Boligorganisationen

Find spørgsmål om boligorganisationen

Bestyrelsesansvar

Spørgsmål

Vi er blevet kontaktet af lejer, som har konstateret væggelus i boligen. Hvem har bekæmpelsesforpligtelsen? Lejer eller udlejer?

Svar

Det har udlejer.

Man kan aldrig med sikkerhed påvise hvorfra utøj kommer, og derfor heller ikke placere et ansvar hos lejer. Hvis man ved bekæmpelsen bliver opmærksom på forhold i lejligheden, som vækker mistillid til ren- og vedligeholdelsen, kan boligorganisationen give lejeren påbud om bedre re- og/eller vedligeholdelse og tage forbehold for udgifterne til eventuelle fremtidige udgifter. Men i praksis vil det stort set altid være boligorganisationen, som betaler.

Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsen ønsker nøgler til følgende faciliteter:

Teknikrum: Med henblik på kontrol af installationer, udskiftninger og reparationer.

Maskinrum: Med henblik på kontrol af, at de maskiner og redskaber, der er beboernes ejendom også er i maskinhuset, og ikke er lejet ud. Kontrol af fakturerede udskiftninger og reparationer, samt kontrol af maskinskilte.

Festsal: Med henblik på kontrol af, om køkkenredskaber og service er til stede i det angivne omfang, samt evt. klager over rengøring og inventar.

Kælderrum: Med henblik på kontrol af rengøring, hærværk, og om de ikke er tømt ved en fraflytning.

Cykelrum: Med henblik på besigtigelse i forbindelse med klager over opbevaring af ikke hjemmehørende effekter, cykelstel, cykelhjul, gamle barnevogne, uryddelighed og mangel på rengøring.

Varmemesterkontor: Med henblik på gennemsyn af rekvisitioner og bestyrelsens fakturakopi.

Container, der bruges til opbevaring af nye køleskabe og komfurer: Med henblik på kontrol af f.eks. antal og uheldig opbevaring, så som temperaturforhold, for at undgå beskadigelse før montering.

Aflåst område i containergård: Med henblik på kontrol af rum til opbevaring af frasorterede monitorer samt elektronikskrot og giftigt affald.

Depot og teknik: Med henblik på kontrol af tilstedeværelsen af opbevaret inventar.

Frokoststue: Med henblik på kontrol af vedligehold og rengøring.

 

Kan organisationsbestyrelsen nægte afdelingsbestyrelsen nøgler til de af administrationen aflåste rum?

Svar

Ud fra det oplyste henhører de nævnte opgaver ikke under afdelingsbestyrelsens ansvar, men er opgaver der varetages af administrationen/ejendomsfunktionærer. Det er således ikke afdelingsbestyrelsens opgave at føre kontrol med eksempelvis installationer, maskiner, m.v.

 

Afdelingsbestyrelsen kan således ikke, ud fra det oplyste, uden nærmere aftale kræve nøgler udleveret med henblik på udførelse af de beskrevne opgaver.

 

På siden her, beskriver arbejdet i afdelingsbestyrelsen, og afdelingsbestyrelsens opgaver.

Spørgsmål

Bestyrelsen har fået udarbejdet et forslag til renovering af bygningerne i 3 afdelinger. Der har ikke været afholdt møde med afdelingernes lejere inden igangsætning.
Efter modtagelsen af forslagene fra ingeniørfirmaet afholdes møde med lejerne, som forkaster projektet.

Hvem skal betale regningen i en sådan situation? Er det den enkelte afdeling eller er det foreningen, da det er noget bestyrelsen har sat i værk uden at spørge afdelingen på forhånd?

Svar

Kompetence til at fastlægge de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter ligger hos afdelingsmødet, som skal godkende arbejderne forinden de iværksættes. Bestyrelsen skulle således have indhentet afdelingsmødets godkendelse.

 

Derfor kan afdelingen som udgangspunkt ikke pålægges udgiften.

 

Er arbejderne bydende nødvendige, kan kommunalbestyrelsen pålægge boligorganisationens bestyrelse at lade visse arbejder i afdelingen udføre, selv om afdelingsbestyrelse og afdelingsmødet ikke vil godkende arbejdet, jf. almenboligloven § 41.

Spørgsmål

Ved vask i boligforeningens vaskekælder blev 3 maskiner tøj ødelagt. Maskinerne har automatisk doseringsanlæg, som viceværten har ansvaret for. Anlægget virkede ikke, hvilket medførte at tøjet blev vasket i returvand og uden sæbe.

Boligselskabet føler sig ikke ansvarspligtig da der står i husreglerne at man vasker ”på eget ansvar”. Kan det virkelig være rigtigt, at boligselskabet kan fraskrive sig ansvaret på denne måde?

Svar

Et hændeligt uheld er boligorganisationen ikke ansvarlig for, men har viceværten forsømt sit arbejde så skaden beror på hans forhold, så kan organisationen blive ansvarlig som arbejdsgiver.

Spørgsmål

Hvem er overordnet ansvarlig for at beboerdemokratiet i en almen boligforening bliver etableret og korrekt udført? Hvordan sikres det, at nye afdelingsbestyrelser / afdelingsbestyrelsesmedlemmer bliver informeret om beboerdemokratiet, og overholder dette?

Svar

Det er formelt boligorganisationens bestyrelse, som har det overordnede ansvar for at beboerdemokratiet etableres og fungerer korrekt. Lov om almene boliger fastlægger en række områder, hvor beslutninger skal træffes i bestemte møder: afdelingsmøde(beboermøde), øverste myndighed (repræsentantskab eller generalforsamling), organisationsbestyrelse. F.eks. skal budgettet for en boligafdeling fremlægges på et beboermøde og vedtages her, for at den tilhørende eventuelle huslejeforhøjelse kan iværksættes.

 

I praksis er det ofte de ansatte i administrationen, som udfører de praktiske opgaver ved møder m.v.

 

Der er ingen særlige formelle krav til hvordan nye aktører i beboerdemokratiet skal introduceres. Det er op til den enkelte boligorganisation.

 

BL tilbyder mange forskellige kurser for aktive i beboerdemokratiet, herunder grundkursus for nyvalgte afdelingsbestyrelsesmedlemmer, men det er boligorganisationen eller afdelingsbestyrelsen, der forvalter midler til bl.a. uddannelse og træffer beslutning om hvad pengene skal bruges til.

Spørgsmål

Har organisationsbestyrelsen kompetence til, uden om repræsentantskabet, at lave særregler for en afdelings aktiviteter som f.eks. bestemme om der må ryges eller nydes en øl?

 

Jeg mener ikke loven giver denne mulighed til organisationsbestyrelsen, men at det er et anliggende for afdelingsbestyrelsen.

Svar

Retten til at vedtage vilkår m.v. for anvendelse af en boligafdelings fælles faciliteter, mødelokaler m.v. ligger i afdelingsmødet. Afdelingsbestyrelsen kan fremsætte sine forslag til afdelingsmødet.

 

Organisationsbestyrelsen kan ikke bestemme over afdelingens lokaler, men organisationsbestyrelsen har det formelle juridiske ansvar for hele boligorganisationen og dens afdelinger, og skal skride ind hvis der foregår noget ulovligt. Det kan fx være hvis rygeloven ikke respekteres, eller hvis der sælges/udskænkes alkohol uden bevillingsmæssig hjemmel og/eller momsregistrering.

Spørgsmål

Jeg mener at jeg tidligere har fået at vide (af BL), at jeg som afdelingsbestyrelsesmedlem, kan blive stillet personlig økonomisk ansvarlig, hvis et barn kommer til skade på vores legepladser og det er pga. legepladsen ikke opfylder lovens krav om sikkerhed (EN1176) og vedligeholdelse.

Er det rigtigt forstået?

Hvis det er rigtigt, hvordan kan jeg få dette på skrift, så jeg kan dokumentere det overfor mine beboere?

 

Hvis jeg har misforstået det, hvem er så ansvarlig hvis et barn kommer til skade pga. legepladser der ikke opfylder lovens krav?

Svar

En afdelingsbestyrelse har ikke noget formelt ansvar.

Boligorganisationens bestyrelse har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar for selskabet og dets afdelinger. Det fremgår af bekendtgørelse om drift af almene boliger.

 

I det daglige udøves dette ansvar af selskabets direktør og medarbejdere.

Opsigelse

Spørgsmål

Må en lejer opsige sit lejemål til d. 15. i en måned og så gælder de 3 måneder her fra d. 15.? Eller skal det opsiges til udgangen af en måned?

Jeg har læst § 88 i LLA, men jeg er ikke sikker alligevel.

Svar

Teksten er sådan:

§ 88. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Og det betyder at lejemålet kun kan opsiges til den første i en måned, altså ikke hverken til den 15. eller en anden dato. Da lov om leje af almene boliger er ufravigelig, kan der ikke lovligt aftales andet.

Spørgsmål

Kan tidsbegrænsede lejemål, med mulighed for forlængelse, opsiges til den i kontrakten angivne dato uden 6 ugers varsel?

Svar

Når der i lejekontrakten anføres en dato for lejemålets ophør, er der tale om et tidsbegrænset lejemål. Lejemålet ophører derfor den anførte dato uden at der er behov for opsigelse fra lejers eller udlejers side, jf. lov om leje af almene boliger § 87.

 

Et tidsbegrænset lejemål er uopsigeligt i lejeperioden.

 

Bemærk at lejemålet fortsætter som tidsubegrænset, hvis udlejer tillader at lejer bebor lejemålet i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har opfordret lejeren til at flytte.

Spørgsmål

Kan modtagelse af en opsigelse på mail nægtes, med mindre lejeren har en digitalsignatur? Mange opsigelser kræver tillige ægtefælles/samlevers underskrift.

Svar

Der er ikke i almenlejeloven foreskrevet bestemte formkrav til en opsigelse, og i princippet vil en mundtlig afgivet opsigelse være gyldig. Tilsvarende vil en opsigelse afgivet pr. mail være gyldig uanset om vedkommende har digital signatur eller ej.

 

Med hensyn til ægtefælles/samlevers samtykke, kan det give nogle praktiske problemer, da en e-mail ikke er underskrevet, og kun hidrører fra en afsender.

Ved opsigelse pr. e-mail kunne en løsning måske være, at der udsendes et brev til lejeren og ægtefællen med bekræftelse på, at lejemålet er opsagt, og med anmodning om, at ægtefællen tiltræder opsigelsen ved at underskrive en kopi af bekræftelsesbrevet, og herefter returnere dette.  

Spørgsmål

Boligselskabet har modtaget en klage fra en beboer i en af afdelingerne.

Beboeren klager over sin overbo, der en lørdag aften havde en mandlig gæst. Der var massiv larm, råben og tumlen fra boligen, hvorfor underboen henvender sig for at få ro. Den mandlige gæst bliver meget aggressiv da underboen beder dem om at dæmpe sig lidt. Gæsten skubber underboen ned ad trappen, og slår og skubber også efterfølgende til underboen. Der er indgivet en anmeldelse for vold.

Hvad kan boligselskabet gøre?  

Svar

Det lyder til at være en så grov adfærd gæsten til jeres lejer har udvist, at episoden bør medføre en øjeblikkelig opsigelse af lejemålet med 3 måneders varsel. Lejeren er også ansvarlig for sine gæsters optræden, jf. LLA § 80, stk. 3.

Spørgsmål

Vi er nogle stykker som har diskuteret, hvad formuleringen i § 88 i LLA egentligt betyder: § 88. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag?

Jeg mener, at man har opsagt sin bolig rettidigt, hvis man som lejer aflevere sin opsigelse til boligselskabet senest den 1. i en måned – også i en weekend. Hvis man har afleveret opsigelsen f.eks. søndag den 1. maj til boligselskabets postkasse som hæfter man højst for husleje i maj, juni og juli måned. Dog er jeg lidt i tvivl om dette også gælder, hvis man afleverer den til boligselskabet mandag den 02. maj? Hvad er rigtigt??

Svar

Opsigelsesvarslet er som du skriver 3 mdr. Opsigelsen skal være kommet frem til boligorganisationen 3 mdr. før den dato der siges op til. En opsigelse der kommer frem den 1. i en måned må anses for rettidig, under forudsætning af at den første er en hverdag. Opsigelsen skal endvidere være kommet frem indenfor normal kontortid. Så hvis den første er en søndag skal opsigelsen være kommet frem fredag.

Spørgsmål

Et ungt par har boet sammen i ½ år – den unge mand ønsker ikke længere, at bo i lejligheden og fremsender et brev til boligorganisationen, hvor han meddeler, at han frasiger sig hans pligter og rettigheder – Kan han det?

Hvornår kan man overdrage en bolig til ens partner og kræver det, at begge parter er enige?

Begge parter står på lejekontrakten.  Jeg har hørt, at boligorganisationen kan modsætte sig dette og dermed gøre krav gældende også hos den fraflyttede part mange år efter, at vedkommende er fraflyttet boligen.

Svar

I situationer hvor begge parter er anført som lejere på lejekontrakten kan den ene part ikke uden den anden parts og boligorganisationens samtykke frigøre sig for de kontraktmæssige forpligtelser i henhold til lejekontrakten.

 

Hvis begge lejere er enige om, at den ene part skal frigøres, må I derfor vurdere om der er nogen "risiko" i dette for Jer.

Spørgsmål

Det drejer sig om et kælderrum. Kælderrummet tilhører boligforeningen, men er udlejet til en lejer i et andet boligselskab (begge under samme administrator). Det skete i forbindelse med genhusning fra boligforeningen til boligselskabet. Hvor lang opsigelsesfrist har vi?

Svar

Denne situation burde kunne løses ved at I kontakter den pågældende og gør opmærksom på at der er sket en misforståelse. Han har selvfølgelig ikke ret til et kælderrum, når han ikke har en lejlighed i afdelingen.

 

Er der indgået en kontrakt om kælderen? I givet fald skal den respekteres. Hvis ikke, bør i kunne presse ham ud med et kort varsel, for han har ingen rettigheder, og det hele er en misforståelse.

 

Formelt kan kælderlokaler opsiges med 1 måneds varsel, hvis de ikke er et led i kontrakten for en lejlighed.

Ophævelse

Spørgsmål

Boligforeningen har modtaget en henvendelse om, at en lejer, der ifølge folkeregisteret er tilmeldt en af boligforeningens boliger, ikke bebor lejligheden fysisk men er flyttet til udlandet. Lejeren er ikke set i ½ år, og der er heller ikke registreret noget forbrug af el, vand og varme.

Er det korrekt at sende lejeren en opsigelsesformular, og meddele at såfremt den ikke returneres i udfyldt og underskrevet stand inden for 8 dage, vil lejemålet blive ophævet iht. § 90, stk.1, litra 4?

 

Der er i øvrigt jævnligt andre personer i lejemålet som holder vilde fester.

Svar

Ja, Lov om leje af almene boliger § 90, stk.1, litra 4 kan anvendes, hvis beboeren faktisk er fraflyttet. Der henvises til dommen i TBB2015.169.

 

Hvis beboeren stadig betaler husleje, er spørgsmålet om beboeren har tænkt sig at vende tilbage.

Boligselskabet bør nok i første omgang rette henvendelse til beboeren vedrørende dette spørgsmål. Ved samme lejlighed kan der meddeles beboeren en advarsel vedrørende festerne i hans lejlighed, og en orientering om, at overlades brugen af lejligheden igen til andre så vil lejemålet blive ophævet.

 

Hvis beboeren har taget stort set alt sit indbo med, vil det næppe være betænkeligt straks at hæve lejemålet.

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål vedr. opsigelse af en ungdomsbolig:

Beboeren er blevet studietjekket og har inden for tidsfristen ikke fremvist studiedokumentation, beboeren har vi efterfølgende opsagt. Nu har vi passeret de 6 uger, hvor beboeren havde mulighed for at gøre indsigelse, og vi har derfor lavet den endelige opsigelse.

Hvis beboeren nu i den mellemliggende periode (frem til opsigelsesdatoen 01.04.2011) fremvise relevant studiedokumentation, er vi så "nød" til at trække opsigelsen tilbage? eller er der mulighed for at fastholde opsigelsen, fordi beboeren ikke gjorde indsigelse indenfor de 6 uger?

Svar

Hvis I har opsagt lejeren på et korrekt grundlag, er I ikke "nødt til" at trække opsigelsen tilbage. Men hvis en sådan sag udvikler sig, og lejeren nægter at fraflytte, og I går videre med den i boligretten, vil der være en stor sandsynlighed for at dommeren spørger: hvorfor fastholder I opsigelsen - er det fordi der er andre grunde til at I vil af med lejeren?? Og det er sket, at byretsdommere med sådanne argumenter har afvist en opsigelse, når det forhold, der lå til grund for opsigelsen, ikke længere eksisterer.

Og det er vel et relevant spørgsmål - hvis det viser sig, at lejeren fortsat opfylder uddannelseskravet, så er der vel ingen grund til at smide ham/hende ud??

Spørgsmål

I vores ordensreglement stå at der ikke må holdes hund. Kan vi smide en beboer ud hvis de overtræder forbuddet?

Svar

Først og fremmest skal i have fat i lejeren og meddele ham at han ikke må holde hund og at hvis han ikke retter sig efter dette kan det få alvorlige konsekvenser i form af opsigelse eller ophævelse. Virker det ikke kan i indbringe sagen for beboerklagenævnet.

 

Af lov om leje af almene boliger § 82 følger, at beboerklagenævnet kan gøre lejeforholdet betinget, således at en overtrædelse indenfor et år kan medføre opsigelse eller ophævelse af lejemålet eller at lejeren kan meddeles en advarsel. Dette kan nævnet når det følger af afdelingens husorden, at der ikke må holdes hund, jf. § 81, stk. 2. Nævnets mulighed for, at anvende sanktionerne forudsætter, at boligorganisation forinden har sendt en påmindelse til lejeren som han så ikke har rettet sig efter.

Spørgsmål

Vi har en lejer, der ikke har betalt efter 1. rykker. Han er flyttet og lejligheden er tom (har vi bemærket). Vi har ikke hørt fra ham. Vi kan ikke få kontakt pr. telefon og han har ikke skiftet adresse.

Vi har d.d. sendt 2. rykker med ophævelsesskrivelse.

 

Har I gode råd? Må vi gå ind i boligen, når vi nu kan se den er tom og han stadig ikke har betalt. Eller hvordan skal vi forholde os?

Svar

Når en lejer ikke har betalt huslejen, kan I efter det første påkrav ophæve lejemålet. I må ikke selv gå ind i lejemålet. Det kræver fogedens hjælp til at komme ind i lejemålet.

Spørgsmål

Hvis der er sendt en anbefalet rykkerskrivelse til lejeren, skal der så også fremsendes en ophævelse af lejemålet til lejeren, inden sagen sendes til fogedretten?

Svar

Sagen skal først fremsendes til fogedretten, når lejemålet er ophævet, og kun såfremt lejeren ikke er fraflyttet frivilligt. Fogedrettens funktion er, at få lejer udsat af lejemålet og sætte jer i besiddelse af lejemålet.

Senere vil der evt. opstå et mellemværende i forbindelse med lejemålets fraflytning med afregning af indskud, istandsættelsesomkostninger, sagsomkostninger m.v., hvor fogedretten evt. igen kommer på banen, hvis lejer ikke betaler et skyldigt beløb.

Spørgsmål

Vi har i vores andelsboligforening 2 lejere der har fået lukket for varmen pga. manglende betaling til forsyningsselskaberne. Opkrævning for varme sker direkte fra forsyningsselskaberne.

Hvordan forholder vi os?

Kan lejerne opsiges pga. af manglende betaling?  Kan vi begrunde opsigelsen med manglende pligtig pengeydelse?

Kan BL venligst rådgive om hvordan vi kommer videre med sagen?

Svar

I kan ikke ophæve lejemålet med henvisning til manglende betaling af varme, da varme opkræves direkte af forsyningsselskabet. Betaling af varme er derfor ikke pligtig pengeydelse i lejeforholdet (medmindre I evt. tillige hæfter over forsyningsselskabet).

Bestyrelseshonorar i byggesager

Spørgsmål

Hvor findes reglerne om byggesagshonorar og bestyrelseshonorar?

 

Kan en organisationsbestyrelse etablere et fast byggeudvalg, der behandler de større sager forud for bestyrelsesmøder og oppebærer honorar for dette, et honorar, der udgiftsføres i de enkelte byggesager?

Svar

Bestemmelserne om byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 31.

 

Forudsat at byggeudvalget består af bestyrelsesmedlemmer, ses der ikke umiddelbart at være noget til hinder for, at bestyrelsesudgifterne udbetales til byggeudvalget.

Spørgsmål

Hvilke lejemålsenheder bruges til at beregne bestyrelsesvederlag:

 

- er det lejemålsenheder i regnskabet for 2011 bruges til udbetalinger i 2011, hvis vederlag ændres i løbet af året så skal udbetalingsbeløbet også ændres.

 

- eller er det lejemålsenheder i regnskab 2010 som ligger til grund for udbetalingerne i 2011.

Svar

Spørgsmålet er ikke mere præcist beskrevet i hverken almenboligloven eller driftsbekendtgørelsen. Dvs. at der er en vis frihed til at fastlægge egen praksis – inden for lovens og bekendtgørelsens rammer.

 

Når en boligafdeling går i drift, dvs. fra den fastsatte skæringsdato, kan der beregnes og udbetales bestyrelsesvederlag for boliger i drift. Skæringsdatoen kan meget sandsynligt ligge forskelligt fra regnskabsårets afslutning. Men enten beregnes og udbetales der fra skæringsdatoen, eller man kan i egen boligorganisation beslutte at regulere op ved årsafslutningen. Derimod kan man ikke beslutte at udbetale bestyrelsesvederlag for perioder FØR afdelingen er taget i brug.

Spørgsmål

Jeg har en forespørgsel angående BL INFORMERER 4910. Heri er oplyst de nye satser for bestyrelsesvederlag for lejemålsenheder i drift.

 

Reguleringen har virkning for det regnskabsår, der påbegyndes efter den 31/8 2010.

 

Ved tidligere reguleringer blev det oplyst, at de havde virkning for regnskabsår, der påbegyndte efter 30/6. Kan I oplyse, hvorfor datoen er blevet rykket?

Svar

Da reguleringen af bestyrelseshonoraret sker på basis af DS's lønindeks for den private sektor for 2. kvartal, som for 2010 blev offentliggjort d. 31.august 2010, kan det også først få virkning for regnskabsår, som påbegyndes efter denne dato.

Vedtægtsændring

Spørgsmål

Kan man vedtage følgende: ”Ved valg af medlemmer og suppleanter til afdelingsbestyrelsen, kan der ikke vælges 2 personer fra samme husstand.”?

Svar

Nej, en sådan begrænsning af beboerdemokratiet kan ikke vedtages.

Spørgsmål

Kan man på generalforsamlingen vedtage, at bestyrelsesformandens honorar skal deles mellem alle i bestyrelsen, som mødehonorar? Er et sådant forslag at betragte som et almindeligt indkommet forslag, der skal være os i hænde 2 uger før generalforsamlingen?

Svar

Med hensyn til fordeling af bestyrelseshonorar vil dette normalt være beskrevet i en forretningsorden for bestyrelsen, og således at det er overladt til bestyrelsen selv at fastsætte, hvorledes fordelingen skal ske.

 

Umiddelbart ses der dog ikke at være noget til hinder for, at spørgsmålet om fordelingen medtages i vedtægterne. I givet fald skal forslaget være fremkommet inden for den i vedtægterne fastsatte frist for behandling af indkomne forslag.

Spørgsmål

Kan man på et afdelingsmøde vedtage, at lejerne overtager ejerskabet af køle/fryseskabe i lejernes nuværende lejemål, således at lejerne er ene ansvarlige for køle/fryseskabet?

Har det betydning om afdelingens køleskabe er indkøbt under selve byggesagen?

Svar

Det kan ikke ændres med virkning for de beboere som har en kontrakts bestemmelse, hvoraf det fremgår at lejemålet er med køle/fryseskabe. Men det kan ændres for fremtiden.

 

Såfremt køleskabene er medregnet i byggeriets anskaffelsessum, kan de ikke uden videre fjernes. Fjerner man køleskabene, værdiforringer man ejendommen, hvorfor panthavernes accept skal indhentes. Dette kan resultere i at panthaverne forlanger, at pantet nedskrives.

 

Såfremt der træffes beslutning herom, bør det anføres i tilbuddet og lejekontrakten, at køleskab ikke medfølger.

 

Beslutningstagerne bør gøres klart, at det kan være en økonomisk belastning for den enkelte, at skulle finansiere køleskabet.

Spørgsmål

I vore tidligere godkendte vedtægter havde vi en passus i § 14 stk. 4: ”Medlem af bestyrelsen kan ikke være”:

Ansatte i boligorganisationen eller dens afdelinger med undtagelse af medarbejderrepræsentanten.

I forbindelse med godkendelse af de nye vedtægter på repræsentantskabsmødet kom denne passus ikke med.

Vi vil gerne have den indført igen, og samtidig udvidet således at ingen ansatte kan sidde i organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen. Begrundelsen til dette er at vi mener det vil være uheldigt, hvis der f.eks. sidder en vicevært i afdelingsbestyrelsen der kan bevilge penge til sig ”selv”.

Er der noget der kan forhindre, at vi fremlægger dette på det næste repræsentantskabsmøde til godkendelse.

Svar

Ændring af vedtægten på repræsentantskabsmødet kræver at 2/3 af repræsentantskabsmedlemmerne er mødt og at 2/3 af de afgivne stemmer er for forslaget. Er mindre end 2/3 mødt, men mindst 2/3 af de afgivne stemmer er for forslaget, afholdes der nyt møde inden 2 uger. På dette møde kan forslaget uanset antallet af fremmødte vedtages, hvis 2/3 af de afgivne stemmer er for forslaget.

Ja det er min vurdering, at I kan ændre vedtægten som det anførte. Dette følger af en ældre vejledning fra ministeriet og BL bekendt er der ingen ændringer dertil.

Man kan naturligvis ikke ændre alt bare de formelle spilleregler er overholdt. Normalvedtægten må f.eks. ikke fraviges til skade for beboerne og den almene lovgivning skal naturligvis overholdes.

Adresselister/maillister på repræsentantskabsmedlemmer

Spørgsmål

Et repræsentantskabsmedlem har anmodet om at få adresserne på alle andre repræsentantskabsmedlemmer. Kan dette forlanges?

Er der pligt til at udsende materiale som et repræsentantskabsmedlem afleverer i administrationen med anmodning om udsendelse til hele repræsentantskabet?

Svar

Et medlem af repræsentantskabet kan ikke forlange at modtage adresser på alle andre medlemmer af repræsentantskabet.

 

Repræsentantskabsmedlemmer, der fremsætter forslag til behandling på repræsentantskabsmødet, kan få deres forslag fremsendt til resten af repræsentantskabet, hvis forslaget er fremsat indenfor fristen i § 9 i normalvedtægten.

Spørgsmål

Kan der på repræsentantskabsmødet stilles forslag om krav til formændene for afdelingsbestyrelserne, om at deres tlf.nr. og evt. e-mailadresse må offentliggøres på boligorganisationens hjemmeside?

Eller evt. blot offentliggørelse til det øvrige repræsentantskab?

Svar

De enkelte formænd må selv beslutte, i hvilket omfang de ønsker at offentliggøre deres telefonnumre og e-mailadresser. Det kan ikke stilles som et krav af repræsentantskabet.

Det afgørende må være, at man kan komme i forbindelse med de besluttende organer og samarbejdsfora, herunder afdelingsbestyrelse, og det kan man altid igennem administrationen.

Udbetaling af telefontilskud

Spørgsmål

Det telefontilskud, til dækning af telefon- og internetforbrug, der hvert år kan udbetales uden skatteberegning til bestyrelsesmedlemmer, skal det udbetales løbende eller kun en gang om året?

Svar

Lovgivningen siger ikke noget om hvornår og hvordan et sådant tilskud kan udbetales.

 

Det er boligorganisationen, som selv tilrettelægger sin administrationspraksis. Det kan være rimeligt at søge at begrænse de administrative omkostninger ved at samle udbetalingerne til et færre antal.

 

Spørgsmål om eventuel ændring af udbetalingspraksis kan rejses i organisationsbestyrelsen.

Vederlag for bestyrelsesarbejde og deltagelse i byggemøder

Spørgsmål

Kan formanden for en afdelingsbestyrelse få dækket tabt arbejdsfortjeneste, hvis han deltager i byggemøder?

Svar

Ifølge Lov om almene boliger § 34, stk. 4, må afdelingsbestyrelsen ikke tillægges vederlag for dens virksomhed.

 

Endvidere skal jeg oplyse dig om, at BL fraråder, at afdelingsbestyrelsesmedlemmer deltager i byggemøder. Begrundelsen herfor er, at det nemt kan give konflikter, specielt i forhold til, hvem der har beslutnings kompetence.

Udbetaling af bestyrelseshonorar

Spørgsmål

Findes der regler for hvor ofte der skal udbetales bestyrelseshonorar?

Svar

Der findes ikke i lovgivningen regler for, hvor ofte der skal udbetales bestyrelseshonorar.

 

Medmindre der findes en forretningsorden for bestyrelsen med angivelse af regler herfor, er det således op til bestyrelsen selv at bestemme om vederlaget skal udbetales årligt, som mødediæter e.l.

 

Se evt. Høilunds bog Beboerdemokrati uden begrænsninger, s.281.

Likvidering af afdeling

Spørgsmål

Vi påtænker at likvidere en afdeling, og vi kunne tænke os at lave en checkliste for forløbet. I den forbindelse er mit spørgsmål, om BL ligger inde med noget der kunne ligne en sådan checkliste, som vi kunne blive lidt klogere af at studere.

Svar

Umiddelbart har vi ikke i BL en sådan tjekliste. 
 

Du er dog meget velkommen til at ringe BL op for en drøftelse af evt. spørgsmål, som du måtte have vedrørende likvidation m.v.

 

Etablering af håndværkerafdeling

Spørgsmål

Vi er en mindre boligforening, (664 lejligheder) som er interesseret i, eventuelt sammen med andre tilsvarende, at etablere et anpartsselskab og ansætte egne håndværkere - maler, tømrer - til at varetage vedligeholdelsen af boligforeningens boliger.

 

Vi er imidlertid i tvivl om, hvorvidt det er lovligt at etablere selskabet ved anvendelse af boligforeningens midler, samt hvorledes ledelsesforholdene skal etableres.

Svar

Reglerne om etablering af håndværkerafdeling er nærmere beskrevet i sideaktivitetsbekendtgørelsen § 20, der har følgende ordlyd:

 

Boligorganisationen kan udføre intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirksomhed. Udførelsen skal ske i en separat afdeling af boligorganisationen. Ydelserne må ikke sælges til andre, herunder til andre almene boligorganisationer, medmindre disse administreres af boligorganisationen, eller der er tale om samdrift i samme bebyggelse af to eller flere afdelinger under forskellige boligorganisationer. Ydelserne må dog sælges til lejerne i boligorganisationens eller i administrerede boligorganisationers afdelinger, hvis ydelserne alene vedrører det lejede. Der må ikke udføres arbejder, som efter gældende regler skal udbydes.

 

Du kan evt. læse mere om håndværkerafdelingen i vejledningen til sideaktivitetsbekendtgørelsen, idet der dog er foretaget en række ændringer efter vejledningens udgivelse. Du kan finde vejledning her: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=3929

Regler om udlejning af elektronisk udstyr

Spørgsmål

Vi efterlyser svar på regler om udlejning af elektrisk udstyr, i vores tilfælde borehammer, som udlejes til lejerne.

Svar

Sådanne regler findes ikke.

Det er lidt uklart hvad problemet er/kan være. Om det er hvorvidt boligselskabet kan udleje sådant udstyr til lejerne (det sker i mange tilfælde, langt de fleste nøjes dog med at udlåne udstyret uden at opkræve leje) – eller om I er nervøse for at der følger et arbejdsgiveransvar med udlånet/udlejen af maskinen. Det sidste kan man ikke forestille sig, for tilsvarende udleje foretages også fra byggemarkeder m.v. uden ansvar.

Adgang til generalforsamling

Spørgsmål

Kan en boligforening, der fungerer med generalforsamling, i deres vedtægter indskrive et krav om, at lejerne nogen tid forud for mødet skal afhente adgangskort ved administrationen, som betingelse for deltagelse i en lovligt indvarslet generalforsamling?

Kan lejerne ikke altid blot møde på ved selve mødet?

Svar

Af normalvedtægtens § 9 følger, at man kan kræve at der indløses adgangskort.

Stemmeret på repræsentantskabsmøde for afdelinger uden afdelingsbestyrelse

Spørgsmål

Kan hovedbestyrelsen på et repræsentantskabsmøde stemme for de afdelinger der ikke har en afdelingsbestyrelse, under henvisning til normalvedtægtens § 19.

Svar

Nej. Det at hovedbestyrelsen skal varetage de funktioner der er tillagt afdelingsbestyrelsen, kan ikke udstrækkes til en stemmeret på repræsentantskabsmødet.

 

Stemmeret på generalforsamling

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål ang. stemmeret på generalforsamling.

I vores vedtægter § 9 stk. 3 står der:

Stemmeret har kun boligorganisationens boligejere og disses myndige hustandsmedlemmer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse.

 

I § 10 står der

Beslutning tages af de tilstedeværende stemmeberettigede ved almindeligt stemmeflertal.

 

Jeg vil gerne have forklaret betydningen af dette:

 

Hver husstand har 2 stemmer, vil det sige at hvis der kun er fremmødt 1 person så har de alligevel 2 stemmer? Jeg syntes det modsiger det andet hvor der står at det kun er de tilstedeværende der har stemmeret. Vil det sige at hvis jeg selv kommer til generalforsamling, har jeg 2 stemmer?

Svar

Ja, bestemmelsen sikrer at der er samme indflydelse fra hver lejlighed, uanset hvor mange personer der bor i lejligheden. Er der kun 1 person får vedkommende 2 stemmesedler, er der 2 personer kan de få en hver, og er der 3 eller flere personer, må de indbyrdes finde ud af hvem der skal have stemmesedlerne.

 

Deltagelse på repræsentantskabsmøde før valg

Spørgsmål

Vores vedtægter § 12 giver mulighed for valg af "boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer" til bestyrelsen, uanset om de er valgt til en afdelingsbestyrelse.

 

Kan en "boliglejer osv." deltage i repræsentantskabsmødet før punktet "valg til bestyrelsen"? Vedkommende er jo netop ikke medlem af repræsentantskabet.

Svar

Jeg forstår dit spørgsmål således, at du spørger om, hvorvidt en person der ikke sidder i det nuværende repræsentantskab kan deltage i det repræsentantskabsmøde, hvor vedkommende ønsker at blive valgt til organisationsbestyrelsen.

 

Hertil må jeg svare, at nej det kan vedkommende som udgangspunkt ikke, med mindre repræsentantskabet har truffet beslutning om, at disse personer må deltage i mødet uden stemmeret. Ellers indkaldes de på sædvanligvis til det møde, hvor deres funktionsperiode starter efter at de er blevet valgt.

Beslutning om tilbygning

Spørgsmål

I en afdeling er der en selvstændig bygning, hvor der er en Daglig Brugs. Hvem skal tage beslutning om at brugsen må udvide? Er det forretningsføreren alene, afdelingsbestyrelsen alene, forretningsføreren og afdelingsbestyrelsen, organisationsbestyrelsen, eller organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen?

Svar

Når der er tale om væsentlig forandring af afdelingens ejendom, følger det af driftsbekendtgørelsen § 6, stk.4, nr.2, at det er boligorganisationens øverste myndighed(repræsentantskabet), der træffer beslutning om væsentlig forandring af afdelingens ejendomme, men at repræsentantskabet kan videredelegere denne beslutning til organisationsbestyrelsen.

 

Spørgsmålet henhører således enten under repræsentantskabets eller organisationsbestyrelsens beføjelse.

 

Forretningsføreren eller afdelingsbestyrelsen kan imidlertid ikke træffe beslutning om spørgsmålet.

 

Endvidere skal der gøres opmærksom på reglerne om sideaktiviteter, som indeholder regler om erhvervsarealer.

Ledelse uden repræsentantskab og/eller afdelingsbestyrelse

Spørgsmål

Når der er tale om ældreboliger, kan det være svært at finde medlemmer der vil deltage og er egnede til en bestyrelse. Hvilke muligheder er der for at få en ledelse der består af f.eks. 5 personer, således at repræsentantskab og/eller afdelingsbestyrelser undgås?

Svar

Med hensyn til boligorganisationens organisation vil denne skulle organiseres med et repræsentantskab og en organisationsbestyrelse, ligesom der principielt skal vælges afdelingsbestyrelser. Hvis der ikke vælges eller opstiller medlemmer til afdelingsbestyrelsen, vil organisationsbestyrelsen skulle varetage de enkelte afdelingers interesser.

 

Der er således ikke umiddelbart mulighed for, at bestemme at ledelsen af boligorganisationen blot skal bestå af eksempelvis 5 personer, og således at der ikke er noget repræsentantskab.

Valg af dirigent til repræsentantskabsmøde

Spørgsmål

Kan et bestyrelsesmedlem i en boligorganisation, eksempelvis næstformanden, være dirigent på et repræsentantskabsmøde?

Svar

Formelt er der ikke noget i vejen for det. Dirigenten skal være forsamlingens repræsentant, og dirigenten vælges af forsamlingen (repræsentantskabet).

 

Men der kan opstå habilitetsproblem, idet han som næstformand har en fremtrædende placering i bestyrelsen (ledelsen) og det jo er bestyrelsen som aflægger beretning og regnskab m.m. til godkendelse.

 

Endvidere vil det medføre, at han ikke vil kunne ”deltage” som medlem i repræsentantskabsmødet, hvilket ikke vil være hensigtsmæssigt.

 

Efter god foreningsskik plejer man at sige, at det bedste er at finde en dirigent, som er uvildig, og som der ikke kan stilles tvivl om vil varetage hele forsamlingens interesser.

Fremsendelsesmåden for påkravsskrivelser

Spørgsmål

Hvordan skal påkravsskrivelser vedrørende lejerestance og ophævelse af lejemål, fremsendes til beboerne?

Svar

Udlejer bestemmer selv fremsendelsesmåden ved fremsendelse af breve til beboere.

I restancesager er det dog anbefalelsesværdigt, at udlejer sender påkravet med afleveringsattest, idet der ellers kan opstå bevis problemer om, hvorvidt påkravet er kommet frem.

Afleveringsattest vil sige, at her attesterer posthuset, at posten har været ude og aflevere brevet på adressen med angivelse af dato og klokkeslæt.

Beslutning om valg af ny administrator

Spørgsmål

Vi har indgået et samarbejde med en anden boligorganisation om fælles administration. Nu er situationen den, at vores forretningsfører har fundet et andet job og forlader vores organisation. Men nu har hovedbestyrelsen i vores organisation bestemt at hele administrationen overgår til en anden administrator. Kan de det uden at repræsentantskabet er blevet spurgt?

Svar

Hvis repræsentantskabet tidligere har truffet beslutning om at købe fremmed administration, så mener jeg, at organisationsbestyrelsen kan vælge den nye administrator.

Beregning af bestyrelsesvederlag

Spørgsmål

Hvilke lejemålsenheder bruges til at beregne bestyrelsesvederlag:

 

- er det lejemålsenheder i regnskabet for 2011 bruges til udbetalinger i 2011, hvis vederlag ændres i løbet af året så skal udbetalingsbeløbet også ændres

 

- eller er det lejemålsenheder i regnskab 2010 som ligger til grund for udbetalingerne i 2011.

Svar

Spørgsmålet er ikke mere præcist beskrevet i hverken almenboligloven eller driftsbekendtgørelsen. Dvs. at der er en vis frihed til at fastlægge egen praksis – inden for lovens og bekendtgørelsens rammer.

 

Når en boligafdeling går i drift, dvs. fra den fastsatte skæringsdato, kan der beregnes og udbetales bestyrelsesvederlag for boliger i drift. Skæringsdatoen kan meget sandsynligt ligge forskelligt fra regnskabsårets afslutning. Men enten beregnes og udbetales der fra skæringsdatoen, eller man kan i egen boligorganisation beslutte at regulere op ved årsafslutningen. Derimod kan man ikke beslutte at udbetale bestyrelsesvederlag for perioder FØR afdelingen er taget i brug.

Søger du bolig? - Klik her