Administration og drift

Hvordan indbringer man en sag?
Indbringelse af en sag skal ske skriftligt - det er altså ikke nok at ringe til et beboerklagenævn og fortælle om sine problemer. Henvendelsen skal være vedlagt 1449 kroner (2022), som er det beløb, man skal betale for nævnets behandling. Beløbet reguleres hvert år efter nettoprisindekset.

Når man indbringer en sag, kan man anføre sin holdning til, hvordan sagen bør løses, men næv­net kan vælge en anden løsning på konflikten, end den parterne selv foreslår.

Hvem kan indbringe en sag?
En sag kan indbringes for beboerklagenævnet af en boligorganisation eller af en eller flere ­beboere. Hvis en beboer klager over en anden beboer, kan den klagende part kun indbringe sagen, hvis der først forgæves er rettet henvendelse til boligorganisationen - altså hvis boligorganisationen enten ikke har reageret eller ikke mener at kunne gøre noget i sagen.

Hvis sagen handler om ventelister og udlejning/anvisning, kan alle, der har en retlig interesse i sagen, henvende sig til nævnet. I praksis betyder det, at hvis man er opnoteret på venteliste til en almen bolig og føler sig forbigået ved udlejningen af en ledig bolig, kan man få sin sag behandlet af nævnet.

Der er ikke noget krav om, at man skal have f.eks. en advokat til at varetage sine interesser - heller ikke selv om man f.eks. på et tidspunkt i sagsforløbet skal møde i beboer­klagenævnet og afgive forklaring.

Begge parter kan naturligvis vælge at lade sig repræsentere ved en advokat, men man skal være opmærksom på, at man som udgangspunkt selv ­kommer til at dække udgiften hertil. Beboerklagenævnet har nemlig ikke mulighed for at pålægge »den tabende part« modpartens sagsomkostninger. Den enkelte beboer kan dog evt. få dækket nogle af sine udgifter til advokat, hvis man har en familieforsikring med retshjælpsdækning. Boligorganisationen skal derimod altid selv ­betale egne udgifter til advokat.

Tidsfrister
Nævnet skal senest en uge efter, at sagen er indbragt, give den anden part i sagen besked herom. Samtidig får parten to uger til at fremsætte sine synspunkter. Det er vigtigt at være klar over, at hvis man ikke reagerer på nævnets henvendelser, kan nævnet lægge modpartens forklaring til grund for sin afgørelse.

Beboerklagenævnet kan herefter undersøge sagen yderligere ved at stille supplerende spørgsmål med to ugers frist til besvarelse af spørgsmålene. Fristen kan forlænges, hvis nævnet mener, at der er særlige forhold, der nødvendiggør det.

Beboerklagenævnets afgørelse
Nævnet har pligt til at indhente alle oplysninger, der er nødvendige til brug for sagens afgørelse.

En stor del af sagsbehandlingen ved beboerklagenævnet foregår skriftligt, men nævnet kan indkalde parterne og andre til møde i nævnet. Det er dog muligt at give en person fuldmagt til at repræsentere sig.

Beboerklagenævnet har også mulighed for at indhente oplysninger hos alle offentlige og private myndigheder.

• Besigtigelse: Nævnet kan foretage besigtigelse af lejemålet, f.eks. i sager om mangler ved lejemålet, eller hvis der er tvist om istandsættelsen ved en fraflytning.

• Mediation: Sager, der vedrører lejerens brug af det lejede, herunder spørgsmål om lejerens adfærd, kan nævnet foreslå parterne, at der afholdes mediation. Mediation er en form for mægling mellem to parter. Mediation kan eks. anvendes i husordenssager, hvor beboerklagenævnet kan kalde parterne sammen med henblik på at forsøge at løse sagen ved mægling. Mediationsmuligheden er tænkt som et redskab f.eks. i de sager, hvor flere beboere klager over hinanden, og hvor det er svært at gennemskue, hvem der er den forurettede part. Mediatoren kan f.eks. være en socialrådgiver eller en beboerrådgiver.

Frist for nævnets afgørelse
Når beboerklagenævnet har modtaget alle nødvendige oplysninger og eventuelt anvendt muligheden for at høre parternes forklaring eller foretage besigtigelse, skal nævnet træffe en afgørelse i sagen inden fire uger. 

Har beboerklagenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindeligt stemmeflertal.

Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede. Ved stemmelighed gør formandens stemme udslaget.

Den afgørelse, man får fra beboerklagenævnet, er ikke en dom og kan derfor ikke gennemtvinges med fogedrettens bistand.

Indbringelse af beboerklagenævnets afgørelser for domstolene
Beboerklagenævnets afgørelse kan af begge parter indbringes for boligretten. Indbringelsen skal ske senest 4 uger efter, at de to parter har fået nævnets afgørelse. Ved beregning af fristen ses der bort fra juli måned.

I specielle tilfælde kan boligretten give tilladelse til, at en sag alligevel indbringes, selv om fristen er overskredet, hvis man søger herom inden et år efter beboerklagenævnets afgørelse. For at få en sådan tilladelse kræves det, at man har en meget god forklaring på, hvorfor man ikke har overholdt 4-ugers fristen.

Beboerklagenævnet skal redegøre for sin af­gørelse under behandlingen i boligretten, men nævnet er ikke part i sagen.

I de sager, der handler om opsigelse, og hvor lejeforholdet er gjort betinget, eller hvor lejeren har fået en advarsel, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af beboerklagenævnets afgørelse.

Boligrettens afgørelser kan indbringes for lands­retten som ankeinstans. Det er dog et krav at sagens værdi overstiger 10.000 kr., eller at Procesbevillingsnævnet har givet særskilt tilladelse hertil.

Herudover kan landsrettens afgørelser und­tagelsesvist, hvor der er tale om principielle spørgsmål, indbringes for Højesteret, hvilket ­ligeledes kræver særskilt tilladelse fra Proces­bevillingsnævnet.

En sag kan altså blive både dyr og langvarig for begge parter, hvis sagen ikke slutter med beboerklagenævnets behandling.

Når fællesskabet ikke fungerer
Forudsætningen for trivsel i en almen boligafdeling er, at beboerne respekterer hinanden og kan tale sammen. Det lykkedes ikke altid. Konflikterne går af og til i hårdknude, så man får brug for hjælp udefra til at få dem løst.

Med vedtagelsen af den almene lejelov i 1998 fik den almene boligsektor med beboerklagenævnene en vigtig nyskabelse. Nævnene skal styrke beboernes retssikkerhed og skaffe mulighed for at få løst en række tvister i en almen boligorganisation på en nem, billig og ikke mindst hurtig måde.

En domstolsbehandling af en tvist vil typisk være både udgifts- og tidskrævende. Som konsekvens heraf blev der altså indført beboerklagenævn i kommunalt regi. Fordelen ved disse nævn er, at den enkelte beboer får mulighed for at få prøvet sin sag på en billig og nem måde. Lovreglerne om beboerklagenævnet og dets ­arbejde findes i almenlejelovens kapitel 17.  

Beboerklagenævn i alle kommuner
Et klagenævn er obligatorisk i alle kommuner med almene boligafdelinger. Alle kommuner i Danmark har således et beboerklagenævn. Kommunerne kan dog godt vælge at gå sammen om at oprette et nævn på tværs af kommunegrænser. Kommuner kan også have flere beboerklagenævn, hvis der er behov for det.

Det er kommunerne, der afholder udgifterne til nævnets arbejde, herunder stille lokaler til rådighed og sørge for den fornødne medhjælp og sekretariatsbistand. 

Kommunerne har også et huslejenævn, som behandler sager om lejeforhold i privat udlejningsbyggeri. Derfor ses det ofte, at en kommune har et sekretariatsfællesskab mellem de to nævn. 

Selvom der er oprettet beboerklagenævn i kommunalt regi, er det stadig kommunalbestyrelsen, der har tilsyn med de almene boligorganisationer. Det kommunale tilsyn skal sikre, at bolig­organisationerne drives forsvarligt og overholder de regler, der gælder.

Hvis der derimod er tale om konkrete indbyrdes konflikter mellem beboere og boligorganisationen, er det beboerklagenævnet, der har kompetencen, og kommunen skal henvise en sådan sag til beboerklagenævnet.

Der vil utvivlsomt være et samarbejde mellem kommunen og det enkelte beboerklagenævn. Det kan betyde, at hvis en boligorganisation gentagne gange taber sager om de samme ­problemstillinger ved beboerklagenævnet, vil den kommunale tilsynsmyndighed have mulighed for at gribe ind og påtale dette forhold over for boligorganisationen.

Beboer­klage­nævnet er, som navnet siger, et nævn og dermed ikke en domstol. Nævnet er et forvaltningsorgan. Det inde­bærer, at næv­nets arbejde er underlagt forvaltningslovens og offentlighedslovens regler. Mere konkret har det ­f.eks. den betydning, at parterne i en sag, der kø­rer ved beboerklagenævnet, har aktindsigt og dermed har ret til at se de forskellige dokumenter i sagen.

I sager om husorden, som behandles af beboer­klagenævnet, har den person, der klages over, ret til at få kopi af de klagebreve, de klagende beboere har fremsendt til boligorganisationen.

At beboerklagenævnet ikke er en domstol indebærer, at nævnets afgørelser ikke er domme. Dette ­forhold beskrives nærmere nedenfor i ­afsnittet om ­beboerklagenævnets afgørelser.

Beboerklagenævnet skal ved behandlingen af en sag høre parterne og har en pligt til at få ­sagen oplyst så godt som muligt. Nævnet skal også vejlede om fristerne for svar og mulig­hederne for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten.

Beboerklagenævnet er 1. instans i en række sager, og i disse sager er domstolene/boligretten alene ankeinstans.

Hvis en sag medfører, at der skal foretages egentlig vidneafhøring og/eller syn og skøn, vil beboerklagenævnet ikke have kompetence til at behandle klagen. I stedet skal den henvises til behandling i boligretten.

Det er beboerklagenævnet, der i denne situation selv afgør, om sagen skal henvises til boligretten.

Sager om huslejerestance henhører under fogedretten og hører altså ikke under beboerklagenævnets kompetence.

Umiddelbart ser det ud, som om arbejdsfordelingen mellem beboerklagenævn, det kommunale tilsyn og domstolene er klar, men der vil naturligvis være grænsetilfælde, hvor man kan komme i tvivl om, hvem der er den kompetente myndighed. Der er derfor mulighed for, at f.eks. boligretten kan henvise en sag til behandling hos et beboerklagenævn og omvendt.

I en række konkrete sager er beboerklagenævnet altid første instans. Man kan altså ikke vælge i stedet at anlægge sag ved f.eks. boligretten.

Efter at tvisten er opstået, kan parterne dog aftale at gå direkte til boligretten. At tvisten er opstået ­betyder, at man ikke på forhånd kan aftale, at hvis der skulle opstå en tvist, skal den behandles i ­boligretten.

Sager om følgende forhold skal altid behandles af beboerklagenævnet som første instans:

a. Formalia i forbindelse med varslinger af huslejeforhøjelser
Huslejestigninger skal varsles. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om varslingen overholder lovens tidsfrister, og om udlejeren har husket at få årsagen til og beregningen af stigningen med i varslingsbrevet. Beboerklagenævnet kan derimod ikke tage stilling til, om lejen og forhøjelsen er beregnet korrekt.

b. Boligens stand ved indflytning
En beboer kan få beboerklagenævnet til at tage stilling til, om boligen er i den stand ved indflytningen, man kan forvente i forhold til afdelingens vedligeholdelsesreglement.

Beboerklagenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre en eventuel mangel, men beboerklagenævnet kan ikke tage stilling til, om manglen berettiger lejer til et nedslag i huslejen.

c. Boligens stand i boperioden
Udlejer kan anmode beboerklagenævnet om at tage stilling til, om lejer er forpligtet til at lade bestemte arbejder udføre i boperioden. Beboerklagenævnet har dog ikke kompetence til at pålægge lejeren at lade disse arbejder udføre.

Såfremt en udlejer ikke lever op til sin vedligeholdelsesforpligtelse i boperioden (f.eks. ikke udskifter en vaskekumme, der krakelerer), kan en klage behandles i beboerklagenævnet. Beboerklagenævnet kan pålægge udlejer at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder udføre.

d. Opgørelse over lejers misligholdelse
Ved salg af en almen familiebolig til lejeren skal der gennemføres syn af boligen og laves en opgørelse over lejerens eventuelle misligholdelse, hvorefter lejeren skal betale et skønnet beløb til udbedring senest på overtagelsesdagen.

Uenighed om opgørelsen skal indbringes for beboerklagenævnet senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget opgørelsen.


e. Fastsættelse af tidsfrist for udførelse af udlejers arbejder i det lejede
Hvis boligorganisationen skal udføre f.eks. repara­tions- eller forbedringsarbejder i et lejemål, kan ­beboerklagenævnet sætte en frist for, hvornår arbejderne skal være færdige.


f. Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning herunder tilbagebetaling af ­beboerindskud/depositum
Når en beboer flytter, skal hele den formelle procedure omkring fraflytning overholdes (indkaldelse til syn, udfærdigelse af synsrapport osv.). Nævnet kan tage stilling til, om reglerne er overholdt og også bedømme, om boligorganisationens vurdering af, hvad der er misligholdelse, normalistandsættelse eller slid og ælde, er korrekt.
Beboerklagenævnet har ligeledes kompetence til at behandle en sag, hvis lejer ikke reagerer og ikke ­betaler en fraflytningsregning.


g. Installationer og forbedringer af det ­lejede
- spørgsmål om råderet m.v.
Beboerklagenævnet kan tage stilling til, hvad en ­beboer må installere i sit lejemål og vurdere, om en godtgørelse i forbindelse med en råderetssag er ­beregnet korrekt.


h. Opkrævning af acontobidrag og ­betaling for vand og varme
Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om udlejer har opkrævet et større acontobeløb end tilladt, om vand- og varmeregnskaber er udfærdiget korrekt, og om tidsfristerne for fremsendelse af regnskaberne til beboeren er overholdt. Hvis boligorganisationen har penge til gode i et vand- og varmeregnskab, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis der ikke kan opnås enighed om forbrugsregnskabet. Hvis det er lejer, der har penge til gode, kan lejer indbringe sagen for nævnet.

Modtager boligorganisationen indsigelse fra lejer vedrørende den endelige afregning, kan boligorganisationen indbringe sagen for beboerklagenævnet ­senest seks uger efter lejerfristens udløb, som lige­ledes er seks uger.


i. Beboernes betaling til fællesantenner m.v.
Beboerklagenævnet kan vurdere, om det opkrævede beløb til fællesantenner m.v. er korrekt, f.eks. ved at forlange dokumentation for at de pågældende udgifter er afholdt.


j. Beboerens ret til at fremleje, overtage ­eller bytte lejemål
Nævnet kan tage stilling til, om boligorganisationens nej til fremleje i en konkret situation er korrekt, og om beboeren har ret til at bytte sit lejemål med en anden lejer.


k. Husordenssager
Det er boligorganisationen, der har ansvaret for, at der hersker god orden i afdelingen, og det er derfor også som udgangspunkt kun boligorganisationen, der kan indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet.

Hvis en boligorganisation modtager klager over en beboer, vil man typisk prøve at løse sagen ved at kontakte den pågældende for at få en dialog i gang, eller sende en påmindelse om at ophøre med den pågældende adfærd. Anmoder klagerne om at få sagen indbragt for beboerklagenævnet, skal boligorganisationen indbringe sagen for nævnet inden fire uger efter, at man har modtaget anmodningen. Hvis dette ikke sker, kan den/de klagende selv indbringe sagen.

Boligorganisationen bliver altid part i sagen, uanset om boligorganisationen eller en anden lejer indbringer sagen, og beboerklagenævnets afgørelse bliver derfor også bindende for udlejer.
Overfor beboere, der efter at have modtaget en påmindelse, fortsat overtræder husordenen, har beboerklagenævnet efter den almene lejelov mulighed for enten at gøre lejemålet betinget eller give beboeren en advarsel.

Betinget lejeforhold

Hvis lejemålet gøres betinget, betyder det, at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren inden 1 år efter afgørelsen overtræder de betingelser, der er fastsat i afgørelsen.

Advarsel

Hvis beboeren får en advarsel, betyder det, at lejemålet enten kan gøres betinget, eller at lejemålet kan opsiges eller ophæves, hvis beboeren igen overtræder husordenen.

Ved overtrædelser af husordenen, hvor forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, kan lejemålet opsiges eller ophæves. I disse sager kan beboerklagenævnet ikke behandle sagen. Hvis lejeren protesterer, og boligorganisationen ønsker at fastholde opsigelsen/ophævelsen, må sagen i stedet indbringes for boligretten som 1. instans.


l. Overholdelse af de formelle spilleregler ved beslutninger, der er truffet i de beboerdemokratiske organer

Beboerklagenævnet kan - som nævnt - ikke tage stilling til, om de beslutninger, som beboerdemokratiet træffer, er fornuftige og forsvarlige, men nævnet kan vurdere, om f.eks. vedtægternes regler for indkaldelse til og afholdelse af de forskellige typer af møder er overholdt. Nævnet kan også tage stilling til, om et møde har haft kompetence (ret) til at træffe en konkret beslutning.

Hvis en organisationsbestyrelse har besluttet at iværksætte en aktivitet, som ikke er tilladt for en almen boligorganisation, kan beboerklagenævnet tilsidesætte denne beslutning. Nævnet skal orientere kommunalbestyrelsen om sagen, da det er kommunalbestyrelsen, der skal holde øje med, om boligorganisationerne overholder reglerne.


m. Afslag på anvisning af ledige lejligheder
Hvis man er opnoteret til en almen bolig, kan man få beboerklagenævnet til at vurdere, om udlejningen af et konkret lejemål er sket i overensstemmelse med udlejnings- og ventelistereglerne. I de tilfælde, hvor en part ikke er enig i beboerklagenævnets afgørelse, er det muligt at indbringe sagen for boligretten.