Boligafdelingen

Find spørgsmål om boligafdelingen

Valg af bestyrelse, medlemmer mv.

Spørgsmål

Jeg henvender mig til jer, da der i bogen ”Håndbog om almene boliger” side 69, hvor jeg efter at have læst dette, er kommet i tvivl om, at vi har den rigtige sammensætning i vores afdelingsbestyrelse. Det er under pkt. 3.3.1 stk. 19.

Som jeg læser det, kan man ikke både sidde i afdelingsbestyrelsen, som også er en del af repræsentantskabet, og også have en plads i hovedbestyrelsen. Vi har ikke mindre end 2 personer i vores afdelingsbestyrelse der sidder i hovedbestyrelsen, så derfor synes jeg det er vigtigt at få dette præciseret, inden jeg fremlægger det for afdelingsbestyrelsen.

Svar

Jeg tror at du misforstår det der stå i håndbogen.

Indledningsvis vil jeg fremhæve, at repræsentantskabet vælger alle eller flertallet af medlemmerne til organisationsbestyrelsen og at afdelingsmødet vælger medlemmerne til afdelingsbestyrelsen. Medlemmer til repræsentantskabet vælges af afdelingsmødet eller hvis afdelingsmødet har besluttet det, af afdelingsbestyrelsen. Bliver en person valgt af afdelingsmødet/eller af afdelingsbestyrelsen, jf. ovenstående, til at repræsentere afdelingen i repræsentantskabet, så kan vedkommende fortsat sidde i afdelingsbestyrelsen.

 

Det der står i håndbogen er, at såfremt den afdelingsvalgte til repræsentantskabet, vælges af repræsentantskabet til organisationsbestyrelsen, så er han ikke længere repræsentant for sin afdeling i repræsentantskabet, men sidder i repræsentantskabet i sin egenskab af at være medlem af organisationsbestyrelsen (repræsentantskabet udgøres af de afdelingsvalgte og organisationsbestyrelsen). Derfor vil hans suppleant kunne indkaldes til repræsentantskabsmødet, som repræsentant for afdelingen.

 

Spørgsmål

Kan en person som har fremlejet en lejlighed blive valgt ind i afdelingsbestyrelsen.?

Svar

Nej, det er kun lejere i boligafdelingen, samt deres voksne husstandsmedlemmer.

 

Spørgsmål

Kan en lokalinspektør lade sig vælge som afdelingsformand i samme ejendomsselskab hvor han er lokalinspektør?

Svar

Hvis der ikke i jeres vedtægter er skrevet, at ansatte ikke kan stille op til og vælges til afdelingsbestyrelse og/eller organisationsbestyrelse, vil vedkommende være valgbar.

 

Der kan være en række situationer, hvor han vil være inhabil, og det er ikke specielt praktisk, men det kan håndteres, og det er ikke i strid med nogen regel.

 

Spørgsmål

Vi har i mange år været 3 medlemmer i afdelingsbestyrelsen.

På afd.mødet i 2010 var der undtagelsesvis flere der ønskede at stille op, så vi valgte at udvide antallet til 5.

I år er situationen den, at vi ikke forventer der er nogle der stiller op, og én af de to der er på valg ønsker ikke genvalg. Dermed er der 4 i bestyrelsen, da den anden på valg gerne vil og ønskes genvalgt. Men det skal vel være ulige antal eller?

Er det lovligt at lade den ene person genvælge, beholde 2 af de der allerede er i bestyrelsen, MEN at lade den 3. person (der reelt først er på valg næste år) træde ud og stille op til suppleantposten?

Eller er det ubetinget dén der ER på valg der ikke skal vælges ind igen?

Svar

Antallet af medlemmer af afdelingsbestyrelsen skal være ulige.

Det er tilladt for et medlem at udtræde i løbet af valgperioden, og dermed er der mulighed for den løsning som du peger på.

 

Spørgsmål

Jeg bor i et boligselskab, hvor vi efter endt byggeskadesag, skal slå to afdelinger sammen til en og kunne godt i den forbindelse tænke mig at vide, om de nuværende afdelingsbestyrelser bliver siddende, dog med mulighed for at afsætte dem som er på valg? Vi har pt. 3 bestyrelsesmedlemmer i hver og skal have 5 i den sammenlagte afdelingsbestyrelse. Kan man evt. lade begge afdelingsbestyrelser gå af og starte på en frisk med 5 nye medlemmer?

Svar

Der er ingen automatik i en sådan situation. Første gang der afholdes afdelingsmøde i den sammenlagte afdeling må man beslutte hvilken procedure man følger. Det er det nye fælles afdelingsmøde, der fremover skal vælge medlemmerne til afdelingsbestyrelsen.

 

Ingen kan sidde længere end en valgperiode på 2 år uden at være på valg.

Man kan godt gøre som du foreslår, man kan også sige at de som er valgt sidste år ”sidder over” og dem som alligevel skulle på valg kommer på valg nu.

Spørgsmål

I en afdeling, der hidtil har haft en afdelingsbestyrelse bestående af fem personer, var der på det årlige afdelingsmøde ikke tilstrækkeligt med personer, der meldte sig, til at der kunne vælges en ny afdelingsbestyrelse. Der bliver derfor indkaldt til et ekstraordinært afdelingsmøde med valg af afdelingsbestyrelse på dagsordenen.

 

Er det muligt for selskabsbestyrelsen i forbindelse med dette ekstraordinære afdelingsmøde at stille forslag om, at afdelingsbestyrelsens medlemsantal reduceres til tre personer, således at der er større sandsynlighed for, at det vil være muligt at få valgt en ny afdelingsbestyrelse?

Svar

Det er altid godt at være på den sikre side, men et spørgsmål som det aktuelle vil normalt ikke skabe grundlag for stridigheder på et afdelingsmøde. Det handler om at finde en smidig løsning, og hvis der kun er f.eks. 3 kandidater til en afdelingsbestyrelse på 5, er der ingen, der kan gøre indsigelser imod at dirigenten foreslår at de 3 er valgt, og at disse herefter udgør afdelingsbestyrelsen.

 

Særligt i en situation, hvor der ikke er valgt en afdelingsbestyrelse, fremgår det af driftsbekendtgørelsen, at organisationsbestyrelsen træder i afdelingsbestyrelsens sted og løser dennes opgaver. Så der er ikke noget hverken formelt eller reelt problem i den beskrevne løsning.

Spørgsmål

På det seneste afholdte ordinære afdelingsmøde nedlagde bestyrelsen sit hverv, hvorefter dirigenten suspenderede mødet, og boligselskabet overtog ledelsen.

Hvor lang tid må der gå inden boligselskabet indkalder til et nyt afdelingsmøde for at få valgt en bestyrelse?

Svar

I den nævnte situation er afdelingsmødet blevet suspenderet, og altså ikke bare afsluttet uden at der er blevet valgt en afdelingsbestyrelse.

Der er ingen bestemte regler for hvornår der skal indkaldes til nyt møde, hvor valg kan finde sted, men det følger af sagens natur, at det bør ske så hurtigt, som det er praktisk muligt.

 

Situationen kunne være anderledes, hvis man på afdelingsmødet konstaterede, at der ikke kunne vælges en afdelingsbestyrelse, og da blot fortsatte mødet og afsluttede det normalt. I sådan et tilfælde skal der ikke indkaldes ekstraordinært, men på næste ordinære afdelingsmøde vil der være et punkt på dagsorden om evt. valg af afdelingsbestyrelse, så man kan afprøve, om det nu vil være muligt at vælge en afdelingsbestyrelse.

Spørgsmål

Jeg vil høre om hvorvidt vores bestyrelse i afdelingen kan skiftes, hvis beboerne samler nok underskrifter. Der er nemlig opstået en episode, hvor en større del af beboerne har følt sig uretfærdig behandlet.

Svar

Afdelingsbestyrelsen vælges af afdelingsmødet (beboermødet), og det er også afdelingsmødet, som kan afsætte afdelingsbestyrelsen og/eller vælge nogle andre.

Beboerne kan forlange et ekstraordinært afdelingsmøde, hvis mindst 25 % af lejerne underskriver på et ønske om indkaldelse af ekstraordinært afdelingsmøde.

Spørgsmål

Hvorledes takler man som bestyrelsesformand, at 2 medlemmer af organisationsbestyrelsen er blevet kærester uden fælles bopæl indenfor en valgperiode?

Svar

Der er i forhold til lovgivningen ikke noget forkert i, at et kærestepar begge er bestyrelsesmedlemmer. Dette gælder også såfremt de har eller får fælles bopæl.

 

Der er mange eksempler på, at mand og kone er valgt til samme afdelingsbestyrelse, og valgbarheden er den samme for organisationsbestyrelser. Alle voksne beboere med lejekontrakt og deres myndige husstandsmedlemmer er valgbare.

 

Du har således som organisationsbestyrelsesformand derfor ingen pligter til at ”regulere eller gribe ind” i en sådan sag.

Forholdet bør heller ikke give problemer i bestyrelsesarbejdet, om end det kan virke som en anden situation end tidligere.

Spørgsmål

Er det et krav, at der ved konstituering af afdelingens bestyrelse også skal vælges en næstformand og en sekretær?

Svar

Det følger af normalvedtægten at afdelingsmødet vælger medlemmer og suppleanter herfor.

 

Hvad der herudover gælder, skal fremgår af afdelingens vedtægter eller forretningsorden for afdelingsbestyrelsens arbejde.

Spørgsmål

Kan en beboer vælges ind i afdelingsbestyrelsen, når denne ikke er til stede på Afdelingsmødet?

Svar

Ja, der er ingen formelle krav om at en kandidat skal være til stede for at blive valgt.

Spørgsmål

Det har hidtil været en inspektør eller anden ansat i administrationen, der har været referent på vore afdelingsmøder. Vi synes ikke referaterne er udførlige nok, og ønsker at mødets indhold skal fremgå tydeligere.

Derfor vil jeg gerne vide om det er et krav, at administrationen er referent på mødet, eller vi selv frit kan vælge én?  Ikke mindst fordi adm. de seneste år, er begyndt at opkræve os et gebyr for deltagelse, vel at mærke uden at informere os om det. Jeg opdagede det kun, fordi jeg i kraft af min formandspost, har bedt om at se afdelingens kontokort.

Svar

Der er ingen faste regler om hvem der tager referat af et afdelingsmøde, det må man aftale internt mellem administrationen og afdelingsbestyrelsen.

 

Boligorganisationen kan fastsætte en takstpolitik, således at nærmere fastsatte ydelser kun leveres som tillægsydelser og mod betaling. Hvis boligorganisationen indfører en sådan praksis er det et krav efter driftsbekendtgørelsen, at der udarbejdes en liste over mulige tillægsydelser og deres pris, og at afdelingen herefter selv kan tage stilling til hvilke ydelser afdelingen ønsker at tilkøbe. Boligorganisationen kan ikke bare gøre det af egen drift og uden aftale.

Spørgsmål

Hvad er reglerne for antallet i en afdelingsbestyrelse, hvis de som udgangspunkt var 5 medlemmer og der efterfølgende flytter et medlem, så de nu kun er 4 i afdelingsbestyrelsen?

Der er ingen suppleanter.

 

Kan afdelingsbestyrelsen efterfølgende bestå af et lige antal medlemmer, eller hvad gør de?

 

Hvad gør de så, hvis én af de 4 afdelingsbestyrelsesmedlemmer vælger at trække sig, så de nu er nede på 3 personer – altså et ulige antal? Skal bestyrelsen fortsat være på 5, eller accepteres de 3?

Svar

Det fremgår af driftsbekendtgørelsen § 16, stk. 1, at afdelingsbestyrelsen skal bestå af et ulige antal medlemmer på mindst 3.

 

I den foreliggende situation, hvor der ikke er valgt suppleanter, må der indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde med henblik på valg af yderligere 1 afdelingsbestyrelsesmedlem.

 

Det er afdelingsmødet der fastsætter afdelingsbestyrelsens størrelse, så også i en situation hvor yderligere 1 bestyrelsesmedlem trækker sig, er det min opfattelse, at der må indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde.

Spørgsmål

Vores boligforening havde generalforsamling i aftes, hvor vi havde Valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter for disse på dagsorden.

 

To fra bestyrelsen var på valg og ønskede genvalg.

 

Vanen tro stemte vi om bestyrelsesmedlemmer og suppleanter for disse samtidigt.

Vi har tradition for, at de der får flest stemmer bliver bestyrelsesmedlemmer, mens der blandt resten vælges suppleanter.

 

Efter afstemningen spurgte et af bestyrelsesmedlemmerne på valg, om det ikke er muligt at skille afstemningen ad, så man først vælger medlemmer til bestyrelsen og dernæst suppleanter til bestyrelsen.

 

Skiller man tingene ad, ved folk, om de stiller op til bestyrelsen eller som suppleanter. For nogle gør det en forskel.

 

Kræver det en ændring af vore normalvedtægter? Eller kan vi bare lave to afstemninger under samme punkt på mødets dagorden? Hvad er normal praksis på dette område?

 

Boligforeningens vedtægter er vedlagt. Jeg taler om § 7 (og § 14, stk. 2).

Svar

Valg af medlemmer til bestyrelsen og suppleanter kan ske både som et ”samlet” valg som du beskriver, eller som 2 valgrunder, hvor der først vælges bestyrelse og efterfølgende suppleanter.

 

Der er ikke behov for en vedtægtsændring.

Spørgsmål

Vi har nogle ejendomsfunktionærer (servicemedarbejder), de er også beboere her, er det tilladt at de kan stille op og evt. blive valgt ind i bestyrelsen?

Svar

Ja, ejendomsfunktionærer som bor i boligafdelingen har samme beboerdemokratiske rettigheder som andre beboere.

 

Der kan opstå situationer, hvor de i kraft af deres job kan komme i en dobbeltsituation med mere end én interesse i en sag, og så må de erklærer inhabile ved behandlingen af pågældende spørgsmål, men de er ikke generelt afskåret fra at kunne deltage i beboerdemokratiet.

Spørgsmål

Jeg håber I kan hjælpe med at uddybe et afsnit i forslaget til forretningsorden for afdelingsmødet:

 

"Afdelingsmødet beslutter, om formanden for afdelingsbestyrelsen vælges særskilt på afdelingsmødet, eller om afdelingsbestyrelsen konstituerer sig selv."

 

Vi diskuterer om ordlyden betyder, at ethvert afdelingsmøde med formandsvalg kan træffe en aktuel beslutning om formandsvalget - eller om afdelingsmødet altid er bundet af tidligere afdelingsmøders beslutninger vedr. formandsvalget? Kan afdelingsmødet overhovedet træffe beslutning om, hvordan formandsvalget skal foregå fremover? Hvis det er tilfældet, er det så sådan, at tidligere beslutninger kun kan ændres, hvis det er foreslået til afdelingsmødets dagsorden?

Svar

Det følger af normalvedtægterne § 15, stk. 6, at ”Det afdelingsmøde, hvor der vælges bestyrelsesmedlemmer, beslutter, om afdelingsmødet eller afdelingsbestyrelsen vælger formand for afdelingsbestyrelsen,………”

Afdelingsmødet vil derfor altid kunne træffe bestemmelse om valg af formand, også selvom et tidligere afdelingsmøde eksempelvis har truffet beslutning om at det er afdelingsbestyrelsen der vælger formand.

Af normalvedtægternes § 19, stk. 3 fremgår i øvrigt, at ”Hvert andet år afgår afdelingsbestyrelsens formand. Af afdelingsbestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, som medlemmerne er valgt i. Genvalg kan finde sted. Et afdelingsbestyrelsesmedlem kan til enhver tid afsættes af afdelingsmødet.”

Hvis spørgsmålet om valg af formand dukker op før der skal ske valg af ny formand efter endt valgperiode, er det min opfattelse, at der skal optages særskilt punkt på dagsordenen om dette.

Spørgsmål

I normalvedtægten står der i § 15, stk. 2 i dagsordenens pkt. 5. ”Eventuelt valg af repræsentantskabsmedlemmer".

 

Når afdelingsmødet har vedtaget, at afdelingsbestyrelsen udpeger repræsentantskabsmedlemmerne, hvor tit er det så nødvendigt at tage punktet op igen?

 

På afdelingsmødet bliver der hvert år informeret om, at der ligger en afdelingsmødebeslutning om, at det er afdelingsbestyrelsen der udpeger, og at der kan stilles forslag om ændring af tingenes tilstand.

Det er vel op til afdelingsmødet så at stille forslag om ændring af dette?

Svar

Det følger af normalvedtægternes § 15, stk. 6, sidste punktum, at ”Har et afdelingsmøde besluttet, at repræsentantskabsmedlemmerne vælges af afdelingsbestyrelsen, har denne beslutning gyldighed, indtil et senere afdelingsmøde efter forslag herom, jf. § 17, stk. 3, træffer anden beslutning.”

 

Så Jeres praksis er helt i tråd med normalvedtægterne.

Spørgsmål

Vi har en afdeling med en afdelingsbestyrelse bestående af 5 medlemmer.

2. suppleanten er netop indtrådt i bestyrelsen, og vi har fået meddelelse om, at et af de øvrige medlemmer fraflytter afdelingen den 1.2.2013.

Hvordan skal vi forholde os i den forbindelse, idet vi så ikke har flere suppleanter?:

  • Skal vi indkalde til ekstraordinært afdelingsmøde for valg af et medlem + 2 suppleanter?
  • Eller kan bestyrelsen køre videre med kun 4 medlemmer frem til ordinært afdelingsmøde i august/september?


Hvis der er mulighed for at køre videre med 4 medlemmer frem til afdelingsmødet,

  • Hvordan forholder bestyrelsen sig så, hvis der er stemmelighed? Er det så formandens stemme, der er afgørende?
Svar

I praksis ses det, at man afventer, når et ordinært afdelingsmøde er nært forestående. I det skitserede tilfælde er der så lang tid til mødet, at jeg ikke vurderer, at det er holdbart at vente til næste ordinære afdelingsmøde.

 

I skal derfor indkalde til ekstraordinært afdelingsmøde, med henblik på valg af ny afdelingsbestyrelse. 

Spørgsmål

I december 2010 afgår afdelingsbestyrelsen, og den 8. januar 2011 indkaldes der til et ekstraordinært afdelingsmøde med valg af ny afdelingsbestyrelse.

 

Den afdelingsbestyrelse blev valgt den 8. januar 2012, er de så ikke på valg alle sammen til det ordinære afdelingsmøde, som skal afholdes her i september måned 2012?

Svar

Det bør fremgår af referatet af det pågældende afdelingsmøde, hvilke periode de pågældende er valgt for.

 

Det normale er, at man vælger personer til at indgå i den faste valgrytme, således at der igen kommer den regelmæssighed, som loven forudsætter, nemlig at halvdelen (eller så tæt på som muligt) afgår hvert år.

 

Hvis alle er nyvalgte i januar burde man på det tidspunkt beslutte, at halvdelen er på valg senere i samme år, og den anden halvdel er på valg på det ordinære møde næste år. Hvis det ikke er sket, må man på anden måde sørge for at halvdelen kommer på valg det første år. (det fremgår ikke helt klart om valgene er sket i januar 2011 eller januar 2012, men princippet er det som er beskrevet foran)

Suppleanter

Spørgsmål

Hvad skal der ske, hvis et medlem udtræder af afdelingsbestyrelsen og der ikke er flere valgte suppleanter?

Svar

Det skal undersøges i boligorganisationens vedtægter, om bestyrelsen er beslutningsdygtig med 3 eller med 4 valgte medlemmer.

 

Når afdelingsbestyrelsen ikke længere er beslutningsdygtig, skal afdelingsbestyrelsen indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde, hvor dagsordenen er følgende:

1) Orientering om situationen v/formanden eller v/et andet medlem af afdelingsbestyrelsen

2) Valg af ny formand (dette punkt medtages kun, hvis formanden vælges på afdelingsmødet og kun hvis formanden er gået af / ønsker at gå af)

3) Valg af ny bestyrelse

 

Hvis der på afdelingsmødet ikke kan vælges en ny bestyrelse, vil skal organisationsbestyrelsen tage over og varetage afdelingsbestyrelsens opgaver.

Mistillidsvotum

Spørgsmål

Hvordan stilles et mistillidsvotum, til f.eks. medlemmer af bestyrelsen?

Svar

Mistillidsvotum kan både stilles under et møde, uden at dette på forhånd fremgår af dagsordenen, og kan stilles som et forslag, som medtages på dagsordenen.

 

Hvis mistillidsvotummet har været medtaget som punkt på dagsordenen, er det muligt at vælge en ny bestyrelse på samme møde, såfremt nyvalg fremgår som punkt på dagsordenen, da beboerne således er forvarslet om, at en sådan situation kan opstå. Det vil derimod være nødvendigt at indkalde til nyt valgmøde, hvis dagsordnen ikke har indeholdt noget herom.

Spørgsmål

Jeg sidder i afdelingsbestyrelsen i en boligforening, vi er netop blevet indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, da de fire af medlemmerne i vores hovedbestyrelse har stillet et mistillidsvotum til formanden i hovedbestyrelsen.

Mit spørgsmål er: Er det ikke sådan at man ved den første ekstraordinære generalforsamling skal bruge 2/3 stemmer fra de stemmeberettigede for at kunne afsætte vedkommende, og hvis dette ikke kan opnås så skal indkalde til endnu en ekstraordinær generalforsamling hvor der så kan opnås stemmeflertal blandt de fremmødte.

Svar

Bestyrelsesarbejde i en almen boligorganisation er et tillidshverv, og det at blive valgt – eller at blive siddende – forudsætter at personen har forsamlingens tillid. Forsamlingen er udtrykt ved simpelt flertal, altså over eller under 50 %.

 

Kvalificeret flertal (2/3 af stemmerne) forudsættes ved ændringer af vedtægterne, opløsning o.l.

Spørgsmål

Vi er en lille afdelingsbestyrelse på 3 som sidder i en afdeling med 33 lejemål.

Et af bestyrelsesmedlemmerne er blevet utilfreds med afdelings formanden og har i sin frustration sendt dette rundt til samtlige beboer.

Nu er spørgsmålet, er det ikke et brud på Tavshedspligten og i værste fald kan politi anmeldes?

Svar

Om der er sket brud på tavshedspligten er en konkret vurdering. Overtrædes reglen om tavshedspligt, kan det få parlamentariske konsekvenser.

Overtræder hun tavshedspligten ved fremsættelse af oplysninger der henhører under privatlivets fred, kan straffelovens bestemmelser bringes i anvendelse. Dette er næppe tilfældet her.

Spørgsmål

Et af vores organisationsbestyrelsesmedlemmer spørger om følgende:

 

Kan vi i henhold til grundloven kræve, at der ved mistillidsafstemninger skal være mindst halvdelen af de stemmeberettigede til stede, ligesom det er gældende ved mistillidsafstemninger i det danske folketing?

 

Der er intet specifikt i vores vedtægter vedr. emnet omkring mistillid.

Svar

Svaret er nej, der er ingen særlige krav om hvor mange der skal være til stede.

 

Særligt omkring mistillid er der den helt generelle foreningsretlige regel, at forslag om mistillid kan fremsættes når som helst under et møde, og straks sættes under afstemning, også selv om det ikke står på dagsorden.

Spørgsmål

Kan man stille mistillidsvotum til en person der står for udlejning af et fælleshus, grundet af personens dårlige, til tider ubehøvlede adfærd over for lejere af huset.

Hvis ja, kan man gøre det i forbindelse med ordinær afdelingsmøde uden det vedrører valg af bestyrelse?

Svar

Man kan til en hver tid fremsætte et mistillidsvotum til et afdelingsbestyrelsesmedlem, uanset årsagen til, at man ønsker vedkommende afsat.

Hvis vedkommende afsættes kan en suppleant evt. træde til. Det fremgår af jeres vedtægter om i har suppleanter. Ellers skal det på dagsorden at der skal vælges et nyt medlem.

Afgåede / afsatte bestyrelsesmedlemmer

Spørgsmål

På et ekstraordinært afdelingsmøde var der flertal for mistillid til bestyrelsesformanden, og i den sammenhæng var der andre i bestyrelsen der trak sig.

Der skal nu sammenkaldes til nyt ekstraordinært afdelingsmøde, hvor der skal vælges ny formand og bestyrelsesmedlemmer.

 

Kan den afsatte formand og de andre i bestyrelsen der trak sig, stille op på det kommende møde?

Svar

Der er intet til hinder for at den afgåede formand og bestyrelsesmedlemmer opstiller på ny.

 

Ud fra det beskrevne ser det ud som om, mistillidsvotummet blev fremsat uden at have været optaget som punkt på dagsordnen, og det er derfor helt reelt, at den afgåede formand og bestyrelsesmedlemmer ønsker at høre om alle beboere er af samme opfattelse, som de beboere der deltog på afdelingsmødet.

 

Spørgsmål

Hele afdelingsbestyrelsen blev på et beboermøde afsat ved et mistillidsvotum, fordi de i flere år ikke havde styr på økonomien.

Formanden og et af medlemmerne af den nu afsatte bestyrelse, sad imidlertid også i organisationsbestyrelsen og der sidder de stadig, hvilket vækker undren blandt mange beboere.

Kan det virkelig være rigtigt at de kan blive siddende i organisationsbestyrelsen?

Svar

Valg til organisationsbestyrelse og afdelingsbestyrelse er 2 uafhængige valg, så formelt set er der ikke noget til hinder for, at de afsatte afdelingsbestyrelsesmedlemmer fortsætter i organisationsbestyrelsen.

Spørgsmål

Et afdelingsbestyrelsesmedlem deltager på afdelingsbestyrelsesmødet og trækker sig efterfølgende. Et andet afdelingsbestyrelsesmedlem trækker sig under afdelingsbestyrelsesmødet og forlader mødet.

Har de pågældende afdelingsbestyrelsesmedlemmer krav på at være med til at godkende referatet fra mødet?

Svar

Det er vanskeligt at se, hvilken praktisk betydning det kan have for de pågældende, men der er ingen grund til at de skal være kede af ikke at kunne komme med deres eventuelle indsigelser.

 

Ingen af dem har krav på at være til stede ved næste møde, men I kan give dem anledning til skriftligt at komme med de eventuelle bemærkninger/korrektioner til referatet vedrørende deres egne udtalelser/tilkendegivelser/særstandpunkter, og forsikre dem om, at disse vil blive tilført det næste referat under punktet godkendelse af referat.

 

Så er alle formaliteter opfyldt.

 

Spørgsmål

På et ordinært afdelingsmøde i en af boligforeningens afdelinger, blev formanden genvalgt ved kampvalg for to år, og to afdelingsbestyrelsesmedlemmer var ikke på valg, da de først er på valg til det næste ordinære afdelingsmøde. På mødet blev der valgt to suppleanter.

Da en i afdelingsbestyrelsen sidder i hovedbestyrelsen, blev der valgt en person i stedet for ham til repræsentantskabet.

 

Under punktet ”eventuelt”, kom der en del kritik af afdelingsbestyrelsens arbejde i afdelingen.

Dette resulterer i at de 2 bestyrelsesmedlemmer, og den nyvalgte formand trækker sig.

 

Spørgsmålet er så om afdelingsbestyrelsen har nedlagt sit erhverv i henhold til boligforeningens vedtægter § 21, og der skal indkaldes til et ekstraordinært afdelingsmøde for valg af afdelingsbestyrelse og eventuelt suppleanter, eller afdelingsbestyrelsen har trukket sig enkeltvis, så de nyvalgte suppleanter skal indkaldes til afdelingsbestyrelsen og herefter indkaldes der til et ekstraordinært afdelingsmøde om valg af formand.

 

Afdelingsmødet valgte afdelingsbestyrelsen til repræsentantskabet, plus en som repræsentant for ham der sidder i hovedbestyrelsen. Når der bliver valgt en ny afdelingsbestyrelse sidder der sikkert ingen i hovedbestyrelsen og afdelingen kan derfor kun stille med 3 repræsentanter til repræsentantskabet. Kan der på det ekstraordinære afdelingsmøde tages et punkt med for valg til repræsentantskabet, eller er det dem der blev valgt på det ordinære afdelingsmøde, der sidder i repræsentantskabet?

Svar

I den beskrevne situation hvor afdelingsbestyrelsesmedlemmerne trækker sig under afdelingsmødet, træder suppleanterne ikke ind i bestyrelsen, men der må i stedet indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde med henblik på valg af nye bestyrelsesmedlemmer.

 

Med hensyn til valg til repræsentantskabet er det svært at vurdere dette ud fra de foreliggende oplysninger. Det fremgår ikke om det var personerne, der blev valgt eller om det var "afdelingsbestyrelsen". Hvis det var personer, der blev valgt, er disse "fortsat" valgt som repræsentanter, uagtet at de har nedlagt hvervet som afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Hvis afdelingsmødet ønsker, at det skal være "den til enhver tid værende afdelingsbestyrelse" vil det derfor i påkommende fald evt. være nødvendigt, at fremsætte mistillidsvotum til de valgte repræsentanter, for herefter at vælge nye repræsentanter.

Spørgsmål

I en afdeling trak formanden sig kort før det ordinære afdelingsmøde (efter et lille år på posten), og næstformanden trådte ind i hans sted.

 

I boligorganisationen vælges formanden direkte af afdelingsmødet, og derfor blev der i forbindelse med udsendelse af forslagene til mødet, tilføjet et nyt punkt til dagsorden, nemlig valg af formand.


Spørgsmålet er nu, er den nyvalgte formand i afdelingen valgt for to år, eller ”kun” for et år?

 

Af § 19 stk. 3. i foreningens vedtægter fremgår det at, ”Hvert andet år afgår afdelingsbestyrelsens formand. Af afdelingsbestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer ved lodtrækning og ellers ved den rækkefølge, som medlemmerne er valgt i…”

 

Efter min opfattelse må det betyde at den nyvalgte formand er valgt for 2 år, men hvad mener hotline?

Svar

Man skal opretholde den turnus, som er fastlagt, og som sikrer, at vedtægternes bestemmelser om at halvdelen (eller så nær ved som muligt) afgår hvert år.

 

Dvs. at når en formand efter et år afgår i utide, foretager man et valg af formand for den resterende del af valgperioden, altså 1 år. 

Offentliggørelse / udsendelse af referater mv.

Spørgsmål

Hvem bør/skal stå for fremlægning af årsregnskab samt forelæggelse af kommende budget på afdelingsmødet. Er der nogen regler her, eller er det ok at formanden for organisationsbestyrelsen (som også er beboer) står for fremlæggelse, da der slet ikke er nogen fra administrationen tilstede. Jeg er nyvalgt bestyrelsesmedlem, men har tidligere siddet i bestyrelse, og har kun medvirket på møder, hvor en fra administrationen deltog, så jeg undrede mig over deres fravær, hvilket flere gjorde.

Svar

Ifølge lovgivning og vedtægter skal årsregnskab og budget for afdelingen godkendes af afdelingsbestyrelsen. Hvis afdelingsbestyrelsen har vedtaget en forretningsorden for deres arbejde, kan der heri være taget stilling til fremlæggelse af regnskab på mødet. Ellers kan jeg kun oplyse, at praksis er meget forskellig.

 

Spørgsmål

Er det muligt som beboer, at få de sidste 5-10 års regnskaber for afdelingen udleveret fra boligselskabet?

Svar

Man kan altid rette henvendelse til boligadministrationen i åbningstiden, og regnskaberne kan sikkert forevises eller udleveres efter aftale med administrationen.

 

Spørgsmål

Har bestyrelsen en ”deadline” for at informere beboerne om nye bestyrelsesmedlemmer m.v. via opdatering på hjemmesiden?

Svar

Nej, der findes ikke regler herom, men det anbefales at kontakte administrationen, som sandsynligvis er dem der ajourfører hjemmesiden.

 

Ellers er forretningsordenen, som vedtages af afdelingsbestyrelsen, det sted hvor der fastsættes regler for afdelingsbestyrelsens arbejde. Herunder referatskrivning fra møder.

Spørgsmål

Jeg har nogle enkelte spørgsmål omkring referater fra såvel afdelingsbestyrelser som organisationsbestyrelser.

 

1. I hvilket omfang kan man som bestyrelse tillade sig at “gemme” beslutninger bag ordene: notat vedlagt eller bilag vedlagt i dagsordenen og senere i referatet som vedtaget iht. bilag og notat.

2. Hvis en beboer eller andre efterfølgende beder om at få disse bilag og notater udleveret kan dette så nægtes.

3. Hvis alle referater lægges på hjemmeside, skal disse bilag og notater så ikke være at finde samme sted.

4. Regnskabstal for såvel afdelinger som for organisation er de underlagt samme regler som referater.

 

Jeg er naturligvis klar over at personfølsomme oplysninger kan og skal fjernes fra referater som værende lukkede punkter.

Svar

Efter normalvedtægten skal der i en protokol optages et kort referat af forhandlingerne fra organisationsbestyrelsen, som skal gøres tilgængelige for organisationens lejere senest 4 uger efter mødets afholdelse.

 

For afdelingsbestyrelsen gælder, af den i en forretningsorden kan træffe nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv. Indeholder forretningsordenen ikke bestemmelser om beboernes ret til at gøre sig bekendt med dagsordenen for og referat af afdelingsbestyrelsens møder, eller findes der ingen forretningsorden, skal afdelingsbestyrelsen sørge for, at dagsordenen gøres tilgængelig for afdelingens beboere samtidig med, at der indkaldes til mødet eller kort tid derefter. Afdelingsbestyrelsen skal ligeledes sørge for, at der udarbejdes referat af møderne og at disse referater gøres tilgængelige for afdelingens beboere senest 4 uger efter møderne.

 

Der er ikke regler om notater eller bilag i den forbindelse, men det er forudsat, at man ud fra referaterne kan danne sig et kort overblik over, hvad der er drøftet og besluttet. Er man ikke tilfreds med afdelingsbestyrelsens referater kan dette drøftes på et afdelingsmøde, og der kan evt. stilles forslag til en forretningsorden, som forholder sig til spørgsmålet.

 

Har afdelingen truffet beslutning om, at regnskaberne skal godkendes på et afdelingsmøde, skal regnskabet udsendes til afdelingens husstande senest 1 uge før mødet. Beboerne har ikke krav på bilagsmateriale. Hvis afdelingsbestyrelsen godkender regnskabet, skal der som ovenfor laves kort referat af afdelingsbestyrelsens møde. Herudover skal regnskabet indsendes til kommunen og Landsbyggefonden, og alle boligorganisationers regnskaber offentliggøres på Landsbyggefondens hjemmeside.

Spørgsmål

Vi har et beboerhus som bliver lejet ud og vi syntes at økonomien ikke hænger sammen, altså indtægten i forhold til det antal gange det er lejet ud. Vi kan ikke sige eller vil anklage nogen. Men har vi ret som beboer til at få et fyldestgørende regnskab - hvor indtægterne og udgifterne på huset er opført udleveret, hvis vi spørger om det.

Svar

Almindelige beboere kan stille spørgsmål i forbindelse med fremlæggelse af budgetter og regnskaber på afdelingsmødet.

Afdelingsbestyrelsen har ret til at se de bilag, som de ønsker.

Spørgsmål

Efter at være kommet tilbage til en afdeling (som ”konsulent” til specifikke opgaver) efter at have været på pension i 3 måneder, bliver jeg præsenteret for et krav fra kommunen om indsendelse af dokumentationspakke digitalt, inden afholdelse af dialog møde.

Jeg må indrømme at jeg ikke har dyrket de nye lovbestemmelser særlig meget på grund af, at jeg vidste jeg skulle fratræde 1. august. Alligevel mener jeg at kunne huske, at de nye bestemmelser først er gældende fra 2011 for regnskaber fra 2010.

Afdelingen har regnskabsperiode 1. oktober 30. september og årets regnskab er ikke færdigt.

En anden afdeling følger kalenderåret og sidste regnskab er for 2009.

Kommunen har som tidligere fået regnskab, spørgeskema og beretning fra bestyrelsen i papirform,

Mit spørgsmål; kan kommunen forlange ovenstående med en frist til 1. december 2010.

Svar

Landsbyggefonden har en It platform som du kan finde på almenstyringsdialog.

Platformen har været tilgængelig siden okt. måned 2010.

Kommunerne er berettiget til at indkalde oplysningerne til dialogmøderne via It portalen. Har i problemer med at nå det inden for fristen, kan du rette henvendelse til kommunen med henblik på udsættelse.

Spørgsmål

Vi vil gerne så præcist og entydigt som muligt vejlede vores afdelingsbestyrelse i hvordan de efterlever reglerne om at gøre dagsordner og referater tilgængelige.

Vi har derfor et spørgsmål til reglen vedr. dagsordner. Lovteksten lyder:

Indeholder forretningsordenen ikke bestemmelser om beboernes ret til at gøre sig bekendt med dagsordenen for og referat af afdelingsbestyrelsens møder, eller findes der ingen forretningsorden, skal afdelingsbestyrelsen sørge for, at dagsordenen for afdelingsbestyrelsens møder gøres tilgængelige for afdelingens beboere samtidig med, at der indkaldes til mødet eller kort tid derefter.

Her er der med lidt god vilje tre muligheder for at overholde tidsfristen:

1. samtidig med indkaldelse

2. Kort tid efter indkaldelsen

3. ”inden mødet” – som vel er den ultimative frist

 

Vi vil gerne skrive det helt entydigt. Dvs. med en absolut frist. Hvordan gør vi det?

Er det evt. ok blot at skrive samtidig med mødt?

Svar

Hvis du gerne vil informere præcist og entydigt om reglerne er du nødt til at gengive formuleringen præcist som den står i loven. Enhver anden formulering vil være en fortolkning, som altid kan drages i tvivl.

Dine forslag 1) og 2) må betragtes som værende en korrekt fortolkning af lovens tekst, hvorimod din formulering 3) både reelt og formelt en uacceptabel forringelse i forhold til lovteksten. Reelt fordi den udvider perioden for offentliggørelse fra "kort tid derefter" til "inden mødet", og formelt fordi denne forskel kan betyde at medlemmer, der ønsker at tilkendegive et synspunkt til et eller flere af bestyrelsens medlemmer inden mødets afvikling, kan blive forhindret i dette.

 

Af samme grund er det slet ikke acceptabelt at skrive "samtidig med mødet".

Spørgsmål

Jeg sidder i en bestyrelse, hvor vi er uenige om en ting, og jeg kan ikke finde svar nogen steder.

 

Mit spørgsmål vedrører dagsordner og referater fra bestyrelsesmøder. Jeg mener de skal offentliggøres i åbenhed på papir til alle beboere, og ikke kun ligges ud på pc, da ikke alle har en pc.

Svar

Det fremgår af bekendtgørelse om normalvedtægt for en almen boligorganisation, at dagsorden og referater af møder i afdelingsbestyrelse, organisationsbestyrelse, repræsentantskab og afdelingsmøder skal gøres tilgængelige for beboerne.

 

Det er ingen krav om hvordan denne tilgængelighed skal ske.

 

Det anses normalt for at være en god service, at informationer lægges på en hjemmeside, for det er her kommunikation fremover foregår, og det er den hurtigste og billigste informationsform. For langt de fleste beboere er det også det mest bekvemme, for så kan man sidde hjemme eller andre steder og læse referater bekvemt på de tidspunkter man selv foretrækker.

 

Beboere som har valgt ikke at have PC skal have mulighed for at se referaterne ved henvendelse fx på kontoret.

Spørgsmål

Jeg vil bare lige have dette undersøgt. Det drejer sig om referater fra møder, som afdelingsbestyrelsen holder. Jeg mener at jeg har læst et sted, at dem skal man kunne læse/se (lovmæssig). Hvis ja, hvornår og hvor kan man læse det er blevet lovmæssigt? Er der også regler for, at man skal kunne træffe afdelingsbestyrelsen enten (personligt/telefonisk/eller på mail)? Hvis ja, hvor står det?
 
Jeg kan nemlig ikke få oplyst hvordan jeg kan kontakte min afdelingsbestyrelse (hverken fra ejendomskontoret eller boligselskabet).

Svar

Ifølge normalvedtægt for almene boligorganisationer med afdelinger, skal referater af afdelingsbestyrelsens møder inden 4 uger efter mødets afholdelse, gøres tilgængelige for afdelingens beboere.

 

Der er ingen krav om, at man skal kunne træffe afdelingsbestyrelsen, det er helt op til afdelingsbestyrelsen at træffe beslutning om.

 

Normalt kan man få løst de opgaver, der skal løses, ved en henvendelse til administrationen. Afdelingsbestyrelsen har normalt ikke særlige administrative opgaver.

Spørgsmål

På nyligt afholdt afdelingsmøde – som resulterede i et stort JA til en helhedsplan – blev det fremført, at vi har pligt til at fremlægge materialet på CD eller lign., således at også fx blinde kan gøre sig bekendte med forslaget, som var til afstemning.

 

Har I noget bud på dette?

Svar

En sådan forpligtelse foreligger ikke formelt. Der kan være tale om at man kan betragte det som en god idé, og så må boligorganisationen vurdere, om behovet berettiger til det ekstraarbejde/udgift, som følger.

 

Vi er ikke bekendt med at det skulle være normal praksis – faktisk har jeg ikke selv oplevet det på nogle af de mange afdelingsmøder, jeg har deltaget i med behandling af helhedsplaner.

Spørgsmål

En af vores afdelinger ønsker tilføjet i forretningsordenen for afdelingsmødet, at bilag mv. sendes pr. mail eller er tilgængelige på en hjemmeside. Samtidig kan de dog rekvireres i papirform ved bestyrelsen.

 

Boligorganisationens vedtægter tager ikke højde for dette ifm. afdelingsmøder idet der alene står at materialet ”udsendes”.

 

Mit spørgsmål er om denne fremgangsmåde er lovlig?

Svar

Umiddelbart er det min opfattelse, at det ikke gyldigt/med bindende virkning kan bestemmes, at bilag mv. sendes pr. mail eller er tilgængelige på en hjemmeside, idet det ifølge normalvedtægterne er et krav at materialet udsendes cfr. gøres tilgængeligt.

 

I tilknytning hertil bemærkes, at det af almenlejelovens § 5, stk.2 fremgår, at ”Hvis udlejer og lejer ønsker at give hinanden mulighed for udveksling af digitale dokumenter, som kan gøres læselige ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie, i tilfælde, hvor der i denne lov stilles krav om skriftlighed, eller hvor der i loven foreskrives en meddelelsespligt mellem lejer og udlejer, der ikke hensigtsmæssigt lader sig gennemføre på andre måder end skriftligt, skal dette aftales mellem parterne. Denne aftale kan til enhver tid opsiges uden varsel. Det kan ikke aftales, at meddelelser efter § 89 og § 90, stk. 2, afgives som digitale dokumenter.”

 

Udsendelse af bilag m.v. pr. mail må derfor i påkommende fald forudsætte en individuel aftale med hver enkelt lejer.

Fællesarealer og -aktiviteter

Spørgsmål

Finder rygeloven anvendelse på afdelingens fælleslokaler?

Svar

Rygeloven finder ikke umiddelbart anvendelse på fælleslokaler, der udlejes eller udlånes alene til private formål, hvor der ikke er tale om en arbejdsplads, og hvor der ikke er umiddelbar adgang for offentligheden.

 

Der er imidlertid intet til hinder for, at afdelingerne vedtager en rygepolitik, hvorefter det ikke er tilladt at ryge i fælleslokaler, herunder i forbindelse med private arrangementer. Overtrædelse af en vedtagen rygepolitik vil således ikke være en overtrædelse af rygeloven med de heri beskrevne sanktioner, men derimod evt. en misligholdelse af den indgåede aftale om lån/leje af fælleslokalet.

Spørgsmål

Er der specielle regler for anvendelse af en boligorganisations/afdelings indrettede parkeringspladser? Vi har fra politiet fået oplyst, at vi skal skilte med, at det er privat område og parkering derfor ikke er tilladt for at vi kan undgå, at andre anvender pladserne.  

Svar

Der findes ikke specielle regler for anvendelse af en boligorganisations/afdelings parkeringspladser. Anvendelsen er således undergivet den private ejendomsret, hvor ejeren ikke skal tåle at andre benytter/anvender ejendommen uden ejerens tilladelse.

Spørgsmål

Vi har i en afdeling nogle P-pladser, som er udlejet til en personkreds udenfor afdelingen/selskabet, da der på udlejningstidspunktet var problemer med at få lejemålene udlejet.

 

Der er nu lejere på venteliste. Er der noget til hindring for at opsige aftalerne om P-pladserne, med det i kontrakten anførte varsel på 1 mdr.?

Svar

Først skal du påse om der er aftalt noget om opsigelse i deres kontrakt. Ud fra det oplyste, er en opsigelse af P-pladserne med henvisning til at lejerne selv ønsker at benytte disse rimelig, og opsigelse kan ske som påtænkt.

Spørgsmål

Normalt bliver fælleshusene kun udlejet til beboerne i den pågældende afdeling, men i enkelte afdelinger er der en særlig tilknytning mellem f.eks. to naboafdelinger. Den ene afdeling har så et fælleshus som beboerne i begge afdelinger kan leje, er der nogle problemer i den henseende?

Er det som udgangspunkt kun beboerne i den afdeling, hvor fælleshuset er hjemmehørende, der kan leje fælleshuset, eller kan afdelingsbestyrelsen beslutte af f.eks. naboafdelingens beboere kan leje huset evt. mod en lille merbetaling, da de ikke betaler til vedligeholdelsen af fælleshuset?

Svar

Der er ikke noget til hinder for at en afdeling har et fælleshus, som en anden/andre afdelinger kan leje. Umiddelbart er der heller ikke noget til hinder for, at den ”fremmede” afdeling betaler mere for leje af fælleshuset, end den afdeling, der betaler til vedligeholdelse af fælleshuset.

Som alternativ vil der kunne oprettes en aftale mellem de pågældende afdelinger om driften af fælleshuset, således at afdelingerne bidrager hertil, og alle afdelinger til gengæld betaler det samme for leje.

Spørgsmål

Er der en fast regel for, hvor tit sandet skal skiftes ud i en sandkasse der tilhører boligforeningen?

Svar

Nej, der er ingen regler der siger hvor ofte sandet i sandkassen skal udskiftes, men det anbefales en gang årligt.

Spørgsmål

Jeg har følgende spørgsmål. Det er for en dame som bor i et Boligselskab, og i hendes afdeling har afdelingsbestyrelsen snart fældet rigtig mange træer på et før så flot område.

 

Må en afdelingsbestyrelse gå så hårdt til værks på fællesarealerne, at meget flotte store træer bare bliver fældet, uden at de forelægger det til godkendelse på det ordinære beboermøde?? Har en afdelingsbestyrelse mandat til det? Referater bliver ikke offentliggjort i den afdeling. Hvem skal hun kontakte vedr. det problem??

Svar

Hun kan fx kontakte afdelingsbestyrelsen. Det er et naturligt emne for beboere at drøfte med de beboere, som er valgt til at repræsentere alle i afdelingsbestyrelsen. Og så kan hun jo foreslå, at emnet bliver taget op på et beboermøde, så alle beboerne har lejlighed til at deltage i drøftelserne om træer.

Spørgsmål

Vi har en større parkeringsplads som altid er blevet brugt til parkering af campingvogne og trailere. I husordenen står der: ”Parkering af campingvogne og lignende på boligselskabets arealer kræver særlig tilladelse”. På et afdelingsmøde orienterede afdelingsbestyrelsen om, at man ville lave regler for dette, ligesom der fremover skulle falde betaling for anvendelse af pladsen til campingvogne og trailere. Pladserne vil således blive lejet ud med nummer på pladsen. Det var ikke til afstemning som et forslag, men gav ikke anledning til indvendinger.

 

Kan afdelingsbestyrelsen på dette grundlag indføre betaling for pladserne?

Se også nedenstående indsigelse.

 

”Ved skrivelse af 4. maj 2011 har man meddelt, at afdelingen har etableret en parkeringsplads som parkeringsplads for bl.a. campingvogne mod betaling. Parkering på boligselskabets område reguleres af afdelingens Husorden. I henhold til Boligloven § 40, stk. 1 er det afdelingsmødet, der fastsætter en husorden og det må, således lovfæstet, logisk følge, at det også er afdelingsmødet, der har kompetencen til eventuelle ændringer. Afdelingen kan således ikke med lovlig virkning foretage omhandlede ændring / etablering uden godkendelse fra et afdelingsmøde. Afslutningsvis skal jeg understrege, at jeg ikke med dette på nogen måde tager stilling til, om det er en god idé eller ikke, men alene må konstatere, at afdelingen atter tilsidesætter lovens krav og følgeligt beboernes kompetence.”

Svar

Den pågældende lejer har helt ret.

Det fremgår af normalvedtægterne for almene boligorganisationer, at:

Afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes.

 

Forslaget skal altså formuleres som et forslag, som afdelingsmødet kan tage stilling til.

Spørgsmål

Tidligere har vi ved vores almene boligafdelinger fastholdt, at det ikke er muligt at reservere en parkeringsplads tilhørende et bestemt lejemål.

Vi er nu i tvivl om det er helt korrekt som vi har gjort, og overvejer at ændre praksis omkring dette, og sige at hvis afdelingsmødet beslutter at der kan ske reservation af parkeringspladser, således at disse kun må benyttes i forhold til et enkelt lejemål, så vil vi respektere denne beslutning, dog velvidende at vi stort set ingenting kan gøre hvis øvrige beboer ikke ønsker at respektere reservationen.

 

Er det den korrekte fremgangsmåde?

Svar

Ja, og netop fordi I ikke kan gøre noget, som du ganske rigtigt skriver, er det vigtigt, at beboerne er klar over denne kendsgerning, så de ikke begynder at bombardere jer med ”ulovlige” parkeringer og har forventninger om at I straks rykker ud og fjerne de biler, der holder ”ulovligt”.

 

Ved at tilknytte hver p-plads til en bestemt bil eller bolig, forstærker man problemet med mangel på P-pladser, for når den ”rigtige” lejer ikke er hjemme, skal vedkommendes p-plads stå ubenyttet hen, mens andre kører rundt og leder efter en fri plads. Det går lettere og mere fleksibelt, hvis alle pladser er i spil hele tiden.

Spørgsmål

Jeg sidder som valgt afdelingsformand. Bebyggelsen er opført i samarbejde med en anden boligforening og vi har ½ af lejlighederne hver. Hver halvdel har sin egen afdelingsbestyrelse, og for at lette det daglige samarbejde, er der oprettet et gårdlaug. Jeg er lige nu formand for dette gårdlaug, hvis fornemste opgave er at formidle et samarbejde afdelingerne imellem. Gårdlauget skal i det væsentlige beskæftige sig med fællesarealer, og det gør vi så. Nu er der bare sket det uheldige, at ejendomsinspektøren i den anden boligforening har disponeret over et flisebelagt område af fællesarealet, til parkering for en bestemt lejer med et særligt behov. Dette er sket uden om vores afdeling og uden om gårdlauget. Det har heller ikke været kendt af den anden afdelingsbestyrelse, sandsynligvis med undtagelse af afdelingsformanden. 

Mit spørgsmål til BL er så helt konkret:

"Kan en ejendomsinspektør disponere over anvendelsen af et fællesareal, som deles mellem 2 boligforeninger, uden om de valgte og uden om den anden boligforening?"

Svar

Som udgangspunkt kan arbejder ikke iværksættes uden af disse har været forelagt afdelingsmødet eller gårdlauget til godkendelse, og inspektøren har som sådan ikke egne kompetencer.

 

Ud fra det oplyste kan jeg dog ikke vurdere, på hvilket grundlag beslutningen er truffet, og om der kan være forhold i form af påbud e.l. der kan begrunde dispositionen.

 

Jeg foreslår at du retter henvendelse til administrationen for uddybende forklaring.

Spørgsmål

Vi har et spørgsmål omkring etablering af handicap parkeringspladser:

 

Vi har indtil dato sørget for parkeringspladsen blev etableret mv., men fastholdt at lejer som skulle gøre brug af parkeringspladsen selv skulle afholde udgifter til skilt + opsætning af dette. Nu viser det sig, at kommunen oplyser til vores lejere, at det er boligselskabet som skal afholde denne udgift også, er det korrekt?

Svar

Der er ingen særlige regler om at almene boligorganisationer skal etablere handicap p–pladser.

 

I henhold til bygningsreglementets regler, kan der i byggetilladelsen være stillet krav om etablering af pladser. Udgiften afholdes af afdelingen.

 

Såfremt det gyldigt i en lokalplan kan bestemmes, at en almene boligorganisation skal oprette x antal pladser til handicappede, så vil det ligeledes være en udgift der skal afholdes af afdelingen og ikke den enkelte lejer.

Spørgsmål

Min nabo flyver med en drone på fællesarealet. Må han det?

Svar

Privat flyvning med droner i Danmark reguleres ud fra Trafikstyrelsens BL 9-4, som er Bestemmelser om luftfart med ubemandede luftfartøjer, som ikke vejer over 25 kg.

I bestemmelserne lægges der vægt på, at droneflyvning sker på en hensynsfuld måde således, at andres liv og ejendom ikke udsættes for fare.  Nogle af punkterne er:

  • Minimum afstand til bymæssig bebyggelse: 150 m
  • Flyvehøjde med må ikke overstige: 100 m
  • Tæt bebyggede områder, herunder sommerhusområder og beboede campingpladser, samt områder, hvor et større antal mennesker er samlet i fri luft må ikke overflyves.

”Bymæssig bebyggelse” og ”tæt bebyggede områder” defineres af trafikstyrelsen som et byområde med over 200 indbyggere samt sommerhusområder, beboede campingpladser, bebyggede industri- og havneområder. Herudover betragtes parker, strande eller andre rekreative områder, der ligger indenfor, integreret med eller i umiddelbar tilknytning til et tæt bebygget område også som tæt bebygget område.

 

En flyvning med en drone på fællesarealet vil derfor, efter min opfattelse, være en krænkelse af trafikstyrelsens retningslinjer. Overtrædelser af retningslinjerne medfører bødestraf.

 

Herudover vil droneflyvning i øvrigt kunne medføre en række konsekvenser.

 

Dels vil droneflyvning afhængig af omstændighederne kunne indebære en tilsidesættelse af god skik og orden, og deraf følgende mulige sanktioner efter almenlejeloven i form af at lejeforholdet gøres betinget eller lejeren får en advarsel, og i værste fald at lejeforholdet kan opsiges eller ophæves.

 

Dels vil droneflyvning kunne medføre både erstatningsretlige og strafferetlige konsekvenser.

 

I forhold til det erstatningsretlige skal man være opmærksom på, at flere forsikringsselskaber har meddelt, at deres ansvarsforsikringer ikke dækker flyvning med droner, og de skader som dronerne måtte påføre. Piloten vil derfor typisk selv skulle udrede en erstatning for f.eks. en smadret forrude på en bil.

 

Da mange droner er udstyret med kamera så skal man rent strafferetligt f.eks. være opmærksom på Straffelovens § 264, der siger, at man ikke uberettiget må filme eller fotografere personer, der befinder sig på et ikke frit tilgængeligt sted. Det kan straffes med bøde eller fængsel i optil 6 måneder.

Husorden / lejers brug

Spørgsmål

Er det tilladt at drive virksomhed eller lignende aktiviteter fra sin privatadresse i et alment boligselskab? Og må man reklamere herfor i opgangen?

Svar

Udgangspunktet er klart, at lejemålet alene må benyttes til beboelse jf. Lov om leje af almene boliger § 79, og overtrædelse heraf kan medføre ophævelse af lejemålet, jf. Lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 2. I retspraksis foreligger der dog eksempler på, at dagplejevirksomhed (U.1973.197 V) og lotterikollektion (U.1950.222) er fundet tilladt.

 

Ved vurderingen af om en aktivitet er lovlig, har det bl.a. betydning om den har karakter af erhvervsvirksomhed eller af mere privatretlig karakter.

 

Der må ikke reklameres i opgangen.

Spørgsmål

Findes der i lovgivningen regler om, hvilke tidspunkter på døgnet støj er uacceptabelt?

Svar

Der er ikke i lovgivningen fastsat bestemmelser om, på hvilke tidspunkter støj er mere ”acceptabelt” end andre, Det beror således på en konkret vurdering af den udøvede støj om støjen er acceptabel.

Der er dog i afdelingens husorden tit bestemmelser om støj.

I en husorden kan der f.eks. være angivet, at der ikke må udøves støj i tidsrummet mellem kl.22:00 – 08:00, men tidsangivelsen er som nævnt ikke ensbetydende med, at støj i nævnte tidsrum i forhold til lejelovgivningens regler automatisk anses for uacceptabel.

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål om rigtigheden i en afgørelse, der er truffet i den afdeling af boligforeningen som jeg bor i.

Tæt på hvor jeg bor, ligger en skole. Skolens elever og lærere har i de 12 år, som jeg har boet her færdes på vores områder. For mig (og andre beboere) har dette været uden gener.

Min egen datter går på den pågældende skole og en dag kom det mig for øre, at skolens elever og personale ikke mere må gå igennem vores afdelings områder, fordi en (eller flere??) har klaget over støjgener. I første omgang fik skolen en henstilling om "at dæmpe børnene". Efter et halvt år har boligselskabet bedt skolen om at gå udenom afdelingens område. Dvs. forbudt dem at komme her!

Er det juridisk i orden, at en enkelt eller enkelte beboere kan klage og så bliver der truffet en sådan afgørelse, uden at resten af beboerne har noget at skulle have sagt? Hvordan vil en korrekt behandling fra boligforeningens side af en sådan klage være?

Jeg bragte afgørelsen op på vores årlige beboermøde, og kunne konstatere at jeg ikke er den eneste, der ikke er enig i den afgørelse der er truffet her.

Svar

Ja folk er jo forskellige og har forskellige tærskler for, hvad de kan tåle af "larm". Det du beskriver med, at en skoleklasse går igennem en almen boligafdeling er ikke usædvanlig og fungere heldigvis uden problemer de fleste steder.

En almen boligafdeling er et privat område, hvor uvedkommende faktisk ikke har adgang. Dvs. at klages der over uvedkommende på afdelingens område så skal administrationen tage sig af klagen.

Du kan evt. rejse problemstillingen på et afdelingsmøde.

Spørgsmål

Kan det være rigtigt at boligselskabet ikke kan gøre noget, når husordenen ikke overholdes eller respekteres, hvis der kun er én beboer der klager? Der står specifikt i husordenen, at ved gentagelser kan beboerens lejemål opsiges.

Svar

Når en lejer klager over en anden lejer, skal boligorganisationen vurdere om klagen er berettiget. Finder boligorganisationen at klagen er berettiget, gives en påmindelse til lejeren. Bringer dette ikke lejeren til fornuft, skal boligorganisationen anlægge sag ved Beboerklagenævnet.

I visse situationer kan boligorganisationen dog gå direkte til boligretten.

 

Det væsentlige er at få løst problemet, og der skal gøres alt for at løse problemerne uden at opsige en lejer.

Det er altså ikke rigtigt at boligselskabet ikke gør noget, selv om der kun er én beboer der klager.

 

Men det er rigtigt, at det er meget svært af få domstolene til at give en boligorganisation medhold i en opsigelse af lejemålet, hvis det kun baserer sig på udsagn fra en enkelt lejer. Udlejeren skal fremlægge en overbevisende dokumentation, og der skal føres vidner, som kan bekræfte påstandene. Hvis dokumentationen er vidneførelsen ikke er tilstrækkelig overbevisende, vil udlejer tabe sagen. Dertil kommer, at en sådan retssag kan strække sig over mere end 1 år.

 

Hvis en lejer ikke er tilfreds med resultatet af sin klage til boligorganisationen, har lejeren ret til selv at indbringe en klage over en anden lejer til Beboerklagenævnet i kommunen. Beboerklagenævnet kan indkalde lejeren, foretage konfrontation og udstede advarsel om at lejligheden i gentagelsestilfælde kan opsiges, men beboerklagenævnet kan ikke smide lejeren ud af lejligheden.

Spørgsmål

En beboer videoovervåger og chikanerer sin nabo, bl.a. ved at ophænge skilte med beskyldninger om hærværk. Hvad kan boligselskabet gøre for at stoppe denne chikane?

Svar

Ud fra det oplyste må det lægges til grund, at den udviste adfærd er til gene for i hvert fald den anden lejer, hvorfor der kan pålægges retsfølger efter almenlejelovens § 82, jf. almenlejelovens § 81, stk.1, nr.4 og nr.6.

 

Retsfølgen vil være en advarsel, da forholdet ud fra det oplyste ikke umiddelbart er af så grov karakter, at lejemålet kan gøres betinget.

 

Vær opmærksom på, at lejer skal have tilsendt påmindelse om at ophøre med den nævnte adfærd.

Spørgsmål

Det er ved et afdelingsmøde for en del år siden blevet besluttet, at pileflet må opsættes til nabo og fællesareal, men at det kun må måle 140 cm i højden. Jeg har nu opsat pileflet på 180 cm, og det er der en beboer der har klaget over, så nu har jeg fået påbud om at skære af, så det følger målene.

 

Har lejerforeningen lovhjemmel til at håndhæve sådan en regel? Det skal lige siges, at selvom byggeriet er omkring 12 år gammelt, er der først sidste sommer plantet hæk her, mellem min nabo og jeg. Denne hæk skulle have målt 120 cm ved plantning, men måler snarere 50 cm, da gartneren løb fra sin aftale... Men igen, hvis jeg ikke vil fjerne hegnet, hvad kan lejerforeningen så i realiteten gøre, altså hvad har de lovhjemler til?

Svar

Udearealerne i en almen boligafdeling tilhører boligafdelingen. Der kan være aftale om at små haver i tilknytning til lejligheden indgår i lejemålet hos pågældende lejer.

Det er beboerne som på afdelingsmøder træffer beslutning om de regler, der skal gælde for brugen af haver, herunder eventuel afmærkning/indhegning mm. Det er helt normalt at vedtage regler om maksimal højde på levende eller fast hegn, og sådanne regler er lejerne forpligtede til at respektere, ligesom man også skal opfylde de regler, der er fastsat i en husorden for afdelingen.

 

Ved overtrædelse af sådanne regler kan boligorganisationen som udlejer i første omgang påtale overtrædelsen og forlange hegnet bragt i overensstemmelse med de vedtagne regler. Hvis lejeren ikke respekterer et sådant påbud kan boligorganisationen tage initiativ til at hegnet nedtages for lejerens regning.

Spørgsmål

I en afdeling har man i kældrene valgt at reservere nogle rum til barnevogne, klapvogne etc. Et af rummene er ikke blevet brugt til dette formål i en længere periode.

En lejer – der har fået inddraget to andre kælderrum fordi der skal indrettes varmemesterkontor – har nu flyttet en del af sine ting i barnevognsrummet. Det falder en anden lejer for brystet, der har klaget til boligforeningen med henvisning til at princippet i afdelingen er at man skal betale for et kælderrum, og at barnevognsrummet er reserveret til barnevogne o.l.

Boligforeningen har derfor skrevet til den pågældende lejer og givet hende en frist til at rydde det fælles barnevognsrum for sine private ejendele – blandt andet en del møbler og andet indbo. Det nægter lejeren imidlertid – for det første fordi rummet har stået ubenyttet i lang tid, og for det andet fordi hun skal have tid til at finde et alternativt opmagasineringssted.

Spørgsmålet er nu – kan boligforeningen tage initiativ til at rydde barnevognsrummet? Og hvem skal betale evt. omkostninger? – og hvad hvis der under transporten sker skader på indboet?

Svar

Først vil jeg anføre, at jeg ikke har forholdt mig til om der har kunnet ske opsigelse af de opsagte kælderrum.Overordnet set er det min opfattelse, at boligforeningen efter forudgående meddelelse herom til lejeren kan foranledige rummet ryddet for lejerens regning, idet lejeren ikke egenhændigt kan disponere over rummet til andet formål end forudsat.

Det er dog ikke helt risikofrit blot at foranledige rummet ryddet, idet der efterfølgende vil kunne opstå erstatningskrav mod boligforeningen såfremt indboet beskadiges under rydningen, ligesom boligforeningen risikerer, at blive mødt med krav om erstatning som følge af at nogle indbogenstande er "stjålet".

Jeg forstår på din mail, at lejer ikke er helt uvillig til at bortfjerne effekterne af egen drift, og jeg foreslår derfor, at der i første omgang søges opnået en løsning i mindelighed.

Spørgsmål

I en af vores afdelinger har jeg fået spørgsmålet om, hvorvidt man som lejer må have sine vinduer åbne året rundt, og samtidig skrue ned for varmen.

Der er en nabo som har klaget over at hendes vægge er blevet kolde ifm. netop dette.

Er der noget sted i lejeloven der står, at boligen skal være opvarmet til et bestemt antal grader, eller for jeg kan ikke finde andet end at ” lejer skal holde det lejede opvarmet og frostfrit, og hæfter for evt. frostskader.”

Svar

Almenlejeloven indeholder ikke regler, der udtrykkeligt regulerer et forhold som det nævnte.

I det omfang lejers adfærd er til gene for ejendommen eller andre beboere vil dette kunne indebære en overtrædelse af god skik og orden. Vurderingen af om adfærden er til gene må foretages konkret.

Ud fra det oplyste er det umiddelbart min opfattelse, at det nævnte forhold ligger inden for "normal" brug af det lejede.

Spørgsmål

Jeg sidder i en bestyrelse for en boligafdeling, og vi er kommet i tvivl om hvordan man behandler en overtrædelse af Husordenen.

Vi vil gerne, såfremt det kan lade sig gøre, have påført den første henstilling til den person der bliver klaget over, at:

 

Såfremt at dette forhold varer ved, kan det betyde ophævelse af lejemålet

 

Kan dette lade sig gøre? Vi er uenige med vores boligforening.

 

Jeg har selv klaget over en person og der får jeg at vide:

 

For god ordens skyld henledes opmærksomheden på, at de klagende må være indforstået med fremlæggelse af klagerne i tilfælde af en eventuel retssag, samt at vidne om nødvendigt

 

Kan det så være rigtigt at vi som klager skal have en sådan, uden at den der bliver klaget over, ikke får nogen.

Svar

Mener man at der sker overtrædelse af husordenen, så klages der til administrationen.

 

Administrationen modtager og vurdere klagen. Eventuel søges der flere oplysninger så sagen kan blive ordentlig belyst. Herefter rettes der henvendelse til den person der klages over, for nærmere at få klarlagt hvad der er sket. Finder boligorganisationen det nødvendigt meddeles der en henstilling, og er forholdet af mere alvorlig karakter sendes der en påmindelse.

 

I første omgang vil det ofte være naturligt, at der først sendes en henstilling (f.eks. hvis beboeren har spillet høj musik) inden der trues med bål og brand. Ved en påmindelse vil lejeren skulle have oplyst, hvad konsekvenserne er, hvis han ikke retter ind.

 

Med hensyn til det sidste du skriver:

”Jeg har selv klaget over en person og der får jeg at vide:

 

For god ordens skyld henledes opmærksomheden på, at de klagende må være indforstået med fremlæggelse af klagerne i tilfælde af en eventuel retssag, samt at vidne om nødvendigt

 

Kan det så være rigtigt at vi som klager skal have en sådan, uden at den der bliver klaget over, ikke får nogen.”

 

Denne orientering gives til den der klager, for at denne skal være opmærksom på, at bliver der en sag ud af det, så kan det være nødvendigt at klageren bakker op ved for eksempel at vidne under en retssag.

Spørgsmål

Når vores inspektører og ejendomsmestre foretager havegennemgange i vores boligafdelinger, er der en gang i mellem behov for, at vi sender en skrivelse omkring ting der skal bringes i orden.

Hvis beboerne ikke selv får styr på tingene, kan de efter flere skrivelser ende med, at vi må få arbejdet udført for beboerens regning.
Dette er ikke noget problem, så længe det drejer sig om f.eks. klipning af hække eller bortskaffelse af haveaffald eller andre effekter som uden tvivl er affald.

Vi har dog af og til nogle beboere, som har en masse effekter stående i deres have eller på fællesarealer udenfor deres bolig. - Dette er ting som måske ikke er så pæne mere, men som stadig repræsenterer en værdi (f.eks. en ældre knallert).
Disse effekter kan vi vel ikke bare fjerne eller stille i depot, uden at vi risikerer at beboerne kan anklage os for 'tyveri' eller ulovlig omgang med deres effekter.

Kan vi selv gøre noget i disse tilfælde, eller er løsningen simpelthen hen at informere beboeren om, at hvis tingene ikke bliver fjernet, så vil sagen overgå til beboerklagenævnet med henblik på, at få gjort lejemålet betinget og i sidste instans opsige lejemålet, hvis beboeren heller ikke fremover overholder de regler der er i afdelingen mht. opbevaring af effekter ved boligen?

Langt de fleste beboere kan sagtens finde ud af det, men hvis vi ikke følger op på dem, som ikke får tingene bragt i orden, så ender det med at de øvrige beboere fremover heller ikke vil følge de henstillinger om oprydning mv. som vi sender.

Svar

Svaret på dine spørgsmål afhænger meget af hvor de pågældende effekter befinder sig: er det på fællesområdet, eller er det i en privat have, som er en del af lejemålet?

 

Hvis det er på fællesarealet er der ikke så store problemer. Her kan I udstede påbud om at effekter skal fjernes, og hvis det ikke effektueres inden for en given frist, kan I selv fjerne dem, uanset værdi. I må herefter behandle dem på samme måde som fx efterladte effekter i en flyttelejlighed.

 

Det er straks meget vanskeligere i haver, der indgår i lejeres lejemål. For her er det kun æstetiske hensyn, der skaber behovene for en rydning. Inden for i lejlighederne har beboerne ret til at lade opvasken flyde i køkkenet og der er heller ikke krav om at de skal rede sengene hver dag. Hvis I af hensyn til afdelingens fremtræden udadtil og af hensyn til andre lejeres velbefindende ønsker at holde et vist niveau for orden i haverne, bør det tydeligt fremgå af vedligeholdelsesreglement eller husorden. Hvis der sker tilsidesættelser af sådanne formulerede krav kan I efter påbud klippe hæk o.l., men skal der fjernes effekter, vil jeg mene at I er nødt til at gå igennem Beboerklagenævnet.

Spørgsmål

Skal det fremgå af husordenen, hvem der må benytte vaskeriet i en afdeling? Her tænker jeg på beboere i afdelingen, og personer som ikke bor i afdelingen. Vi har et par gange haft problemer med beboere, som vasker for andre udefrakommende i afdelingens vaskeri. 

Svar

Det må normalt antages, at folk er klar over at fælles faciliteter i en boligafdeling som fx vaskerier, er til brug for afdelingens beboere.

 

Der er ikke formelle krav om at det skal fremgå af en husorden.

 

Hvis der er problemer med at fremmede benytter vaskerierne, vil det formentligt ikke hjælpe at skrive det i husorden, for dem uddeler I jo kun til beboerne (med mindre det er jeres lejere, som giver adgang til familie og venner udefra).

 

Mon ikke opslag i vaskeriet vil have en mere gavnlig effekt?

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål vedr. en lille afdeling med 12 huse/lejemål.

 

De har vedtaget i deres ”Husorden” at det ikke er tilladt, at opsætte en vaskemaskine i egen bolig. – Der henvises i stedet til det lille fællesvaskeri afdelingen har. Kan de gøre det?

 

Jeg mener, at det er i strid med ”Installationsretten” og mener at det rigtigste vil være at ændre dette punkt i Husordenen, sådan at det er i overensstemmelse med loven.

Afdelingsbestyrelsen vil gerne have, at deres Husorden er som de har vedtaget den, og på trods af lovens ord, vil de ikke ændre på noget.

 

Hvad gør jeg, hvis en beboer med henvisning til Installationsretten, ønsker at gå imod den vedtagne Husorden og ansøger boligforeningen om lov til at opsætte en vaskemaskine?

Svar

Det er afdelingsmødet der fastsætter en husorden – men de har måske delegeret kompetencen til afdelingsbestyrelsen.

 

Beboerne kan ikke i en husorden fastsætte regler der strider mod lovgivningen om lejerens rettigheder ifølge lovgivningen. Ifølge lov om leje af almene boliger § 35 har lejer ret til… med mindre udlejer kan godtgøre at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Så bestemmelsen i husordenen kan ikke håndhæves, og det skal I gøre afdelingsmødet/afdelingsbestyrelsen klart. 

Spørgsmål

Jeg bor i en almen boligforening hvor der findes en Nærbutik som også er lejer.

Nærbutikken vil gerne have nogle spillemaskiner sat op, og har fået tilladelse af Spillemyndigheden og fik der at vide at han ikke behøvede yderligere. Mit spørgsmål er så: har beboerne nogen som helst beføjelse til, gennem afstemning på et ekstraordinært afdelingsmøde med dette som emne, at bestemme hvad Nærbutikken må eller ikke må?

Jeg vil gerne vide helt præcist om det kan være rigtigt og hvor man finder noget skriftligt for dette.

Svar

Det spørgsmål kan ikke så let besvares med et ja eller nej.

Det afhænger bl.a. af den lejekontrakt, som er indgået imellem butikkens lejer og boligorganisationen, og det afhænger også af om den påtænkte aktivitet kan virke mærkbart generende for omkringboende, sammenlignet med de aktiviteter, der ligger til grund for den oprindelige aftale.

 

Men som udgangspunkt kan lejerne i en boligafdeling træffe beslutninger om anvendelsen af fælles arealer i bebyggelsen. Man skal dog også være opmærksom på den anden side af sagen, som kan handle om at det kan være vanskeligt at opnå en rimelig omsætning i en nærbutik, så driften kan være betinget af at der udvides med supplerende aktiviteter.

 

Du må forhøre dig nærmere i afdelingsbestyrelsen eller administrationen, eller stille spørgsmål om sagen på afdelingsmødet.

Hundehold samt dyrehold

Spørgsmål

Jeg har bare lige et enkelt spørgsmål om hvorvidt at en administrator kan beslutte noget vedr. husdyrhold og hvilken race af hunde man kan forbyde.

 

Det er mere fordi at jeg er medlem af et boligselskab, som har besluttet på vegne af alle deres afdelinger og bestyrelser om hvilken race hund man må have. Jeg er nemlig af den overbevisning om, at det skal op på et afdelingsmøde eller bestyrelsesmøde om man vil have sådan et hunde-race-forbud i selskabet eller afdelingen. Jeg mener ikke at selve administratoren ene og alene kan beslutte dette, det burde jo være op til beboerne om de vil have et forbud mod muskelhunde racer, eller ej.

Svar

Folketinget har vedtaget et forbud imod et antal hunderacer – dette forbud gælder naturligvis også i almene boligafdelinger.

 

Hvis man derudover ønsker at begrænse lejernes ret til at holde husdyr m.v. er det et anliggende, som reguleres i afdelingens husorden, og den vedtages af afdelingsmødet.

Spørgsmål

En lejer, der bor i en bolig hvor husdyrhold ikke er tilladt, ønsker dispensation til at holde en servicehund. Hvad forstås ved en servicehund?

Svar

Det følger af bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 127, at en handicappet lejer har ret til at have et servicedyr, selvom husordenen i øvrigt forbyder husdyr. Det er en betingelse at vedkommende er afhængig af servicedyret.

 

§ 127 har følgende ordlyd:

”Uanset bestemmelserne i husordenen for almene boliger har personer med vedvarende fysisk eller psykisk funktionsnedsættelse eller blinde og svagtseende personer, der er afhængige af et servicedyr, altid ret til at holde et sådant.

 

Stk. 2. Ved servicedyr forstås fører- og servicehunde, som er specielt trænet til at udføre en eller flere nytteopgaver for de personer, der er nævnt i stk. 1.”

Spørgsmål

Kan en afdeling, der i øvrigt tillader hundehold med undtagelse af kamphunde (regeringens) nægte, at en lejer anskaffer sig en engelsk staffordshire (den er ikke på regeringens forbudsliste)? Afdelingsmødet besluttede i 2010 at udvide kredsen af hunde (læs: kamp- og muskelhunde), der ikke kunne tillades i afdelingen. Den er til gengæld på en udvidet liste, som afdelingsmødet godkendte.”

Svar

Selv om det i en afdeling er tilladt at holde hunde, så er der hunde man ikke lovligt må anskaffe. Hvilke hunde det er, fremgår af hundeloven. Det er ikke bare bestemt racer men også forskellige krydsninger af racer.

 

Hvis den pågældende hund er lovlig ifølge hundeloven og man må holde hund i afdelingen og desuagtet undtager denne race, så er spørgsmålet om det vil kunne håndhæves. Jeg kender ikke svaret, men tror ikke den holder.

Spørgsmål

Klage over katte. Hvornår er nok, NOK, det er det nu. Det hjælper ikke at tale med ejeren. Kattene kan ikke lade vores mad ude på terrassen være. Hvis vi forlader maden for at hente mere, er de der som en mis, oppe på bordet og i maden (mon de sulter?). En kat går i alt, så som gamle fugleskrog ovre i skoven, da de jo går ude hele døgnet, sommer som vinter. Det er synd for kattene, at de har sådan en kattemor. Hvad med kattens værn? Vores blomsterbed er altid fyldt med katte lort og pis, det stinker og hvem vil gerne have fingrene i dette. Vi vil gerne have det pænt, også indendørs. Når vi ser dette, er de jo færdige når vi når derud. Dette er sket utallige gange, det samme i sandet ved gyngerne, de stiler lige derover og sætter sig. Hvorfor er der ingen naboer der vil passe dem, når hun f.eks. tager på kursus eller ferie i 8 dage, så må jeg fodre dem, det er da en slags dyr?

Svar

Selv om man gerne må holde katte, er det ikke en generel tilladelse til at katte må genere naboer som det er tilfældet her. Enhver lejer er forpligtet til at vise hensyn til andre, og lejere er også forpligtede i forhold til deres børn, gæster - og husdyr.

 

Den beskrevne situation er ikke rimelig, og man kan ikke forvente, at der skal være lejere, som vil acceptere at andre lejeres katte kommer og spiser fra bordet.

 

I må påtale forholdet over for kattens ejer. Hun vil sandsynligvis gøre gældende, at det ikke er muligt at holde katte inde mm., men det er altså ikke OK. Hun må eventuelt opsætte katte hegn, så de ikke kan komme uden for hendes eget område, eller hun må anskaffe inde katte i stedet for udekatte.

 

Hvis de forhold, der klages over fortsætter, ville jeg gå videre med sagen, for som det er beskrevet udviser hun en uacceptabel mangel på respekt for sine naboer.

Spørgsmål

Vi skal snart have møde i vores boligforening. Igennem alle de år (15 år), er der blevet stillet forslag om at have husdyr i boligforeningen. Hver gang er det blevet nedstemt... desværre.

NU ser jeg, at der atter er stillet forslag om dette, og vil gerne hjælpe til med at få det vedtaget.

Jeg ved, at rigtig mange gerne vil have husdyr, men at de ikke har mulighed for at møde op.

Kan man lave en underskrift indsamling, og aflevere den på mødet? Og hvor mange procent af samtlige husstande skal stemme ja?

Svar

Du skriver at der snart skal være møde i jeres boligforening. Er i tvivl om det er afdelingsmøde du faktisk mener. Det er nemlig afdelingsmødet der har kompetence til at træffe afgørelse om husdyrhold.

 

Om der kan stemmes ved fuldmagt afhænger af jeres vedtægter. Står der ikke noget herom i vedtægten, så er det kun de fremmødte der kan stemme. Beslutning om husdyrhold kræver flertal.

Spørgsmål

Jeg bor til leje, hvor der på kontrakten står, at det er tilladt at have husdyr (derfor flyttede jeg derud!!) Jeg har en kat med, som starter med at stå i snor i den lille have. Efter 3 måneder slippes den fri og kan så gå ned i skoven der ligger lige op af boligområdet. Tilsyneladende går den ind i nogen af de andres haver og der er nu kommet en klage fra Boligforeningen, idet det viser sig, at der er vedtaget husregler herude blandt beboerne, at kat skal holdes på eget område? Boligområdet ligger midt inde i et villakvarter, så det synes helt forrykt at der er lavet sådanne regler.

 

Hvis jeg ikke sætter min kat i snor eller skiller mig af med den, vil det således kunne betragtes som alvorlig brud på lejeloven og vi kan blive opsagt?? Jeg ved at der er et par af de “gamle” beboere der er meget trætte af, at jeg opfører mig uterligt og ikke følger deres regler. Jeg vil forsøge, at samle husstande nok, således at der kan indkaldes til nyt beboermøde og få en afstemning om reglen, men det tager jo tid og skal jeg så i mellemtiden holde katten inden døre??

Svar

I forbindelse med indgåelse af lejeaftalen, skulle du gerne have modtaget et sæt gældende husordensregler. Er de blevet ændret efter at du er flyttet ind skulle du ligeledes også have modtaget de ændrede regler.

 

Overtrædes husordens reglerne kan det sanktioneres. Om en eventuel opsigelse af dit lejemål, pga. at din kat løber ind i andres haver, holder i retten finder jeg meget tvivlsomt. Men det er værd at bemærke sig, at det er det sæt spilleregler man har vedtaget husdyr hold på. Så om ikke andet så kan en overtrædelse føre til, at man vedtager at der slet ikke må holdes kat. Det rammer naturligvis ikke den kat du har, men kan forhindre, at du må anskaffe dig en ny på et senere tidspunkt.

Spørgsmål

Vi er i tvivl om, hvorvidt vore beboere må have marsvin, hamstere, fisk osv. inde i deres egen bolig.

 

Gælder f.eks. en hamster eller fugl for 1 husdyr? Og kan vi overhovedet forbyde vore beboere, at have disse dyr i boligen. Normalt taler vi om hund og kat, når vi taler om husdyr.

 

Hvordan er reglerne på området? 

Svar

Dyr som holdes i bur betragtes ikke som husdyr. Så du har ret: husdyr i relation til husorden er hund og kat.

Spørgsmål

I afd. 51 må man gerne have hund, dog ikke kamp- og muskelhund. Afdelingsbestyrelsen klager til os over en beboer, som de mener har en kamphund.

 

Jeg skriver til x, og hun reagerer meget uforstående, idet hun ikke har kamphund, men en blandingshund af lovlige racer. Bilag af korrespondance og billeder er vedhæftet, endvidere udtalelse fra dyrlægen (ubrugelig).

 

Har du lignende sager du kan referere til, og mener du/I hun skal have lov til at beholde hunden? Der er ellers ingen klager over hund og ejer.

 

Min holdning er, at hun må beholde hunden.

Svar

At der står i husordenen at der ikke må holdes kamphunde er i og for sig unødvendigt, idet anskaffelse af en sådan hund ifølge lovgivningen er forbudt. Havde lejeren hunden på det tidspunkt bestemmelsen blev indført, kan hunden beholdes mod at de regler der gælder i hundeloven overholdes (mundkurv m.m.). Er hunden anskaffet efterfølgende og gøres det gældende, at det er en kamphund og I ikke mener, at det modsatte dokumenteres gennem udtalelses fra dyrlægen, så er det en politisag.

Spørgsmål

Vi har modtaget en klage over en kamphund. Beboeren hævder at det ikke er deres hund, men deres søns hund, som de indimellem passer. Kan vi skrive at vi gerne vil se en hunderegistreringsattest, så vi kan se hvem der ejer hunden?

Svar

Det er vel ligegyldigt hvem der ejer hunden, det afgørende er, at der er klager over den, og at hunden er identificeret hos den pågældende lejer. Lejeren selv er ansvarlig for sine egne, sin families og sine gæsters adfærd i afdelingen, og lejeren er selv ansvarlig for at også gæster respekterer husorden.

 

Går klagen på hundens adfærd, eller er det hundens blotte tilstedeværelse? Og er der hundeforbud i pågældende afdeling?

 

Hvis der er hundeforbud må I bare fastholde, at det også gælder gæster. Er der husdyrtilladelse kan der klages over konkret adfærd fra hunden (eller dens fører/ejer), som er til gene for andre beboere. 

Spørgsmål

Kan man forlange at katte skal føres i snor? Som man giver udtryk for at man ønsker i nedenstående.

 

På afdelingsmødet diskuterede vi problemstillingen med løsgående katte.  I modsætning til katte, står der vedr. hunde, at disse skal føres i snor. Derfor var nogens opfattelse, at katte godt måtte løbe frit omkring. Men samtidig står der i husdyrkontrakten, at husdyret ikke må være til gene, og dermed ikke må løbe løs omkring, hvis dette er til gene for naboen - eller de omkringboende.

 

Det kan naturligvis være vanskeligt, at kende forskel på en kat fra de private villaer og så vores nærmeste naboer, men det berettiger ikke til, at lade dyret gå frit hvis du er beboere i afdelingen.

Svar

Man kan vedtage meget, men det er ikke altid det kan opfyldes. Et krav om at katte skal holdes i snor er formentligt opfundet af en beboer, der ikke selv har kat.

 

Det afgørende må være, om katte er til gene for andre. Det er de, hvis de urinerer i andres haver eller går ind i fremmede lejligheder, putter sig i sengene eller spiser af madvarerne i køkkenet el. lign. Og hvis der er katte som udøver en sådan adfærd, vil der være god grund til at påtale forholdet over for kattens ejer.

 

Men det er lejerens (katteejerens) problem hvordan vedkommende undgår at katten generer andre lejere. Det kan man fx gøre ved at holde inde-katte, eller afskærme mulighederne for at løbe frit ind hos andre – eller ved at holde katten i snor!

Spørgsmål

Ifølge vores lejekontrakter for etage boliger, må der ikke holdes hund i lejemålet, men bliver mødt med påstanden om, at den kun er på besøg. Hvad gør man så, siger at det er der ikke noget der hedder eller?

Svar

Du har formentligt en mistanke om, at det ikke kun er et besøg til en kop eftermiddagskaffe, men et længerevarende ”besøg” og dermed et forsøg på at omgå reglen om husdyrhold.

 

Hvis dyret stadig er ”på besøg” synes jeg at I skal skrive et påkrav til lejeren om at det ikke er lovligt at holde husdyr, uanset hvem dyret tilhører, og så fortsætte proceduren helt normalt.

Andres deltagelse på afdelingsmøder

Spørgsmål

En af lejlighederne i boligafdelingen er udlejet af kommunen til terapirum. Hvordan er kommunen stillet med hensyn til deltagelse i beboermøde, og har de stemmeret?

Svar

Det er kun boligtagere og organisationsbestyrelse der indkaldes til afdelingsmødet, jf. almenboligloven § 34, stk.1.

Kommunen kan således ikke deltage, medmindre afdelingsmødet træffe bestemmelse derom. Hvis kommunen deltager er det uden stemmeret.

Spørgsmål

 Kan jeg til næste afdelingsmøde tage en fra lejernes landsorganisation med?

Svar

Det følger af normalvedtægten, at adgang til afdelingsmøder har afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Herudover har tillige boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne. Herudover kan afdelingsmødet beslutte at andre kan deltage i mødet.

 

Så deltagelse af en person fra lejernes landsorganisation kræver, at det godkendes på mødet.

Spørgsmål

Kan andre end lejeren, f.eks. fremlejetager, deltage i et afdelingsmøde, eller stille forslag m.v. til et afdelingsmøde?

Svar

Ifølge normalvedtægternehar afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer adgang og stemmeret til afdelingsmødet. Derudover har tillige boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne adgang til mødet. Og endelig kan afdelingsmødet bestemme, at andre kan deltage, men uden stemmeret.

 

Fremlejetager er ikke omfattet af nævnte personkreds, og har derfor ikke ret til at deltage i afdelingsmødet. Fremlejetager kan ikke stille forslag til behandling på afdelingsmødet og kan ikke stille op og modtage valg til afdelingsbestyrelsen. Fremlejetager har således heller ikke stemmeret.

Procedure omkring urafstemning

Spørgsmål

Vi var indkaldt til møde omkring tilbud / afstemning om tagrenovering på minimum 10 millioner i vores afdeling. Og til mødet var blot 20 lejemål fremmødt, ud af en afdeling på 208 lejemål! Jeg ytrede overfor bestyrelsen / mødeafholderne, at jeg mener der står skrevet (lovmæssigt) at der minimum skal være 25 % af afdelingens lejemål repræsenteret ved sådan et ekstraordinært indkaldt beboermøde. Og ellers bør afstemningen sendes til urafstemning. Til dette svarede formanden at det ikke var sandt, men at der blot skulle ske en urafstemning hvis der var forslag / flertal for dette i forsamlingen. Men nu er jeg blevet usikker for hvad er rigtig eller forkert?

Svar

Formanden har fuldstændig ret.

Spørgsmål

Ved vort afdelingsmøde i aug. 2011, blev der under punktet "Indkomne forslag", fremsat ønske om at få et forslag sendt til urafstemning. Da stemmeprocenten for at få en urafstemning om et forslag er ret kryptiske, vil jeg anmode jer om en redegørelse for om det er 50 % eller kun 25 % af stemmerne der er nødvendig for at få et forslag sendt til urafstemning. Jeg håber I kan hjælpe mig med dette problem, fordi resultatet sandsynligvis havde blevet et andet, hvis vi havde fået en urafstemning.

Svar

Beslutning om at henlægge en afgørelse af et emne til urafstemning træffes af afdelingsmødet.

Der skal normalt være simpelt flertal, dvs. > 50 % som stemmer for at sagen skal afgøres ved urafstemning.

Hvis det gælder vedtagelsen af afdelingens budget, eller hvis det gælder vedtagelse af en renovering el. lign, som medfører en lejestigning på mindst 15 %, er der en mindretalsbeskyttelse, så 25 % af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere kan vedtage at afgørelsen skal træffes ved en urafstemning.

 

For sen indkaldelse

Spørgsmål

Der er indkaldt med for kort varsel til afdelingsmøde. Hvem bestemmer om mødet skal fastholdes, eller om der skal indkaldes til et nyt møde med den rigtige frist?

Svar

Principielt er det dirigenten på afdelingsmødet der skal konstatere om mødet er lovligt indkaldt med det i vedtægterne fastsatte varsel.

 

Det er derfor også dirigenten der afgør(og tager ansvaret for) om mødet skal gennemføres eller aflyses. I forbindelse hermed antages det, at mindre overskridelser af tidsfrister ikke nødvendigvis medfører at mødet ikke kan gennemføres, hvis tidsoverskridelsen må anses for uvæsentlig. Ved vurderingen heraf vil det også have betydning, hvilke forhold der skal drøftes under mødet. 

 

Mht. hvem der bestemmer hvad, fremgår det af normalvedtægterne at det er afdelingsbestyrelsen der indkalder til afdelingsmøde, og det er derfor afdelingsbestyrelsens beslutning(og ansvar) om mødet skal opretholdes eller ej.

Spørgsmål

Jeg er bosat i en afdeling under en boligforening. Vi er i afdelingen blevet indkaldt til ekstraordinært beboermøde blot 10 dage før afholdelse af mødet. Dette har jeg dog fået tilkendegivet er en fejl. Men ingen ny indkaldelse er endnu afleveret til os! Og jeg mener at det er mangel på respekt overfor os beboere og også at de både i boligforeningen og i afdelingsbestyrelsen tilsyneladende ikke mener, at de skal overholde love og regler som alle andre.

 

Nå, men hvis nu de bibeholder mødet i morgen mandag, er det så muligt for os som beboere at ekskludere mødet med begrundelse i for sen indkaldelse?

Svar

Hvis der træffes beslutninger på et afdelingsmøde, som ikke er lovligt indkaldt, kan der indsendes en klage til Beboerklagenævnet i kommunen. Beboerklagenævnet kan annullere en vedtagelse, hvis den er truffet på et ikke-lovligt indkaldt møde.

 

Men mon ikke boligforeningen udsender en ny indkaldelse, som du har fået oplyst?

Fremlæggelse af regnskab og budget

Spørgsmål

Man kan ikke godkende budget før man har godkendt regnskab? Er ikke uenig i lejeforhøjelse. Budgettet blev behandlet før regnskab? Hvis der er spørgsmål til regnskab bør de vel komme før budget godkendelse?

Svar

Jeg kan oplyse dig om, at ifølge lov og normalvedtægt afholdes der hvert år inden 3 mdr. før næste regnskabsårs begyndelse budgetmøde.

Såfremt afdelingsmødet har besluttet det, skal regnskabet forelægges afdelingsmødet til godkendelse senest 5 mdr. efter regnskabsårets slutning.

Forinden behandling på afdelingsmøde skal driftsbudget og årsregnskab godkendes af afdelingsbestyrelsen.

 

Jeg har lidt svært ved at forstå dit spørgsmål, men går ud fra, at det du spørger om, er om regnskab skal behandles før næste års budget når det behandles på samme afdelingsbestyrelsesmøde? Der er ikke regler herom, med mindre man i en forretningsorden for afdelingsbestyrelsen har truffet beslutning herom. Jeg vil dog tro, at det er sådan man som oftest vil gøre i praksis.

Spørgsmål

Har nogle spørgsmål. Plejer man ikke at fremlægge regnskab før budget? Deslige budget efterfølg-? Dagsorden blev omdelt på forlangende, ikke i orden? Gik i vrede! Regnskab kommer før budget? Dagsorden var ikke udsendt.

Svar

Budgettet for afdelingen skal behandles og godkendes af afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet. Herefter godkendes det af organisationsbestyrelsen. Et budget vedrører det næste år og er det man fastsætter kommende års leje efter. Budgettet er således baseret på de forventede indtægter og udgifter.

Regnskabet vedrøre derimod det forgangne år og viser hvordan det faktisk er gået (de faktiske udgifter, indtægter m.v.).

 

Har i på det samme møde behandlet budget og regnskab, så vedrøre det 2 forskellige regnskabsår.

 

Med hensyn til dagsorden, så følger det af lov og vedtægt, at indkaldelse til afdelingsmødet skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen og at indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsorden.

Spørgsmål

Jeg har gennem flere år nu boet i et boligselskab og har de sidste par år også deltaget i afdelingens årlige møder, hvor der snakkes investeringer, budget og lignende.

Lidt som på en ordinær generalforsamling i en hvilken anden forening.

Jeg må dog erkende, at jeg sidste år faldt over en ting som undrede mig. Da regnskab og budget var fermlagt og de få spørgsmål var besvaret, gik man hastigt videre til næste punkt på den omdelte/udsendte dagsorden.

Ikke noget med at sætte regnskab/budget til afstemning, er dette lovligt?

Normalt mener jeg at alt skal sættes til afstemning, og hvis det ikke er tilfældet med Regnskab/budget i en almen boligforening, hvad er så formålet med at fremlægge det, ja i yderste konsekvens formålet med at bruge resurser på at indkalde beboerne til afdelingsmøder, hvis man ikke har nogen form for ret til indsigelse mod dagsordenens punkter, deriblandt regnskab og budget.

Svar

Afdelingens budget for det kommende år skal vedtages af beboerne på et beboermøde.

 

Der er ikke krav om at regnskabet godkendes af beboermødet, men regnskabet skal fremlægges til orientering, som oftest i forbindelse med fremlæggelsen af forslag til næste års budget.

Formalia ved indkaldelse til ekstraordinært afdelingsmøde for valg af ny bestyrelse

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål angående almenboligloven og den almene lejelov.

Spørgsmålet går på: At vores bestyrelse er trådt tilbage og som følge heraf, har boligselskabet overtaget administrationen, indtil der bliver valgt ny afdelingsbestyrelse, det stiller vi beboere ikke spørgsmål ved.

Der er nu kommet en indkaldelse til ekstraordinært afdelingsmøde d. 19. januar 2011.

Datoen passede ikke beboerne, der blev lavet en underskrift indsamling, hvor 32 % af afdelingens beboere ville have rykket mødet til d. 9. februar. Havde der været en afdelingsbestyrelse, var datoen blevet rykket.

Nu er det boligselskabet der varetager afdelingsbestyrelsens funktioner og de henholder sig til lejeloven § 34, stk. 4. som er det forkerte stykke i loven. Stykket 5. omhandler det ovennævnte.

Loven som vi kan se det, tager ikke højde for beboernes ønske om, at flytte det ret vigtige møde.

Vi vil her høre, om der har været andre ligne sager og hvad afgørelse der er faldet i de sager?

 

Som sagen står nu, er der ikke noget beboer demokrati fra boligselskabets side.

Svar

Når jeres afdelingsbestyrelse er trådt af, så skal der vælges en ny. Indtil der er valgt en ny afdelingsbestyrelse, varetager organisationsbestyrelsen afdelingsbestyrelsens funktioner.

Organisationsbestyrelsen skal derfor indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde så man kan få valgt en ny afdelingsbestyrelse. Ifølge vedtægten skal dette indkaldes med 2 ugers varsel.

Så efter det oplyste, ser formalia ud til at være overholdt og mødet kan gennemføres.

Spørgsmål

Jeg er godt klar over, at formalierne er overholdt ifølge loven § 34, stk.5.

Men i vores vedtægter for afdelingen står der, at 25 % af beboerne kan indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde. Det var det spørgsmålet gik på, 32 % af beboerne ville have flyttet datoen fra d. 17. januar til d. 9. februar. Der er ikke meget beboerdemokrati, når boligselskabet vælger, at trumfe deres vilje igennem, der står ikke noget i loven, at man ikke kan flytte mødet efter anmodning fra beboerne i afdelingen.

Svar

Min vurdering er som jeg skrev, at organisationsbestyrelsen er forpligtet til at indkalde til når afdelingsbestyrelsen træder af. Når dette er gjort og formalia er overholdt, så kan mødet gennemføres.

Der kan desværre altid være nogen som finder den valgte dato uheldig og som er forhindret i deltagelse. Ved man forinden udsendelse af dagsorden, at der en bestemt dato vil være mange som der ikke kan deltage (f.eks. i en ferieperiode), så bør man naturligvis vælge en anden dato.

Valg af håndværker

Spørgsmål

Boligforeningen har indgået en vvs aftale med et firma, der er ca. 20 procent dyre end vores lokale vvs mand. Beboerne i afdelingen har protesteret længe, men uden held. Hvad gør man som beboer for at få indflydelse på hvem der skal udføre arbejdet?

Svar

De aftaler der lovligt er indgået mellem boligorganisation og håndværker skal naturligvis holdes. Det forudsættes også at boligorganisationen overholder udbudsreglerne, jf. tilbudsloven.

 

For de fremtidige aftaler kan repræsentantskabet eller organisationsbestyrelsen (alt efter hvor kompetencen ligger) vedtage interne forretningsgange som sikrer den bedste og billigste håndværker. Så det er den vej du skal, hvis duvil påvirke hvem der skal udføre arbejdet.

Spørgsmål

Kan en afdelingsbestyrelse bestemme hvilke håndværkere der skal bruges i en afdeling?

Svar

Nej, der er ingen bestemmelser i lovgivningen som giver afdelingsbestyrelsen ret til at træffe disse beslutninger.

 

Det forekommer, at boligorganisationer inddrager afdelingsbestyrelsen i sine overvejelser om hvem der skal udføre arbejder i afdelingen, eller hvem der skal indbydes til at afgive tilbud på arbejder, men det er i givet fald et udtryk for samarbejde mellem boligorganisationen og afdelingsbestyrelsen.

Spørgsmål

Kan en vicevært selv bestemme, hvem der skal male alt der er inden døre her, men ikke det uden for boligen? Skal der gives 2 tilbud?

Svar

I tilknytning til en lejekontrakt er der også et vedligeholdelsesreglement. Heri er fastsat reglerne for boligens vedligeholdelse, og det fremgår, om der er tale om en A-ordning eller en B-ordning.

 

Uanset om det er A- eller B-ordning vil det normalt være lejeren i boligen, som selv rekvirerer en maler til at udføre arbejdet (hvis det er arbejde som er udført som en del af lejerens vedligeholdelsesforpligtelse).

 

Er der derimod tale om at det er arbejde, som boligafdelingen betaler, fx i forbindelse med vandskade, renoveringer m.v., er det boligorganisationen som udpeger de håndværkere, der skal udføre arbejdet. Boligorganisationen kan uddelegere denne opgave til en varmemester.

 

Vi kan ikke på det foreliggende grundlag udtale os om der skal indhentes flere tilbud, det afhænger af den samlede opgaves omfang. 

Spørgsmål

Jeg har følgende spørgsmål til afholdelse af et afdelingsmøde.

  • Afdelingen er en selvstændig økonomienhed. Kan den selv bestemme hvilken håndværker der har den daglige vedligeholdelse?
  • Afdelingen er en selvstændig økonomienhed. Kan den selv bestemme hvilken håndværker der skal give pris ved en licitation angående en større renovering af afdelingen?
  • Kan afdelingsbestyrelsen selv skrive rekvisitioner ud til de små daglige reparationer? (afdelinger har 32 lejemål, ingen varmemester).
  • Må en inspektør gå og fotografer rund i lejligheden uden tilladelse?
Svar

Dine spørgsmål tyder på at det halter med samarbejdet imellem afdelingsbestyrelsen og organisationen, for flere af disse spørgsmål løses bedst igennem samarbejde.

 

Afdelingsbestyrelsen har IKKE ret til at afgøre, hvem der skal være håndværkere på afdelingen – det er boligorganisationen som indgår aftaler med håndværkere, entreprenører og andre leverandører.

 

Afdelingsbestyrelsen kan heller ikke bestemme hvem der skal indbydes til at give tilbud på en licitation.

 

MEN afdelingsbestyrelsen kan indgå i et positivt samarbejde med administrationen, og fremføre sine saglige argumenter for hvorfor der er nogle entreprenører, som man meget gerne vil have tilbud fra, og hvorfor der måske er nogle, som man ikke har lyst til at få tilbud fra. Sådanne saglige argumenter bør administrationen lytte til.

 

BL vil altid fraråde at give afdelingsbestyrelsesmedlemmer adgang til at udskrive rekvisitioner. Det har I en administration som er ansat til, og her er folk, som professionelt kan vurdere opgavens omfang og hvem der bedst kan udføre den – samt kontrollere at arbejdet udføres tilfredsstillende og til en OK pris.

 

I lejlighederne er beboerne beskyttet af grundlovens regler om boligens ukrænkelighed, og boligorganisationen kan kun få adgang når det er påkrævet, og efter et nærmere angivet varsel. Fotografering i lejligheden kan ske, når adgang er sket efter de gældende regler, og fotograferingen har et sagligt formål, fx at dokumentere en svampeskade eller lignende.

Sammenlægning af afdelinger

Spørgsmål

Boligforeningen skal til at holde møder om sammenlægning af afdelinger. Der er en del ældreboliger og enkelte plejehjem, hvortil det er kommunen der visiterer beboere. Kan kommunen således stemme for en sammenlægning, eller skal det være beboerne? Hvor findes de relevante regler?

Svar

Spørgsmål om sammenlægning af afdelinger skal i henhold til § 27 i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., forelægges og vedtages i hver af de berørte afdelinger, ligesom sammenlægningen skal underrettes til kommunen og Landsbyggefonden, såfremt der er bevilget statsstøtte eller kommunal støtte til en af de berørte afdelinger.

 

Det er boligorganisationernes øverste myndighed, der kan bestemme, at flere boligafdelinger skal sammenlægges til en. Sammenlægningen skal godkendes af beboerne. Der skal således ske indkaldelse til de fornødne afdelingsmøder, og der skal på dagsordenen for afdelingsmøderne medtages et punkt om sammenlægning, samt en beskrivelse af konsekvenserne heraf.

 

Sammenlægning af afdelingerne kræver ikke længere kommunens godkendelse.

 

Har en boligorganisation i forbindelse med opførsel af nybyggeri truffet beslutning om, at to eller flere byggeafsnit skal udgøre én afdeling, kan den beslutning ikke ændres på et afdelingsmøde. Hvis der opføres en afdeling med under 15 boliger, kan afdelingen lægges sammen med den eksisterende uden afdelingsmødernes godkendelse, jf. driftsbekendtgørelse § 27, stk. 2.

 

Driftsbekendtgørelsen kan findes på følgende link: https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=196327#id5f3819ac-3510-4526-806c-5159f7be4701

Spørgsmål

Vi har 2 afdelinger der overvejer en sammenlægning, henholdsvis en ny afdeling og en ældre. Da der er relativ stor forskel i balancelejen, vil jeg høre om det er muligt at udelukke en harmonisering af lejen og operere med 2 separate balanceleje?

Svar

Reglerne om udligning af husleje ved sammenlægning af afdelinger fremgår af driftsbekendtgørelsen § 80, stk. 2, hvorefter ” Ved sammenlægning af afdelinger, jf. § 27, tilpasses lejen under hensyntagen til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år. Lejeforskelle, der skyldes forskellige kapitaludgifter i de tidligere afdelinger, kan dog opretholdes.”

 

Hvis der er forskel på boligernes brugsværdi eller hvis der er forskellige kapitaludgifter er det muligt at opretholde forskellige huslejer.

Bestyrelsesansvar

Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsen overvejer opsættelse af en trampolin med net omkring. Hvilke forholdsregler skal vi være opmærksomme på, vedrørende ansvar for evt. ulykker?

Svar

I forbindelse med legepladser og legeredskaber gælder det, at det er organisationsbestyrelsen, som har det juridiske ansvar for, at legepladser og legeredskaber er lovlige og at de er vedligeholdt korrekt. Alle ulykker på legepladser er dermed organisationsbestyrelsens ansvar.

 

Det er derfor en god ide at få en certificeret legepladsinspektør til at gennemgå legepladser og legeredskaber mindst 1 gang årligt og at boligorganisationen følger anvisningerne i legepladsinspektørens rapport.

 

Desuden bør man fastlægge en procedure for en daglig visuel inspektion af legepladser og legeredskaber, samt en månedlig driftsinspektion af legepladser og legeredskaber. Dette kan ske ved ejendomsfunktionærerne i afdelingen.

 

For trampoliner gælder de samme forholdsregler, men risikoen for ulykker på en trampolin er meget større end ved faste legepladser og legeredskaber. En trampolin kræver et voksent opsyn i legetiden.

Uanset om trampolinen er indhegnet, så er det stadig organisationsbestyrelsens ansvar, hvis der sker ulykker.

 

Mange kommuner har forbudt trampoliner i alle daginstitutioner og skoler, selvom disse institutioner formelt råder over personale, der ville kunne yde et kvalificeret opsyn i legetiden.

 

På denne baggrund frarådes boligorganisationer at etablere trampoliner på boligafdelingens område.

Spørgsmål

Vi har haft besøg af en oprevet lejer, som mener, at der er krav om at der skal være børnesikring på ovnlågen på komfuret ligesom at der også skal være monteret på vinduerne. Årsagen til lejerens henvendelse er, at sønnen åbnede ovnlågen, stillede sig op på ovnlågen, således at komfuret og gryder tippede ned over ham. Komfuret er et VOSS ELK 22021 HV – monteret 29. maj 2009.

Er der krav om børnesikring på ovnlåger og vinduer - eller kan vi blive gjort ansvarlig i sådan en situation? Vi mener det ikke.

Svar

Det er da gode og fornuftige forslag den pågældende lejer er kommet med, men det er altså ikke noget som er fastsat som krav nogen steder.  Men han kan da fx foreslå det på sit afdelingsmøde og dermed få en fornemmelse for om det er noget beboerne i al almindelighed efterlyser – og er parate til at betale for.

Spørgsmål

Vi er nogle stykker, som har snakket om, hvad man må og ikke må, hvad man har pligt til og ikke pligt til, og hvornår man har tavshedspligt, og om insider viden går under tavshedspligten, som bestyrelsesmedlem, suppleant og administration. I nogle bestyrelser er suppleanterne med til de fleste bestyrelsesmøder for at lære og måske stille op som bestyrelsesmedlem. Suppleanter har naturligvis ikke stemmeret, og får ikke oplyst fortrolige oplysninger. Så er der det at være bestyr/supp og samtidig beboer.

 

Vores spørgsmål er nok lidt ”kluntede” formuleret, og måske overlapper nogen af dem hinanden, men vi håber, at De kan forstå meningen med det hele.

 

Der hersker ingen tvivl om, at man har tavshedspligt i forbindelse med personsager.

 

  1.  Må man som bestyrelsesmedlem/suppleant fortælle beboerne om, hvad der foregår i bestyrelsen, uanset om det bare er et emne, forslag, som måske ikke bliver til noget, og forslag som man påtænker m.m. Kort sagt referere alt overfor beboerne.
  2. Må man som bestyrelsesmedlem/suppleant sende forslag til beboermødet. Man er jo samtidig beboer. Man kan have sine mærkesager, eller man ønsker at høre beboernes mening omkring et af sine egne forslag. Det kan jo være forskelligt, hvad bestyrelsen ønsker at arbejde med, og hvad man som beboer ønsker taget op.
  3. Hvis et forslag/emne er afvist af bestyrelsen, må man så som bestyrelsesmedlem/suppleant, tage det op til beboermødet.
  4. Må man fortælle beboerne, hvis ens eget forslag er blevet afvist af bestyrelsen.
  5. Hvis man som bestyrelsesmedlem/suppleant får oplyst noget omkring et emne, må man så på beboermødet tage det op, enten fordi det er en mærkesag, eller ønsker flere oplysninger og hvad det kan have af konsekvenser, bede om eksperthjælp, eller også fordi man er bekymret, og ønsker at høre beboernes mening herom. Eller går sådan et emne under tavshedspligt eller insider viden.
  6. Man bør vel både som bestyrelsesmedlem/suppleant og administration m.fl. orientere beboerne ærligt og redeligt om alt, hvad man har snakket om, både emner, beslutninger og forslag osv., også de ting, man ikke kunne have taget højde for, og som måske ikke er så rare at fortælle om. Det er jo vigtigt som beboer at blive orienteret om konsekvensen af de forskellige ting, men også konsekvenser ud i fremtiden, uden at nedtone det. Altså alle konkrete ting med hvad, hvorfor og hvorledes.

 

Vi vil være taknemmelige, hvis De kan give et skriftligt svar hurtigt.

Svar

Tak for din mail. Jeg har forsøgt at svare på de stillede spørgsmål nedenfor. Jeg har forstået spørgsmålene således, at det er som medlem af/suppleant til afdelingsbestyrelsen, der ønskes afklaring.

 

1. Det følger af normalvedtægterne § 19, stk. 4 at beboerne har ret til at gøre sig bekendt med dagsorden og referat fra afdelingsbestyrelsens møder. Derimod er det ikke hensigtsmæssigt at interne drøftelser i afdelingsbestyrelsen udbredes til beboerne, og sådanne må være fortrolige. Der kan evt. i en forretningsorden for afdelingsbestyrelsen fastsættes nærmere regler om afdelingsbestyrelsens interne drøftelser, og hvad der må informeres om til beboerne.

 

2. Det følger af normalvedtægterne § 17, stk. 3 at enhver der har adgang til afdelingsmødet, har ret til få et angivet emne behandlet på mødet. Der er derfor ikke noget til hinder for at et afdelingsbestyrelsesmedlem fremsætter egne forslag.

 

3. Det er afdelingsmødet, der har kompetence til at behandle indkomne forslag, og afdelingsbestyrelsen har derfor ikke mulighed for at afvise et forslag, medmindre forslaget ikke kan danne grundlag for afstemning.

(F.eks. hvor der foreslås noget der er i strid med de almene regler).

 

4. Se ovenfor under 3.

 

5. Det er svært at svare præcist på hvor grænsen går for, om det er noget, der kan tages op, eller vil være en krænkelse af en tavshedspligt. Jeg foreslår, at der fastsættes retningslinjer herfor i forretningsordenen eller at dette drøftes på forhånd i afdelingsbestyrelsen.

 

6. Som nævnt under 1. følger det af normalvedtægterne § 19, stk. 4 at beboerne har ret til at gøre sig bekendt med dagsorden og referat fra afdelingsbestyrelsens møder.

Spørgsmål

Hvor finder jeg de præcise krav til fremlæggelsen på ordinært afdelingsmøde af årets aktiviteter på konto 116 (dvs. i henhold til afsatte midler for planlagt og periodisk vedligeholdelse)?

Svar

Reglerne om afdelingsmødets kompetencer fremgår blandt andet af almenboligloven §§ 36 og 37. Det fremgår eksempelvis herunder at afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes.

Spørgsmål

Må vi i en bestyrelse spørge til priser og få ikke bindende tilbud/pris forslag på arbejde der måske skal laves? Vi er helt klar på at vi ikke kan sætte noget i gang ud fra det. Bindende forslag og priser skal boligkontoret indhente.

Spørgsmålet gælder også ejendomsinspektøren (varmemester).

Svar

Afdelingsbestyrelsen samarbejder med administrationen om de arbejder, der skal udføres. Afdelingsbestyrelsen må ikke selv indhente tilbud. Uanset hvordan man formulerer sig, kan virksomheder som afgiver pris/overslag/tilbud på en opgave henholde sig til tilbudsloven, hvor en opdraggiver risikerer procedurefejl, hvis der bliver indhentet flere tilbud på samme opgave.

 

Det er boligorganisationens ledelse, som afgør hvem, der på boligorganisationens vegne kan indhente tilbud. Det er i nogle tilfælde en inspektør eller varmemester, i andre tilfælde er det en mere centralt ansat medarbejder.

Dækning af tab pga. hærværk

Spørgsmål

Såfremt en dør til lejligheden overmales med graffiti, og gerningsmanden ikke kendes, hvem skal så betale?

 

Hvis der var tale om hele opgangen, vil betalingen af det jo gå på afdelingen.

Svar

Jeg finder i denne situation, at det er afdelingen der skal dække for tabet pga. hærværk, idet det er udlejer der har vedligeholdelses- og fornyelsespligten og derfor også bærer risikoen for hændelige begivenheder.

 

Kan de skyldige findes, så kan der naturligvis gøres et krav gældende mod dem.

Spørgsmål

Såfremt en beboer får sprøjtet noget i sin lås på ydersiden af døren til lejligheden (hærværk), og derfor skal have en låsesmed til at tage dette ud, hvem skal så betale? Gerningsmanden kendes ikke, der er ikke tegn på indbrud, og der er ingen forsikring mod hærværk.

 

Jf. loven skal lejer i lejeperioden foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler.

Svar

Jeg mener, at det er lejeren der skal betale, idet han pga. vedligeholdelses- og fornyelsespligten bærer risikoen for hændelig uheld, hærværk, slitage m.m.

Stemme ved fuldmagt

Spørgsmål

I en afdelings forretningsorden til beboermødet står der, at man ikke kan stemme med fuldmagt.

Kan dette forbud fjernes, og står der noget herom i standardvedtægterne?

Hvis det kan fjernes, kan man så opstille den begrænsning at man kun må stille med 1 fuldmagt, og at denne skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen?

Svar

Standardvedtægterne indeholder ikke bestemmelse om, hvorvidt det er muligt at stemme ved fuldmagt eller ej, hvorfor det vil være en god idé at vedtægterne suppleres med bestemmelse herom, så spørgsmålet ikke dukker op til stadighed.

 

Der er ikke noget til hinder for, at der åbnes op for, at der kan stemmes ved fuldmagt.

 

Da det tilsvarende kan bestemmes, at der ikke kan stemmes ved fuldmagt, vil der også kunne åbnes op for ”mellemløsninger”, hvor der som foreslået kun kan være et vist antal fuldmagter.

 

Med hensyn til mulighederne for en begrænsning, hvorefter fuldmagten skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen, kan det umiddelbart være svært at opretholde en sådan begrænsning, da fuldmagtsgiver blot vil kunne anføre at fuldmagten omfatter alle punkter på dagsordenen.

 

Endelig skal det oplyses at det er BL’s holdning, at står der ikke noget i vedtægterne om fuldmagt, så kan der ikke stemmes ved fuldmagt.

 

Spørgsmål

Der er indkaldt til ordinært afdelingsmøde/generalforsamling efter foreningens vedtægter i afdelingen og som deraf bliver der indsendt forskellige forslag.
 
eks.
Lad os så antage at min nabo (som bor alene) har vagt på sit arbejde den dag afdelingsmødet finder sted og ikke har en chance for at bytte vagt, da der specielt er et af forslagne hun/ham med sikkerhed vil stemme nej til, men af arbejdsmæssige grunde ikke kan møde op.
Det sætter den demokratiske ret lidt ud af spil på grund af lovlig fravær.
 
Her kommer spørgsmålet så.
 
Kan min nabo i et sådant tilfælde udstyre mig med en underskrevet fuldmagt, der angiver hvad hun/han vil stemme til det enkelte forslag der er på dagsorden på det berammede afdelingsmøde/generalforsamling?
 
Er der i tilfælde af at det kan man godt, være noget specifikt der skal stå i fuldmagten, for at den evt. ikke skal blive underkendt?
 
Kan man det, er vi enige om at det selvfølgelig skal afleveres til mødets dirigent, men skal det så være ved møde start eller når man når til det enkelte forslag på dagsorden?
 
Vi vil blive meget glade for et svar der ikke kan gradbøjes eller fortolkes forskelligt alt efter hvem man er (f.eks. boligforeningens administration, da de til tider her i foreningen har deres helt egen måde at fortolke mange ting på.)

Svar

I beboerdemokratiet anses alle afstemninger på møder for at være fremmødevalg, det vil sige at kun de beboere, som møder frem og deltager i mødet, kan afgive stemme.

 

Hvis der skal være mulighed for at stemme ved fuldmagt, skal det være en særlig bestemmelse i vedtægterne for jeres boligorganisation. Det er meget sjældent, at der er sådanne bestemmelser om mulighederne for at stemme ved fuldmagt.

Spørgsmål

Jeg beder jer om at meddele mig, om der er særlige regler og vedtægter for stemmeafgivelsen på beboermødernes generalforsamling, især om retten til at give en anden lejer fuldmagt ved afstemninger, når man ikke selv kan deltage.

Svar

Afstemninger i beboerdemokratiet foregår normalt ved fremmøde, dvs. at det er de tilstedeværende, som kan stemme.

 

Kun hvis en boligorganisation i sine vedtægter eller i en forretningsorden har bestemt, at der kan stemmes ved fuldmagt, kan dette udøves.

Digitale afdelingsmøder

Spørgsmål

Kan afdelingen vælge at åbne for den digitale debat tidligere end 4 uger før afvikling af afdelingsmødet?

Svar

Der er ikke noget i vejen for, at den digitale debat i afdelingen kan være åben året rundt. Loven siger blot, at lejerne skal indkaldes til afdelingsmødet med mindst 4 ugers varsel, hvilket er en minimumsregel, men der er som sagt ikke en øvre grænse for tilgængeligheden til den digitale platform/hjemmeside.

Muligheden for at komme med forslag gælder helt ind til 2 uger inden afdelingsmødet. De endelige forslag skal fremgår af dagsordenen, der skal gøres tilgængelig for alle husstande 1 uge inden afdelingsmødet.

Spørgsmål

Hvis en afdeling ønsker at benytte de nye digitale værktøjer i forbindelse med afvikling af afdelingsmødet fremgår det, at andre kun må have læseadgang til det digitale værktøj. Hvordan skal det forstås?

Svar

Det er BL´s opfattelse, at det betyder, at afdelingsmødet aktivt skal beslutte, at andre kan have læseadgang til afdelingens digitale debat.

Hvis afdelingsmødet ikke har truffet en sådan beslutning, er det kun afdelingens lejere og myndige husstandsmedlemmer og boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne, der har læseadgang til den digitale debat.

Spørgsmål

Kan en fremlejetager deltage i den digitale afstemning?

Svar

Stemmeret har, ligesom hidtil, kun afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. En fremlejetager har derfor ikke stemmeret.

Det er derfor vigtigt at man som boligorganisation sikrer en procedure, så ikke andre end de stemmeberettigede kan komme til at afgive en stemme.

Spørgsmål

Er afdelingen forpligtet til at stille en pc til rådighed, hvis en lejer ønsker at deltage i den digitale debat inden afdelingsmødet?

Svar

Afdelingsmødet er ikke forpligtet til at stille en pc til lejers rådighed, hvis lejer ikke selv ejer en pc. Hvis afdelingsmødet vurderer, at der er behov for at stille pc´er til lejernes rådighed, skal beslutning om indkøb træffes på et afdelingsmøde på lige fod med andre forslag til indkøb i afdelingen.

Spørgsmål

Kan man stemme ved fuldmagt, hvis afdelingen beslutter at benytte de digitale værktøjer i forbindelse med afvikling af afdelingsmødet?

Svar

Generelt er reglen den, at lejerne kan stemme ved fuldmagt, hvis det fremgår af boligorganisationens vedtægter. Hvis vedtægterne åbner for brug af fuldmagt, er der ikke noget i vejen for, at en nabo kan stemme for en lejer, der ikke selv har mulighed for at deltage i afdelingsmødet.

Det praktiske vil nok være, at man benytter det fysiske stemmemateriale og afleverer det til stemmeudvalget på det fysiske afdelingsmøde, når afstemningstemaerne er helt fastlagte eller i dagene efter afdelingsmødet.

Godkendelse af husorden og vedligeholdelsesreglement

Spørgsmål

Skal husorden og vedligeholdelsesreglement godkendes af organisationens bestyrelse efter godkendelse på afdelingsmødet?? Eller er det gældende efter godkendelse på afdelingsmødet??

Svar

Vedligeholdelsesreglement og husorden skal fastsættes af afdelingsmødet og skal ikke godkendes af organisationsbestyrelsen.

Spørgsmål

Vi har i vores afdeling et indvendigt vedligeholdelsesreglement. Det er lavet i 1999 og godkendt af repræsentantskabet, som det var reglen dengang. Reglen er så ændret i 2010, så det er afdelingsmødet der godkender.
Nu er mit spørgsmål. Vil et sådan reglement være retsgyldigt, hvis det ikke er godkendt i de enkelte afdelinger?

Svar

Det er min opfattelse, at et af repræsentantskabet gyldigt vedtaget vedligeholdelsesreglement også er gyldigt, selvom afdelingsmødet ikke efterfølgende har haft behandlet spørgsmålet særskilt på et afdelingsmøde.

Afdelingsmøde

Spørgsmål

Er et afdelingsmøde gyldigt afholdt når, fremlejetager ved en fejl har stillet forslag og stemt på mødet?

Svar

Spørgsmålet om afdelingsmødets lovlighed beror på en konkret vurdering.

Udgangspunktet er naturligvis, at love og vedtægter skal holdes/følges. Spørgsmålet er så hvilken retsvirkning det skal have, hvis reglerne ved fejl ikke er fulgt til punkt og prikke

Fejl som ikke har haft betydning for afdelingsmødets gennemførelse, og de beslutninger der er truffet på afdelingsmødet, vil næppe kunne begrunde at afdelingsmødet dermed ikke har været lovligt gennemført. Hvis der var overvejende flertal for forslaget, og der var mange fremmødte på afdelingsmødet taler det for, at afdelingsmødet trods den formelle fejl formentlig vil være lovligt gennemført. Tilsvarende gælder de øvrige punkter, der var til afstemning.

Som nævnt beror besvarelsen af afdelingsmødets lovlighed af en konkret vurdering

Spørgsmålet vil kunne indbringes for beboerklagenævnet.

 

Spørgsmål

I en afdeling har en gruppe af beboerne indsamlet underskrifter (35 % af samtlige husstande) med henblik på, at der skal indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde. Årsagen til det ekstraordinære møde er, at man er utilfreds med den siddende afdelingsbestyrelse.

 

Er det tilstrækkeligt at det er administrationen der kontrollerer, at underskrifterne er ok, eller bør det være selskabets revisor?

Kan dagsordenen til det ekstraordinære møde se ud som følger:

  • Valg af dirigent
  • Mistillid til den siddende afdelingsbestyrelse
  • Eventuelt valg af ny formand
  • Eventuelt valg af ny afdelingsbestyrelse
Svar

Der er ikke i lovgivningen krav om eller behov for revisionsdeltagelse ved kontrol, men det kan være klogt at lade en repræsentant for afdelingsbestyrelsen overvære optællingen og kontrollen, så der ikke opstår mistanke om manipulation.

 

Dagsorden bør se ud som skrevet. Skal der ikke også vælges suppleanter?

Godt at I har husket valg af bestyrelse. Hvis der ikke på dagsordenen står valg kan man ikke foretage valg, og så skal der indkaldes til nyt ekstraordinært afdelingsmøde med valg på dagsordenen.

 

Spørgsmål

Skal administrationen møde op og forsøge at afholde afdelingsmøde, selv om der ingen tilmeldinger er fra beboerne til mødet?

Svar

Et afdelingsmøde skal være lovligt indkaldt efter vedtægterne. Der skal ikke foretages tilmelding til et afdelingsmøde, selv om det af praktiske hensyn kan være rart at vide, hvor mange der kommer.

Hvis der ikke møder beboere op til afdelingsmødet til det aftalte tidspunkt, kan dirigenten suspendere mødet. Administrationen møder således op til mødet, når dette er indkaldt.

Det vil i sådanne situationer være et godt signal for fremtidige møder, at administrationen og organisationsbestyrelsen/afdelingsbestyrelsen har forsøgt at gennemføre mødet.

 

Spørgsmål

Kan man vedtage noget, som ikke er kommet som et forslag til det ordinære beboermøde? Det kan f.eks. være under spørgsmål til formandens beretning, efter den er fremlagt.

 

Eks.:

I bestyrelsens beretning, henstiller bestyrelsen, at der ikke benyttes motoriserede redskaber i weekender.

Så foreslår en af de fremmødte medlemmer, at det kan vi da bare stemme om, så er den sag klaret. Kan man det?  Eller skal det være indsendt som et forslag?

Svar

Forslag, der ønskes behandlet på et afdelingsmøde skal være indleveret senest 14 dage før mødet, og det skal være omdelt til alle lejere senest en uge før afdelingsmødet.

 

Det gælder tilsvarende for forslag, som afdelingsbestyrelsen ønsker at fremsætte – de skal også fremgå af dagsorden og være omdelt senest en uge før afdelingsmødet.

Dette sikre, at man som lejer har mulighed for at forberede sig til det der skal stemmes om.

 

Spørgsmål

Jeg skriver, i håb om at I vil svare på et par spørgsmål som går mig på.

A: Hvem kan stille ændrings forslag til hovedforslag der skal behandles på et afdelingsmøde i et alment boligselskab?

b. Hvornår skal ændringsforslaget fremsættes?

Vi havde på vores afdelingsmøde et forslag fra organisationsbestyrelsen. Jeg afleverede ved mødets start SKRIFTLIGT et ændringsforslag til dirigenten. Han undlod at spørge om der var nogen der havde bemærkninger til dagsordenen. Mit ændringsforslag blev afvist med henvisnings til, at det kun var hovedforslagsstilleren der kan stille ændringsforslag. Samt, at ændringsforslag ikke kunne fremsættes på mødet.

Vores forretningsorden for afdelingsmødet siger i stk.17 afsnit 4.

 

Citat: Ved afstemning om hovedforslag, hvortil der er stillet ændringsforslag, stemmes først om ændringsforslag og derefter hovedforslaget med de ændringer, der eventuelt forinden er vedtaget. Ændringsforslag skal motiveres af forslagsstilleren, og afleveres skriftligt til dirigenten. Citat slut.

På mødet blev dirigenten, som kom udefra, først godkendt ved mødets start. Da der ikke før mødet var nogen af de menige mødedeltagere der kendte dirigenten, påstår jeg at det ikke var muligt at aflevere et ændringsforslag før mødets start.

Svar

Enhver, der har adgang til og stemmeret på afdelingsmødet, kan stille ændringsforslag.

Udover at aflevere dit ændringsforslag ved mødets start kunne du, for at undgå misforståelser, gøre opmærksom på dit indleverede ændringsforslag under debatten om hovedemnet. Men dirigenten bør også af egen drift gøre opmærksom på at der er indleveret et ændringsforslag.

 

Spørgsmål

Kan der træffes beslutninger under punktet eventuelt sidst på dagsordenen?

 

Eksempel: Under punktet Eventuelt ønsker et medlem af bestyrelsen at få et emne behandlet og ført til referat, men stadigvæk under punktet Eventuelt.

 

Er det bindende for bestyrelsen? Jeg har læst mig frem til, at det er en fast regel, at der ikke kan træffes beslutninger under Eventuelt. Er dette korrekt?

Svar

Der kan ikke træffes beslutning under punktet ”eventuelt”. Det skal på dagsordnen være muligt at se, hvad der skal behandles, således at modstandere af forslaget har mulighed for at møde frem og gøre indsigelse.

 

Spørgsmål

I en af vores afdelinger blev mødet (ordinært afdelingsmøde med bl.a. budget 2012 på dagsordenen) suspenderet på grund af uklarhed i dagsordenen (skulle valg af afdelingsbestyrelsesmedlemmer have været et punkt på dagsordenen) og beboerne skal således inviteres til et nyt møde

 

Problem: Er dette nye møde et ordinært eller ekstraordinært afdelingsmøde?

Hvis det er ekstraordinært kan der indkaldes med 14 dages varsel og ellers med 4 ugers varsel

 

I afdelingen er der i hvert fald 1 beboer, der vil opponere overfor løsningen og vi hører derfor gerne fra kompetent side, hvordan vi skal forholde os?

Svar

Det ordinære afdelingsmøde er ikke blevet afviklet pga. formalitetsfejl. Derfor er det fortsat jeres opgave at indkalde og afvikle et ordinært afdelingsmøde, dvs. med 4 ugers varsel.

Det ville være ekstraordinært, hvis mødet måtte afbrydes fordi det blev for sent på aftenen, eller nogle fra afdelingsbestyrelsen trækker sig o.l., men når der har været denne ikke helt uvæsentlige mangel i indkaldelsen – og særligt når nogen sidder parat for at kontrollere lovligheden – er det nødvendigt at starte forfra.

Spørgsmål

Afdeling X holder afdelingsmøde. Bestyrelsen har udarbejdet en beretning og det er aftalt at formanden skal aflægge den på afdelingsmødet.

Formanden møder ikke op på afdelingsmødet og da de resterende bestyrelsesmedlemmer ikke er i besiddelse af beretningen, er der ingen der kan/vil aflægge den. Formanden er ikke på valg.

Hvordan skal afdelingsmødet forholde sig i denne situation?

Svar

I en bestyrelse er der solidarisk ansvar, og det er hele afdelingsbestyrelsen, som er ansvarlig for aflæggelse af beretning. Bestyrelsen bør forberede sig i fællesskab, idet beretningen også er fælles, selv om den afgives af en person, oftest formanden. Hvis der alligevel opstår en situation som du beskriver, bør andre fra afdelingsbestyrelsen træde til og fortælle hvad afdelingsbestyrelsen har udført – det må kunne lade sig gøre også uden det formelle papir med beretningen. Det lyder som om det knaser med samarbejdet, og det kan de tilstedeværende medlemmer af afdelingsbestyrelsen jo også oplyse. Selv om formanden ikke er på valg, kan afdelingsmødet, som har valgt formanden, til enhver tid gennemføre en afstemning om tillid eller ej til formanden (og ethvert andet medlem af afdelingsbestyrelsen, herunder tillid eller ej til hele afdelingsbestyrelsen).

Spørgsmål

Vi kom i afdelingsbestyrelsen til at tale om, hvor mange gange et forslag "må" være oppe på et møde, hvis det gang på gang bliver forkastet.

 

Eksempel: Vi havde i 2011 forslag om nye indvendige døre i boligerne i 17 lejemål, i 2012 blev det igen foreslået og administrationen havde fundet priser der medførte en kraftig huslejeforøgelse for de berørte husstande, og forslaget blev nedstemt.

 

Nu har vi igen i år fået et forslag med næsten samme ordlyd, dog fra naboen til dem der forslog det sidste år.

 

Kan man blive ved med at få et forslag behandlet når blot der er en ny forslagsstiller?

Svar

Den eneste begrænsning er på ekstraordinære afdelingsmøder. Sådanne kan der kun være ét af med behandling af samme forslag, inden der har været et nyt, ordinært afdelingsmøde.

 

Men at nogen stiller samme forslag på det ordinære afdelingsmøde nogle år i træk, det er helt i overensstemmelse med reglerne. Den praktiske erfaring er dog, at et flertal imod sådanne forslag bliver større for hver gang, beboerne bliver irriterede over at skulle tage stilling igen og igen, og modstanden vokser. Men den demokratiske ret til at stille forslag består.

Spørgsmål

I forbindelse med at en formand for afdelingsbestyrelsen er fraflyttet afdelingen, er der indkaldt til et ekstraordinært afdelingsmøde som afholdes i næste uge.

 

Nu har hele afdelingsbestyrelsen trukket sig, og jeg har derfor tænkt mig at sende en seddel ud til alle beboere om at der skal være valg til en ny afdelingsbestyrelse på mødet, og så holde mødet som allerede varslet, da den indeholder alle de punkter der skal til for at der kan vælges en ny afdelingsbestyrelse.

 

Vil I oplyse om det kan lade sig gøre, ellers skal mødet aflyses, og så indkaldes igen med 14 dages varsel.

Svar

På den udsendte dagsorden er et punkt om ”evt. valg af afdelingsbestyrelsesmedlemmer” – derfor er beboerne forberedte på at der kan komme sådanne valg, som nu er en realitet.

 

Det vil være helt korrekt at udsende en orientering om at der nu med sikkerhed vil være valg af x antal medlemmer til afdelingsbestyrelsen, heraf nogle for en 1- årig periode og nogle for en 2-årig.

Spørgsmål

Vi har en sag omkring afholdelse af et ekstraordinært afdelingsmøde. Sagen kan skitseres som følger:

  • Det ordinære afdelingsmøde kan ikke godkende forslaget til budget, idet der er indsneget sig en fejl i det udsendte forslag. Afdelingsmødet beslutter derfor at der skal afholdes et ekstraordinært møde, hvor et korrekt budget kan vedtages.
  • I afdelingen var der ingen bestyrelse før mødet, og afdelingsmødet valgte heller ikke en afdelingsbestyrelse. Derfor er det organisationsbestyrelsen der varetager bestyrelsens forpligtigelser, både før og efter afholdelsen af det ordinære møde.
  • I forbindelse med at vi her i administrationen forbereder afholdelsen af det ekstraordinære møde, bliver vi opmærksomme på, at afdelingsmødet IKKE har behandlet to af de indkomne forslag. Det skyldes at administrationen ved en fejl ikke har udsendt forslagene i forbindelse med afholdelsen af det ordinære møde.
  • Disse to forslag sættes på dagsorden til det ekstraordinære møde, der indkaldes på vegne af organisationsbestyrelsen.

 

Nu henvender en lejer sig, og påstår at vi ikke kan afholde et ekstraordinært møde, med to punkter på dagsorden. Der må KUN være et punkt på et ekstraordinært møde.

Det mener jeg ikke lejeren har ret i - idet ekstraordinært møde i henhold til § 15 stk. 7 kan afholdes:

 

”når afdelingsbestyrelsen finder anledning til det, når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, når afdelingsmødet på et tidligere tidspunkt har truffet beslutning herom, eller når organisationens bestyrelse anmoder afdelingsbestyrelsen herom. Indkaldelse til ekstraordinært afdelingsmøde skal ske med mindst 2 ugers varsel. Indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsorden…”

 

Lejeren har ret i at der på indkaldelsen står, ”at det ekstraordinære møde afholdes efter beslutning på det ordinære afdelingsmøde”, og at afdelingsmødet IKKE har truffet beslutning om at behandle indkomne forslag, men omvendt så kan organisationsbestyrelsen i henhold til ovennævnte paragraf indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde – hvor de indkomne forslag behandles. Disse to punkter slås af praktiske grunde sammen på et møde, der indkaldes rettidigt.

 

Hvad mener juridisk hotline i denne sag?

Svar

Ingen problemer, du har ret i at (afdelings)bestyrelsen når som helst kan indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde, og her kan sættes hvad som helst på dagsorden, der er ingen begrænsninger til at det kun må være ét emne.

 

Jeg ved ikke hvad den pågældende lejer forestiller sig – er der så rettidigt indkomne forslag, som ikke kan komme til behandling? Eller forestiller vedkommende sig at der skal afholdes endnu et ekstraordinært møde 14 dage senere?

 

Nej, I har, ud fra det du har beskrevet, valgt den rigtige løsning.

Spørgsmål

Ved afholdelse af afdelingsmøde, er der nogen der vil have skriftlig afstemning om et emne. Er det så nok at bare et medlem kræver det, eller skal der flere til?

Svar

Spørgsmål om skriftlig afstemning om andre emner end personvalg, afgøres ved afstemning ved håndsoprækning. Der kræves almindeligt flertal.

Afdelingsbestyrelsens kompetencer

Spørgsmål

I flere afdelinger er der et butikstorv, hvor der udlejes erhvervslokaler.

P.t. er der to ledige lokaler, og der er modtaget ansøgninger fra interesserede lejere. Kopi af disse ansøgninger er sendt til de respektive afdelingsbestyrelser for at få tilkendegivelse af hvad de ønsker lokalet skal benyttes til.

 

I det ene lokale ønsker afdelingsbestyrelsen et brødudsalg, som tidligere. Problemet er, at den eneste ansøgning til dette lokale er fra en person der ønsker at drive pizza-bar, dette ønsker afdelingsbestyrelsen ikke.

I det andet lokale ønsker afdelingsbestyrelsen at der skal være kontor for en børneinstitution, men dette synes boligselskabet ikke er den optimale udnyttelse, da det ikke bringer meget liv på torvet.

 

Har afdelingsbestyrelsen ret til at bestemme, eller er det selskabet?




Svar

Det er organisationsbestyrelsen der har det overordnede ansvar for driften af boligorganisationen og boligorganisationens afdelinger, og det er således organisationsbestyrelsen, der forestår udlejning af de enkelte lejemål.

 

Afdelingsbestyrelsen har med andre ord ikke nogen særskilt kompetence i relation til udlejning af lejemålene.



Spørgsmål

Kan afdelingsbestyrelsen sige nej tak til lokalinspektør ordning?





Svar

Nej, en afdelingsbestyrelse har ikke kompetence til at træffe beslutning om den administrative organisering. Det er op til boligorganisationen at beslutte hvordan ressourcerne fordeles bedst muligt og hvordan der opnås den mest effektive service for beboerne for de færrest mulige penge.





Spørgsmål

Hvordan forholder vi os, når en afdelingsbestyrelse tilmelder samtlige lejemål i en afdeling til LLO Nordsjælland. Regningen skal betales af den pågældende afdeling.

 

Foreligger der noget på skrift?





Svar

Afdelingsbestyrelser har ikke kompetence til at træffe beslutninger på vegne af alle beboerne – det har kun afdelingsmødet. Hvis afdelingsbestyrelsen alligevel har gjort det, må I fra administrationens side orientere afdelingsbestyrelsen om, at den ikke har administrative beføjelser og ikke på egen hånd kan indgå aftaler som forpligter selskabet eller beboerne.

 

Kommer der en regning skal I afvise at betale den, indtil det formelle beslutningsgrundlag er i orden.

 

Et afdelingsmøde kan beslutte at indgå en såkaldt administrationsaftale med LLO og dermed pålægge beboerne en fælles udgift, der skal indgå i budget og regnskab for afdelingen.

 

Formelt set kan organisationsbestyrelsen modsætte sig et sådant kollektivt engagement med LLO, men BL anbefaler at man ikke tager en sådan kamp imod en vedtagelse på et afdelingsmøde.







Visitation til almene bofællesskaber

Spørgsmål

Kan der fra bofællesskabets side stilles krav om at lejerne ikke må være bortrejste i længere tid, og at de skal deltage i fællesspisning m.v.?  

Svar

Beboerne i de forskellige typer af almene bofællesskaber kan ved etableringen af bofællesskabet tilbydes en medindflydelse på, hvem boligerne skal udlejes til, idet kommunen dog skal sikre, at boligerne tjener til løsning af boligsociale opgaver.

 

Denne indflydelse giver dog ikke bofællesskabet ret til vedtægtsmæssigt at stille krav vedrørende forplejning, aktiviteter, ferier m.v.

 

 

Mødehonorar

Spørgsmål

I en afdeling har man fået udført arbejde med tilskud fra egen trækningsret.

 

Er bestyrelsesmedlemmer berettiget til at få – et mindre - mødehonorar for deltagelse i byggemøder.

Svar

Bestemmelsen om bestyrelsesudgifter i forbindelse med byggearbejder fremgår af driftsbekendtgørelsen § 31, der har følgende ordlyd:

 

Afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen.

 

Stk.2. Bestemmelsen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse for afdelinger i drift, hvori der gennemføres arbejder og aktiviteter efter reglerne i §§ 37 og 37 b i lov om almene boliger m.v., som medfører en huslejeforhøjelse.

 

Stk.3. Der kan ikke opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse med gennemførelse af andre arbejder end dem, der er nævnt i stk. 1 og 2. Er der tale om særligt omfattende og komplicerede vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, kan boligorganisationen dog med kommunalbestyrelsens godkendelse opkræve byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter, jf. stk. 1.

 

Det er således kun muligt, at få honorar i de nævnte tilfælde. Ud fra det oplyste kan jeg ikke vurdere om betingelserne for honorar er opfyldt.

Etablering af legeplads

Spørgsmål

Er der et krav om at der skal etableres legeplads ved nybyggeri af almene boliger?

 

Når der i afdelingen ikke er en legeplads, burde dette vel i givet fald tages op med arkitekt og ingeniørfirma?

Svar

Der er i loven ikke et generelt krav om legeplads ved nybyggeri af Almene boliger.

Der kan muligvis i en konkret støttet byggesag være et krav om legeplads fra bygherren eller fra kommunen, f.eks. i lokalplanen for et område.

 

Det er derfor ikke således, at jeres almene boligafdeling med tilbagevirkende kraft kan gøre krav gældende overfor bygherren på en legeplads.

I givet fald er det boligafdelingen, som skal dække omkostningerne ved etablering af en legeplads, idet boligafdelingen er en selvstændig økonomisk enhed, hvor huslejen er beregnet på baggrund af finansieringen af byggeriets samlede omkostninger og driftens løbende omkostninger.

 

Således kommer I videre, hvis I vil etablere en legeplads i boligafdelingen:

Prøv at samle beboerne om at formulere et forslag til afdelingsmødet om etablering af en legeplads i afdelingen.

Forslaget skal indeholde en skitse til placering af legeplads, legeredskaber og faldunderlag samt et overslag over udgifterne til etableringen af legepladsen.

 

Der er strenge krav til sikkerheden på en legeplads og I bør derfor også have en vurdering fra en leverandør eller en rådgiver på, om sikkerheden er i orden ved forslaget til ny legeplads. I praksis kan det hele ske med hjælp fra en legepladsleverandør og I bør lade administrationen indhente tilbud for jer. Administrationen kan også beregne huslejekonsekvensen af forslaget for jer.

 

Når I har tilbud, skitser og huslejekonsekvens klar til forslaget til afdelingsmødet, så er det op til afdelingsmødet, om der er flertal for forslaget, således at det kan vedtages. Hvis I er en lille boligafdeling, så er I derfor nødt til på forhånd at afpasse forslaget efter afdelingens "huslejeevne".

 

En legeplads kan også etableres i et mere beskedent regi end legepladsleverandørerne foreslår, men da er det vigtigt, at I har en godkendelse af legepladsen i en rapport fra en autoriseret legepladskonsulent. Information om legepladskonsulenter kan rekvireres fra Teknologisk Institut www.teknologisk.dk

Kogemulighed i lejlighed

Spørgsmål

Er der regler i lejeloven, der siger at der skal være mulighed for madlavning i alle lejelejligheder?

Svar

Der findes ikke længere lovkrav om at der skal være en kogemulighed i enhver lejlighed.

 

I de almene boliger er det dog helt almindeligt, at der altid er komfur installeret fra boligorganisationens side, med mindre der er tale om et enkeltværelse uden køkken.

 

Der er dog også eksempler på lejligheder uden komfur, men det er meget sjældent.

Krav om skriftlig afstemning

Spørgsmål

Jeg har som beboer i en almen bolig et par spørgsmål. Kan man som medlem kræve skriftelig afstemning i forbindelse med forslag til det årlige årsmøde? Kan man kræve det sat til skriftelig afstemning? Og kan man i givet fald kræve at denne afstemning er skriftelig?

Svar

Man kan godt foreslå, at et emne skal afgøres ved skriftlig afstemning. Om det skal ske sådan, afgøres af forsamlingen, dvs. at der skal være flertal for den skriftlige afstemning.

I nogle afdelinger har man en forretningsorden, hvoraf det fremgår, at fx personvalg skal ske ved skriftlige afstemninger, og så er det selvfølgelig gældende. Selve afstemningen om hvorvidt en sag skal afgøres ved skriftlig afstemning vil normalt foretages ved håndsoprækning. Men det er dirigenten som afgør det, og hvis dirigenten er i tvivl, kan han/hun lade spørgsmålet afgøre ved skriftlig afstemning.

 

Normalt er der ikke noget særligt følsomt ved om man ønsker skriftlig afstemning eller ej, og derfor kan det forekomme som unødigt besvær at bede om at netop sådan en afstemning skal foregå skriftligt.

 

Anonymitet ved urafstemning

Spørgsmål

Der skal afholdes urafstemning i afdelingen. I den forbindelse kan stemmesedlerne kun afleveres på ejendomskontoret i åbningstiden, hvor det bliver registreret på en beboerliste at man har afleveret sin stemmeseddel.

Er denne registrering tilladt? Det er jo således ikke længere anonymt hvem der har afgivet sin stemme, og hvem der har undladt at stemme.

Svar

Der er ikke fastsat særlige regler for hvordan urafstemning skal gennemføres. I alle forhold vedrørende mødeafvikling, afstemninger m.v. er der i litteraturen henvist til ”almindelig foreningspraksis”.

 

Anonymiteten består i, at ingen kan vide hvem der har stemt for eller imod. Derimod er der ikke særlige krav om, at det også skal være anonymt hvem der har afgivet stemme. Man har jo også mulighed for at aflevere en blank stemmeseddel.

 

Stemmesedler kan kopieres, og der kan derfor være god fornuft i at sikre, at hver lejer kun afgiver én stemme(eller 2 pr. lejemål, hvis det er gældende i afdelingen).

 

Det lyder umiddelbart som om afstemningen foregår betryggende ved at stemmesedler afleveres til de ansatte, og at de krydser af hvem der har afleveret, for derved at undgå mistanker om at nogen har stemt mere end én gang.

 

Tilsvarende er der næppe nogen der har interesse i at vide, hvem der ikke har afgivet stemme.

 

Fastsættelse af dato for møder

Spørgsmål

Hvem sætter dato til afdelingsbestyrelsesmøder? Må et afdelings bestyrelsesmedlem gå bag ryggen af bestyrelsen? Vi har skrevet under på tavshedspligt. Og et afdelingsbestyrelsesmedlem ringer på beboeres dør og spørger om hun/ham vil stille op som formand, det mener jeg er at gå bag bestyrelsen.

Svar

Afdelingsbestyrelsen kan i en forretningsorden fastsætte nærmere bestemmelser for udførelsen af sit hverv.

 

Du skal huske på, at formanden for afdelingsbestyrelsen ikke har mere at skulle have sagt end de øvrige afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Det vil ofte være besluttet i ovenfor omtalte forretningsorden, at det er formanden der er ansvarlig for at der bliver afholdt de nødvendige møder, og at det er formanden der indkalder. I praksis sker det som regel ved at der opstår behov for et møde, men det mødeaktiviteten kan også være fastsat i omtalte forretningsorden.

 

Om det du beskriver, er illoyalt er svært at svare på, der vil altid foregå snak uden for møderne om hvem der ønsker at være formand. Det fremgår ikke af det du skriver om jeres formand vælges af afdelingsmødet eller af afdelingsbestyrelsen.

 

Endvidere betyder det at man har skrevet under på en tavshedspligt erklæring ikke, at man som afdelingsvalgt repræsentant ikke må snakke med andre beboere om emner der skal behandles på afdelingsmøder. Det betyder ”bare” at en række følsomme oplysninger af privat eller forretningsmæssig karakter ikke må omtales til uvedkommende.

 

Lige antal stemmer for og imod ved urafstemning

Spørgsmål

Vi har i vores afdeling haft et emne til urafstemning. I dag er stemmesedlerne talt op og der er lige mange for og imod.

Hvad gør vi?

Svar

Der er ikke angivet noget om dette spørgsmål i den almene boliglovgivning.

 

I almindelig foreningspraksis (og de regler, man følger i Folketinget, kommunalbestyrelser m.v.) gælder det, at der skal være flertal for et forslag, for at det kan vedtages. Ved stemmelighed bortfalder forslaget altså.

Etiske regler

Spørgsmål

Jeg deltog i et afdelingsmøde, hvor en beboer blev hængt ud ved navns nævnelse i forbindelse med en "klage". Både for og efternavn blev offentliggjort i forbindelse med et punkt under formandsberetningen.

Dirigenten greb ikke ind, det gjorde beboeren med protest, men blev affejet af et bestyrelsesmedlem, der opfordrede til at få taletid.

Jeg mener, det er dybt problematisk, at beboere der har andre meninger og stiller sig kritiske overfor forhold der ikke er lovlige, udstilles i fuld offentlighed på afdelingsmøder.

Findes der nogle etiske retningslinjer?  

 

Er det dirigentens opgave, at forhindre personangreb på et afdelingsmøde?

 

Fremover, tror jeg ikke, at beboerne i vores afdeling vil gøre opmærksom på kritisable forhold, hvis denne metode er i orden.

Svar

Det er ikke let på grundlag af din beskrivelse at afgøre, om der er foregået noget forkert.

Det er altid mødets dirigent, som har ansvaret for at mødet afvikles på en nobel og saglig måde.

Der kan være tilfælde, hvor kritik af navngivne kan være relevant, og du skriver, at pågældende i denne situation selv har været til stede. Hvis vedkommende ikke var til stede, kunne situationen være endnu mere kritisk - for så ville den kritiserede være afskåret fra at kommentere kritikken.

Etiske retningslinjer må den enkelte boligorganisation og boligafdeling selv udarbejde, hvis man finder det påkrævet.

Der gælder også på beboermøder de sædvanlige regler, som der er vedtaget i Folketinget om injurier, bagvaskelse, mm. Som regel bør sådanne problemer løses ved et samarbejde, og ikke med trusler om brug af diverse paragraffer.

I helt grelle tilfælde har beboermødet muligheden for at udtrykke mistillid til den eller de, som omtaler andre negativt. Det vil have den konsekvens, at den (de) pågældende skal nedlægge deres mandat.

Valgbarhed af afdelingsbestyrelse med c/o adresse i afdelingen

Spørgsmål

Et tænkt eksempel: Den pågældende udsættes af boligen på grund af 3 måneders lejerestance, opretter en c/o adresse i afdelingen (måske hos en datter, der har egen bolig). Vedtægterne udtaler vedr. valgbarhed: Valgbar som medlemmer til afdelingsbestyrelsen er boliglejere i afdelingen og disses myndige husstandsmedlemmer. Er den pågældende således stadig afdelingsformand?

Svar

Det er godt at eksemplet er tænkt. Med de formuleringer, som du selv citerer, er der ikke i denne (tænkte!) situation mulighed for at påstå, at vedkommende ikke er valgbar.

 

Men man kan forebygge, for der må være et tidsrum, kort eller langt, hvor den pågældende ikke har boet officielt i afdelingen. Er det bare en enkelt dag, har vedkommende allerede mistet sin post i afdelingsbestyrelsen og skal starte forfra med et nyt karriereforløb.

Opdeling af afdelinger

Spørgsmål

Bekendtgørelse nr. 70 af 26-01-2018 om drift af almene boliger m.v. § 28. Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte, at en boligafdeling skal opdeles i to eller flere afdelinger. Beslutningen skal godkendes på et afdelingsmøde. § 27, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

 

I en af vores afdelinger der er opført i 4 afsnit, vil beboerne i det ene afsnit "løsrives" fra afdelingen og fremsætter forslag herom til afdelingsmødet i august

 

Af bkg. fremgår at en sådan opdeling "starter" ved beslutning i repræsentantskabet. Hvorledes skal en dirigent forholde sig til det indkomne forslag?

Svar

Ja det er jo et godt spørgsmål!

Som det fremgår af bestemmelsens ordlyd, så er det øverste myndighed som har kompetencen til at træffe beslutning om opdeling af en afdeling. Øverste myndigheds beslutning skal godkendes af afdelingsmødet. Det vil sige, at begge har vetoret.

Spørgsmålet er så, om afdelingsmødet forinden spørgsmålet har været behandlet af øverste myndighed kan træffe beslutning om opdeling, altså med forbehold af øverste myndigheds efterfølgende godkendelse?

 

I og for sig kan der vel ikke være noget til hinder derfor, SÅFREMT alle oplysninger foreligger til afdelingsmødet. Det vil sige at økonomien for de nye afdelinger foreligger. Jeg kan ikke af det fremsendte se, om dette er tilfældet. Foreligger disse oplysninger ikke, så ville jeg som dirigent klart afvise punktet, til sagen har været behandlet af øverste myndighed, hvor man må formode, at alle nødvendige oplysninger indhentes/foreligger.

Forskellige regler i husordenen inden for samme afdeling

Spørgsmål

Kan man fastsætte forskellige regler vedrørende tilladelse til husdyrhold i en afdeling, således at det kun er i en del af afdelingen er tilladt at holde husdyr? Skal der afholdes urafstemning om en sådan beslutning?

Svar

Man kan godt i husordenen fastsætte forskellige regler om husdyrhold som gælder for hver sin del af afdelingen.

 

Spørgsmålet behøver kun at komme til urafstemning såfremt dette besluttes af afdelingsmødet.

Afdeling der ønsker anden administration end den boligorganisationen har

Spørgsmål

Kan en afdeling blive administreret af en anden administration end den vi høre til i dag. Fordi vi mener at beboerdemokratiet er ved at gå af fløjten. Vi består 18 dobbelthuse.

Svar

Nej, en boligafdeling hører uløseligt sammen med boligorganisationen.

De problemer I måtte have, må rejses over for organisationsbestyrelsen, eventuelt igennem jeres repræsentation i den øverste myndighed (generalforsamling eller repræsentantskab).

Der er i øvrigt en række beskyttelsesregler i den almene boliglovgivning, som fastlægger særlige krav til beboerdemokratiet. Hvis nogle af disse krav ikke opfyldes, kan der indgives klage til Beboerklagenævnet i kommunen.

Budgetændringer

Spørgsmål

Hvornår er justeringer/ændringer i et vedtaget budget så væsentlige, at der kræves afholdt et nyt budgetmøde?

Svar

Det er vanskeligt at give nogle mere generelle retningslinjer for, hvornår der skal afholdes nyt budgetmøde, idet vurderingen heraf altid vil være konkret.

 

Hvis der er tale om små justeringer i det vedtagne budget, hvor beboerne generelt forventes at ville støtte op om ændringen, er der næppe behov for et nyt budgetmøde. Omvendt vil små justeringer i en situation, hvor økonomien er presset og budgettet kun er vedtaget med ”nød og næppe” indikere at der måske er behov for et nyt budgetmøde.

 

Med hensyn til prioriteringer er dette også en konkret vurdering. Hvor afdelingen eksempelvis har prioriteret vedligeholdelsesarbejder højt, og dette må nedprioriteres som følge af stigninger i andre udgifter, bør det ligeledes overvejes om der skal afholdes nyt budgetmøde.

Konsulentbistand til afdelingsbestyrelsen

Spørgsmål

Er der lovhjemmel til at en afdelingsbestyrelse kan søge konsulentbistand, når afdelingsbestyrelsen ikke mener at få den fornødne hjælp fra administrationen og organisationsbestyrelsen?

Svar

Der findes ikke lovhjemmel til at en afdelingsbestyrelse kan søge konsulentbistand i den beskrevne situation. Hvor afdelingsbestyrelsen oplever, at administrationen og organisationsbestyrelsen ikke yder den fornødne hjælp, må spørgsmålet i første omgang søges løst ved at rejse dette på repræsentantskabsmødet/generalforsamlingen.

Ny lejer ikke bekendt med resultat af tidligere urafstemning

Spørgsmål

Der har, efter en del diskussion vedrørende fordele, ulemper og især omkostninger i forbindelse med Fibernet, været afholdt en urafstemning herom i afdelingen. Et stort flertal stemte for etablering af Fibernet i afdelingen og samtidig nedlæggelse af den gammeldags fællesantenne.

 

Fibernettet har været lang tid undervejs. Gravearbejdet har været forsinket i flere omgange, men er nu endelig påbegyndt.

Nu er der så en af beboerne der protestere voldsomt. Beboeren er flyttet ind efter vores urafstemning har været afsluttet. Denne beboer påstår nu, at han aldrig er blevet gjort opmærksom på, at vi har stemt Fibernettet ind, og at han ville blive pålagt den ekstraudgift dette medfører.

 

Han mener derfor, at etableringen af Fibernettet skal standses. Kan dette være rigtigt, når urafstemningen har været lovligt afholdt?

Svar

Ud fra det oplyste står beboermødets beslutning/urafstemning ved magt uanset, at den indflyttende lejer ikke er gjort bekendt med, at dette ville medføre en merudgift for vedkommende.

Merudgiften skal dog varsles med 3 måneder overfor lejeren.

Udtrædelse af fælles afdelingsbestyrelse

Spørgsmål

Vi har p.t. en afdelingsbestyrelse, der repræsenterer flere afdelinger (4 i alt). Nu ønsker en af afdelinger egen afdelingsbestyrelse. Skal vi så blot indkalde til ekstraordinært beboermøde kun for denne afdeling?

Svar

Ja, det lyder som en rigtig procedure. De andre afdelingers afdelingsmøder kan ikke forhindre en afdeling i at træde ud af et fællesskab, men det kan selvfølgelig have betydning for sammensætningen af den afdelingsbestyrelse, der tidligere har omfattet 4 afdelinger og fremover kun kommer til at omfatte 3 afdelinger.

Oprettelse af teknikudvalg til indberetning af fejl og skader

Spørgsmål

Bor i en lille almen boligafdeling. I vor husorden står, at vi ved fejl eller skader på ejendommens installationer, omgående skal kontakte ejendomskontoret. Uden for kontortid, i akutte tilfælde, kan vi selv rekvirere hjælp efter afdelingens håndværkerliste og informere ejendomskontoret den efterfølgende dag. Nu har afdelingsbestyrelsen indkaldt til ekstraordinært afdelingsmøde, hvor bestyrelsen ønsker at vi skal stemme om en ændring af vor husorden på ovennævnte område.

 

Ændringen består af, at vi ved fejl eller skade på ejendommens installationer, skal kontakte afdelingens teknikudvalg (3 tilfældige beboere uden særlige kvalifikationer). Teknikudvalget skal herefter udføre fejlfinding og reparation af den aktuelle installation. Kan teknikudvalget ikke finde eller reparere fejlen, kontakter teknikudvalget ejendomskontoret og fastsætter, hvornår en eventuel reparation, skal udføres.

 

Tilkalder en beboer hjælp til akut driftsstop, vil regningen ikke blive betalt af boligforeningen.

 

Spørgsmål:

1) Kan boligforeningen overføre sit ansvar omkring driften til et teknikudvalg, som består af 3 beboere, uden særlige kvalifikationer.

2) Må teknikudvalget foretage fejlfinding og indgreb på installationer, som kræver autorisation, f.eks el- installationer og individuelle gasfyr installationer?

Svar

Ifølge Lov om leje af almene boliger, har udlejer forpligtelsen til at vedligeholde ejendommen og det lejede. Hvordan det skal foregå er op til boligorganisationen at tilrettelægge.

 

Man kan godt beslutte at lejerne ikke selv må rekvirere håndværkere m.v., men skal gå igennem kontaktperson, kontor el. lign. Det er meget normal praksis, at styringen af eksterne håndværkere sker via boligorganisationens administration.

 

I små afdelinger er det heller ikke usædvanligt (og heller ikke ulovligt), at en sådan koordinering foretages af en eller flere beboerrepræsentanter, selv om det er en lidt gammeldags metode.

 

Men arbejde som kræver autorisation må naturligvis kun udføres af personer/firmaer med den pågældende autorisation.

Huslejestigning for nogle lejere i forbindelse med forbedringer, men ikke alle

Spørgsmål

Vi tillader os hermed at rette henvendelse til dem, da vi mener at vi ikke bliver behandlet rigtig her i vores almene bolig afdeling med 212 lejemål.

Vi skal til at have udskiftet Frontpart med Fordør, i frontpartiet i 150 ældste rækkehuse er der nu indbygget affaldsrum til affaldssække, det rum kan nedlægges, og der bliver opsat nyt udvendig affaldsstativer til alle 212 boliger.

Problemet er at det nuværende affaldsrum må nedlægges, hvis beboeren selv vil betale 100,00 kr. pr. måned i den ekstra i den nye huslejeforhøjelse, kan og er det lovligt at pålægge 150 lejer den ekstra lejeforhøjelse, så det bliver en noget højere huslejeforhøjelse end hos de resterende lejer. Når der for ca. 4 - 5 år siden da 36 boliger fik lagt nyt tag på, da blev det udlignet til ALLE boliger, det er vi enige i at det er fællesskabet i en boligforening der gør det, MEN så må det også være fællesskabet der betaler for at nedlægge skralderummet på 60 x 60 cm. fra gulv til loft, det kan ikke være rigtigt at vi skal betale husleje for et sådan tomrum i vore forgang, der for bør det fjernes uden den ekstra betaling af 100,00 kr. pr. måned.

 

Det er noget afdelingsbestyrelsen har besluttet, på trods af at på vore ekstraordinære afdelingsmøde d.13.12.11. da var der et forslag om Urafstemning, men det blev blot fejet af bordet, det på trods af det der kaldes Beboerdemokrati. Hvad mener De om sagen, er det ikke en bygnings ændring, som kommer ind under fællesskabets betaling.

Svar

Jeg har undersøgt sagen hos boligforeningen, og de oplyser, at emnet er behandlet og vedtaget på afdelingsmøde. Man har besluttet at det er op til hver enkelt lejer at tage stilling til, om man ønsker dette supplerende areal inddraget i sin lejlighed, og de som ønsker det, kan få det udført som kollektiv råderet, hvor boligafdelingen optager et realkreditlån til finansiering af håndværkerudgifterne, og hver enkelt lejer betaler en lejeforhøjelse, der modsvarer den forholdsvise andel af ydelsen på realkreditlånet i lånets løbetid.

 

Efter vores vurdering er en sådan aftale helt i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger. Der kan ikke sammenlignes med en tagudskiftning, for taget er en del af hele ejendommen, som alle er forpligtede til at deltage i vedligeholdelsen af, hvorimod der i det konkrete tilfælde er tale om en forbedring af lejemålet, som efter lejerens ønske kan udføres eller ej, og hvor betaling kun opkræves hos de lejere, som ønsker forbedringen.

Beslutning om samdrift mellem flere afdelinger

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål i forhold til beslutning om etablering af samdrift mellem flere afdelinger.

Kan repræsentantskabet eller organisationsbestyrelsen træffe bindende beslutninger for afdelingerne om indgåelse af samdrift mellem flere afdelinger?  Eller træffes beslutningen på afdelingsmøder?

Svar

Afdelingsmødet har afgørende indflydelse på hvilket niveau, der skal lægges i afdelingens service over for beboerne (hyppighed af diverse renholdelses- og vedligeholdelsesopgaver, pasning af udearealer m.m.), men den praktiske udførsel tilrettelægges af boligorganisationens ledelse, ofte administration, som har ansvaret for at levere den ønskede ydelse på den bedste og billigste måde. Herunder mulighederne for samdrift med andre afdelinger.

 

Hermed kan der være den risiko, at man i en aftale om fællesdrift på forhånd definerer et bestemt timetal/fordelingsfaktor imellem afdelingerne. Men sådanne aftaler skal kunne reguleres både op og ned, og man kan ikke på forhånd forpligte en afdeling til at bidrage med et fast beløb, uden at man opretholder muligheden for at niveauet kan blive reguleret efter ønske fra beboermødet.

Effektuering af beslutninger på afdelingsmøde

Spørgsmål

Mit spørgsmål går ganske enkelt ud på, hvor lang tid en afdelingsbestyrelse i et boligselskab har efter en beslutning på et afdelingsmøde som er ved bleven vedtaget af beboeren ved afstemning, og som blev vedtaget. Hvor lang tid har de efter mødet til det skal være igangsat? Og har en afdelingsbestyrelse lov til at lade være med at lave de ting som er bleven besluttet på et afdelingsmøde? Hvis disse ting er lovlige og ikke går imod andre vedtægter. Hvis der er nogle regler eller love omring dette her, kan i så ikke sende det til mig eller links til hvor jeg kan finde dem?

Svar

Nej, der er ikke regler for bestemte frister el. lign for hvornår en beslutning på et afdelingsmøde skal effektueres. Normalt er det også administrationen, som har det udførende initiativ, afdelingsbestyrelsen må fx ikke selv rekvirere håndværkere, materialer m.v. men skal gå igennem administrationen. Hvis man er utilfreds med at afdelingsbestyrelsen ikke sørger for at beslutningerne bliver ført ud i livet, er der muligheden for at stille afdelingsbestyrelsen til ansvar på næste afdelingsmøde, og eventuelt stille forslag om et mistillidsvotum for at give mulighed for at få valgt nogle andre. Men det kan også være, at der er gode forklaringer på en forsinkelse.

Vedligeholdelse af specialindretninger

Spørgsmål

 

Lejerne har ved etablering af afdelingen haft mulighed for, for egen regning, at tilkøbe ydelser, som andet køleskab, andet badeværelse, andre fliser og andre indvendige døre. Dette bevirker at der i nogle tilfælde er øgede omkostninger til vedligeholdelsen.

Kan det gyldigt vedtages at lejer selv skal vedligeholde disse ”specialindretninger”, som eksempelvis en anden type indvendige døre? Hvad med nye lejere, der ikke selv har valgt det dyrere inventar? Kan der ved udskiftning af det nævnte inventar, skiftes tilbage til standard indretningen?

Svar

Vedrørende vedligeholdelsesforpligtelsen fremgår det af lov om leje af almene boliger § 24, at det er udlejer der har den udvendige vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse er efter loven al anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, herunder fornyelser. Ved indvendig vedligeholdelse forstås efter loven: maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling/lakering.

 

Almenlejelovens regler om vedligeholdelse er ufravigelige. I forhold til vedligeholdelse af de nævnte ”specialindretninger”, kan det ikkegyldigt vedtages, at den enkelte lejer forestår vedligeholdelsen heraf. Denne vedligeholdelse påhviler således fortsat udlejer.

 

Det er i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. ikke beskrevet, hvorledes vedligeholdelsen af ”specialindretninger” skal ske, herunder om der skal vedligeholdes op til et standardniveau, eller lejeren har krav på at der vedligeholdes op til det niveau ”specialindretningen” har.

 

Såfremt ”specialindretningen” var udført som råderetsarbejder, ville lejer skulle betale for de særlige vedligeholdelsesudgifter, som arbejderne ville medføre for afdelingen i form af tillæg til huslejen.

 

Hvis der ikke er taget højde for evt. huslejeforhøjelser i forbindelse med opførelsen, forekommer det imidlertid mest rimeligt, at der i forhold til de oprindelige lejere, der har haft indflydelse på valg af ”specialindretninger”, alene vedligeholdes op til et standardniveau, og lejeren således ved evt. udskiftning af de nævnte indretninger, tager stilling til om der ønskes vedligeholdelse til et højere niveau mod egen betaling (evt. i form af huslejestigning).  

 

I forhold til lejere der er indflyttet efterfølgende vil disse, medmindre andet er anført i lejekontrakten, have krav på, at lejemålet vedligeholdes i samme stand som ved indflytningen.

 

I forhold til nye lejere vil problematikken kunne løses ved en huslejestigning, som imødegår de øgede vedligeholdelsesudgifter til vedligeholdelse af ”specialindretningerne”.

Skriftlig meddelelse om saldo på B-konto

Spørgsmål

Ifølge Bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 10, stk.3, skal lejeren skriftligt meddeles om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til boligens vedligeholdelse. På huslejeopkrævningerne står saldoen hver måned. Er det tilstrækkeligt til at dække kravet i § 10, også selv om huslejeopkrævningen kommer elektronisk via PBS?

Svar

Oplysningen på huslejeopkrævningen er tilstrækkelig til opfyldelse af bekendtgørelsens krav. Spørgsmålet er dog ikke afgjort i praksis, hvorfor det ikke kan udelukkes, at domstolene vil nå til et andet resultat.

Valg af håndværker ved brug af vedligeholdelseskonto

Spørgsmål

Jeg har tidligere kontaktet jer vedr. valg af håndværkere når vores beboere bruger den vedligeholdelseskonto der er tilknyttet lejemålet. Det skal lige nævnes at det er under B-ordning.

Jeg mener at jeg på et kursus hos jer har fået oplyst at vi må bestemme hvilke håndværkere vores beboere skal bruge, da det er boligorganisationen der har vedligeholdelsespligten.

 

Jeg vil meget gerne have dette bekræftet hos jer, gerne med en henvisning til hvor vi kan finde det skrevet ned.

Svar

Når det i afdelingen er vedtaget, at B ordningen er gældende, så er det udlejeren der skal vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Pengene til vedligeholdelsen stammer fra lejer indbetalinger.  

Lejer retter ved behov for vedligeholdelse henvendelse til udlejer og det er herefter udlejer der rekvirere håndværkerne. Det følger af, at lejer ikke kan tegne boligorganisationen og at det er udlejer der har vedligeholdelsesforpligtelsen.

 

I skal dog være opmærksomme på, at arbejderne evt. skal udbydes og at beboerdemokratiet kan træffe beslutning om, at arbejderne skal udbydes.

Regulering af indskud ved misligholdelse

Spørgsmål

Er det muligt for boligselskabet at kræve yderligere deponering, ud over det normale indskud, i tilfælde af (bekræftet) mistanke om boligens manglende vedligeholdelse og der tilhørende dyr istandsættelse ved evt. fraflytning?

Svar

Almenlejeloven indeholder ikke hjemmel til regulering af indskud i en sådan situation.

Udlejer vil dog ved begrundet mistanke om alvorlig misligholdelse af boligen kunne skaffe sig adgang til lejemålet efter reglerne i almenlejelovens § 32, ligesom udlejer i tilknytning hertil vil kunne stille krav om udbedring/vedligeholdelse af lejemålet i boperioden.

Varsling for renovering

Spørgsmål

Vi har i vores afdeling fået en varsling iht. bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger § 33 om renovering af altanskure og maling af vinduer.

Varslet er modtaget den 27/2 og man skriver at arbejdet forventes opstartet ultimo april, og der vil være behov for at disponere over altan og bolig i byggeperioden.

 

Samme arbejde har været foretaget på en del af afdelingens byggeri sidste år og arbejdet varede de fleste steder over en måned eller to. I renoveringsperioden kommer effekterne fra altanskure til at optage plads af boligarealet i en uvis periode.

 

Boligselskabet bekendtgjorde ved beboermøde i maj sidste år, at areal med altanskure og kælderrum fra boligselskabets side varslingsmæssigt var sidestillet med almindeligt boligareal.

 

I § 33 skrives der om varsel på 6 uger, når det ikke er til væsentlig ulempe for lejeren og ellers har lejeren krav på 6 måneder. Under hvilken kategori hører dette varsel? Hvordan vurderer man at arbejdet ikke er til væsentlig ulempe for lejeren?

 

Kan meddelelse sidestilles med et varsel, når boligselskabet ikke er konkret med hensyn til hvornår arbejdet sættes i gang. - Citat: Arbejdet forventes opstartet ultimo april. – Der står intet om hos hvem der startes eller nøjagtigt hvornår. Man skulle da mene der foreligger en projektplan på det tidspunkt varslerne udsendes.

Svar

Væsentlig ulempe er normalt, hvis man er helt afskåret fra at anvende sit køkken og/eller bad/toilet igennem en periode eller der ligefrem skal genhuses.

 

Det er helt normalt at man skriver fx ultimo april og at der efterfølgende udsendes nærmere orientering om det nærmere fastsatte tidspunkt. Selv om der arbejdes med tidsplaner, kan man ikke med dags præcision fastsætte hvornår arbejdet opstartes i en bestemt lejlighed.

Fordeling af renoveringsudgifter

Spørgsmål

Vi påtænker at udskifte alle afdelingens fordøre. I den forbindelse har vi fået oplyst, at udgifterne skal fordeles pr. m2. Vi har tidligere fået renoveret vores elevatorer, hvor udgiften blev fordelt pr. lejlighed.

Er loven lavet om vedr. fordeling af udgifter til lån til forbedringsarbejder? Og i givet fald hvornår?  

Til oplysning består vores afdeling af 60 lejligheder.

Svar

Lejeforhøjelser som følge af moderniserings- og forbedringsarbejder fordeles på boligerne med den samme procentsats, således at forbedringen af den samlede leje efter indbyrdes brugsværdi opretholdes jf. driftsbekendtgørelsen § 78.

 

Der er ikke ændret i lovgivningen på dette område igennem mange år.

Fjernelse af nagelfast inventar ved fraflytning

Spørgsmål

I et lejemål, der for 2 år siden fik totalt nyrenoveret badeværelse, har lejer selv købt skabe og skruet disse op på den nye flisevæg. Ved fraflytning har lejeren nu taget skabene med, og efterladt flere skruehuller i fliserne. Lejemålet forringes betydeligt herved. Er der tale om mislighold? Og fraflytter må vel ikke fjerne nagelfast inventar, uanset om fraflytter selv har indkøbt dette?

Svar

Misligholdelse er defineret i almenlejelovens § 25, stk.4, hvorefter det kræves at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.

 

Det vil derfor altid bero på en konkret vurdering fra sag til sag, om der er tale om misligholdelse af lejemålet, eller der er tale om følger af almindelig brug/slid og ælde.

Ud fra det oplyste er hullerne i flisevæggen umiddelbart udtryk for almindelig brug, og det er i givet fald afdelingen der må bekoste en evt. udbedring.

 

Lejer har som udgangspunkt ret til at bortfjerne indkøbt inventar, selvom dette er ”nagelfast”, idet lejer ikke kan tilpligtes at aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen.

Udgifter til tømning af køkkener mv. i forbindelse med renovering

Spørgsmål

I forbindelse med renovering af køkkener i lejlighederne, er beboerne blevet bedt om at tømme skabe m.v. Såfremt køkkenet ikke bliver tømt, kan boligselskabet så sørge for dette og pålægge lejeren udgiften hertil?

Svar

I den situation, hvor køkkenet ikke er tømt, vil dette kunne begrunde et krav mod lejeren svarende til de udgifter tømningen afstedkommer.

Differentiering af omkostninger ved vedligeholdelse

Spørgsmål

Kan man differentiere omkostninger i en afdeling – fx hvis der er 6 opgange og den ene er udsat for hærværk og vandalisme af beboere i den pågældende opgang. Må man så forholdsmæssigt påligne de meromkostninger der er ved at vedligeholde den pågældende opgang?

Svar

Det er ikke muligt at differentiere som anført. Hvis det er de pågældende beboere i opgangen, der ødelægger opgangen, er de erstatningsansvarlige efter dansk rets almindelige regler og skal derfor erstatte afdelingen det tab den lider i form af meromkostningerne.

 

Herudover vil hærværk m.v. kunne medføre sanktioner efter almenlejelovens § 82, eller opsigelse/ophævelse af lejemålet.

Vedligeholdelse af carport opført efter råderetsreglerne

Spørgsmål

Jeg har lige et enkelt spørgsmål, der vedrører råderetten. Vi har en beboer, der har opført en carport under råderetten. Desværre har det været hærværk på carporten med ødelagte tagplader til følge. Mit spørgsmål er, hvem skal betale for udskiftning af pladerne – afdelingen eller lejeren.

Svar

Jeg forudsætter, at der er tale om en råderet, som er gennemført efter reglerne, dvs. godkendt af boligorganisationen m.m.

Når det er tilfældet, tilhører forbedringen boligafdelingen og skal vedligeholdes m.m. af denne.

Det er derfor også boligafdelingen, som skal retablere (og betale) efter hærværk.

Regler om betaling for køkkenrenovering

Spørgsmål

Jeg ville høre hvad reglerne er for at betale for køkkenrenovering, skal det stå på lejekontrakten? eller hvad?

Svar

Køkkenrenovering kan foretages på mange måder og finansieres på flere måder.

Hvis køkkenet renoveres ved brug af den individuelle råderet (Den enkelte lejer har selv ønsket at få sit køkken renoveret), så betaler lejeren udgiften og har ved fraflytning ret til økonomisk godtgørelse. Den lejer der så efterfølgende overtager boligen kan vælge at betale for forbedringen med det samme (nedskrevne værdi) eller at acceptere en midlertidig huslejeforhøjelse, som så vil fremgå af lejekontrakten). Ved brug af individuel råderet, er der nogle regler som skal overholdes - hvis du overvejer dette, skal du derfor tale med din boligadministration.  

Hvis der hos jer er truffet beslutning om køkkenrenovering ved kollektiv råderet (dvs. at afdelingsmødet har truffet beslutning om renovering af køkkener i takt med at den enkelte lejer ønsker det), så finansiere afdelingen moderniseringen og lejer betaler en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen vil fremgå af lejekontrakten.

Snerydning

Spørgsmål

Jeg er vicevært i en forening, og vi er kommet i tvivl om hvem der står for snerydningen på fortovet ved nogle rækkehuse hvor der ikke er tilknyttet en vicevært. Rækkehusene er op til offentligt fortov. ER der nogle regler eller love som man entydig kan følge. ER det beboerne eller boligorganisationen?

Svar

Du skal have fat i afdelingens vedligeholdelsesreglement og lejekontrakterne.

Er det ikke aftalt eller bestemt i vedligeholdelsesreglementet, at lejer skal sørge for snerydning, så er det udlejers forpligtelse, jf. lov om leje af almene boliger § 24, stk. 2.

Boligselsskabets vedligeholdelse af bordplade opsat af lejer

Spørgsmål

En af vores beboere vil udskifte en bordplade til natursten. Hvad sker der når denne bordplade skal udskiftes eller går i stykker. Skal boligselskabet indsætte en ny af samme standard eller kan vi ”nøjes” med en almindelig bordplade? Skal der altid laves en afskrivningsplan for forbedringer? Hvis nu ikke lejeren afleverer kvitteringerne, og ikke ønsker godtgørelsen. Er det så nok at gøre dem opmærksom i et brev, at de har denne mulighed??

Svar

Spørgsmålet er i første omgang, hvorvidt udskiftningen af bordpladen indebærer en forbedring af boligens brugsværdi, eller udskiftningen alene er en forandring.

Hvis der er tale om en forbedring, skal lejeren anmelde de pågældende arbejder, og boligorganisationen påser herefter om lejeren har ret til at udføre arbejdet efter driftsbekendtgørelsens regler om råderet. Blandt andet skal arbejderne være rimelige og hensigtsmæssige, ligesom arbejderne ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig.

Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Når den udskiftede bordplade skal udskiftes, vil det skulle ske med en ny af samme standard.

Hvis lejer ikke afleverer kvitteringer for arbejdet, er det min opfattelse, at der ikke er pligt til at lave en afskrivningsplan for forbedringer, ligesom boligorganisationen i en sådan situation formentlig også vil kunne kræve at lejer retablerer bordpladen ved fraflytning.

Det er min opfattelse, at det er tilstrækkeligt, at boligorganisationen gør opmærksom på, at lejeren har disse rettigheder.

Underskrift af budget

Spørgsmål

Hvem skal underskrive budgetterne ved forårets afdelingsmøder – den nye eller den afgående afdelingsbestyrelse?

Budgetterne træder først i kraft ca. ½ år efter afdelingsmøderne, så det er den nye bestyrelse, som skal leve med og under budgetterne, og altså være ansvarlige overfor disse. Er det argumentation for, at det er den nyvalgte afdelingsbestyrelse, som skal underskrive?

Svar

Der er ingen krav om underskrifter på budgetter. Det afgørende er at budgetterne er forelagt for og godkendt af afdelingsmødet, og hvis det fremgår tydeligt af referat af afdelingsmødet, er alt OK. Alle er herefter forpligtede af budgettet, for det er de rammer, som afdelingsmødet som den besluttende myndighed i afdelingen har vedtaget.

Kompetencefordeling mellem afdelingsbestyrelse og udvalg

Spørgsmål

Spørgsmål om kompetencefordelingen mellem en afdelingsbestyrelse og et udvalg oprettet på afdelingsmødet.

På et afdelingsmøde oprettes 2 udvalg. Et haveudvalg og et Fest- og udflugtsudvalg. På mødet kan interesserede tilmelde sig udvalgene.

Efterfølgende mener formanden for disse udvalg, at de har kompetencen til at træffe beslutninger frit omkring alt vedr. de grønne områder incl. havemøbler.

Udvalgene mener desuden, at de kun er ansvarlig overfor afdelingsmødet, og ikke sorterer under afdelingsbestyrelsen. Beslutninger truffet i udvalgene skal blot orienteres til afdelingsbestyrelsen. Udvalgene mener desuden, at medlemmer til udvalgene kun kan opstilles på et afdelingsmøde.

Fest- og udflugtsudvalget mener endvidere, at de kan disponere frit med midlerne i afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb. Og at udvalget kun er ansvarlig over for afdelingsmødet ang. disse midler.

Turudvalget mener, at proceduren er at udvalget ansøger afdelingsbestyrelsen om et beløb, som udvalget har opstillet budget for til f.eks. fest eller udflugt, og afdelingsbestyrelsen godkender dette beløb uanset dets størrelse. Bagefter arrangementet, afleverer udvalget det overskydende beløb retur til rådighedskontoen.

Spørgsmålet er derfor: hvilke kompetencer har sådanne udvalg i forhold til afdelingsbestyrelsen?

Svar

Det er afdelingsmødet som har kompetencen til at nedsætte sådanne udvalg, og udvalgenes sammensætning og kompetence skal også fastlægges af afdelingsmødet. Det bedste er at lave et egentligt kommissorium, og herunder beskrive om udvalget også har et beløb til rådighed, eller om de blot skal udarbejde forslag til efterfølgende behandling på afdelingsmøde.

 

Afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb kan et udvalg ikke gøre krav på, men er der et sådant tillidsfuldt samarbejde imellem afdelingsbestyrelse og udvalg, som man normalt forventer og forudsætter, kan det aftales med afdelingsbestyrelsen, at der trækkes et beskedent beløb fra konto 119.

 

Et udvalg nedsat af afdelingsmødet refererer til afdelingsmødet, ikke til afdelingsbestyrelsen. For at undgå sådanne tvister vil det ofte være klogt at sikre repræsentation fra afdelingsbestyrelsen i et udvalg.

Dirigentens håndtering af fejlstemmer

Spørgsmål

Der blev på et ekstraordinært afdelingsmøde afholdt skriftlig afstemning om 

A. Forslag om urafstemning om en foreløbig helhedsplan og 

B. Afstemning om at sende den foreløbige helhedsplan til Landsbyggefonden m.fl.

 

Efter den første afstemning angav 14 personer, at de var "kommet til at smide hele arket med 5 stemmesedler i stemmekassen".

 

Dirigenten besluttede derefter, at disse 14 personer skulle have deres stemmesedler tilbage (minus den 1.)!

 

Det er min opfattelse, at hvis en beboer lægger hele talonen i stemmekassen, så er det en ugyldig stemme.

Og når man fjerner stemmesedler fra stemmekassen, så bliver hele afstemningen ugyldig.

 

Derefter blev afstemning B gennemført.

 

Har jeg ret i, at man ikke har krav på at få sit stemmeark tilbage?

Og at hvis man lægger 5 stemmesedler (som fysisk hænger sammen), så skal det regnes som en ugyldig stemmeseddel?

 

Ved afstemning A, stemte omkring 38 % af de fremmødte FOR at sende den foreløbige helhedsplan til urafstemning.

 

Men dirigenten, som også er formand for selskabsbestyrelsen, oplyste at fordi huslejen ikke var et tema til mødet, så gjaldt reglen om at 25 % kan kræve urafstemning ikke. Det skulle afgøres ved almindeligt flertal.

 

I de mange måneder, hvor der er blevet talt om den foreløbige helhedsplan, har vi beboere ikke fået noget konkret at vide om, hvor meget huslejen ville stige.

Til gengæld er det i flere sammenhænge blevet brugt som skræmmebillede, at hvis vi ikke stemte for helhedsplanen, så ville huslejen stige med 30 % eller mere.

 

På samme møde brugte boligselskabets formand som "eksempel", en årlig kvadratmeterpris på kr. 800 (den er nu kr. 617),

En kvadratmeterpris på 800 kr. vil i sig selv betyde en huslejestigning på 29,5 % - altså meget tæt på skræmmebilledet.

 

Er det rimeligt og lovligt, når boligselskabet tilbageholder denne helt nødvendige oplysning: Hvor stor huslejestigningen skønnes at være?

Vi kan heller ikke få at vide, hvordan vi hver især bliver påvirket af helhedsplanen (100 2V-lejligheder skal således sammenlægges) eller hvornår den går i gang, og hvordan den rent praktisk skal gennemføres.

Svar

Dirigenten skal påse at afstemninger afvikles korrekt. Som du beskriver det, har dirigenten håndteret en situation, hvor nogle mødedeltagere ved en fejl er kommet til at putte ikke-benyttede stemmesedler i boksen.

 

Jeg kan ikke forstå hvorfor du synes at det er forkert, at dirigenten retter denne fejl ved at give dem deres stemmesedler igen. Det ville da være mere problematisk, hvis disse lejere blev afskåret fra at deltage i afstemningen.

 

Det er min umiddelbare vurdering, at dirigenten har handlet korrekt og gjort sit bedste for at så mange som muligt har kunnet afgive deres stemme. Det er jo ikke et formål i sig selv at erklære nogle stemmesedler ugyldige, formålet er at få afklaret mødedeltagernes holdning.

 

En helhedsplan har oftest et meget kompliceret forløb over en årrække. Derfor vil der være faser i helhedsplanen, hvor beboerne skal inddrages og give deres tilslutning til at der arbejdes videre. Men man kan ikke på et tidligt tidspunkt i forløbet kende alle enkeltheder, og man kan heller ikke kende de økonomiske konsekvenser. Derfor vil der også komme flere beboermøder, efterhånden som flere enkeltheder kan afklares.

 

Det er helt korrekt, at der skal være simpelt flertal for at beslutte at en afgørelse lægges ud til urafstemning.

Bestyrelsesmedlemmer under fraflytning

Spørgsmål

Vi har en lille afdelingsbestyrelse bestående af tre medlemmer.

Der er ingen suppleanter. To afdelingsbestyrelsesmedlemmer har opsagt deres lejemål, den ene er allerede flyttet. Den anden ønsker at fortsætte sit virke til hun flytter, men en afdelingsbestyrelse skal bestå af 3 eller 5 medlemmer.

Er man ude af bestyrelsen når man har opsagt sit lejemål eller den dag man fraflytter?

Svar

Man er valgbar og har ret til at fortsætte sit beboerdemokratiske arbejde så længe man er lejer og bor i lejligheden.

Indskrænkning af lejernes mulighed for valg til bestyrelser

Spørgsmål

Jeg har fået 2 forslag til beboermødet i en afdeling, hvor jeg er lidt i tvivl om de kan gennemføres, og om det er lovligt.

 

Forslag: To under samme tag kan ikke vælges til bestyrelsen i afdelingen.

 

Vi har standardvedtægter der gælder alle afdelinger. Kan de i denne afdeling godt beslutte at begrænse muligheden for at 2 under samme tag (lejlighed) kan vælges til bestyrelsen?

 

Forslag 2: Man kan ikke sidde i to bestyrelser på en gang?

 

Er det lovligt at afskære afdelingsbestyrelsesmedlemmer fra at sidde i andre bestyrelser (det må jo både gælde hovedbestyrelse, haveforening, sportsklubber … osv.)

Svar

Udgangspunktet i almenboligloven er, at lejerne har ret til medindflydelse, og at lejerne kan deltage i afdelingsmøder og opstille til valg.

 

Lovens beskrivelser er minimumsreglerne for beboerdemokrati – det vil sige at man kan lovligt udvide lejernes indflydelse, men ikke indskrænke den.

 

At fastsætte i nogle vedtægter eller en forretningsorden, at kun en enkelt fra hver bolig kan opnå valg vil efter vores opfattelse være en indskrænkning af lejernes ret til indflydelse.

 

Og hvorfor skulle man også skrive det i nogle vedtægter? Hvis det er et udbredt ønske, at der skal vælges lejere fra forskellige boliger, er det op til afdelingsmødets deltagere at skabe denne fokus og opfordre til at det sker i praksis, uden at det behøver at være vedtægtsbestemt. Det er jo som bekendt lejerne, der afgør hvem der skal vælges, og de kan gennem deres valgprocedure undgå at der opstår en situation, hvor flere fra samme familie vælges. Men der kan også være situationer, hvor beboerne er ganske godt tilfredse med at 2 fra samme husstand er aktive, og hvor der kan være vanskeligheder ved at få andre til at opstille. Så ville det være uheldigt, at man i vedtægterne havde afskåret fra muligheden.

 

Tilsvarende med ”dobbeltmandater”. Mange synes ligefrem at det er nødvendigt, at medlemmer af organisationsbestyrelsen også er aktive i en afdelingsbestyrelse, men hvis man ikke synes det i en konkret boligorganisation, kan man bare foreslå forsamlingen, at man tilstræber at vælge kandidater, der ikke sidder i en afdelingsbestyrelse. Men jeg vil gætte på, at der ikke vil være enighed om en sådan holdning. At skrive det ind i nogle vedtæger vil også være en indskrænkning af lejernes ret til at opstille og vælge kandidater, som efter vores opfattelse vil være i strid med lovens forudsætninger om at alle lejere og disses myndige husstandsmedlemmer er valgbare.

Nedsættelse af udvalg

Spørgsmål

Har afdelingsbestyrelsen mulighed for at nedsætte udvalg, f.eks. et husdyrudvalg - hvor der opfordres på afdelingsmødet at folk kan melde sig til et sådant?

Svar

Afdelingsmødet kan nedsætte udvalg og kan vedtage et kommissorium mm., og afdelingsmødet kan også tillægge et sådant udvalg en vis kompetence og ret, til at disponere inden for et bestemt beløb.

 

Afdelingsbestyrelsen fastsætter selv sin forretningsorden og der er ikke noget i vejen for at afdelingsbestyrelsen kan nedsætte et udvalg – men problemet er, hvis der skal være andre medlemmer end afdelingsbestyrelsens egne medlemmer. Hvis der alligevel skal åbnes for valg fra afdelingsmødet vil det rigtige være, at det også er afdelingsmødet, der vedtager nedsættelsen af et udvalg. 

Nedlæggelse af afdelingsbestyrelse

Spørgsmål

Vi skal snart have årsmøde i afdelingen, og jeg er bekendt med at der er kommet forslag til nedlæggelse af afdelingsbestyrelsen.

 

Jeg kan ikke se noget om reglerne for nedlæggelse i vores vedtægter, og heller ikke i boligorganisationens samlede vedtægter. Det fremgår af teksten, at hvis afdelingsbestyrelsen SELV nedlægger arbejdet, så overtager boligorganisationen pligterne.

 

Hvor kan jeg finde oplysninger om evt. nedlæggelse af afdelingsbestyrelsen? Hvis det kommer til afstemning, hvordan skal det gøres, og efter hvilke regler? Skal der en ekstraordinær indkaldelse til osv.?

Svar

Det er ganske enkelt: forslaget om nedlæggelse af afdelingsbestyrelse sættes på dagsorden som ethvert andet indkommet forslag. Hvis det vedtages, træder medlemmerne af afdelingsbestyrelsen tilbage, og der foretages ikke nyvalg til afdelingsbestyrelsen.

 

Afdelingsmødet kan når som helst vedtage igen at oprette en afdelingsbestyrelse.

Erklæring af inhabilitet

Spørgsmål

På det kommende organisationsbestyrelsesmøde skal der træffes beslutning om eventuel udlicitering af grønne områder. Et medlem af organisationsbestyrelsen, hvis stedsøn er ansat som ejendomsfunktionær i en af de berørte afdelinger, er usikker på om vedkommende skal erklærer sig inhabil i beslutning om udlicitering.

Hvad vil være det bedste råd for os?

Svar

I en situation som den foreskrevne, kan det pågældende bestyrelsesmedlem blive mistænkt for, at tænke mere på svigersønnens beskæftigelsesforhold end på boligafdelingens drift og økonomi. Derfor vil jeg anbefale, at han erklærer sig inhabil – uanset om han selv har tænkt sig at ”dreje kasketten” eller ej. Det er mistanken om at situationen kan forekomme, som skaber den mulige inhabilitet.

Mulighed for afsættelse af formand grundet uacceptabel opførsel

Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsens formand stod og løj for beboere, hovedbestyrelse og administrativt personale til afdelingsmødet. De andre bestyrelsesmedlemmer sagde ingenting på mødet. Formanden talte nedladende til os beboere, og kom med flere racistiske udtalelser. Endog så tydeligt at det næsten blev helt pinligt. Han har bl.a. været i slagsmål (dvs. nikket skaller) til en af boligforeningens aktiviteter. Aktiviteten er blevet midlertidig lukket af hovedbestyrelsen, indtil der er lavet nogle regler bl.a. omkring alkoholindtagelse.

Der blev heldigvis valgt nogle nye mennesker ind i bestyrelsen og derfor skal der lige lidt ro på området lige nu.

 

- Det ændrer desværre ikke på mange af os beboeres tillid til denne formand. Både grundet balladen, som både omkringboede børn og voksne ufrivilligt blev vidner til, men også fordi både regnskaber og referater bliver holdt så utrolig tæt til kroppen. Dertil kommer aflysning af samarbejde med andre afdelinger og beboerrådgiveren i området.

 

1.

Her bor en masse meget ældre pensionister og udsatte voksne, som jo ikke rigtig kan følge med på sådan et møde og som kender formanden (han har været der i mange år), så løsningen er måske ikke at lave et mistillidsvotum fra os beboere lige nu, men kan hovedbestyrelsen godt få så stor mistillid til formanden, at de kan afsætte ham udenom afdelingsmødet?

 

2.

Kan det virkelig passe, at der ingen love/bekendtgørelser/vejledninger eller lign. findes omkring alkohol i almene boligselskaber? Kan ingenting finde og synes at det lyder virkelig skørt, hvis de ikke findes, da kommunerne jo sætter udsatte familier ind i mange af lejlighederne. I denne aktivitet kunne der købes en stor fadøl for 15 kr. og åbningstiden var 4 dage om ugen. Det er jo et eldorado for alkoholikere og lige til at modarbejde socialforvaltningens arbejde. 

 

Spørgsmål 2: Ja, jeg ved godt at det bedste vil være hvis formanden kommer væk. Det vil udløse mange kræfter i området, der gerne vil lave en masse aktiviteter indenfor alle områder. Problemet er bare, at mange af de ældre (her bor mange i alderen 75 og over) og alkoholikerne synes at han er en rar mand, og de får deres alkohol og deres smørrebrød. Afstemningen til beboermødet endte 48 - 47 i spørgsmålet om godkendelse af bestyrelsens beretning. Og det selvom han blev taget i mange løgne. Var afstemningen tabt af dem, var det lig et mistillidsvotum til bestyrelsen.

Den anden dag var jeg på legepladsen med min lille datter. Ud fra billardklubben (som ligger klods op af legepladsen og blev midlertidig lukket til beboermødet) væltede en skidefuld formand og begyndte at stå at råbe kryster, du er fandeme så dum osv. efter mig. Jeg gled af på det og gik væk fra legepladsen.

Herefter tog jeg ind til boligselskabet og fortalte min historie. Derinde fortalte de at der sad flere af personalet og hovedbestyrelsen som var klar over at flere af de ting, som formanden fortalte og vi som beboere overhovedet ikke kunne vide, var løgne. Det var kun hovedbestyrelsesformanden, der sagde noget. Og ikke om alt hvad de vidste var løgne.

Jeg har i boligselskabets vedtægter læst mig frem til, at alle har taleret til beboermødet og så kan jeg ikke forstå at der ikke blev brudt ind hver gang han fortalte en løgn til mødet. Er der nogle love som jeg har overset eller?

Svar

En afdelingsformand kan ikke afsættes af hovedbestyrelsen men kun af afdelingsmødet, som har valgt vedkommende.

 

Mht. salg af alkohol er der ingen særlige regler i almene boligafdelinger. Der er som andre steder krav om spiritusbevilling, momsregistrering mm.

 

Det lyder som om I er ramt af en formandstype, som gør mere skade end gavn, og beboerne ville være bedst tjent med at undvære pågældende. Dette har beboerne al mulighed for at få opfyldt, for det er beboerne selv som vælger, og så må nogen tage sig sammen til at stille forslag om at der skal vælges en anden.

 

Svar 2: Der er ytringsfrihed, også i beboerdemokratiet. Det er også tilladt at tale usandt, men ikke specielt sympatisk.

 

Den beskrevne adfærd er ikke OK, og der er mulighed for at boligselskabet efter din henvendelse kan give en påtale til pågældende lejer (uanset at han også er afdelingsformand, det ændrer ikke ved hans pligter eller rettigheder).

 

Hvis din henvendelse til boligselskabet ikke hjælper, har du en mulighed for selv at indbringe en klage til beboerklagenævnet, som har sekretariat i kommunen. De er uvildige og kan bl.a. forholde sig til indbyrdes beboerstridigheder.

 

Det er ufatteligt, hvis et flertal af afdelingens beboere bakker op om en formand med denne adfærd – men mon beboerne er orienterede om at han udviser denne adfærd? Det kræver jo at der er nogen som tager bladet fra munden.

Formand både i organisationen samt en afdeling

Spørgsmål

Kan en bestyrelses formand være formand både her og i organisationen?

Svar

Samme person kan godt være formand for en afdelingsbestyrelse og formand for boligorganisationen. Det er beboerne, som afgør det igennem deres valg på afdelingsmødet.

Deltagelse på afdelingsmøde efter fraflytning

Spørgsmål

Har en beboer som er fraflyttet en afdeling, ret til at deltage i et beboermøde, så længe beboeren hæfter for lejligheden med betaling af husleje 2,5 md. endnu, da lejligheden pt. ikke er udlejet endnu?

 

Eller ophører retten til at deltage, når man har afleveret nøglen til boligen på fraflytningssynet?

Svar

Når en beboer er fraflyttet, er der vel som udgangspunkt ingen interesse i at deltage i et afdelingsmøde.

 

Det fremgår af normalvedtægten, at adgang til afdelingsmødet har afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Man er lejer af lejemålet til man er frigjort ved at opsigelsesperioden er udløbet eller lejemålet er genudlejet.

Fastsættelse af råderetskatalog

Spørgsmål

Jeg vil lige høre om kompetencefordelingen mellem hovedbestyrelsen og afdelingsmødet.

Hovedbestyrelsen ønsker at beslutte at drivhuse større end 2,5 m2, ikke må opføres i boligforeningen.  

Drivhuse mindre end 2,5 m2 må kun opføres, såfremt det er vedtaget på et afdelingsmøde.

Kan hovedbestyrelsen beslutte dette?

Svar

Det er afdelingsmødet som har kompetencen til at fastsætte et råderetskatalog – dvs. et katalog for arbejder der må udføres uden for boligen. Reglerne findes i driftsbekendtgørelsen §§ 81 – 94.

 

Har afdelingsmødet fastsat et råderetskatalog, så er det kun de arbejder som er omfattet af kataloget der må udføres - og altså ikke andre. Er der fastsat et råderetskatalog kan organisationsbestyrelsen således ikke godkende et arbejder der ikke er medtaget i denne. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. Hvis der ikke er fastsat et råderets katalog af afdelingsmødet, så kan boligorganisationen (dvs. organisationsbestyrelsen) indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af arbejder uden for boligen. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse.

Finder bestyrelsen at § 84 ikke er iagttaget, eller har bestyrelsen en anden saglig grund – og det kan godt være æstetisk, vil jeg vurdere at bestyrelsen kan fastsætte denne begrænsning i forbindelse med godkendelse af råderetskataloget.

Af samme bekendtgørelse § 84 fremgår, at arbejderne der godkendes skal være rimelige og hensigtsmæssige, og ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig. 

Beslutninger i sammenlagt afdeling

Spørgsmål

Vi har en afdeling, der på et tidligere tidspunkt bestod af 2 forskellige afdelinger, men er nu lagt sammen til en afdeling. I den ene del af afdelingen, er der tidligere truffet beslutning om etablering af et fælles antenneanlæg, som har virket gennem flere år. Der har ligeledes været behandlet forslag i den anden del af afdelingen omkring tilslutning til det samme antenneanlæg, men der har endnu ikke været tilstrækkelig tilslutning til dette forslag.

Organisationsbestyrelsen har truffet beslutning om at udarbejde forslag til de afdelinger, der har mulighed for at kunne tilslutte sig et fællesantenneanlæg, og tilbyde afdelingsbestyrelserne at kunne fremsætte forslag på de kommende afdelingsmøder.

Her opstår da spørgsmålet, om den nu sammenlagte afdeling beslutter for alle afdelingens husstande? Den del af afdelingen, som allerede er tilsluttet, kan måske beslutte at den del af afdelingen, som tidligere har tilkendegivet at de ikke ønsker at blive tilsluttet et antenneanlæg, bliver tvunget til en tilslutning, der ikke ønskes?

Et andet scenarie kunne jo også være at den afdeling, der ingen antenneanlæg har, vælger en anden udbyder end den udbyder der allerede er valgt i den øvrige del af afdelingen. Det er vel ikke noget problem (udover en administrativ udfordring)?

Svar

Hvis afdelingerne er sammenlagt har afdelingsmødet den fulde kompetence til at træffe afgørelse, der berører alle beboere.

 

Afdelingsmødets kompetence kan evt. uddelegeres til en eller flere beboergrupper, således at beboerne i hver af de tidligere afdelinger fortsat kan træffe individuelle valg. Muligheden for uddelegering fremgår af almenboliglovens § 34, stk. 6.

Afdelingens indflydelse på lejere anvist af kommunen

Spørgsmål

Kan vores beboerdemokrati eller vores afdelingsbestyrelse få nogen indflydelse på, hvem der flytter ind i vores tomme lejligheder, da vi lige for tiden får mange ind i området af anden herkomst end dansk. Vi har også en anden afdeling hvor der bor mange.
Det mit problem er, er at de skævvrider afdelingen fuldkomment fra administrationens side, og virker ligeglade med beboer sammensætningen, bare der kommer lejere ind.
 
Hvor mange % af lejlighederne har kommunen ret til at råde over, i en afdeling med 139 lejemål?
 
Vi har fået en voksende kriminalitet de seneste år her i området, og os der har boet her i mange år (jeg har boet i lejemålet siden 1975) ser ikke særligt optimistisk på fremtiden, hvis vi skal have alt udskuddet til hertil.
 
Vi kan nok ikke gøre ret meget, men mit håb var at man eventuelt kunne indkalde til et ekstra ordinært afdelingsmøde (general forsamling), og måske af den vej træffe nogle beslutninger vedrørende ovennævnte emner.

Svar

Ledige almene boliger skal udlejes efter venteliste, idet kommunen dog har ret til at disponere over hver fjerde, til løsning af kommunens boligsociale forpligtelser.

 

Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet har ingen mulighed for at udøve indflydelse på hvem der flytter ind.

 

Boligorganisationens ledelse (bestyrelse og direktør) har mulighed for at indgå en aftale med kommunen, om særlige kriterier for udlejning, og boligorganisationen kan i deres samarbejde med kommunen påpege de problemer som du nævner, og lægge op til et samarbejde med kommunen om at begrænse en uheldig udvikling i beboersammensætningen.

 

Jeres bedste mulighed er derfor, at henvende jer til boligorganisationens administration, og opfordre dem til at overveje mulighederne. 

Afdelingens besvarelse af beboer henvendelser

Spørgsmål

Må en afdelingsbestyrelse, i.h.t. Lov om almene boliger, - beboernes ret til at deltage i beboerdemokratiet, vælge at ignorere skriftlige henvendelser fra en beboer?

 

Ifølge udskrift af afdelingsbestyrelsens referat, har bestyrelsen besluttet ikke at indgå i dialog med samme beboer.

 

Afdelingsbestyrelsen har krævet at boligselskabets lokalinspektør, på boligselskabets vegne, på samme måde skal ignorere henvendelser fra samme beboer.

Svar

Nej man kan ikke bare ignorer en beboers henvendelser. Det forholder sig dog således, at skriver en beboer om det samme og det samme og har fået gentagne svar, så kan man sandsynligvis forsvare at sende vedkommende et brev hvori der står, at nu fremsendes der ikke flere svar, med mindre der er nyt i ”sagen”.

 

Det er her vigtigt at holde sig for øje, hvad afdelingsbestyrelsens kompetence er. Det fremgår af lov om almene boliger § 39, at afdelingsbestyrelsen skal påse, at der er god orden i boligafdelingen, men det betyder ikke, at afdelingsbestyrelsen skal være politimand! Klager over husordensovertrædelser skal sendes til boligorganisationen, som så søger sagen oplyst. Dette sker blandt andet ved at spørge afdelingsbestyrelsen om deres kendskab til ”sagen”. Det er boligorganisationens bestyrelse der har den overordnede ledelse og ansvaret for boligorganisationen. 

Telefonpenge til afdelingsbestyrelse

Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål, som jeg ikke har kunnet finde et klart svar på, hvorfor jeg gerne vil have jeres vurdering:

 

Telefonpenge

Jeg er bekendt med, at der foreligger en afgørelse fra SKAT (SKM 2009.777), der afgør, at der kan udbetales op til kr. 2.000 i telefontilskud til ulønnede bestyrelsesmedlemmer i frivillige foreninger, uden det vil få skattemæssige konsekvenser for dem.

 

Men dette er jo en skattemæssig afgørelse, så jeg vil gerne vide, om det efter jeres mening er lovligt at udbetale penge til afdelingsbestyrelsesmedlemmer UDEN dokumenteret udgifter, eller om dette vil være i strid mod Almenboliglovens § 34, stk. 4?

Svar

Telefonpenge:

 

JA, man kan udbetale skattefrit. Men en boligorganisation kan kun udbetale refusion af faktisk afholdte udgifter. Derfor vil der normalt være krav om bilagsdokumentation.

 

I småtingsafdelingen kan der være tale om at et eller flere medlemmer af en afdelingsbestyrelse har et ikke-dokumenteret og beskedent telefonforbrug, der dog næppe kan komme op i den størrelsesorden på ca. 2.000 kr., som SKAT accepterer i forhold til idrætsforeninger m.v. 

Procedure for behandling af klage over administrationen

Spørgsmål

En afdelingsbestyrelse, har skrevet til organisationsbestyrelsen med flere klagepunkter over administrationen.

Er det normalt at administrationen åbner og behandler klagen inden den er forelagt organisationsbestyrelsen?

Svar

Svaret afhænger i høj grad af til hvem og hvilken adresse brevet er stilet, og hvilke procedurer for poståbning m.v. der er aftalt mellem organisationsbestyrelsen og administrationen.

 

Hvis hensigten har været at organisationsbestyrelsen skulle have været kontaktet uden administrationens viden, er det uhensigtsmæssigt at sagen er behandlet inden organisationsbestyrelsen har haft lejlighed til at vurdere sagen. Omvendt er det vel også naturligt, at den der klages over får lejlighed til at kommentere sagen.

Søger du bolig? - Klik her