Salg, nedrivning og ommærkning

I forebyggelsesområder, udsatte boligområder, parallelsamfund og omdannelsesområder gælder der særlige regler.

Billede af Vejleåparken

I udsatte områder, parallelsamfund og omdannelsesområder gælder der særlige regler.

Her får du oversigten over 'salg, nedrivning og ommærkning'.

Emne/boligområde

Almindelige boligområder

Forebyggelsesområder

Udsatte boligområder

Parallelsamfund (tidligere kaldet ghetto-områder)

Omdannelsesområder (tidligere kaldet hårde ghetto-områder)

Salg af boliger – godkendelse
Afhændelse af en almen boligorganisations ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen …. 
Stk. 2. Afhændelse af ejendomme, som omfatter almene boliger, skal tillige godkendes af boligministeren…

 

Stk. 3. Boligministeren kan efter ansøgning godkende afhændelse af almene boliger efter stk. 2, når

 

1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,

 

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller

 

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

(Uddrag af lov om almene boliger § 27, stk. 1-3)

Afhændelse af boliger kræver både kommunens og boligministerens godkendelse, og der skal være tale om:

1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, eller

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder dog også:

 

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

 

Afhændelse af boliger kræver både kommunens og boligministerens godkendelse, og der skal være tale om:

1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder, eller

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

Nr. 3 gælder ikke for forebyggelsesområder.

Afhændelse af boliger kræver både kommunens og boligministerens godkendelse, og der skal være tale om at:

1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,

 

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller

 

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

Afhændelse af boliger kræver både kommunens og boligministerens godkendelse, og der skal være tale om at:

1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,

 

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller

 

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

I omdannelsesområder skal der udarbejdes en udviklingsplan, der har som mål at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % af boligerne i området. Dette kan ske ved salg.

 

Afhændelse af boliger kræver dog fortsat både kommunens og boligministerens godkendelse, og der skal være tale om at:

1) der er dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

 

2) der er dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder,

 

3) der er væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, eller

 

4) afhændelse er af væsentlig betydning for udvikling af et byområde og sker som led i en nært forestående gennemførelse af en lokalplan og ikke giver tab for boligorganisationen eller dennes kreditorer.

 

Salg af boliger – tillægskøbesum
Udsatte områder

Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar 2025 beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik på opførelse af private boliger eller erhverv.
(Lov om almene boliger § 27 b, stk. 2)

Andre områder

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom beliggende uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med henblik på etablering af almene boliger, private boliger eller erhverv.

(lov om almene boliger § 27 b stk. 1, trådt i kraft 1. april 2021)

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at frafalde krav om tillægskøbesum eller dele heraf i forbindelse med fortætning/merudnyttelse af eksisterende almene ejendomme uden for et udsat boligområde med henblik på etablering af almene boliger, private boliger og erhverv – men det er ikke en pligt.

Dette gælder både tinglyste og ikke-tinglyste aftaler om tillægskøbesum.

(lov om almene boliger § 27, stk. 1)

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan kan kommunen frafalde opkrævning af tillægskøbesum, hvis der opføres private boliger og erhverv – men det er ikke en pligt.

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at frafalde krav om tillægskøbesum eller dele heraf i forbindelse med fortætning/merudnyttelse af eksisterende almene ejendomme uden for et udsat boligområde med henblik på etablering af almene boliger, private boliger og erhverv – men det er ikke en pligt

Dette gælder både tinglyste og ikke-tinglyste aftaler om tillægskøbesum. (lov om almene boliger § 27, stk. 1)

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan kan kommunen frafalde opkrævning af tillægskøbesum, hvis der opføres private boliger og erhverv – men det er ikke en pligt.

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Kommunen kan frafalde opkrævning af tillægskøbesum, hvis der opføres private boliger eller erhverv – men det er ikke en pligt.

Dette gælder både tinglyste og ikke-tinglyste aftaler om tillægskøbesum.

 

For omdannelsesområder gælder det samme.

Kommunen kan frafalde opkrævning af tillægskøbesum, hvis der opføres private boliger eller erhverv – men det er ikke en pligt

Dette gælder både tinglyste og ikke-tinglyste aftaler om tillægskøbesum.

 

For tidligere omdannelsesområder gælder det samme.

Kommunen kan frafalde opkrævning af tillægskøbesum, hvis der opføres private boliger eller erhverv – men det er ikke en pligt.

Dette gælder både tinglyste og ikke-tinglyste aftaler om tillægskøbesum.

 

 

Salg af boliger – udlejningskriterier
Kommunalbestyrelsen skal fastsætte kriterier for udlejning af ejendomme beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, som afhændes til private købere. Kriterierne efter fastsættes senest ved kommunalbestyrelsens godkendelse af afhændelsen og gælder i 10 år fra overtagelsesdatoen for den enkelte ejendom. Kriterier finder tillige anvendelse på nye udlejningsboliger, der opføres på ejendommen.

(Lov om almene boliger § 27 c, stk. 1)
….

For boliger beliggende i et omdannelsesområde, jf. § 61 a, stk. 4, er det en betingelse for ministerens godkendelse af afhændelsen, at lejere, der ikke opfylder kriterierne fastsat af kommunalbestyrelsen i medfør af § 27 c, stk. 1, opsiges, jf. § 85, stk. 1, nr. 2, i lov om leje af almene boliger.
(Lov om almene boliger § 27, stk. 4)

Der kan ikke fastlægges udlejningskriterier ved salg af almene boliger i almindelige boligområder.

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan er det dog obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier. Det er kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som vil være afgørende.

Kriterierne gælder for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse matrikelnumre.

 

Beboere, der ikke opfylder kriterierne på salgstidspunktet, skal opsiges (og genhuses i de tilbageværende almene boliger i boligområdet).

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Der kan ikke fastlægges udlejningskriterier ved salg af almene boliger i forebyggelsesområder.

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan er det dog obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier. Det er kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som vil være afgørende.

Kriterierne gælder for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse matrikelnumre.

 

Beboere, der ikke opfylder kriterierne på salgstidspunktet, skal opsiges (og genhuses i de tilbageværende almene boliger i boligområdet).

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Det er obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier ved salg af boliger til private købere.

Det er kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som vil være afgørende.


Kriterierne gælder for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse matrikelnumre.

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder desuden, at beboere, der ikke opfylder kriterierne på salgstidspunktet, skal opsiges (og genhuses i de tilbageværende almene boliger i boligområdet).


Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Det er obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier ved salg af boliger til private købere.

Det er kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som vil være afgørende.


Kriterierne gælder for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse matrikelnumre.

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder desuden, at beboere, der ikke opfylder kriterierne på salgstidspunktet, skal opsiges (og genhuses i de tilbageværende almene boliger i boligområdet).


Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Det er obligatorisk for kommunalbestyrelsen at fastsætte udlejningskriterier ved salg af boliger til private købere.

Det er kommunalbestyrelsens vurdering af forholdene i det konkrete boligområde, som vil være afgørende.


Kriterierne gælder for alle solgte ejendomme i boligområdet. Hvis et boligområde består af flere afdelinger beliggende på flere matrikelnumre, vil kriterierne skulle omfatte alle disse matrikelnumre.

 

Beboere, der ikke opfylder kriterierne på salgstidspunktet, skal opsiges (og genhuses i de tilbageværende almene boliger i boligområdet).

Ommærkning til ungdomsboliger

Almene ungdomsboliger er:
Almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 65 m² i parallelsamfund, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftaler fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger.

(Lov om almene boliger § 4, stk. 1, nr. 11)

 

Almene ungdomsboliger er også 

-          Almene ældreboliger hvis bruttoetageareal ikke overstiger 50 m², og, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftaler fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger.

-          Almene ældreboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 65 m², som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftaler fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger. En aftale efter 1. pkt. skal være indgået inden den 1. januar 2017 (maks. Løbetid på 10 år). 

-          Almene familieboliger, hvis bruttoetageareal ikke overstiger 50 m², og som kommunalbestyrelsen efter aftale med boligorganisationen beslutter fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger.

-          Almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 55 m², som kommunen beslutter fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.


(Lov om almene boliger § 4, stk. 1, nr. 6, 7, 9 og 10)

Efter den almindelige ommærkningsbestemmelse kan almene ældreboliger, hvis bruttoetageareal ikke overstiger 50 m² ommærkes til ungdomsboliger efter aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.

 

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 55 m² fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder, at familieboliger efter aftale med kommunalbestyrelsen kan ommærkes til ungdomsboliger

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Efter den almindelige ommærkningsbestemmelse kan almene ældreboliger, hvis bruttoetageareal ikke overstiger 50 m² ommærkes til ungdomsboliger efter aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.

 

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 55 m² fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder, at familieboliger efter aftale med kommunalbestyrelsen kan ommærkes til ungdomsboliger

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Efter den almindelige ommærkningsbestemmelse kan almene ældreboliger, hvis bruttoetageareal ikke overstiger 50 m² ommærkes til ungdomsboliger efter aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen.

 

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almene familieboliger med et bruttoetageareal på mellem 50 og 55 m² fremover skal mærkes som almene ungdomsboliger, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.

 

For tidligere omdannelsesområder omfattet af en udviklingsplan gælder, at familieboliger efter aftale med kommunalbestyrelsen kan ommærkes til ungdomsboliger

 

Dette gælder indtil udviklingsplanen er gennemført, dog senest den 1. januar 2030.

Familieboliger i størrelsen 50-65 m2 kan efter aftale med kommunalbestyrelsen ommærkes til ungdomsboliger.

 

Kommunen kan også beslutte ommærkning uden aftale med boligorganisationen, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.

 

Bestemmelsen om aftale om ommærkning af familieboliger på under 50 m2 gælder fortsat

Familieboliger i størrelsen 50-65 m2 kan efter aftale med kommunalbestyrelsen ommærkes til ungdomsboliger.

 

Kommunen kan også beslutte ommærkning uden aftale med boligorganisationen, hvis særlige forhold vedrørende den enkelte ejendom, herunder ejendommens beboersammensætning, taler herfor, eller hvis hensynet til kommunens samlede boligforsyning, herunder balancen mellem boligformerne, ikke taler imod.

 

Bestemmelsen om aftale om ommærkning af familieboliger på under 50 m2 gælder fortsat

Godkendelse af nedrivning
En boligorganisation kan beslutte nedrivning af almene boliger. Ministeren kan godkende nedrivningen i følgende tilfælde:

1) dokumenterede alvorlige byggetekniske problemer ved ejendommen,

2) dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvanskeligheder eller

3) væsentlige boligsociale udfordringer i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1 eller et forebyggelsesområde, jf. § 61 b, stk. 1.

(Lov om almene boliger § 28, stk. 3, nr. 1-3)

Nedrivning kan godkendes efter bestemmelsens nr. 1 og nr. 2 – altså ved alvorlige byggetekniske problemer eller væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Nedrivning kan godkendes ved alvorlige byggetekniske problemer eller væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Nedrivning kan også godkendes, hvis boligområdet har væsentlige boligsociale udfordringer.

 

Godkendelse forudsætter, at der foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen, at Landsbyggefonden har vurderet, at nedrivning er den nødvendige løsning på problemerne i afdelingen, som ansøgningen vedrører, og at nedrivningen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af nedrivningen.

Nedrivning kan godkendes ved alvorlige byggetekniske problemer eller væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Nedrivning kan også godkendes, hvis boligområdet har væsentlige boligsociale udfordringer.

 

Godkendelse forudsætter, at der foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen, at Landsbyggefonden har vurderet, at nedrivning er den nødvendige løsning på problemerne i afdelingen, som ansøgningen vedrører, og at nedrivningen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af nedrivningen.

Nedrivning kan godkendes ved alvorlige byggetekniske problemer eller væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Nedrivning kan også godkendes, hvis boligområdet har væsentlige boligsociale udfordringer.

 

Godkendelse forudsætter, at der foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen, at Landsbyggefonden har vurderet, at nedrivning er den nødvendige løsning på problemerne i afdelingen, som ansøgningen vedrører, og at nedrivningen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af nedrivningen.

Nedrivning kan godkendes ved alvorlige byggetekniske problemer eller væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Nedrivning kan også godkendes, hvis boligområdet har væsentlige boligsociale udfordringer.

 

Godkendelse forudsætter, at der foreligger dokumentation for, at nedrivningen er godkendt af boligorganisationens øverste myndighed og kommunalbestyrelsen, at Landsbyggefonden har vurderet, at nedrivning er den nødvendige løsning på problemerne i afdelingen, som ansøgningen vedrører, og at nedrivningen er fuldt finansieret, således at afdelingens resterende beboere ikke får huslejestigninger som følge af nedrivningen.

Hent hele oversigten som .pdf

Word Dokument

Her kan du hente hele oversigten over lovgivningsmæssige forskelle på boligområder på tværs af alle emner.

Download

Oprettelse: 28.09.2021 | Sidst opdateret: 27.11.2023

Sideansvarlig: Susan Fiil Præstegaard

Søger du bolig? - Klik her