;
Søger du bolig? - Klik her

Køb/salg, overdragelse og ombygning

Renoveringsopgaver
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvor findes reglerne om underhåndsbud?

Svar

Reglerne om underhåndsbud findes i § 12 i lovbekendtgørelse nr. 1410 af 7./12. 2007 om indhentning af tilbud i bygge og anlægssektoren (Tilbudsloven).

Spørgsmål

Hvad er grænseværdien for, hvornår man skal vælge indbudt licitation frem for underhåndsbud?

Svar

Grænseværdien for underhåndsbud er 3 millioner kr. ekskl. moms, jf. tilbudsloven § 12, stk.3, og for arbejder over denne værdi skal opgaven udbydes i licitation, enten som begrænset eller offentlig licitation.

 

Vær opmærksom på, at der er en række undtagelser til værdien for underhåndsbud, og at der i øvrigt opstilles en række betingelser til antallet af underhåndsbud m.v. afhængig af værdien af arbejdet.

 

Hvor værdien af bygge- og anlægsopgaver overstiger kr. 38.396.109 ekskl. moms skal opgaven udbydes i EU-udbud.

Spørgsmål

Hvornår finder reglerne om standstill-periode anvendelse?

Svar

Standstillperioden (10 dage) gælder kun i forbindelse med opgaver der udbydes i EU-udbud.

Køb af ejendom på tvangsauktion
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Må et alment Boligselskab købe en ejendom på tvangsauktion og lave en almen afdeling?

 

F.eks. har der netop været en tvangsauktion på nogle ungdomsboliger.

 

Kunne et boligselskab have købt den afdeling på tvangsauktion for derefter at kunne leje boligerne ud til en langt billigere pris end det oprindelige Boligselskab med baggrund i en væsentlig billigere anskaffelsessum?

Svar

Svaret er principielt ja, men det svar skal ses i sammenhæng med de regler, der er for en boligorganisations køb af ejendomme. Det skal på forhånd godkendes af øverste myndighed (medmindre bemyndigelse er givet til organisationsbestyrelsen), og det skal godkendes af kommunalbestyrelsen. I praksis er det derfor meget vanskeligt at gennemføre, særligt i forbindelse med en tvangsauktion.

Køb af ejendom fra regionen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Har en region mulighed for at sælge fast ejendom/en grund til et boligselskab, uden at det er i udbud først?

Svar

Salg af grundareal til en almen boligorganisation er ikke udbudspligtigt for kommune/region.

Overtagelse og ombygning af erhvervslokaler
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvordan er proceduren ved overtagelse og ombygning af et erhvervslokale, der udgør én afdeling, til eksempelvis en kørende ældreboligafdeling?  

Svar

Kommunen skal søges om tilsagn til at ombygge erhvervsafdelingen til boliger for derefter at søge sammenlægning af den kørende boligafdeling og den ombyggede erhvervsafdeling.

 

Forudsætningen for at søge tilsagn til ombygning af erhvervslokalet er en bygningsgennemgang (førsyn), hvorom der henvises til Bekendtgørelse om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v.

Ombygning af almene boliger til andre formål
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Min kommune står overfor store udfordringer if. ledige lejemål. Derfor er det betimeligt at tænke, hver gang nye behov dukker op, - kan vi gøre noget andet.

 

I den gamle kommune lykkedes det at få ombygget 60 almene boliger til ældreboliger. Det var dyrt ja, men flere problemstillinger blev således løst.

 

Nu har byrådet besluttet at der skal bygges 125 handicapboliger - og så er det jo oplagt at tænke: kan vi ombygge noget bestående, tomt? Personligt mener jeg at der er oplagte muligheder, men argumenterne skal jo lige "på plads". Og her kommer I ind.

 

Har I mulighed for at "fodre" mig med oplysninger om muligheden for at ombygge almene boliger til andre formål? Gerne nøjes med henvisninger etc. så jeg selv kan "studere" videre.

Svar

Det er muligt at ombygge familieboliger til ældreboliger, plejeboliger, bofællesskaber m.v., især hvis de oprindelige familieboliger ikke længere kan anvendes til det oprindelige formål, og der påvises et behov for andre boligtyper. Det er nødvendigt, at både boligorganisation og kommune er positive over for sådanne tanke, for det vil normalt blive opfattet som opførelse af nye boliger, der også kræver ny kommunal grundkapital.

 

Noget tilsvarende er for kort tid siden vedtaget af en anden kommune, hvor 2 beboelsesblokke vil blive omdannet til plejeboliger og bofællesskaber.

 

Det sker normalt i forbindelse med en helhedsplan, hvor hele boligområdets forhold analyseres, og man finder kombinationer af løsninger, der skaber en mere sikker fremtid for boligområdet.

 

I jeres tilfælde vil det afgørende formentligt være, om der overhovedet er boligafdelinger med sådanne problemer (og udlejningsvanskeligheder) at det vil være relevant at ombygge til andre formål. Beliggenheden skal også være attraktiv for de nye formål.

Salg af familieboliger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvilke regler/betingelser er der for salg af familieboliger til udenforstående personer?

Svar

Betingelserne for et salg i denne situation, er nærmere beskrevet i almenboliglovens § 27.

Frasalg af fælleslokaler
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har fået et forslag fra en beboer om, at frasælge fælleslokalerne i en afdeling. Er det overhovedet muligt og i givet fald under hvilke konditioner?

Svar

Spørgsmålet er ikke helt så let at svare på, for det kan afhænge af fælleslokalernes placering i afdelingen. Hvis de er en del af en bygning, hvor der også er beboelseslejligheder, vil det være vanskeligt, for så forudsættes en udmatrikulering eller opdeling i ejerlejlighedspartier. Det er mere enkelt, hvis der er tale om et adskilt beboerhus, som kan udmatrikuleres og sælges som en selvstændig ejendom.

 

Der kan være god grund til at forholde sig til den egentlige baggrund for et sådant forslag. Er det et ønske om at tilføre boligafdelingen et éngangsbeløb? I så fald må forslagsstilleren skuffes, for det fremgår af driftsbekendtgørelsens § 101, at ”Ved afståelse af en del af en almen afdeling indbetales nettoprovenuet som ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån. Overskydende beløb tilfalder dispositionsfonden”

 

Afdelingen får altså ikke selv direkte penge ud af et frasalg. Mon spørgsmålet så fortsat er relevant?

Ommærkning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kommunen ønsker at frasige sig anvisningsretten til nogle ældreboliger, således at de permanent bliver til familieboliger (Ommærkning).

 

I BL INFORMERER nr. 53 af december 2008, fremgår det at Kommunen skal have boligorganisationens samtykke hvis de ønsker at frasige sig boligerne, og da vi ikke selv i området har tilsvarende boliger vil vi måske benytte denne mulighed.

 

Men er der noget i vejen for at vi aftaler med Kommunen, at vi foreløbig tager en bolig som prøveklud? Og kan vi kræve mere en 3 måneders leje, fra den dag de skriftligt meddeler at ikke ønsker at benytte boligen, hvis det er umuligt for os at leje den ud, inden for de 3 måneder.

Svar

Som udgangspunkt kan det ikke tilrådes at lade ældreboligerne ommærke til familieboliger, idet I derved påtager Jer risikoen for, om udlejning kan ske.

 

Som alternativ til ommærkning kan I evt. overveje, at indgå aftale om at I forestår anvisningen af ældreboligerne, jf. almenboligloven § 55, stk. 1. I en sådan aftale vil dette kunne indsættes bestemmelse om opsigelse, således at kommunen igen overtager anvisningsretten. I det omfang I er indstillet på at lade ældreboligerne ommærke til familieboliger, er det min opfattelse, at dette vil kunne ske for en enkelt bolig (som prøveklud).

 

Ommærkningen til familiebolig må dog evt. kombineres med aftale om anvisning med kommunen, idet kommunen ellers ikke hæfter for lejetab.

Garantistillelse incl./excl. moms ved udbud
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi arbejder med en helhedsplan til ca. 500 mill. I den forbindelse har vi pt. et udbud på ca. kr. 225 mill.

 

Vi har i udbudsmaterialet stillet krav om, at garantistillelsen skal være incl. moms, idet boligselskabet som bygherre ikke kan afløfte moms.

 

I AB 92 er alt forudsat excl. moms, er der noget til hinder for, at boligselskabet forlanger garantistillelse incl. moms?

Svar

Af bemærkningerne til § 1, stk.4 i vejledning om AB92 fremgår det, at modtagning af moms ved sikkerhedsstillelse efter §§ 6 og 7 vil være en uacceptabel fravigelse.

Lejegaranti ved opstart af nye almene boligprojekter
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Som nystartet boligselskab, gør vi en stor dyd ud af, at gå med livrem og seler i forhold til opstart af nye almene boligprojekter. Derfor kunne vi have interesse i, at binde evt. projektudviklere op på en lejegaranti i forbindelse med indgåelse af nyt byggeri, som sikrer den pågældende nye afdeling en god start.

 

En lejegaranti skal på ingen måder ses som et mere lempeligt syn på udlejningsmulighederne, men alene som en ekstra forsikring.

 

Således har vi følgende spørgsmål:

 

Er det jeres opfattelse, at der i Almenboligloven er bestemmelser, der er til hinder for at der stilles en huslejegaranti fra 3. part som nedenstående:

Projektudvikler stiller lejegaranti overfor en almen boligorganisation for lejebetaling i et nyopført byggeri i perioden fra boligernes aflevering og indtil første udlejning har fundet sted, op til 18 måneder.

Garantien vil fungere således, at boligorganisationen månedsvis opkræver boligleje for lejligheder med tomgang, indtil den/de pågældende lejligheder er udlejet og lejebærende.”

Svar

Umiddelbart ses almenboligloven ikke at indeholde direkte forbud mod, at der stilles en lejegaranti som anført, om end jeg ikke har undersøgt spørgsmålet nærmere.

 

Jeg vil dog stille spørgsmålstegn ved, om en lejegaranti vil være en fordel, idet projektudvikler alt andet lige må indregne en risiko for evt. huslejebetaling. I sidste ende vil en sådan indregnet risiko medføre, at anlægssummen bliver tilsvarende højere.

 

Da huslejen i almene boliger fastsættes ud fra balancelejeprincippet (lejeindtægter = udgifter), er det min opfattelse, at slutresultatet i en situation med udlejningsvanskeligheder bliver den samme, hvad enten der stilles lejegaranti eller ej. Hvor det omvendt måtte vise sig, at der ikke er udlejningsproblemer vil lejegarantien alene være et fordyrende element.

 

Jeg er gerne behjælpelig med en mere konkret vurdering af spørgsmålet, idet der dog i givet fald vil være tale om en betalingsopgave.

Overdragelse af afdeling til anden boligorganisation
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har en mindre afdeling, som ligger langt fra resten af boligselskabets virke.

Der er indledt forhandlinger med et andet boligselskab om, at de overtager denne afdeling. De har andre afdelinger der ligger lige ved siden af vores afdeling.

Hvordan er beslutningsprocessen i sådan en sag. Hvem beslutter hvad og i hvilken rækkefølge. Hvad med kommunen – skal de også godkende overtagelsen?

Svar

Formelt set vil der være tale om salg af ejendom, og reglerne i §§ 26-27 skal iagttages af begge boligorganisatioer. Det betyder at repræsentantskabet skal godkende salget (medmindre kompetencen er delegeret til Organisationsbestyrelsen), og Kommunalbestyrelsen skal ligeledes godkende.

Har du brug for personlig hjælp?

Åbningstider:
man: kl. 13.00 - 15.00
ons: kl. 13.00 - 15.00
fre: kl. 10.00 - 12.00

Print Tip en ven LinkedIn Facebook Twitter RSS