Søger du bolig? - Klik her

3517 - En almen boligorganisation er ikke forbruger!

I en enkeltstående kendelse fra Voldgiftsnævnet fra 2014 betragtes en almen boligorganisation som forbruger, og er som følge deraf ikke bundet af forudgående aftaler om voldgift, jf. voldgiftslovens § 7, stk. 2. 

Af kendelsen fremgår: 

  1. Den nævnte almene andelsboligorganisation er ifølge sine vedtægter og oplysninger på hjemmesiden en almen boligorganisation, der lejer ud til sine medlemmer.
  2. Medlemmerne af den almene andelsboligorganisation er privatpersoner, og dermed anses boligorganisationen for en forening af privatpersoner.
  3. Der er ikke oplysninger om, at den almene boligorganisation udøver anden aktivitet end at varetage sine medlemmers interesser i relation til deres boliger, og
  4. På denne baggrund anses boligorganisationen for forbruger.

Denne kendelse cirkulerer blandt advokater og boligorganisationer og BL finder anledning til at præcisere følgende: 

Det er BLs opfattelse, at afgørelsen er baseret på en række misforståelser om almene boligorganisationers virksomhed og organisering, og at almene boligorganisationer hverken kan eller bør betragtes som forbrugere. 

BL er en af aftaleparterne bag AB92, og er for tiden en del af det udvalg, der skal udarbejde en revision af AB, ABR og ABT. BL står fuldt ud bag princippet om en 5-årig ansvarsperiode og Voldgiftsnævnet som værneting, som AB er baseret på. Det ville være stærkt uhensigtsmæssigt, hvis dette pga. forbrugerbeskyttelsen i voldgiftsloven og forældelsesloven ikke kunne aftales med bindende virkning på forhånd. Almene boligorganisationer er professionelle samarbejdspartnere, og vi ønsker ikke at påberåbe os en forbrugerbeskyttelse, der i sidste ende kunne virke fordyrende. 

Almene boligorganisationer er undergivet krav om brug af AB92 og ABR89 som udgangspunkt uden fravigelser, som findes i § 30, stk. 2, i støttebekendtgørelsen, der gælder tilsvarende for renoveringer med støtte fra Landsbyggefonden, jf. § 5, stk. 4, i fondens regulativ om støtte fra Landsbyggefonden til opretning m.v..   

Afgørelsen og dens rækkevidde
Efter forbrugeraftalelovens § 2, stk. 1, forstås ved en forbrugeraftale en aftale, som en erhvervsdrivende indgår som led i sit erhverv, når den anden part (forbrugeren) hovedsagelig handler uden for sit erhverv.

En række foreninger antages at være omfattet af forbrugerbegrebet med den begrundelse, at medlemmerne er privatpersoner, der handler uden for deres erhverv. De ydelser foreningen køber antages at træde i stedet for hvert enkelt medlems køb til ikke-erhvervsmæssig anvendelse. 

Der synes at være en sammenblanding af på den ene side foreninger i form af private andelsboligforeninger, ejerforeninger m.v. og på den anden side almene boligorganisationer, hvis organisering og regulering grundlæggende adskiller sig herfra. Misforståelserne opstår i særdeleshed, når der tales om den tidligere organisationsform ”almen andelsboligorganisation”. 

Der synes desuden at være en manglende inddragelse af reglerne om almene boligorganisationers formål og lovlige aktiviteter, jf. nærmere nedenfor. 

Organisering
Efter teori og praksis anses selvejende institutioner og erhvervsdrivende fonde ikke for at være omfattet af forbrugerbegrebet.

Almene boligorganisationer er organiseret som selvejende institutioner, der ville være omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde, hvis de ikke var omfattet af en særlig undtagelsesbestemmelse i denne lovs § 3, stk. 1, nr. 4:

”fonde, der som vilkår for godkendelse eller tilskud fra det offentlige er undergivet tilsyn og økonomisk kontrol af en offentlig myndighed efter anden lovgivning eller bestemmelser udstedt i henhold til anden lovgivning.”

I den tidligere lov om erhvervsdrivende fonde jf. § 1, stk. 4, nr. 3, undtog man udtrykkeligt almene boligorganisationer. Det fremgår af bemærkningerne til den gældende lovs § 3, at den tidligere retsstilling for almene boligorganisationer videreføres. 

Baggrunden for, at de nævnte fonde ikke er omfattet af loven, skyldes særlige offentligretlige hensyn, hvorefter der tilgår en række økonomiske tilskud o.l. til institutionerne, samtidig med at en eller flere offentlige myndigheder har beføjelser eller tilsynskompetencer over dem. Der er på den baggrund ikke vurderet at være behov for et fondsretligt tilsyn. Almene boligorganisationer er underlagt kommunalt tilsyn. 

Organisationsformen ”almen andelsboligorganisation”, som der henvises til i kendelsen, findes ikke længere, uanset at mange har valgt at beholde deres gamle navn. Denne form blev ophævet ved styringsreformen i 2009, se lovforslag L 208 af 22. april 2009. Det omfattende lovforslag giver et ret godt billede af almene boligorganisationers vilkår og regulering. 

Før reformen var knap 1/3 af de almene boligorganisationer organiseret som såkaldte almene andelsboligorganisationer, knap 2/3 som selvejende institutioner og et lille antal som såkaldte garantiorganisationer. Den reelle forskel på organisationsformerne var meget lille, og medlemmerne af andelsboligorganisationerne indskød alene få hundrede kroner, som ikke gav nogen form for medejerskab, ansvar eller hæftelse. Beløbet tilbagebetales ureguleret og uden renter ved udmeldelse. Medlemmernes indflydelse på organisationen var udtømmende reguleret af de beboerdemokratiregler, der er fastsat ved lov. 

De gældende regler fremgår af almenboliglovens § 9, hvorefter en almen boligorganisation kan organiseres ”med og uden medlemsindskud”. Dette må betegnes som resterne af en tradition, idet medlemsindskuddet alene har symbolsk værdi. I dag er der ingen retsvirkninger knyttet til indbetaling af beløbet, og derfor er de fleste tidligere andelsboligforeninger – herunder den, som var part i den pågældende voldgiftssag – i dag organiseret uden medlemsindskud. 

Almene boligorganisationer omtales ofte som ”særegne selskabsretlige konstruktioner”, hvis stiftelse, drift og organisering sker efter de særregler, der findes i den almene lovgivning. For en nærmere gennemgang af almene boligorganisationers organisering henvises f.eks. til Velfærdsministeriets rapport ”Den almene boligsektors styring” fra 2008. 

Lejere kan ikke selv beslutte at stifte en almen boligorganisation, at opføre boliger, eller hvem boligerne skal lejes ud til. 

Professionel drift
Almene boligorganisationer er underlagt krav om effektiv og professionel drift. Kravene hertil blev præciseret ved lov nr. 1559 af 13. december 2016 ”Effektivisering af den almene boligsektors drift, forsøg med varmeregnskaber m.v.”

Af lovens § 6a fremgår: 

”Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger, herunder udøve god økonomistyring og egenkontrol og løbende fremme kvalitet og effektivitet.” 

Kravene gælder alle former for boligorganisationer, som man dermed skal leve op til, uanset organisationens størrelse, og uanset om man vælger intern eller ekstern administration. Organisationerne deltager i en årlig styringsdialog med kommunen og er undergivet forvaltningsrevision. 

Organisationernes bestyrelser har et betydeligt ansvar, honoreres efter reglerne i driftsbekendtgørelsens § 13 og har normalt tegnet ansvarsforsikringer. 

Med henblik på at sikre fokus på en afdæmpet huslejeudvikling for beboerne er der i juni 2016 indgået aftale mellem regeringen, BL – Danmarks Almene Boliger og KL om et nationalt måltal for effektiviseringer i den almene sektor, der kan danne grundlag for en stadig forbedring af produktivitet og effektivitet i alle boligorganisationer. Der er aftalt, at driften af den almene boligsektor frem mod 2020 skal effektiviseres med 1,5 mia. kr. 

Udlejning
Voldgiftskendelsens forudsætning om, at en almen boligorganisation ”lejer ud til sine medlemmer” er ikke dækkende. 

Udlejning er i detaljer reguleret af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v., af § 3, stk. 1, fremgår: 

”Enhver person, der er fyldt 15 år, kan optages på den almindelige venteliste”. 

Reglerne er uafhængige af, om man er organiseret med eller uden medlemsindskud. Kommunerne har anvisningsret til hver fjerde bolig. 

Formål
Af hensyn til den offentlige støtte, som almene boligorganisationer modtager, er det tæt reguleret, hvad vi må beskæftige os med. Af lovens § 6 fremgår, at en boligorganisation må beskæftige sig med sine kerneaktiviteter, som de er beskrevet i loven, samt de sideaktiviteter, der fremgår af positivlisten i sideaktivitetsbekendtgørelsen

Af bemærkninger til lovforslag L 208 af 22. april 2009, pkt. 1 fremgår bl.a.: 

”Den almene boligsektors formål er at løse boligsociale opgaver. Det skal ske ved, at sektoren stiller passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt tilvejebringer velfungerende boligområder med mangfoldighed og trivsel. Som led heri skal tendenser til social og etnisk ghettoisering modvirkes så effektivt og i så vidt omfang som muligt. Beboerne skal inddrages i driften og boligorganisationerne skal drives effektivt og forsvarligt. Endelig skal nybyggeriet opføres i god kvalitet og boligerne skal løbende vedligeholdes og moderniseres, så de lever op til nutidige krav til boligen. 

Udformningen af styringen og finansieringen skal sikre, at boligorganisationer og kommunalbestyrelser har de bedst mulige betingelser for at løse denne opgave.” 

For en nærmere gennemgang af almene boligers formål henvises til kap. 3 i Socialministeriets rapport ”Den almene boligsektors fremtid”, 2006 samt til T:BB 2016.237 ”Almene boligorganisationer som udlejere”.

Afslutningsvis bemærkes det, at den pågældende kendelse vedrører en entreprise, der er en del af en renoveringssag i et større udsat boligområde med støtte fra Landsbyggefonden til over 300 mio. kr. Uanset at forbrugerbeskyttelsen også kan omfatte større køb, må det dog forekomme åbenbart, at gennemførelse af denne form for byggesag kræver en fuldt professionel bygherre, og en aftale, hvor alle parter på forhånd kan indrette sig på forældelsesfrister og værneting. 

Vi har rettet henvendelse til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, og opfordret styrelsen til at overveje, om ovenstående med fordel kan præciseres i lovgivningen. 

Spørgsmål kan rettes til juridisk chef i Byggeskadefonden Birgitte Fæster på tlf. 33 76 21 59 eller mail bif@bsf.dk.

 

Med venlig hilsen 

Bent Madsen

Oprettet: 13. okt. 2017, Senest opdateret: 13. okt. 2017
Print Tip en ven LinkedIn Facebook Twitter RSS