Moms

Få svar på spørgsmål omkring moms på byggegrunde og ejendomsadministration.

Billede af tingbjerg-koebenhavn-300dpi-1.jpg

Moms på byggegrunde og ejendomsadministration

Fra den 1. januar 2011 blev der indført moms på erhvervsmæssigt salg af fast ejendom i form af byggegrunde og nye bygninger med eventuel tilhørende jord.

Anden levering af fast ejendom er fortsat være momsfritaget.

På samme tidspunkt blev der indført moms på ejendomsadministration.

Her har vi samlet spørgsmål og svar om moms på henholdsvis fast ejendom og ejendomsadministration.

Find også henvisninger til lovgivning, udsendte BL-informerer og andet relevant materiale om de nye momsregler.

 

Lovgrundlag - moms ejendomsadministration

Med virkning fra den 1. januar 2011 er der indført moms på ejendomsadministration. Reglerne findes i lov nr. 520 af 12. juni 2009 som ændret ved § 7 i lov nr.1361 af 8. december 2010.


Udsendte BL informerer mv.

Vi henviser til BL informerer nr. 4410 6010, 6110 og 2011 samt til
Landsbyggefondens vejledning om moms og ejendomsadministration, udsendt med LBF informerer nr. 517 af 30. november 2010.

Skal der betales moms af rykkergebyrer og ventelistegebyrer?

Skal der betales moms af rykkergebyrer og ventelistegebyrer?

Se Skatterådets afgørelser om rykkergebyrer og 
om ventelistegebyrer, samt BL informerer nr. 2011. Ifølge disse afgørelse skal der ikke lægges moms på gebyrer, der opkræves hos lejeren. Til gengæld skal der lægges moms på den ydelse, der er forbundet med at rykke eller administrere ventelisten i forholdet mellem administrator og den administrerede boligorganisation. Hvis administrator beholder det gebyr, som opkræves, anser SKAT dette for et vederlag, som administrator skal afregne moms af.

Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?

Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?

Nej, en almen boligorganisation med egen administration, som administrerer sine egne ejendomme/afdelinger, skal hverken betale moms eller lønsumsafgift heraf.

Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?

Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?

Nej.

Fællesregistrering betyder, at de fællesregistrerede virksomheder -f.eks. et alment administrationsselskab og de tilknyttede almene boligorganisationer - momsmæssigt kan betragtes som én virksomhed, således at udveksling af varer og ydelser er momsfrie. Dette er dog allerede blevet afvist af SKAT i en konkret sag, hvortil kommer, at en sådan eventuel tilladelse måtte anses for at være i strid med den almene boliglovgivning.

Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab?

Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab?

Nej.

Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?

Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?

Splitansættelse indebærer, at den eller de pågældende administrative medarbejdere flyttes fra ansættelse i en administrerende organisation til ansættelse direkte i den boligorganisation, som får udført opgaverne, f.eks. udlejning. Dermed bliver ydelsen intern og momsfri.

Sådanne splitansættelser bør dog kun foretages efter særligt grundige overvejelser, der tillige bør ske i samarbejde med organisationens advokat, revisor og SKAT, inden den iværksættes, ikke mindst for senere at undgå kedelige sager om evt. efterbetaling af moms, bøder osv. Herved skal det naturligvis kunne dokumenteres over for SKAT, at der er tale om en reel intern ansættelse. Man skal endvidere være opmærksom på det administrative besvær, der er forbundet med sådanne ansættelser, og at sådanne overførsler af opgaver og medarbejdere som udgangspunkt er omfattet af virksomhedsoverdragelsesloven.

Kan momsudgifter, der er afholdt før de nye reglers ikrafttræden, trækkes fra?  ("købsmoms")?

Kan momsudgifter, der er afholdt før de nye reglers ikrafttræden, trækkes fra?  ("købsmoms")?

Momspligtige ejendomsadministratorer, herunder de almene administrationsselskaber, skal være opmærksomme på mulighederne for at opnå godtgørelse for afholdte momsudgifter til tilpasning af IT-udstyr og software, rådgivning m.v., jf. den særlige overgangsbestemmelse § 3, stk. 5, i ændringslov nr. 520 af 12. juni 2009 til momsloven m.v. Disse overgangsbestemmelser giver mulighed for at afløfte købsmoms på IT-udstyr m.v. købt i 2010 med henblik på administration af det nye regelsæt fra 1.1.2011. 

Hvordan skal fællesomkostninger fordeles, når boligorganisationen både har momspligtige og momsfrie aktiviteter?

Hvordan skal fællesomkostninger fordeles, når boligorganisationen både har momspligtige og momsfrie aktiviteter?

Hvis en boligorganisation både driver virksomhed med momspligtig ekstern ejendomsadministration og virksomhed med momsfrie aktiviteter, som f. eks. intern udlejningsvirksomhed eller
ejendomsadministration, har boligorganisationen ret til et delvist momsfradrag af fællesomkostninger. Det delvise momsfradrag (momsfradragsprocenten) opgøres på baggrund af en omsætningsfordeling.

Der stilles af og til spørgsmål om omsætning (husleje), er et rimeligt fordelingsgrundlag. Det vil imidlertid kræve en lovændring, hvis opgørelse af den delvise momsfradragsprocent skal ske på et andet grundlag end omsætningsfordelingen. Et andet beregningsgrundlag ville for nogle medlemmer betyde mere moms og for andre medlemmer mindre. Så selvom en fordeling af fællesomkostningerne baseret på omsætning (husleje) ikke altid afspejler det faktiske ressourceforbrug, mener BL ikke umiddelbart, at der er grundlag for at foreslå en lovændring.

Kan man bevare sin momsfrihed/fritages for moms for egen administration, ved at man etablerer en særlig såkaldt ”selvstændig gruppe” efter momslovens § 19, stk. 1, nr. 19?

Kan man bevare sin momsfrihed/fritages for moms for egen administration, ved at man etablerer en særlig såkaldt ”selvstændig gruppe” efter momslovens § 19, stk. 1, nr. 19?

Svar: Afhænger helt af de konkrete forhold. SKAT har udtalt sig herom i følgende konkrete sag:

2 boligorganisationer med egen administration stillede SKAT ovenstående spørgsmål og modtog i 2012 et bindende svar herpå – dog på en række nærmere angivne betingelser.

Herefter dannede de 2 boligorganisationer en sådan ”selvstændig gruppe” i form af en særlig type almen administrationsorganisation, hvis oprettelse og vedtægter mv. er godkendt af kommunen.

Der er tale om mindst 4 betingelser for at ydelser fra ”gruppen” er omfattet af momsfritagelsen:

Den aktivitet, som hver af gruppens deltagere udøver, skal enten være momsfritaget efter andre bestemmelser eller falde helt uden for momslovens anvendelsesområde.

Ydelserne skal være direkte nødvendige for deltagernes virksomhed.Medlemmernes betaling skal svare nøjagtigt til deres andel af udgifterne.

Momsfritagelsen må ikke (i sig selv) fremkalde konkurrencefordrejning.

SKAT stillede endvidere krav om, at den selvstændige gruppe ikke må drives med hverken underskud eller overskud.

Svaret fra SKAT er bindende i ca. 5 år, men svaret gælder kun for spørgernes momsmæssige forhold, som der står i afgørelsen.

Udover alle disse momsmæssige og praktiske forhold skal den oprettede ”administrationsorganisation” naturligvis overholde al anden lovgivning, herunder almenboliglovgivningen.

På denne baggrund må vi derfor anbefale de medlemmer, som måske har mulighed for at opnå denne særlige momsfritagelse, at gøre det i nøje samråd med både sagkyndige, såsom advokat og revisor, og naturligvis med SKAT og den pågældende kommune.

Vi henviser desuden til Landsbyggefondens vejledning.

Moms på byggegrunde

Lovgrundlag

Med virkning fra den 1. januar 2011 er der indført moms på erhvervsmæssigt salg af fast ejendom i form af byggegrunde og nye bygninger med eventuel tilhørende jord. Anden levering af fast ejendom er fortsat momsfritaget. Reglerne findes i lov nr. 520 af 12. juni 2009  og bekendtgørelse nr. 1370 af 2.12.2010 om ændring af momsbekendtgørelsen
Læs nærmere om reglerne i SKATS vejledning


Udsendte BL-informerer

Vi henviser til BL-informerer nr.:

4410, - 5110 og 5810.

Skal der betales moms af en byggegrund, når der indgås købsaftale i 2010, som betinges af kommunens godkendelse af skema B i 2011?

Skal der betales moms af en byggegrund, når der indgås købsaftale i 2010, som betinges af kommunens godkendelse af skema B i 2011?

Skatteministeriet har udtalt følgende:

"Der skal betales moms af leveringer af byggegrunde og særskilte leveringer af bebyggede grunde der sælges den 1. januar 2011 eller senere.

Salg af byggegrunde og særskilt levering af bebyggede grunde, der er solgt før lovens ikrafttræden, er ikke omfattet.

Det betyder, at for sådanne grunde, hvor der er indgået bindende aftale om køb før 1. januar 2011, skal der ikke betales moms, uanset det momsmæssige leveringstidspunkt er efter 1. januar 2011.

Ved en bindende aftale forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud.

I forbindelse med offentligt støttede byggerier (almennyttige boliger) er det herefter uden betydning for, om der foreligger en bindende aftale om levering af en byggegrund, at købsaftalen, skødet m.v., er betinget af kommunens godkendelse af skema B."

Skatterådet har desuden den 23. november 2010 offentliggjort to nye afgørelser, hvor rådet slår fast, at en aftale om køb af grund, som er indgået i 2010, men betinget af skema B's godkendelse og udmatrikulering i 2011, er momsfri. Det er en betingelse, at begge parter skriftligt har tiltrådt aftalen i 2010. I den ene af sagerne udtaler Skatterådet tillige, at en efterregulering af købesummen i 2011 heller ikke udløser momspligt.
Læs afgørelserne på:

Afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser mv.

Skal der betales moms af en byggegrund, når der indgås købsaftale i 2010, men betaling eller overtagelse først sker i 2011?

Skal der betales moms af en byggegrund, når der indgås købsaftale i 2010, men betaling eller overtagelse først sker i 2011?

Kan kommunalbestyrelsens beslutning om at sælge en grund til boligorganisationen ligestilles med en købsaftale?

Kan kommunalbestyrelsens beslutning om at sælge en grund til boligorganisationen ligestilles med en købsaftale?

Som følge af Skatteministeriets definition af en købsaftale er det formentlig ikke tilstrækkeligt med kommunalbestyrelsens ensidige beslutning om et grundsalg - der skal altså foreligge et dokument, der er underskrevet af begge parter.

Oprettelse: 21.12.2018 | Sidst opdateret: 31.01.2019

Sideansvarlig: Sanne Steen Petersen


Søger du bolig? - Klik her