Søger du bolig? - Klik her

Diverse

Medlemskab hos BL
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg er formand for en afdeling i et boligselskab. Ifølge regnskabet betaler vi et beløb i kontingent til BL, og mit spørgsmål er: Kan jeg gratis stille spørgsmål til BL uden at det skal gå igennem boligselskabets administration?

Svar

Ja, det kan du. I det omfang BL’s konsulenter kan besvare dine spørgsmål alene ud fra vores kendskab til lovgivning m.v. sker det via hotline pr. e-mail eller på vores hotline telefoner i deres telefontid (13 – 15, fredag 10 – 12).

Vi kan ikke udføre egentlig sagsbehandling eller udføre dybdeborende undersøgelser uden nærmere aftale og betaling.

Spørgsmål

Er vi omfattet af BL´s overenskomster med Faglig Plus og HK? Vi har fået et oplysningsskema fra Kooperationen, hvor de ønsker oplyst ansatte/timetal, er vi pligtig til at oplyse dette?

Svar

Ja, som medlem af BL er boligorganisationen også tilknyttet BL’s rolle som arbejdsgiverorganisation og dermed forpligtet til at følge de overenskomster, som BL forhandler på vegne af medlemmerne.

 

Overenskomsterne indgås med tilknytning til hovedaftalen mellem Kooperationen og LO, derfor også oplysningsskemaerne fra Kooperationen. Medarbejderne er også omfattet af den kooperative barselsfond m.v.

 

Opbevaringspligt
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har indimellem beboere der bliver udsat eller fraflytter deres bolig, uden at tømme den for inventar.

 

Her har jeg ladet mig høre, at boligafdelingen er forpligtet til at opbevare inventaret i 3 måneder.

 

Jeg kan intet finde om dette i lovgivningen - er det noget i ved noget om?

Svar

Det er et område der ikke er direkte lovreguleret, men hvor der arbejdes efter forskellig praksis.

 

Det er et forhold, som boligorganisationens administration håndterer, og som ikke er underlagt beboerdemokratisk behandling.

Spørgsmål

Hvis beboere har hensat effekter i fællesrum (tørrerum – cykelkældre – opgange m.m.) og man sætter opslag op om at de skal fjernes inden 14 dage og det så ikke er fjernet – har man så opbevaringspligt i en given periode?? Og i så fald hvor lang tid.

 

Det samme spørgsmål stilles omkring cykler – hvor lang opbevaringspligt har boligselskabet?

Svar

Godt at I har sat opslag op – det er første trin. Jeg kan desværre ikke henvise til en lovbestemmelse, idet der mig bekendt ikke findes en sådan. Der er muligvis noget omkring hittegods, men spørgsmålet er om de efterladte effekter kan betegnes som sådan.

 

3 mdr. er nok en god tommelfingerregel. Men der må foretages en konkret vurdering i hver situation. Er effekterne helt værdiløse, så er det klart at man ikke behøver opbevare dem ret lang tid. Og kan det nærmest betegnes som affald, så tag billeder der dokumentere hvad der er efterladt og smid det ud. Er det af større værdi så må man opbevare effekterne i en længere periode (måske de omtalte 3 mdr.) og derefter overgive dem til politiet.

Spørgsmål

Jeg har lige et spørgsmål vedrørende ting i opgange. Det er sådan at nogle stiller cykler, barne- og klapvogne, skostativer m.m. i vores opgange. Der må ikke stå noget i opgangene for brandmyndighederne.

I opgangene står der et skilt hvor teksten er:

Barnevogne, cykler m. m. må ikke stilles i opgangen og fjernes uden ansvar. Med venlig hilsen varmemesteren.

Er denne tekst lovlig? Hvis vi fjerner ting, kan vi gøre det uden ansvar? Er der en bedre og mere korrekt tekst?

Svar

Ordene ”uden ansvar” kan I ikke bruge. Selvfølgelig skal I stå til ansvar for jeres gerninger.

 

Men I er også ansvarlige for at brandreglerne overholdes, og derfor er der god fornuft i at få fjernet disse effekter. Men at fjerne dem og fx køre dem på genbrugspladsen eller lægge dem i en container kan nemt medføre, at I får et erstatningskrav og dømmes til at betale for værdien af effekterne. Der vil i lovens forstand være tale om tyveri.

 

Jeg vil tilråde jer at opsætte nye sedler, eventuelt lægge en seddel direkte i eller på hver barnevogn og andre genstande, om at I af hensyn til brandvedtægterne er nødt til at fjerne pågældende effekt, hvis ejeren ikke selv har gjort det inden den….(ca. 14 dage)

 

Når I fjerner effekterne, er I nødt til at kunne opbevare dem forsvarligt og aflåst, eller indlevere dem til hittegodskontor eller politiet (som man gør ved rydning af fraflyttede lejligheder, der ikke er tømt af lejeren).

 

Ved opslag kan I derefter orientere beboerne om hvor de kan afhente deres effekter.

Mindstegrænse for antal 1-værelsesboliger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Det ønskes i boligselskabet at sammenlægge nogle 1-værelses familieboliger. Er der en mindstegrænse for antallet af 1-værelses lejemål?

Svar

Der findes ikke umiddelbart en mindstegrænse for 1-værelses familieboliger, der skulle være til hinder for en sammenlægning af lejemålene som ønsket.  

 

Tværtimod fremgår det af Boligreguleringsloven § 46, stk.2, der også finder anvendelse i det almene boligbyggeri, at kommunen når de nævnte betingelser er opfyldt, ikke kan modsætte sig en sammenlægning.

 

§ 46, stk.2, i Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Boligreguleringsloven) har følgende ordlyd:

”Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan bortset fra de i stk. 1, sidste punktum, omhandlede enkeltværelser ikke nægte samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger, når følgende betingelser er opfyldt:

a) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et bruttoetageareal på mere end 130 m²,

b) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra udlejers side, efter lejelovens § 82 eller § 83, litra a-b,

c) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under b eller beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.”

Nem-konto
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

En boligforening har indgået en aftale med en bank om at anvende Nem-konto til alle udbetalinger til de beboere som vil oplyse deres CPR-nr. Dette system sættes op i samarbejde med boligforeningens IT-leverandør.

 

Er det lovligt for en boligforening at indføre en sådan ordning?

Svar

Lov om offentlige betalinger m.v. som omhandler brugen af Nem konto indeholder hjemmel til at private udbetalere kan blive tilsluttet Nemkontoregistret og det tilknyttede Nemkontosystem i forbindelse med udbetalinger til borger og virksomheder, herunder offentlige myndigheder, jf. nedenfor.

Den enkelte lejer skal dog acceptere anvendelsen af dennes Nem konto.

 

Lovbekendtgørelse 2007-06-28 nr. 798 om offentlige betalinger m.v.

”5 a. Private udbetalere kan mod betaling og på nærmere fastsatte vilkår anvende det efter § 4 etablerede kontoregister og i medfør heraf udviklede Nemkontosystem til formidling af udbetalinger til betalingsmodtagerens Nem konto.
Stk. 2. Ved private udbetalere forstås i denne lov fysiske og juridiske personer, der foretager udbetalinger og ikke er omfattet af § 12 eller er offentlige myndigheder. 
Stk. 3. Betalingsmodtageren kan til enhver tid meddele en privat udbetaler, at udbetalinger ikke ønskes indsat på modtagerens Nem konto. 
Stk. 4. En privat udbetaler, må til brug for formidling af udbetalinger anvende betalingsmodtagerens personnummer, hvis den private udbetaler efter anden lovgivning har adgang til at behandle personnumre, eller hvis betalingsmodtageren har givet samtykke til anvendelsen af vedkommendes personnummer.
Stk. 5. Finansministeren fastsætter nærmere vilkår for formidling af udbetalinger efter stk. 1”

Husleje via betalingsservice
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Spørgsmål om fortolkning af § 43 i Lov om leje af almene boliger. I bestemmelsen er oplyst, at udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted. Kan bestemmelsen tolkes så langt, at man kan forlange at betaling af husleje sker via Betalingsservice?? Alle har jo en bankkonto (NEM-konto) i dag. Evt. hvis det indføres i kontrakten?

Svar

I kan anvise jeres bankkonto som det rigtige betalingssted, men hvordan lejerne indbetaler på denne bankkonto er lejernes eget problem. Med noget information bør det dog være muligt at få de fleste til at benytte betalingsservice, for realiteten er jo at bankerne har gjort det, som du efterlyser: de tager et gebyr for kontant indbetaling, men intet gebyr for betalingsservice.

 

En almen boligorganisation må kun opkræve de gebyrer, som der er givet hjemmel til i lejelovgivningen.

Fjernelse af ikke indregistreret køretøj
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der står en bil uden nummerplader på afdelingens parkeringsplads. Bilen bliver benyttet at unge mennesker, der er meget generende for beboerne. Der har ikke meldt sig en ejer til bilen.

 

Hvad kan afdelingen gøre for at få bilen fjernet uden at komme juridisk i klemme?

Svar

Få administrationen til at rundsende/omdele en skrivelse, hvor man anmoder en evt. ejer af bilen til at melde sig og oplyse om, at hvis der ingen ejer er, der bor i bebyggelsen, så vil bilen blive fjernet.

 

Hvis der ikke står noget herom i husordenen, bør en bestemmelse hvorefter ikke indregistrerede køretøjer ikke må hensættes på p-arealerne, indsættes.

Ændring af affaldstakster
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kommunen som vi hører under har for kort tid siden vedtaget et nyt affaldsregulativ. Efter denne så ændrer man fra næsten den ene dag til den anden, en gældende regel om, at etageboliger kan være 2 boliger om en affaldspose på min. 110 liter, til at alle fremover skal betale for minimum 80 liter. Tidligere har der også været differentierede takster for de forskellige beholderstørrelser, hvor taksterne blev mindre pr liter for hver gang man går op i beholderstørrelse.

Hvordan er lovgrundlaget for sammensætning af taksterne?

Hvordan er klagemulighederne? Er der reelle klagemuligheder, udover henvendelse lokalt til politikerne?

Og er der kutyme for, at der skal være en overgangsperiode, når man ændrer så drastisk som det her er tilfældet? De nye takster betyder, at vi ekstraordinært på årsbasis skal varsle lejestigninger for ca. 475.000,- idet taksterne stiger fra ca. 1,4 mio. kr. til knap 1,9 mio.kr.  

Er der faste regler for, hvordan man må fordele omkostningerne imellem de enkelte brugere? Der tænkes her på begrebet kostpris, som man f.eks. på varme og el skal overholde ved tarifopbygninger m.v.

Svar

Det korte svar på dine spørgsmål om ændring af affaldstakster er, at affaldstakster fastsættes ved en politisk afgørelse i kommunalbestyrelsen, idet kommunen har pligt til at udarbejde et takstregulativ.

I forbindelse med kommunesammenlægningerne i Strukturreformen oplever mange kommuner store ændringer, når flere gamle kommuners takstpolitik skal harmoniseres til et fælles regulativ.

De bevægelser, der kan være i takstgrundlaget er derfor normalt afstemt efter de forskellige kundegruppers styrke, ønsker og synspunkter samt de beregninger, der kan fremlægges af kostprisen ved affaldsindsamlingen i de forskellige kundegrupper, f.eks. enfamiliehuse, rækkehuse, etagehuse og erhverv, hvor omfanget af det manuelle arbejde ved affaldsindsamlingen (tømningen) kan være meget forskelligt pr. husstand.

Kostpris

Tømning i enfamiliehus- og rækkehusområder er ofte meget mere krævende end i etagehuse og erhverv, der har fællescontainer-løsninger.

 

Herunder lidt om lovgrundlag og klageadgang.

 

Lovgrundlag:

Loven

Nr. 1757 af 22/12 2006.  Lov om miljøbeskyttelse (Miljøbeskyttelsesloven) Se § 48 om gebyrer.

 

Bekendtgørelse

Nr. 1634 af 13/12 2006.  Bek. om affald. (Affaldsbekendtgørelsen) Se Kapitel 6 – Regulativpligt.

 

Vejledning

Vejledning fra miljøstyrelsen nr. 2/1990. Vejledning om bortskaffelse af affald. Se afsnit 9.1.

 

Klageadgang

Nr. 1757 af 22/12 2006.  Lov om miljøbeskyttelse (Miljøbeskyttelsesloven)

 

§ 48.  Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter stk. 1 og 2 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

 

Man kan spørge i kommunen, hvor klagen skal sendes til.

 

Der i den nuværende lovgivning ikke er en klageadgang. Der er heller ingen regler om varsling af nye tekster eller overgangsperioder.

Kommunerne har i forbindelse med kommunesammenlægninger efter Strukturreformen haft pligt til at harmonisere taksterne, således at taksterne er ens i hele kommunen. Samtidig bekræftes det, at taksternes indretning skal afspejle kostprisen ved affaldsindsamlingen (omkostningsægte takster).

 

I stedet anbefales det, at boligorganisationerne indleder en dialog med kommunen og beskriver de problemer, som takstændringerne har medført for brugerne 7 beboerne i afdelingerne.

På lidt længere sigt har boligorganisationerne endnu en mulighed i forbindelse med kommunens nye affaldsplan for den kommende periode 2009 – 2012. Affaldsplanen skal sendes i høring hos borgerne og her har man mulighed for at komme med kritik, indsigelser og nye forslag. Processen omkring høringen er således også en vigtig del af den lokale afvejning af, hvorledes taksterne skal indrettes i den kommende periode.

I forbindelse med den kommende høring er det desuden vigtigt at alle boligorganisationer i kommunen optræder samlet overfor kommunen.

Fordeling af udgifter ved forskellig størrelse affaldsbeholdere
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I flere afdelinger med rækkehuse eller fritliggende huse har vi fået forespørgsler fra beboere omkring muligheden for at få en større affaldsbeholder til det enkelte lejemål.

 

Opkrævningen for renovation sker direkte til boligselskabet, og da alle lejemål hidtil har haft den samme størrelse affaldsbeholdere, så er udgiften blevet delt ligeligt ud på alle lejemål.

Hvordan forholder vi os så, hvis nogen lejere får tilladelse til større beholdere, som medfører ekstra omkostninger?

 

Skal sådan en mulighed vedtages på et beboermøde, inden vi overhovedet giver lov til dette?

Hvis folk kan få lov til at få større beholdere, kan der så laves individuelle aftaler, så lejemålene med større affaldsbeholdere, f.eks. betaler et tillæg for den større beholder, og ligeledes opkræves gebyrerne for ombytningen af beholderen?

 

Problematikken bliver mere og mere aktuel, da renovationsselskaberne i flere fynske kommuner lægger an til, at opkrævningen fremover vil ske til boligselskabet, og ikke til de enkelte lejere, som det sker mange steder med rækkehuse eller fritliggende huse i dag.

Svar

Udgifter til renovation indgår som del af afdelingens driftsudgifter, og i det omfang størrelsen på affaldsbeholdere indebærer stigning i disse udgifter, henhører spørgsmålet under afdelingsmødets kompetence.

 

Almenlejeloven indeholder ikke hjemmel til at udgifter til renovation eller affaldsbeholdere kan udskilles som særskilt udgift, og den eneste mulighed for at opkræve differentieret husleje for de lejemål med større affaldsbeholdere end de andre lejemål er, at den indbyrdes brugsværdi af boligerne ændres. En ændring af brugsværdien vil tillige indebære at disse lejemål også vil skulle bære en større andel af eksempelvis stigninger i ejendomsskatter.

 

Det er organisationsbestyrelsen, der har kompetence til at fastsætte/ændre den indbyrdes brugsværdi ud fra saglige hensyn.

Afgift for farligt affald
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Boligafdelingen er begyndt at modtage en del opkrævninger for farligt affald, for alle SE numre, der er registreret på afdelingens adresser. Kommunen har tidligere oplyst at vi selv skal opkræve afgiften hos de enkelte lejere, hvis vi ønsker dette.

1) Er der retningslinjer for dette område?

2) Opkræver boligorganisationerne afgiften hos de enkelte lejere ud fra lister fra kommunen?

3) Føres udgiften som en fællesudgift for afdelingen, som en generel udgift til organisationen, eller er der en helt fjerde mulighed?

Svar

1) Det er muligt at søge dispensation for afgiften i f.eks. de boligafdelinger, som ikke benytter ordningen om afhentning eller aflevering af farligt affald i praksis eller som falder udenfor de brancher (branchekoder), hvor myndigheden har hjemmel til opkrævning af gebyret.

 

Vær opmærksom på, at affaldsmyndigheden faktisk har hjemmel til opkrævning uanset om der afhentes farligt affald i boligafdelingen eller om boligafdelingen afleverer farligt affald på Modtagestationen (det lyder forkert, men det er rigtigt).

Dette gælder boligafdelingens driftsområde.

 

2) Når der er tale om beboere, der driver virksomhed med eget SE nummer, så er svaret, at denne udgift er boligafdelingen uvedkommende og den kan ikke gives videre til boligafdelingen. Denne udgift skal på den ene eller den anden måde pilles ud af opkrævningen til boligafdelingen, eventuelt ved at søge dispensation, som for ved boligafdelingen, med hjælp fra beboeren.

 

Beboere må generelt ikke drive erhverv fra almene boliglejemål, men der kan være tilfælde, hvor beboeren er i klemme på samme måde som boligafdelingen.

Hvis det ikke lykkes hos kommunen / affaldsmyndigheden at pille beboernes opkrævninger ud af skattebilletten på ejendommen, så må der enten laves en aftale med beboeren om en opkrævning på lejebetalingen - måske endda som et tillæg til kontrakten - eller at beboeren opgiver erhvervsregistreringen og dermed sit SE nummer.

 

3) Afgiften for boligafdelingens drift (boligafdelingens eget SE nummer) kan føres som en fællesudgift for afdelingen under renovation, hvis der ikke kan opnås dispensation for afgiften, men beboernes afgifter i forbindelse med privat erhvervsvirksomhed i boligen kan ikke afholdes som en fælles udgift - hverken i boligafdelingen eller i boligorganisationen. (Se i øvrigt svaret under 2)

Afregning af affald
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Ifm. at kommunen vejer affaldet i tæt/lav bebyggelse, er det så lovligt ifh. den almene lovgivning at afregne dette individuelt pr. lejer, og må vi tage et gebyr for administrationen af dette. Fx tager vi kr. 110,- for vand- og varmeregnskabsudarbejdelse.

Svar

Nej, der er ikke hjemmel i almenlejeloven til at opkræve individuelt for affald. Det skal være indeholdt i huslejen.

Storskralds ordning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg håber du kan svare mig på et spørgsmål angående storskrald. Jeg bor i en boligforening, hvor jeg også er med i afdelingsbestyrelsen.

Mit spørgsmål går på, hvad man har af rettigheder/goder med hensyn til storskrald i sin boligforening.

Vores ugentlige skraldemand tager kun en sæk med sig når han afhenter affald. Der er ingen steder i vores boligforening vi kan aflevere ekstra hus affald eller storskrald, hvilket er et stort problem da vi i løbet af få dage har fyldt den ene affaldssæk vi har til rådighed om ugen. Jeg kunne bare godt tænke mig at vide hvordan reglerne er med hensyn til ekstra affald/stor skrald?

Det er tredje boligforening jeg bor i, og i de to andre var der opstillet et skur med containere hvor man kunne aflevere sit affald. Var det bare en gode fra boligforeningens side?

Jeg har forsøgt flere gange at foreslå fælles affalds containere her hvor jeg bor nu, da det da i hvert fald vil løse problemet med det almindelige husaffald, men da jeg bor i et "guldbryllups" kvarter er de ikke interesseret i at udskifte deres skraldespand med en fælles container.

Svar

I mange boligorganisationer er der ordninger med storskrald, men der er ingen krav herom.

Så der er kun en mulighed og det er at gå den beboerdemokratiske vej. Det vil sige at I vedtager i jeres afdeling at man ønsker at betale for opsætning af container til affald ud over det der betales for via skattebilletten.

Endelig kan jeg nævne, at der i alle kommuner er mulighed for at komme af med storskrald, på deres genbrugspladser.

Søgning af midler til køb af idrætsudstyr
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I forbindelse med vores boligsociale indsats, er vi blevet opfordret til at søge nogle få midler til at købe lidt idrætsudstyr. Midlerne kan søges hos den lokale spillehal, som udlover midler til sociale formål.

Vores spørgsmål i den sammenhæng er, om vi overhovedet juridisk må søge disse midler som en boligorganisation, der samtidig har modtaget midler fra LBF?

Svar

Ud fra det oplyste kan jeg ikke se, at der skulle være noget til hinder for, at I søger om midler fra spillehallen. Jeg går ud fra, at der ikke er tilknyttet betingelser eller modydelser til en evt. udbetaling af midler.

Overenskomst 2011-2014
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Nu hvor der er forhandlet en overenskomst på plads for 2011-2014, og personalet på kontoret ønsker, at forhandle en ny lokalaftale som der udløb i 2011, så går mit spørgsmål på:

 

Er lokalaftalen så ikke ophørt, når de ønsker at forhandle en ny lokalaftale, med ændringer til den gamle aftale.

Svar

Der er IKKE færdigforhandlet en ny overenskomst for 2011 – 2014! Der pågår forhandlinger, men de er langt fra afsluttede.

 

Indtil der er en ny overenskomst, vil den gamle være gældende, incl. evt. lokalaftale.

Forebyggelse af tomgang
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Som andre boligselskaber har vi en del boliger, som er i tomgang. Vi er ved at udarbejde en handlingsplan for udlejning af alle boliger – og har i den forbindelse et par spørgsmål:

 

1. Er det lovligt at give introduktionsrabat på husleje - fx minus 1000 kr. i huslejen det første år?

2. I givet fald, skal det offentliggøres og være ens for alle, som lejer fx en 3-værelses lejlighed i afd. 12 (evt. kun på 3. sal) – eller kan man forhandle med potentielle lejere?

3. Er det OK at give rabat på indskud?

4. i givet fald, skal det offentliggøres og være ens for alle, som lejer fx en 3-værelses lejlighed i afd. 12 – eller kan man forhandle med potentielle lejere?

5. Skal rabatter også gælde eksisterende beboere?

Svar

Der er givet betydelig frihed for de almene boligorganisationer til selv at vedtage anvendelsen af boligorganisationens midler i arbejdskapitalen og dispositionsfonden. Herefter er det almindeligt anerkendt, at en midlertidig nedsættelse af huslejen ved nyudlejninger er et legitimt formål for at forebygge tab ved manglende udlejning. Pengene skal komme fra selskabet (dispositionsfond eller arbejdskapital) – ikke fra afdelingernes midler.

 

Det vil være min vurdering, at man skal være opmærksom på ikke at forskelsbehandle, men det vil være rimeligt at tilskud (nedslag) knyttes til bestemte typer af lejligheder, der er ramt af udlejningsvanskeligheder. Der bør være synlige og ensartede retningslinjer, ikke individuelle forhandlinger med ansøgere.

 

Tilskud kan formelt også gives på indskud, men igen er det en forudsætning at tilskuddet ydes fra boligorganisationen. Det er ikke tilladt at nedsætte indskuddet (uden kompensation fra selskabet) blot for at fremme udlejningen. Indskuddet er som bekendt en del af byggeriets finansiering, og summen skal opretholdes intakt. Men metoden med at give et tilskud fra selskabet vil være OK.

 

Det skal klart fremgå at der er tale om midlertidige reduktioner/tilskud, og at det kun gælder for nye lejere i en på forhånd fastlagt periode.

 

Nuværende lejere kan måske føle sig forbigået, men de skal vide, at indsatsen ydes for at begrænse tab – og tab vil netop kunne påvirke de andre lejere igennem deres indbetalinger til dispositionsfonden. Det drejer sig derfor om at skabe en fælles forståelse for at det er i alles interesse at udlejningen fremmes for at undgå tab.

 

Det er en rigtig god idé at være lidt på forkant. Når der først er mange tomme lejligheder bliver det endnu vanskeligere at rette op på. Det er også baggrunden for at det blev tilladt at anvende penge for at forebygge tab ved lejeledighed.

 

Derudover kan vi i den almene sektor lære en hel del af ejendomsmæglerne. De offentliggør deres boliger på nettet med plantegninger, billeder, 3D-optagelser, økonomiopstillinger, oplysninger om kommunens tilbud (skoler, institutioner mm.), og de holder åbent i weekenden!

 

Indsatsen skal naturligvis balanceres i forhold til problemernes omfang, for de nævnte initiativer er alle kostbare, men kan være fuldt berettigede.

Anførte datoer i forbindelse med indberetning af skema B
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I forbindelse med indberetning af skema B, angiver man tidspunkter for hvornår byggeriet forventes påbegyndt samt afleveret. Hvis de datoer vi anslår i skema B mod forventning ikke holder, hvilke problemstillinger kan det så medføre? Er der endvidere en maksimal løbetid for hvornår byggerierne må igangsættes, herunder afsluttes?

Svar

Det giver ikke umiddelbart formelle problemer i forhold til myndighederne. Men der kan være fastsat vilkår i det udbudsmateriale, som entreprenørerne har afgivet tilbud på, og tilbuddene kan være afgivet under forudsætning af et bestemt påbegyndelsestidspunkt. Hertil kommer at sagens likviditet kan blive belastet, og at der kan påløbe flere byggelånsrenter og øvrige liggeomkostninger.

Konceptet medejerboliger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg vil tillade mig at spørge til konceptet medejerboliger, som nogle af mine afdelinger er omfattet af. Jeg mangler et dokument som mere præcist redegør for det grundlæggende omkring hvad beboerne selv står for af vedligeholdelse. Kan I henvise til dokumentation af denne problemstilling?

Svar

Du er så heldig at arbejde med nogle af de boliger, som det lykkedes at få opført under medejer-konceptet.

 

Men det var en kort periode, man kunne få tilladelse til det, og tilladelserne er givet som enkeltstående dispensationer. Der var endnu ikke gennemført en egentlig lovgivning om det, og da den borgerlige regering tiltrådte i 2001, droppede de denne model.

 

De vilkår, der er aftalt, er altså indgået direkte mellem boligorganisationen og daværende By- og Boligministeriet. Der er enkelte andre medejerafdelinger, og vilkårene er ikke helt ens. Derfor kan vi desværre ikke oplyse de konkrete vilkår, men må henvise dig til at forsøge at finde dem i jeres egen organisation.

Krav til ældre byggerier samt nybyggerier
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Nogle beboere føler sig generet af røgproblemer fra tobak, lugten kommer ved gulvet, fra naboen.

Byggetekniks består huset af 2 selvstændige gasbetonkerner, som er skalmuret med røde teglsten. Der er ingen tekniske installationer som gennembryder lejlighedsskellene boligerne er opført i 1987.

Gulvkonstruktionen er laga blokke, som er udlagt på sand, der er efterfølgende foretaget svumning med sand/cement. Der er udlagt strøer med 22 m/m massiv bøgeparket.

Har den forulempede lejer juridiske rettigheder over for lugtgener fra tobak?

Kender du til lignende problemer og evt. eksperter som kan komme med byggetekniske løsningsforslag.

Boligerne er forsynet med Genvex boligventilation med modstrømsvarmeveksler. Veksleren i naboens bolig er nyetableret. Anlæggene er uafhængige af de enkelte boliger.

Svar

Svaret er kort: Nej, lejeren har ingen krav på at I gør noget særligt i denne forbindelse.

Gener ved rygning og gennemsivende røg er et problem, som har optaget befolkning og medier mere i de senere år, og der stilles i dag meget større krav til bygningers tæthed end tidligere, så problemet vil ikke være lige så stort i de helt nyopførte boliger.

 

Jeres boliger er lovligt opførte, de opfylder alle de krav, som blev stillet til nybyggeri dengang. De er fortsat lovlige, der er ingen krav om at ældre byggerier løbende skal opdateres til standard som nybyggeri.

Hvis der skal gøres noget ved det, koster det penge, og det skal lejerne betale. Derfor er det op til en eventuel vedtagelse på et afdelingsmøde, hvis ejendommen skal efterisoleres, så disse problemer begrænses.

Det kan I orientere jeres røggenerede lejer om.

Ghettoområder
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har en forespørgsel, jeg har set i et blad (som jeg ikke kan finde), at man havde en oversigt, over hvor mange områder i Danmark, der er under betegnelsen Ghetto-områder. Jeg hørte på et formandsmøde at disse områder var forøget ret væsentligt. Har i tallene for hvor mange steder der i Danmark, går under denne betegnelse, og har i tidligere tal for samme.

Grunden.: Jeg syntes navnet Ghetto, som åbenbart er godkendt i folketinget, er misbrugt efter dansk ordbog. Dernæst inddeler det folk i over og underklasse, Ligeså er det med "udkants Danmark", også fra folketinget, områder der er dårligt stillet, mangel på arbejde, grobund for arbejdsløse, asociale elementer, altså kommende Ghettoer.

Det er let at køre et område ned, og forbandet svært at rette op. Derfor er jeg interesseret i, hvor og hvor mange steder der betegnet Ghetto, og hvor de ligger, og hvor hurtigt disse områder "formerer" sig. Vi vil IKKE vente på noget sådan bare tilnærmelsesvis forekommer i vores område, derfor tager vi fat (6 afdelingsbestyrelser) i vores lokalvalgte politikere, for at få talt ud om kritisable problemer, set fra deres og vores side.

Jeg vil have mit materiale på plads, derfor denne forespørgsel, håber at I kan hjælpe med det, hvis I er interesseret i resultatet, kan i få det efterfølgen, når det første møde er overstået sidst i august.

Svar

Du kan finde listen over ghettoområder på Ministeriet for By-, Bolig- og Landdistrikter's hjemmeside.

 

Herudover kan du finde yderligere oplysninger om indsatsen mod ghettoisering på følgende link:

 

http://www.sm.dk/Temaer/By-bolig/Almene-boliger/Indsats-mod-ghettoisering/Sider/Start.aspx

Krav om folkeregisteradresse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vil meget gerne have jeres svar på nedenstående spørgsmål. Dog mener vi selv, at det ikke kan lade sig gøre:

En lejer (boperioden på 8 år), der bor i en boligafdeling, der er opført i 1996, har fået arbejde på Thule Air Base Han skal være på Thule Air Base 2-3 md. ad gangen og så hjemme i DK 1 md.

Han forespørger nu, om det vil være i orden at framelde sig folkeregistret på adressen her i DK og så tilmelde sig på Thule Air Base??

Vi har umiddelbart sagt nej, også med henvisning til "Boligreguleringsloven § 50" om midlertidig bolig. Kan denne begrundelse bruges?? Han har på lejekontrakten skrevet under på, at han skal være folkeregister tilmeld på adressen. Er det nok til at vi kan fastholde dette??

Det skal siges, at det er af skattemæssige årsager, at han vil ændre folkeregisteradresse.

Svar

Det virker som om I blander jer i noget, som slet ikke vedrører boligorganisationen.

Du skriver, at han har skrevet under på at skulle være tilmeldt folkeregistret på adressen. Det er et vilkår, som ikke fremgår af den lejekontrakt, som er autoriseret til brug ved udlejning af almene boliger. I kan ikke stramme kravene i forhold til lovgivningen, og det er ikke nogen god ide at tilføje sådanne vilkår i en kontrakt, når de ikke kan henføres til lovgivningen. En sådan kontraktbestemmelse kan ikke anvendes som begrundelse for en opsigelse.

Det er et helt generelt krav, at lejeren skal bebo lejemålet, det må altså ikke henstå uden at blive beboet, og lejeren må heller ikke overdrage brugen af lejemålet til andre.

Men her er et eksempel, hvor brugen af lejemålet naturligt påvirkes af lejerens beskæftigelse. Da han ikke er udstationeret permanent, men arbejder ude nogle måneder ad gangen, for derefter at være hjemme, så har han fortsat et helt rimeligt og legitimt behov for sin bolig, og anvendelsen er helt legal. Så er det uinteressant for jer som udlejer hvor han har sin folkeregisteradresse, det afgørende er at han bruger lejligheden som sin bolig. Det er endnu mindre interessant, hvilke årsager der eventuelt ligger bag lejerens ønske om at flytte folkeregisteradresse - det er de offentlige myndigheder, som må forholde sig til om det er i orden eller ej.

 

I udlejer efter reglerne i lov om leje af almene boliger, som er præceptiv (ufravigelig). Reglerne du henviser til i boligreguleringsloven er uden interesse for jer i denne situation.

BL materiale om skimmelsvamp
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg fungerer som bygningskonsulent for en boligorganisation, og har lige nu et par alvorlige sager med skimmelsvamp.

Mon jeg kan bestille jeres vejledning om skimmelsvampesager, forretningsgang ved bekæmpelse?

Den vil selvfølgelig ikke blive brugt uden omhyggelig kildehenvisning!

Svar

Alt materiale som BL har udarbejdet eller formidlet er frit tilgængeligt på nettet. Det kan bl.a. findes igennem denne generelle BL-informerer: Se her.

 

Der ligger også materiale på Landsbyggefondens hjemmeside: lbf.dk

Omdannelse fra privat til alment boligselskab
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg vil høre om, man i et hus med 8 lejligheder (privat udlejer) kan stifte en boligforening med eller uden ejerens samtykke. Og i så fald hvor meget en sådan forening selv har at skulle have sagt både i forhold til de enkelte lejere og overfor udlejer.

 

Kan man melde sig ind hos jer som forening og evt. få rådgivning om, hvordan man rent praktisk stifter en boligforening?

Svar

BL er interesse- og brancheorganisation for de almene boliger i Danmark (tidligere omtalt som almennyttigt eller socialt boligbyggeri). Der er helt speciel lovgivning på vores område, som adskiller sig fra det private udlejningsmarked, og man kan ikke beslutte at blive omdannet fra privat til alment selskab.

 

Hvis jeres udlejer ønsker at afhænde sin ejendom, har I som beboere mulighed for at erhverve ejendommen i fællesskab ved at stifte en privat andelsboligforening – men det er også noget andet end en almen boligorganisation.

Overgang fra fysiske til elektroniske dokumenter
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har fået mulighed for at indscanne dokumenter på vores lejers kartotekkort, således at vi har alt indgået post mm elektronisk. Vi har i den forbindelse brug for at vide, om vi herefter må smide dokumenterne ud efter indscanning eller om der er nogle dokumenter, som vi skal beholde i original form.

 

De dokumenttyper vi ønsker at starte med at scanne ind er følgende:

• Kontrakter på ekstra lejemål (kælderrum, garager, carporte m.v.)

• Kontrakter på husdyr

• Lånedokumenter (indskudslån)

• Dokumentation for uddannelse

• Klager

• Diverse ansøgninger/tilladelser på bytte/fremleje

• Tillæg til lejekontrakt (fraskrivning/påføring)

• Indsigelser eks. varmeregnskaber, synsrapporter, flytteopgørelser

• Meddelelser om boligændringer fra kommunen

• Ansøgninger om boligændringer generelt og råderet

• Fraflytningssynsrapporter

• Indflytningssynsrapporter

• Mangellister

• Anmeldelse af udlæg i indskud

• Diverse skriftlige henvendelser

 

Kan BL oplyse, hvad vi må smide ud og hvad vi evt. skal gemme?

Svar

Umiddelbart er det min opfattelse, at der i de fleste situationer ikke vil opstå problemer, såfremt der kun er tale om en kopi af de pågældende dokumenter og ikke af det originale dokument.

 

Vurderingen må dog foretages konkret for hver enkelt dokumenttype, hvor det vurderes, hvilken betydning dokumentet har, og evt. konsekvenser af at dokumentet ikke foreligger i original. Som udgangspunkt vil en kopi af eksempelvis en lejekontrakt være lige så god dokumentation for den indgåede aftale, som den originale lejekontrakt.

Har du brug for personlig hjælp?

Åbningstider:
man - tors kl. 13.00 - 15.00 og fre kl. 10.00 - 12.00

Print Tip en ven LinkedIn Facebook Twitter RSS