;
Søger du bolig? - Klik her

Boligafdelingen

Andres deltagelse på afdelingsmøder
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

En af lejlighederne i boligafdelingen er udlejet af kommunen til terapirum. Hvordan er kommunen stillet med hensyn til deltagelse i beboermøde, og har de stemmeret?

Svar

Det er kun boligtagere og organisationsbestyrelse der indkaldes til afdelingsmødet, jf. almenboligloven § 34, stk.1.

Kommunen kan således ikke deltage, medmindre afdelingsmødet træffe bestemmelse derom. Hvis kommunen deltager er det uden stemmeret.

Spørgsmål

 Kan jeg til næste afdelingsmøde tage en fra lejernes landsorganisation med?

Svar

Det følger af normalvedtægten, at adgang til afdelingsmøder har afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Herudover har tillige boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne. Herudover kan afdelingsmødet beslutte at andre kan deltage i mødet.

 

Så deltagelse af en person fra lejernes landsorganisation kræver, at det godkendes på mødet.

Spørgsmål

Kan andre end lejeren, f.eks. fremlejetager, deltage i et afdelingsmøde, eller stille forslag m.v. til et afdelingsmøde?

Svar

Ifølge normalvedtægternehar afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer adgang og stemmeret til afdelingsmødet. Derudover har tillige boligorganisationens ledelse og repræsentanter for denne adgang til mødet. Og endelig kan afdelingsmødet bestemme, at andre kan deltage, men uden stemmeret.

 

Fremlejetager er ikke omfattet af nævnte personkreds, og har derfor ikke ret til at deltage i afdelingsmødet. Fremlejetager kan ikke stille forslag til behandling på afdelingsmødet og kan ikke stille op og modtage valg til afdelingsbestyrelsen. Fremlejetager har således heller ikke stemmeret.

Procedure omkring urafstemning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi var indkaldt til møde omkring tilbud / afstemning om tagrenovering på minimum 10 millioner i vores afdeling. Og til mødet var blot 20 lejemål fremmødt, ud af en afdeling på 208 lejemål! Jeg ytrede overfor bestyrelsen / mødeafholderne, at jeg mener der står skrevet (lovmæssigt) at der minimum skal være 25 % af afdelingens lejemål repræsenteret ved sådan et ekstraordinært indkaldt beboermøde. Og ellers bør afstemningen sendes til urafstemning. Til dette svarede formanden at det ikke var sandt, men at der blot skulle ske en urafstemning hvis der var forslag / flertal for dette i forsamlingen. Men nu er jeg blevet usikker for hvad er rigtig eller forkert?

Svar

Formanden har fuldstændig ret.

Spørgsmål

Ved vort afdelingsmøde i aug. 2011, blev der under punktet "Indkomne forslag", fremsat ønske om at få et forslag sendt til urafstemning. Da stemmeprocenten for at få en urafstemning om et forslag er ret kryptiske, vil jeg anmode jer om en redegørelse for om det er 50 % eller kun 25 % af stemmerne der er nødvendig for at få et forslag sendt til urafstemning. Jeg håber I kan hjælpe mig med dette problem, fordi resultatet sandsynligvis havde blevet et andet, hvis vi havde fået en urafstemning.

Svar

Beslutning om at henlægge en afgørelse af et emne til urafstemning træffes af afdelingsmødet.

Der skal normalt være simpelt flertal, dvs. > 50 % som stemmer for at sagen skal afgøres ved urafstemning.

Hvis det gælder vedtagelsen af afdelingens budget, eller hvis det gælder vedtagelse af en renovering el. lign, som medfører en lejestigning på mindst 15 %, er der en mindretalsbeskyttelse, så 25 % af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere kan vedtage at afgørelsen skal træffes ved en urafstemning.

 

For sen indkaldelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der er indkaldt med for kort varsel til afdelingsmøde. Hvem bestemmer om mødet skal fastholdes, eller om der skal indkaldes til et nyt møde med den rigtige frist?

Svar

Principielt er det dirigenten på afdelingsmødet der skal konstatere om mødet er lovligt indkaldt med det i vedtægterne fastsatte varsel.

 

Det er derfor også dirigenten der afgør(og tager ansvaret for) om mødet skal gennemføres eller aflyses. I forbindelse hermed antages det, at mindre overskridelser af tidsfrister ikke nødvendigvis medfører at mødet ikke kan gennemføres, hvis tidsoverskridelsen må anses for uvæsentlig. Ved vurderingen heraf vil det også have betydning, hvilke forhold der skal drøftes under mødet. 

 

Mht. hvem der bestemmer hvad, fremgår det af normalvedtægterne at det er afdelingsbestyrelsen der indkalder til afdelingsmøde, og det er derfor afdelingsbestyrelsens beslutning(og ansvar) om mødet skal opretholdes eller ej.

Spørgsmål

Jeg er bosat i en afdeling under en boligforening. Vi er i afdelingen blevet indkaldt til ekstraordinært beboermøde blot 10 dage før afholdelse af mødet. Dette har jeg dog fået tilkendegivet er en fejl. Men ingen ny indkaldelse er endnu afleveret til os! Og jeg mener at det er mangel på respekt overfor os beboere og også at de både i boligforeningen og i afdelingsbestyrelsen tilsyneladende ikke mener, at de skal overholde love og regler som alle andre.

 

Nå, men hvis nu de bibeholder mødet i morgen mandag, er det så muligt for os som beboere at ekskludere mødet med begrundelse i for sen indkaldelse?

Svar

Hvis der træffes beslutninger på et afdelingsmøde, som ikke er lovligt indkaldt, kan der indsendes en klage til Beboerklagenævnet i kommunen. Beboerklagenævnet kan annullere en vedtagelse, hvis den er truffet på et ikke-lovligt indkaldt møde.

 

Men mon ikke boligforeningen udsender en ny indkaldelse, som du har fået oplyst?

Fremlæggelse af regnskab og budget
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Man kan ikke godkende budget før man har godkendt regnskab? Er ikke uenig i lejeforhøjelse. Budgettet blev behandlet før regnskab? Hvis der er spørgsmål til regnskab bør de vel komme før budget godkendelse?

Svar

Jeg kan oplyse dig om, at ifølge lov og normalvedtægt afholdes der hvert år inden 3 mdr. før næste regnskabsårs begyndelse budgetmøde.

Såfremt afdelingsmødet har besluttet det, skal regnskabet forelægges afdelingsmødet til godkendelse senest 5 mdr. efter regnskabsårets slutning.

Forinden behandling på afdelingsmøde skal driftsbudget og årsregnskab godkendes af afdelingsbestyrelsen.

 

Jeg har lidt svært ved at forstå dit spørgsmål, men går ud fra, at det du spørger om, er om regnskab skal behandles før næste års budget når det behandles på samme afdelingsbestyrelsesmøde? Der er ikke regler herom, med mindre man i en forretningsorden for afdelingsbestyrelsen har truffet beslutning herom. Jeg vil dog tro, at det er sådan man som oftest vil gøre i praksis.

Spørgsmål

Har nogle spørgsmål. Plejer man ikke at fremlægge regnskab før budget? Deslige budget efterfølg-? Dagsorden blev omdelt på forlangende, ikke i orden? Gik i vrede! Regnskab kommer før budget? Dagsorden var ikke udsendt.

Svar

Budgettet for afdelingen skal behandles og godkendes af afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet. Herefter godkendes det af organisationsbestyrelsen. Et budget vedrører det næste år og er det man fastsætter kommende års leje efter. Budgettet er således baseret på de forventede indtægter og udgifter.

Regnskabet vedrøre derimod det forgangne år og viser hvordan det faktisk er gået (de faktiske udgifter, indtægter m.v.).

 

Har i på det samme møde behandlet budget og regnskab, så vedrøre det 2 forskellige regnskabsår.

 

Med hensyn til dagsorden, så følger det af lov og vedtægt, at indkaldelse til afdelingsmødet skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen og at indkaldelsen skal angive tid og sted for afdelingsmødet samt dagsorden.

Spørgsmål

Jeg har gennem flere år nu boet i et boligselskab og har de sidste par år også deltaget i afdelingens årlige møder, hvor der snakkes investeringer, budget og lignende.

Lidt som på en ordinær generalforsamling i en hvilken anden forening.

Jeg må dog erkende, at jeg sidste år faldt over en ting som undrede mig. Da regnskab og budget var fermlagt og de få spørgsmål var besvaret, gik man hastigt videre til næste punkt på den omdelte/udsendte dagsorden.

Ikke noget med at sætte regnskab/budget til afstemning, er dette lovligt?

Normalt mener jeg at alt skal sættes til afstemning, og hvis det ikke er tilfældet med Regnskab/budget i en almen boligforening, hvad er så formålet med at fremlægge det, ja i yderste konsekvens formålet med at bruge resurser på at indkalde beboerne til afdelingsmøder, hvis man ikke har nogen form for ret til indsigelse mod dagsordenens punkter, deriblandt regnskab og budget.

Svar

Afdelingens budget for det kommende år skal vedtages af beboerne på et beboermøde.

 

Der er ikke krav om at regnskabet godkendes af beboermødet, men regnskabet skal fremlægges til orientering, som oftest i forbindelse med fremlæggelsen af forslag til næste års budget.

Formalia ved indkaldelse til ekstraordinært afdelingsmøde for valg af ny bestyrelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål angående almenboligloven og den almene lejelov.

Spørgsmålet går på: At vores bestyrelse er trådt tilbage og som følge heraf, har boligselskabet overtaget administrationen, indtil der bliver valgt ny afdelingsbestyrelse, det stiller vi beboere ikke spørgsmål ved.

Der er nu kommet en indkaldelse til ekstraordinært afdelingsmøde d. 19. januar 2011.

Datoen passede ikke beboerne, der blev lavet en underskrift indsamling, hvor 32 % af afdelingens beboere ville have rykket mødet til d. 9. februar. Havde der været en afdelingsbestyrelse, var datoen blevet rykket.

Nu er det boligselskabet der varetager afdelingsbestyrelsens funktioner og de henholder sig til lejeloven § 34, stk. 4. som er det forkerte stykke i loven. Stykket 5. omhandler det ovennævnte.

Loven som vi kan se det, tager ikke højde for beboernes ønske om, at flytte det ret vigtige møde.

Vi vil her høre, om der har været andre ligne sager og hvad afgørelse der er faldet i de sager?

 

Som sagen står nu, er der ikke noget beboer demokrati fra boligselskabets side.

Svar

Når jeres afdelingsbestyrelse er trådt af, så skal der vælges en ny. Indtil der er valgt en ny afdelingsbestyrelse, varetager organisationsbestyrelsen afdelingsbestyrelsens funktioner.

Organisationsbestyrelsen skal derfor indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde så man kan få valgt en ny afdelingsbestyrelse. Ifølge vedtægten skal dette indkaldes med 2 ugers varsel.

Så efter det oplyste, ser formalia ud til at være overholdt og mødet kan gennemføres.

Spørgsmål

Jeg er godt klar over, at formalierne er overholdt ifølge loven § 34, stk.5.

Men i vores vedtægter for afdelingen står der, at 25 % af beboerne kan indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde. Det var det spørgsmålet gik på, 32 % af beboerne ville have flyttet datoen fra d. 17. januar til d. 9. februar. Der er ikke meget beboerdemokrati, når boligselskabet vælger, at trumfe deres vilje igennem, der står ikke noget i loven, at man ikke kan flytte mødet efter anmodning fra beboerne i afdelingen.

Svar

Min vurdering er som jeg skrev, at organisationsbestyrelsen er forpligtet til at indkalde til når afdelingsbestyrelsen træder af. Når dette er gjort og formalia er overholdt, så kan mødet gennemføres.

Der kan desværre altid være nogen som finder den valgte dato uheldig og som er forhindret i deltagelse. Ved man forinden udsendelse af dagsorden, at der en bestemt dato vil være mange som der ikke kan deltage (f.eks. i en ferieperiode), så bør man naturligvis vælge en anden dato.

Valg af håndværker
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Boligforeningen har indgået en vvs aftale med et firma, der er ca. 20 procent dyre end vores lokale vvs mand. Beboerne i afdelingen har protesteret længe, men uden held. Hvad gør man som beboer for at få indflydelse på hvem der skal udføre arbejdet?

Svar

De aftaler der lovligt er indgået mellem boligorganisation og håndværker skal naturligvis holdes. Det forudsættes også at boligorganisationen overholder udbudsreglerne, jf. tilbudsloven.

 

For de fremtidige aftaler kan repræsentantskabet eller organisationsbestyrelsen (alt efter hvor kompetencen ligger) vedtage interne forretningsgange som sikrer den bedste og billigste håndværker. Så det er den vej du skal, hvis duvil påvirke hvem der skal udføre arbejdet.

Spørgsmål

Kan en afdelingsbestyrelse bestemme hvilke håndværkere der skal bruges i en afdeling?

Svar

Nej, der er ingen bestemmelser i lovgivningen som giver afdelingsbestyrelsen ret til at træffe disse beslutninger.

 

Det forekommer, at boligorganisationer inddrager afdelingsbestyrelsen i sine overvejelser om hvem der skal udføre arbejder i afdelingen, eller hvem der skal indbydes til at afgive tilbud på arbejder, men det er i givet fald et udtryk for samarbejde mellem boligorganisationen og afdelingsbestyrelsen.

Spørgsmål

Kan en vicevært selv bestemme, hvem der skal male alt der er inden døre her, men ikke det uden for boligen? Skal der gives 2 tilbud?

Svar

I tilknytning til en lejekontrakt er der også et vedligeholdelsesreglement. Heri er fastsat reglerne for boligens vedligeholdelse, og det fremgår, om der er tale om en A-ordning eller en B-ordning.

 

Uanset om det er A- eller B-ordning vil det normalt være lejeren i boligen, som selv rekvirerer en maler til at udføre arbejdet (hvis det er arbejde som er udført som en del af lejerens vedligeholdelsesforpligtelse).

 

Er der derimod tale om at det er arbejde, som boligafdelingen betaler, fx i forbindelse med vandskade, renoveringer m.v., er det boligorganisationen som udpeger de håndværkere, der skal udføre arbejdet. Boligorganisationen kan uddelegere denne opgave til en varmemester.

 

Vi kan ikke på det foreliggende grundlag udtale os om der skal indhentes flere tilbud, det afhænger af den samlede opgaves omfang. 

Spørgsmål

Jeg har følgende spørgsmål til afholdelse af et afdelingsmøde.

  • Afdelingen er en selvstændig økonomienhed. Kan den selv bestemme hvilken håndværker der har den daglige vedligeholdelse?
  • Afdelingen er en selvstændig økonomienhed. Kan den selv bestemme hvilken håndværker der skal give pris ved en licitation angående en større renovering af afdelingen?
  • Kan afdelingsbestyrelsen selv skrive rekvisitioner ud til de små daglige reparationer? (afdelinger har 32 lejemål, ingen varmemester).
  • Må en inspektør gå og fotografer rund i lejligheden uden tilladelse?

Svar

Dine spørgsmål tyder på at det halter med samarbejdet imellem afdelingsbestyrelsen og organisationen, for flere af disse spørgsmål løses bedst igennem samarbejde.

 

Afdelingsbestyrelsen har IKKE ret til at afgøre, hvem der skal være håndværkere på afdelingen – det er boligorganisationen som indgår aftaler med håndværkere, entreprenører og andre leverandører.

 

Afdelingsbestyrelsen kan heller ikke bestemme hvem der skal indbydes til at give tilbud på en licitation.

 

MEN afdelingsbestyrelsen kan indgå i et positivt samarbejde med administrationen, og fremføre sine saglige argumenter for hvorfor der er nogle entreprenører, som man meget gerne vil have tilbud fra, og hvorfor der måske er nogle, som man ikke har lyst til at få tilbud fra. Sådanne saglige argumenter bør administrationen lytte til.

 

BL vil altid fraråde at give afdelingsbestyrelsesmedlemmer adgang til at udskrive rekvisitioner. Det har I en administration som er ansat til, og her er folk, som professionelt kan vurdere opgavens omfang og hvem der bedst kan udføre den – samt kontrollere at arbejdet udføres tilfredsstillende og til en OK pris.

 

I lejlighederne er beboerne beskyttet af grundlovens regler om boligens ukrænkelighed, og boligorganisationen kan kun få adgang når det er påkrævet, og efter et nærmere angivet varsel. Fotografering i lejligheden kan ske, når adgang er sket efter de gældende regler, og fotograferingen har et sagligt formål, fx at dokumentere en svampeskade eller lignende.

Sammenlægning af afdelinger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Boligforeningen skal til at holde møder om sammenlægning af afdelinger. Der er en del ældreboliger og enkelte plejehjem, hvortil det er kommunen der visiterer beboere. Kan kommunen således stemme for en sammenlægning, eller skal det være beboerne? Hvor findes de relevante regler?

Svar

Spørgsmål om sammenlægning af afdelinger skal i henhold til § 25, stk.3 i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., forelægges og vedtages i hver af de berørte afdelinger, ligesom sammenlægningen skal godkendes af kommunen, såfremt der er bevilget statsstøtte eller kommunal støtte til en af de berørte afdelinger.

 

I første omgang er det beboerne, der skal vedtage sammenlægningen. Der skal således ske indkaldelse til de fornødne afdelingsmøder, og der skal på dagsordenen for afdelingsmøderne medtages et punkt om sammenlægning, samt en beskrivelse af konsekvenserne heraf.

 

Herefter skal sammenlægningen godkendes af øverste myndighed.

Sammenlægning af afdelingerne kræver ikke længere kommunens godkendelse.

 

Driftsbekendtgørelsen kan findes her.

Spørgsmål

Vi har 2 afdelinger der overvejer en sammenlægning, henholdsvis en ny afdeling og en ældre. Da der er relativ stor forskel i balancelejen, vil jeg høre om det er muligt at udelukke en harmonisering af lejen og operere med 2 separate balanceleje?

Svar

Reglerne om udligning af husleje ved sammenlægning af afdelinger fremgår af driftsbekendtgørelsen § 77, stk. 2, hvorefter ” Ved sammenlægning af afdelinger, jf. § 25, tilpasses lejen under hensyntagen til boligernes indbyrdes værdi over en årrække på højst 10 år. Lejeforskelle, der skyldes forskellige kapitaludgifter i de tidligere afdelinger, kan dog opretholdes.”

 

Hvis der er forskel på boligernes brugsværdi eller hvis der er forskellige kapitaludgifter er det muligt at opretholde forskellige huslejer.

Spørgsmål

Jeg er, som medlem af et udvalg for afdelingssammenlægninger, blevet udpeget til at formulere et forslag til repræsentantskabsmødet, og vil i den forbindelse gerne sikre mig, at det er de rigtige oplysninger mv. jeg har med.

 

To af vores afdelinger har på ekstraordinære afdelingsmøder den 8. april 2013, godkendt sammenlægning af afdelingerne, med virkning fra 01. januar 2014.

Denne beslutning skal nu godkendes af repræsentantskabsmødet (mødet holdes den 23. maj 2013).

 

Ordlyden i vore vedtægter vedr. sammenlægning fremgår af § 18 stk. 2, og er som følger: Repræsentantskabet kan efter forudgående godkendelse på afdelingsmøder i de respektive afdelinger bestemme, at 2 eller flere afdelinger, som udgør en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses som én afdeling med hensyn til beboernes beføjelser, således at afdelingerne skal have fælles afdelingsmøder og fælles afdelingsbestyrelse.

Det siger jo i sig selv ikke ret meget om, hvad der skal fremlægges for repræsentantskabet, for at det kan godkendes.

 

Mit spørgsmål er:

Er det org.bestyrelsen der laver forslag og indstilling til repræsentantskabet – eller er det org.bestyrelsen der laver forslaget og administrationen der laver indstillingen hertil?

Er det tilstrækkeligt at oplyse at de to afdelinger har godkendt sammenlægning – eller skal der oplyses noget om de økonomiske konsekvenser overfor repræsentantskabet (det skal bemærkes at de økonomiske konsekvenser er blevet forelagt for de fremmødte beboere fra afdelingerne, såvel på et orienteringsmøde som på de ekstraordinære afdelingsmøder, hvor afstemningen er foregået)

Svar

Bestemmelsen i vedtægten omhandler den beboerdemokratiske sammenlægning.

 

Jeg går ud fra at du taler om fuld sammenlægning, dvs. både økonomisk og beboerdemokratisk. Reglerne herfor fremgår af driftsbekendtgørelsen § 25. Sammenlægningen godkendes som du helt rigtig skriver i de berørte afdelinger og af øverste myndighed.

 

Forslag til repræsentantskabsmøde kan fremsættes af ethvert repræsentantskabsmedlem, så det vil være naturligt at forslaget fremsættes af repræsentantskabsmedlemmet valgt af den pågældende afdeling. Administrationen kan ikke fremsætte forslag, men kan naturligvis være behjælpelig med udformningen deraf og fremskaffe det materiale der skal til for at beslutningen kan træffes på et forsvarligt grundlag.

Af bekendtgørelsen fremgår ikke krav om hvilke oplysninger der skal fremlægges.

Bestyrelsesansvar
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsen overvejer opsættelse af en trampolin med net omkring. Hvilke forholdsregler skal vi være opmærksomme på, vedrørende ansvar for evt. ulykker?

Svar

I forbindelse med legepladser og legeredskaber gælder det, at det er organisationsbestyrelsen, som har det juridiske ansvar for, at legepladser og legeredskaber er lovlige og at de er vedligeholdt korrekt. Alle ulykker på legepladser er dermed organisationsbestyrelsens ansvar.

 

Det er derfor en god ide at få en certificeret legepladsinspektør til at gennemgå legepladser og legeredskaber mindst 1 gang årligt og at boligorganisationen følger anvisningerne i legepladsinspektørens rapport.

 

Desuden bør man fastlægge en procedure for en daglig visuel inspektion af legepladser og legeredskaber, samt en månedlig driftsinspektion af legepladser og legeredskaber. Dette kan ske ved ejendomsfunktionærerne i afdelingen.

 

For trampoliner gælder de samme forholdsregler, men risikoen for ulykker på en trampolin er meget større end ved faste legepladser og legeredskaber. En trampolin kræver et voksent opsyn i legetiden.

Uanset om trampolinen er indhegnet, så er det stadig organisationsbestyrelsens ansvar, hvis der sker ulykker.

 

Mange kommuner har forbudt trampoliner i alle daginstitutioner og skoler, selvom disse institutioner formelt råder over personale, der ville kunne yde et kvalificeret opsyn i legetiden.

 

På denne baggrund frarådes boligorganisationer at etablere trampoliner på boligafdelingens område.

Spørgsmål

Vi har haft besøg af en oprevet lejer, som mener, at der er krav om at der skal være børnesikring på ovnlågen på komfuret ligesom at der også skal være monteret på vinduerne. Årsagen til lejerens henvendelse er, at sønnen åbnede ovnlågen, stillede sig op på ovnlågen, således at komfuret og gryder tippede ned over ham. Komfuret er et VOSS ELK 22021 HV – monteret 29. maj 2009.

Er der krav om børnesikring på ovnlåger og vinduer - eller kan vi blive gjort ansvarlig i sådan en situation? Vi mener det ikke.

Svar

Det er da gode og fornuftige forslag den pågældende lejer er kommet med, men det er altså ikke noget som er fastsat som krav nogen steder.  Men han kan da fx foreslå det på sit afdelingsmøde og dermed få en fornemmelse for om det er noget beboerne i al almindelighed efterlyser – og er parate til at betale for.

Spørgsmål

Hvor finder jeg de præcise krav til fremlæggelsen på ordinært afdelingsmøde af årets aktiviteter på konto 116 (dvs. i henhold til afsatte midler for planlagt og periodisk vedligeholdelse)?

Svar

Reglerne om afdelingsmødets kompetencer fremgår blandt andet af almenboligloven §§ 36 og 37. Det fremgår eksempelvis herunder at afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes.

Spørgsmål

Vi er nogle stykker, som har snakket om, hvad man må og ikke må, hvad man har pligt til og ikke pligt til, og hvornår man har tavshedspligt, og om insider viden går under tavshedspligten, som bestyrelsesmedlem, suppleant og administration. I nogle bestyrelser er suppleanterne med til de fleste bestyrelsesmøder for at lære og måske stille op som bestyrelsesmedlem. Suppleanter har naturligvis ikke stemmeret, og får ikke oplyst fortrolige oplysninger. Så er der det at være bestyr/supp og samtidig beboer.

 

Vores spørgsmål er nok lidt ”kluntede” formuleret, og måske overlapper nogen af dem hinanden, men vi håber, at De kan forstå meningen med det hele.

 

Der hersker ingen tvivl om, at man har tavshedspligt i forbindelse med personsager.

 

  1.  Må man som bestyrelsesmedlem/suppleant fortælle beboerne om, hvad der foregår i bestyrelsen, uanset om det bare er et emne, forslag, som måske ikke bliver til noget, og forslag som man påtænker m.m. Kort sagt referere alt overfor beboerne.
  2. Må man som bestyrelsesmedlem/suppleant sende forslag til beboermødet. Man er jo samtidig beboer. Man kan have sine mærkesager, eller man ønsker at høre beboernes mening omkring et af sine egne forslag. Det kan jo være forskelligt, hvad bestyrelsen ønsker at arbejde med, og hvad man som beboer ønsker taget op.
  3. Hvis et forslag/emne er afvist af bestyrelsen, må man så som bestyrelsesmedlem/suppleant, tage det op til beboermødet.
  4. Må man fortælle beboerne, hvis ens eget forslag er blevet afvist af bestyrelsen.
  5. Hvis man som bestyrelsesmedlem/suppleant får oplyst noget omkring et emne, må man så på beboermødet tage det op, enten fordi det er en mærkesag, eller ønsker flere oplysninger og hvad det kan have af konsekvenser, bede om eksperthjælp, eller også fordi man er bekymret, og ønsker at høre beboernes mening herom. Eller går sådan et emne under tavshedspligt eller insider viden.
  6. Man bør vel både som bestyrelsesmedlem/suppleant og administration m.fl. orientere beboerne ærligt og redeligt om alt, hvad man har snakket om, både emner, beslutninger og forslag osv., også de ting, man ikke kunne have taget højde for, og som måske ikke er så rare at fortælle om. Det er jo vigtigt som beboer at blive orienteret om konsekvensen af de forskellige ting, men også konsekvenser ud i fremtiden, uden at nedtone det. Altså alle konkrete ting med hvad, hvorfor og hvorledes.

 

Vi vil være taknemmelige, hvis De kan give et skriftligt svar hurtigt.

Svar

Tak for din mail. Jeg har forsøgt at svare på de stillede spørgsmål nedenfor. Jeg har forstået spørgsmålene således, at det er som medlem af/suppleant til afdelingsbestyrelsen, der ønskes afklaring.

 

1. Det følger af normalvedtægterne § 19, stk. 4 at beboerne har ret til at gøre sig bekendt med dagsorden og referat fra afdelingsbestyrelsens møder. Derimod er det ikke hensigtsmæssigt at interne drøftelser i afdelingsbestyrelsen udbredes til beboerne, og sådanne må være fortrolige. Der kan evt. i en forretningsorden for afdelingsbestyrelsen fastsættes nærmere regler om afdelingsbestyrelsens interne drøftelser, og hvad der må informeres om til beboerne.

 

2. Det følger af normalvedtægterne § 17, stk. 3 at enhver der har adgang til afdelingsmødet, har ret til få et angivet emne behandlet på mødet. Der er derfor ikke noget til hinder for at et afdelingsbestyrelsesmedlem fremsætter egne forslag.

 

3. Det er afdelingsmødet, der har kompetence til at behandle indkomne forslag, og afdelingsbestyrelsen har derfor ikke mulighed for at afvise et forslag, medmindre forslaget ikke kan danne grundlag for afstemning.

(F.eks. hvor der foreslås noget der er i strid med de almene regler).

 

4. Se ovenfor under 3.

 

5. Det er svært at svare præcist på hvor grænsen går for, om det er noget, der kan tages op, eller vil være en krænkelse af en tavshedspligt. Jeg foreslår, at der fastsættes retningslinjer herfor i forretningsordenen eller at dette drøftes på forhånd i afdelingsbestyrelsen.

 

6. Som nævnt under 1. følger det af normalvedtægterne § 19, stk. 4 at beboerne har ret til at gøre sig bekendt med dagsorden og referat fra afdelingsbestyrelsens møder.

Spørgsmål

Må vi i en bestyrelse spørge til priser og få ikke bindende tilbud/pris forslag på arbejde der måske skal laves? Vi er helt klar på at vi ikke kan sætte noget i gang ud fra det. Bindende forslag og priser skal boligkontoret indhente.

Spørgsmålet gælder også ejendomsinspektøren (varmemester).

Svar

Afdelingsbestyrelsen samarbejder med administrationen om de arbejder, der skal udføres. Afdelingsbestyrelsen må ikke selv indhente tilbud. Uanset hvordan man formulerer sig, kan virksomheder som afgiver pris/overslag/tilbud på en opgave henholde sig til tilbudsloven, hvor en opdraggiver risikerer procedurefejl, hvis der bliver indhentet flere tilbud på samme opgave.

 

Det er boligorganisationens ledelse, som afgør hvem, der på boligorganisationens vegne kan indhente tilbud. Det er i nogle tilfælde en inspektør eller varmemester, i andre tilfælde er det en mere centralt ansat medarbejder.

Dækning af tab pga. hærværk
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Såfremt en beboer får sprøjtet noget i sin lås på ydersiden af døren til lejligheden (hærværk), og derfor skal have en låsesmed til at tage dette ud, hvem skal så betale? Gerningsmanden kendes ikke, der er ikke tegn på indbrud, og der er ingen forsikring mod hærværk.

 

Jf. loven skal lejer i lejeperioden foretage vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler.

Svar

Jeg mener, at det er lejeren der skal betale, idet han pga. vedligeholdelses- og fornyelsespligten bærer risikoen for hændelig uheld, hærværk, slitage m.m.

Spørgsmål

Såfremt en dør til lejligheden overmales med graffiti, og gerningsmanden ikke kendes, hvem skal så betale?

 

Hvis der var tale om hele opgangen, vil betalingen af det jo gå på afdelingen.

Svar

Jeg finder i denne situation, at det er afdelingen der skal dække for tabet pga. hærværk, idet det er udlejer der har vedligeholdelses- og fornyelsespligten og derfor også bærer risikoen for hændelige begivenheder.

 

Kan de skyldige findes, så kan der naturligvis gøres et krav gældende mod dem.

Stemme ved fuldmagt
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der er indkaldt til ordinært afdelingsmøde/generalforsamling efter foreningens vedtægter i afdelingen og som deraf bliver der indsendt forskellige forslag.
 
eks.
Lad os så antage at min nabo (som bor alene) har vagt på sit arbejde den dag afdelingsmødet finder sted og ikke har en chance for at bytte vagt, da der specielt er et af forslagne hun/ham med sikkerhed vil stemme nej til, men af arbejdsmæssige grunde ikke kan møde op.
Det sætter den demokratiske ret lidt ud af spil på grund af lovlig fravær.
 
Her kommer spørgsmålet så.
 
Kan min nabo i et sådant tilfælde udstyre mig med en underskrevet fuldmagt, der angiver hvad hun/han vil stemme til det enkelte forslag der er på dagsorden på det berammede afdelingsmøde/generalforsamling?
 
Er der i tilfælde af at det kan man godt, være noget specifikt der skal stå i fuldmagten, for at den evt. ikke skal blive underkendt?
 
Kan man det, er vi enige om at det selvfølgelig skal afleveres til mødets dirigent, men skal det så være ved møde start eller når man når til det enkelte forslag på dagsorden?
 
Vi vil blive meget glade for et svar der ikke kan gradbøjes eller fortolkes forskelligt alt efter hvem man er (f.eks. boligforeningens administration, da de til tider her i foreningen har deres helt egen måde at fortolke mange ting på.)

Svar

I beboerdemokratiet anses alle afstemninger på møder for at være fremmødevalg, det vil sige at kun de beboere, som møder frem og deltager i mødet, kan afgive stemme.

 

Hvis der skal være mulighed for at stemme ved fuldmagt, skal det være en særlig bestemmelse i vedtægterne for jeres boligorganisation. Det er meget sjældent, at der er sådanne bestemmelser om mulighederne for at stemme ved fuldmagt.

Spørgsmål

I en afdelings forretningsorden til beboermødet står der, at man ikke kan stemme med fuldmagt.

Kan dette forbud fjernes, og står der noget herom i standardvedtægterne?

Hvis det kan fjernes, kan man så opstille den begrænsning at man kun må stille med 1 fuldmagt, og at denne skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen?

Svar

Standardvedtægterne indeholder ikke bestemmelse om, hvorvidt det er muligt at stemme ved fuldmagt eller ej, hvorfor det vil være en god idé at vedtægterne suppleres med bestemmelse herom, så spørgsmålet ikke dukker op til stadighed.

 

Der er ikke noget til hinder for, at der åbnes op for, at der kan stemmes ved fuldmagt.

 

Da det tilsvarende kan bestemmes, at der ikke kan stemmes ved fuldmagt, vil der også kunne åbnes op for ”mellemløsninger”, hvor der som foreslået kun kan være et vist antal fuldmagter.

 

Med hensyn til mulighederne for en begrænsning, hvorefter fuldmagten skal være angivet til et bestemt punkt på dagsordenen, kan det umiddelbart være svært at opretholde en sådan begrænsning, da fuldmagtsgiver blot vil kunne anføre at fuldmagten omfatter alle punkter på dagsordenen.

 

Endelig skal det oplyses at det er BL’s holdning, at står der ikke noget i vedtægterne om fuldmagt, så kan der ikke stemmes ved fuldmagt.

 

Spørgsmål

Jeg beder jer om at meddele mig, om der er særlige regler og vedtægter for stemmeafgivelsen på beboermødernes generalforsamling, især om retten til at give en anden lejer fuldmagt ved afstemninger, når man ikke selv kan deltage.

Svar

Afstemninger i beboerdemokratiet foregår normalt ved fremmøde, dvs. at det er de tilstedeværende, som kan stemme.

 

Kun hvis en boligorganisation i sine vedtægter eller i en forretningsorden har bestemt, at der kan stemmes ved fuldmagt, kan dette udøves.

Godkendelse af husorden og vedligeholdelsesreglement
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har i vores afdeling et indvendigt vedligeholdelsesreglement. Det er lavet i 1999 og godkendt af repræsentantskabet, som det var reglen dengang. Reglen er så ændret i 2010, så det er afdelingsmødet der godkender.
Nu er mit spørgsmål. Vil et sådan reglement være retsgyldigt, hvis det ikke er godkendt i de enkelte afdelinger?

Svar

Det er min opfattelse, at et af repræsentantskabet gyldigt vedtaget vedligeholdelsesreglement også er gyldigt, selvom afdelingsmødet ikke efterfølgende har haft behandlet spørgsmålet særskilt på et afdelingsmøde.

Spørgsmål

Skal husorden og vedligeholdelsesreglement godkendes af organisationens bestyrelse efter godkendelse på afdelingsmødet?? Eller er det gældende efter godkendelse på afdelingsmødet??

Svar

Vedligeholdelsesreglement og husorden skal fastsættes af afdelingsmødet og skal ikke godkendes af organisationsbestyrelsen.

Visitation til almene bofællesskaber
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan der fra bofællesskabets side stilles krav om at lejerne ikke må være bortrejste i længere tid, og at de skal deltage i fællesspisning m.v.?  

Svar

Beboerne i de forskellige typer af almene bofællesskaber kan ved etableringen af bofællesskabet tilbydes en medindflydelse på, hvem boligerne skal udlejes til, idet kommunen dog skal sikre, at boligerne tjener til løsning af boligsociale opgaver.

 

Denne indflydelse giver dog ikke bofællesskabet ret til vedtægtsmæssigt at stille krav vedrørende forplejning, aktiviteter, ferier m.v.

 

 

Mødehonorar
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I en afdeling har man fået udført arbejde med tilskud fra egen trækningsret.

 

Er bestyrelsesmedlemmer berettiget til at få – et mindre - mødehonorar for deltagelse i byggemøder.

Svar

Bestemmelsen om bestyrelsesudgifter i forbindelse med byggearbejder fremgår af driftsbekendtgørelsen § 31, der har følgende ordlyd:

 

Afdelinger under opførelse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til boligorganisationen for byggesagsadministrationen.

 

Stk.2. Bestemmelsen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse for afdelinger i drift, hvori der gennemføres arbejder og aktiviteter efter reglerne i §§ 37 og 37 b i lov om almene boliger m.v., som medfører en huslejeforhøjelse.

 

Stk.3. Der kan ikke opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse med gennemførelse af andre arbejder end dem, der er nævnt i stk. 1 og 2. Er der tale om særligt omfattende og komplicerede vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, kan boligorganisationen dog med kommunalbestyrelsens godkendelse opkræve byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter, jf. stk. 1.

 

Det er således kun muligt, at få honorar i de nævnte tilfælde. Ud fra det oplyste kan jeg ikke vurdere om betingelserne for honorar er opfyldt.

Etablering af legeplads
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Er der et krav om at der skal etableres legeplads ved nybyggeri af almene boliger?

 

Når der i afdelingen ikke er en legeplads, burde dette vel i givet fald tages op med arkitekt og ingeniørfirma?

Svar

Der er i loven ikke et generelt krav om legeplads ved nybyggeri af Almene boliger.

Der kan muligvis i en konkret støttet byggesag være et krav om legeplads fra bygherren eller fra kommunen, f.eks. i lokalplanen for et område.

 

Det er derfor ikke således, at jeres almene boligafdeling med tilbagevirkende kraft kan gøre krav gældende overfor bygherren på en legeplads.

I givet fald er det boligafdelingen, som skal dække omkostningerne ved etablering af en legeplads, idet boligafdelingen er en selvstændig økonomisk enhed, hvor huslejen er beregnet på baggrund af finansieringen af byggeriets samlede omkostninger og driftens løbende omkostninger.

 

Således kommer I videre, hvis I vil etablere en legeplads i boligafdelingen:

Prøv at samle beboerne om at formulere et forslag til afdelingsmødet om etablering af en legeplads i afdelingen.

Forslaget skal indeholde en skitse til placering af legeplads, legeredskaber og faldunderlag samt et overslag over udgifterne til etableringen af legepladsen.

 

Der er strenge krav til sikkerheden på en legeplads og I bør derfor også have en vurdering fra en leverandør eller en rådgiver på, om sikkerheden er i orden ved forslaget til ny legeplads. I praksis kan det hele ske med hjælp fra en legepladsleverandør og I bør lade administrationen indhente tilbud for jer. Administrationen kan også beregne huslejekonsekvensen af forslaget for jer.

 

Når I har tilbud, skitser og huslejekonsekvens klar til forslaget til afdelingsmødet, så er det op til afdelingsmødet, om der er flertal for forslaget, således at det kan vedtages. Hvis I er en lille boligafdeling, så er I derfor nødt til på forhånd at afpasse forslaget efter afdelingens "huslejeevne".

 

En legeplads kan også etableres i et mere beskedent regi end legepladsleverandørerne foreslår, men da er det vigtigt, at I har en godkendelse af legepladsen i en rapport fra en autoriseret legepladskonsulent. Information om legepladskonsulenter kan rekvireres fra Teknologisk Institut www.teknologisk.dk

Kogemulighed i lejlighed
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Er der regler i lejeloven, der siger at der skal være mulighed for madlavning i alle lejelejligheder?

Svar

Der findes ikke længere lovkrav om at der skal være en kogemulighed i enhver lejlighed.

 

I de almene boliger er det dog helt almindeligt, at der altid er komfur installeret fra boligorganisationens side, med mindre der er tale om et enkeltværelse uden køkken.

 

Der er dog også eksempler på lejligheder uden komfur, men det er meget sjældent.

Krav om skriftlig afstemning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har som beboer i en almen bolig et par spørgsmål. Kan man som medlem kræve skriftelig afstemning i forbindelse med forslag til det årlige årsmøde? Kan man kræve det sat til skriftelig afstemning? Og kan man i givet fald kræve at denne afstemning er skriftelig?

Svar

Man kan godt foreslå, at et emne skal afgøres ved skriftlig afstemning. Om det skal ske sådan, afgøres af forsamlingen, dvs. at der skal være flertal for den skriftlige afstemning.

I nogle afdelinger har man en forretningsorden, hvoraf det fremgår, at fx personvalg skal ske ved skriftlige afstemninger, og så er det selvfølgelig gældende. Selve afstemningen om hvorvidt en sag skal afgøres ved skriftlig afstemning vil normalt foretages ved håndsoprækning. Men det er dirigenten som afgør det, og hvis dirigenten er i tvivl, kan han/hun lade spørgsmålet afgøre ved skriftlig afstemning.

 

Normalt er der ikke noget særligt følsomt ved om man ønsker skriftlig afstemning eller ej, og derfor kan det forekomme som unødigt besvær at bede om at netop sådan en afstemning skal foregå skriftligt.

 

Anonymitet ved urafstemning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der skal afholdes urafstemning i afdelingen. I den forbindelse kan stemmesedlerne kun afleveres på ejendomskontoret i åbningstiden, hvor det bliver registreret på en beboerliste at man har afleveret sin stemmeseddel.

Er denne registrering tilladt? Det er jo således ikke længere anonymt hvem der har afgivet sin stemme, og hvem der har undladt at stemme.

Svar

Der er ikke fastsat særlige regler for hvordan urafstemning skal gennemføres. I alle forhold vedrørende mødeafvikling, afstemninger m.v. er der i litteraturen henvist til ”almindelig foreningspraksis”.

 

Anonymiteten består i, at ingen kan vide hvem der har stemt for eller imod. Derimod er der ikke særlige krav om, at det også skal være anonymt hvem der har afgivet stemme. Man har jo også mulighed for at aflevere en blank stemmeseddel.

 

Stemmesedler kan kopieres, og der kan derfor være god fornuft i at sikre, at hver lejer kun afgiver én stemme(eller 2 pr. lejemål, hvis det er gældende i afdelingen).

 

Det lyder umiddelbart som om afstemningen foregår betryggende ved at stemmesedler afleveres til de ansatte, og at de krydser af hvem der har afleveret, for derved at undgå mistanker om at nogen har stemt mere end én gang.

 

Tilsvarende er der næppe nogen der har interesse i at vide, hvem der ikke har afgivet stemme.

 

Fastsættelse af dato for møder
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvem sætter dato til afdelingsbestyrelsesmøder? Må et afdelings bestyrelsesmedlem gå bag ryggen af bestyrelsen? Vi har skrevet under på tavshedspligt. Og et afdelingsbestyrelsesmedlem ringer på beboeres dør og spørger om hun/ham vil stille op som formand, det mener jeg er at gå bag bestyrelsen.

Svar

Afdelingsbestyrelsen kan i en forretningsorden fastsætte nærmere bestemmelser for udførelsen af sit hverv.

 

Du skal huske på, at formanden for afdelingsbestyrelsen ikke har mere at skulle have sagt end de øvrige afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Det vil ofte være besluttet i ovenfor omtalte forretningsorden, at det er formanden der er ansvarlig for at der bliver afholdt de nødvendige møder, og at det er formanden der indkalder. I praksis sker det som regel ved at der opstår behov for et møde, men det mødeaktiviteten kan også være fastsat i omtalte forretningsorden.

 

Om det du beskriver, er illoyalt er svært at svare på, der vil altid foregå snak uden for møderne om hvem der ønsker at være formand. Det fremgår ikke af det du skriver om jeres formand vælges af afdelingsmødet eller af afdelingsbestyrelsen.

 

Endvidere betyder det at man har skrevet under på en tavshedspligt erklæring ikke, at man som afdelingsvalgt repræsentant ikke må snakke med andre beboere om emner der skal behandles på afdelingsmøder. Det betyder ”bare” at en række følsomme oplysninger af privat eller forretningsmæssig karakter ikke må omtales til uvedkommende.

 

Lige antal stemmer for og imod ved urafstemning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har i vores afdeling haft et emne til urafstemning. I dag er stemmesedlerne talt op og der er lige mange for og imod.

Hvad gør vi?

Svar

Der er ikke angivet noget om dette spørgsmål i den almene boliglovgivning.

 

I almindelig foreningspraksis (og de regler, man følger i Folketinget, kommunalbestyrelser m.v.) gælder det, at der skal være flertal for et forslag, for at det kan vedtages. Ved stemmelighed bortfalder forslaget altså.

Etiske regler
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg deltog i et afdelingsmøde, hvor en beboer blev hængt ud ved navns nævnelse i forbindelse med en "klage". Både for og efternavn blev offentliggjort i forbindelse med et punkt under formandsberetningen.

Dirigenten greb ikke ind, det gjorde beboeren med protest, men blev affejet af et bestyrelsesmedlem, der opfordrede til at få taletid.

Jeg mener, det er dybt problematisk, at beboere der har andre meninger og stiller sig kritiske overfor forhold der ikke er lovlige, udstilles i fuld offentlighed på afdelingsmøder.

Findes der nogle etiske retningslinjer?  

 

Er det dirigentens opgave, at forhindre personangreb på et afdelingsmøde?

 

Fremover, tror jeg ikke, at beboerne i vores afdeling vil gøre opmærksom på kritisable forhold, hvis denne metode er i orden.

Svar

Det er ikke let på grundlag af din beskrivelse at afgøre, om der er foregået noget forkert.

Det er altid mødets dirigent, som har ansvaret for at mødet afvikles på en nobel og saglig måde.

Der kan være tilfælde, hvor kritik af navngivne kan være relevant, og du skriver, at pågældende i denne situation selv har været til stede. Hvis vedkommende ikke var til stede, kunne situationen være endnu mere kritisk - for så ville den kritiserede være afskåret fra at kommentere kritikken.

Etiske retningslinjer må den enkelte boligorganisation og boligafdeling selv udarbejde, hvis man finder det påkrævet.

Der gælder også på beboermøder de sædvanlige regler, som der er vedtaget i Folketinget om injurier, bagvaskelse, mm. Som regel bør sådanne problemer løses ved et samarbejde, og ikke med trusler om brug af diverse paragraffer.

I helt grelle tilfælde har beboermødet muligheden for at udtrykke mistillid til den eller de, som omtaler andre negativt. Det vil have den konsekvens, at den (de) pågældende skal nedlægge deres mandat.

Valgbarhed af afdelingsbestyrelse med c/o adresse i afdelingen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Et tænkt eksempel: Den pågældende udsættes af boligen på grund af 3 måneders lejerestance, opretter en c/o adresse i afdelingen (måske hos en datter, der har egen bolig). Vedtægterne udtaler vedr. valgbarhed: Valgbar som medlemmer til afdelingsbestyrelsen er boliglejere i afdelingen og disses myndige husstandsmedlemmer. Er den pågældende således stadig afdelingsformand?

Svar

Det er godt at eksemplet er tænkt. Med de formuleringer, som du selv citerer, er der ikke i denne (tænkte!) situation mulighed for at påstå, at vedkommende ikke er valgbar.

 

Men man kan forebygge, for der må være et tidsrum, kort eller langt, hvor den pågældende ikke har boet officielt i afdelingen. Er det bare en enkelt dag, har vedkommende allerede mistet sin post i afdelingsbestyrelsen og skal starte forfra med et nyt karriereforløb.

Opdeling af afdelinger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Bekendtgørelse nr. 1307 af 15-12-2009 om drift af almene boliger m.v. § 26. Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte, at en boligafdeling skal opdeles i to eller flere afdelinger. Beslutningen skal godkendes på et afdelingsmøde. § 25, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse.

I en af vores afdelinger der er opført i 4 afsnit, vil beboerne i det ene afsnit "løsrives" fra afdelingen og fremsætter forslag herom til afdelingsmødet i august

Af bkg. fremgår at en sådan opdeling "starter" ved beslutning i repræsentantskabet. Hvorledes skal en dirigent forholde sig til det indkomne forslag?

Svar

Ja det er jo et godt spørgsmål!

Som det fremgår af bestemmelsens ordlyd, så er det øverste myndighed som har kompetencen til at træffe beslutning om opdeling af en afdeling. Øverste myndigheds beslutning skal godkendes af afdelingsmødet. Det vil sige, at begge har vetoret.

Spørgsmålet er så, om afdelingsmødet forinden spørgsmålet har været behandlet af øverste myndighed kan træffe beslutning om opdeling, altså med forbehold af øverste myndigheds efterfølgende godkendelse?

 

I og for sig kan der vel ikke være noget til hinder derfor, SÅFREMT alle oplysninger foreligger til afdelingsmødet. Det vil sige at økonomien for de nye afdelinger foreligger. Jeg kan ikke af det fremsendte se, om dette er tilfældet. Foreligger disse oplysninger ikke, så ville jeg som dirigent klart afvise punktet, til sagen har været behandlet af øverste myndighed, hvor man må formode, at alle nødvendige oplysninger indhentes/foreligger.

Forskellige regler i husordenen inden for samme afdeling
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan man fastsætte forskellige regler vedrørende tilladelse til husdyrhold i en afdeling, således at det kun er i en del af afdelingen er tilladt at holde husdyr? Skal der afholdes urafstemning om en sådan beslutning?

Svar

Man kan godt i husordenen fastsætte forskellige regler om husdyrhold som gælder for hver sin del af afdelingen.

 

Spørgsmålet behøver kun at komme til urafstemning såfremt dette besluttes af afdelingsmødet.

Afdeling der ønsker anden administration end den boligorganisationen har
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan en afdeling blive administreret af en anden administration end den vi høre til i dag. Fordi vi mener at beboerdemokratiet er ved at gå af fløjten. Vi består 18 dobbelthuse.

Svar

Nej, en boligafdeling hører uløseligt sammen med boligorganisationen.

De problemer I måtte have, må rejses over for organisationsbestyrelsen, eventuelt igennem jeres repræsentation i den øverste myndighed (generalforsamling eller repræsentantskab).

Der er i øvrigt en række beskyttelsesregler i den almene boliglovgivning, som fastlægger særlige krav til beboerdemokratiet. Hvis nogle af disse krav ikke opfyldes, kan der indgives klage til Beboerklagenævnet i kommunen.

Budgetændringer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvornår er justeringer/ændringer i et vedtaget budget så væsentlige, at der kræves afholdt et nyt budgetmøde?

Svar

Det er vanskeligt at give nogle mere generelle retningslinjer for, hvornår der skal afholdes nyt budgetmøde, idet vurderingen heraf altid vil være konkret.

 

Hvis der er tale om små justeringer i det vedtagne budget, hvor beboerne generelt forventes at ville støtte op om ændringen, er der næppe behov for et nyt budgetmøde. Omvendt vil små justeringer i en situation, hvor økonomien er presset og budgettet kun er vedtaget med ”nød og næppe” indikere at der måske er behov for et nyt budgetmøde.

 

Med hensyn til prioriteringer er dette også en konkret vurdering. Hvor afdelingen eksempelvis har prioriteret vedligeholdelsesarbejder højt, og dette må nedprioriteres som følge af stigninger i andre udgifter, bør det ligeledes overvejes om der skal afholdes nyt budgetmøde.

Konsulentbistand til afdelingsbestyrelsen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Er der lovhjemmel til at en afdelingsbestyrelse kan søge konsulentbistand, når afdelingsbestyrelsen ikke mener at få den fornødne hjælp fra administrationen og organisationsbestyrelsen?

Svar

Der findes ikke lovhjemmel til at en afdelingsbestyrelse kan søge konsulentbistand i den beskrevne situation. Hvor afdelingsbestyrelsen oplever, at administrationen og organisationsbestyrelsen ikke yder den fornødne hjælp, må spørgsmålet i første omgang søges løst ved at rejse dette på repræsentantskabsmødet/generalforsamlingen.

Ny lejer ikke bekendt med resultat af tidligere urafstemning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der har, efter en del diskussion vedrørende fordele, ulemper og især omkostninger i forbindelse med Fibernet, været afholdt en urafstemning herom i afdelingen. Et stort flertal stemte for etablering af Fibernet i afdelingen og samtidig nedlæggelse af den gammeldags fællesantenne.

 

Fibernettet har været lang tid undervejs. Gravearbejdet har været forsinket i flere omgange, men er nu endelig påbegyndt.

Nu er der så en af beboerne der protestere voldsomt. Beboeren er flyttet ind efter vores urafstemning har været afsluttet. Denne beboer påstår nu, at han aldrig er blevet gjort opmærksom på, at vi har stemt Fibernettet ind, og at han ville blive pålagt den ekstraudgift dette medfører.

 

Han mener derfor, at etableringen af Fibernettet skal standses. Kan dette være rigtigt, når urafstemningen har været lovligt afholdt?

Svar

Ud fra det oplyste står beboermødets beslutning/urafstemning ved magt uanset, at den indflyttende lejer ikke er gjort bekendt med, at dette ville medføre en merudgift for vedkommende.

Merudgiften skal dog varsles med 3 måneder overfor lejeren.

Udtrædelse af fælles afdelingsbestyrelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har p.t. en afdelingsbestyrelse, der repræsenterer flere afdelinger (4 i alt). Nu ønsker en af afdelinger egen afdelingsbestyrelse. Skal vi så blot indkalde til ekstraordinært beboermøde kun for denne afdeling?

Svar

Ja, det lyder som en rigtig procedure. De andre afdelingers afdelingsmøder kan ikke forhindre en afdeling i at træde ud af et fællesskab, men det kan selvfølgelig have betydning for sammensætningen af den afdelingsbestyrelse, der tidligere har omfattet 4 afdelinger og fremover kun kommer til at omfatte 3 afdelinger.

Oprettelse af teknikudvalg til indberetning af fejl og skader
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Bor i en lille almen boligafdeling. I vor husorden står, at vi ved fejl eller skader på ejendommens installationer, omgående skal kontakte ejendomskontoret. Uden for kontortid, i akutte tilfælde, kan vi selv rekvirere hjælp efter afdelingens håndværkerliste og informere ejendomskontoret den efterfølgende dag. Nu har afdelingsbestyrelsen indkaldt til ekstraordinært afdelingsmøde, hvor bestyrelsen ønsker at vi skal stemme om en ændring af vor husorden på ovennævnte område.

 

Ændringen består af, at vi ved fejl eller skade på ejendommens installationer, skal kontakte afdelingens teknikudvalg (3 tilfældige beboere uden særlige kvalifikationer). Teknikudvalget skal herefter udføre fejlfinding og reparation af den aktuelle installation. Kan teknikudvalget ikke finde eller reparere fejlen, kontakter teknikudvalget ejendomskontoret og fastsætter, hvornår en eventuel reparation, skal udføres.

 

Tilkalder en beboer hjælp til akut driftsstop, vil regningen ikke blive betalt af boligforeningen.

 

Spørgsmål:

1) Kan boligforeningen overføre sit ansvar omkring driften til et teknikudvalg, som består af 3 beboere, uden særlige kvalifikationer.

2) Må teknikudvalget foretage fejlfinding og indgreb på installationer, som kræver autorisation, f.eks el- installationer og individuelle gasfyr installationer?

Svar

Ifølge Lov om leje af almene boliger, har udlejer forpligtelsen til at vedligeholde ejendommen og det lejede. Hvordan det skal foregå er op til boligorganisationen at tilrettelægge.

 

Man kan godt beslutte at lejerne ikke selv må rekvirere håndværkere m.v., men skal gå igennem kontaktperson, kontor el. lign. Det er meget normal praksis, at styringen af eksterne håndværkere sker via boligorganisationens administration.

 

I små afdelinger er det heller ikke usædvanligt (og heller ikke ulovligt), at en sådan koordinering foretages af en eller flere beboerrepræsentanter, selv om det er en lidt gammeldags metode.

 

Men arbejde som kræver autorisation må naturligvis kun udføres af personer/firmaer med den pågældende autorisation.

Huslejestigning for nogle lejere i forbindelse med forbedringer, men ikke alle
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi tillader os hermed at rette henvendelse til dem, da vi mener at vi ikke bliver behandlet rigtig her i vores almene bolig afdeling med 212 lejemål.

Vi skal til at have udskiftet Frontpart med Fordør, i frontpartiet i 150 ældste rækkehuse er der nu indbygget affaldsrum til affaldssække, det rum kan nedlægges, og der bliver opsat nyt udvendig affaldsstativer til alle 212 boliger.

Problemet er at det nuværende affaldsrum må nedlægges, hvis beboeren selv vil betale 100,00 kr. pr. måned i den ekstra i den nye huslejeforhøjelse, kan og er det lovligt at pålægge 150 lejer den ekstra lejeforhøjelse, så det bliver en noget højere huslejeforhøjelse end hos de resterende lejer. Når der for ca. 4 - 5 år siden da 36 boliger fik lagt nyt tag på, da blev det udlignet til ALLE boliger, det er vi enige i at det er fællesskabet i en boligforening der gør det, MEN så må det også være fællesskabet der betaler for at nedlægge skralderummet på 60 x 60 cm. fra gulv til loft, det kan ikke være rigtigt at vi skal betale husleje for et sådan tomrum i vore forgang, der for bør det fjernes uden den ekstra betaling af 100,00 kr. pr. måned.

 

Det er noget afdelingsbestyrelsen har besluttet, på trods af at på vore ekstraordinære afdelingsmøde d.13.12.11. da var der et forslag om Urafstemning, men det blev blot fejet af bordet, det på trods af det der kaldes Beboerdemokrati. Hvad mener De om sagen, er det ikke en bygnings ændring, som kommer ind under fællesskabets betaling.

Svar

Jeg har undersøgt sagen hos boligforeningen, og de oplyser, at emnet er behandlet og vedtaget på afdelingsmøde. Man har besluttet at det er op til hver enkelt lejer at tage stilling til, om man ønsker dette supplerende areal inddraget i sin lejlighed, og de som ønsker det, kan få det udført som kollektiv råderet, hvor boligafdelingen optager et realkreditlån til finansiering af håndværkerudgifterne, og hver enkelt lejer betaler en lejeforhøjelse, der modsvarer den forholdsvise andel af ydelsen på realkreditlånet i lånets løbetid.

 

Efter vores vurdering er en sådan aftale helt i overensstemmelse med reglerne i lov om almene boliger. Der kan ikke sammenlignes med en tagudskiftning, for taget er en del af hele ejendommen, som alle er forpligtede til at deltage i vedligeholdelsen af, hvorimod der i det konkrete tilfælde er tale om en forbedring af lejemålet, som efter lejerens ønske kan udføres eller ej, og hvor betaling kun opkræves hos de lejere, som ønsker forbedringen.

Beslutning om samdrift mellem flere afdelinger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål i forhold til beslutning om etablering af samdrift mellem flere afdelinger.

Kan repræsentantskabet eller organisationsbestyrelsen træffe bindende beslutninger for afdelingerne om indgåelse af samdrift mellem flere afdelinger?  Eller træffes beslutningen på afdelingsmøder?

Svar

Afdelingsmødet har afgørende indflydelse på hvilket niveau, der skal lægges i afdelingens service over for beboerne (hyppighed af diverse renholdelses- og vedligeholdelsesopgaver, pasning af udearealer m.m.), men den praktiske udførsel tilrettelægges af boligorganisationens ledelse, ofte administration, som har ansvaret for at levere den ønskede ydelse på den bedste og billigste måde. Herunder mulighederne for samdrift med andre afdelinger.

 

Hermed kan der være den risiko, at man i en aftale om fællesdrift på forhånd definerer et bestemt timetal/fordelingsfaktor imellem afdelingerne. Men sådanne aftaler skal kunne reguleres både op og ned, og man kan ikke på forhånd forpligte en afdeling til at bidrage med et fast beløb, uden at man opretholder muligheden for at niveauet kan blive reguleret efter ønske fra beboermødet.

Effektuering af beslutninger på afdelingsmøde
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Mit spørgsmål går ganske enkelt ud på, hvor lang tid en afdelingsbestyrelse i et boligselskab har efter en beslutning på et afdelingsmøde som er ved bleven vedtaget af beboeren ved afstemning, og som blev vedtaget. Hvor lang tid har de efter mødet til det skal være igangsat? Og har en afdelingsbestyrelse lov til at lade være med at lave de ting som er bleven besluttet på et afdelingsmøde? Hvis disse ting er lovlige og ikke går imod andre vedtægter. Hvis der er nogle regler eller love omring dette her, kan i så ikke sende det til mig eller links til hvor jeg kan finde dem?

Svar

Nej, der er ikke regler for bestemte frister el. lign for hvornår en beslutning på et afdelingsmøde skal effektueres. Normalt er det også administrationen, som har det udførende initiativ, afdelingsbestyrelsen må fx ikke selv rekvirere håndværkere, materialer m.v. men skal gå igennem administrationen. Hvis man er utilfreds med at afdelingsbestyrelsen ikke sørger for at beslutningerne bliver ført ud i livet, er der muligheden for at stille afdelingsbestyrelsen til ansvar på næste afdelingsmøde, og eventuelt stille forslag om et mistillidsvotum for at give mulighed for at få valgt nogle andre. Men det kan også være, at der er gode forklaringer på en forsinkelse.

Vedligeholdelse af specialindretninger
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

 

Lejerne har ved etablering af afdelingen haft mulighed for, for egen regning, at tilkøbe ydelser, som andet køleskab, andet badeværelse, andre fliser og andre indvendige døre. Dette bevirker at der i nogle tilfælde er øgede omkostninger til vedligeholdelsen.

Kan det gyldigt vedtages at lejer selv skal vedligeholde disse ”specialindretninger”, som eksempelvis en anden type indvendige døre? Hvad med nye lejere, der ikke selv har valgt det dyrere inventar? Kan der ved udskiftning af det nævnte inventar, skiftes tilbage til standard indretningen?

Svar

Vedrørende vedligeholdelsesforpligtelsen fremgår det af lov om leje af almene boliger § 24, at det er udlejer der har den udvendige vedligeholdelse. Udvendig vedligeholdelse er efter loven al anden vedligeholdelse end indvendig vedligeholdelse, herunder fornyelser. Ved indvendig vedligeholdelse forstås efter loven: maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling/lakering.

 

Almenlejelovens regler om vedligeholdelse er ufravigelige. I forhold til vedligeholdelse af de nævnte ”specialindretninger”, kan det ikkegyldigt vedtages, at den enkelte lejer forestår vedligeholdelsen heraf. Denne vedligeholdelse påhviler således fortsat udlejer.

 

Det er i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. ikke beskrevet, hvorledes vedligeholdelsen af ”specialindretninger” skal ske, herunder om der skal vedligeholdes op til et standardniveau, eller lejeren har krav på at der vedligeholdes op til det niveau ”specialindretningen” har.

 

Såfremt ”specialindretningen” var udført som råderetsarbejder, ville lejer skulle betale for de særlige vedligeholdelsesudgifter, som arbejderne ville medføre for afdelingen i form af tillæg til huslejen.

 

Hvis der ikke er taget højde for evt. huslejeforhøjelser i forbindelse med opførelsen, forekommer det imidlertid mest rimeligt, at der i forhold til de oprindelige lejere, der har haft indflydelse på valg af ”specialindretninger”, alene vedligeholdes op til et standardniveau, og lejeren således ved evt. udskiftning af de nævnte indretninger, tager stilling til om der ønskes vedligeholdelse til et højere niveau mod egen betaling (evt. i form af huslejestigning).  

 

I forhold til lejere der er indflyttet efterfølgende vil disse, medmindre andet er anført i lejekontrakten, have krav på, at lejemålet vedligeholdes i samme stand som ved indflytningen.

 

I forhold til nye lejere vil problematikken kunne løses ved en huslejestigning, som imødegår de øgede vedligeholdelsesudgifter til vedligeholdelse af ”specialindretningerne”.

Skriftlig meddelelse om saldo på B-konto
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Ifølge Bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 10, stk.3, skal lejeren skriftligt meddeles om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til boligens vedligeholdelse. På huslejeopkrævningerne står saldoen hver måned. Er det tilstrækkeligt til at dække kravet i § 10, også selv om huslejeopkrævningen kommer elektronisk via PBS?

Svar

Oplysningen på huslejeopkrævningen er tilstrækkelig til opfyldelse af bekendtgørelsens krav. Spørgsmålet er dog ikke afgjort i praksis, hvorfor det ikke kan udelukkes, at domstolene vil nå til et andet resultat.

Valg af håndværker ved brug af vedligeholdelseskonto
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har tidligere kontaktet jer vedr. valg af håndværkere når vores beboere bruger den vedligeholdelseskonto der er tilknyttet lejemålet. Det skal lige nævnes at det er under B-ordning.

Jeg mener at jeg på et kursus hos jer har fået oplyst at vi må bestemme hvilke håndværkere vores beboere skal bruge, da det er boligorganisationen der har vedligeholdelsespligten.

 

Jeg vil meget gerne have dette bekræftet hos jer, gerne med en henvisning til hvor vi kan finde det skrevet ned.

Svar

Når det i afdelingen er vedtaget, at B ordningen er gældende, så er det udlejeren der skal vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Pengene til vedligeholdelsen stammer fra lejer indbetalinger.  

Lejer retter ved behov for vedligeholdelse henvendelse til udlejer og det er herefter udlejer der rekvirere håndværkerne. Det følger af, at lejer ikke kan tegne boligorganisationen og at det er udlejer der har vedligeholdelsesforpligtelsen.

 

I skal dog være opmærksomme på, at arbejderne evt. skal udbydes og at beboerdemokratiet kan træffe beslutning om, at arbejderne skal udbydes.

Regulering af indskud ved misligholdelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Er det muligt for boligselskabet at kræve yderligere deponering, ud over det normale indskud, i tilfælde af (bekræftet) mistanke om boligens manglende vedligeholdelse og der tilhørende dyr istandsættelse ved evt. fraflytning?

Svar

Almenlejeloven indeholder ikke hjemmel til regulering af indskud i en sådan situation.

Udlejer vil dog ved begrundet mistanke om alvorlig misligholdelse af boligen kunne skaffe sig adgang til lejemålet efter reglerne i almenlejelovens § 32, ligesom udlejer i tilknytning hertil vil kunne stille krav om udbedring/vedligeholdelse af lejemålet i boperioden.

Varsling for renovering
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har i vores afdeling fået en varsling iht. bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger § 33 om renovering af altanskure og maling af vinduer.

Varslet er modtaget den 27/2 og man skriver at arbejdet forventes opstartet ultimo april, og der vil være behov for at disponere over altan og bolig i byggeperioden.

 

Samme arbejde har været foretaget på en del af afdelingens byggeri sidste år og arbejdet varede de fleste steder over en måned eller to. I renoveringsperioden kommer effekterne fra altanskure til at optage plads af boligarealet i en uvis periode.

 

Boligselskabet bekendtgjorde ved beboermøde i maj sidste år, at areal med altanskure og kælderrum fra boligselskabets side varslingsmæssigt var sidestillet med almindeligt boligareal.

 

I § 33 skrives der om varsel på 6 uger, når det ikke er til væsentlig ulempe for lejeren og ellers har lejeren krav på 6 måneder. Under hvilken kategori hører dette varsel? Hvordan vurderer man at arbejdet ikke er til væsentlig ulempe for lejeren?

 

Kan meddelelse sidestilles med et varsel, når boligselskabet ikke er konkret med hensyn til hvornår arbejdet sættes i gang. - Citat: Arbejdet forventes opstartet ultimo april. – Der står intet om hos hvem der startes eller nøjagtigt hvornår. Man skulle da mene der foreligger en projektplan på det tidspunkt varslerne udsendes.

Svar

Væsentlig ulempe er normalt, hvis man er helt afskåret fra at anvende sit køkken og/eller bad/toilet igennem en periode eller der ligefrem skal genhuses.

 

Det er helt normalt at man skriver fx ultimo april og at der efterfølgende udsendes nærmere orientering om det nærmere fastsatte tidspunkt. Selv om der arbejdes med tidsplaner, kan man ikke med dags præcision fastsætte hvornår arbejdet opstartes i en bestemt lejlighed.

Fordeling af renoveringsudgifter
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi påtænker at udskifte alle afdelingens fordøre. I den forbindelse har vi fået oplyst, at udgifterne skal fordeles pr. m2. Vi har tidligere fået renoveret vores elevatorer, hvor udgiften blev fordelt pr. lejlighed.

Er loven lavet om vedr. fordeling af udgifter til lån til forbedringsarbejder? Og i givet fald hvornår?  

Til oplysning består vores afdeling af 60 lejligheder.

Svar

Lejeforhøjelser som følge af moderniserings- og forbedringsarbejder fordeles på boligerne med den samme procentsats, således at forbedringen af den samlede leje efter indbyrdes brugsværdi opretholdes jf. driftsbekendtgørelsen § 78.

 

Der er ikke ændret i lovgivningen på dette område igennem mange år.

Fjernelse af nagelfast inventar ved fraflytning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I et lejemål, der for 2 år siden fik totalt nyrenoveret badeværelse, har lejer selv købt skabe og skruet disse op på den nye flisevæg. Ved fraflytning har lejeren nu taget skabene med, og efterladt flere skruehuller i fliserne. Lejemålet forringes betydeligt herved. Er der tale om mislighold? Og fraflytter må vel ikke fjerne nagelfast inventar, uanset om fraflytter selv har indkøbt dette?

Svar

Misligholdelse er defineret i almenlejelovens § 25, stk.4, hvorefter det kræves at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.

 

Det vil derfor altid bero på en konkret vurdering fra sag til sag, om der er tale om misligholdelse af lejemålet, eller der er tale om følger af almindelig brug/slid og ælde.

Ud fra det oplyste er hullerne i flisevæggen umiddelbart udtryk for almindelig brug, og det er i givet fald afdelingen der må bekoste en evt. udbedring.

 

Lejer har som udgangspunkt ret til at bortfjerne indkøbt inventar, selvom dette er ”nagelfast”, idet lejer ikke kan tilpligtes at aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen.

Udgifter til tømning af køkkener mv. i forbindelse med renovering
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

I forbindelse med renovering af køkkener i lejlighederne, er beboerne blevet bedt om at tømme skabe m.v. Såfremt køkkenet ikke bliver tømt, kan boligselskabet så sørge for dette og pålægge lejeren udgiften hertil?

Svar

I den situation, hvor køkkenet ikke er tømt, vil dette kunne begrunde et krav mod lejeren svarende til de udgifter tømningen afstedkommer.

Differentiering af omkostninger ved vedligeholdelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan man differentiere omkostninger i en afdeling – fx hvis der er 6 opgange og den ene er udsat for hærværk og vandalisme af beboere i den pågældende opgang. Må man så forholdsmæssigt påligne de meromkostninger der er ved at vedligeholde den pågældende opgang?

Svar

Det er ikke muligt at differentiere som anført. Hvis det er de pågældende beboere i opgangen, der ødelægger opgangen, er de erstatningsansvarlige efter dansk rets almindelige regler og skal derfor erstatte afdelingen det tab den lider i form af meromkostningerne.

 

Herudover vil hærværk m.v. kunne medføre sanktioner efter almenlejelovens § 82, eller opsigelse/ophævelse af lejemålet.

Vedligeholdelse af carport opført efter råderetsreglerne
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har lige et enkelt spørgsmål, der vedrører råderetten. Vi har en beboer, der har opført en carport under råderetten. Desværre har det været hærværk på carporten med ødelagte tagplader til følge. Mit spørgsmål er, hvem skal betale for udskiftning af pladerne – afdelingen eller lejeren.

Svar

Jeg forudsætter, at der er tale om en råderet, som er gennemført efter reglerne, dvs. godkendt af boligorganisationen m.m.

Når det er tilfældet, tilhører forbedringen boligafdelingen og skal vedligeholdes m.m. af denne.

Det er derfor også boligafdelingen, som skal retablere (og betale) efter hærværk.

Regler om betaling for køkkenrenovering
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg ville høre hvad reglerne er for at betale for køkkenrenovering, skal det stå på lejekontrakten? eller hvad?

Svar

Køkkenrenovering kan foretages på mange måder og finansieres på flere måder.

Hvis køkkenet renoveres ved brug af den individuelle råderet (Den enkelte lejer har selv ønsket at få sit køkken renoveret), så betaler lejeren udgiften og har ved fraflytning ret til økonomisk godtgørelse. Den lejer der så efterfølgende overtager boligen kan vælge at betale for forbedringen med det samme (nedskrevne værdi) eller at acceptere en midlertidig huslejeforhøjelse, som så vil fremgå af lejekontrakten). Ved brug af individuel råderet, er der nogle regler som skal overholdes - hvis du overvejer dette, skal du derfor tale med din boligadministration.  

Hvis der hos jer er truffet beslutning om køkkenrenovering ved kollektiv råderet (dvs. at afdelingsmødet har truffet beslutning om renovering af køkkener i takt med at den enkelte lejer ønsker det), så finansiere afdelingen moderniseringen og lejer betaler en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen vil fremgå af lejekontrakten.

Snerydning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg er vicevært i en forening, og vi er kommet i tvivl om hvem der står for snerydningen på fortovet ved nogle rækkehuse hvor der ikke er tilknyttet en vicevært. Rækkehusene er op til offentligt fortov. ER der nogle regler eller love som man entydig kan følge. ER det beboerne eller boligorganisationen?

Svar

Du skal have fat i afdelingens vedligeholdelsesreglement og lejekontrakterne.

Er det ikke aftalt eller bestemt i vedligeholdelsesreglementet, at lejer skal sørge for snerydning, så er det udlejers forpligtelse, jf. lov om leje af almene boliger § 24, stk. 2.

Boligselsskabets vedligeholdelse af bordplade opsat af lejer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

En af vores beboere vil udskifte en bordplade til natursten. Hvad sker der når denne bordplade skal udskiftes eller går i stykker. Skal boligselskabet indsætte en ny af samme standard eller kan vi ”nøjes” med en almindelig bordplade? Skal der altid laves en afskrivningsplan for forbedringer? Hvis nu ikke lejeren afleverer kvitteringerne, og ikke ønsker godtgørelsen. Er det så nok at gøre dem opmærksom i et brev, at de har denne mulighed??

Svar

Spørgsmålet er i første omgang, hvorvidt udskiftningen af bordpladen indebærer en forbedring af boligens brugsværdi, eller udskiftningen alene er en forandring.

Hvis der er tale om en forbedring, skal lejeren anmelde de pågældende arbejder, og boligorganisationen påser herefter om lejeren har ret til at udføre arbejdet efter driftsbekendtgørelsens regler om råderet. Blandt andet skal arbejderne være rimelige og hensigtsmæssige, ligesom arbejderne ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig.

Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Når den udskiftede bordplade skal udskiftes, vil det skulle ske med en ny af samme standard.

Hvis lejer ikke afleverer kvitteringer for arbejdet, er det min opfattelse, at der ikke er pligt til at lave en afskrivningsplan for forbedringer, ligesom boligorganisationen i en sådan situation formentlig også vil kunne kræve at lejer retablerer bordpladen ved fraflytning.

Det er min opfattelse, at det er tilstrækkeligt, at boligorganisationen gør opmærksom på, at lejeren har disse rettigheder.

Underskrift af budget
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Hvem skal underskrive budgetterne ved forårets afdelingsmøder – den nye eller den afgående afdelingsbestyrelse?

Budgetterne træder først i kraft ca. ½ år efter afdelingsmøderne, så det er den nye bestyrelse, som skal leve med og under budgetterne, og altså være ansvarlige overfor disse. Er det argumentation for, at det er den nyvalgte afdelingsbestyrelse, som skal underskrive?

Svar

Der er ingen krav om underskrifter på budgetter. Det afgørende er at budgetterne er forelagt for og godkendt af afdelingsmødet, og hvis det fremgår tydeligt af referat af afdelingsmødet, er alt OK. Alle er herefter forpligtede af budgettet, for det er de rammer, som afdelingsmødet som den besluttende myndighed i afdelingen har vedtaget.

Kompetencefordeling mellem afdelingsbestyrelse og udvalg
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Spørgsmål om kompetencefordelingen mellem en afdelingsbestyrelse og et udvalg oprettet på afdelingsmødet.

På et afdelingsmøde oprettes 2 udvalg. Et haveudvalg og et Fest- og udflugtsudvalg. På mødet kan interesserede tilmelde sig udvalgene.

Efterfølgende mener formanden for disse udvalg, at de har kompetencen til at træffe beslutninger frit omkring alt vedr. de grønne områder incl. havemøbler.

Udvalgene mener desuden, at de kun er ansvarlig overfor afdelingsmødet, og ikke sorterer under afdelingsbestyrelsen. Beslutninger truffet i udvalgene skal blot orienteres til afdelingsbestyrelsen. Udvalgene mener desuden, at medlemmer til udvalgene kun kan opstilles på et afdelingsmøde.

Fest- og udflugtsudvalget mener endvidere, at de kan disponere frit med midlerne i afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb. Og at udvalget kun er ansvarlig over for afdelingsmødet ang. disse midler.

Turudvalget mener, at proceduren er at udvalget ansøger afdelingsbestyrelsen om et beløb, som udvalget har opstillet budget for til f.eks. fest eller udflugt, og afdelingsbestyrelsen godkender dette beløb uanset dets størrelse. Bagefter arrangementet, afleverer udvalget det overskydende beløb retur til rådighedskontoen.

Spørgsmålet er derfor: hvilke kompetencer har sådanne udvalg i forhold til afdelingsbestyrelsen?

Svar

Det er afdelingsmødet som har kompetencen til at nedsætte sådanne udvalg, og udvalgenes sammensætning og kompetence skal også fastlægges af afdelingsmødet. Det bedste er at lave et egentligt kommissorium, og herunder beskrive om udvalget også har et beløb til rådighed, eller om de blot skal udarbejde forslag til efterfølgende behandling på afdelingsmøde.

 

Afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb kan et udvalg ikke gøre krav på, men er der et sådant tillidsfuldt samarbejde imellem afdelingsbestyrelse og udvalg, som man normalt forventer og forudsætter, kan det aftales med afdelingsbestyrelsen, at der trækkes et beskedent beløb fra konto 119.

 

Et udvalg nedsat af afdelingsmødet refererer til afdelingsmødet, ikke til afdelingsbestyrelsen. For at undgå sådanne tvister vil det ofte være klogt at sikre repræsentation fra afdelingsbestyrelsen i et udvalg.

Dirigentens håndtering af fejlstemmer
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Der blev på et ekstraordinært afdelingsmøde afholdt skriftlig afstemning om 

A. Forslag om urafstemning om en foreløbig helhedsplan og 

B. Afstemning om at sende den foreløbige helhedsplan til Landsbyggefonden m.fl.

 

Efter den første afstemning angav 14 personer, at de var "kommet til at smide hele arket med 5 stemmesedler i stemmekassen".

 

Dirigenten besluttede derefter, at disse 14 personer skulle have deres stemmesedler tilbage (minus den 1.)!

 

Det er min opfattelse, at hvis en beboer lægger hele talonen i stemmekassen, så er det en ugyldig stemme.

Og når man fjerner stemmesedler fra stemmekassen, så bliver hele afstemningen ugyldig.

 

Derefter blev afstemning B gennemført.

 

Har jeg ret i, at man ikke har krav på at få sit stemmeark tilbage?

Og at hvis man lægger 5 stemmesedler (som fysisk hænger sammen), så skal det regnes som en ugyldig stemmeseddel?

 

Ved afstemning A, stemte omkring 38 % af de fremmødte FOR at sende den foreløbige helhedsplan til urafstemning.

 

Men dirigenten, som også er formand for selskabsbestyrelsen, oplyste at fordi huslejen ikke var et tema til mødet, så gjaldt reglen om at 25 % kan kræve urafstemning ikke. Det skulle afgøres ved almindeligt flertal.

 

I de mange måneder, hvor der er blevet talt om den foreløbige helhedsplan, har vi beboere ikke fået noget konkret at vide om, hvor meget huslejen ville stige.

Til gengæld er det i flere sammenhænge blevet brugt som skræmmebillede, at hvis vi ikke stemte for helhedsplanen, så ville huslejen stige med 30 % eller mere.

 

På samme møde brugte boligselskabets formand som "eksempel", en årlig kvadratmeterpris på kr. 800 (den er nu kr. 617),

En kvadratmeterpris på 800 kr. vil i sig selv betyde en huslejestigning på 29,5 % - altså meget tæt på skræmmebilledet.

 

Er det rimeligt og lovligt, når boligselskabet tilbageholder denne helt nødvendige oplysning: Hvor stor huslejestigningen skønnes at være?

Vi kan heller ikke få at vide, hvordan vi hver især bliver påvirket af helhedsplanen (100 2V-lejligheder skal således sammenlægges) eller hvornår den går i gang, og hvordan den rent praktisk skal gennemføres.

Svar

Dirigenten skal påse at afstemninger afvikles korrekt. Som du beskriver det, har dirigenten håndteret en situation, hvor nogle mødedeltagere ved en fejl er kommet til at putte ikke-benyttede stemmesedler i boksen.

 

Jeg kan ikke forstå hvorfor du synes at det er forkert, at dirigenten retter denne fejl ved at give dem deres stemmesedler igen. Det ville da være mere problematisk, hvis disse lejere blev afskåret fra at deltage i afstemningen.

 

Det er min umiddelbare vurdering, at dirigenten har handlet korrekt og gjort sit bedste for at så mange som muligt har kunnet afgive deres stemme. Det er jo ikke et formål i sig selv at erklære nogle stemmesedler ugyldige, formålet er at få afklaret mødedeltagernes holdning.

 

En helhedsplan har oftest et meget kompliceret forløb over en årrække. Derfor vil der være faser i helhedsplanen, hvor beboerne skal inddrages og give deres tilslutning til at der arbejdes videre. Men man kan ikke på et tidligt tidspunkt i forløbet kende alle enkeltheder, og man kan heller ikke kende de økonomiske konsekvenser. Derfor vil der også komme flere beboermøder, efterhånden som flere enkeltheder kan afklares.

 

Det er helt korrekt, at der skal være simpelt flertal for at beslutte at en afgørelse lægges ud til urafstemning.

Bestyrelsesmedlemmer under fraflytning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har en lille afdelingsbestyrelse bestående af tre medlemmer.

Der er ingen suppleanter. To afdelingsbestyrelsesmedlemmer har opsagt deres lejemål, den ene er allerede flyttet. Den anden ønsker at fortsætte sit virke til hun flytter, men en afdelingsbestyrelse skal bestå af 3 eller 5 medlemmer.

Er man ude af bestyrelsen når man har opsagt sit lejemål eller den dag man fraflytter?

Svar

Man er valgbar og har ret til at fortsætte sit beboerdemokratiske arbejde så længe man er lejer og bor i lejligheden.

Indskrænkning af lejernes mulighed for valg til bestyrelser
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har fået 2 forslag til beboermødet i en afdeling, hvor jeg er lidt i tvivl om de kan gennemføres, og om det er lovligt.

 

Forslag: To under samme tag kan ikke vælges til bestyrelsen i afdelingen.

 

Vi har standardvedtægter der gælder alle afdelinger. Kan de i denne afdeling godt beslutte at begrænse muligheden for at 2 under samme tag (lejlighed) kan vælges til bestyrelsen?

 

Forslag 2: Man kan ikke sidde i to bestyrelser på en gang?

 

Er det lovligt at afskære afdelingsbestyrelsesmedlemmer fra at sidde i andre bestyrelser (det må jo både gælde hovedbestyrelse, haveforening, sportsklubber … osv.)

Svar

Udgangspunktet i almenboligloven er, at lejerne har ret til medindflydelse, og at lejerne kan deltage i afdelingsmøder og opstille til valg.

 

Lovens beskrivelser er minimumsreglerne for beboerdemokrati – det vil sige at man kan lovligt udvide lejernes indflydelse, men ikke indskrænke den.

 

At fastsætte i nogle vedtægter eller en forretningsorden, at kun en enkelt fra hver bolig kan opnå valg vil efter vores opfattelse være en indskrænkning af lejernes ret til indflydelse.

 

Og hvorfor skulle man også skrive det i nogle vedtægter? Hvis det er et udbredt ønske, at der skal vælges lejere fra forskellige boliger, er det op til afdelingsmødets deltagere at skabe denne fokus og opfordre til at det sker i praksis, uden at det behøver at være vedtægtsbestemt. Det er jo som bekendt lejerne, der afgør hvem der skal vælges, og de kan gennem deres valgprocedure undgå at der opstår en situation, hvor flere fra samme familie vælges. Men der kan også være situationer, hvor beboerne er ganske godt tilfredse med at 2 fra samme husstand er aktive, og hvor der kan være vanskeligheder ved at få andre til at opstille. Så ville det være uheldigt, at man i vedtægterne havde afskåret fra muligheden.

 

Tilsvarende med ”dobbeltmandater”. Mange synes ligefrem at det er nødvendigt, at medlemmer af organisationsbestyrelsen også er aktive i en afdelingsbestyrelse, men hvis man ikke synes det i en konkret boligorganisation, kan man bare foreslå forsamlingen, at man tilstræber at vælge kandidater, der ikke sidder i en afdelingsbestyrelse. Men jeg vil gætte på, at der ikke vil være enighed om en sådan holdning. At skrive det ind i nogle vedtæger vil også være en indskrænkning af lejernes ret til at opstille og vælge kandidater, som efter vores opfattelse vil være i strid med lovens forudsætninger om at alle lejere og disses myndige husstandsmedlemmer er valgbare.

Nedlæggelse af afdelingsbestyrelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi skal snart have årsmøde i afdelingen, og jeg er bekendt med at der er kommet forslag til nedlæggelse af afdelingsbestyrelsen.

 

Jeg kan ikke se noget om reglerne for nedlæggelse i vores vedtægter, og heller ikke i boligorganisationens samlede vedtægter. Det fremgår af teksten, at hvis afdelingsbestyrelsen SELV nedlægger arbejdet, så overtager boligorganisationen pligterne.

 

Hvor kan jeg finde oplysninger om evt. nedlæggelse af afdelingsbestyrelsen? Hvis det kommer til afstemning, hvordan skal det gøres, og efter hvilke regler? Skal der en ekstraordinær indkaldelse til osv.?

Svar

Det er ganske enkelt: forslaget om nedlæggelse af afdelingsbestyrelse sættes på dagsorden som ethvert andet indkommet forslag. Hvis det vedtages, træder medlemmerne af afdelingsbestyrelsen tilbage, og der foretages ikke nyvalg til afdelingsbestyrelsen.

 

Afdelingsmødet kan når som helst vedtage igen at oprette en afdelingsbestyrelse.

Nedsættelse af udvalg
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Har afdelingsbestyrelsen mulighed for at nedsætte udvalg, f.eks. et husdyrudvalg - hvor der opfordres på afdelingsmødet at folk kan melde sig til et sådant?

Svar

Afdelingsmødet kan nedsætte udvalg og kan vedtage et kommissorium mm., og afdelingsmødet kan også tillægge et sådant udvalg en vis kompetence og ret, til at disponere inden for et bestemt beløb.

 

Afdelingsbestyrelsen fastsætter selv sin forretningsorden og der er ikke noget i vejen for at afdelingsbestyrelsen kan nedsætte et udvalg – men problemet er, hvis der skal være andre medlemmer end afdelingsbestyrelsens egne medlemmer. Hvis der alligevel skal åbnes for valg fra afdelingsmødet vil det rigtige være, at det også er afdelingsmødet, der vedtager nedsættelsen af et udvalg. 

Erklæring af inhabilitet
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

På det kommende organisationsbestyrelsesmøde skal der træffes beslutning om eventuel udlicitering af grønne områder. Et medlem af organisationsbestyrelsen, hvis stedsøn er ansat som ejendomsfunktionær i en af de berørte afdelinger, er usikker på om vedkommende skal erklærer sig inhabil i beslutning om udlicitering.

Hvad vil være det bedste råd for os?

Svar

I en situation som den foreskrevne, kan det pågældende bestyrelsesmedlem blive mistænkt for, at tænke mere på svigersønnens beskæftigelsesforhold end på boligafdelingens drift og økonomi. Derfor vil jeg anbefale, at han erklærer sig inhabil – uanset om han selv har tænkt sig at ”dreje kasketten” eller ej. Det er mistanken om at situationen kan forekomme, som skaber den mulige inhabilitet.

Mulighed for afsættelse af formand grundet uacceptabel opførsel
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Afdelingsbestyrelsens formand stod og løj for beboere, hovedbestyrelse og administrativt personale til afdelingsmødet. De andre bestyrelsesmedlemmer sagde ingenting på mødet. Formanden talte nedladende til os beboere, og kom med flere racistiske udtalelser. Endog så tydeligt at det næsten blev helt pinligt. Han har bl.a. været i slagsmål (dvs. nikket skaller) til en af boligforeningens aktiviteter. Aktiviteten er blevet midlertidig lukket af hovedbestyrelsen, indtil der er lavet nogle regler bl.a. omkring alkoholindtagelse.

Der blev heldigvis valgt nogle nye mennesker ind i bestyrelsen og derfor skal der lige lidt ro på området lige nu.

 

- Det ændrer desværre ikke på mange af os beboeres tillid til denne formand. Både grundet balladen, som både omkringboede børn og voksne ufrivilligt blev vidner til, men også fordi både regnskaber og referater bliver holdt så utrolig tæt til kroppen. Dertil kommer aflysning af samarbejde med andre afdelinger og beboerrådgiveren i området.

 

1.

Her bor en masse meget ældre pensionister og udsatte voksne, som jo ikke rigtig kan følge med på sådan et møde og som kender formanden (han har været der i mange år), så løsningen er måske ikke at lave et mistillidsvotum fra os beboere lige nu, men kan hovedbestyrelsen godt få så stor mistillid til formanden, at de kan afsætte ham udenom afdelingsmødet?

 

2.

Kan det virkelig passe, at der ingen love/bekendtgørelser/vejledninger eller lign. findes omkring alkohol i almene boligselskaber? Kan ingenting finde og synes at det lyder virkelig skørt, hvis de ikke findes, da kommunerne jo sætter udsatte familier ind i mange af lejlighederne. I denne aktivitet kunne der købes en stor fadøl for 15 kr. og åbningstiden var 4 dage om ugen. Det er jo et eldorado for alkoholikere og lige til at modarbejde socialforvaltningens arbejde. 

 

Spørgsmål 2: Ja, jeg ved godt at det bedste vil være hvis formanden kommer væk. Det vil udløse mange kræfter i området, der gerne vil lave en masse aktiviteter indenfor alle områder. Problemet er bare, at mange af de ældre (her bor mange i alderen 75 og over) og alkoholikerne synes at han er en rar mand, og de får deres alkohol og deres smørrebrød. Afstemningen til beboermødet endte 48 - 47 i spørgsmålet om godkendelse af bestyrelsens beretning. Og det selvom han blev taget i mange løgne. Var afstemningen tabt af dem, var det lig et mistillidsvotum til bestyrelsen.

Den anden dag var jeg på legepladsen med min lille datter. Ud fra billardklubben (som ligger klods op af legepladsen og blev midlertidig lukket til beboermødet) væltede en skidefuld formand og begyndte at stå at råbe kryster, du er fandeme så dum osv. efter mig. Jeg gled af på det og gik væk fra legepladsen.

Herefter tog jeg ind til boligselskabet og fortalte min historie. Derinde fortalte de at der sad flere af personalet og hovedbestyrelsen som var klar over at flere af de ting, som formanden fortalte og vi som beboere overhovedet ikke kunne vide, var løgne. Det var kun hovedbestyrelsesformanden, der sagde noget. Og ikke om alt hvad de vidste var løgne.

Jeg har i boligselskabets vedtægter læst mig frem til, at alle har taleret til beboermødet og så kan jeg ikke forstå at der ikke blev brudt ind hver gang han fortalte en løgn til mødet. Er der nogle love som jeg har overset eller?

Svar

En afdelingsformand kan ikke afsættes af hovedbestyrelsen men kun af afdelingsmødet, som har valgt vedkommende.

 

Mht. salg af alkohol er der ingen særlige regler i almene boligafdelinger. Der er som andre steder krav om spiritusbevilling, momsregistrering mm.

 

Det lyder som om I er ramt af en formandstype, som gør mere skade end gavn, og beboerne ville være bedst tjent med at undvære pågældende. Dette har beboerne al mulighed for at få opfyldt, for det er beboerne selv som vælger, og så må nogen tage sig sammen til at stille forslag om at der skal vælges en anden.

 

Svar 2: Der er ytringsfrihed, også i beboerdemokratiet. Det er også tilladt at tale usandt, men ikke specielt sympatisk.

 

Den beskrevne adfærd er ikke OK, og der er mulighed for at boligselskabet efter din henvendelse kan give en påtale til pågældende lejer (uanset at han også er afdelingsformand, det ændrer ikke ved hans pligter eller rettigheder).

 

Hvis din henvendelse til boligselskabet ikke hjælper, har du en mulighed for selv at indbringe en klage til beboerklagenævnet, som har sekretariat i kommunen. De er uvildige og kan bl.a. forholde sig til indbyrdes beboerstridigheder.

 

Det er ufatteligt, hvis et flertal af afdelingens beboere bakker op om en formand med denne adfærd – men mon beboerne er orienterede om at han udviser denne adfærd? Det kræver jo at der er nogen som tager bladet fra munden.

Deltagelse på afdelingsmøde efter fraflytning
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Har en beboer som er fraflyttet en afdeling, ret til at deltage i et beboermøde, så længe beboeren hæfter for lejligheden med betaling af husleje 2,5 md. endnu, da lejligheden pt. ikke er udlejet endnu?

 

Eller ophører retten til at deltage, når man har afleveret nøglen til boligen på fraflytningssynet?

Svar

Når en beboer er fraflyttet, er der vel som udgangspunkt ingen interesse i at deltage i et afdelingsmøde.

 

Det fremgår af normalvedtægten, at adgang til afdelingsmødet har afdelingens boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Man er lejer af lejemålet til man er frigjort ved at opsigelsesperioden er udløbet eller lejemålet er genudlejet.

Formand både i organisationen samt en afdeling
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan en bestyrelses formand være formand både her og i organisationen?

Svar

Samme person kan godt være formand for en afdelingsbestyrelse og formand for boligorganisationen. Det er beboerne, som afgør det igennem deres valg på afdelingsmødet.

Fastsættelse af råderetskatalog
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg vil lige høre om kompetencefordelingen mellem hovedbestyrelsen og afdelingsmødet.

Hovedbestyrelsen ønsker at beslutte at drivhuse større end 2,5 m2, ikke må opføres i boligforeningen.  

Drivhuse mindre end 2,5 m2 må kun opføres, såfremt det er vedtaget på et afdelingsmøde.

Kan hovedbestyrelsen beslutte dette?

Svar

Det er afdelingsmødet som har kompetencen til at fastsætte et råderetskatalog – dvs. et katalog for arbejder der må udføres uden for boligen. Reglerne findes i driftsbekendtgørelsen §§ 81 – 94.

 

Har afdelingsmødet fastsat et råderetskatalog, så er det kun de arbejder som er omfattet af kataloget der må udføres - og altså ikke andre. Er der fastsat et råderetskatalog kan organisationsbestyrelsen således ikke godkende et arbejder der ikke er medtaget i denne. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. Hvis der ikke er fastsat et råderets katalog af afdelingsmødet, så kan boligorganisationen (dvs. organisationsbestyrelsen) indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af arbejder uden for boligen. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse.

Finder bestyrelsen at § 84 ikke er iagttaget, eller har bestyrelsen en anden saglig grund – og det kan godt være æstetisk, vil jeg vurdere at bestyrelsen kan fastsætte denne begrænsning i forbindelse med godkendelse af råderetskataloget.

Af samme bekendtgørelse § 84 fremgår, at arbejderne der godkendes skal være rimelige og hensigtsmæssige, og ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig. 

Beslutninger i sammenlagt afdeling
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Vi har en afdeling, der på et tidligere tidspunkt bestod af 2 forskellige afdelinger, men er nu lagt sammen til en afdeling. I den ene del af afdelingen, er der tidligere truffet beslutning om etablering af et fælles antenneanlæg, som har virket gennem flere år. Der har ligeledes været behandlet forslag i den anden del af afdelingen omkring tilslutning til det samme antenneanlæg, men der har endnu ikke været tilstrækkelig tilslutning til dette forslag.

Organisationsbestyrelsen har truffet beslutning om at udarbejde forslag til de afdelinger, der har mulighed for at kunne tilslutte sig et fællesantenneanlæg, og tilbyde afdelingsbestyrelserne at kunne fremsætte forslag på de kommende afdelingsmøder.

Her opstår da spørgsmålet, om den nu sammenlagte afdeling beslutter for alle afdelingens husstande? Den del af afdelingen, som allerede er tilsluttet, kan måske beslutte at den del af afdelingen, som tidligere har tilkendegivet at de ikke ønsker at blive tilsluttet et antenneanlæg, bliver tvunget til en tilslutning, der ikke ønskes?

Et andet scenarie kunne jo også være at den afdeling, der ingen antenneanlæg har, vælger en anden udbyder end den udbyder der allerede er valgt i den øvrige del af afdelingen. Det er vel ikke noget problem (udover en administrativ udfordring)?

Svar

Hvis afdelingerne er sammenlagt har afdelingsmødet den fulde kompetence til at træffe afgørelse, der berører alle beboere.

 

Afdelingsmødets kompetence kan evt. uddelegeres til en eller flere beboergrupper, således at beboerne i hver af de tidligere afdelinger fortsat kan træffe individuelle valg. Muligheden for uddelegering fremgår af almenboliglovens § 34, stk. 6.

Afdelingens indflydelse på lejere anvist af kommunen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Kan vores beboerdemokrati eller vores afdelingsbestyrelse få nogen indflydelse på, hvem der flytter ind i vores tomme lejligheder, da vi lige for tiden får mange ind i området af anden herkomst end dansk. Vi har også en anden afdeling hvor der bor mange.
Det mit problem er, er at de skævvrider afdelingen fuldkomment fra administrationens side, og virker ligeglade med beboer sammensætningen, bare der kommer lejere ind.
 
Hvor mange % af lejlighederne har kommunen ret til at råde over, i en afdeling med 139 lejemål?
 
Vi har fået en voksende kriminalitet de seneste år her i området, og os der har boet her i mange år (jeg har boet i lejemålet siden 1975) ser ikke særligt optimistisk på fremtiden, hvis vi skal have alt udskuddet til hertil.
 
Vi kan nok ikke gøre ret meget, men mit håb var at man eventuelt kunne indkalde til et ekstra ordinært afdelingsmøde (general forsamling), og måske af den vej træffe nogle beslutninger vedrørende ovennævnte emner.

Svar

Ledige almene boliger skal udlejes efter venteliste, idet kommunen dog har ret til at disponere over hver fjerde, til løsning af kommunens boligsociale forpligtelser.

 

Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet har ingen mulighed for at udøve indflydelse på hvem der flytter ind.

 

Boligorganisationens ledelse (bestyrelse og direktør) har mulighed for at indgå en aftale med kommunen, om særlige kriterier for udlejning, og boligorganisationen kan i deres samarbejde med kommunen påpege de problemer som du nævner, og lægge op til et samarbejde med kommunen om at begrænse en uheldig udvikling i beboersammensætningen.

 

Jeres bedste mulighed er derfor, at henvende jer til boligorganisationens administration, og opfordre dem til at overveje mulighederne. 

Afdelingens besvarelse af beboer henvendelser
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Må en afdelingsbestyrelse, i.h.t. Lov om almene boliger, - beboernes ret til at deltage i beboerdemokratiet, vælge at ignorere skriftlige henvendelser fra en beboer?

 

Ifølge udskrift af afdelingsbestyrelsens referat, har bestyrelsen besluttet ikke at indgå i dialog med samme beboer.

 

Afdelingsbestyrelsen har krævet at boligselskabets lokalinspektør, på boligselskabets vegne, på samme måde skal ignorere henvendelser fra samme beboer.

Svar

Nej man kan ikke bare ignorer en beboers henvendelser. Det forholder sig dog således, at skriver en beboer om det samme og det samme og har fået gentagne svar, så kan man sandsynligvis forsvare at sende vedkommende et brev hvori der står, at nu fremsendes der ikke flere svar, med mindre der er nyt i ”sagen”.

 

Det er her vigtigt at holde sig for øje, hvad afdelingsbestyrelsens kompetence er. Det fremgår af lov om almene boliger § 39, at afdelingsbestyrelsen skal påse, at der er god orden i boligafdelingen, men det betyder ikke, at afdelingsbestyrelsen skal være politimand! Klager over husordensovertrædelser skal sendes til boligorganisationen, som så søger sagen oplyst. Dette sker blandt andet ved at spørge afdelingsbestyrelsen om deres kendskab til ”sagen”. Det er boligorganisationens bestyrelse der har den overordnede ledelse og ansvaret for boligorganisationen. 

Telefonpenge til afdelingsbestyrelse
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

Jeg har et spørgsmål, som jeg ikke har kunnet finde et klart svar på, hvorfor jeg gerne vil have jeres vurdering:

 

Telefonpenge

Jeg er bekendt med, at der foreligger en afgørelse fra SKAT (SKM 2009.777), der afgør, at der kan udbetales op til kr. 2.000 i telefontilskud til ulønnede bestyrelsesmedlemmer i frivillige foreninger, uden det vil få skattemæssige konsekvenser for dem.

 

Men dette er jo en skattemæssig afgørelse, så jeg vil gerne vide, om det efter jeres mening er lovligt at udbetale penge til afdelingsbestyrelsesmedlemmer UDEN dokumenteret udgifter, eller om dette vil være i strid mod Almenboliglovens § 34, stk. 4?

Svar

Telefonpenge:

 

JA, man kan udbetale skattefrit. Men en boligorganisation kan kun udbetale refusion af faktisk afholdte udgifter. Derfor vil der normalt være krav om bilagsdokumentation.

 

I småtingsafdelingen kan der være tale om at et eller flere medlemmer af en afdelingsbestyrelse har et ikke-dokumenteret og beskedent telefonforbrug, der dog næppe kan komme op i den størrelsesorden på ca. 2.000 kr., som SKAT accepterer i forhold til idrætsforeninger m.v. 

Procedure for behandling af klage over administrationen
Se spørgsmål og svar Luk spørgsmål og svar
Spørgsmål

En afdelingsbestyrelse, har skrevet til organisationsbestyrelsen med flere klagepunkter over administrationen.

Er det normalt at administrationen åbner og behandler klagen inden den er forelagt organisationsbestyrelsen?

Svar

Svaret afhænger i høj grad af til hvem og hvilken adresse brevet er stilet, og hvilke procedurer for poståbning m.v. der er aftalt mellem organisationsbestyrelsen og administrationen.

 

Hvis hensigten har været at organisationsbestyrelsen skulle have været kontaktet uden administrationens viden, er det uhensigtsmæssigt at sagen er behandlet inden organisationsbestyrelsen har haft lejlighed til at vurdere sagen. Omvendt er det vel også naturligt, at den der klages over får lejlighed til at kommentere sagen.

Har du brug for personlig hjælp?

Åbningstider:
man: kl. 13.00 - 15.00, ons: kl. 13.00 - 15.00
fre: kl. 10.00 - 12.00

Print Tip en ven LinkedIn Facebook Twitter RSS