Ændring af ejendomsvurderingsloven m.v.

Høringssvar

Skatteministeriet har den 11. oktober 2019 anmodet om eventuelle bemærkninger til forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven, ejendomsskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og skatteforvaltningsloven (Fastsættelse af grund- og ejendomsværdier, afgrænsning af afledt virkning af klage- og retssager og andre tilpasninger på vurderingsområdet m.v.). 
 
BL har i høringssvar af 20. april 2017 påpeget en grundlæggende bekymring for, at ændringen af vurderingsprincippet for etageejendomme til beboelse overgår fra det gældende princip om kontantværdi under forudsætning af alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika ved ejendommen til et nyt princip om anvendelse og bedst mulige udnyttelse i økonomisk henseende. 
 
Disse bekymringer mindskes ikke ved nærværende lovforslag, der i forhold til moms og værdiansættelse af byggegrunde yderligere kan føre til betragtelige forøgelser af huslejen for almene beboere. 
 
Moms ved ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi

Den nuværende værdiansættelse af grundværdien sker ekskl. moms, men i lovudkastet foreslås det, at det fremover skal ske med moms. Med en samlet betaling af ejendomsskatter i den almene sektor på 2,2 mia.kr. årligt vil lovforslaget således brutto indebære, at ejendomsskatten forøges med 550 mill.kr. eller med godt 900 kr. pr. lejemål. Konsekvensen vil således være en ganske betydelig huslejestigning. 
 
Grundresidualmetoden

Ændringen af værdiansættelsesprincippet fører til, at grundværdien for en almen etageejendom ikke længere skal vurderes ud fra karakteristika m.v. ved fortsat anvendelse som almen bebyggelse baseret på et non profit-princip, men i stedet skal vurderes ud fra bedst mulig økonomisk anvendelse, hvilket angiveligt vil være som ejerboliger. Det er en helt afgørende principiel ændring, som på sigt vil øge ejendomsskatten for almene boliger. 
 
Eksisterende boligafdelinger

Forslaget til det nye vurderingssystem indebærer det meget store paradoks, at grundværdierne skal vurderes ud fra den bedste (mest indtjeningsmaksimerende) økonomiske anvendelse også i situationer, hvor det politisk netop er prioriteret ikke at opføre boliger, som maksimerer lejeindtægterne. Eksempelvis almene boliger, som netop skal fungere som et korrektiv i forhold til den rene markedsleje.  
 
Vurderingsprincippet påfører dermed på sigt almene boliger en ejendomsbeskatning, som hvis huslejen fastsættes på markedsvilkår. Den økonomiske tankegang bag er uden tvivl, at de almene boliger i en alternativ anvendelse kan indbringe en markedsleje. Dette er imidlertid ikke formålet med de almene boliger og er i øvrigt i modstrid med de boligpolitiske målsætninger om blandede byer. 
 
På den baggrund må opfordres til, at det hidtil gældende vurderingsprincip fastholdes. Alternativt må det fastslås, at almene boligers økonomiske anvendelse sker ud fra et non-profit princip.
 
Nybyggeri

Forslaget vil også være fordyrende for det almene nybyggeri. For det fremgår af forslaget, at byggegrunde ikke længere i byggeperioden kan vurderes med baggrund i en købspris, men skal værdiansættes ud fra den endelige anvendelse, som altså jf. ovenfor er den bedste økonomiske anvendelse. 
 
Det betyder angiveligt, at en nyerhvervet byggegrund til byggeri af almene boliger skal værdiansættes ud fra bedste alternative økonomiske anvendelse, som fx kan være byggeri af ejerboliger. Det vil øge grundværdien markant i forhold til den faktiske købspris, og skattebetalingen ud fra denne grundværdi skal ifølge forslaget allerede ske fra det tidspunkt, hvor grunden erhverves. Konsekvensen vil være en fordyrelse af nybyggeriet af almene boliger. 
 
Tryghed for lejere 

BL henviser i øvrigt til forligsaftalen af den 2. maj 2017, hvor forligspartierne blev enige om at drøfte konsekvenserne af de nye ejendomsvurderinger for de almene boliger primo 2020, når konsekvenserne kan fastlægges med større sikkerhed med det formål at sikre en rimelig huslejeudvikling i den almene boligsektor, herunder med særlig fokus på almene boligafdelinger med store stigninger i beskatningen. 
 
Det er i de foreløbige vurderinger antaget, at grundskyldsprovenuet fra almene boliger udgør ca. 2,5 mia. kr. i 2021 (2017-niveau), og at opkrævningen af grundskyld inklusiv en forventet skatterabat på 600 mio.kr. udgør 1,9 mia. kr. (2017-niveau). Grundskylden for de almene boligselskaber, der har fået en skatterabat, må i forlængelse heraf maksimalt stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) frem til 2040 som direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger. Der forventes en gennemsnitlig stigning i grundskylden for alle almene boliger, der svarer til ca. 55 kr. (2017-niveau) pr. måned frem mod 2040 i forhold til gældende regler.
 
Sammenfatning

Samlet set er BL ganske bekymret i forhold til forslagets virkninger, som på sigt kan føre til både mærkbare huslejestigninger og fordyrelse af nybyggeriet. Det ses også at modvirke regeringens egne ambitioner om at sikre lav husleje i almene boliger.
 
Det forekommer ikke gennemtænkt, at grundstykket under en almen boligafdeling skal vurderes ud fra et princip om markedsleje, når almene boliger netop er sat i verden for at drive boligudlejning ud fra et non-profit princip, hvor lavere husleje netop skal sikre mindre indkomster en god bolig og blandede byer. 
 
På den kortere bane kan forhold ved indfasning af skattereformen modvirke nogle af effekterne af det nye vurderingsprincip, men på den længere bane vil det slå det igennem. I forhold til nybyggeriet vil elementerne i lovforslaget også på kortere sigt virke fordyrende. 
 
BL står naturligvis til rådighed, såfremt der ønskes en uddybning af ovennævnte.
 
Med venlig hilsen
 
Bent Madsen

Oprettelse: 04.02.2020 | Sidst opdateret: 15.09.2020

Sideansvarlig: Sanne Steen Petersen

PDF Fil

Download høringssvaret som PDF

Download

Søger du bolig? - Klik her