Diverse

Dødsboer

Spørgsmål

Kan istandsættelsesarbejder der er påkrævet som følge af, at lejer har ligget død i lejemålet gennem længere tid, kræves betalt af lejer/dødsboet som mislighold af boligen?

Svar

Ja, istandsættelsesarbejder der er påkrævet som følge af, at lejer har ligget død i lejemålet gennem længere tid, vil kunne kræves betalt af lejer/dødsboet som mislighold af lejemålet.

Spørgsmål

En lejer har sagt sin bolig op i slutningen af november. Under normale omstændigheder ville lejligheden kunne lejes ud pr. 15.december, men da der skal sættes nyt køkken ind, vil boligen først være klar pr.1.januar. Den fraflyttede lejer er i mellemtiden død. Kan boet nægte at betale husleje for de 14 dage, det tager at sætte køkken ind?

Svar

Ud fra det oplyste kan boet ikke modsætte sig at betale leje for de 14 dage det tager at sætte køkken ind.

 

Lejer har et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Efter lejers fraflytning af lejemålet skal udlejer bestræbe sig på, at søge lejemålet genudlejet hurtigst muligt. I den beskrevne situation kan genudlejning efter det oplyste ikke ske før der er indsat nyt køkken, og lejer må derfor betale.

Spørgsmål

Dækker indskuddet huslejen ved rydning af et dødsbo efter dødsfald, eller skal det udbetales til boet?

Svar

I forbindelse med dødsfald foretages ryddeliggørelse af lejemålet normalt af arvinger eller bobestyrer, hvorefter der finder et sædvanligt fraflytningssyn sted.

 

Boligorganisationen udarbejder herefter opgørelse over evt. istandsættelsesarbejder og skyldig husleje m.v. Indskuddet vil i den forbindelse blive fratrukket det krav boligorganisationen måtte have. Hvis boligorganisationen ikke har noget krav, vil hele indskuddet blive udbetalt til boet.

Spørgsmål

En lejer afgik ved døden d.4. september. Der aftaltes fraflytning til d.14. november. D.18. november blev flytteopgørelsen på 57.000 kr. sendt. Flytteopgørelsen blev afvist d.20. november, idet proklama var indrykket i Statstidende d.13. september med frist d.7. november.

Advokaten har på intet tidspunkt i sagen gjort opmærksom på indrykket proklama.

Hvordan står vi i en sådan sag, og hvordan sikrer man sig fremover?

Er det muligt at få oplyst hvilke midler der har været i boet?

Svar

Ud fra det oplyste, er der næppe mulighed for at fastholde et krav over for dødsboet.

Det fremgår således af dødsboskifteloven § 83, stk.1, at såfremt en fordring eller et andet krav ikke anmeldes rettidigt, jf. § 81, stk.3, nr.2, bortfalder retten til dækning i boet.

Kravet vil dog evt. kunne modregnes i indskud m.v.

 

For at undgå lignende situationer fremover bør man være opmærksom på, om der er indrykket proklama, og i givet fald sørge for at anmelde et krav inden fristens udløb. Hvis kravet ikke kan opgøres endeligt inden fristens udløb, er det muligt at foretage en foreløbig anmeldelse, jf. dødsboskifteloven § 82, stk.3.

 

Det er muligt at oprette en søgeagent i Statstidende(der findes online på internettet), hvor der med mellemrum kan søges på adresserne i alle boligforeningens afdelinger, og dermed få oplysning om indrykkede proklamaer.

 

Man kan ikke umiddelbart modtage oplysning om hvilke midler der har været i boet, men advokaten vil sikkert gerne oplyse, hvorledes boet behandles.

Spørgsmål

Boligforeningen har i forbindelse med en beboers dødsfald opbevaret effekter fra lejemålet, som ingen har vist interesse for. Det drejer sig om møbler og bohave, som reelt ikke har nogen værdi. Der har ikke været henvendelser fra arvinger.

Der er truffet beslutning om insolvensbehandling i medfør af Dødsboskiftelovens § 69. Det har ikke været muligt at få en reaktion fra advokaten der har med sagen at gøre, og skifteretten meddeler blot at de ikke længere har noget med sagen at gøre.

Hvordan skal boligforeningen forholde sig med hensyn til at få afsluttet opbevaringen af effekterne?

Svar

I den nævnte situation, hvor boet er taget under insolvensbehandling foreslås, at I skriver til bobestyrer (advokaten) og oplyser, at I er i besiddelse af nogle møbler og bohave fra lejemålet, og at dette efter jeres opfattelse ikke repræsenterer nogen værdi. Samtidig skal I opfordre bobestyrer inden for rimelig frist (14 dage) at foranledige effekterne afhentet, idet effekterne i modsat fald vil blive bortskaffet/destrueret for boets regning.

 

Regningen vil i givet fald efterfølgende kunne anmeldes som krav i dødsboet. Om der vil være dækning for kravet er et andet spørgsmål.

 

Inden I bortskaffer effekterne bør I foretage en vis registrering af disse (gerne suppleret med fotos), således at det ved evt. efterfølgende indsigelse fra boets side, vil kunne dokumenteres/sandsynliggøres, at effekterne ikke havde nogen værdi.

Spørgsmål

I forbindelse med et dødsbo, vil bobestyrer ikke give adgang til lejemålet som er opsagt pr. 01-05-2011 med fraflytning 15-07-11 og frigørelse pr. 01-08-2011.

 

Bobestyreren meddeler os at de pårørende finder det ”uetisk” at der er fremmede mennesker i afdødes lejlighed så længe den ikke er ryddet, og umiddelbart har man ikke oplyst om man rydder den før senest 14 dage før udløb af opsigelsesperioden.

 

Det eneste vejledende om fremvisning jeg har kunnet finde er:

Jvf. Lov om leje af almene boliger § 93, skal lejeren give adgang til at bese lejemålet, men lejeren fastsætter selv tiden herfor.

Er det OK, at man som beskrevet, stort set umuliggør udlejning af en bolig i opsigelsesperioden og dermed bevidst påfører en afdeling et lejetab?

Svar

Du har fundet det rigtige, og den pågældende bestemmelse i den almene lejelov kan ikke fraviges. Bobestyreren (og de efterladte) er altså nødt til at indgå en aftale med jer om hvornår lejligheden kan fremvises.

 

Hvis bobestyreren er en advokat, vil han/hun sikkert kunne indse at der skal findes en løsning.

 

Skulle det imod forventning være helt umuligt at få en aftale i stand, må I trække deres opsigelse tilbage og forbeholde jer opkrævning af husleje m.m. indtil lejligheden kan genudlejes med et rimeligt varsel til besigtigelse for interesserede. Men det er ikke en god løsning, og den strider også imod hensynet til at almene boliger skal bebos (af levende lejere!)

Spørgsmål

Hvis et dødsbo er sluttet med et bo-udlæg, har det så nogen betydning om synsrapporten er underskrevet?

Svar

Jeg går ud fra at det er lejers/dødsboets underskrift på synsrapporten du tænker på.

Underskrift på synsrapport er alene at betragte som en kvittering for, at lejer/dødsboet har modtaget synsrapporten, men indebærer ikke i sig selv en anerkendelse af synsrapportens indhold.

Hvor boet er afsluttet med bo-udlæg, hæfter den der har fået boet udlagt i øvrigt ikke for afdødes gæld.

Spørgsmål

I vores boligselskab har vi fået en henvendelse om en ægtefælles overtagelse af en almen lejebolig.

Ifølge lejekontrakten er begge skrevet på lejekontrakten og står stadig begge på kontrakten. De har ligget i skilsmisseforhandlinger, manden er fraflyttet lejligheden og har siden 1/1-2010 boet i en anden lejlighed. Hustruen blev boende i det fælles lejemål. Hustruen er afgået ved døden den 4. ds.

Skilsmisse/separationspapirerne blev aldrig underskrevet, så de var formelt stadig gift ved dødsfaldet. Manden vil gerne overtage lejemålet, men da han jo ikke har haft fælles bopæl med hustruen i mere end 1 år, er vi i tvivl om han har mulighed for at overtage lejemålet.

Han er ikke skrevet op til en bolig. Kan han overtage lejemålet?

Svar

Efter det oplyste, lægger jeg til grund, at manden aldrig overfor boligorganisationen er blevet frigjort. Da han fortsat står på kontrakten er der ikke noget i vejen for at han fortsætter lejemålet.

Havde han ikke stået på kontrakten ville han også alligevel kunne have overtaget lejemålet, jf. lov om leje af almene boliger § 71, hvis eneste krav er at de er gift.

Lejeaftalen

Spørgsmål

Er det lovligt at opkræve gebyr for udfærdigelsen af en lejekontrakt for et alment boliglejemål?

Svar

Nej, det er ikke lovligt at opkræve et sådant gebyr, da udfærdigelsen af lejekontrakter ligger indenfor funktionerne i en almen boligadministrations normale arbejdsområde.

Spørgsmål

Skal der ved forlængelse af tidsbegrænsede lejemål, laves nye kontrakter eller er et tillæg til den tidligere indgåede kontrakt tilstrækkeligt?

Svar

Et tillæg der henviser til den tidligere indgåede kontrakt er lige så bindende som en ny kontrakt, så der er frit valg. Det afgørende er at tillægget i givet fald indeholder vilkår om, at vilkårene i den tidligere kontrakt gælder uændret bortset fra kontraktens ophør.

 

Normalt skal man dog være varsom med at lave tidsbegrænsede kontrakter for efterfølgende at forlænge dem, idet man risikerer at kontrakterne overgår til at blive uopsigelige fra udlejers side.

Spørgsmål

Kan begge ægtefæller blive stående på lejekontrakten, selv om den ene fraflytter lejligheden uden at parret bliver separeret? Eksempelvis hvis konen flytter til udlandet med børnene, men manden ikke ønsker en separation. Kan manden så i givet fald fremleje når konen står på kontrakten?

Svar

Der er ikke umiddelbart noget til hinder for, at eksempelvis konen fortsat står på lejekontrakten, selvom hun er fraflyttet.

 

Af almenlejelovens §§ 64 og 65 fremgår, at ”lejeren” har ret til at fremleje. Henset til at både mand og kone er lejere i lovens forstand, må udgangspunktet derfor være, at begge skal give samtykke til fremleje. Hvis manden ikke kan ”fremvise” konens samtykke må konsekvensen altså være, at han ikke kan fremleje.

Spørgsmål

Hæfter begge ægtefæller for gæld i lejemålet, selv om kun den ene står på lejekontrakten? F.eks. i en situation hvor kun konen står på lejekontrakten, og parret flytter. Hæfter manden så også for gælden? Han ville jo kunne have overtaget lejemålet i tilfælde af separation eller skilsmisse.

Svar

Ægtefæller hæfter hver for sig, med den ene ægtefælle kan ikke opsige lejemålet uden den anden ægtefælles samtykke. Manden hæfter således ikke for gælden, hvis han ikke har underskrevet lejekontrakten eller et tillæg hertil.

At ægtefællen ville kunne have overtaget lejemålet i tilfælde af separation eller skilsmisse, ændrer ikke ved hæftelsesforholdet.

Spørgsmål

Må man bo to i en ungdomsbolig, hvis boligforeningen siger god for det? Kontrakten siger 1 person, men udlejer har givet lov. Er det lovligt?

Svar

Jeg mener at kontrakt bestemmelsen strider mod gældende lov.

Ifølge bkg. om udlejning af almene boliger – som også gælder for almene ungdomsboliger – kan en boligorganisation afvise en boligsøgende, hvis boligen bliver beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, hvorimod en lejer har ret til at udvide sin husstand.

Spørgsmål

Er der regler for, hvor mange navne der må være på en lejekontrakt?

Svar

Nej, det er der ingen regler for. Men der er regler for hvor mange der må bo i lejemålet.

 

Men jo flere navne, desto mere problematisk kan det blive for jer selv. Alle skal fx underskrive på opsigelsen til sin tid, også hvis der bare er en af dem som står på kontrakten, der flytter tidligere end de andre.

Ved en eventuel tvist om betaling, enten i lejeforholdet eller efter fraflytning, kan I blive udsat for at skulle forfølge flere på samme tid.

 

Det er meget almindeligt, at boligorganisationer kun godkender at påføre ét navn på kontrakten, og det er navnet på den person, hvis placering på ventelisten, der har givet adgang til at få tildelt lejligheden. Lejeren har ikke en egentlig ret til at få påført andre på lejekontrakten.

Spørgsmål

En ansøger har skrevet ja tak med underskrift på tilbud til en bolig pr. 1/2 2012. Hun har endnu ikke betalt og underskrevet kontrakt. Vi har flere gange talt med hende pr. telefon og hun siger, hun kommer i morgen.

 

Kan vi bare uden videre leje boligen ud til anden side – uden at hun er indforstået. Eller skal hun give skriftligt samtykke eller ”opsige” boligen igen?

Svar

Når I er i kontakt med lejeren vil det være rimeligt at skrive, at hvis hun ikke senest (fx i morgen) har underskrevet lejekontrakt og fremviser dokumentation for indbetaling af indskud mm., vil I være nødsaget til at udleje til den næste på ventelisten.

Spørgsmål

Af og til modtager vi en lejekontrakt, der er underskrevet som den skal, men den er så scannet ind og mailet til os. Er det ligeså godt at modtage sådan en kontrakt eller skal vi have den tilbage i original "papirform"?

Svar

Det er min opfattelse, at der aftalemæssigt intet er til hinder for, at lejekontrakten underskrives, indscannes og mailes til Jer. Det afgørende er, at I kan dokumentere at der indgået aftale på de i lejekontrakten anførte vilkår.

Hvis I foretrækker papirudgaven, er der omvendt intet til hinder for, at I betinger Jer dette.

Spørgsmål

I h.t. § 3, stk. 6 beder vi en ny lejer om at tilkendegive ved deres underskrift, at de fortsat ønsker at være opnoteret på ventelisten og returnere det til os senest 8 dage efter modtagelsen.

Vi er bekendt med, at flere boligorganisationer skriver dette under § 10 på lejekontrakten for at være sikre på, at alle er bekendt med dette. Det er også langt det nemmeste og vi vil gerne gøre det samme, men er meget i tvivl om det er korrekt? Hvad siger I – er det ok at skrive det på kontrakten?

Svar

Vedrørende udlejningsbekendtgørelsen § 3, stk. 6:

”Det er en betingelse for at bibeholde ancienniteten, at disse nye lejere meddeler deres ønske til boligforeningen senest 8 dage efter aftalens indgåelse, og at de også fremover betaler ajourføringsgebyr. Boligorganisationen skal derfor senest samtidig med den enkelte aftales indgåelse skriftligt oplyse lejeren om disse rettigheder.” Dette kan f.eks. gøres ved en særlig påtegning/stempel eller lignende på den autoriserede lejekontrakt Typeformular B 1998 under § 10, Særlige vilkår på side 5.

Spørgsmål

Jeg har lejet en ungdomsbolig ud til en ung studerende mand på 19 år. Han spørger om hans kæreste som flytter med, må tilmelde sig folkeregister på adressen.

Hun er ikke på kontrakten, men der er vel ikke noget i vejen for at hun tilmelder sig, selvom det er en lille 1 værelses ungdomsbolig.

Svar

Nej, det er der ikke noget i vejen for.

Opbevaring af persondata

Spørgsmål

Er det lovligt at kræve CPR-nummer oplyst ved opskrivning på venteliste, eller ved underskrivelse af lejekontrakt?

Svar

Det fremgår af vejledningen til udlejningsbekendtgørelsen, at der kun kan afkræves de personlige oplysninger fra de boligsøgende, som er nødvendige i relation til udlejningsbestemmelserne. Det vil sige f.eks. oplysninger om navn, fødselsdato adresse, telefonnummer, husstandsstørrelse og børneantal inkl. disses alder.

 

Det daværende registertilsyn har dog tilkendegivet, at der i forbindelse med lejekontraktens underskrivelse kan ske en registrering af et personnummer, som af kommunen er anvendt som journalnummer i forbindelse med kommunens behandling af sager om støtte efter lov om individuel boligstøtte. Kun personnumre, som er videregivet af kommunen til boligorganisationen, må registreres. Personnumre på andre husstandsmedlemmer eller beboere i boligen må ikke registreres.

 

Det er således ikke muligt hverken ved opskrivning på venteliste eller ved underskrivelse af lejekontrakt, at kræve personnummer oplyst.

Spørgsmål

Er der en standardskrivelse som kan benyttes i lejekontrakten, således at vi må benytte cpr nr. til NemId?

Svar

Der må ikke i lejekontrakter eller i andre standardskrivelser være angivet felt til oplysning af cpr-nr. Ved tilmelding til betalingsservice udleverer/udsender BS blanketter, som kan udfyldes over for BS. Jeg kan ikke lige se behovet i forhold til NEM-ID.

Spørgsmål

Vi er ved at udarbejde et ansøgningsskema til vore lejer, til brug ved fremleje af deres lejemål og har følgende spørgsmål:

Må vi i ansøgningen også bede om fremlejetagers fulde cpr. nr.?

Må vi, hvis vi kan godkende ansøgningen, og hvis vi oplyser det på skemaet, sende en kopi af ansøgningen til kommunens borgerservice til orientering?

Svar

Private virksomheder, herunder almene boligorganisationer, må som hovedregel registrere oplysning om personnummer når det står i lovgivningen (dvs. at der er hjemmel), eller den registrerede har givet sit samtykke.

 

Regelgrundlaget findes i persondataloven.

Det fremgår af vejledningen til udlejningsbekendtgørelsen, at der kun kan afkræves de personlige oplysninger fra de boligsøgende, som er nødvendige i relation til udlejningsbestemmelserne. Det vil sige f.eks. oplysninger om navn, fødselsdato adresse, telefonnummer, husstandsstørrelse og børneantal inkl. disses alder.

Spørgsmål

Som formand for en afdelingsbestyrelse, tillader jeg mig at rette henvendelse til BL, om en sag som er gået i "hårdknude" mellem Afdelingsbestyrelsen og Administrationen.

Det går i al sin enkelthed ud på, at vi i Afdelingsbestyrelsen ikke fra Administrationen kan få oplyst hvilke beboere, der flytter ud, eller flytter ind i afdelingen. Begrundelsen for dette siges at være af lovmæssig karakter, men jeg har ikke, trods anmodning herom, kunnet få oplyst hvilken lov det - i givet fald - drejer sig om.

 

Jeg har derefter henvendt mig til Tilsynet, som meddelte, at han efter samtale med en jurist, ikke mente der er lovhjemmel til at forholde afdelingsbestyrelsen disse oplysninger, hvorefter han henviste mig til BL for yderligere forespørgsel.

Afdelingsbestyrelsen har altid tidligere, modtaget rapporter med oplysning om, hvornår en lejlighed blev ledig, hvornår den blev genudlejet, og til hvem. Disse rapporter har ikke på nogen måde indeholdt personfølsomme oplysninger. Udelukkende oplysninger med navne på fraflytter og indflytter, samt datoerne for de pågældendes ud- / indflytning.

Til gengæld modtager vi p.t. kopi af indkaldelse til syn af flyttelejligheder, hvor Afdelingsbestyrelsen ikke har hjemmel til at give møde, medmindre lejeren har anmodet om det. Dette anses derfor at være unødigt.

 

Afdelingsbestyrelsen finder det vigtigt at vide hvilke mennesker vi skal repræsentere, og mener, at det ellers kan sammenlignes med at være chef for et firma, hvor man ikke har kendskab til, hvem der er ansat. Der er 289 lejemål i afdelingen, og naturligvis kan vi ikke kende alle personligt, men det er en fordel at kende til beboersammensætningen. Navnlig henset til, at der i (BL) reglerne for afdelingsbestyrelsens arbejdsområde er beskrevet, at vi har til opgave at tilgodese alle kategorier af beboere. Hvordan skal vi kunne inspirere beboerne, og f.eks.:

 

• Omdanne udearealerne, så de giver tryghed og mulighed for aktiviteter

• Styrke naboskaberne i nærområdet

• Etablere aktiviteter i afdelingen, som er tilpasset konkrete beboerønsker

• Revidere reglementerne, så der er færre forbud og flere anvisninger

• Inspirere til, at beboerne laver individuelle forbedringer i boligen osv. uden at vide hvem beboerne er?

 

Kan BL oplyse mig om, hvad der findes af regler / kutyme eller lovgivning indenfor området? På forhånd tak.

Svar

Jeg vil tro, at begrundelsen for at administrationen ikke vil give jer oplysning om navne m.m. på de personer der flytter ind, skal findes i persondatalovens § 6.

 

Du skriver, at det er nødvendigt for bestyrelsen, at kende hvem beboerne er, så I som afdelingsbestyrelse kan varetage jeres opgaver. Jeg mener for så vidt ikke at I kommer til at ”kende” de nye beboer ved at få oplyst deres navne, selv om det naturligvis kan fortælle noget om anden etnisk oprindelse. Jeg mener derimod, at I kommer til at kende afdelingens beboere gennem de arrangementer i holder i afdelingen og gennem afdelingsmøderne. Så jeg ser det sådan, at I må få gjort afdelingsmøderne så attraktive, at beboerne møder op. Så kan de selv være med til at træffe beslutningerne der vedrøre den afdeling de bor i.

Spørgsmål

Kan afdelingsbestyrelsen kræve at få ventelisten til boliger til afdelingen udleveret?

 

Efter boligselskabets opfattelse er ventelisten ikke ”offentligt” tilgængelig, det er organisationsbestyrelsen der juridisk er ansvarlig for at udlejningen sker efter reglerne og en venteliste kan indeholde personlige oplysninger, som bl.a. forestående skilsmisse osv.

 

Beboere som mener/tror reglerne ikke overholdes må vel personligt kontakte administrationen, idet det vel ikke er afdelingsbestyrelsens opgave at videregive oplysningerne.

Svar

Boligselskabet opfattelse er helt korrekt. Hvis afdelingsbestyrelsen mener, at reglerne ikke overholdes må de gå til organisationsbestyrelsen eller indbringe en sag for beboerklagenævnet.

Satser

Spørgsmål

For nogle år siden blev rammebeløbet erstattet af maksimumbeløb.

Nu har jeg prøvet at finde den gældende sats – både på bl’s hjemmeside og rets info, men uden held.

Kan I hjælpe?

Svar

Maksimumsbeløbene kan ses på BL’s Lovportal under ”aktuelle satser”.

Spørgsmål

Vedr. indskud. Jeg kan se at der i 2009 var et maksimum på kr. 204 pr m2 som boligorganisationen kunne forhøje til uden kommunalbestyrelsens godkendelse, kan i hjælpe med satsen i 2011 pr m2.

Svar

Den almene lejelovs beløb fastsættes, jf. vejledning nr. 76 af 30/8 2010, pr. 1. januar 2011 til følgende beløb:

 

1) Beløbsgrænse for forhøjelse af beboerindskud (den almene lejelovs § 48, stk. 2): 216 kr.

2) Gebyr for påkrav (den almene lejelovs § 90, stk. 2): 259 kr.

3) Beboerklagenævnsgebyr (den almene lejelovs § 102, stk. 1): 133 kr.

Spørgsmål

Vil I hjælpe mig med at be- eller afkræfte, om rykkergebyret hæves til kr. 270 fra 1. januar 2013 af? Det har jeg noteret, men jeg kan ikke huske hvor jeg har det fra.

Svar

Ja, det er rigtigt at gebyret i 2013 vil være 270 kr.

 

Sådanne opdateringer af diverse takster, som reguleres årligt, kan du se på BL Lovportalen under ”aktuelle satser”. Det kræver et abonnement, men det går jeg ud fra, at I har.

Medlemskab hos BL

Spørgsmål

Jeg er formand for en afdeling i et boligselskab. Ifølge regnskabet betaler vi et beløb i kontingent til BL, og mit spørgsmål er: Kan jeg gratis stille spørgsmål til BL uden at det skal gå igennem boligselskabets administration?

Svar

Ja, det kan du. I det omfang BL’s konsulenter kan besvare dine spørgsmål alene ud fra vores kendskab til lovgivning m.v. sker det via hotline pr. e-mail eller på vores hotline telefoner i deres telefontid (13 – 15, fredag 10 – 12).

Vi kan ikke udføre egentlig sagsbehandling eller udføre dybdeborende undersøgelser uden nærmere aftale og betaling.

Spørgsmål

Er vi omfattet af BL´s overenskomster med Faglig Plus og HK? Vi har fået et oplysningsskema fra Kooperationen, hvor de ønsker oplyst ansatte/timetal, er vi pligtig til at oplyse dette?

Svar

Ja, som medlem af BL er boligorganisationen også tilknyttet BL’s rolle som arbejdsgiverorganisation og dermed forpligtet til at følge de overenskomster, som BL forhandler på vegne af medlemmerne.

 

Overenskomsterne indgås med tilknytning til hovedaftalen mellem Kooperationen og LO, derfor også oplysningsskemaerne fra Kooperationen. Medarbejderne er også omfattet af den kooperative barselsfond m.v.

 

Opbevaringspligt

Spørgsmål

Vi har indimellem beboere der bliver udsat eller fraflytter deres bolig, uden at tømme den for inventar.

 

Her har jeg ladet mig høre, at boligafdelingen er forpligtet til at opbevare inventaret i 3 måneder.

 

Jeg kan intet finde om dette i lovgivningen - er det noget i ved noget om?

Svar

Det er et område der ikke er direkte lovreguleret, men hvor der arbejdes efter forskellig praksis.

 

Det er et forhold, som boligorganisationens administration håndterer, og som ikke er underlagt beboerdemokratisk behandling.

Spørgsmål

Hvis beboere har hensat effekter i fællesrum (tørrerum – cykelkældre – opgange m.m.) og man sætter opslag op om at de skal fjernes inden 14 dage og det så ikke er fjernet – har man så opbevaringspligt i en given periode?? Og i så fald hvor lang tid.

 

Det samme spørgsmål stilles omkring cykler – hvor lang opbevaringspligt har boligselskabet?

Svar

Godt at I har sat opslag op – det er første trin. Jeg kan desværre ikke henvise til en lovbestemmelse, idet der mig bekendt ikke findes en sådan. Der er muligvis noget omkring hittegods, men spørgsmålet er om de efterladte effekter kan betegnes som sådan.

 

3 mdr. er nok en god tommelfingerregel. Men der må foretages en konkret vurdering i hver situation. Er effekterne helt værdiløse, så er det klart at man ikke behøver opbevare dem ret lang tid. Og kan det nærmest betegnes som affald, så tag billeder der dokumentere hvad der er efterladt og smid det ud. Er det af større værdi så må man opbevare effekterne i en længere periode (måske de omtalte 3 mdr.) og derefter overgive dem til politiet.

Spørgsmål

Jeg har lige et spørgsmål vedrørende ting i opgange. Det er sådan at nogle stiller cykler, barne- og klapvogne, skostativer m.m. i vores opgange. Der må ikke stå noget i opgangene for brandmyndighederne.

I opgangene står der et skilt hvor teksten er:

Barnevogne, cykler m. m. må ikke stilles i opgangen og fjernes uden ansvar. Med venlig hilsen varmemesteren.

Er denne tekst lovlig? Hvis vi fjerner ting, kan vi gøre det uden ansvar? Er der en bedre og mere korrekt tekst?

Svar

Ordene ”uden ansvar” kan I ikke bruge. Selvfølgelig skal I stå til ansvar for jeres gerninger.

 

Men I er også ansvarlige for at brandreglerne overholdes, og derfor er der god fornuft i at få fjernet disse effekter. Men at fjerne dem og fx køre dem på genbrugspladsen eller lægge dem i en container kan nemt medføre, at I får et erstatningskrav og dømmes til at betale for værdien af effekterne. Der vil i lovens forstand være tale om tyveri.

 

Jeg vil tilråde jer at opsætte nye sedler, eventuelt lægge en seddel direkte i eller på hver barnevogn og andre genstande, om at I af hensyn til brandvedtægterne er nødt til at fjerne pågældende effekt, hvis ejeren ikke selv har gjort det inden den….(ca. 14 dage)

 

Når I fjerner effekterne, er I nødt til at kunne opbevare dem forsvarligt og aflåst, eller indlevere dem til hittegodskontor eller politiet (som man gør ved rydning af fraflyttede lejligheder, der ikke er tømt af lejeren).

 

Ved opslag kan I derefter orientere beboerne om hvor de kan afhente deres effekter.

Mindstegrænse for antal 1-værelsesboliger

Spørgsmål

Det ønskes i boligselskabet at sammenlægge nogle 1-værelses familieboliger. Er der en mindstegrænse for antallet af 1-værelses lejemål?

Svar

Der findes ikke umiddelbart en mindstegrænse for 1-værelses familieboliger, der skulle være til hinder for en sammenlægning af lejemålene som ønsket.  

 

Tværtimod fremgår det af Boligreguleringsloven § 46, stk.2, der også finder anvendelse i det almene boligbyggeri, at kommunen når de nævnte betingelser er opfyldt, ikke kan modsætte sig en sammenlægning.

 

§ 46, stk.2, i Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Boligreguleringsloven) har følgende ordlyd:

”Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

b) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side, efter lejelovens § 82 eller § 83, litra a-b,

c) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.”

Nem-konto

Spørgsmål

En boligforening har indgået en aftale med en bank om at anvende Nem-konto til alle udbetalinger til de beboere som vil oplyse deres CPR-nr. Dette system sættes op i samarbejde med boligforeningens IT-leverandør.

 

Er det lovligt for en boligforening at indføre en sådan ordning?

Svar

Lov om offentlige betalinger m.v. som omhandler brugen af Nem konto indeholder hjemmel til at private udbetalere kan blive tilsluttet Nemkontoregistret og det tilknyttede Nemkontosystem i forbindelse med udbetalinger til borger og virksomheder, herunder offentlige myndigheder, jf. nedenfor.

Den enkelte lejer skal dog acceptere anvendelsen af dennes Nem konto.

 

Lovbekendtgørelse 2007-06-28 nr. 798 om offentlige betalinger m.v.

”5 a. Private udbetalere kan mod betaling og på nærmere fastsatte vilkår anvende det efter § 4 etablerede kontoregister og i medfør heraf udviklede Nemkontosystem til formidling af udbetalinger til betalingsmodtagerens Nem konto.
Stk. 2. Ved private udbetalere forstås i denne lov fysiske og juridiske personer, der foretager udbetalinger og ikke er omfattet af § 12 eller er offentlige myndigheder. 
Stk. 3. Betalingsmodtageren kan til enhver tid meddele en privat udbetaler, at udbetalinger ikke ønskes indsat på modtagerens Nem konto. 
Stk. 4. En privat udbetaler, må til brug for formidling af udbetalinger anvende betalingsmodtagerens personnummer, hvis den private udbetaler efter anden lovgivning har adgang til at behandle personnumre, eller hvis betalingsmodtageren har givet samtykke til anvendelsen af vedkommendes personnummer.
Stk. 5. Finansministeren fastsætter nærmere vilkår for formidling af udbetalinger efter stk. 1”

Husleje via betalingsservice

Spørgsmål

Spørgsmål om fortolkning af § 43 i Lov om leje af almene boliger. I bestemmelsen er oplyst, at udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted. Kan bestemmelsen tolkes så langt, at man kan forlange at betaling af husleje sker via Betalingsservice?? Alle har jo en bankkonto (NEM-konto) i dag. Evt. hvis det indføres i kontrakten?

Svar

I kan anvise jeres bankkonto som det rigtige betalingssted, men hvordan lejerne indbetaler på denne bankkonto er lejernes eget problem. Med noget information bør det dog være muligt at få de fleste til at benytte betalingsservice, for realiteten er jo at bankerne har gjort det, som du efterlyser: de tager et gebyr for kontant indbetaling, men intet gebyr for betalingsservice.

 

En almen boligorganisation må kun opkræve de gebyrer, som der er givet hjemmel til i lejelovgivningen.

Fjernelse af ikke indregistreret køretøj

Spørgsmål

Der står en bil uden nummerplader på afdelingens parkeringsplads. Bilen bliver benyttet at unge mennesker, der er meget generende for beboerne. Der har ikke meldt sig en ejer til bilen.

 

Hvad kan afdelingen gøre for at få bilen fjernet uden at komme juridisk i klemme?

Svar

Få administrationen til at rundsende/omdele en skrivelse, hvor man anmoder en evt. ejer af bilen til at melde sig og oplyse om, at hvis der ingen ejer er, der bor i bebyggelsen, så vil bilen blive fjernet.

 

Hvis der ikke står noget herom i husordenen, bør en bestemmelse hvorefter ikke indregistrerede køretøjer ikke må hensættes på p-arealerne, indsættes.

Ændring af affaldstakster

Spørgsmål

Kommunen som vi hører under har for kort tid siden vedtaget et nyt affaldsregulativ. Efter denne så ændrer man fra næsten den ene dag til den anden, en gældende regel om, at etageboliger kan være 2 boliger om en affaldspose på min. 110 liter, til at alle fremover skal betale for minimum 80 liter. Tidligere har der også været differentierede takster for de forskellige beholderstørrelser, hvor taksterne blev mindre pr liter for hver gang man går op i beholderstørrelse.

Hvordan er lovgrundlaget for sammensætning af taksterne?

Hvordan er klagemulighederne? Er der reelle klagemuligheder, udover henvendelse lokalt til politikerne?

Og er der kutyme for, at der skal være en overgangsperiode, når man ændrer så drastisk som det her er tilfældet? De nye takster betyder, at vi ekstraordinært på årsbasis skal varsle lejestigninger for ca. 475.000,- idet taksterne stiger fra ca. 1,4 mio. kr. til knap 1,9 mio.kr.  

Er der faste regler for, hvordan man må fordele omkostningerne imellem de enkelte brugere? Der tænkes her på begrebet kostpris, som man f.eks. på varme og el skal overholde ved tarifopbygninger m.v.

Svar

Det korte svar på dine spørgsmål om ændring af affaldstakster er, at affaldstakster fastsættes ved en politisk afgørelse i kommunalbestyrelsen, idet kommunen har pligt til at udarbejde et takstregulativ.

I forbindelse med kommunesammenlægningerne i Strukturreformen oplever mange kommuner store ændringer, når flere gamle kommuners takstpolitik skal harmoniseres til et fælles regulativ.

De bevægelser, der kan være i takstgrundlaget er derfor normalt afstemt efter de forskellige kundegruppers styrke, ønsker og synspunkter samt de beregninger, der kan fremlægges af kostprisen ved affaldsindsamlingen i de forskellige kundegrupper, f.eks. enfamiliehuse, rækkehuse, etagehuse og erhverv, hvor omfanget af det manuelle arbejde ved affaldsindsamlingen (tømningen) kan være meget forskelligt pr. husstand.

Kostpris

Tømning i enfamiliehus- og rækkehusområder er ofte meget mere krævende end i etagehuse og erhverv, der har fællescontainer-løsninger.

 

Herunder lidt om lovgrundlag og klageadgang.

 

Lovgrundlag:

Loven

Nr. 1757 af 22/12 2006.  Lov om miljøbeskyttelse (Miljøbeskyttelsesloven) Se § 48 om gebyrer.

 

Bekendtgørelse

Nr. 1634 af 13/12 2006.  Bek. om affald. (Affaldsbekendtgørelsen) Se Kapitel 6 – Regulativpligt.

 

Vejledning

Vejledning fra miljøstyrelsen nr. 2/1990. Vejledning om bortskaffelse af affald. Se afsnit 9.1.

 

Klageadgang

Nr. 1757 af 22/12 2006.  Lov om miljøbeskyttelse (Miljøbeskyttelsesloven)

 

§ 48.  Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 og 2 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

 

Man kan spørge i kommunen, hvor klagen skal sendes til.

 

Der i den nuværende lovgivning ikke er en klageadgang. Der er heller ingen regler om varsling af nye tekster eller overgangsperioder.

Kommunerne har i forbindelse med kommunesammenlægninger efter Strukturreformen haft pligt til at harmonisere taksterne, således at taksterne er ens i hele kommunen. Samtidig bekræftes det, at taksternes indretning skal afspejle kostprisen ved affaldsindsamlingen (omkostningsægte takster).

 

I stedet anbefales det, at boligorganisationerne indleder en dialog med kommunen og beskriver de problemer, som takstændringerne har medført for brugerne 7 beboerne i afdelingerne.

På lidt længere sigt har boligorganisationerne endnu en mulighed i forbindelse med kommunens nye affaldsplan for den kommende periode 2009 – 2012. Affaldsplanen skal sendes i høring hos borgerne og her har man mulighed for at komme med kritik, indsigelser og nye forslag. Processen omkring høringen er således også en vigtig del af den lokale afvejning af, hvorledes taksterne skal indrettes i den kommende periode.

I forbindelse med den kommende høring er det desuden vigtigt at alle boligorganisationer i kommunen optræder samlet overfor kommunen.

Fordeling af udgifter ved forskellig størrelse affaldsbeholdere

Spørgsmål

I flere afdelinger med rækkehuse eller fritliggende huse har vi fået forespørgsler fra beboere omkring muligheden for at få en større affaldsbeholder til det enkelte lejemål.

 

Opkrævningen for renovation sker direkte til boligselskabet, og da alle lejemål hidtil har haft den samme størrelse affaldsbeholdere, så er udgiften blevet delt ligeligt ud på alle lejemål.

Hvordan forholder vi os så, hvis nogen lejere får tilladelse til større beholdere, som medfører ekstra omkostninger?

 

Skal sådan en mulighed vedtages på et beboermøde, inden vi overhovedet giver lov til dette?

Hvis folk kan få lov til at få større beholdere, kan der så laves individuelle aftaler, så lejemålene med større affaldsbeholdere, f.eks. betaler et tillæg for den større beholder, og ligeledes opkræves gebyrerne for ombytningen af beholderen?

 

Problematikken bliver mere og mere aktuel, da renovationsselskaberne i flere fynske kommuner lægger an til, at opkrævningen fremover vil ske til boligselskabet, og ikke til de enkelte lejere, som det sker mange steder med rækkehuse eller fritliggende huse i dag.

Svar

Udgifter til renovation indgår som del af afdelingens driftsudgifter, og i det omfang størrelsen på affaldsbeholdere indebærer stigning i disse udgifter, henhører spørgsmålet under afdelingsmødets kompetence.

 

Almenlejeloven indeholder ikke hjemmel til at udgifter til renovation eller affaldsbeholdere kan udskilles som særskilt udgift, og den eneste mulighed for at opkræve differentieret husleje for de lejemål med større affaldsbeholdere end de andre lejemål er, at den indbyrdes brugsværdi af boligerne ændres. En ændring af brugsværdien vil tillige indebære at disse lejemål også vil skulle bære en større andel af eksempelvis stigninger i ejendomsskatter.

 

Det er organisationsbestyrelsen, der har kompetence til at fastsætte/ændre den indbyrdes brugsværdi ud fra saglige hensyn.

Afgift for farligt affald

Spørgsmål

Boligafdelingen er begyndt at modtage en del opkrævninger for farligt affald, for alle SE numre, der er registreret på afdelingens adresser. Kommunen har tidligere oplyst at vi selv skal opkræve afgiften hos de enkelte lejere, hvis vi ønsker dette.

1) Er der retningslinjer for dette område?

2) Opkræver boligorganisationerne afgiften hos de enkelte lejere ud fra lister fra kommunen?

3) Føres udgiften som en fællesudgift for afdelingen, som en generel udgift til organisationen, eller er der en helt fjerde mulighed?

Svar

1) Det er muligt at søge dispensation for afgiften i f.eks. de boligafdelinger, som ikke benytter ordningen om afhentning eller aflevering af farligt affald i praksis eller som falder udenfor de brancher (branchekoder), hvor myndigheden har hjemmel til opkrævning af gebyret.

 

Vær opmærksom på, at affaldsmyndigheden faktisk har hjemmel til opkrævning uanset om der afhentes farligt affald i boligafdelingen eller om boligafdelingen afleverer farligt affald på Modtagestationen (det lyder forkert, men det er rigtigt).

Dette gælder boligafdelingens driftsområde.

 

2) Når der er tale om beboere, der driver virksomhed med eget SE nummer, så er svaret, at denne udgift er boligafdelingen uvedkommende og den kan ikke gives videre til boligafdelingen. Denne udgift skal på den ene eller den anden måde pilles ud af opkrævningen til boligafdelingen, eventuelt ved at søge dispensation, som for ved boligafdelingen, med hjælp fra beboeren.

 

Beboere må generelt ikke drive erhverv fra almene boliglejemål, men der kan være tilfælde, hvor beboeren er i klemme på samme måde som boligafdelingen.

Hvis det ikke lykkes hos kommunen / affaldsmyndigheden at pille beboernes opkrævninger ud af skattebilletten på ejendommen, så må der enten laves en aftale med beboeren om en opkrævning på lejebetalingen - måske endda som et tillæg til kontrakten - eller at beboeren opgiver erhvervsregistreringen og dermed sit SE nummer.

 

3) Afgiften for boligafdelingens drift (boligafdelingens eget SE nummer) kan føres som en fællesudgift for afdelingen under renovation, hvis der ikke kan opnås dispensation for afgiften, men beboernes afgifter i forbindelse med privat erhvervsvirksomhed i boligen kan ikke afholdes som en fælles udgift - hverken i boligafdelingen eller i boligorganisationen. (Se i øvrigt svaret under 2)

Afregning af affald

Spørgsmål

Ifm. at kommunen vejer affaldet i tæt/lav bebyggelse, er det så lovligt ifh. den almene lovgivning at afregne dette individuelt pr. lejer, og må vi tage et gebyr for administrationen af dette. Fx tager vi kr. 110,- for vand- og varmeregnskabsudarbejdelse.

Svar

Nej, der er ikke hjemmel i almenlejeloven til at opkræve individuelt for affald. Det skal være indeholdt i huslejen.

Storskralds ordning

Spørgsmål

Jeg håber du kan svare mig på et spørgsmål angående storskrald. Jeg bor i en boligforening, hvor jeg også er med i afdelingsbestyrelsen.

Mit spørgsmål går på, hvad man har af rettigheder/goder med hensyn til storskrald i sin boligforening.

Vores ugentlige skraldemand tager kun en sæk med sig når han afhenter affald. Der er ingen steder i vores boligforening vi kan aflevere ekstra hus affald eller storskrald, hvilket er et stort problem da vi i løbet af få dage har fyldt den ene affaldssæk vi har til rådighed om ugen. Jeg kunne bare godt tænke mig at vide hvordan reglerne er med hensyn til ekstra affald/stor skrald?

Det er tredje boligforening jeg bor i, og i de to andre var der opstillet et skur med containere hvor man kunne aflevere sit affald. Var det bare en gode fra boligforeningens side?

Jeg har forsøgt flere gange at foreslå fælles affalds containere her hvor jeg bor nu, da det da i hvert fald vil løse problemet med det almindelige husaffald, men da jeg bor i et "guldbryllups" kvarter er de ikke interesseret i at udskifte deres skraldespand med en fælles container.

Svar

I mange boligorganisationer er der ordninger med storskrald, men der er ingen krav herom.

Så der er kun en mulighed og det er at gå den beboerdemokratiske vej. Det vil sige at I vedtager i jeres afdeling at man ønsker at betale for opsætning af container til affald ud over det der betales for via skattebilletten.

Endelig kan jeg nævne, at der i alle kommuner er mulighed for at komme af med storskrald, på deres genbrugspladser.

Søgning af midler til køb af idrætsudstyr

Spørgsmål

I forbindelse med vores boligsociale indsats, er vi blevet opfordret til at søge nogle få midler til at købe lidt idrætsudstyr. Midlerne kan søges hos den lokale spillehal, som udlover midler til sociale formål.

Vores spørgsmål i den sammenhæng er, om vi overhovedet juridisk må søge disse midler som en boligorganisation, der samtidig har modtaget midler fra LBF?

Svar

Ud fra det oplyste kan jeg ikke se, at der skulle være noget til hinder for, at I søger om midler fra spillehallen. Jeg går ud fra, at der ikke er tilknyttet betingelser eller modydelser til en evt. udbetaling af midler.

Overenskomst 2011-2014

Spørgsmål

Nu hvor der er forhandlet en overenskomst på plads for 2011-2014, og personalet på kontoret ønsker, at forhandle en ny lokalaftale som der udløb i 2011, så går mit spørgsmål på:

 

Er lokalaftalen så ikke ophørt, når de ønsker at forhandle en ny lokalaftale, med ændringer til den gamle aftale.

Svar

Der er IKKE færdigforhandlet en ny overenskomst for 2011 – 2014! Der pågår forhandlinger, men de er langt fra afsluttede.

 

Indtil der er en ny overenskomst, vil den gamle være gældende, incl. evt. lokalaftale.

Forebyggelse af tomgang

Spørgsmål

Som andre boligselskaber har vi en del boliger, som er i tomgang. Vi er ved at udarbejde en handlingsplan for udlejning af alle boliger – og har i den forbindelse et par spørgsmål:

 

1. Er det lovligt at give introduktionsrabat på husleje - fx minus 1000 kr. i huslejen det første år?

2. I givet fald, skal det offentliggøres og være ens for alle, som lejer fx en 3-værelses lejlighed i afd. 12 (evt. kun på 3. sal) – eller kan man forhandle med potentielle lejere?

3. Er det OK at give rabat på indskud?

4. i givet fald, skal det offentliggøres og være ens for alle, som lejer fx en 3-værelses lejlighed i afd. 12 – eller kan man forhandle med potentielle lejere?

5. Skal rabatter også gælde eksisterende beboere?

Svar

Der er givet betydelig frihed for de almene boligorganisationer til selv at vedtage anvendelsen af boligorganisationens midler i arbejdskapitalen og dispositionsfonden. Herefter er det almindeligt anerkendt, at en midlertidig nedsættelse af huslejen ved nyudlejninger er et legitimt formål for at forebygge tab ved manglende udlejning. Pengene skal komme fra selskabet (dispositionsfond eller arbejdskapital) – ikke fra afdelingernes midler.

 

Det vil være min vurdering, at man skal være opmærksom på ikke at forskelsbehandle, men det vil være rimeligt at tilskud (nedslag) knyttes til bestemte typer af lejligheder, der er ramt af udlejningsvanskeligheder. Der bør være synlige og ensartede retningslinjer, ikke individuelle forhandlinger med ansøgere.

 

Tilskud kan formelt også gives på indskud, men igen er det en forudsætning at tilskuddet ydes fra boligorganisationen. Det er ikke tilladt at nedsætte indskuddet (uden kompensation fra selskabet) blot for at fremme udlejningen. Indskuddet er som bekendt en del af byggeriets finansiering, og summen skal opretholdes intakt. Men metoden med at give et tilskud fra selskabet vil være OK.

 

Det skal klart fremgå at der er tale om midlertidige reduktioner/tilskud, og at det kun gælder for nye lejere i en på forhånd fastlagt periode.

 

Nuværende lejere kan måske føle sig forbigået, men de skal vide, at indsatsen ydes for at begrænse tab – og tab vil netop kunne påvirke de andre lejere igennem deres indbetalinger til dispositionsfonden. Det drejer sig derfor om at skabe en fælles forståelse for at det er i alles interesse at udlejningen fremmes for at undgå tab.

 

Det er en rigtig god idé at være lidt på forkant. Når der først er mange tomme lejligheder bliver det endnu vanskeligere at rette op på. Det er også baggrunden for at det blev tilladt at anvende penge for at forebygge tab ved lejeledighed.

 

Derudover kan vi i den almene sektor lære en hel del af ejendomsmæglerne. De offentliggør deres boliger på nettet med plantegninger, billeder, 3D-optagelser, økonomiopstillinger, oplysninger om kommunens tilbud (skoler, institutioner mm.), og de holder åbent i weekenden!

 

Indsatsen skal naturligvis balanceres i forhold til problemernes omfang, for de nævnte initiativer er alle kostbare, men kan være fuldt berettigede.

Anførte datoer i forbindelse med indberetning af skema B

Spørgsmål

I forbindelse med indberetning af skema B, angiver man tidspunkter for hvornår byggeriet forventes påbegyndt samt afleveret. Hvis de datoer vi anslår i skema B mod forventning ikke holder, hvilke problemstillinger kan det så medføre? Er der endvidere en maksimal løbetid for hvornår byggerierne må igangsættes, herunder afsluttes?

Svar

Det giver ikke umiddelbart formelle problemer i forhold til myndighederne. Men der kan være fastsat vilkår i det udbudsmateriale, som entreprenørerne har afgivet tilbud på, og tilbuddene kan være afgivet under forudsætning af et bestemt påbegyndelsestidspunkt. Hertil kommer at sagens likviditet kan blive belastet, og at der kan påløbe flere byggelånsrenter og øvrige liggeomkostninger.

Navngivning af bestyrelsen

Spørgsmål

Jeg er i tvivl om nogle spørgsmål som i sikkert kan hjælpe mig med.

Jeg er blevet valgt i repræsentantskabet her i vores bebyggelse – og er lidt i tvivl om vores administrator har ret i at organisationsbestyrelsen har fået navneforandring til selskabsbestyrelse er det rigtigt – og hvis det er rigtigt har det så samme rettigheder som organisationsbestyrelsen? Og er de valgt af repræsentantskabet?

Er det normalt at personer som sidder i afdelingsbestyrelsen også sidder i repræsentantskabet?

Svar

Der er ikke noget krav i lovgivningen om hvad man skal kalde sin ”bestyrelse”, men betegnelsen i loven blev ændret i midten af 90’erne fra selskabsbestyrelse til organisationsbestyrelse. Dette i sammenhæng med indførelse af begrebet ”almen boligorganisation” som erstatning for det tidligere ”almennyttig boligselskab eller boligforening”.

 

Repræsentantskabet består af organisationsbestyrelsen og mindst 1 repræsentant for hver afdeling. I vedtægterne skal det fremgå, hvor mange medlemmer hver afdeling kan have i repræsentantskabet. Det vil normalt stige med afdelingens størrelse.

 

Det er afdelingsmødet, som beslutter om afdelingsmødet udpeger sin(e) repræsentant(er) til repræsentantskabet, eller om afdelingsmødet ønsker at overlade dette valg til afdelingsbestyrelsen.

 

Alle lejere og disses myndige husstandsmedlemmer er valgbare. Det er derfor muligt (og meget normalt) at medlemmer af afdelingsbestyrelsen også vælges som medlemmer til repræsentantskabet, men det er ikke en forudsætning.

Konceptet medejerboliger

Spørgsmål

Jeg vil tillade mig at spørge til konceptet medejerboliger, som nogle af mine afdelinger er omfattet af. Jeg mangler et dokument som mere præcist redegør for det grundlæggende omkring hvad beboerne selv står for af vedligeholdelse. Kan I henvise til dokumentation af denne problemstilling?

Svar

Du er så heldig at arbejde med nogle af de boliger, som det lykkedes at få opført under medejer-konceptet.

 

Men det var en kort periode, man kunne få tilladelse til det, og tilladelserne er givet som enkeltstående dispensationer. Der var endnu ikke gennemført en egentlig lovgivning om det, og da den borgerlige regering tiltrådte i 2001, droppede de denne model.

 

De vilkår, der er aftalt, er altså indgået direkte mellem boligorganisationen og daværende By- og Boligministeriet. Der er enkelte andre medejerafdelinger, og vilkårene er ikke helt ens. Derfor kan vi desværre ikke oplyse de konkrete vilkår, men må henvise dig til at forsøge at finde dem i jeres egen organisation.

Krav til ældre byggerier samt nybyggerier

Spørgsmål

Nogle beboere føler sig generet af røgproblemer fra tobak, lugten kommer ved gulvet, fra naboen.

Byggetekniks består huset af 2 selvstændige gasbetonkerner, som er skalmuret med røde teglsten. Der er ingen tekniske installationer som gennembryder lejlighedsskellene boligerne er opført i 1987.

Gulvkonstruktionen er laga blokke, som er udlagt på sand, der er efterfølgende foretaget svumning med sand/cement. Der er udlagt strøer med 22 m/m massiv bøgeparket.

Har den forulempede lejer juridiske rettigheder over for lugtgener fra tobak?

Kender du til lignende problemer og evt. eksperter som kan komme med byggetekniske løsningsforslag.

Boligerne er forsynet med Genvex boligventilation med modstrømsvarmeveksler. Veksleren i naboens bolig er nyetableret. Anlæggene er uafhængige af de enkelte boliger.

Svar

Svaret er kort: Nej, lejeren har ingen krav på at I gør noget særligt i denne forbindelse.

Gener ved rygning og gennemsivende røg er et problem, som har optaget befolkning og medier mere i de senere år, og der stilles i dag meget større krav til bygningers tæthed end tidligere, så problemet vil ikke være lige så stort i de helt nyopførte boliger.

 

Jeres boliger er lovligt opførte, de opfylder alle de krav, som blev stillet til nybyggeri dengang. De er fortsat lovlige, der er ingen krav om at ældre byggerier løbende skal opdateres til standard som nybyggeri.

Hvis der skal gøres noget ved det, koster det penge, og det skal lejerne betale. Derfor er det op til en eventuel vedtagelse på et afdelingsmøde, hvis ejendommen skal efterisoleres, så disse problemer begrænses.

Det kan I orientere jeres røggenerede lejer om.

Ghettoområder

Spørgsmål

Jeg har en forespørgsel, jeg har set i et blad (som jeg ikke kan finde), at man havde en oversigt, over hvor mange områder i Danmark, der er under betegnelsen Ghetto-områder. Jeg hørte på et formandsmøde at disse områder var forøget ret væsentligt. Har i tallene for hvor mange steder der i Danmark, går under denne betegnelse, og har i tidligere tal for samme.

Grunden.: Jeg syntes navnet Ghetto, som åbenbart er godkendt i folketinget, er misbrugt efter dansk ordbog. Dernæst inddeler det folk i over og underklasse, Ligeså er det med "udkants Danmark", også fra folketinget, områder der er dårligt stillet, mangel på arbejde, grobund for arbejdsløse, asociale elementer, altså kommende Ghettoer.

Det er let at køre et område ned, og forbandet svært at rette op. Derfor er jeg interesseret i, hvor og hvor mange steder der betegnet Ghetto, og hvor de ligger, og hvor hurtigt disse områder "formerer" sig. Vi vil IKKE vente på noget sådan bare tilnærmelsesvis forekommer i vores område, derfor tager vi fat (6 afdelingsbestyrelser) i vores lokalvalgte politikere, for at få talt ud om kritisable problemer, set fra deres og vores side.

Jeg vil have mit materiale på plads, derfor denne forespørgsel, håber at I kan hjælpe med det, hvis I er interesseret i resultatet, kan i få det efterfølgen, når det første møde er overstået sidst i august.

Svar

Du kan finde listen over ghettoområder på Ministeriet for By-, Bolig- og Landdistrikter's hjemmeside.

 

Herudover kan du finde yderligere oplysninger om indsatsen mod ghettoisering på følgende link:

 

http://www.sm.dk/Temaer/By-bolig/Almene-boliger/Indsats-mod-ghettoisering/Sider/Start.aspx

Krav om folkeregisteradresse

Spørgsmål

Vil meget gerne have jeres svar på nedenstående spørgsmål. Dog mener vi selv, at det ikke kan lade sig gøre:

En lejer (boperioden på 8 år), der bor i en boligafdeling, der er opført i 1996, har fået arbejde på Thule Air Base Han skal være på Thule Air Base 2-3 md. ad gangen og så hjemme i DK 1 md.

Han forespørger nu, om det vil være i orden at framelde sig folkeregistret på adressen her i DK og så tilmelde sig på Thule Air Base??

Vi har umiddelbart sagt nej, også med henvisning til "Boligreguleringsloven § 50" om midlertidig bolig. Kan denne begrundelse bruges?? Han har på lejekontrakten skrevet under på, at han skal være folkeregister tilmeld på adressen. Er det nok til at vi kan fastholde dette??

Det skal siges, at det er af skattemæssige årsager, at han vil ændre folkeregisteradresse.

Svar

Det virker som om I blander jer i noget, som slet ikke vedrører boligorganisationen.

Du skriver, at han har skrevet under på at skulle være tilmeldt folkeregistret på adressen. Det er et vilkår, som ikke fremgår af den lejekontrakt, som er autoriseret til brug ved udlejning af almene boliger. I kan ikke stramme kravene i forhold til lovgivningen, og det er ikke nogen god ide at tilføje sådanne vilkår i en kontrakt, når de ikke kan henføres til lovgivningen. En sådan kontraktbestemmelse kan ikke anvendes som begrundelse for en opsigelse.

Det er et helt generelt krav, at lejeren skal bebo lejemålet, det må altså ikke henstå uden at blive beboet, og lejeren må heller ikke overdrage brugen af lejemålet til andre.

Men her er et eksempel, hvor brugen af lejemålet naturligt påvirkes af lejerens beskæftigelse. Da han ikke er udstationeret permanent, men arbejder ude nogle måneder ad gangen, for derefter at være hjemme, så har han fortsat et helt rimeligt og legitimt behov for sin bolig, og anvendelsen er helt legal. Så er det uinteressant for jer som udlejer hvor han har sin folkeregisteradresse, det afgørende er at han bruger lejligheden som sin bolig. Det er endnu mindre interessant, hvilke årsager der eventuelt ligger bag lejerens ønske om at flytte folkeregisteradresse - det er de offentlige myndigheder, som må forholde sig til om det er i orden eller ej.

 

I udlejer efter reglerne i lov om leje af almene boliger, som er præceptiv (ufravigelig). Reglerne du henviser til i boligreguleringsloven er uden interesse for jer i denne situation.

BL materiale om skimmelsvamp

Spørgsmål

Jeg fungerer som bygningskonsulent for en boligorganisation, og har lige nu et par alvorlige sager med skimmelsvamp.

Mon jeg kan bestille jeres vejledning om skimmelsvampesager, forretningsgang ved bekæmpelse?

Den vil selvfølgelig ikke blive brugt uden omhyggelig kildehenvisning!

Svar

Alt materiale som BL har udarbejdet eller formidlet er frit tilgængeligt på nettet. Det kan bl.a. findes igennem denne generelle BL-informerer: Se her.

 

Der ligger også materiale på Landsbyggefondens hjemmeside: lbf.dk

Omdannelse fra privat til alment boligselskab

Spørgsmål

Jeg vil høre om, man i et hus med 8 lejligheder (privat udlejer) kan stifte en boligforening med eller uden ejerens samtykke. Og i så fald hvor meget en sådan forening selv har at skulle have sagt både i forhold til de enkelte lejere og overfor udlejer.

 

Kan man melde sig ind hos jer som forening og evt. få rådgivning om, hvordan man rent praktisk stifter en boligforening?

Svar

BL er interesse- og brancheorganisation for de almene boliger i Danmark (tidligere omtalt som almennyttigt eller socialt boligbyggeri). Der er helt speciel lovgivning på vores område, som adskiller sig fra det private udlejningsmarked, og man kan ikke beslutte at blive omdannet fra privat til alment selskab.

 

Hvis jeres udlejer ønsker at afhænde sin ejendom, har I som beboere mulighed for at erhverve ejendommen i fællesskab ved at stifte en privat andelsboligforening – men det er også noget andet end en almen boligorganisation.

Overgang fra fysiske til elektroniske dokumenter

Spørgsmål

Vi har fået mulighed for at indscanne dokumenter på vores lejers kartotekkort, således at vi har alt indgået post mm elektronisk. Vi har i den forbindelse brug for at vide, om vi herefter må smide dokumenterne ud efter indscanning eller om der er nogle dokumenter, som vi skal beholde i original form.

 

De dokumenttyper vi ønsker at starte med at scanne ind er følgende:

• Kontrakter på ekstra lejemål (kælderrum, garager, carporte m.v.)

• Kontrakter på husdyr

• Lånedokumenter (indskudslån)

• Dokumentation for uddannelse

• Klager

• Diverse ansøgninger/tilladelser på bytte/fremleje

• Tillæg til lejekontrakt (fraskrivning/påføring)

• Indsigelser eks. varmeregnskaber, synsrapporter, flytteopgørelser

• Meddelelser om boligændringer fra kommunen

• Ansøgninger om boligændringer generelt og råderet

• Fraflytningssynsrapporter

• Indflytningssynsrapporter

• Mangellister

• Anmeldelse af udlæg i indskud

• Diverse skriftlige henvendelser

 

Kan BL oplyse, hvad vi må smide ud og hvad vi evt. skal gemme?

Svar

Umiddelbart er det min opfattelse, at der i de fleste situationer ikke vil opstå problemer, såfremt der kun er tale om en kopi af de pågældende dokumenter og ikke af det originale dokument.

 

Vurderingen må dog foretages konkret for hver enkelt dokumenttype, hvor det vurderes, hvilken betydning dokumentet har, og evt. konsekvenser af at dokumentet ikke foreligger i original. Som udgangspunkt vil en kopi af eksempelvis en lejekontrakt være lige så god dokumentation for den indgåede aftale, som den originale lejekontrakt.

Søger du bolig? - Klik her