Udlejning og indflytning

Find information omkring udlejning og indflytning

Billede af BL Poulerik Gitte Birch 002

Omkring udlejning og indflytning

Der skelnes mellem de forskellige almene boligtyper, når boligerne skal udlejes.

Almene familieboliger

Almene familieboliger

Almene familieboliger udlejes efter en venteliste. Alle, der er fyldt 15 år, kan blive skrevet op på ventelisten. Det er placeringen på ventelisten, der afgør hvor hurtigt man får tilbudt en bolig. Når man først har fået en bolig, kan en lejer opnå fortrinsret til en anden bolig ved at blive skrevet op på en oprykningsventeliste. Alle der ønsker at komme på den almindelige venteliste, skal betale ét opnoteringsgebyr til boligorganisationen. Derefter skal man én gang om året betale for at bevare sin plads på ventelisten, hvad enten man ønske en bolig nu eller senere. 
(Lov om almene boliger § 51)

 

Kommunens ret til at anvise boliger
Hvis en person er i akut bolignød og ikke er skrevet op på en venteliste, er der mulighed for at få anvist en bolig via kommunen udenom ventelisten. Det er kommunen, der ud fra nogle særlige kriterier vurderer, hvem der er berettiget til en bolig. (Lov om almene boliger § 59)

 

Fleksibel udlejning
Boligorganisationen kan, efter aftale med kommunen, udleje boliger efter nogle særlige udlejningskriterier. Formålet med den fleksible udlejning er at få en mere nuanceret beboersammensætning i de almene boligafdelinger og at give de boligsøgende, der ikke er skrevet op på en venteliste mulighed for at få en bolig uden om ventelisten.

Almene ældre-, handicap- og plejeboliger

Almene ældre-, handicap- og plejeboliger

Boliger, der er bygget til ældre, handicappede eller plejekrævende, er forbeholdt disse lejere. Det er kommunen, der anviser boliger til denne målgruppe. (Lov om almene boliger § 54)

Almene ungdomsboliger og kollegier

Almene ungdomsboliger og kollegier

Almene ungdomsboliger udlejes til unge under uddannelse og andre unge med et særligt behov. Der er ikke fastsat nogen aldersgrænse for, hvornår man kan bo i en ungdomsbolig, og der er ikke en traditionel venteliste. Det er boligorganisationen, der vurderer, hvem der har det største behov bl.a. ud fra, hvor langt man har til sit uddannelsessted eller arbejdsplads, økonomiske forhold eller lign. Der kan ikke opkræves et gebyr for at blive skrevet op til en ungdomsbolig.

PDF Fil

Få hjælp til at måle tilfredsheden med boligorganisationens service i forbindelse med indflytning

Download

Aftaler om udlejning og flygtningeforhold mellem boligorganisationen og kommunen

BL har udarbejdet et inspirationsmateriale til, hvordan der kan indgås aftaler om udlejning og flygtningeforhold mellem boligorganisationerne og kommunen. 

 

Inspirationsmaterialet leder i en aftaleforhandling parterne igennem en drøftelse af de forskellige forhold i forbindelse med udlejning af almene boliger til flygtninge afhængig af, hvad der lokalt findes behov for. Inspirationsmaterialet giver således også mulighed for en drøftelse af bolig-, udlejnings- og anvisningssituationen i kommunen samt vurdering af boligområdernes sociale robusthed med henblik på at vurdere boligområdernes kapacitet til at modtage flygtninge. 

 

Materialet indeholder således en række aftaletemaer, der giver parterne mulighed for at overveje, om det i aftalesituationen er hensigtsmæssigt at indgå aftaler om øvrige forhold mellem kommune og boligorganisationer. 

 

I inspirationsmaterialets bilag beskrives de forskellige aftaletemaer, det faglige indhold og de værktøjer, som det kunne være relevant for de stedlige parter at indgå aftaler om. 

PDF Fil

Download inspirationsmateriale

Download

Relevante spørgsmål og svar

Samarbejdsaftale med kommunen om udlejning

Spørgsmål

Boligorganisationerne i kommunen er ved at indgå en samarbejdsaftale med kommunen angående udlejning m.v.

Dette har givet anledning til følgende spørgsmål:

 

1) Kommunen ønsker at et § 59 – kvotetilsagn skal følge lejeren, således at kvotetilsagnet bortfalder ved lejerskifte. Boligorganisationen skal således bære ansvaret for at få visitationsenhedens godkendelse af, at en samlever/kæreste etc. får overført kvotetilsagnet. Er dette lovligt?

Det er tit retten der afgør hvem der overtager lejemålet, hvorfor boligselskabet ingen indflydelse har på hvem der overtager lejemålet, men skal bære ansvaret såfremt kommunen ikke vil godkende den nye lejer.

 

2) Når en fraflytter ikke har betalt flytteafregningen og der sendes en rykker, hvor lang frist skal fraflytter så have til betaling af rykkeren?

 

3) kommunen ønsker at boligorganisationerne skal modtage boligstøtte og ydelse og fratrække det i huslejeopkrævningen.

I vejledning om individuel boligstøtte punkt 241 stå der bl.a. ” Pligten til at tilbagebetale for meget udbetalt boligstøtte i forbindelse med støttemodtagerens fraflytning eller død påhviler efter to Vestre Landsretsdomme lejeren eller dennes bo, også når boligstøtten er udbetalt til udlejer”.

Kommunen oplyser imidlertid at velfærdsministeriet vejledende har udtalt, at boligstøtten først er udbetalt fra det tidspunkt, hvor boligorganisationen frit kan råde over pengene (dvs. den 3. hverdag i måneden). Dette harmonerer ikke med, at boligorganisationerne modtager opgørelse over boligydelse og sikring og sender opkrævning til PBS ca. den 20. i måneden før. Hvordan løses dette problem?

Svar

Ad 1) Det forekommer ikke rimeligt, at kommunen kan anvise en lejer, hvorefter eksempelvis lejerens ægtefælle efterfølgende kan overtage lejemålet med den virkning, at kommunen er frigjort for sine forpligtelser efter aftalen.

Almenboligloven beskriver ikke nævnte situation, og afgørende må være, hvem der er nærmest til at bære risikoen for at lejemålet overtages af en anden end den anviste lejer – kommunen eller boligorganisationen.

 

Henset til at det er kommunen der anviser, må kommunen være nærmest til at bære risikoen, og kommunen bør derfor ikke kunne frigøres for sine forpligtelser i disse situationer. Aftalen bør derfor tilrettes i overensstemmelse hermed.

 

Ad 2) I henhold til Lov om renter ved forsinket betaling m.v.(Renteloven) og inkassobekendtgørelsens regler er det en betingelse for at pålægge rykkergebyrer og inkassoomkostninger, at skyldneren får en frist på mindst 10 dage fra afsendelsen af rykkerskrivelsen. Der er dog intet til hinder for at fristen fastsættes til et mindre antal dage, men så kan der ikke pålægges omkostninger.

 

Ad 3) Ifølge boligstøtteloven er kommunen dels forpligtet til at betale boligstøtten forud, jf. boligstøttelovens § 42, stk.2, og dels kan kommunen ikke fremsætte krav om tilbagebetaling af for meget udbetalt boligstøtte over for en udlejer, men må holde sig til lejer, jf. boligstøttelovens § 48 b, jf. § 41, stk.2.

 

Det er ved reglerne om udbetaling af boligstøtte til udlejer næppe tilsigtet, at kommunen derved skal kunne overføre et tab på boligstøtteudbetalingen til boligorganisationerne, og at en praksis hvorefter kommunen kan efterregulere i forhold til tidligere indberettede beløb ikke er rimelig.

 

Problemet kan evt. løses ved en aftale mellem kommunen og boligorganisationen, hvorefter kommunen forpligter sig til at udbetale det beløb, der fremgår af den fremsendte opgørelse til boligorganisationen.

 

Oprykningsret ved udlejning til funktionærer

Spørgsmål

Hvis en funktionær er blevet stillet en bolig til rådighed som følge af bopælspligt efter ESL-overenskomstens bilag 3, har denne funktionær så automatisk oprykningsret til øvrige boliger i afdelingen, når det i øvrigt forudsættes, at den til rådighed stillede bolig ikke er specielt indrettet til varetagelse af pasningsopgaverne?

Svar

Det følger af udlejningsbekendtgørelsen § 1, stk. 3, at bekendtgørelsen ikke anvendes på enkeltværelser, der er mærkede som familieboliger, samt på boliger til funktionærer ved afdelingen.

 

Funktionærer har derfor ikke oprykningsret. Der ses ikke umiddelbart at være regler, der beskriver, om der kan tilbydes funktionæren en anden bolig i afdelingen efter aftale mellem funktionæren og boligorganisationen. Formentlig vil dette dog kunne ske, såfremt der er saglige grunde hertil. Spørgsmålet er dog som nævnt behæftet med nogen usikkerhed.

Udlejning til flygtninge via kommunen

Spørgsmål

Vi har en almen ejendom med ældre boliger med udlejningsvanskeligheder. Afdelingen har huslejegaranti. Afdelingen har 20 lejemål, hvoraf de 6 boliger er udlejet.

 

Kommunen har den 12.03.2013 anmodet boligselskabet om at undersøge, om kommunen må anvende 8 af disse boliger til flygtninge idet hele stueetagen er tom.

Kommunen forventer at kunne tage imod ca. 100 flygtninge, som herefter skal indkvarteres forskellige steder i området.

Der er tale om et projekt mellem kommunen og Udlændingestyrelsen.

 

Må Boligselskabet udleje disse 8 ældreboliger til flygtninge, og hvem skal boligselskabet have lejekontrakt med?

Vil huslejegarantien kunne opretholdes?

 

Udlejning til unge med særlige sociale behov:

Hvis udlejning til flygtninge ikke bliver til noget, vil kommunen gerne bruge ovennævnte afdeling til unge med særlige sociale behov. Det er de samme 8 boliger i stueetagen.

Huslejen pr. lejemål er højere end hvad disse unge vil kunne betale, da de alle er på kontanthjælp.

Må boligselskabet udleje disse 8 ældreboliger til unge med særlige sociale behov, og hvem skal boligselskabet have lejekontrakt med?

Vil huslejegarantien kunne opretholdes?

 

Jeg håber, I har mulighed for at svarer mig snarest, idet kommunen gerne vil have ovennævnte med på deres møde i næste uge. På forhånd tak.

Svar

Det er lidt bagvendt, at kommunen beder boligselskabet om at undersøge om noget er lovligt. Det er kommunen som er tilsynsmyndighed og skal overvåge, at boligselskabet respekterer den gældende lovgivning!

 

Når boliger der er mærket som ældreboliger ikke kan udlejes efter den oprindelige hensigt, kan kommunen beslutte at stille boligerne til rådighed for andre. De skal ikke ommærkes, og der må ikke ændres ved den kommunale forpligtelse til at dække lejetab.

 

Det er fortsat boligorganisationen, som indgår en lejekontrakt med den lejer, som kommunen anviser.

 

Det er her forudsat, at der fx er tale om flygtninge som har opnået asyl.

 

Hvis det derimod er en egentlig flygtningelejr, hvor beboerne er flygtninge som er under behandling for at få asyl, vil der være tale om en samlet udlejning til kommunen. Det er at sidestille med erhverv, og det er tilladt i helt særlige tilfælde, hvor der er udlejningsvanskeligheder, og arrangementet skal have en begrænset tidshorisont.

 

Kommunen kan også anvise unge, men disse skal også have selvstændig lejekontrakt med boligselskabet. I må på ingen måde indgå en aftale med kommunen som indebærer, at kommunen friholder sig for udlejningsgarantien.

Fleksibel udlejning via aftale med kommunen

Spørgsmål

Vi har fået en henvendelse fra et Regionshospital. De skal til at renovere en række af de boliger, som de stiller til rådighed for deres ansatte.

I den forbindelse spørger de os – de almene boligorganisationer – om vi kan hjælpe dem med genhusning.

Vi vil naturligvis gerne hjælpe til, men hvor finder vi lovgrundlaget, og hvem skal involveres i en evt. beslutning ud over de to parter?

Svar

Svaret er fleksibel udlejning - dvs. at det er noget som boligorganisationen skal aftale med kommunen. Det kan godt være en ad-hoc løsning.

Lovgivning - privat og almen udlejning

Spørgsmål

Gælder de samme love for privat udlejning, som for almene udlejning?

Svar

Nej det er ikke samme lovgivning der regulere privat og almen udlejning.

 

Der gælder et helt sæt specielle regler for almene boliger.

 

For almene boliger gælder lov om leje af almene boliger og for selve udlejningen af den almene bolig gælder en udlejningsbekendtgørelse der regulerer, hvordan de almene boliger skal udlejes (efter et venteliste princip).

Udnyttelse af fleksible udlejningsregler

Spørgsmål

Hvem har kompetence til at træffe beslutning om udnyttelse af fleksible udlejningsregler? Afdelingen, organisationsbestyrelsen, repræsentantskabet, kommunen?

Svar

Reglerne om fleksibel udlejning findes i lov om almene boliger § 60. Heraf følger, at kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation kan indgå aftale om fleksibel udlejning. Der er ikke til bestemmelsen knyttet krav om, at ordningen kun kan anvendes i bestemte afdelinger (f.eks. nødlidende), men reglerne bygger på en ide om, at man kan forbedre en boligområdes situation ved at tiltrække mere ressourcestærke boligsøgende.

 

Ifølge bkg. om drift af almene boliger § 12, er det boligorganisationens bestyrelse der har den overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger. Bestyrelsen er ansvarlig for driften, herunder for udlejning. Det er således organisationsbestyrelsen der har kompetencen til at indgå udlejningsaftalen.

Indflytning hos familiemedlem

Spørgsmål

Må en pige på f.eks. 16 år, der bor hos sin mor, flytte ind hos sin søster som bor i en 4-værelses lejlighed med sine 3 børn? F.eks. via delvis fremleje?

Svar

Det følger af almenlejeloven § 64, stk.1, at det samlede antal personer(ved fremleje), der bor i boligen, ikke må overstige antallet af beboelsesrum, hvorfor der ikke kan ske delvis fremleje i den nævnte situation.

Krav om hårde hvidevarer ved indflytning

Spørgsmål

Da jeg i 1998 flyttede ind i min nuværende lejlighed fik jeg at vide at jeg selv skulle medbringe komfur og køleskab da det ikke blev sat ind da ejendommen blev bygget i 1950. Men flere i min familie siger at en boligforening skal sørge for komfur køleskab mm i lejlighederne og vi har lige siden diskuteret dette emne flere gange. Derfor spørger jeg nu jer, hvad er reglerne på området?

Svar

Der er ingen krav om at lejligheder skal være udstyret med hårde hvidevarer.

Men når en afdeling er ”født” med komfur og evt. køleskab mm., skal denne facilitet som udgangspunkt opretholdes i fremtiden. Det kan vedtages at nedlægge køleskabe, men det er en meget kompliceret demokratisk og juridisk proces.

Istandsættelse efter ny lejers indflytning - spm. 2

Spørgsmål

Det er bestemt, at der er ind og udflytning samme dag. Derfor kan der også være håndværkere i lejemålet op til 14 dage efter indflytningen for at udbedre f.eks. maling, hvidtning, tapetsering m.m.

 

Der står ikke i kontrakten at dette kan forekomme, men vi sørger altid for at boligen kan bebos, ellers laver vi andre aftaler.

 

Denne aktuelle bolig er indflyttet den 15-12-2012 og har A-ordning og der står i vores ”Råd og anvisninger” for vores beboere:

 

3.3 Boligens istandsættelse ved indflytning:

Boligforeningen har to former for istandsættelse: A-ordning med (normalistandsættelsesbeløb) og B-ordning.

Har afd. A- ordning med normalistandsættelsesbeløb, fremtræder vægge nymalede, hvis ikke får man en rekvisition med et normalistandsættelsesbeløb, så man selv kan sætte den i stand. Lejligheden er gjort ren. De øvrige ting i boligen er sat i stand, hvis de er i stykker.

 

Dette skriver lejeren under på, at han/hun har læst.

 

Vi har måttet sætte malere på denne aktuelle lejlighed og pga. jul m.m. har de først kunnet være færdige den 28/12 2012. Boligen har ikke været ubeboelig.

 

Lejeren mener, at den har været ubeboelig og han vil have lejereduktion for de 14 dage.

 

Vores spørgsmål er:

  1. Kan vi fastholde vores ret til at udbedre mangler uden lejereduktion, når boligen ikke har været ubeboelig?
  2. Skal vi fremover indføje tekst under "§ 9 Almindelig bestemmelser" f.eks. "Der kan forekomme udbedringer af lejemålet op til 14 dage efter indflytningsdatoen" eller anden tekst?
Svar

I Lov om leje af almene boliger og tilhørende bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger er fastsat regler for istandsættelse ved fraflytning, herunder det problem som du beskriver. Den almene lejelov er ufravigelig, derfor er der ikke lovlig mulighed for at aftale afvigelser.

 

Ved B-ordninger skal der normalt ikke udføres istandsættelsesarbejder, bortset fra misligholdelse og den vedligeholdelse, som påhviler udlejer som følge af almindelig slid og ælde. I disse tilfælde skal ny lejer acceptere, at der kommer håndværkere og udføre arbejder efter indflytningen.

 

Ved A-ordningen skal der normalt foretages en opfriskning af vægge og lofter (normalistandsættelsen), og boligorganisationen kan forlange enten at fraflytter skal fraflytte lejemålet op til 14 dage før lejekontraktens udløb eller at indflytter skal acceptere først at kunne indflytte i lejligheden efter istandsættelsesarbejderne er udført, dog højst 14 dage.

 

Der kan vedtages en variant af A-ordningen som hedder A med ni-beløb. For hver boligafdeling skal der være fastsat et vedligeholdelsesreglement, og det skal være fastsat om afdelingen har A-ordning, A-ordning med ni-beløb eller B-ordning. Det er afdelingsmødet som vedtager afdelingens vedligeholdelsesreglement, herunder hvilken ordning der skal være gældende. Der kan dog være afvigende ordning for ungdomsboliger (fx A-ordning for familielejligheder og B-ordning for ungdomsboliger).

 

Det er afdelingsmødet der vælger hvilken ordning der er gældende i deres afdeling.

Lovgivningen indeholder ikke andre muligheder end de nævnte.

Istandsættelse efter ny lejers indflytning - spm. 1

Spørgsmål

Vi har en afdeling, som har ind og udflytning samme dag. Der er A-ordning med ni-beløb, og vi går ind og istandsætter efter syn. (grunden hertil er, at det er meget slidte boliger, hvor mange af dem også skal have nyt køkken ved fraflytning)

 

Vi igangsætter arbejdet så snart vi har adgang, og vi gør alt hvad vi kan, for at gøre arbejdet hurtigst muligt. (normalt tager det max en uge, men enkelte steder kan det tage max 14 dage) – Vi sørger for, at boligen er beboelig ellers finder vi en løsning.

 

Vores problem er, at vi gentagende gange får klager over, at vi istandsætter lejemålet efter indflytningen, og at mange beboere mener, det er ubeboelig og dermed vil have huslejerefusion.

 

Vi ved ikke hvordan vi står – har vi ret til at istandsætte boligen uden huslejerefusion hvis vi vurderer at boligen er beboelig?

 

Iflg. Kap. 4 § 14 er det lejeren der skal betale (som du siger) MEN gælder det også ovenstående situation?

 

Må man skrive i tilbudsbrevet, ” der kan forekomme udbedringer af lejemålet op til 14 dage efter indflytningsdatoen”? Så har man fortalt dem det, og dermed har de sagt ja til dette.

 

Så er det kun et vurderingsspørgsmål om lejemålet er ubeboelig.

Svar

En situation hvor der skal udskiftes et køkken kan ikke sammenlignes med en almindelig flyttelejlighed. Det er prisværdigt at gøre mest muligt for at begrænse udgifterne, men der er også grænser, og det er tilsyneladende disse grænser I mærker på beboernes reaktioner.

 

Det er PLANLAGT og ikke uventet, at køkken skal udskiftes. Situationen kan altså ikke sammenlignes med en situation, hvor man ved flyttesynet på flyttedagen den 31. opdager, at fraflytter har smadret hele lejligheden, inkl. køkken, og I har genudlejet lejligheden til indflytning den 1.

 

Bemærk bestemmelserne i den almene lejelov:

 

§ 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan forlange, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys, gas, varme el.lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.
Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

 

En lejlighed hvor man i en uge ikke kan benytte køkkenet, er en væsentlig mangel og lejeren har krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen.

 

Jeg vil anbefale, at I ændrer jeres procedurer, i de tilfælde hvor nye køkkener skal indsættes. I genudlejer lejligheden fx med start den 7. i stedet for den 1. og medtager en uges lejetab i økonomien for projekt køkkenudskiftning.

Se alle

Oprettelse: 21.12.2018 | Sidst opdateret: 08.03.2019

Sideansvarlig: Sanne Steen Petersen


Søger du bolig? - Klik her