Administration og drift

Ansvaret for den daglig administration hører under organisationsbestyrelsen, der normalt ansætter en direktør eller en forretningsfører til at stå for den daglige ledelse af boligorganisationen.

Billede af Finlandsparken 071.jpg

Alle almene boligorganisationer er omfattet af en fælles lovgivning, der nøje fastlægger rammerne for, hvordan de kan drive virksomhed.

Vi har samlet love, bekendtgørelser og vejledninger der har specifikt relation til beboerdemokratiet herunder. Find desuden vejledning og oplysninger om bredbånd og tv-kanaler. 

Og ikke mindst er der grundig introduktion til Beboerklagenævnet og nævnets rolle i beboerdemokratiet. 

 

Frit valg af tv-kanaler – hvilke konsekvenser og hvordan?

Folketinget vedtog den 31. maj 2016 lov om ændring af lov om radio- og fjernsynsvirksomhed, lov om leje og lov om leje af almene boliger (Frit valg af tv-distributør, distribution af digital radio m.v.).

 

Lovændringen respekterer i meget høj grad de ønsker, som BL fremførte i debatten:

  • Der er ikke indført frit valg af leverandør – men frit valg af tv-programmer
  • Der er fortsat mulighed for at tilbyde levering af flere tv-programmer i pakkeløsninger
  • Den enkelte lejer skal kunne vælge ikke at modtage tv-programmer overhovedet
  • Alle udgifter til anlæg og administration betales af alle lejere, også dem som fravælger tv-programmerne
  • Det frie valg i afdelinger med sløjfeanlæg skal være klar senest i 2018 (så der har været tid til at ombygge anlægget eller finde andre løsninger).
  • Det er fortsat lovligt at levere kollektivt internet til alle – ingen krav om fravalg!

Hvordan gør I?

Hvordan gør I?

1. I alle boligafdelinger, hvor der er indgået en aftale med en ekstern leverandør, som forudsætter, at alle lejere modtager og betaler for TV-programmer, må boligorganisationen hurtigst muligt gennemgå disse kontrakter og opsige dem med det kortest mulige varsel. Da det er en nødvendig konsekvens af en lovændring, kan dette udføres uden, at det forelægges for afdelingsmøderne til vedtagelse. 

2. Afdelingsbestyrelser og afdelingsmødet inddrages efterfølgende i overvejelserne om den fremtidige løsning

3. I afdelinger med sløjfeanlæg er det nødvendigt at finde en velegnet teknisk løsning, så beboerne i disse afdelinger også kan få frit valg af TV-programmer senest fra 1. januar 2018. Søg uvildig teknisk rådgivning fra ingeniørfirma eller lignende – undgå at lade leverandører finde jeres fremtidige løsning.

4. Undgå hovsa-løsninger før loven træder i kraft den 1. juli 2016. Der er leverandører, som meget aktivt forsøger at få underskrift på aftaler inden den nye lovs ikrafttræden, og desværre også på aftaler, som ikke respekterer den valgfrihed, som lejerne har fra 1. juli 2016. Det er lovligt at indgå sådanne aftaler, men BL vil kraftigt fraråde det. Den nye lov er i det store og hele til fordel for lejerne, og det vil være et meget dårligt signal, hvis boligorganisationer forsøger at fratage lejerne disse friheder til at fravælge TV-programmer. 

5. Når der skal etableres ny kabling eller anskaffes nyt udstyr til distribution af TV-programmer og internet mm., opnås den bedste kombination af økonomiske hensyn og fremtidige valgmuligheder ved at afdelingen finansierer udgifterne til kabling og andet udstyr og bevarer ejerskabet til hele ejendommens infrastruktur. 

6. Beslutninger om fremtidige modeller for levering af TV-programmer og internet i boligafdelinger, skal vedtages på afdelingsmøde. 

7. Er der behov for juridisk/økonomisk rådgivning, fx gennemgang af et kontraktudkast, er BL’s KonsulentCenter til rådighed. 

Fra idé til virkelighed – en proces med mange ændringer undervejs

Fra idé til virkelighed – en proces med mange ændringer undervejs

Lovgivningen om frit valg af tv-programmer landede efter en omtumlet debat med mange aktører, siden diskussionen om ”tvang” startede i begyndelsen af dette årti.

 

Den første politiske beslutning om at gøre noget ved forholdene var ved indgåelsen af Medieforliget for 2012-2014. Heri indgik en aftale om at det skulle undersøges om der er behov for ændringer af lovgivningen for at give lejerne større valgfrihed.

 

I det mellemliggende forløb har der været politiske tanker om:

  • Køb af tv-programmer skal være et anliggende for den enkelte lejer, som selv skal kunne vælge sin leverandør og hvilke ydelser, lejeren vil købe. 
    • Altså: fællesindkøb med rabatordninger for beboerne skulle afskaffes

 

  • Boligafdelinger skal give adgang til at alle de leverandører, som beboere efterspørger, skal kunne få adgang til at levere signaler og bredbånd til lejerne.
    • Altså: både YouSee, Stofa, Boxer, Fibia m.fl. skulle have adgang til at levere de samme TV-programmer til beboerne. Det ville kræve dbygninger af kabelnettet eller at alle fik adgang til at trække deres egne kabler i alle ejendommene. 

 

  • Alle udgifter til kabelanlæg m.m. skal kun betales af de lejere, som bruger anlægget til at købe TV-programmer og/eller bredbånd
    • Altså: hele infrastrukturen i boligafdelingen med kabler til TV og bredbånd m.m. skal kun betales af de lejere, som aktuelt bruger kabelnettet. Det ville medføre, at den månedlige udgift skulle reguleres op, hvis en lejer ophører med at købe tv-programmer, og jo færre som benytter muligheder, jo dyrere ville det være for de lejere, som fortsat benytter kablerne. Det ville medføre den selvforstærkende effekt, at beboerne efterhånden som det blev dyrere ville melde sig ud for ikke selv at sidde med den store regning til sidst.

 

  • Alle TV-programmer skal købes enkeltvis, ikke i pakker.
    • Altså: rabatmulighederne ved pakkeløsninger ville bortfalde. Priserne for køb af TV-programmer a-la-carte er væsentligt højere end ved samlet køb i pakkeløsninger.

 

Et lovindgreb skal omfatte alle, uanset anlæggets tekniske opbygning.

Altså: selv i boligafdelinger med ”sløjfeanlæg”, hvor alle lejere modtager de samme programmer, skulle valgfrihed straks indføres, selv om det ville forudsætte kostbare ombygninger af anlægget.

I den offentlige debat har ”Frit valg” været det store tema

I den offentlige debat har ”Frit valg” været det store tema

BL har som de eneste aktører vedholdende fremført, at prisen for levering af TV-programmer er helt afgørende for mange af lejerne i almene boliger, og at køb af enkeltprogrammer meget ofte vil blive en løsning, som koster mere for beboerne end en kollektiv grundpakke. Men selv Forbrugerrådet TÆNK har alene fokuseret på ”Frit valg” uden hensyn til omkostningerne for lejerne.

 

Stemningen begyndte at vende, da BL kunne fremvise, at de anlæg, som har de dyreste løsninger og den mindste valgfrihed, er anlæg, som ejes af leverandører. Særligt elselskaberne har været aggressive i deres markedsføring af ”gratis installation af fiber til alle”, men selv om de anlægger fiberløsninger med meget stor kapacitet, skriver de i deres kontrakter, at ingen anden udbyder af TV-programmer må benytte fiberkablerne.

 

De billigste løsninger og løsningerne med den største valgfrihed findes i de anlæg, som ejes af boligafdelingerne, og hvor det er forbruger- eller boligforeningsejede antenneforeninger, som er leverandører. Det gælder fx Brøndby Antenneforening, Aarhus Antenneforening og Aalborg-Nørresundby Antenneforening. Disse steder er priserne i bund, og alle lejere kan frit vælge og fravælge.

 

Den løsning som Folketinget har vedtaget, kan betragtes som en imødekommelse af lejernes ønsker. Både de lejere, som har et stort TV-behov og de lejere, som ikke ønsker at betale for at have TV-programmer, kan få deres ønsker opfyldt.

PDF Fil

Få rådgivning omkring TV- og bredbåndsløsninger

Download

Tv-overvågning/video-overvågning

Loven om videoovervågning giver boligorganisationer mulighed for at sætte kameraer op ved offentligt tilgængelige steder som for eksempel parkeringspladser og stier.

 

Datatilsynet har udarbejdet en vejledning om almene boligorganisationers tv-overvågning/video-overvågning.

Vejledningen tager udgangspunkt i lovgivningen og diverse fortolkningsbidrag. Fortolkningsbidragene findes bl.a. i lovforslaget om adgang til øget tv-overvågning i boligorganisationer. Der anvendes også nyeste praksis fra Datatilsynet.

Datatilsynet har bl.a. behandlet en klagesag om anvendelse af tv-overvågningsoptagelser i en boligorganisation samt foretaget inspektioner hos en række boligorganisationer. Erfaringerne herfra har tilsynet også brugt ved udformningen af vejledningen.


Følgende emner indgår i vejledningen: 

  • Iværksættelse af tv-overvågning på områder, der benyttes til almindelig færdsel
  • Iværksættelse af tv-overvågning på områder, der ikke benyttes til almindelig færdsel
  • Opbevaring og sletning af optagelser
  • Anvendelse af optagelser og billeder fra tv-overvågning
  • Krav om information til de personer, der overvåges
  • Indsigtsret for alle personer på optagelserne
  • Datasikkerhed ved tv-overvågning

 

Vejledningen findes ikke længere på Datatilsynets hjemmeside, men du kan downloade et eksemplar herunder. 

Beboerklagenævn

Har du brug for at komme i kontakt med beboerklagenævnet, skal du kontakte din kommune.

 

Forudsætningen for trivsel i en almen boligafdeling er, at beboerne respekterer hinanden og kan tale sammen. Det kan de ikke altid. Her kommer beboerklagenævnet ind.

Nævnet behandler en lang type sager om forskellige tvister om: flytteafregninger, husorden, råderet, husleje o.a.

Beboerklagenævnet afgør uenigheder mellem boligorganisationer og beboere. Nævnet består af en formand, der er jurist samt to sagkyndige, der er udpeget af boligorganisationen.

  • Nævnet kan kun træffe afgørelser i de lov om almene boliger §§ 100 og 101 nævnte tilfælde.
  • Indbringelsen af en sag skal ske skriftligt, og kan både ske af boligorganisation og lejer.
  • Der skal betales gebyr på 144 (indeksreguleret).

Har du brug for at komme i kontakt med beboerklagenævnet, skal du kontakte din kommune.

Indbring en sag

Indbring en sag

Hvordan indbringer man en sag?
Indbringelse af en sag skal ske skriftligt - det er altså ikke nok at ringe til et beboerklagenævn og fortælle om sine problemer. Henvendelsen skal være vedlagt 144 kroner (2018), som er det beløb, man skal betale for nævnets behandling. Beløbet reguleres hvert år efter nettoprisindekset.


Når man indbringer en sag, kan man anføre sin holdning til, hvordan sagen bør løses, men næv­net kan vælge en anden løsning på konflikten, end den parterne selv foreslår.

 

Hvem kan indbringe en sag?
En sag kan indbringes for beboerklagenævnet af en boligorganisation eller af en eller flere ­beboere. Hvis en beboer klager over en anden beboer, kan den klagende part kun indbringe sagen, hvis der først forgæves er rettet henvendelse til boligorganisationen - altså hvis boligorganisationen enten ikke har reageret eller ikke mener at kunne gøre noget i sagen.

 

Hvis sagen handler om ventelister og udlejning/anvisning, kan alle, der har en retlig interesse i sagen, henvende sig til nævnet. I praksis betyder det, at hvis man er opnoteret på venteliste til en almen bolig og føler sig forbigået ved udlejningen af en ledig bolig, kan man få sin sag behandlet af nævnet.

 

Der er ikke noget krav om, at man skal have f.eks. en advokat til at varetage sine interesser - heller ikke selv om man f.eks. på et tidspunkt i sagsforløbet skal møde i beboer­klagenævnet og afgive forklaring.

 

Begge parter kan naturligvis vælge at lade sig repræsentere ved en advokat, men man skal være opmærksom på, at man som udgangspunkt selv ­kommer til at dække udgiften hertil. Beboerklagenævnet har nemlig ikke mulighed for at pålægge »den tabende part« modpartens sagsomkostninger. Den enkelte beboer kan dog evt. få dækket nogle af sine udgifter til advokat, hvis man har en familieforsikring med retshjælpsdækning. Boligorganisationen skal derimod altid selv ­betale egne udgifter til advokat.

 

Tidsfrister
Et af de vigtigste formål med at oprette obligatoriske beboerklagenævn overalt i Danmark er at opnå et system til en hurtigere behandling af konflikter. Der er derfor i regelsættet om beboerklagenævn indsat en række frister for nævnets og parternes ­behandling af sagen.

 

Nævnet skal senest en uge efter, at sagen er indbragt, give den anden part i sagen besked herom. Samtidig får parten to uger til at fremsætte sine synspunkter. Det er vigtigt at være klar over, at hvis man ikke reagerer på nævnets henvendelser, kan nævnet lægge modpartens forklaring til grund for sin afgørelse.

 

Beboerklagenævnet kan herefter undersøge sagen yderligere ved at stille supplerende spørgsmål med to ugers frist til besvarelse af spørgsmålene. Fristen kan forlænges, hvis nævnet mener, at der er særlige forhold, der nødvendiggør det.

Sådan afgør nævnet en klagesag

Sådan afgør nævnet en klagesag

Beboerklagenævnets afgørelse 
Nævnet har pligt til at indhente alle oplysninger, der er nødvendige til brug for sagens afgørelse.

En stor del af sagsbehandlingen ved beboerklagenævnet foregår skriftligt, men nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Det er dog muligt at give en person fuldmagt til at repræsentere sig.

Beboerklagenævnet har også mulighed for at indhente oplysninger hos alle offentlige og private myndigheder.

 

  • Besigtigelse: Nævnet kan foretage besigtigelse af lejemålet, f.eks. i sager om mangler ved lejemålet, eller hvis der er tvist om istandsættelsen ved en fraflytning.
  • Mediation: Sager, der vedrører lejerens brug af det lejede, herunder spørgsmål om lejerens adfærd, kan nævnet foreslå parterne, at der afholdes mediation. Mediation er en form for mægling mellem to parter. Mediation kan eks. anvendes i husordenssager, hvor beboerklagenævnet kan kalde parterne sammen med henblik på at forsøge at løse sagen ved mægling. Mediationsmuligheden er tænkt som et redskab f.eks. i de sager, hvor flere beboere klager over hinanden, og hvor det er svært at gennemskue, hvem der er den forurettede part. Mediatoren kan f.eks. være en socialrådgiver eller en beboerrådgiver.

 

Frist for nævnets afgørelse
Når beboerklagenævnet har modtaget alle nødvendige oplysninger og eventuelt anvendt muligheden for at høre parternes forklaring eller foretage besigtigelse, skal nævnet træffe en afgørelse i sagen inden fire uger herefter.

 

Har beboerklagenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindeligt stemmeflertal.

Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede. Ved stemmelighed gør formandens stemme udslaget.

Den afgørelse, man får fra beboerklagenævnet, er ikke en dom og kan derfor ikke gennemtvinges med fogedrettens bistand.

 

Indbringelse af beboerklagenævnets afgørelser for domstolene
Beboerklagenævnets afgørelse kan af begge parter indbringes for boligretten. Indbringelsen skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt de to parter i sagen. Ved beregning af fristen ses der bort fra juli måned.

 

I specielle tilfælde kan boligretten give tilladelse til, at en sag alligevel indbringes, selv om fristen er overskredet, hvis man søger herom inden et år efter beboerklagenævnets afgørelse. For at få en sådan tilladelse kræves det, at man har en meget god forklaring på, hvorfor man ikke har overholdt 4-ugers fristen.

 

Beboerklagenævnet skal redegøre for sin af­gørelse under behandlingen i boligretten, men nævnet er ikke part i sagen.

I de sager, der handler om opsigelse, og hvor lejeforholdet er gjort betinget, eller hvor lejeren har fået en advarsel, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af beboerklagenævnets afgørelse.

 

Boligrettens afgørelser kan indbringes for lands­retten som ankeinstans. Det er dog et krav at sagens værdi overstiger 10.000 kr., eller at Procesbevillingsnævnet har givet særskilt tilladelse hertil.

Herudover kan landsrettens afgørelser und­tagelsesvist, hvor der er tale om principielle spørgsmål, indbringes for Højesteret, hvilket ­ligeledes kræver særskilt tilladelse fra Proces­bevillingsnævnet.

 

En sag kan altså blive både dyr og langvarig for begge parter, hvis sagen ikke slutter med beboerklagenævnets behandling.

Baggrund og formål

Baggrund og formål

Når fællesskabet ikke fungerer
Forudsætningen for trivsel i en almen boligafdeling er, at beboerne respekterer hinanden og kan tale sammen. Det lykkedes ikke altid. Konflikterne går af og til i hårdknude, så man får brug for hjælp udefra til at få dem løst.

 

Med vedtagelsen af den almene lejelov i 1998 fik den almene boligsektor med beboerklagenævnene en vigtig nyskabelse. Nævnene skal styrke beboernes retssikkerhed og skaffe mulighed for at få løst en række tvister i en almen boligorganisation på en nem, billig og ikke mindst hurtig måde.

 

En domstolsbehandling af en tvist vil typisk være både udgifts- og tidskrævende. Som konsekvens heraf blev der altså indført beboerklagenævn i kommunalt regi. Fordelen ved disse nævn er, at den enkelte beboer får mulighed for at få prøvet sin sag på en billig og nem måde. Lovreglerne om beboerklagenævnet og dets ­arbejde findes i lov om leje af almene boliger, kapitel 17.

 

Beboerklagenævn i alle kommuner
Et klagenævn er obligatorisk i alle kommuner med almene boligafdelinger. Alle kommuner i Danmark har således et beboerklagenævn. Kommunerne kan dog godt vælge at gå sammen om at oprette et nævn på tværs af kommunegrænser. Kommuner kan også have flere beboerklagenævn, hvis der er behov for det.

 

Det er kommunerne, der afholder udgifterne til nævnets arbejde, herunder stille lokaler til rådighed og sørge for den fornødne medhjælp og sekretariatsbistand. 

 

Kommunerne har også et huslejenævn, som behandler sager om lejeforhold i privat udlejningsbyggeri. Derfor ses det ofte, at en kommune har et sekretariatsfællesskab mellem de to nævn. 

Beboerklagenævnets kompetencer

Beboerklagenævnet skal respektere beboerdemokratiet. Det betyder, at nævnet ikke kan til­sidesætte en beslutning, som beboerdemokratiet har truffet på lovlig vis. Hvis f.eks. afdelingsmødet vedtager at lave en legeplads i afdelingen, kan beboerklagenævnet ikke tage stilling til denne beslutning, hvis reglerne for mødets gennemførelse har været overholdt.

Derimod kan beboerklagenævnet tage stilling, hvis en beboer mener, at der er sket fejl i forbindelse med indkaldelsen til mødet eller ved selve mødets afholdelse, f.eks. fordi vedtægterne ikke er overholdt.

Det kommunale tilsyn

Det kommunale tilsyn

Selvom der er oprettet beboerklagenævn i kommunalt regi, er det stadig kommunalbestyrelsen, der har tilsyn med de almene boligorganisationer. Det kommunale tilsyn skal sikre, at bolig­organisationerne drives forsvarligt og overholder de regler, der gælder.

Hvis der derimod er tale om konkrete indbyrdes konflikter mellem beboere og boligorganisationen, er det beboerklagenævnet, der har kompetencen, og kommunen skal henvise en sådan sag til beboerklagenævnet.

Der vil utvivlsomt være et samarbejde mellem kommunen og det enkelte beboerklagenævn. Det kan betyde, at hvis en boligorganisation gentagne gange taber sager om de samme ­problemstillinger ved beboerklagenævnet, vil den kommunale tilsynsmyndighed have mulighed for at gribe ind og påtale dette forhold over for boligorganisationen.

Beboerklagenævnet er ikke en domstol

Beboerklagenævnet er ikke en domstol

Beboer­klage­nævnet er, som navnet siger, et nævn og dermed ikke en domstol. Nævnet er et forvaltningsorgan. Det inde­bærer, at næv­nets arbejde er underlagt forvaltningslovens og offentlighedslovens regler. Mere konkret har det ­f.eks. den betydning, at parterne i en sag, der kø­rer ved beboerklagenævnet, har aktindsigt og dermed har ret til at se de forskellige dokumenter i sagen.

I sager om husorden, som behandles af beboer­klagenævnet, har den person, der klages over, ret til at få kopi af de klagebreve, de klagende beboere har fremsendt til boligorganisationen.
At beboerklagenævnet ikke er en domstol indebærer, at nævnets afgørelser ikke er domme. Dette ­forhold beskrives nærmere nedenfor i ­afsnittet om ­beboerklagenævnets afgørelser.
Beboerklagenævnet skal ved behandlingen af en sag høre parterne og har en pligt til at få ­sagen oplyst så godt som muligt. Nævnet skal også vejlede om fristerne for svar og mulig­hederne for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten.

Domstolene

Domstolene

I forhold til boligretten er beboerklagenævnet 1. instans i en række sager, og i disse sager er domstolene/boligretten alene ankeinstans.

Hvis en sag medfører, at der skal foretages egentlig vidneafhøring og/eller syn og skøn, vil beboerklagenævnet ikke have kompetence til at behandle klagen. I stedet skal den henvises til behandling i boligretten.

Det er beboerklagenævnet, der i denne situation selv afgør, om sagen skal henvises til boligretten.

Sager om huslejerestance henhører under fogedretten og hører altså ikke under beboerklagenævnets kompetence.

Umiddelbart ser det ud, som om arbejdsfordelingen mellem beboerklagenævn, det kommunale tilsyn og domstolene er klar, men der vil naturligvis være grænsetilfælde, hvor man kan komme i tvivl om, hvem der er den kompetente myndighed. Der er derfor mulighed for, at f.eks. boligretten kan henvise en sag til behandling hos et beboerklagenævn og omvendt.

Hvornår er beboerklagenævnet første ­instans?

Hvornår er beboerklagenævnet første ­instans?

Sager, der vedrører de følgende forhold, skal altid behandles af beboerklagenævnet som første instans.

Man kan altså ikke vælge i stedet at anlægge sag ved f.eks. boligretten.

Efter at tvisten er opstået, kan parterne dog aftale at gå direkte til boligretten. At tvisten er opstået ­betyder, at man ikke på forhånd kan aftale, at hvis der skulle opstå en tvist, skal den behandles i ­boligretten.

a. Formalia i forbindelse med varslinger af huslejeforhøjelser
Huslejestigninger skal varsles. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om varslingen overholder lovens tidsfrister, og om udlejeren har husket at få årsagen til og beregningen af stigningen med i varslingsbrevet. Beboerklagenævnet kan derimod ikke tage stilling til, om lejen og forhøjelsen er beregnet korrekt.

b. Boligens stand ved indflytning
En beboer kan få beboerklagenævnet til at tage stilling til, om boligen er i den stand ved indflytningen, man kan forvente i forhold til afdelingens vedligeholdelsesreglement.

Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen, men beboerklagenævnet kan ikke tage stilling til, om manglen berettiger lejer til et nedslag i huslejen.

c. Boligens stand i boperioden
Udlejer kan anmode beboerklagenævnet om at tage stilling til, om lejer er forpligtet til at lade bestemte arbejder udføre i boperioden. Beboerklagenævnet har dog ikke kompetence til at pålægge lejeren at lade disse arbejder udføre.

Såfremt en udlejer ikke lever op til sin vedligeholdelsesforpligtelse i boperioden (f.eks. ikke udskifter en vaskekumme, der krakelerer), kan en klage behandles i beboerklagenævnet. Beboerklagenævnet kan herunder pålægge udlejer at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

d. Opgørelse over lejers misligholdelse
Ved salg af en almen familiebolig til lejeren skal der gennemføres syn af boligen og laves en opgørelse over lejerens eventuelle misligholdelse, hvorefter lejeren skal betale et skønnet beløb til udbedring senest på overtagelsesdagen.

Uenighed om opgørelsen skal indbringes for beboerklagenævnet senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.


e. Fastsættelse af tidsfrist for udførelse af udlejers arbejder i det lejede
Hvis boligorganisationen skal udføre f.eks. repara­tions- eller forbedringsarbejder i et lejemål, kan ­beboerklagenævnet sætte en frist for, hvornår arbejderne skal være færdige.


f. Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning herunder tilbagebetaling af ­beboerindskud/depositum
Når en beboer flytter, skal hele den formelle procedure omkring fraflytning overholdes (indkaldelse til syn, udfærdigelse af synsrapport osv.). Nævnet kan tage stilling til, om reglerne er overholdt og også bedømme, om boligorganisationens vurdering af, hvad der er misligholdelse, normalistandsættelse eller slid og ælde, er korrekt.
Beboerklagenævnet har ligeledes kompetence til at behandle en sag, hvis lejer ikke reagerer og ikke ­betaler en fraflytningsregning.


g. Installationer og forbedringer af det ­lejede
- spørgsmål om råderet m.v.
Beboerklagenævnet kan tage stilling til, hvad en ­beboer må installere i sit lejemål og vurdere, om en godtgørelse i forbindelse med en råderetssag er ­beregnet korrekt.


h. Opkrævning af acontobidrag og ­betaling for vand og varme
Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om udlejer har opkrævet et større acontobeløb end tilladt, om vand- og varmeregnskaber er udfærdiget korrekt, og om tidsfristerne for fremsendelse af regnskaberne til beboeren er overholdt. Hvis boligorganisationen har penge til gode i et vand- og varmeregnskab, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis der ikke kan opnås enighed om forbrugsregnskabet. Hvis det er lejer, der har penge til gode, kan lejer indbringe sagen for nævnet.

Modtager boligorganisationen indsigelse fra lejer vedrørende den endelige afregning, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet ­senest seks uger efter lejerfristens udløb, som lige­ledes er seks uger.


i. Beboernes betaling til fællesantenner m.v.
Beboerklagenævnet kan vurdere, om det opkrævede beløb til fællesantenner m.v. er korrekt, f.eks. ved at forlange dokumentation for at de pågældende udgifter er afholdt.


j. Beboerens ret til at fremleje, overtage ­eller bytte lejemål
Nævnet kan tage stilling til, om boligorganisationens nej til fremleje i en konkret situation er korrekt, og om beboeren har ret til at bytte sit lejemål med en anden lejer.


k. Husordenssager
Det er boligorganisationen, der har ansvaret for, at der hersker god orden i afdelingen, og det er derfor også som udgangspunkt kun boligorganisationen, der kan indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet.

Hvis en boligorganisation modtager klager over en beboer, vil man typisk prøve at løse sagen ved at kontakte den pågældende for at få en dialog i gang, eller sende en påmindelse om at ophøre med den pågældende adfærd. Anmoder klagerne om at få sagen indbragt for beboerklagenævnet, skal boligorganisationen indbringe sagen for nævnet inden fire uger efter, at man har modtaget anmodningen. Hvis dette ikke sker, kan den/de klagende selv indbringe sagen.

Boligorganisationen bliver altid part i sagen, uanset om boligorganisationen eller en anden lejer indbringer sagen, og beboerklagenævnets afgørelse bliver derfor også bindende for udlejer.
Overfor beboere, der efter at have modtaget en påmindelse, fortsat overtræder husordnen, har beboerklagenævnet efter den almene lejelov mulighed for enten at gøre lejemålet betinget eller give beboeren en advarsel.

 

Betinget lejeforhold

Hvis lejemålet gøres betinget betyder det, at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren inden 1 år efter afgørelsen overtræder de betingelser, der er fastsat i afgørelsen.

 

Advarsel

Hvis beboeren får en advarsel betyder det, at lejemålet enten kan gøres betinget, eller at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren igen overtræder husordnen.

Ved overtrædelser af husordnen, hvor forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejemålet opsiges eller ophæves. I disse sager kan beboerklagenævnet ikke behandle sagen. Hvis lejeren protesterer, og boligorganisationen ønsker at fastholde opsigelsen/ophævelsen, må sagen i stedet indbringes for boligretten som 1. instans.


l. Overholdelse af de formelle spilleregler ved beslutninger, der er truffet i de beboerdemokratiske organer

Beboerklagenævnet kan - som nævnt - ikke tage stilling til, om de beslutninger, som beboerdemokratiet træffer, er fornuftige og forsvarlige, men nævnet kan vurdere, om f.eks. vedtægternes regler for indkaldelse til og afholdelse af de forskellige typer af møder er overholdt. Nævnet kan også tage stilling til, om et møde har haft kompetence (ret) til at træffe en konkret beslutning.

Hvis en organisationsbestyrelse har besluttet at iværksætte en aktivitet, som ikke er tilladt for en almen boligorganisation, kan beboerklagenævnet tilsidesætte denne beslutning. Nævnet skal orientere kommunalbestyrelsen om sagen, da det er kommunalbestyrelsen, der skal holde øje med, om boligorganisationerne overholder reglerne.


m. Afslag på anvisning af ledige lejligheder
Hvis man er opnoteret til en almen bolig, kan man få beboerklagenævnet til at vurdere, om udlejningen af et konkret lejemål er sket i overensstemmelse med udlejnings- og ventelistereglerne. I de tilfælde, hvor en part ikke er enig i beboerklagenævnets afgørelse, er det muligt at indbringe sagen for boligretten.

Oprettelse: 21.12.2018 | Sidst opdateret: 31.01.2019

Sideansvarlig: Sanne Steen Petersen

Læs relaterede spørgsmål og svar

Beslutning om udskiftning af TV udbyder

Spørgsmål

Kan en boligforening bestemme om man vil opsige et tv signal fra YouSee, hvis man hellere vil have en anden udbyder.

Svar

Levering af radio- og Tv-signaler er en fællesfacilitet i en almen boligafdeling, og den er underlagt beboerdemokratiets beslutninger i lighed med andre fællesfaciliteter som fællesvaskerier, beboerlokaler m.v. Det er beboerne på et afdelingsmøde som beslutter hvad man ønsker at få leveret i anlægget, om der skal være internet-adgang m.m.

 

Boligorganisationen kan vælge at skifte leverandør, men hvis det indebærer en ændring af de ydelser og/eller priser, som beboerne hidtil har haft, skal et sådant forslag forelægges for beboermødet for at kunne vedtages.

Fremlæggelse af tilbud fra TV udbyder

Spørgsmål

På et ordinært afdelingsmøde blev det besluttet, at udsætte beslutning om valg at tv programleverandør til et ekstraordinært afdelingsmøde. På dette møde inviteres en repræsentant fra de bydende parter til at præsentere deres produkter, og efterfølgende beslutter afdelingsmødet, hvilken leverandør der fremover leverer tv signaler til afdelingen.

På det ekstraordinære afdelingsmøde viste stemmeafgivningen 18 stemmer for den ene part, og 18 stemmer for den anden part. Efter et omvalg blev resultatet det samme, og afdelingsmødet besluttede at sende den endelige afgørelse til urafstemning i afdelingen.

 

Er det den rigtige måde at gøre det på, eller burde der have været foretaget en lodtrækning på det ekstraordinære afdelingsmøde?

Der er nok ikke megen tvivl om at selve forslaget burde have været formuleret anderledes, således der ved stemmelighed ikke ville være et tilstrækkeligt flertal for en ny/anden leverandør.

Svar

Det lyder meget demokratisk, og det er også en demokratisk fremgangsmåde, men afstemningsresultaterne viser også at lejerne er forvirrede. Det er ikke kun fordi de er uenige. Og med en præsentation af 2 konkurrerende hold sælgere, vil I opleve at den hurtigste, smarteste, sjoveste og flotteste sælger vil få flest stemmer. Der er ingen garanti for at de holder sig 100 % til sandheden. Deres opgave er at vinde over konkurrenten. Målet helliger midlet.

 

En lodtrækning ville heller ikke gøre valget mere tilfredsstillende. I ville stadig stå med en halvdel af lejerne som vil føle at de har tabt.

 

Beboerne er i princippet ligeglade med hvem der er leverandør. Det de interesserer sig for er hvilke kanaler man kan få, hvilke valgmuligheder der er, og hvad de forskellige pakker koster. På internetområdet gælder det tider på upload og download samt priser!

 

Afgørelser af denne art, som indeholder kombinationer af teknik, økonomi, sammensætning af Tv-kanaler og andre (indviklede) kontraktvilkår løses bedst ved at administrationen, evt. sammen med et par engagerede beboerdemokrater, forhandler med de mulige leverandører, opstiller de krav og forventninger som beboerne har, og forsøger at få et forhandlingsresultat, som I kan fremlægge til godkendelse på et beboermøde. Eventuelt kan I neutralt fremlægge 2 forskellige muligheder med neutrale vurderinger af fordele og ulemper. 

Klage til beboerklagenævnet

Spørgsmål

Er der en frist for indgivelse af klage til beboerklagenævnet i forbindelse med tvist i forbindelse med fraflytningsopgøret? Er det for sent at indgive en klage hvis sagen ligger ca.1 år tilbage?

Har den dom der er nævnt i bladet Boligen nr.2, fra 2005, hvor nikotinfarvede vægge ikke var at anse som mislighold, dannet præcedens?

Svar

Der er ikke fastsat nogen frist for beboerklagenævnets behandling af tvister om fraflytningsopgøret. Hvor lejemålet er istandsat vil nævnet dog ofte være nødsaget til at afvise sagen og henvise til domstolene, idet en sådan sag ofte vil kræve en bevisførelse der ikke kan finde sted for nævnet. Rygning vil som udgangspunkt være normal brug af det lejede, og kan som udgangspunkt ikke begrunde krav om istandsættelse med henvisning til, at der foreligger misligholdelse. Vurderingen skal dog altid foretages konkret fra sag til sag.

Beboerklagenævn vedrørende flyttegebyr for aflæsning

Spørgsmål

I forbindelse med fraflytninger bliver der opkrævet et gebyr for aflæsning af forbrugsmålere. Vi medtager dette flyttegebyr på flytteopgørelsen, men når en fraflytter klager over gebyret, og vi sender klagen i beboerklagenævnet, taber vi sagen i Odense, men vinder i Nordfyns kommune.

Er I bekendt med, om der er kørt en retssag på dette forhold?

Svar

Der opkræves et gebyr fra et selskab, som I har bestilt og købt til at levere en del af jeres administrationsopgave – nemlig aflæsning af varmemålere og udarbejdelse af individuelle varmeregnskaber. Det kan man kalde udlicitering af en administrationsopgave, det er boligforeningen som er opdraggiver, og I køber ydelsen hos et målerfirma. Den pris som I betaler, er en del af administrationsudgiften, og I kan som en tillægsydelse opkræve en aftalt pris i afdelingen for denne ydelse, uanset om det er boligforeningen selv eller en ekstern leverandør, som udfører opgaven.

 

At den eksterne leverandør fastsætter sin pris ud fra fx antal lejemål og opkræver en særskilt betaling for en flytteaflæsning giver ikke udlejer ret til at opkræve gebyret hos fraflytteren.

 

Helt generelt skal udlejer have en ”hjemmel” til enhver opkrævning hos lejeren. Denne hjemmel skal være givet i lov om leje af almene boliger eller fastsat i Lov om almene boliger eller bekendtgørelser i medfør heraf. Der er kun meget begrænsede muligheder for opkrævninger af gebyrer, og disse er oplistet i et bilag til driftsbekendtgørelsen. Gebyr for aflæsning af varmemålere optræder ikke på denne liste.

 

BL er bekendt med, at flere boligorganisationer er uenige i denne fortolkning og mener, at gebyret kan opkræves, hvis det er aftalt i lejekontrakten.

Se alle

Søger du bolig? - Klik her