Moms på ejendomsadministration

Lovgrundlag

Med virkning fra den 1. januar 2011 er der indført moms på ejendomsadministration. Reglerne findes i lov nr. 520 af 12. juni 2009 som ændret ved § 7 i lov nr.1361 af 8. december 2010.


Udsendte BL informerer mv.

Vi henviser til BL informerer nr. 4410,  6010, 6110 og 2011 samt til
Landsbyggefondens vejledning om moms og ejendomsadministration, udsendt med LBF informerer nr. 517 af 30. november 2010.

Spørgsmål og svar 

1. Skal der betales moms af rykkergebyrer og ventelistegebyrer?
   
   Se Skatterådets afgørelser om rykkergebyrer og 
   om ventelistegebyrer, samt BL informerer nr. 2011. Ifølge disse afgørelse skal der ikke lægges moms på gebyrer, der opkræves hos lejeren. Til gengæld skal der lægges moms på den ydelse, der er forbundet med at rykke eller administrere ventelisten i forholdet mellem administrator og den administrerede boligorganisation. Hvis administrator beholder det gebyr, som opkræves, anser SKAT dette for et vederlag, som administrator skal afregne moms af.
   
   
2. Skal der betales moms af den administration, der foretages i eget regi af en almen boligorganisations egne afdelinger/ejendomme?
   
   Nej, en almen boligorganisation med egen administration, som administrerer sine egne ejendomme/afdelinger, skal hverken betale moms eller lønsumsafgift heraf.
   
   
3. Kan man i et administrationsselskab spare momsen ved en såkaldt fællesregistrering efter momsloven?
   
   Nej.
   
   Fællesregistrering betyder, at de fællesregistrerede virksomheder -f.eks. et alment administrationsselskab og de tilknyttede almene boligorganisationer - momsmæssigt kan betragtes som én virksomhed, således at udveksling af varer og ydelser er momsfrie. Dette er dog allerede blevet afvist af SKAT i en konkret sag, hvortil kommer, at en sådan eventuel tilladelse måtte anses for at være i strid med den almene boliglovgivning.
   
   
4. Skal der svares moms af bidrag til arbejdskapital i et alment administrationsselskab?
   
   Nej.
   
   
5. Kan der spares moms ved hjælp af såkaldte splitansættelser?
   
   Splitansættelse indebærer, at den eller de pågældende administrative medarbejdere flyttes fra ansættelse i en administrerende organisation til ansættelse direkte i den boligorganisation, som får udført opgaverne, f.eks. udlejning. Dermed bliver ydelsen intern og momsfri.
   
   Sådanne splitansættelser bør dog kun foretages efter særligt grundige overvejelser, der tillige bør ske i samarbejde med organisationens advokat, revisor og SKAT, inden den iværksættes, ikke mindst for senere at undgå kedelige sager om evt. efterbetaling af moms, bøder osv. Herved skal det naturligvis kunne dokumenteres over for SKAT, at der er tale om en reel intern ansættelse. Man skal endvidere være opmærksom på det administrative besvær, der er forbundet med sådanne ansættelser, og at sådanne overførsler af opgaver og medarbejdere som udgangspunkt er omfattet af virksomhedsoverdragelsesloven.
   
   
6. Kan momsudgifter, der er afholdt før de nye reglers ikrafttræden, trækkes fra?  ("købsmoms")?
   
   Momspligtige ejendomsadministratorer, herunder de almene administrationsselskaber, skal være opmærksomme på mulighederne for at opnå godtgørelse for afholdte momsudgifter til tilpasning af IT-udstyr og software, rådgivning m.v., jf. den særlige overgangsbestemmelse § 3, stk. 5, i ændringslov nr. 520 af 12. juni 2009 til momsloven m.v. Disse overgangsbestemmelser giver mulighed for at afløfte købsmoms på IT-udstyr m.v. købt i 2010 med henblik på administration af det nye regelsæt fra 1.1.2011. 
   
   
7. Hvordan skal fællesomkostninger fordeles, når boligorganisationen både har momspligtige og momsfrie aktiviteter?
   
   Hvis en boligorganisation både driver virksomhed med momspligtig ekstern ejendomsadministration og virksomhed med momsfrie aktiviteter, som f. eks. intern udlejningsvirksomhed eller
   ejendomsadministration, har boligorganisationen ret til et delvist momsfradrag af fællesomkostninger. Det delvise momsfradrag (momsfradragsprocenten) opgøres på baggrund af en omsætningsfordeling.
   
   Der stilles af og til spørgsmål om omsætning (husleje), er et rimeligt fordelingsgrundlag. Det vil imidlertid kræve en lovændring, hvis opgørelse af den delvise momsfradragsprocent skal ske på et andet grundlag end omsætningsfordelingen. Et andet beregningsgrundlag ville for nogle medlemmer betyde mere moms og for andre medlemmer mindre. Så selvom en fordeling af fællesomkostningerne baseret på omsætning (husleje) ikke altid afspejler det faktiske ressourceforbrug, mener BL ikke umiddelbart, at der er grundlag for at foreslå en lovændring.
   
   Vi henviser nærmere til Landsbyggefondens vejledning