4115 - Ændringer i lejelovgivningen for private udlejningsejendomme

Boligorganisationer, der administrerer private udlejningsboliger, skal være opmærksomme på, at lejeloven og boligreguleringsloven pr. 1. juli 2015 er ændret på en række områder.

 

De væsentligste lovændringer omfatter: 

 

Ind- og fraflytningssyn
Som noget nyt stilles der efter lejeloven krav om, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal gennemføre ind- og fraflytningssyn.

 

Under synene skal udlejer udarbejde en indflytnings- eller fraflytningsrapport. Der stilles ikke formkrav til rapporterne, og rapporterne kan udarbejdes skriftligt eller på andre sædvanlige medier end papir, eksempelvis e-mail.

 

Hvis lejeren er mødt op til synet, skal indflytnings- eller fraflytningsrapporten udleveres til lejeren under synet.  Hvis synet gennemføres ved elektronisk registrering, skal lejer have udleveret en udskrift af rapporten ved synet. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejer sender rapporten pr. mail til lejeren.

 

Hvis lejeren ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, skal udlejer sende rapporten til lejeren senest 2 uger efter synet. Fristen på de 2 uger kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer.

 

Udlejer skal indkalde den indflyttende lejer til indflytningssyn med en frist, der er så tilpas lang, at lejeren har mulighed for at være til stede.

 

Ved fraflytning skal den fraflyttende lejer indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel. Fraflytningssyn skal gennemføres senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

 

Hvis udlejer ikke overholder forpligtelserne vedrørende indflytningssyn og indflytningsrapport, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse ved lejemålets fraflytning, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse).

 

Manglende overholdelse af forpligtelserne vedrørende fraflytningssyn og fraflytningsrapport medfører, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder, herunder evt. krav som følge af lejers misligholdelse.

 

Lejers vedligeholdelsespligt
I ejendomme hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV finder anvendelse (ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder), kan det fremadrettet ikke aftales, at lejer påtager sig anden vedligeholdelse end den indvendige vedligeholdelse.

 

Det kan dog aftales, at lejeren skal vedligeholde den have, som indgår i det lejede. Medmindre andet er aftalt, vil lejer tillige som hidtil fortsat skulle foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler i lejeperioden.

 

Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

 

Normalistandsættelse ved fraflytning
Det kan ikke længere aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat ved fraflytning, selvom lejermålet er overtaget nyistandsat ved indflytningen.

 

Lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning kan fremover alene svare til en såkaldt normal istandsættelse, hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for istandsættelse.

 

Forbrugsregnskaber
Reglerne om forbrugsregnskaber er samlet i ét kapitel.

 

For så vidt angår udgifter til energimærke er det præciseret, at udgiften, som kan medtages på varmeregnskabet, skal fordeles ligeligt over det antal år, som energimærket gælder.

 

Videre er det i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne præciseret, at udlejer kun kan rette fejlen, hvis dette sker inden for den ordinære frist for fremsendelse af forbrugsregnskab til lejeren. I modsat fald mister udlejer sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.

 

Lejeregulering
Fremadrettet vil det ikke længere være muligt at aftale lejeregulering efter en trappelejeklausul. I stedet kan det aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

 

Allerede indgåede gyldige lejeaftaler med lejeregulering efter en trappelejeklausul fortsætter uændret efter lovens ikrafttræden.

 

Iværksættelse af forbedringsarbejder
I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentationen, inden udlejer varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, indkaldes til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen.

 

Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejer opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejer skal tillige indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

 

Overholder udlejer ikke disse forpligtelser, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves.

 

Varsling af omkostningsbestemt leje
I boligreguleringsloven præciseres, at udlejer, i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt leje, skal give lejer en række oplysninger om gældende budget, nyt budget, driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse.

 

I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer senest 7 dage før varslingen af lejer, varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen.

 

Overholder udlejer ikke denne forpligtelse, vil varslingen være ugyldig.

 

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner
I ejendomme hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV finder anvendelse (ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder), skal udlejer fremadrettet hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode.

 

Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

 

Manglende overholdelse af forpligtelsen indebærer, at udlejer kan miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse.

 

Ny typeformular
For lejeaftaler der indgås efter 1/7 2015, har ministeriet autoriseret en ny typeformular A, 9. udgave.

 

I en overgangsperiode frem til 1/10 2015 anses typeformular A, 8. udgave tillige for at være autoriseret. Det kan dog ikke heri aftales, at det lejede skal afleveres nyistandsat, hvis ikke der er tale om vedligeholdelsesmangler.


 

Med venlig hilsen 

Bent Madsen / Claus Pedersen

Søger du bolig? - Klik her