ses i forhold til gældende forældelsesregler, hvor det kan være en fordel at opbevare lejekontrakten, så længe der ikke er indtrådt forældelse. Tilsvarende bør fraflytningsrapporter, og flytteafregning med bilag opbevares i hvert fald så længe den nuværende beboer bebor lejemålet, således at disse oplysninger kan indgå i forbindelse med opgørelsen af denne beboers fraflytning.

 

Der er ikke umiddelbart noget til hinder for, at eksempelvis lejemålsarkivet føres/gemmes elektronisk. 

Regler for sammenlægning af afdelinger

Spørgsmål

Hvor findes reglerne om sammenlægning af afdelinger i almene boligbyggerier?

Svar

Reglerne om sammenlægning af afdelinger findes i bekendtgørelse om drift af almene boliger § 27.

Bekendtgørelsen kan du finde på https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=196327

Overdragelse af medlemskab

Spørgsmål

Et ægtepar bliver separeret og hustruen beholder boligen. Manden flytter og beholder medlemskabet. Hustruen melder sig ind på nyt nummer. Manden dør uden at de opnår skilsmisse. Den omstændighed at de aldrig opnår skilsmisse gør at hustruen nu, mange år efter, mener at være berettiget til mandens medlemsnummer. Er hun det?

Svar

Ud fra det oplyste er ”hustruen” ikke berettiget til mandens medlemsnummer, da ægteskabet er ophørt ved separation, og parret efter det oplyste herefter ikke har været samlevende.

 

Reglerne om overdragelse af medlemsnumre i sådanne situationer fremgår af Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v. § 30.

Overtagelse af ungdomsbolig

Spørgsmål

Et par flytter ind i en ungdomsbolig. Det er kun manden der er studerende. Manden er nu fraflyttet lejligheden, men har stadig lejligheden som folkeregisteradresse.

Nu vil begge parter så have lejligheden. Pigen har fundet en ny samlever, der er studerende.

 

Hvem har ret til lejligheden?

Svar

Er manden faktisk fraflyttet, ændrer det ikke noget at han ikke har meldt ændring til folkeregisteret. Ved senere ønske om bolig skal han igen stå i kø, i henhold til de almindelige ventelisteregler for ungdomsboliger.  

 

Når den tilbageværende part ikke er berettiget til lejligheden, kan hun ikke blive boende efter mandens fraflytning.

Beboermaksimum

Spørgsmål

Et lejemål må ikke udlejes eller bebos af flere end 2 personer pr. rum, men må en 1 værelses udlejes og bebos af 2 personer – er der evt. en m² grænse?

Svar

Er lidt i tvivl om du virkelig mener reglerne om beboermaksimum? Det er nogle specielle regler der gælder, hvor kommunalbestyrelsen i en kommune har vedtaget at disse regler skal gælde. Er disse regler vedtaget (efter boligreguleringsloven), så skal udlejer afslå udlejning, hvis boligen bliver beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum.

Det er ikke det samme som reglerne om, at boligorganisationen kan afslå udlejning, hvis boligen vil blive beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum i henhold til udlejningsreglerne.

At der bor 2 personer i en etværelses, ses ikke at være i modstrid med nogen af reglerne.

Boliggarantibevis

Spørgsmål

Vi ønsker at indføre ordningen om udstedelse af boliggarantibevis.

Ifølge lovteksten kan en ansøger afvises efter Udlejningsbekendtgørelsens§ 51b. Betyder det, at man må afvise en fraflytter der f.eks. indenfor de seneste 6 måneder har modtaget kontanthjælp, eller er det først når den pågældende vil søge bolig efter måske et år, at det skal dokumenteres?

Hvad hvis en afdeling ikke har kombineret udlejning ved lejers fraflytning, men får det inden der søges bolig igen, skal det så afvises at tilbyde en bolig i samme afdeling ved henvendelsen, og med det samme tilbyde en bolig i en anden afdeling?

Den personkreds der kan være omfattet af ordningen, kan det f.eks. være at der kun gives enlige en fortrinsret, eller tænkes der også her på at man organisationsmæssigt kan udelukke personer udenfor arbejdsmarkedet i en afdeling?

Svar

Spørgsmålet om afvisning af en fraflytter må forstås således, at det er tidspunktet, hvor vedkommende vil gøre brug af boliggarantibeviset, der er afgørende.

Spørgsmålet om efterfølgende kombineret udlejning kan ikke medføre, at det ikke er muligt at afvise vedkommende fra den oprindelige afdeling.

Med hensyn til personkredsen der kan omfattes af ordningen har udlejer vide muligheder, forudsat at der er en saglig begrundelse for at skelne mellem de enkelte personkredse.

Med ”vide muligheder” refereres til udlejningsbekendtgørelsen, hvorefter det er overladt til den enkelte boligorganisation at fastsætte vilkårene for boliggarantibeviset. Der må heri indfortolkes den begrænsning, at de vilkår der fastsættes skal være saglige, således at boligorganisationen ikke kan fastsætte at eksempelvis rødhårede ikke kan få et boliggarantibevis.

Et kriterium, hvorefter personer på kontanthjælp udelukkes i en afdeling, der ikke har kombineret udlejning, er heller ikke en saglig grund, boligorganisationen må i stedet søge at få en aftale om kombineret udlejning i stand med kommunen for den pågældende afdeling.

Udnyttelse af fleksible udlejningsregler

Spørgsmål

Hvem har kompetence til at træffe beslutning om udnyttelse af fleksible udlejningsregler? Afdelingen, organisationsbestyrelsen, repræsentantskabet, kommunen?

Svar

Reglerne om fleksibel udlejning findes i lov om almene boliger § 60. Heraf følger, at kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation kan indgå aftale om fleksibel udlejning. Der er ikke til bestemmelsen knyttet krav om, at ordningen kun kan anvendes i bestemte afdelinger (f.eks. nødlidende), men reglerne bygger på en ide om, at man kan forbedre en boligområdes situation ved at tiltrække mere ressourcestærke boligsøgende.

 

Ifølge bkg. om drift af almene boliger § 12, er det boligorganisationens bestyrelse der har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for udlejning. Det er således organisationsbestyrelsen der har kompetencen til at indgå udlejningsaftalen.

Tilbud om bolig

Spørgsmål

Kan det være rigtigt at en mindre overskridelse af fristen i tilbudsbrevet vedr. tilbud om en lejlighed, resulterer i at lejligheden gives til en anden?

Svar

For at undgå tab af leje, og for at fraflyttende lejere ikke skal betale husleje længere end højest nødvendigt, er boligorganisationerne forpligtede til at genudleje opsagte boliger så hurtigt som muligt. Derfor fastsætter hver enkelt boligorganisation nogle procedurer med at skrive til et antal af de ansøgere, der står øverst på ventelisten, for at høre, om de vil være interesserede i den pågældende bolig. I denne fase er det vigtigt at sagsbehandlingen går hurtigt, for der sker ofte det, at alle modtagere af det første "tilbudsbrev" siger nej tak, og der skal skrives til endnu et antal ansøgere. De frister, der meddeles i tilbudsbrevene skal respekteres for at opretholde muligheden for at komme i betragtning til lejligheden.

 

Hvis en ansøger til en almen bolig føler sig forbigået i strid med reglerne, kan man indbringe sagen for Beboerklagenævnet i kommunen. De er uvildige og afgør forskellige sager med uenighed imellem lejer(ansøger) og udlejer.

 

Frister ved tilbud på bolig

Spørgsmål

Er der nogen generel regel for, hvor lang respit ny lejer minimum skal have ved tilbud af ny bolig i en almennyttig boligforening??

Altså jeg mener, fra jeg f.eks. får tilbudt en bolig til jeg skal overtage den.

Svar

Nej der er ikke regler for sådanne frister.

Det er overladt til boligorganisationen selv at fastsætte en forretningsgang, som i rimeligt omfang tilgodeser:

• den fraflyttende, som måske gerne vil frigøres for lejemålet inden for 3-måneders opsigelsesfristen

• boligafdelingen, som gerne skal undgå lejetab,

• ansøgeren, der skal have tid til at besigtige lejemålet og tage stilling til tilbuddet og

• andre ansøgere på ventelisten, som skal tilbydes lejligheden, hvis de personer med bedre anciennitet ikke ønsker lejemålet.

Gebyr i forbindelse med genudlejning

Spørgsmål

Er det i strid med gældende lovgivning, at indføre et ekstraordinært ekspeditionsgebyr til dækning af omkostningerne ved udfærdigelse og fremsendelse af lejekontrakt til en boligansøger, der har sagt ja til et boligtilbud, og derefter alligevel ikke indgår lejeaftale?

Svar

Når vedkommende har takket ja, så hæfter han for lejen i 3 mdr. eller til den er udlejet. Boligforeningen er forpligtet til at genudleje så hurtig som muligt og det er en alm. adm. udgift som der ikke kan opkræves særskilt for.

Udleje af møblerede lejligheder

Spørgsmål

Kan I hjælpe mig med reglerne for at udleje møblerede lejligheder i alment byggeri? Det er et samarbejde mellem kommune og virksomheder og et boligselskab.

Svar

Der er ikke mulighed for og hjemmel til, at man som almen boligorganisation udlejer møblerede boliger.

Udleje til mere end én husstand

Spørgsmål

Vi får jævnligt henvendelser fra vore medlemmer, hvor f.eks. to venner eller to søskende ønsker at dele en lejlighed. Hidtil har vi afvist med den begrundelse, at der kun må bo én husstand i hvert lejemål, hvilket vi ikke anser ovennævnte for. Flere og flere oplyser os imidlertid, at de har kendskab til flere almene boligforeninger, hvor det sagtens kan lade sig gøre.

 

Er det forkert, at vi afviser dem? Det er en balancegang for os i disse tider, hvor det er sværere at udleje, men omvendt kunne vi jo udleje to lejligheder i stedet for kun én.

Svar

Har I tænkt over hvorfor I afviser de pågældende? Der er ikke noget i lovgivningen som udelukker at man udlejer fx en 3-værelses til én person, der så fremlejer en del af lejligheden til en anden person, og der er heller ikke noget i vejen for at I udlejer en 3- eller 4-værelses lejlighed til 2 personer, selv om de ikke udgør en fælles husstand.

 

De tidligere regler om fortrinsret for børnefamilier til store lejligheder er afskaffet, så hvis der er begrænsninger hos jer, kan det kun skyldes egne regler, som boligorganisationen har aftalt med kommunen efter reglerne om fleksibel udlejning.

Krav om medlemsskab/medlemsindskud

Spørgsmål

Jeg kan ikke rigtigt tolke følgende efter den nye udlejningsbekendtgørelse:

Kan en andelsboligforening stadig kræve medlemskab/medlemsindskud af sine lejere, når de flytter ind i foreningen?  Som oftest er de jo opnoteret på venteliste og dermed medlem, men når de bytter med eksterne eller når kommunen anviser, så er den nye lejer ikke medlem og her er jeg i tvivl om, hvorvidt en forening må ”kræve” medlemskab/medlemsindskud.

Svar

Hvis boligorganisationen er organiseret med medlemsindskud kan I fortsat kræve dette, når der flytter nye beboere ind som endnu ikke er medlemmer.

Installation af HPFI-afbryder

Spørgsmål

Kan en beboer forlange at afdelingen, selv om afdelingen ikke sætter apparater ind som kræver en HPFI afbryder, skal installere en HPFI-afbryder, når der er et HIF relæ som virker?

Svar

I det omfang der ikke lovmæssigt er krav om installation af HPFI-afbryder, kan beboeren ikke forlange dette installeret. Afdelingsmødet vil dog kunne træffe afgørelse om installation af HPFI-afbryder.

 

Det foreslås at spørgsmålet vedrørende de bygningsmæssige krav for så vidt angår krav om installation af HPFI-afbryder, afklares med en el-installatør.

Ejendomskontorets åbningstider

Spørgsmål

Beboerne i afdelingen har for nylig fået besked om at ejendomskontoret fremover kun har åbent 3 gange om ugen, hvor det før var 5 gange om ugen.

Kan ejendomskontoret selv bestemme det? Er det ikke et emne der skal tages stilling til på et afdelingsmøde?

Svar

Afdelingsmødet godkender budget og regnskab, og derved også forbrug af ejendomsfunktionærtimer. I det foreliggende tilfælde kan det jo være, at kontortiden ikke blev udnyttet tilstrækkeligt og at man derfor kan udnytte timerne bedre i marken.

 

Der opfordres til, at rette henvendelse til administrationen og få en forklaring.

Rate betaling af energimærkning

Spørgsmål

Er der hjemmel i lovgivningen til at dele beløbet til Energimærkning op i 5 rater, svarende til gyldighedsperioden på 5 år. Formålet skulle være at få en jævn udvikling i ac varmebidraget i stedet for efterbetalinger hvert 5. år.

Svar

Ja, det er netop af de årsager du nævner blevet lovliggjort at fordele udgiften over 5 år.

Fjernelse af broer der er en del af præmieringen

Spørgsmål

Vi har en afdeling som er præmieret fra en kommune. Nu sidder vi i den situation, at vores broer skal renoveres/hæves eller fjernes. Dette har været til afstemning, og det blev fra beboerne bestemt at de skulle fjernes. Vi er blevet noget i tvivl i afdelingsbestyrelsen, om vi egentlig bare kan det!

 

Vores spørgsmål lyder, kan man fjerne broer, som måske er en del af præmieringen? Eller kan der være andre ting, som vi skal tage hensyn til? Og hvis dette er tilfældet, kan der så stemmes om det igen?

 

Noget andet er, at vi blev informeret mundligt vedr. broernes tilstand, og denne information blev fremlagt på ekstra ordinært møde. Her blev der vedtaget at broerne skulle fjernes. Siden er der blevet bestilt en skriftlig undersøgelse af boligselskabet, hvilket viser at broerne er dårlige – dog ikke så slemt som i den mundtlige redegørelse. Vi anser i bestyrelsen, at det ikke har en væsentlig betydning, i forhold til der er blevet fremlagt på ekstra ordinært mødet!

 

Kan boligselskabet kræve en ny behandling/afstemning vedr. broerne, da der ikke forelå et skriftlig materiale på undersøgelsen, da beslutningen fra beboerne blev truffet.

Svar

Det forhold at en bebyggelse er blevet præmieret lægger ikke i sig selv begrænsninger for hvad der kan ændres.

 

Der kan være andre regler, servitutter m.v. som skal respekteres, det har jeres administration styr på.

 

Derudover forstår jeg ikke helt spørgsmålet - er der nogen som vakler nu, og er der nogen som gerne vil have en ny afstemning?

 

Umiddelbart virker det som om sagen er helt korrekt behandlet med informationer på et afdelingsmøde og så endda en urafstemning. Beboernes afgørelse skal respekteres, og der skal meget væsentlige og nye informationer til for at igangsætte en ny afstemningsprocedure.

Nedsættelse af udgifter til istandsættelse

Spørgsmål

Jeg skriver fordi jeg sidder i en afdelingsbestyrelse i en andelsboligforening. Vi har som bestyrelse fremsat et forslag til beboermøde, om at udgifter til istandsættelse af indvendigt træværk og gulve, nedskrives med 1 % pr. mnd., så man efter 8 år og 4 mnd. ikke skal betale for maling af træværk og slibning/afhøvling af gulve.

Vi har fået en melding fra administrationen at dette ikke er tilladt i henhold til lovgivningen. Dette er vi dog blevet gjort opmærksomme på at dette muligvis ikke er korrekt, af en beboer.

Svar

Jeres administration har ret. Reglerne om istandsættelse ved fraflytning findes i Lov om leje af almene boliger suppleret med bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger.

Den almene lejelov må ikke fraviges, og der er ikke adgang til at vedtage en regel, som I her beskriver.

Udveksling af elektroniske dokumenter mellem udlejer og lejer

Spørgsmål

Hvis udlejer og lejer ønsker at udveksle elektroniske dokumenter, skal lejer have givet skriftligt samtykke hertil. Har I en standart skrivelse/skabelon til noget sådant?

Svar

Nej det har vi desværre ikke.

 

Vi udfærdiger gerne en skabelon til jer, men der vil i givet fald, være tale om en betalingsopgave. Du er velkommen til at kontakte undertegnede såfremt det ønskes.

Afdelingsbestyrelsens indhentning af tilbud

Spørgsmål

For nogle år siden var jeg til et kursus for ”begyndere i afdelingsbestyrelsen”. Vi fik fortalt, at det normalt er administrationen der indhenter tilbud, men at afdelingsbestyrelsen kan indhente tilbud, hvis det straks videregives til administrationen.

Er denne “regel” stadigvæk gældende?

Svar

Nej, afdelingsbestyrelsen må ikke indhente tilbud, det skal ske igennem administrationen.

Driftsoverenskomst for festsal ejer af kommunen

Spørgsmål

Vi har en afdeling, hvor vi har taget et nyt plejecenter i brug.

I forbindelse med driften af plejecenteret skal der udarbejdes en driftsaftale om fordeling af fælles udgifter mellem boligafdelingen (ca. 75 % af arealet) og Kommunen (ca. 25 %). Der hvor der er fælles bygningsdele er der ingen problemer med fordelingen, som sker som i en ejerlejlighedsforening.

Problemet opstår i forbindelse med en festsal, som er beliggende i den kommunale del af bygningen. Salen af opført og ejet af kommunen. Kommunen er af den opfattelse, at boligafdelingen skal dække 75 % af drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne (excl. kapitalydelse) ved salen, til trods for at den ikke er en del af boligafdelingen.

Jeg er af den opfattelse, at en sådan model ikke er lovlig (dvs. ikke kan kræves gennemført af kommunen), idet vores afdeling derved vil påtage os en vedligeholdelsesforpligtelse på en kommunal ejet ejendom.

 

Har I noget mening det forhold?

Svar

Det af kommunen ejede areal som jeres lejer skal benytte, udløser naturligvis et bestalingskrav fra kommunens side.

Der skal derfor indgås en driftsoverenskomst - slags lejeaftale - for brugen af arealet. I overenskomsten fastsætter man en fordelingsnøgle, til brug for fordeling af driftsudgifterne (incl. vedligeholdelsesudgifter) som er forbundne med arealet. Fordelingsnøglen bør fastsættes efter det faktiske forbrug. Dvs. man klarlægger, hvor meget "kommunen" skal anvende arealet og hvor meget jeres lejere skal.

Opkrævning for benyttelse af vaskeri

Spørgsmål

Vi stå med et dilemma om nyt betalingsanlæg til vaskerierne. Ledelsen vil bibeholde systemet med, at vi ansatte viceværter skal sælge og modtage penge, samt senere afregne. Vi har foreslået betaling over huslejen, men her er svaret at det kræver for megen administration.

Men hvad er jeres holdning, skal ansatte gå rundt med beboernes/selskabets penge?

Svar

Du har ret i at det ikke er i tidens ånd at medarbejdere skal opbevare og forvalte boligorganisationens kontante beholdninger. Langt de fleste almene boligorganisationer er helt pengeløse, ligesom mange banker efterhånden også er det.

 

Det er ledelsen som leder og fordeler arbejdet, og der er ingen lovgivning om håndtering af kontanter i situationer som de aktuelle. Men det er meget gammeldags, tidsmæssigt belastende og unødigt besværligt. Det er vel næsten heller ikke til at komme af med kontanterne uden at skulle betale gebyrer jf. tidens aktuelle debatter om bl.a. Danske Banks politik.

 

Mon ikke boligselskabets ledelse kunne blive inspireret af, at tale med kolleger om hvordan de løser lignende problemer? Det er helt oplagt et problem, som kan få lov til at stå uløste i små administrationer, men som bliver løst i de større organisationer.

Lejekontrakt med tidsbegrænset lejeperiode

Spørgsmål

Vi skal i forbindelse med en større renoveringssag i en almen boligafdeling, til at udleje boliger med tidsbegrænset lejeperiode.

Jeg søger derfor oplysninger omkring udarbejdelse af kontrakt, boligindskud, a conto forbrug m.m. Har I mulighed for at oplyse mig, hvilke love og paragraffer jeg skal/kan bruge?

Svar

Der gælder ikke særlige regler for indskud, aconto forbrug og andre kontraktvilkår.

 

Det skal fremgå af kontrakten, at lejemålet er tidsbegrænset pga. forestående renovering, og at det udløber uden yderligere varsel på en bestemt dato.

 

Når I nærmer jer tidspunktet (som normalt ikke må forlænges), vil det være klogt at sende et lille brev, hvor I henleder opmærksomheden på lejemålets forestående udløb, og indkalder til fraflytningssyn.

Krav til kælder vedligeholdelse

Spørgsmål

Vi har en del ældre (opført i 1940'eren frem til måske 1960'erne) fritliggende huse og rækkehuse, som har egen kælder.

Disse kældre har aldrig været talt med i beboelseskvadratmeterne, men udelukkende været tænkt som opbevaring, og ja, kælderrum.

Ligesom folk i private parcelhuse, begynder vores lejere nu at benytte disse kældre til andre formål, eller opbevarer ting af større værdi end tidligere.

Jævnligt får vi så henvendelser fra folk, som klager over lidt fugt i kælderen eller mistanke om skimmel.

Vi er helt med på, at hvis der er problemer med f.eks. skimmel i kælderen, så skal det afhjælpes på bedste vis. Men vi har også opfattelsen af, at nogle lejere i dag nærmest forventer at de kan benytte kælderen til beboelse.

Vores spørgsmål er nu, hvor går grænsen for os som udlejere mht. at sørge for disse kældre?

Den måde man byggede på dengang betyder, at det nogle steder ikke kan undgås, at der f.eks. siver lidt grundvand op, som så forsvinder igen, eller at der vil være lidt fugtigt i kælderen på nogle tider af året.

Men kan beboerne 'forlange', at vi skal sørge for en helt fugtfri kælder, eller kan vi henvise til, at disse kældre kun har været tænkt som opbevaringsrum, og at man ikke kan forvente 'beboelseskvalitet' i kælderen?

Svar

Af almenlejelovens § 18 fremgår:

 

”Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan forlange, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme el.lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen.

 

Stk.2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.”

 

Afgørende for om lejemålet er behæftet med en mangel, som udlejeren skal afhjælpe, er ”retsforholdet mellem lejeren og udlejeren”. Hvis lejeren må påregne at der trænger vand ind i kælderen af og til, og dette er i overensstemmelse med (da)gældende byggeforskrifter, er det min opfattelse, at lejeren som udgangspunkt ikke kan kræve et sådant forhold afhjulpet.

 

Hvis det ikke allerede fremgår af lejekontrakten, at lejer grundet ejendommens bygningsmæssige udførelse må påregne at kælderrum o.l. kun kan anvendes til opbevaring, og at der kan forekomme vand indtrængen i mindre omfang m.v., bør I i disse situationer overveje, at oplyse lejer herom allerede ved lejekontraktens indgåelse.

 

Afslutningsvis bemærkes, at vurderingen af om vand indtrængen er noget lejer må påregne og skal acceptere skal foretages konkret i hver enkel situation.

Lovlig størrelse på husstand

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål vedr. hvor mange der må bo i en lejlighed.

 

Jeg kan se på jeres hjemmeside under "Beboernes rettigheder" i afsnittet "Fremlejeret", at følgende er gældende: "Det samlede antal personer, der bor i boligen, må ikke overstige antallet af beboelsesrum." Er dette også tilfældet når boligen ikke er fremlejet, men lejes af en alm. lejer?

Svar

Nej, det er kun ved fremleje.

Bortfald af lejeaftale ved brand

Spørgsmål

Forleden havde jeg som afdelingsformand en samtale med en af beboerne i vores afdeling. Beboeren har tidligere været ansat i administrationen af boligforeningen og fortalte, at det var lidt af en overraskelse for vedkommende, at en beboers lejeaftale ophører i tilfælde af, at brand eller anden ulykke gør boligen ubeboelig. Branden kan jo være opstået i en anden lejlighed, og så er lejerne pludselig reelt frataget boligen uden mulighed for at være sikker på, at kunne vende tilbage efter genopbygning af lejligheden. Kunne I oplyse mig om, hvad gældende praksis er på området? Har I evt. mulighed for at berøre emnet i beboerbladet, så flere bliver opmærksomme på, at deres egen evt. uhensigtsmæssige omgang med cigaretter eller lignende, kan få katastrofale følger, ikke bare for dem selv; men også for mange af deres naboer?

Svar

I tilfælde af brand bortfalder lejeaftalen, jf. Lov om leje af almene boliger § 23, stk. 1. Det følger af stk. 2, at § 86, stk. 2 og 3 finder anvendelse. Af § 86 stk. 2 og 3 fremgår udlejers genhusningsforpligtelse.

Nedlæggelse af fælles vaskeri

Spørgsmål

Vi er lejere af en 3 værelses bolig. Bygningen er opført i 1988 som tæt lav bebyggelse med 48 lejemål, et beboerhus og et fællesvaskeri.

 

Vores spørgsmål er:

 

Afdelingsbestyrelsen/ afdelingsmødet ønsker at nedlægge fællesvaskeriet med den begrundelse, at det bliver brugt for lidt, koster for meget i drift og maskinerne trænger snart til en udskiftning.

I stedet for vil alle lejemål i deres bryggers få opstillet en vaskemaskine og en tørretumbler.

Finansiering heraf sker ved en huslejeforhøjelse eller ved lån fra konto 401 planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

 

Kan man bruge midler fra konto 401 til køb 48 vaskemaskiner og tørretumblere?

 

Vi har selv en vaskemaskine stående i vores bryggers, og har udbygget det med overskabe, da vi ikke har noget ønske om tørretumbler.

 

Kan man som lejer blive pålagt at ombygge sit bryggers, for at give plads til ny vaskemaskine og tørretumbler? Kan man nægte at modtage tingene?

Svar

Det lyder som en meget dyr og meget kompliceret løsning, hvis I forestiller jer at afdelingen skal finansiere opstilling af vaskemaskiner i alle lejligheder. Man kan ikke tage penge af henlæggelserne, for der er ikke henlagt til maskiner, som ikke er der i forvejen.

 

Der er formentligt mange lejere som selv har anskaffet vaskemaskiner, og derfor er det ikke en god ide at boligafdelingen tvangsinstallerer maskiner i alle lejligheder, og det er ikke til at administrere at der er maskiner i enkelte lejligheder og ikke i alle.

Søger du bolig? - Klik her