Genhusning

Hvis ombyning tager lang tid

Spørgsmål

Er der ved nedrivning og ombygning af boliger fastsat nogen tidshorisont for, hvor lang tid der må gå, førend byggeriet skal stå færdigt og beboerne derefter kan blive tilbudt en bolig efter genhusningsreglen i lov om leje af almene boliger § 86 stk. 5? Hvad hvis det tager mere end 12 måneder at ombygge, skal beboeren så stadig tilbydes den ombyggede bolig eller genhuses i et andet byggeri?

 

Læs mere om Ghettoplanen

Svar

Reglen om genhusning for nedrivning og ombygning er ikke ny. Ved nedrivning vil der ske permanent genhusning.

 

Ved ombygning kan genhuses permanent eller midlertidigt. Midlertidig genhusning forudsætter, at beboeren skal tilbage til den samme bolig når ombygningen er overstået. Det forudsætter altså, at der ved ombygningen tilvejebringes boliger, som beboerne er berettiget til. Der vil med udviklingsplanerne kunne blive tale om etablering af ældreboliger eller ungdomsboliger, som kun den berettigede personkreds kan genhuses i. Ved midlertidig genhusning gælder de almindelige regler i § 86, stk. 3 om, at hvis der går mere end 12 måneder har beboerne ret til at blive genhuset permanent.

Midlertidig genhusning indtil permanet genhusning er mulig

Spørgsmål

Hvis der ved opsigelse pga. salg eller nedrivning opstår en periode, hvor beboeren efter opsigelsen ikke har en bolig, men har takket ja til et genhusningstilbud, laves der i så fald en midlertidig genhusningsaftale med lejeren?

Svar

Det er en forudsætning og et krav fra lovgivers side, at beboerne først flytter fra sit lejemål på det tidspunkt, hvor genhusningsboligen er indflytningsklar. Udviklingsplanerne/helhedsplaner skal tage højde for dette. Derfor bør derfor ikke opstå et behov for en midlertidig genhusning indtil den permanente genhusningsbolig er ledig. Hvis situationen opstår, vil boligorganisationen formentligt kunne tilbyde midlertidig genhusning, men det fremgår ikke klart af lovgivningen og er således ikke afklaret.

Genhusning af beboere på overførselsindkomst

Spørgsmål

Må boligorganisationen genhuse beboere i egen afdeling ved nedrivning på trods af, at beboerne er på overførselsindkomst.

Svar

Ja. Genhusningsreglerne går forud for udlejningsreglerne, hvorfor beboerne har ret til genhusning, selvom de modtager ydelser som er nævnt i § 51 b og § 51 c.

 

Boligorganisationer kan altså ikke afvise at opfylde sin genhusningsforpligtelsen med henvisning til, at beboere ikke opfylder de kombinerede udlejningskriterier, eller modtager ydelser som forpligter til afvisning jf. § 51 c.

 

Boligorganisationen skal anvise en passende genhusningsbolig, men er ikke forpligtet til at genhuse beboeren i en anden afdeling, hvor der er kombinerede udlejningsregler, hvis de kan anvise en passende bolig i en afdeling, som ikke har kombinerede udlejningsregler.

 

Boligforeningen er altid forpligtet til at tilbyde beboeren en genhusningsbolig i den afdeling, som de er opsagt fra, hvis der bliver en anden bolig ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt (uanset om boligen i øvrigt er passende i kvalitet og størrelse). Hvis flere lejere er opsagte og dermed berettiget til at leje boligen skal boligen først tilbydes den lejer, der i længst tid har boet i afdelingen.

 

Hvis en beboer opsiges fordi boligen skal ombygges, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en bolig af samme art som den opsagte, hvis der ved ombygning tilvejebringes boliger. Det er vigtigt at understrege, at boligorganisationen ikke er forpligtet til at midlertidigt

genhuse beboeren, indtil ombygningen af den oprindelige bolig er færdig. Beboeren har blot en ret til at komme forrest i køen til den ombyggede bolig. Dette gælder uanset om beboeren opfylder evt. kombinerede udlejningsregler.

 

Beboeren skal opsiges og genhuses permanent. Hvis beboeren ønsker at vende tilbage til den ombyggede bolig, er det på lige fod med enhver anden indflytter. Det vil sige, at de skal fraflytte den bolig de har boet imens ombygningen stod på, på sædvanlige vilkår. De skal selv betale flytningen tilbage til den ombyggede bolig. De skal betale nyt depositum og have en ny kontrakt på den ombyggede bolig.

Forskel i husleje efter genhusning

Spørgsmål

Især genhusning skaber problemer, når der:

1) ikke findes boliger,
2) boligerne er for dyre.


Hvem betaler differencen i huslejen? Ny bolig kontra gammel husleje?

Svar

Hvis det er en midlertidig genhusning, så skal afdelingen betale prisdifferencen, hvis genhusningsboligen er dyre end kontraktsboligen.

 

Hvis det er permanent genhusning, skal beboeren selv betale huslejen i den nye bolig, uanset om den er billigere eller dyre end den gamle bolig.

 

Genhusningsforpligtelsen ved permanent genhusning betyder ikke, at beboerne skal genhuses i en bolig med tilsvarende husleje, men alene at genhusningsboligen skal have passende størrelse, beliggenhed og kvalitet og med passende udstyr, jf. lov om leje af almene boliger § 86, stk. 2. Kommunen og boligorganisationen bør dog overveje, hvordan man sikrer, at beboerne ikke oplever en markant huslejeforhøjelse.

Genhusning i boligområdet efter salg

Spørgsmål

Hvordan er reglerne for genhusning, når boligerne skal sælges, som led i en udviklingsplan?

Svar

Udgangspunktet ved salg af lejeboliger er, at den nye ejer ”overtager” lejerne. Ved salg af boliger i et omdannelsesområde (tidligere kaldet hårdt ghetto-område) er boligorganisationen imidlertid forpligtet til at opsige alle lejere, som ikke opfylder de udlejningskriterier, som er fastsat af kommunen, jf. lov om almene boliger § 27 c. Kommunen skal fastsætte kriterierne senest ved godkendelsen af salget. 

 

Genhusning i forbindelse med salg kan kun ske i boligområdet og ikke i kommunen, jf. lov om leje af almene boliger § 86, stk. 1.

 

Selvom boligorganisationen gerne ville tilbyde genhusning et andet sted i kommunen, er der ikke hjemmel til det. Det er en forudsætning og et krav, at udviklingsplan/helhedsplan tager højde for, at genhusningen kan finde sted.

 

Det er kun den del af de nuværende beboere, som ikke kan leve op til de af kommunen fastsatte kriterier for udlejningen efter et frasalg, der skal genhuses i boligområdets tilbageværende almene boliger.

 

For at fremme en frivillig fraflytning fra området og dermed reducere genhusningsbehovet er der i udlejningsbekendtgørelsen § 2, stk. 2 givet mulighed for, at boligorganisationen kan opskrive lejere under 65 år på oprykningsventelisten og betale gebyret herfor.

 

Desuden er der mulighed for flyttehjælp fra kommunen for at stimulere en frivillig fraflytning efter lov om almene boliger § 63 c.

Søger du bolig? - Klik her