Udlejning

Tomgangslejen ved afvisning efter LAB § 51 c

Spørgsmål

I en boligafdeling, der er beliggende i et omdannelsesområde (tidligere kaldet hårdt ghettoområde), skal boligorganisationen afvise boligsøgende på ventelisten, når den boligsøgende og dennes ægtefælle modtager integrationsydelse, uddannelseshjælp eller kontanthjælp.

Med ægtefæller, sidestilles andre personer, som i mindst 2 år har været samlevende med den boligsøgende. 

Ovenstående gælder ikke boligsøgende, som allerede bor i afdelingen.

Hvem bærer et eventuelt tomgangstab, som måtte opstå som en konsekvens af, at boligorganisation skal afvise boligsøgende jf. § 51 c?

Svar

Det er boligorganisationen, der betaler tomgangslejen i denne ordning.

Udgangspunktet i almenboligloven er, at tomgangstab dækkes af dispositionsfonden jf. almenboliglovens § 20, stk. 2. 

Hvis dette udgangspunkt skal fraviges, for tomgangstab som skyldes § 51 c, skal det derfor fremgå af lovgivningen. Der er ikke indsat en sådan bestemmelse. 

I lovens bemærkninger står, at i praksis må boligorganisationen forespørge kommunen om en boligsøgende modtager de særlige ydelser, og at dette skal afklares hurtigt for at indgå tomgang i længere tid end højst nødvendigt - altså underforstået at det vil belaste boligorganisationen, hvis den ikke modtager et hurtigt svar fra kommunen. 

Det vil være hensigtsmæssigt at indgå aftale med kommunen om en hurtig og smidig sagsbehandling, når oplysningerne skal indhentes.

Læs mere om Ghettoplanen

Tomgangslejen ved afvisning efter LAB § 51 b

Spørgsmål

Kommunen kan, jf. reglerne om kombineret udlejning i almenboliglovens § 51 b, beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet skal afvise boligsøgende på ventelisten, når den boligsøgende og dennes eventuelle ægtefælle i 6 sammenhængende kalendermåneder har modtaget;

- Integrationsydelse
- uddannelseshjælp
-
kontanthjælp
-
arbejdsløshedsdagpenge
-
sygedagpenge, eller
-
ressourceforløbsydelse.

Kommunen kan også beslutte, at boligorganisationen skal afvise boligsøgende og dennes ægtefælle, som modtager førtidspension (her er ikke krav om, at ydelsen skal være modtaget i 6 sammenhængende kalendermåneder).

Ovenstående gælder ikke boligsøgende, som allerede bor i afdelingen.

Hvis kommunen træffer beslutning om, at der skal gælde kombineret udlejning jf. lov om almene boliger § 51 b kan det medføre et tomgangstab. Er det kommunen, der dækker tomgangstabet eller er det boligforeningen?

Svar

Hvis boligerne ikke kan lejes ud til boligsøgende, som opfylder de kombinerede udlejningskriterier, må boligerne lejes ud til boligsøgende som ikke opfylder kriterierne.

Evt. tomgang der opstår ved at boligen skal sendes ud i flere tilbud, påhviler boligforeningen.

Kommunen og boligorganisationen kan aftale, at fremfor at leje boligerne ud til boligsøgende som ikke opfylder kriterierne, skal boligerne kan stå tomme (i op til 12 måneder).

Hvis kommunen og boligorganisationen laver en sådan aftale, skal det samtidigt aftales hvordan tomgangslejen skal fordeles.  Afdelingen, hvori de tomme boliger ligger, må ikke belastes af lejetabet.

Det er en betingelse, at der iværksættes en ekstraordinær indsats for at udleje boligerne til den berettigede personkreds.

Derudover skal der udarbejdes en strategi, der tager højde for, hvordan kontanthjælpsmodtagere m.v. får dækket deres boligbehov

Oplysninger om boligsøgendes indkomstforhold

Spørgsmål

Hvordan undersøger boligselskabet om en boligsøgende er modtager en af de ydelser, der betyder, at vedkommende skal afvises efter lov om almene boliger § 51 c eller § 51 b?

Og hvordan forholder boligselskabet sig efterfølgende til disse oplysninger i forhold til persondataforordningen?

Svar

Kommunen skal godkende udlejning af ledige almene familieboliger i den pågældende afdeling i hvert enkelt tilfælde, undtagen når det drejer sig om udlejning via den interne oprykningsventeliste.

Boligorganisationen skriver som sædvanligt ud til et passende antal af de boligsøgende, der står øverst på ventelisten, og tilbyder de ledige bolig. Boligorganisationen oplyser samtidig, at kontanthjælpsmodtagere m.v. ikke kan komme i betragtning til udlejning, men at en afvist kontanthjælpsmodtager m.v. - som var opnoteret på boligorganisationens venteliste på det tidspunkt, hvor kommunen traf beslutning om kombineret udlejning - i stedet kan komme i betragtning til at få anvist en anden passende bolig af kommunen.

Boligorganisationen orienterer i brevet desuden om, at boligorganisationen vil indhente oplysninger fra kommunen, om den boligsøgende er kontanthjælpsmodtager m.v. eller ej, og om, at kommunen i fornødent omfang vil indhente oplysninger fra fraflytningskommunen. 

Interesserede boligsøgende melder herefter deres interesse til boligorganisationen. 

Boligorganisationen beder kommunen om at kontrollere, om de interesserede boligsøgende og deres eventuelle ægtefælle eller samlever i mindst to år opfylder kriterierne for afvisning. Hvor det er nødvendigt, indhenter kommunen oplysninger fra den boligsøgendes fraflytningskommune.

Dermed konstateres det både, hvem der opfylder betingelserne for at leje boligen, og hvem der som øverste kontanthjælpsmodtager m.v. på ventelisten eventuelt springes over og dermed skal have anvist en erstatningsbolig.

Indhentning af oplysninger, om den boligsøgende modtager ydelser omfattet af § 51 b eller § 51 c eller ej, er efter Socialministeriets opfattelse ikke-følsomme oplysninger, som er omfattet af § 6 i lov om behandling af personoplysninger.

Oplysninger om, at en boligsøgende tidligere har fået opsagt eller ophævet et lejeforhold

Spørgsmål

Boligorganisationer kan, jf. almenboliglovens § 63 e, i visse tilfælde videregive oplysninger om, at de har ophævet eller opsagt et lejemål til andre almene udlejere. Formålet er at sikre, at den lejer som lige er blevet ophævet af den ene boligorganisation, ikke blot flytter over på den anden side af gaden til den anden boligorganisation. Men til hvem, hvornår og hvordan kan man dele oplysninger om ophævelser?

Svar

Boligorganisationen kan videregive oplysningen til andre boligorganisationer, selvejende institutioner, kommuner og regioner, der udlejer almene boliger i samme boligområde. Oplysningerne må ikke videregives til private udlejere.

Det er en forudsætning for videregivelse, at kommunen har defineret afdelingerne som ét ”boligområde”.

Dernæst er det en forudsætning, at videregivelsen af oplysninger kan anses som nødvendig for at styrke den tryghedsskabende indsats i det pågældende boligområde.

Boligorganisationerne vil alene kunne videregive oplysninger om navn og adresse på lejeren eller medlem af dennes husstand samt oplysning om, at opsigelse/ophævelsen er sket efter § 85, stk. 1 eller § 90, stk. 1 i almenlejeloven.

Den nærmere årsag til opsigelsen/ophævelsen må ikke angives.

Boligorganisationer, som har afdelinger i nærheden af hinanden bør i første omgang kontakte kommunen og få afklaret, om deres afdelinger kan defineres som ”ét boligområde”. Dernæst bør der udarbejdes nogle nærmere retningslinjer for deling af oplysninger.

Krav om straffeattest

Spørgsmål

Kan kommunen - ligesom de almene boligorganisationer - også kræve straffeattest efter udlejningsbekendtgørelsens § 29?

Svar

Boligorganisationen kan kræve, at en boligsøgende fremlægger en straffeattest før indgåelse af kontrakten, hvis der er tale om et udsat område (herunder et parallelsamfund og et omdannelsesområde – tidligere kaldte ghetto-områder og hårde ghetto-områder).

Det fremgår direkte af udlejningsbekendtgørelsens § 29.


Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har udtalt, at boligorganisationen og kommunen også kan aftale, at boligsøgende ved anvendelsen af reglerne om fleksibel udlejning, skal forevise straffeattest, hvis det vurderes konkret at være nødvendigt i det pågældende boligområde, selvom der ikke er tale om et udsat område.


Boligorganisationen kan dog ikke selv rekvirere attesten, men kan kræve, at den boligsøgende selv fremlægger en straffeattest som forudsætning for udlejningen.


Det sker efter § 11 i bekendtgørelse om behandling af personoplysning i Det centrale Kriminalregister.


På BL’s selvbetjeningsløsning kan boligorganisationer findes en vejledning omkring brugen af straffeattester.


Kommunen kan ikke kræve forevisning af straffeattest efter bestemmelsen i udlejningsbekendtgørelsen.

Såfremt kommunen ønsker at undersøge straffeattest i fx i forbindelse med kommunal boligsocial anvisning, vil kommunen skulle bede om samtykke fra den boligsøgende.

Rækkefølgen af udlejningsværktøjer

Spørgsmål

Hvor mange udlejningsregler kan tages i brug på samme tid og i samme afdeling, og er der nogen prioritetsrækkefølge?

Svar

Man kan godt anvende flere udlejningsregler samtidig i samme afdeling – og i forhold til hvad der kommer først, gælder helt overordnet: Man kan fx etablere en udlejningsrækkefølge (et ”hjul”) og i den forbindelse også prioritere forskellige kriterier. Fx kan man prioritere boligsøgende med job i kommunen og give anden prioritet til personer, der blot er i beskæftigelse. Man kan operere med forskellige kriterier ift. udlejningsrækkefølgen, så bolig 1 går til en boligsøgende i beskæftigelse, bolig 2 til en uddannelsessøgende osv.

 

I omdannelsesområder (tidligere kaldet hårde ghetto-områder) vil en del af beboerne skulle genhuses, når andelen af almene familieboliger skal nedbringes som led i en udviklingsplan. Her har genhusningen første prioritet ift. andre udlejningsmetoder. Der er jo heller ikke tale om ny udlejning, men om at finde boliger til eksisterende lejere. Det gælder også selv om området måske ikke aktuelt er udpeget som omdannelsesområde. En udpegning binder nemlig området således at udviklingsplanen skal gennemføres uanset hvad hvor positivt området i øvrigt udvikler sig ift. kriterierne for udpegning.

 

Kommunal anvisning efter lov om almene boliger § 59, stk. 1 og stk. 2 samt anvisning til evt. inklusionsboliger skal prioriteres ift. udlejning efter kommer før annoncering efter lov om almene boliger § 60 a. Udlejning efter annoncering kan i øvrigt kombineres med fleksible udlejningskriterier, kombineret udlejning, fortrinsrettigheder og oprykningsventelisten.

Der er ikke i lovgivningen beskrevet nærmere helt præcist, hvilke værktøjer der kommer før andre, så bortset fra de beskrevne undtagelser, afhænger prioriteringen af aftale med kommunen.

Nægte kommunal anvisning

Spørgsmål

Er der nogen mulighed for, at boligorganisationer, som har boliger i udsatte områder eller forebyggelsesområder eller i områder, hvor der er indført kan undslå sig at stille boliger til rådighed til kommunal anvisning?

Svar

Boligorganisation kan som udgangspunkt ikke nægte kommunen at anvise efter lov om almene 59, stk.1 (medmindre boligorganisationen har en afvisningsgrund ift. den konkrete anviste borger efter udlejningsbekendtgørelsen) – men det er i lov om almene boliger § 59, stk. 6 fastsat, at kommunen som udgangspunkt ikke må anvise bestemte boligsøgende i udsatte områder herunder parallelsamfund og omdannelsesområder, som tidligere blev kaldt ghetto-områder og hårde ghetto-områder). Der er også fastlagt begrænsninger for kommunal anvisning i såkaldte forebyggelsesområder som udpeges første gang den 1. december 2021. Det er f.eks. modtagere af bestemte sociale ydelser og statsborgere i lande uden for EU, EØS og Schweiz, som ikke må anvises til områderne.

Kommunen må dog anvise alligevel i udsatte områder og forebyggelsesområder, hvis kommunen vurderer at det ikke er muligt at anvise en bolig udenfor et udsat område.

Boligorganisationen kan alene på et mere generelt plan drøfte anvisning med kommunen. Herunder kan boligorganisationen påpege, at anvisning generelt skal ske på baggrund af en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til jf. lov om almene boliger § 59, stk. 1.

Orientering om straffedomme

Spørgsmål

Politiet har mulighed for at orientere boligorganisationerne om beboernes straffedomme, så boligorganisationen kan ophæve lejemålet. Hvordan sikrer boligorganisationen at få de oplysninger fra politiet?

Svar

Det er rigtigt, at der er mulighed for at boligorganisationen kan ophæve et lejemål på baggrund af en konkret afsagt dom for visse typer af kriminalitet.

Boligorganisationen kan bede politiet om strafferetlige afgørelser vedrørende forhold, som en beboer/medlemmer af husstanden har begået inden for eller med virkning i det boligområde, som den pågældende bor i efter lov om almene boliger § 63 d.

Der er vigtigt for boligorganisationen at få adgang til de straffedomme, der skal ligge til grund for ophævelsen, men politiet har ikke pligt til at udlevere disse domme. Det kræver et samarbejde med polititiet. Rigspolitiet har udsendt nogle retningslinjer til politikredsene omkring deling af oplysninger jf. § 63 d.


Søger du bolig? - Klik her