Moms

Her har vi samlet en række spørgsmål og svar om moms på henholdsvis fast ejendom, ejendomsadministration og ejendomsservice.

Billede af tingbjerg-koebenhavn-300dpi-1.jpg

Moms på byggegrunde, ejendomsadministration og ejendomsservice

Moms på salg af byggegrunde

Erhvervsmæssigt salg af fast ejendom i form af byggegrunde og nye bygninger med eventuel tilhørende jord er momspligtigt. En bygning anses for ny, når salget sker inden bygningen er taget i brug, dvs. inden første indflytning. En bygning anses også for ”ny”, når salget sker mindre end 5 år for bygningens færdiggørelse.

Øvrigt salg af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget.

I Landsbyggefondens vejledning om moms ved salg af fast ejendom (marts 2024) er omtalt en række situationer, hvor salget er momsfrit, selvom der helt eller delvist er bygninger på ejendommen.

Grunde med bygninger, der er bestemt til nedrivning, uden at sælger er forpligtet til at nedrive bygningen, vil ikke være momspligtige ved salg. Hvis bygningerne er delvist nedrevet, skal bygningerne fortsat være reelt anvendelige til det formål, de var bestemt til for at der indtræder momspligt. Se uddybende fra Skattestyrelsens Styresignal.

Salg er byggegrunde, hvor der er udført byggemodningsarbejder, herunder støbt fundament, er som udgangspunkt momspligtigt. Dette gælder dog ikke, hvis der alene er udført arbejder som f.eks. tilslutning til net, opførelse af kloak, brønd, mv.

Udlejningsejendomme, der har været udlejet uden moms, kan sælges momsfrit. Hvis udlejningen i lejeperioden har ændret sig, anbefales det at bede Skattestyrelsen om et bindende svar på spørgsmålet om momspligt. Det samme gælder, hvis der er tale om en nyopført ejendom, som ikke er berørt af lejerne.

Overdragelse af byggegrunde og nye til- og ombyggede ejendomme kan ske momsfrit, hvis salget sker som led i en virksomhedsoverdragelse. Ejendomsprojekter, det vil sige ejendomme under opførelse, kan også under visse betingelser betragtes som en momsfri virksomhedsoverdragelse.

Der henvises uddybende til Landsbyggefondens vejledning om moms ved salg af fast ejendom (marts 2024). Endvidere anbefaler BL, at man anmoder Skattestyrelsen om et bindende svar på mere komplicerede spørgsmål om momspligt ved salg af fast ejendom.



Spørgsmål & svar 

Hvad gør man hvis man fra start har tiltænkt en bygning til udlejning, men nye omstændigheder (f.eks. krav om en udviklingsplan, lokalplansændringer eller det ikke er muligt at leje ud) ikke muliggør dette? Er det momspligtigt?

Hvad gør man hvis man fra start har tiltænkt en bygning til udlejning, men nye omstændigheder (f.eks. krav om en udviklingsplan, lokalplansændringer eller det ikke er muligt at leje ud) ikke muliggør dette? Er det momspligtigt?

Man skal kunne bevise, at man havde til hensigt at drive lejemål. En lejekontrakt er ikke nok i sig selv. I sådanne tilfælde ville man se på flere forhold, f.eks. ved fremlæggelse af dokumenter med oplysninger om, hvilken aktivitet den faste ejendom har indgået i eller er tiltænkt at indgå i, aftaler om finansiering, budgetoversigter, købsaftaler, lejeaftaler, aftaler om byggeret, aftaler om boligadministration, aftale med mægler, lokalplaner, årsregnskaber, pressemeddelelser og annoncering. Det anbefales, at man beder Skattestyrelsen om et bindende svar på denne type spørgsmål.

Hvordan forholder det sig, hvis man frasælger en del af en bygning, f.eks. halvdelen?

Hvordan forholder det sig, hvis man frasælger en del af en bygning, f.eks. halvdelen?

Det er kun den del man frasælger af bygningen, som i sådanne tilfælde vil være momspligtig. Dette afhænger af, hvad køber skal anvende ejendommen til.

Moms på ejendomsadministration

Der skal ikke svares moms på ejendomsadministration af egne afdelinger. Spørgsmålet om moms har kun betydning ved ekstern administration. Intern administration inden for boligorganisationen er altid momsfri.

Ved ejendomsadministration for andre almene boligorganisationer skal der svares moms.

Der henvises til BL Informerer 1318 og Landsbyggefondens orientering om moms og ejendomsadministration.

Læs også: Hvad er en almen bolig?

Moms på ejendomsservice

Opførelse, ombygning og modernisering af bygninger
Opførelse af bygninger på ejendomme til salg eller udlejning samt ombygnings- og moderniseringsarbejder på egne bygninger er omfattet af pligten til at beregne og afregne moms.

Momspligten indtræder, når arbejdet udføres af egne lønnede medarbejdere og arbejdet udføres på de bygninger, den almene boligorganisation enten ejer eller lejer.

Moderniseringsarbejde, er arbejde der har til formål at forbedre bygningens oprindelige stand, hvorimod vedligeholdelsesarbejde er udført med henblik på at bevare bygningens oprindelige stand og anvendelse.

Der skal altid beregnes og afregnes moms af arbejde vedrørende modernisering af bygninger, uanset værdien af arbejdet. Der skal imidlertid alene beregnes og afregnes moms af vedligeholdelsesarbejde, hvis værdien af arbejderne overstiger kr. 100.000, se nærmere herom umiddelbart nedenfor.

Reparation og vedligeholdelse af bygninger
Der skal beregnes og afregnes moms af reparation og vedligeholdelse af egne bygninger (anvendt til salg eller udlejning), når arbejdet udføres af egne medarbejdere og værdien af arbejdet overstiger kr. 100.000 årligt. Det er den samlede værdi for alle boligorganisationens bygninger, der overstiger kr. 100.000 indenfor et kalenderår. Hvis værdien af det udførte arbejde er kr. 100.000 eller mindre skal der ikke beregnes og afregnes moms.

Reparation og vedligeholdelse af udendørsarealer er ikke omfattet af pligten til at beregne og angive moms.

Renholdelse af bygninger og fællesarealer
Almindeligt forefaldende viceværtsarbejde, der udføres af egne medarbejdere på egne ejendomme er ikke omfattet af pligten til at beregne og afregne moms. Det gælder renholdelse af bygninger, fællesarealer og udearealer.

Der henvises til uddybende notat af 23. maj 2024 fra Hulgaard Advokater.

Flere spørgsmål & svar

Skal der betales moms af rykkergebyrer og ventelistegebyrer?

Skal der betales moms af rykkergebyrer og ventelistegebyrer?

Som udgangspunkt er ventelistegebyrer momsfrie i forholdet mellem udlejer/administrator og lejeren.

Hvis ventelisterne administreres af en ekstern administrator, og denne administrator beholder ventelistegebyrerne til at dække sine omkostninger ved administrationen, så træder denne betaling i stedet for et momspligtigt administrationshonorar fra boligorganisationen. I så fald skal administrator opkræve moms af den administration, der er forbundet med at opkræve ventelistegebyret og føre ventelisterne for boligorganisationen.

Da boligorganisationens udgift til administration af ventelisten, herunder til moms, skal dækkes af ventelistegebyret, så må ventelistegebyret forhøjes, og resultatet bliver altså det samme, som hvis der blev lagt moms på ventelistegebyret ved opkrævning hos den opnoterede.

Hvis administrator sender ventelistegebyret videre til boligorganisationen, skal boligorganisationen i stedet betale administrator for administrationen af ventelisten + moms. Resultatet bliver altså også i denne situation det samme.

Rykkergebyrer er momsfrie. Men ved ekstern administration betaler boligorganisationen moms af administrationen, herunder udsendelse af rykkere. Rykkergebyrer er ikke kostægte, og rykkergebyrer udløser kun ekstra moms i det omfang, boligorganisationen skal betale for ekstra administration i den forbindelse. Indgår udsendelse af rykkere i forvejen i den administrationsaftale, der er indgået mellem boligorganisation og administrator, udløser rykkergebyrer altså ikke ekstra moms.

Der henvises til BL Informerer nr. 2011.

Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?

Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?

Nej, en almen boligorganisation med egen administration, som administrerer sine egne ejendomme/afdelinger, skal hverken betale moms eller lønsumsafgift heraf. Link til styresignal om lønsumsafgift og moms.

Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?

Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?

Nej.

Fællesregistrering betyder, at de fællesregistrerede virksomheder -f.eks. et alment administrationsselskab og de tilknyttede almene boligorganisationer - momsmæssigt kan betragtes som én virksomhed således, at udveksling af varer og ydelser er momsfrie. Dette er blevet afvist af SKAT i en konkret sag hvortil kommer, at en sådan eventuel tilladelse måtte anses for at være i strid med den almene boliglovgivning.

Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab

Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab

Nej.

Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?

Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?

Splitansættelse indebærer, at den eller de pågældende administrative medarbejdere flyttes fra ansættelse i en administrerende organisation til ansættelse direkte i den boligorganisation, som får udført opgaverne, f.eks. udlejning. Dermed bliver ydelsen intern og momsfri.

Sådanne splitansættelser bør dog kun foretages efter særligt grundige overvejelser, der tillige bør ske i samarbejde med organisationens advokat, revisor og SKAT, inden den iværksættes, ikke mindst for senere at undgå kedelige sager om evt. efterbetaling af moms, bøder osv. Herved skal det naturligvis kunne dokumenteres over for SKAT, at der er tale om en reel intern ansættelse. Man skal endvidere være opmærksom på det administrative besvær, der er forbundet med sådanne ansættelser, og at sådanne overførsler af opgaver og medarbejdere som udgangspunkt er omfattet af virksomhedsoverdragelsesloven.

Hvordan skal fællesomkostninger fordeles, når boligorganisationen både har momspligtige og momsfrie aktiviteter?

Hvordan skal fællesomkostninger fordeles, når boligorganisationen både har momspligtige og momsfrie aktiviteter?

Hvis en boligorganisation både driver virksomhed med momspligtig ekstern ejendomsadministration og virksomhed med momsfrie aktiviteter, som f.eks. intern udlejningsvirksomhed eller ejendomsadministration, har boligorganisationen ret til et delvist momsfradrag af fællesomkostninger. Det delvise momsfradrag (momsfradragsprocenten) opgøres på baggrund af en omsætningsfordeling.

Der stilles af og til spørgsmål om omsætning (husleje), er et rimeligt fordelingsgrundlag. Det vil imidlertid kræve en lovændring, hvis opgørelse af den delvise momsfradragsprocent skal ske på et andet grundlag end omsætningsfordelingen. Et andet beregningsgrundlag ville for nogle medlemmer betyde mere moms og for andre medlemmer mindre. Så selvom en fordeling af fællesomkostningerne baseret på omsætning (husleje) ikke altid afspejler det faktiske ressourceforbrug, mener BL ikke umiddelbart, at der er grundlag for at foreslå en lovændring.

Kan man bevare sin momsfrihed/fritages for moms for egen administration, ved at man etablerer en særlig såkaldt ”selvstændig gruppe” efter momslovens § 19, stk. 1, nr. 19?

Kan man bevare sin momsfrihed/fritages for moms for egen administration, ved at man etablerer en særlig såkaldt ”selvstændig gruppe” efter momslovens § 19, stk. 1, nr. 19?

SKAT har udtalt sig om dette spørgsmål i en konkret sag. To boligorganisationer med egen administration stillede SKAT ovenstående spørgsmål og modtog i 2012 et bindende svar, hvori der indgik en række betingelser.

Herefter dannede de 2 boligorganisationer en sådan ”selvstændig gruppe” i form af en særlig type almen administrationsorganisation, hvis oprettelse og vedtægter mv. var godkendt af kommunen.

Der er tale om mindst 4 betingelser for at ydelser fra ”gruppen” er omfattet af momsfritagelsen:

1. Den aktivitet, som hver af gruppens deltagere udøver, skal enten være momsfritaget efter andre bestemmelser eller falde helt uden for momslovens anvendelsesområde.

2. Ydelserne skal være direkte nødvendige for deltagernes virksomhed. Medlemmernes betaling skal svare nøjagtigt til deres andel af udgifterne.

3. Momsfritagelsen må ikke (i sig selv) fremkalde konkurrencefordrejning.

4. SKAT stillede endvidere krav om, at den selvstændige gruppe ikke må drives med hverken underskud eller overskud.

Svaret fra SKAT var bindende i ca. 5 år, men svaret gælder kun for spørgernes momsmæssige forhold, som der står i afgørelsen. På denne baggrund må BL anbefale medlemmer, som måske har mulighed for at opnå denne særlige momsfritagelse, at gøre det i nøje samråd med både sagkyndige, såsom advokat og revisor, og naturligvis med SKAT og den pågældende kommune.

Oprettelse: 21.12.2018 | Sidst opdateret: 27.05.2024

Sideansvarlig: Sanne Steen Petersen


Søger du bolig? - Klik her